租金收入涉税处理（15个范本）

【第1篇】租金收入涉税处理

一、举例

大成公司是一家专门销售办公电器的公司，是增值税一般纳税人，2021 年3月销售电器7500台，单价为2500元（不含增值税），另外收取包装物费用189元。

包装物费用收取采用收租金还是收押金的形式合适呢？

包装物是在生产流通过程中，为包装企业产品而随同产品一起出售、出借或出租给购货方而储备的各种包装容器，它包括桶、箱、瓶、坛、袋等用于起存储及保管之用的各类材料。对出租或是出借用途的包装物，销货方为了促使购货方将其尽早退回，通常需要向购货方收取一定金额的押金。现行税法规定，在符合条件的情况下，包装物押金会被征收相应的流转税。关于对包装物征收的流转税主要涉及增值税和消费税两类。

包装物租金属于价外费用，凡随同销售产品向购买方收取的价外费用，无论其在会计上如何核算，均应并入销售额计算应纳税额。

二、分析对比

三、政策依据查询

1、根据《国家税务总局关于印发<增值税若干具体问题的规定>的通知》（国税发【1993】154号）文件的要求∶'纳税人为销售货物而出租出借包装物收取的押金，单独记账核算的，可不并入销售额征税。但对逾期未收回包装物不再退回的押金，应按所包装货物的适用税率征收增值税。”同时，《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发【1995】192号）文件对涉及酒类包装物的押金作出了更为详细的说明∶'对销售除啤酒、黄酒外的其他酒类产品而收取的包装物押金，无论是否返还以及会计上如何核算，均应并入当期销售额征税。”

2、涉及消费税的相关规定

《财政部、国家税务总局关于酒类产品包装物押金征税问题的通知》（财税字【1995】53号）号文指出∶“实行从价定率办法计算应纳税额的应税消费品连同包装销售的，无论包装是否单独计价，也不论在会计上如何核算，均应并入应税消费品的销售额中征收消费税。如果包装物不作价随同产品销售，而是收取押金，此项押金则不应并入应税消费品的销售额中征税。但对因逾期未收回的包装物不再退还的和已收取一年以上的押金，应并入应税消费品的销售额，按照应税消费品的适用税率征收消费税。对既作价随同应税消费品销售，又另外收取押金的包装物的押金，凡纳税人在规定的期限内不予退还的，均应并入应税消费品的销售额，按照应税消费品的适用税率征收消费税。”

3、国家税务总局《增值税若干具体问题的规定》（国税发【1993】154号）文件纳税人为销售货物而出租出借包装物收取的押金，单独记账核算的，可不并入销售额征税。但对逾期未收回包装物不再退回的押金，应按所包装货物的适用税率征收增值税。

【第2篇】营改增租金收入税率

机械租赁费可能工业企业的会计人们接触得比较多，但是具体的营改增之后的税率你了解吗？如果不了解这部分内容，那就和会计网一起来学习吧。

营改增之后的机械租赁费税率是多少？

机械租赁属于有形动产租赁营业税改增值税后，是一般纳税人的企业，根据“有形动产租赁”，其税率17%，营改增后，未申请成为一般纳税人的企业，其征收率为3%，

为什么机械租赁费要营改增？

改变对产品征收增值税、对服务征收营业税的方式，将产品和服务一并纳入增值税的征收范围，不再对“服务”征收营业税，并且降低增值税税率。其目的就是减少重复纳税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负，“营改增”可以说是一项减税的政策，纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入，对一些存在大量代收转付或代垫资金的行业，其代收代垫金额可予以合理扣除，对经营性租赁企业，特别是进项税额比较多的企业来说，营改增不仅增加了企业的税负水平，避免了重复征税，更增加了企业的利润。

经营租赁机械设备需要哪些手续？

1、未来承租人把自已所需租赁的设备名称、规格和型号向租赁机构提出委托

2、租赁机构研究该项委托后，与未来承租人一起磋选租设备的租期、租金和支付方式等租赁条款，待谈妥后与未来承租人签订租赁合同。

3、出租人交货、收租并提供出租设备的维修服务

4、出租人到期收回租赁设备

以上就是有关营改增后机械租赁费税率和营改增后的好处，希望能够帮助到大家，想了解更多会计有关的知识点，请多多关注会计网！

来源于会计网，责编：哪吒

【第3篇】融资租赁的租金收入确认

①融资租赁确认

（1）5确认标准

1.所有权转移

2.所有权没转移，但租赁期占使用寿命≥75%

3.专用设备，为承租人量身定制

4.租赁收付款额现值≈租赁资产公允价值，≥90%

5.购买选择权能够合理确定

（总原则：是不是相当于卖了？）

（2）3确认迹象

1.风险由承租人承担

2.损失和利得归属承租人

3.可以低价续租

～

②初始计量

借：应收融资租赁款-租赁收款额

应收融资租赁款-未担保余值

贷：融资租赁资产/固定资产（账面）

资产处置损益（公允损益）

应收融资租赁款-未实现融资收益（利息收入）

～

③后续计量

（1）每月收租金

借：银行存款

贷：应收融资租赁款-租赁收款额

（2）实际利率法摊销利息收入

借：应收融资租赁款-未实现融资收益

贷：租赁收入/其他业务收入

～

④融资租赁变更

融资租赁变更部分，作为另外一个合同，作为一项单独租赁，有两个情况。

（1）扩大范围，延长期限

（2）金额相当

【第4篇】租金收入交房产税吗

案例一：

我公司从甲公司承租了一套办公室，年租金20万元，取得租金发票，房产的产权人为甲公司，根据协议规定，我公司又转租给了乙公司，年租金30万元，开具租金发票。

请问：我公司转租的环节是否还要缴纳12%的房产税？

答复：根据《房产税暂行条例》第二条的规定：房产税有产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。单位和个人出租房产的，房产税由产权所有人按照取得的租金收入缴纳房产税，《房产税暂行条例》，明确房产税的纳税义务人为房产所有人，而转租人对于转租房产不具有所有权，仅有使用权，所以转租行为不应征收房产税。

案例二：

我企业在山东省济南市，属于小规模纳税人，2023年将自有的办公室出租，年租金30万元，开具租金发票。

请问：我公司出租的环节是否要缴纳12%的房产税？

答复：年底之前，免征房产税。

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【第5篇】租金收入何时确认收入

取得租金收入的企业，在会计核算上确认租赁收入时，采取的是权责发生制原则。根据《企业所得税法实施条例》第九条的规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。”

会计人员往往带着惯性思维做账报税，认为会计和税法都规定了按照权责发生制原则确认收入和费用，那么，在进行企业所得税纳税申报时，对租金收入也想当然地采用了权责发生制原则来确认。殊不知，这样处理，不一定正确。

根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）进一步规定了一次性收取租金且租赁期跨年度情况下的收入确认方法：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

可见，站在税收角度，租金收入有其特殊规定，并非全然按照权责发生制原则确认收入。只有满足了租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付这两个条件，才可以按照权责发生制，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

除此之外，税收角度的租金收入以合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入实现，这就必然存在税会差异。财务人员在进行纳税申报时，需要进行纳税调整，方能确保申报数据的准确性。

租金收入的税会差异，也为税务筹划带来了空间。财务人员应该充分利用，在合理合法的前提下，为企业的资金管理带来效益。

【第6篇】房屋租金收入增值税

你是什么样的人，就会遇到什么样的人，你的朋友是什么样的人，你就会成为什么样的人。——刘同

出租资产的增值税计算

今天遇到一个同行，谈话之间聊起了关于出租资产的租金 收入及其增值税如何计量核算。下面阳歌简要归纳一下以供参考。

租金收入分为有形动产租赁和不动产租赁，其中又分为一般纳税人出租和小规模纳税人出租取得租金收入。

一：出租有形动产

1.一般纳税人

根据新税率，一般纳税人出租有形动产按照16%的增值税率开具发票，即是说确认会计收入=合同金额/（1+16%）

2.小规模纳税人

小规模纳税人出租有形动产按3%征收增值税，即是说会计确认收入=含税金额/（1+3%）

二、出租不动产

1.一般纳税人

按新税率，增值税一般纳税人出租不动产税率10%（不考虑营改增前后取得），在出租不动产所在地预交3%税款，剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。应就地预交的增值税＝[收取的租金/（1+10%）]*3%，回机构所在地再申报缴纳的增值税＝[收取的租金/（1+10%）]*10%-已经预交的税款。

一般纳税人出租的不动产系2023年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%。 应就地预缴的增值税款＝[含税销售额/（1+5%）]*5%；回机构所在地申报缴纳的税款＝[含税销售额/（1+5%）]*5%-已预交税款

2.小规模纳税人出租不动产

小规模纳税人出租不动产适用5%征收率。出租不动产预交税款＝[含税销售额/（1+5%）]*5%；机构所在地申报缴纳的税款=[含税销售额/（1+5%）]*5%－已预交税款

3、个体工商户出租住房

个体工商户出租住房，征收率5%但减按1.5%，应预缴税款＝[含税销售额/(1+5%)]*1.5%

4、个人出租不动产

个人出租的非住房（指用于生产经营用）征收率5%，应纳税额＝[含税销售额/（1+5%）]*5%

个人出租住房征收率5%减按1.5%，应纳税额=[含税销售额/（1+5%）]*1.5%

（以上符合增值税免征条件的除外）

【第7篇】房子租金收入个人所得税

北京离婚律师张亚敏-婚后租金是个人还是共同的

最近接待一个客户咨询，我给他化名张三，张三在结婚前就有三套商铺，这三年租金总共收了九十来万，他认为这些租金是由婚前房子得来的，应该是他个人的财产。但是她妻子认为婚后得到的，就是夫妻共同财产。两个人最近闹矛盾，谈到分财产，他们在这些租金上有了分歧。你认为他们谁说得对呢？很多人对婚后出租婚前房子所得的租金是个人财产还是夫妻共同财产存在误区，我这里先不公布答案。你听完这节课就明白了。

一、租金到底是共同财产还是个人财产?

法律并没有明确规定婚前房子在婚后的租金到底是共同财产还是个人财产，所以法院在审理类似案件的时候出现不同的判决结果。咱们先看两个有代表性的案件。

北京市海淀区法院曾在2023年审理过一个离婚后财产纠纷的案子。彭女和董男在2008年结婚，两人2023年7月通过法院调解离婚。彭女婚前在朝阳区有一套房子，两人结婚后，董男负责管理和出租这套房子，2023年7月到2023年7月一共收取约25万元的租金。彭女认为婚前房产的租金是自己的个人财产，要求董男返还所有租金。董男认为，虽然房子是彭女的婚前财产，但婚后是自己出租，租金是双方的婚后收入，应该属于共同财产。

法院认为，夫妻一方的婚前个人财产在婚后取得的经营性收益属于夫妻共同财产。虽然朝阳区的房屋是彭女的婚前财产，但是结婚后一直由董男管理，董男为房屋的出租付出了时间、精力，房租的来源和董男投入的劳动和管理等行为密不可分。所以，法院判决，房子在2023年7月到2023年7月的房租是夫妻共同财产，双方在2023年7月离婚后，2023年7月至2023年7月的房租是彭女的个人财产。

上面这个案子是把房租认定成了夫妻共同财产，也有部分法院认为，房租属于法定孳息，夫妻一方婚前房屋在婚后出租的租金应该是一方的个人财产。法定孳息是个专业名词，不好理解，你也不需要懂它是什么意思，您只要知道也有法院认为婚前房在婚后的房租是个人财产就可以了。下面我们就看这样一个案件。

黑龙江高级人民法院曾在2023年审理过一个离婚纠纷案件的再审案件。徐男和刘女结婚前都有自己的房子，两人结婚后住在徐男的房子里，刘女的房子一直在出租。结婚三年半后，两人就到法院诉讼离婚了。徐男认为刘女的房子在婚后出租，房租应该是共同财产，要求分一半租金。刘女认为房子是自己的婚前财产，徐男和自己两个人在婚后都没有管理自己的房子，房租是自己的个人财产，不同意徐男分割。

法院经审理后认为，房租是房屋所有权人让渡房屋使用权所获得的对价，属于法定孳息。法律规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。徐男也没有证据证明自己在婚后对刘女的房子进行了经营和管理。所以，根据法律规定，刘女的房子在婚后的租金应该是她的个人财产，徐男无权分割。

通过上面两个案例我们可以看出来，对于夫妻一方婚前的房屋在婚后出租的租金问题，虽然法院在认定上有一定的差异，但目前法院趋于使用同一个标准，那就是在婚后出租房子上有没有投入大量的时间和精力，不管是一个人投入还是两个人投入。如果有，那房租自然就是基于婚后的劳动而来的，应该属于共同财产。

咱们回到最开始讲的张三的问题上，张三三套房子的租金每年有三十多万，同等品质的商铺租金一般到不了三十万，之所以张三能获得高租金，是因为张三很重视这几套商铺，他精心研究了商铺出租的门道，他知道哪些行业的租户利润更高，并且张三总能为租户提供周到、完善的配套服务。所以租金离不开张三婚后付出的大量劳动，他想不分给对方是不行的，虽然他认为对方出轨还闹离婚不应该分到任何钱，他即便再不甘心也得受法律的约束。

所以懂得保护自己的个人财产是非常重要的，每天用六十分钟想如何创造财富，就应该至少抽出六分钟的时间学习如何保护财富。不知道你是不是认同我这句话。

接下来就讲如果你希望房租属于个人财产，你应该怎么做：

二、如何操作让租金成为个人财产？

第一，将你的房子全权交由房屋中介公司管理，将收到的房租放入专用账户，一定与婚后收入分开管理，一旦与婚后收入混同，如果离婚，大概率会按照夫妻共同财产分割了，前面的一切努力白费。本专栏我有一节课专门讲怎样避免财产混同以保护个人财产，如果你有兴趣，可以翻找看看。

将房子交由中介管理，你选择中介公司，与中介公司进行日常沟通交流还是占用了个人时间和精力，还是相当于付出了婚后的劳动，所以依靠中介还不能算是完全保险。

第二，一个更好的办法是将房子全权交由父母，就当是把房子使用的权益给了父母，这样收到的租金当然属于父母的财产，父母可以再把租金转给你，相当于赠与给你，父母只需要在转账时备注赠与你个人，这些租金就属于个人财产了。收到钱后，你同样需要注意避免与婚后收入混同。

今天讲的是出租婚前房子婚后所得租金是个人财产还是共同财产，你听明白了吗？如果还有问题，欢迎评论、私信。关注我，一起学习法律知识！

【第8篇】租金收入跨年度账务处理

企业在生产经营过程中经常会发生房产租赁，并且很多时候都牵涉到跨年度预收租金问题，但很多财务人员对于预收租金怎么进行账务处理、增值税和所得税纳税义务时间如何确定不是很了解，本文通过一些案例详细进行说明。

（1）会计处理

新《租赁》准则规定： 在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应当采用该方法。

可以看出，会计确认收入方法为权责发生制，应在各个期间分摊确认收入。

（2）增值税收入确认：

《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第二条规定，“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

《营业税改征增值税试点实施办法 》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

所以提供租赁服务采取预收款方式的，在收到租金时增值税纳税义务发生。

（3）所得税收入确认：

《实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，按照《实施条例》规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

可以看出租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，企业具有选择权。可以在一次性收到房款时确认收入，也可在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入；如果不符合租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，不适用《国税函〔2010〕79号》，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现

【案例一】a公司2023年将设备出租给b公司使用，租赁期2023年7月1日到2023年6月30日，合同约定年租金10万元，合同约定在租赁合同签订日一次性支付全部租金。

本案例符合租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的条件，根据税法规定，a公司增值税上一次性确认收入，所得税可以选择在2023年一次性确认租金收入，也可以根据国税函〔2010〕79号的规定，选择分次均匀确认租金收入。如果a公司选择第二种方法处理，则不存在税会差异，如果选择第一种方法，存在税会差异。

假设a公司会计处理在2023年-2023年分别按照50000元、100000元、100000元、50000元确认收入，税收处理在2023年一次性确认300000元，则2023年需纳税调增250000元，2019-2023年度分别进行纳税调减处理。

2023年企业所得税年度纳税申报表

a105020 未按权责发生制确认收入纳税调整明细表

2023年企业所得税年度纳税申报表

a105020 未按权责发生制确认收入纳税调整明细表

2023年企业所得税年度纳税申报表

a105020 未按权责发生制确认收入纳税调整明细表

2023年企业所得税年度纳税申报表

a105020 未按权责发生制确认收入纳税调整明细表

【案例二】a公司2023年将设备出租给b公司使用，租赁期2023年1月1日到2023年12月31日，合同约定2023年1月1日支付租金28万元，2023年12月31日支付租金2万元，b公司支付租金时a公司开具等同金额租赁发票。

根据上述规定，会计处理为2018、2019、2023年分别确认租金收入10万元。

增值税方面为2023年1月1日确认收入28万元，2023年12月31日确认收入2万元。

所得税上该案例虽说符合租赁期限跨年度，但不符合租金提前一次性支付条件，故不适用《国税函〔2010〕79号》，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，即2023年确认收入28万元，2023年确认收入0，2023年确认收入2万元，则会计和税法形成差异，2023年纳税调增18万元，2023年纳税调减10万元，2023年纳税调减8万元。

【第9篇】汽车租金收入发票

汽车租赁税率自2023年1月1日起：小规模纳税人月销售额10万元以下含本数，不收增值税。自2023年4月起，一般纳说人的税率降为13%。。汽车租赁涉及到的税种有：增值税、城建税等附加税、印花税、企业所得税、个人所得税及其他公司资产的税收(如土地使用税、车船使用税等)。

【第10篇】租金收入征房产税

案例一

我公司从甲公司承租了一套办公室，年租金20万元，取得租金发票，房产的产权人为甲公司，根据协议规定，我公司又转租给了乙公司，年租金30万元，开具租金发票。

请问：

我公司转租的环节是否还要缴纳12%的房产税？

答复：

我公司转租的环节是否还要缴纳12%的房产税？

参考：

根据《房产税暂行条例》第二条的规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。单位和个人出租房产的，房产税由产权所有人按照取得的租金收入缴纳房产税，《房产税暂行条例》明确房产税的纳税义务人为房产所有人，而转租人对于转租房产不具有所有权，仅有使用权，所以转租行为不应征收房产税。

案例二

我企业在山东省济南市，属于小规模纳税人，2023年将自有的办公室出租，年租金30万元，开具租金发票。

请问：

我公司出租的环节是否要缴纳12%的房产税？

答复：

年底之前，免征房产税。

参考：

鲁财税〔2020〕25号山东省财政厅 国家税务总局 山东省税务局《关于延续实施房产税 城镇土地使用税减免政策的通知》规定，根据《山东省人民政府关于贯彻落实国务院<政府工作报告>若干措施的通知》（鲁政发〔2020〕10号）规定，现将有关房产税、城镇土地使用税政策通知如下：《山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于疫情防控期间房产税 城镇土地使用税减免政策的通知》（鲁财税〔2020〕16号）中规定六类行业纳税人和增值税小规模纳税人免征房产税、城镇土地使用税的期限，延长至2023年12月31日。

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文：郝老师说会计

【第11篇】房产租金收入增值税

想必大家对于租金收入分摊都有一定的疑惑，小编把涉及增值税的热点问答都整理好了，一起来了解一下吧!

1. 分摊到一年里每月不超过10万元，是否免征增值税？

答：免征增值税。

其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

政策依据：

（1）《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第4号）第四条

（2）《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条

2. 其他个人是什么意思？

答：个人，是指个体工商户和其他个人。

在执行月销售额10万元以下免税政策时，考虑到出租房屋的多为自然人，为充分释放政策红利，也为了促进房地产租赁市场的发展，允许自然人一次性取得的租金收入按期平摊适用免税政策。除自然人以外的其他小规模纳税人不适用此项政策。

政策依据：

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条第二款

3. 租金的增值税纳税义务发生时间是什么？

答：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

政策依据：

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件一）的第四十五条

4. 举个例子：

自然人翠花将自有住房（或非住房）一套出租给xx公司，2023年11月1日-2023年10月31日，租期1年，年租金160万。

答：上述自然人翠花出租不动产取得的月均租金收入已超过10万元，不可以享受免征增值税的优惠政策，按现行规定征收增值税。

来源：上海税务

责任编辑：张越 (010)61930078

【第12篇】租金收入增值税

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同样是一次性收取租金，

有的税种要求一次性缴纳，

有的税种要求分期缴纳！

很多新会计表示一脸懵~

为此，小编围绕下面的例题，梳理了企业所得税、增值税、房产税、印花税中关于一次性收取租金的规定，有需要的小伙伴们快来围观~

例如

a公司将房产对外出租，双方签订3年期租赁合同，租赁期限从2023年1月1日至2023年12月31日，且一次性收取租金60万元。

企业所得税

政策依据：《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函﹝2010﹞79号）规定：“企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。”

因a公司签订的合同租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付，对60万元租金，应在租赁期内分期均匀计入相关年度收入，即2023年、2023年、2023年分别确认租金收入20万元。

增值税

政策依据：

1、《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税﹝2017﹞58号）规定：“《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

2、《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告 ﹝2016﹞53号）第二条规定：“其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”

a公司提供租赁服务采取预收款方式，应该在收到60万元的当天确认增值税纳税义务的实现。

打个比方，如果出租上述房产的不是a公司，而是自然人甲某，则可以对取得的60万租金在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金为1.67万，可以享受小微企业免征增值税优惠政策，甲某无需缴纳增值税税款。

房产税

政策依据：

1、《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第七条规定：“房产税按年征收、分期缴纳，纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”

2、《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：“出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

在厦门市，依照房产租金收入计算的房产税为按月缴纳，申报期限为次月的1日-15日。因此，a公司出租房产所收到的60万元租金，应在正常租赁期内分期均匀计算租金收入，并逐月进行纳税申报。

印花税

政策依据：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）《印花税税目税率表》规定，财产租赁合同按租赁金额千分之一缴纳印花税。

在上述的例子中，a公司应当于签订合同时，一次性缴纳印花税。

【第13篇】租金收入的确认时间

一、案例背景

公司有栋办公楼，近期已经对外出租，一次性收取了租户3年的租金，也给租户开具了增值税发票，那么，在企业所得税收入确认上，是一次性确认收入，还是按实际租期分期确认收入呢？

二、案例解析

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，根据《实施条例》[1]第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的， 根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

通过对以上政策的分析可知，在增值税上一次性确认收入，在企业所得税上，应在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

【第14篇】公租房租金收入征税

普通住宅的租赁收入可以选择支付 15%的平税。这种情况下，不扣除任何支出，也不与房主的其他收入合并，按照租赁总收入直接付税。也可以按照最高 35%的个人所得税交税。这种情况下，可以扣除一些支出(如房屋贷款等)，和房主的其他收入加起来，扣除每年的免税额之后，再交税。

房主可以根据两种方案计算出来的税金多少，任选一种交税。交税的时间为下一年的 4 月 30 日之前。住宅租赁收入一般不计算 vat(增值税)。用于经营性的房产租赁需要计算 vat，酒店一般为 7%、办公楼为 18%。

所谓双重征税，是指对同一征税对象的不同纳税人重复征税。双重征税既可能发生在一国范围以内，也可能发生在国际领域。由于各国为避免经济性双重征税所制定的政策不一致，这就给跨国公司的跨国经营活动带来了一些问题。

马耳他已与75 个国家签署了避免双重征税的协议，另有 15 个国家在谈判签署过程中。在马经营的所有企业都能享受到这些税收协定优惠待遇。与马耳他签署避免双重征税协定的国家主要有：中国、美国、加拿大、澳大利亚、法国、德国、英国、匈牙利、意大利、韩国、马来西亚、葡萄牙、西班牙、瑞士等。

【第15篇】跨期收入的租金处理

汇算实务：跨期收取的租金收入的财税处理与纳税调整

彭怀文

（一）跨期收取租金涉及的税务规定

1.《企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

2.《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第一条，关于租金收入确认问题规定：

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

3. 跨期收取租金涉及的增值税规定

（1）《增值税暂行条例》第十九条规定，发生应税销售行为的增值税纳税义务发生时间，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

（2）《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（二）会计处理

根据《企业会计准则第21号——租赁》定义，租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议。

会计准则将租赁的分类为融资租赁和经营租赁，因此会计处理上也按融资租赁和经营租赁分别处理。融资租赁，按照“实质重于形式”原则，其租赁资产所有权更加接近于已经发生转移，更加类似于分期收款销售。企业所得税申报表《a105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》中所指的“跨期收取租金、利息、特许权使用费”应该是经营租赁收取的租金，虽然报表填报说明未曾明示。

在经营租赁下，与租赁资产所有权有关的风险和报酬并没有实质上转移给承租人，出租人对于经营租赁的资产仍应按自有资产的处理方法，将租赁资产反映在资产负债表上。

根据《企业会计准则第21号——租赁》及其应用指南的规定，在经营租赁下，出租人和承租人的会计处理，如下表：表35-1

（三）出租人经营租赁的税会差异分析

1.出租人在会计上按照权责发生制确认收入，税法上按照合同约定应付款日期确认收入，二者可能存在时间差异，需要进行纳税调整。

2. 租赁期限跨年度且租金提前一次性支付的，出租人税务处理可以将租金收入分期计入相关年度收入；但是会计上采用的分期方法可以是直线法或其他合理方法，而税法上只能采用直线法分期均匀计入相关年度收入。如果二者存在差异，应进行纳税调整。

（四）一次性收取租金税务处理的注意事项

对于租金的规定，税法比较'任性'——时而权责发生制，时而收付实现制！

1.基本规定——权责发生制原则

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

2.租金收入的专门规定——收付实现制原则

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定：企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

3.租金收入的特殊规定——有前提条件的权责发生制原则

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第一条，关于租金收入确认问题规定：

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

国税函[2010]79号只是对《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的一个补充，而且有限制条件的，并不是所有的租金收入均可以适用。

前提条件的关键词是——'租赁期间跨年度，且租金提前一次性支付'。

因此，下面的情况下，就不能适用国税函[2010]79号第一条规定，按照权责发生制原则进行税务处理。

看看上述规定限制条件：1.合同或协议规定租赁期限需要跨年度；2.租金要提前一次性支付。二者缺一不可，才能适用分期确认收入。

“一次性取得跨年度的租金收入”，存在以下可能：

（1）租赁期限不跨年度。

①租赁期1年的，但是没有跨年——不能按照'权责发生制原则'税务处理！

合同约定的租赁期间为一个纳税年度内的1月至12月，虽然也是租赁期限是1年，但是没有跨年，那么收取的租金是不能按照'权责发生制原则'进行税务处理的。

比如，2023年12月31日一次性收取2023年全年的租金，合同约定的租赁期限是从2023年1月1日至12月31日。

②租赁期间低于1年，但跨年的——反而可能按照'权责发生制原则'税务处理！

比如，2023年6月签署的房屋租赁合同，约定的租赁期限是2023年7月1日至2023年2月28日。约定的租金是在2023年6月30日前一次性收取。

该合同的租赁期限虽然不足一年，但是'跨年'了，且'提前一次性'收取了房租的， 可以按照国税函[2010]79号规定，使用'权责发生制原则'按月分摊确认应税收入。

（2）租金不是提前支付的——不能分期确认收入。

虽然一次性取得跨年度的租金，但不是提前一次性支付。

比如企业在2023年12月一次性收到一笔租金，属于租赁期限2023年7月1日至2023年6月30日的租金，不是提前支付的租金。

（3）一次性租金不是合同约定租金全部的“一次性”——不能分期确认收入。

虽然一次性取得跨年度的租金，但却不是合同约定租金的“一次性”。

比如，2023年12月31日一次性收取2023年全年的租金，合同约定的租赁期限是从2023年1月1日至2025年12月31日，不是合同约定的全部租金一次性支付。

（4）正确理解'租金提前一次性支付'

'租金提前一次性支付'，关键词包含了'提前'和'一次性'。

作为企业来说，在租金延后支付的情况，肯定会选择执行税务上规定的'合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现'，从而实现推迟交税目的。

因此，重点就变成了对于'一次性'的理解了。如果租赁合同签订的租赁期限是3年，一次性收取1年的租金，对于整个租赁期限来讲就不是'一次性'，因为按照合同约定有3次收取租金的次数，约定收款的日期也有3个，怎么能算'一次性'呢？