关于拍卖税费的规定（10个范本）

【第1篇】关于拍卖税费的规定

裁判要旨

司法拍卖第三人提供的抵押房产，抵押人不另行承担税费，房产过户形成的相关税费，由法院协助从拍卖款中支付

实务要点

第一、法院拍卖房产，变更过户形成的相关税费承担是执行异议的焦点。尽管拍卖公告中明确税费承担主体，公告对税费承担“五花八门”，有买受人承担、有买受人预先垫付再行凭票退还、有按法律行政法规规定各自承担等等，因此关于税费承担的执行异议案大量产生。源于两个法条：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；第三十条因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

第二、上述两个条文中拍卖财产产权转移可能产生的税费与因网络司法拍卖本身形成的税费是否相同，如果相同，相关税费承担是按照法律规定承担还是按照拍卖公告承担，换言之，拍卖公告税费承担与法律及行政法规额税费承担不相同时，税费如何承担。江苏省高级人民法院关于正确适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》若干问题的通知四、关于税费负担因网络司法拍卖产生的税费，按照网拍规定第三十条的规定，由相应主体承担。在法律、行政法规对税费负担主体有明确规定的情况下，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担。

第三、我们注意到，国家税务总局给最高人民法院的答复《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》国税函[2005]869号四、鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。即相关税费从拍卖款中予以扣除。江苏高院评价“本案中，因司法拍卖产生的税收应以拍卖成交款收入为计算依据，该项税收的产生系来自于司法拍卖行为带来的财产增值，且属于司法拍卖行为的发生费用，应从拍卖款中支出，不应由实际并未从中获利的抵押人另行承担。”

第四、拍卖第三人抵押的房产，就执行依据而言，第三人作为抵押人承担的责任仅是以抵押房产范围为限承担责任，因此，要求抵押人另行承担税费，变相增加抵押人的责任范围，与执行依据不符。江苏高院评价“本案中，处置的抵押物系第三人提供，而非被执行人自行提供。对于第三人作为抵押人的，其承担责任的范围应限于其提供的抵押财产。如要求抵押人另行承担拍卖抵押物行为产生的相关税收，实为要求其超过抵押财产价值范围，额外承担相关义务，变相增加了抵押人的法律责任，于法无据。”

案情介绍

一、龙城公司与朱永良、永盛公司、泰富公司典当纠纷一案，无锡仲裁委员会裁决：朱永良向龙城公司偿还当金3432500元及典当综合费892788元。永盛公司对朱永良上述债务承担连带清偿责任。龙城公司在朱永良应付款项的范围内对泰富公司抵押的六套房产折价拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

无锡中院立案执行后，依法拍卖泰富公司抵押给龙城公司的上述六套房产。2023年8月8日，无锡中院作出限期开具发票通知书送达泰富公司，通知书载明：“法院依法拍卖泰富公司抵押给龙城公司的房产，其中的名园105-1号、106-6号分别以125万元和75万元的价格成交。现因办理房屋所有权证的需要，责令你公司于收到本通知书之日起五日内开具房屋销售发票，交至法院，并协助买受人办理过户手续。”

泰富公司提出异议称：龙城公司在办理抵押时，亦明知是初始登记房产，并非二证齐全的已销售商品房，其只能在不含税负、利润的价值范围内享有该房产的优先受偿权。法院以通知书形式要求异议人开具销售性质的发票，变相增加异议人的义务和责任负担。且目前买受人实际已办理了过户手续，异议人却仍面临交税义务。故请求法院撤销限期开具发票的执行行为，由拍卖房产的购买人或龙城公司自行交纳税款开具发票。

二、无锡中院认为，本案争议焦点在于泰富公司是否应承担开具销售发票的义务。根据《发票管理办法》规定，销售商、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票。所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项时，应当向收款方取得发票。本案中，当买受人通过法院司法拍卖方式购得抵押房产并支付购房款后，理应取得购房发票，以便办理过户手续。泰富公司作为本案执行房产的开发商，理应承担初始登记在其名下的房产成交后开具发票的义务。同时泰富公司作为抵押人，亦应将成交房产的变现款交付抵押权人龙城公司。至于泰富公司提出其提供抵押房产为初始登记房产、龙城公司作为抵押权人享有的优先受偿范围也仅为初始登记房产价值问题，应依据双方签订的抵押合同予以认定，不属本执行异议审查范围。故泰富公司称开具发票增加其义务和责任承担的异议请求，于法无据，不予支持。裁定驳回泰富公司的异议请求。

三、泰富公司申请复议称：无锡中院要求复议申请人开具发票的执行行为无任何法律依据和法律文书依据，依法应予撤销。抵押房产属于初始登记房产；无锡中院对复议申请人名下初始登记的房产进行司法拍卖，购买人凭竞买执行文书即可直接缴纳税款，办理登记。无锡中院将包含税费价值的拍卖款直接交付债权人，反而要求复议申请人开具执行拍卖的发票，没有法律依据。生效法律文书没有要求复议申请人提供销售发票的裁判内容，无锡中院以执行通知的形式“以执代裁”，变相增加复议申请人的义务和责任负担。复议申请人作为抵押人，只需承担抵押物被处置的后果，不管是拍卖还是以物抵债，增值部分的价值已包含在市场房价当中，不应再要求复议申请人额外承担上百万元的税款。无锡中院要求复议申请人开具发票，相当于把原始登记房产直接变成证照齐全的商品房，相当于让复议申请人进行销售并承担全部销售成本，相当于龙城公司初始登记价值的抵押物直接增值为市场价值。请求本院撤销无锡中院（2016）苏02执异52号执行裁定书，并撤销无锡中院（2016）苏02执183号限期开具发票通知书的执行行为。

裁判要点与理由

江苏高院归纳本案的争议焦点为：1、司法拍卖初始登记的抵押物产生的税款，应从拍卖款中支出还是由抵押人另行承担。2、执行法院在执行程序中作出“限期开具发票通知书”是否有法律依据。

江苏高院认为，第一，司法拍卖初始登记的抵押物产生的税款，应从拍卖款中支出，不应由抵押人另行承担。理由如下：1、国税函[2005]869号文件规定：“一、人民法院的强制执行活动属司法活动，不具有经营性质，不属于应税行为，税务部门不能向人民法院的强制执行活动征税；二、无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款；三、税收具有优先权。《税收征收管理法》第四十五条规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外、纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行；四、鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”本案中，因司法拍卖产生的税收应以拍卖成交款收入为计算依据，该项税收的产生系来自于司法拍卖行为带来的财产增值，且属于司法拍卖行为的发生费用，应从拍卖款中支出，不应由实际并未从中获利的抵押人另行承担。2、本案中，处置的抵押物系第三人提供，而非被执行人自行提供。对于第三人作为抵押人的，其承担责任的范围应限于其提供的抵押财产。如要求抵押人另行承担拍卖抵押物行为产生的相关税收，实为要求其超过抵押财产价值范围，额外承担相关义务，变相增加了抵押人的法律责任，于法无据。3、抵押合同签订时，抵押权人明知抵押人提供的抵押物系初始登记房产，故其所享有的优先权范围应仅限于该初始登记房产价值，如需上市交易，由此发生的相关税收应以交易增值价值为基础，从交易利润中优先支付。

第二，执行法院在执行程序中作出“限期开具发票通知书”没有法律依据。理由如下：1、在执行过程中，执行行为的作出应以生效法律文书确定的内容以及法律的授权为依据。在司法拍卖抵押物时，抵押人相对买受人和执行法院所承担的法律义务应为协助买受人办理过户。“限期开具发票”系其作为纳税义务人相对于税务机关所承担的法律义务。故执行法院仅能作出“限期协助办理过户通知书”，其作出“限期开具发票通知书”属于超越法律职权行为，应予纠正。2、正如第一条意见所述，开具房屋销售发票的前提为缴纳相关税款。在执行法院尚未从拍卖成交款中支付相关税款，或将税款交付抵押人自行纳税之前，其直接要求抵押人开具房屋销售发票没有法律依据。

综上，复议申请人泰富公司的复议理由成立，裁定撤销江苏省无锡市中级人民法院（2016）苏02执异52号执行裁定书及（2016）苏02执183号限期开具发票通知书。

标签：执行异议丨执行复议丨执行依据丨税费承担丨抵押人案例索引：江苏省高级人民法院（2017）苏执复45号“江苏龙城典当有限公司与无锡泰富投资发展有限公司、朱永良等典当纠纷执行裁定书”（审判长唐志容审判员苏峰审判员赵建华），载《中国裁判文书网》（20170419）。

法律依据

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第十三条 实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：

（一）拍卖公告；

（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外；

（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；

（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；

（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；

（六）优先购买权主体以及权利性质；

（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；

（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；

（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；

（十）执行法院名称，联系、监督方式等；

（十一）其他应当公示的信息。

第十四条 实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：

（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；

（二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者；

（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；

（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；

（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；

（六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示；

（七）买受人悔拍后保证金不予退还。

第三十条 因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

江苏省高级人民法院关于正确适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》若干问题的通知 苏高法电〔2017〕217号

各市中级人民法院、各基层人民法院：

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称网拍规定）已正式施行，为确保我省司法网拍工作顺利进行，提高网拍成交率，现结合我省司法网拍工作实际，就正确适用网拍规定相关问题通知如下：

一、关于第二轮司法网拍

网拍规定并未限制或禁止第二轮司法网拍，我省仍按照《江苏省高级人民法院关于完善司法评估、网拍的规定》启动第二轮司法网拍。

1、第二轮司法网拍的启动。对于司法网拍二拍流拍的动产、不动产及其他财产权利，申请执行人或者其他执行债权人不接受以物抵债且变卖不成的，执行法院可以在30日内启动第二轮司法网拍。

2、第二轮司法网拍的起拍价及降价幅度。第二轮司法网拍一拍的起拍价即前一轮司法网拍二拍的流拍价。若仍流拍，则按照网拍规定第二十六条的规定再次确定起拍价进行拍卖。

第二轮司法网拍的标的物为人民法院扣押的车辆的，第二轮司法网拍第一次拍卖的起拍价可按照网拍规定第十条的规定，不低于前一轮司法网拍二拍流拍价的百分之七十。若流拍，则按照网拍规定第二十六条的规定再次确定起拍价进行拍卖。

3、第二轮司法网拍的以物抵债。第二轮司法网拍二拍流拍后，申请执行人或其他执行债权人接受以物抵债的，以物抵债的价格按照第二轮司法网拍二拍的流拍价确定。

二、关于网络服务提供者的选择

全省各级法院对于网络服务提供者不做选择，仍统一在淘宝网上进行司法网拍。

若申请执行人坚持要求选择其他网络服务提供者进行拍卖，执行法院可委托在该网络服务提供者平台上进行拍卖的人民法院进行拍卖。

三、关于清空、交付要求

人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。

人民法院对于拍卖成交的动产、不动产等需要交付买受人的财产，除法律另有规定外，一般均应负责交付买受人。

四、关于税费负担

因网络司法拍卖产生的税费，按照网拍规定第三十条的规定，由相应主体承担。在法律、行政法规对税费负担主体有明确规定的情况下，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担。

五、关于信息录入的准确性

人民法院网络司法拍卖平台（以下简称网拍平台）已正式上线，根据最高人民法院要求，在网拍平台成功发布拍品后，所有信息不得更改，故请全省各级法院在发布拍品信息前务必仔细、谨慎填写、核对相关信息，确定无误后再行发布。

拍品信息发布后发现发布的信息确实有错误的，应及时将拍品从网拍平台上撤回，修改、完善、确认无误后再重新发布。

六、其他

网拍规定未明确规定的其他内容，按照我省原有规定继续执行。

特此通知。

江苏省高级人民法院

2023年4月6日

《个人所得税法》

第二条 下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：（一）工资、薪金所得；（二）劳务报酬所得；（三）稿酬所得；（四）特许权使用费所得；（五）经营所得；（六）利息、股息、红利所得；（七）财产租赁所得；（八）财产转让所得；（九）偶然所得。居民个人取得前款第一项至第四项所得（以下称综合所得），按纳税年度合并计算个人所得税；非居民个人取得前款第一项至第四项所得，按月或者按次分项计算个人所得税。纳税人取得前款第五项至第九项所得，依照本法规定分别计算个人所得税。

《个人所得税法实施条例》

第八条 税法第二条所说的各项个人所得的范围：

（一）工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。

（二）个体工商户的生产、经营所得，是指：1．个体工商户从事工业、手工业、建筑业、交通运输业、商业、饮食业、服务业、修理业以及其他行业生产、经营取得的所得；2．个人经政府有关部门批准，取得执照，从事办学、医疗、咨询以及其他有偿服务活动取得的所得；3．其他个人从事个体工商业生产、经营取得的所得；4．上述个体工商户和个人取得的与生产、经营有关的各项应纳税所得。

（三）对企事业单位的承包经营、承租经营所得，是指个人承包经营、承租经营以及转包、转租取得的所得，包括个人按月或者按次取得的工资、薪金性质的所得。

（四）劳务报酬所得，是指个人从事设计、装潢、安装、制图、化验、测试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、新闻、广播、翻译、审稿、书画、雕刻、影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服务、介绍服务、经纪服务、代办服务以及其他劳务取得的所得。

（五）稿酬所得，是指个人因其作品以图书、报刊形式出版、发表而取得的所得。

（六）特许权使用费所得，是指个人提供专利权、商标权、著作权、非专利技术以及其他特许权的使用权取得的所得；提供著作权的使用权取得的所得，不包括稿酬所得。

（七）利息、股息、红利所得，是指个人拥有债权、股权而取得的利息、股息、红利所得。

（八）财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

（九）财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

（十）偶然所得，是指个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得。

个人取得的所得，难以界定应纳税所得项目的，由主管税务机关确定。

《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》国税函[2005]869号

最高人民法院：你院《关于人民法院依法强制执行拍卖、变卖被执行人财产后，税务部门能否直接向人民法院征收营业税的征求意见稿》（〔2005〕执他字第12号）收悉。经研究，函复如下：

一、人民法院的强制执行活动属司法活动，不具有经营性质，不属于应税行为，税务部门不能向人民法院的强制执行活动征税。

二、无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。

三、税收具有优先权。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

四、鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。

【第2篇】拍卖土地交易税费

一、前言

随着网络司法拍卖的出现，司法拍卖正被越来越多的人所熟知并且参与，许多法院均通过淘宝、京东等互联网平台进行网络司法拍卖。不动产交易往往会涉及高额税费，由于被执行人的经济状况较差，法院为解决执行难问题，在不动产司法拍卖案件中指定由买受人承担交易环节的全部税费。如某网站的某些《竞买公告》中就规定：“拍卖时的起拍价、成交价均不包含买受人在拍卖标的物交割、处置时所发生的全部费用和税费。”“买受人应自行办理相关变更手续，并自行承担相应费用。除明确由被执行人缴纳的费用，其他未明确缴费义务人的费用也由买受人自行承担。”

但通常所得税和增值税是由出卖方承担，这种税费转嫁条款与法律规定和行业惯例相悖，导致许多竞拍者在成交前均意识不到背后潜在的高额税费，在竞拍成功后极易产生纠纷。因此，司法拍卖中涉及的税费承担问题，是司法实践中经常遇到的争议问题之一。

那么这些载明事项是否有效呢？网络司法拍卖中标的物过户产生的税费到底应由谁承担呢？下文就将对此进行详细分析。

二、税费分配有约定的从其约定，没有约定的由法定纳税人承担

税费分配有约定的从其约定，没有约定则由法定纳税人承担，如果法律对此没有明确规定，法院可以依据法律原则和案情酌情裁定分配税费。2023年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（下文中简称《网拍规定》）第三十条中规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”

司法判例中，大多数法院认为税收负担者和法定纳税人无须一致，税费转嫁条款不违反强制性的法律规定，肯定了税费转嫁条款的效力。如胡某某与中国建设银行买拍合同纠纷一案【（2015）浙湖商终字第45号】，湖州市中级人民法院认为，“当事人对于税费承担的约定属于意思自治范畴，属于民法调整的范围。该约定与上述暂行条例的规定也并不矛盾，虽然纳税主体为转让人，但并不排斥相关税费可由受让人承担”。又如张某某与武汉市江岸区税务局税务争议一案【（2017）鄂0102行初131号】，江岸区法院认为，“黄某某作为涉案房屋的出让方即取得涉案房屋转让所得的人，是涉案房屋交易中个人所得税的纳税义务人，因原告张某某在本院司法拍卖网络平台上竞得原属于黄某某的涉案房屋，并在《拍卖成交确认书》中约定其自行承担涉案房屋的过户费用及其他所涉税，故原告张某某代黄某某缴纳上述相关费用系其真实意思表示，也不违反相关法律规定”。

但是，如果双方对此未做约定或存在争议，应当由税法规定的纳税人承担税费。在施维、许惠成执行审查类执行裁定书【（2017）最高法执监324号】中，最高人民法院裁定由被执行人承担转让方的税费，由接受抵债的申请执行人承担买受方的税费。最高法院认为：“认为当事人可以就税费的负担进行约定，但如当事人之间无约定或就已有约定产生争议的情况下，法院应当根据现有一般民事交易规则对于司法拍卖双方的税费负担重新进行安排。……人民法院应当参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担标准。”

就房屋买卖而言，出卖方与买受方各自应承担的税费有十分明确的规定。在房屋拍卖中主要涉及所得税、土地增值税、契税和印花税四个税种，通常所得税和土地增值税由被执行人承担，契税和印花税由买受人承担。下面将分税种讨论在当事人之间无约定或对已有约定产生争议的情况下，如何依法进行税费分配。

1. 所得税

对于房屋产权取得不满五年或满五年但并非家庭唯一住房的房产，房屋转让属于财产转让所得，依法应由被执行人缴纳所得税；对于房屋产权取得满五年且是家庭唯一住房的房产，依法免征所得税。依据《个人所得税法》第二条：“下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：……（八）财产转让所得；”和《企业所得税法实施条例》第六条：“企业所得税法第三条所称所得，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接收捐赠所得和其他所得。”从上述规定可以看出，所得税是应该由获得所得的人，即被执行人承担。

2. 土地增值税

房屋转让的土地增值税，依法应当由被执行人承担。《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”在房屋买卖过程中，显然由被执行人取得收入，因此纳税人即被执行人，应当承担土地增值税。

3. 契税

购房的契税，依法由房屋的新产权人，即买受人承担。依照《契税法》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。”转移房屋所有权的承受人即是房屋的新产权人，所以应当由买受人承担，并无争议。

4. 印花税

依照相关法律规定，印花税应当由买受人承担。《印花税暂行条例》第一条中规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。”其第二条中规定：“下列凭证为应纳税凭证：……（二）产权转移书据；”领受产权转移书据的人必然是买受人，因此应当由买受人缴纳印花税。

综上，法律中明确规定了各税种的纳税人，所得税、土地增值税等主要由被执行人承担，买受人承担的仅限于契税、印花税。但法律并未规定税收负担者和法定纳税人必须相同，实践中买卖双方也常常会另有约定，如约定税费均由买受方全部承担。因此，双方对《竞买公告》中的税费分配规定没有异议，可以规定由买受人承担全部税费；但是如果双方未做约定或对约定存在争议，法院应当依照法律规定合理在被执行人和买受人之间分配税负，而不应继续由买方全部承担。

三、双方对税费负担存在争议的，可向人民法院提起异议

网络司法拍卖属于强制执行措施，是公法行为，人民法院对网络司法拍卖中产生的争议，应当适用民事诉讼法及相关司法解释的规定处理。如果被执行人和买受人对于税费负担存在异议，应按法定事由提起执行异议。最高法院在陈载果执行异议案中【（2017）最高法执监250号执行裁定书】认为：“网络司法拍卖属于公法（司法）行为，是执行法院行使强制执行权，就查封、扣押、冻结的财产强制进行拍卖变价进而清偿债务的强制执行行为，应适用民事诉讼法及司法解释关于强制执行的规定。而《拍卖法》调整拍卖企业的拍卖活动，属于私法行为。《拍卖法》规定成交后签署成交确认书，对网络司法拍卖并不适用。”

人民法院应当对拍卖的不动产产权转移可能产生的税费及承担方式进行公示；如果人民法院未进行公示，致使买受人产生巨大误解，买受人有权提出异议请求撤销网络司法拍卖。《网拍规定》第十三条中规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：……（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；”《网拍规定》第三十一条中规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的……”如果拍卖房产产权取得未满五年，其增值税与所得税税率相加接近20%，对买受人来说成本陡然升高，很可能无法实现其购买目的，此时买受人有权向人民法院提出异议请求撤销该网络司法拍卖。

如果人民法院依法对税费及承担方式进行了公示，但是被执行人与买受人对于税负负担存在争议的，买受人可以向人民法院提出异议，法院应当依照《网拍规定》第三十一条分配税费。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条中规定：“有下列情形之一的，当事人以外的自然人、法人和非法人组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：……（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”如果买受人认为法院的《竞拍公告》中所做的规定侵害了自己的合法权益，不合理地增加了自己的负担，让自己承受了本不该承受的税费，其可以向人民法院提出异议。

四、总结

当竞拍公告中，对买受人承担全部税费条款作出了明确提示、解释时，可以由买受人承担全部税款；如果竞拍公告中未对此作出明确规定，买受人可向法院提出异议申请撤销该网络司法拍卖；如果双方对此存在争议，可以向法院提出异议，法院应当依照法律规定分配税负：由被执行人承担所得税和土地增值税，由买受人承担契税和印花税。

虽然有许多观点认为由买受人承担所有税费条款应当无效，此规定属于执行权这一公权力的滥用。但是司法拍卖虽然是公法拍卖，但仍属于市场交易行为。只要买受人对其需要承担全部税费有充分的认知，其作为理性的市场交易主体会自行判断是否还要出价、加价。同时也应当考虑到目前市场上在进行一些房屋交易时，也规定了税费转嫁条款，由买受人承担税费。在市场这只“无形的手”的调节下，一旦法拍房的含税价格超过了市场价，出价方一般就会不再加价，这会对法拍房的最终成交价作出自动地市场调整，故不需要直接判定该条款无效，应当尊重竞拍者的意思自治。

目前，在各大网络司法拍卖平台正在进行的拍卖程序中，《竞买公告》、《竞买须知》均存在较多规定拍卖程序产生的税费由买受人承担或对于税费承担规则表述模糊的情形。由于被执行人的自身经济状况往往较差，且各部门之间存在信息交流不及时的问题，在对出卖方纳税规则规定不明晰、对买受方规定较为明晰的情况下，买受人更容易成为最后缴税义务的“买单人”。因此，买受人在参加司法拍卖前应当对司法拍卖中的税费问题作出明确了解，并且提高警惕。

相关法律法规：

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

文号：法释〔2016〕18号

生效日期：2023年1月1日

时效性：现行有效

第十二条 网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。

拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。

《中华人民共和国个人所得税法》

文号：中华人民共和国主席令（第九号）(2023年）

生效日期：2023年1月1日

时效性：现行有效

第二条 下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：

（一）工资、薪金所得；

（二）劳务报酬所得；

（三）稿酬所得；

（四）特许权使用费所得；

（五）经营所得；

（六）利息、股息、红利所得；

（七）财产租赁所得；

（八）财产转让所得；

（九）偶然所得。

居民个人取得前款第一项至第四项所得（以下称综合所得），按纳税年度合并计算个人所得税；非居民个人取得前款第一项至第四项所得，按月或者按次分项计算个人所得税。纳税人取得前款第五项至第九项所得，依照本法规定分别计算个人所得税。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》

文号：中华人民共和国国务院令第512号（2007年）

生效日期：2008年1月1日

时效性：现行有效

第六条 企业所得税法第三条所称所得，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

文号：中华人民共和国国务院令第138号（1993年）

生效日期：1994年1月1日

时效性：现行有效

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

《中华人民共和国契税法》

文号：中华人民共和国主席令（第五十二号）

生效日期：2023年9月1日

时效性：现行有效

第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

《中华人民共和国印花税暂行条例》

文号：国务院令第11号

生效日期：2023年1月8日

时效性：现行有效（即将于2023年7月1日失效）

第一条 在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。

第二条 下列凭证为应纳税凭证：

1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；

2.产权转移书据；

3.营业账簿；

4.权利、许可证照；

5.经财政部确定征税的其他凭证。

《民法典》

文号：中华人民共和国主席令第 45 号

生效日期：2023年1月1日

时效性：现行有效

第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条  有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

【第3篇】法院房产拍卖税费

法院拍卖房产免税费吗？对于一般的房屋过户，是需要缴纳必要税费的。法院拍卖的房产也不例外，公司企业拍卖房产交税和正常房屋交易一样。如果一方不执行法院判决的，法院可以通过拍卖的方式强制执行。那么，法院拍卖房产如何交税？法院拍卖房产过户需要缴纳税费多少钱呢?

拍卖房屋过户各项税费

1、契税：1-3%【住宅：首套90平米以下1%，90平米以上1.5%；二套90平以下1%，90平米以上1.5%，三套及以上3%；商业：3%】

2、增值税：5.6%（住宅：满2年免征；非住宅：差额征收8%）

3、个人所得税：3%（拍卖）

4、交易手续费：面积*6元/平米

5、印花税：双方各万分之五

各地城市税费有差异，广州拍卖房的税费，中山司法拍卖房屋税费等请以各地房管局公布的标准为准。

法院拍卖房产税费由谁承担？

司法拍卖房产，如无特别规定过户税费是双方各付各税的话，全部过户税费都由买家承担。但实际上，有约定的情况依约定，无约定的拍卖房税费一般由买受方承担。

法院拍卖房产税费办理？

1、拍卖成功支付全款后，在5工作日之后前往房管大厅领取法院相关文书（该文书由法院直接递交至房管局）

2、房管大厅提取房屋信息全档

3、房管大厅办理过户手续

法院拍卖房产过户税费如何计算？

法院拍卖房产是指哪些债务人拒不履行偿还义务，法院对名下房产进行拍卖的一种行为，如果竞拍者手气好可以低于市场价获得较好的房屋，如果在法院拍卖房产中竞拍了一套房屋，那么房屋的过户费用有不有特别的规定呢？下面我们就来看看2023年法院拍卖房产过户税费如何计算。

一、法院拍卖房产流程

1、拍卖行接受客户委托

房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。

2、拍卖的鉴定与估价

对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。

3、确定拍卖房产底价

指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。

4、确定拍卖日期

日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。

5、发布拍卖公告

拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。

6、审查竞买人资格

参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。

7、竞买人缴付保证金

在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。

8、组织拍卖会实施

拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。

9、拍卖品的权属移交

房产一旦成交，拍定人交付拍卖款和佣金，签署拍卖成交确认书，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。

二、2023年法院拍卖房产过户税费如何计算

1、法院拍卖的房产过户费用一般都是由买家交付的，拍卖的房产除了过户的手续与普通的房产交易有所差别以外，税费方面都是一样的。

2、拍卖的房产产权没有满五年的，费用主要有：个人所得税是房屋拍卖价格的1%；土地税是房屋拍卖价格的1%，税是房屋拍卖价格的5.5％；契税是房屋拍卖价1%至3%之间，具体的比例由房屋的建筑面积而定；房屋交易费是面积乘以6元每平米单价；房屋评估费是房屋拍卖价的0.5%；登记费是80元。

3、以上的税费情况单指出售房屋的一方只有一套房产和买家没有其他房产的情况。拍卖的房产房屋的产权满五年的，可以减免个人所得税、税、土地税三项税费。

４、其他的费用还有相关部门所收的房产没有缴纳的生活费用，包括：水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费、入住费等费用，这些也都是由买家支付的。

以上就是一灯说税小编整理的关于2023年法院拍卖房产过户税费如何计算全部内容，法院拍卖的房产过户费用一般都是由买家交付的，拍卖的房产除了过户的手续与普通的房产交易有所差别以外，税费方面都是一样的。

【第4篇】房产拍卖税费新规

来源： 民商事裁判规则

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阅读提示：司法拍卖中涉及的税费负担问题，是司法实践中经常遇到的争议问题之一。网络司法拍卖实践中，法院在拍卖税费负担上多采取“一脚踢”模式，把一般交易行为中应由出卖人支付的各项税负和费用，统一要求由买受人负担。此模式下，《竞买公告》《竞买须知》中一般会有类似的规定：“除需要由出卖人承担的税费外，办理登记所产生的税款及其他费用全部由买受人承担。上述费用包括但不限于契税、印花税、增值税等。拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。”“拍卖时的起拍价、成交价均不包含买受人在拍卖标的物交割、处置时所发生的的全部费用和税费。”“买受人应自行办理相关变更手续，并自行承担相应费用。除明确由出卖人缴纳的费用，其他未明确缴费义务人的费用也由买受人自行承担。”但这些载明事项是否有效呢？网络司法拍卖中标的物过户产生税费到底应由谁承担呢？

裁判要旨

当事人可以就司法拍卖过程中税费的承担标准进行约定，但是，在当事人之间没有约定或者就《竞买公告》《竞买须知》关于税费的规定产生争议时，人民法院应当参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担标准。

案情简介

一、2023年7月，施维依据已生效的执行证书申请珠海中院执行许惠成财产，珠海中院随后委托拍卖公司对被执行人许惠成所有房产进行拍卖。拍卖过程中，施维与许惠成签订《抵押还款协议书》，约定“许惠成抵押担保范围包括债务本金、利息及为实现债权的费用”。

二、2023年11月，珠海中院根据施维申请，裁定将拍卖房产以第二次拍卖价抵偿给施维。该裁定主文载明“办理上述抵债房产过户所需的税费按法律规定由双方分别承担。

三、2023年8月，施维对该裁定关于利息计算方法及本息偿还顺序不服，向珠海中院提出异议。后经复议、发回重新审查、再复议，广东高院2023年于裁定驳回施维的请求。

四、珠海中院根据广东高院的裁定，向许惠成、施维发出变更后的计算标准和结果。被执行人许惠成认为拍卖过程中的税费属于实现债权的费用，法院确认的应由其承担存在错误，故向珠海中院提出异议，后珠海中院予以驳回。许惠成不服，向广东高院提出复议申请，广东高院裁定变更原一审裁定。

五、施维不服广东高院复议裁定，向最高人民法院申诉。2023年4月，最高人民法院裁定由被执行人承担转让方的税费，由接受抵债的申请执行人承担买受方的税费。

裁判要点

本案中，在案件当事人对执行程序中以物抵债涉及的税费负担约定不明的情况下，最高人民法院支持了珠海中院重新分配当事人之间税费承担标准的执行裁定，即参考在一般房地产买卖交易中，买受人与出卖人承担税费的一般规则予以确定。

最高人民法院虽认为当事人可以就税费的负担进行约定，但如当事人之间无约定或就已有约定产生争议的情况下，法院应当根据现有一般民事交易规则对于司法拍卖双方的税费负担重新进行安排。法院认为，人民法院应当参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担标准。

2023年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第三十条规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”

该规定明确了网络司法拍卖中税费的承担规则。虽然《网拍规定》专门规范网络司法拍卖行为，但鉴于“互联网+”的时代背景下，法院的司法拍卖改革顺应信息化发展趋势，鼓励优先通过网络拍卖的方式处置财产，网络司法拍卖目前已成为司法拍卖的主要形式之一。通过其他形式进行的司法拍卖行为遵循的基本原则和规范应当与网络司法拍卖行为保持一致性，不应因司法拍卖的形式不同而有所区别。

由于本案的裁判日期为2023年，发生在《网拍规定》施行以后，最高人民法院在当事人就已经有约定产生争议的情况下，作出支持珠海中院裁定就可以理解了。

实务经验总结

首先应当进行说明的是，截至目前，我国法律行政法规以及司法解释均未对传统司法拍卖过程中产生的税费承担给予明确规范。但是，自2023年1月1日起施行的《网拍规定》第三十条对于网络司法拍卖中税费的承担问题给予明确规定。不可否认的是，根据文义理解，该条规定仅针对网络司法拍卖这一形式。

从《最高人民法院<网拍规定>理解与适用》中对于该条规定的理解，最高人民法院在司法拍卖过程中产生的税费并未明确区分网络司法拍卖和司法拍卖的不同，根据最高人民法院在本案中的观点以及上文分析，我们认为，在传统司法拍卖过程中产生的税费承担规则无明确规定时，司法实践中，法院有可能在一定程度上参考《网拍规定》第三十条的规定。所以，我们需要准确理解该条文的内容以指导对于传统司法拍卖过程中产生的税费承担问题的理解：

1. 2023年1月1日前未完成的网络司法拍卖行为，拍卖程序中标的物过户等程序产生的相应税费承担规则应根据我国现有法律行政法规的规定确定，由被执行人和买受人分别承担。没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

2. 《网拍规定》第三十条规定仅是针对网络司法拍卖过程中产生的税费承担标准作出的规定，对于拍卖物在拍卖之前由于欠缴等原因形成的税费未作出规定。

另外，关于网络司法拍卖不动产的税费内容及主要承担主体，根据我国税法规定进行了梳理，具体请见下表：

编号

税种

法律依据

纳税主体

1

增值税

《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条

房屋出卖方

2

城市维护建设税

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第三条

房屋出卖方

3

教育费附加、地方教育费附加

《征收教育费附加的暂行规定》第二条

房屋出卖方

4

印花税

《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条

房屋出卖方、房屋买受方

5

土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条

房屋出卖方

6

个人所得税

《中华人民共和国个人所得税法》第一条

房屋出卖方

7

契税

《中华人民共和国契税暂行条例》第一条

房屋买受方

根据本所律师查询，截至本文发布之日，在各大网络司法拍卖平台正在进行的拍卖程序中，《竞买公告》《竞买须知》均存在较多规定拍卖程序产生的税费由买受人承担或者对于税费承担规则表述模糊的情形，分析背后的原因，一则是因为各地、各级执行法院对于《网拍规定》第三十条存在错误理解与适用的问题；二是不排除执行法院考虑个案具体情形综合考量各种因素作出的规定。

本所律师建议，在目前的网络司法拍卖背景下，对于参与网络司法拍卖、变卖的竞买人而言，务必注意以下几点：

1. 由于税务机关不能及时掌握法院强制拍卖不动产的情况，不能及时监督、要求被执行人缴纳相应税费；房管部门仅对买受方纳税情况做要求，对于出卖方（即被执行人）纳税情况缺乏制约，在对出卖方纳税规则规定不明晰、对买受方规定较为明晰的情况下，买受人更容易成为最后缴税义务的“买单人”。

2. 竞买人应当警惕，法院强制拍卖过程中，被执行人有时查无下落或者不参与到法院强制拍卖过程的可能性，如果拍卖物本身就存在欠缴税费的情形，未来极有可能由买受人买单。

3. 如果竞买人在参与竞买后反悔，或者拍卖过程中参与拍卖各方对于税费承担规则有争议的，即使在竞拍成交后，由于无人缴纳税费，标的物产权过户将无法完成。如果竞买人先行垫付税费，未来也需要大量精力投入在先前垫付款项的追回上。

4. 关于《竞买公告》《竞买须知》中载明的“由买受人承担相关税费”事项的效力，最高人民法院在《最高人民法院<关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定>理解与适用》（第398页）中认为：该类载明事项无效。原因主要有二：一是，根据税收法定原则，纳税义务人的身份不能因拍卖公告的载明条款而发生转移；二是，《国家税务局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》第四条明确要求：“鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”意思就是，执行程序中产生的税款应由被执行人承担，并应优先从拍卖、变卖财产的收入中扣除。所以，如果网络司法拍卖程序在2023年1月1日前未结束的，竞买人可以主张适用《网拍规定》第30条的规定，主张《竞买须知》《竞买公告》等载明的诸如“司法网络拍卖产生的税费由买受人负担”的事项无效，应适用我国税法的相关规定，由买卖双方各自承担法定税负。

相关法律法规

1.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第三十条 因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

第三十七条 人民法院通过互联网平台以变卖方式处置财产的，参照本规定执行。执行程序中委托拍卖机构通过互联网平台实施网络拍卖的，参照本规定执行。本规定对网络司法拍卖行为没有规定的，适用其他有关司法拍卖的规定。

第三十八条 本规定自2023年1月1日起施行。施行前最高人民法院公布的司法解释和规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。

2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第十九条第一款 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。

3.《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》

四 鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。

法院判决

以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：

关于以物抵债过户中税费应由哪一方承担的问题。施维在申请中提出，根据其与被执行人签订的《抵押还款协议书》约定的“抵押担保范围包括债务本金、利息及为实现债权的费用”，其在以物抵债过户中垫付的所有费用均为实现债权的费用，都应由被执行人承担。本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定，拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。本案中，案涉房产经两次拍卖均流拍后，申请执行人施维主动向珠海中院提交申请，请求以第二次拍卖所定的保留价接受案涉房产，以物抵债。珠海中院作出（2009）珠中法执字第161号之四裁定，将案涉房产抵偿给施维符合法律规定。同时，该裁定第三项载明：“办理上述抵债房产过户所需的税费按法律规定由双方分别承担。”据此，本案生效法律文书已对抵债房产过户所需的税费承担规则予以明确。无论之前申请执行人与被执行人对费用作何约定，一旦申请执行人同意以物抵债，且未对该生效裁定提出异议，即可视为申请执行人已经认可并接受该裁定确立的税费承担规则。

目前，法律对司法拍卖或流拍后抵债财产过户时产生的税费问题没有明确规定。实践中，人民法院参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担标准较为常见且相对合理。申请执行人接受以物抵债，其法律地位即相当于买受人一方。本案中，广东高院按照珠海中院（2009）珠中法执字第161号之四裁定确定的税费承担规则，结合广东省珠海市地方税务局审核出具的《房地产转让税费征免证明》，最终确定由被执行人承担转让方的税费（包括营业税、城建税、教育费附加、堤围防护费、个人所得税、一部分印花税），由接受抵债的申请执行人承担买受方的税费（契税、另一部分印花税及不动产登记中心登记费、交易服务费）的做法并不违反法律规定。因此，施维提出的上述由买受方承担的税费均为其实现债权的费用应由被执行人承担的主张，本院不予支持。

本案应由买受方即申请执行人承担的费用包括契税319839.71元和前述一部分印花税6878.65元及不动产登记中心登记费、交易服务费7608.76元，共计334327.12元。施维代缴的所有费用减去其应承担的费用，则为被执行人许惠成应缴的费用770610.72元。抵债价10661323.2元减去许惠成应缴费用770610.72元，则为2023年12月12日许惠成的还款数额9890712.48元。因此，广东高院（2016）粤执监193号执行裁定对许惠成还款数额予以纠正，并无不当。

案件来源

《施维、许惠成执行审查类执行裁定书》【（2017）最高法执监324号】

延伸阅读

1. 买卖合同纠纷中，当事人之间对税费承担作出明确约定的，法院认可其约定的效力。

案例1：《唐山宏成房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司三河市燕郊支行合同纠纷二审民事判决书》【（2019）最高法民终2号】

最高人民法院认为：“农行燕郊支行提出变更土地使用权过户登记税费承担的主张，思菩兰公司当庭表示同意变更为由其承担相应的过户税费。思菩兰公司与宏成公司签订《合同权利转让合同书》并征得农行燕郊支行同意后，思菩兰公司已经成为《土地使用权转让合同书》的合同主体，在合同相对方农行燕郊支行提出合同变更请求后，思菩兰公司予以同意，符合《合同法》第七十七条规定‘当事人协商一致，可以变更合同’的情形，依据该合同条款可以变更。”

2. 买卖双方约定税费由一方实际承担系当事人对自己的民事权利义务的处分。

案例2：《泰安保洁环保机械有限责任公司与泰安市康乾拍卖行有限公司拍卖合同纠纷申请再审民事裁定书》【（2013）民申字第1130号】

最高人民法院认为：“本案诉讼中，出卖人保洁公司、康乾拍卖行、买受人赵建均认可康乾拍卖行已经将税费承担问题告知买受人。故应认定康乾拍卖行已经将税费承担问题告知买受人，康乾拍卖行不存在违约行为，保洁公司要求康乾拍卖行承担违约责任依据不足。依照法律规定，土地增值税等属于销售房地产后取得收入一方应缴纳的税费，本案税务机关也将保洁公司作为纳税义务人，这属于行政事项，但是法律并不禁止买卖双方约定由一方实际承担，这是当事人对自己的民事权利义务的约定。保洁公司如有充分证据证明相关税费应由买受人承担，可向买受人主张。”

3. 在不动产交易税费金额不能确定的情况下，不动产交易方不能主张不动产交易税费从资产评估中扣除。

案例3：《丹东国贸大厦有限责任公司、丹东意达房地产开发经营有限公司请求公司收购股份纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申1837号】

最高人民法院认为：“关于国贸大厦提出的将不动产交易税费从资产评估中应予扣除的问题。虽然国贸大厦主张在不动产的评估价值内涵为市场交易价值的前提下，相关交易税费应在评估价值中扣除。但是，其一，国贸大厦未能提交证据证明，法律、法规或相关规定对本案类型的资产评估作出强制计算税费的要求；其二，国贸大厦所主张应缴纳的税费是在国贸大厦主楼及裙楼对外销售的假设前提下，而本案审理期间并未发生有效交易，未实际产生相关税费，将来是否必然发生产权变动亦未确定。即便产权变动亦不能确定是采取买卖、拍卖、变卖何种方式，以及税费数额、标准，还有负担主体必然为国贸大厦，因此，税费数额具有较大的不确定性。国贸大厦主张评估报告应予扣除不动产交易税费的再审申请理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 ”

【第5篇】上市公司股权拍卖税费

（本文系由夏海涛先生撰稿并授权本公众号发布，特此鸣谢）

“税费由买受人承担”这样的约定在人们的日常经济活动中普遍存在,似乎已经约定俗成，其实颇有可议。“税费由买受人承担”的合法性在理论和实务方面一直存在争议，就房地产司法拍卖中的税费负担问题，多数法院在房地产拍卖公告等文件中会载明：“ 一切税费均由买受人承担 ” 。这里，一切税费都包括什么？由买受人承担是否符合法律规定？实操中司法固定的对于税费承担的差异？税费承担问题对于不良资产退出有何影响？今天发这么一篇文章，供大家探讨品评。

司法资产拍卖中涉及的税种

资产拍卖主要涉及不动产及无形资产销售产生的营业税、动产销售产生的增值税、不动产交易涉及的土地增值税、资产转让收入产生的所得税（企业所得税或个人所得税）、交易双方产生的印花税、不动产交易产生的契税等六大税费。大体来说不动产拍卖过程中产生八种税费，土地增值税、资产转让收入产生的所得税、交易双方产生的印花税、不动产交易产生的契税、教育费附加、城市维护建设税、营业税、城镇土地使用税。当然因出卖人法律形式不同的，所得税分为企业所得税或个人所得税，营改增后营业税也改为增值税。

“ 一切税费均由买受人承担 ”的合法性

人民法院(委托)拍卖涉案不动产以清偿债权是强制司法交易活动。既然是交易活动就涉及税收征管问题,其税收征管毫无疑问适用《中华人民共和国税收征收管理法》。既然有法可依，我们就来聊聊“一切税费均由买受人承担”有没有法律依据。

以不动产交易产生的税种为例：根据税收相关法律、法规规定,不动产交易涉及所得税(企业所得税或者个人所得税)、营业税(营改增后为增值税)、城建税、印花税、契税等，我们先来看看法定的纳税义务人。

印花税和契税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及《中华人民共和国契税暂行条例》有关规定，受买方承担的印花税（万分之五）、契税（3%）；

土地增值税：土地增值税纳税人按照法律规定应该是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人；

所得税：企业所得税和个人所得税纳税人是取得收入的组织或个人；

营业税（营改增后为增值税）：营业税纳税人是指在中华人民共和国境内提供《中华人民共和国营业税暂行条例》规定的应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人；

城镇土地使用税：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人；

教育费附加：凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均为教育费附加的纳费义务人（简称纳费人）；

城市维护建设税：城市维护建设税的纳税人是在征税范围内从事工商经营，缴纳“三税”（即增值税、消费税和营业税）的单位和个人。

综上，法律规定由买受人承担的税种仅为不动产交易中产生的印花税和契税，其余税种的纳税义务人应该是不动产的出卖方，显然基层法院在司法拍卖时要求“买受人承担一切税费”是不那么合法的。当然对于“买受人承担一切税费”的内在逻辑，其实也很好理解。其原因在于司法拍卖的房屋中大多数被执行人也就是原房主已经无力偿债，或已外逃下落不明，因此在司法拍卖中惯例就是由拍卖成交人全额交付所有过户相关费用，税总得有人交吧，法院和拍卖行肯定不可能替你交，那就只能买受人来交喽。

“ 一切税费均由买受人承担 ”显然混淆了纳税主体和纳税责任，违背了“纳税人”依法确定原则，在转嫁税务费用的同时还转嫁了出卖方作为纳税人应尽的纳税义务。擅自改变了营业税、企业所得税或者个人所得税等纳税义务人（即纳税主体），明显违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税法》或者《中华人民共和国个人所得税法》对纳税人的规定；同时加重了买受人（即契税纳税人）的税收负担。违反了《中华人民共和国税收征收管理法》第三、第四、第五条中关于“任何机关、单位和个人不得作出与税收法律、行政法规相抵触的决定”之规定。因此,“ 一切税费均由买受人承担 ”由法院强制约定是不合法的。

刚才我们说过“ 一切税费均由买受人承担 ”由国家来规定是不合法的，但是交税其实是金钱给付，不具有人身专属特性，所以如果税费承担由当事人来约定是不违反法律的，毕竟从法理上来说“法无明文禁止皆自由”嘛。

实操中司法固定的对于税费承担的差异

大家都知道，虽然司法拍卖税费一般约定由买受人承担，但税费缴纳的多少其实和买受人真没多大关系，因为买受人其实是替原标的物所有人承担税费，完税证明上也得写人家真实纳税人的名字，所以税费差异主要在出卖人主体和交易价格是否“含税价”上，出卖人主体无非是个人和企业两种，区别个税和企税缴纳其实比较简单，问问公司会计比我懂得，那么我们主要讲讲交易价格“含税价”是否合理。

“含税价”这个概念一般在工业企业里有，含税价是包括税金在内的价，含的税一般是增值税和国税，增值税可以抵扣，国税可以做固定资产。最简单的说法就是要不要开发票.要开发票的,就是含税价可通过公式将含税价折算成不含税价，即含税价=不含税价*（1+税率），这样看的话大家就明白“含税价”和“不含税价”的差别了。资产在司法拍卖前要进行评估，评估公司一般做法是将税费评估进去，这样做法是认为资产纳税人是出卖方或者最后税费从成交价里代扣，但实际缴纳税款的是买受方，这样的做法显然对买受方来说是不合理的，因为既然我买的东西“含税价”，为什么我还要再缴一遍税。简单来说就是税款来源为扣缴义务人一方，对于扣缴义务人来说，含税与不含税价格的关系仅仅为“左口袋”和“右口袋”的关系，是可以约定、自行调整的。而在司法拍卖中，不存在扣缴义务人，拍卖公司的身份也只是受托人，并且拍卖一旦成交，价格就固定了下来，无论税费负担者是谁，都与拍卖公司无关，拍卖公司即可以成交价为依据计算佣金。

还有一个问题，购买者代为缴纳的相关税费是否可以税前扣除呢？本文认为在不动产司法拍卖中，若购买者为企业，那么其代为缴纳的税费不应在税前扣除。从实质上看，相关税费的纳税义务人身份并没有改变，仍是原标的物所有人。根据企业所得税法第十条规定，与取得收入无关的其他支出，在计算应纳税所得额时不得扣除。购买者承担的这部分税费，本应由标的物原所有人承担，且双方并非正常的业务往来，此处购买者并不存在所谓的“取得收入”事项，因此属于“与取得收入无关的其他支出”，不得税前扣除。

税费承担问题对于不良资产退出的影响

我认为税费承担对于不良资产退出影响主要有三个方面，一是税费承担问题对于司法拍卖成交影响；二是税费承担对于资产过户产生的影响；三是因税费承担问题债权人对处置资产的顾虑。下面我们做个简单的分析：

税费承担问题对于司法拍卖成交的影响

税费负担影响资产拍卖成交，不少意向购买者或因要额外承担原应由出卖方缴纳的税费，且税负超出其预期，出现了大量“悔拍”。同时，根据印花税和契税相关法律规定，受买方承担的印花税（万分之五）、契税（3%）等税费是可以计算的，而出卖方的税款无法直接计算，特别是土地增值税，既不能直接计算（该税种的税率是拍卖成交价格和可扣除成本的比例适用四级超率累进税率），并且可能数额巨大。这些应缴税款的不确定性，使拍卖意向人无法估算资产的实际交易价格，有这种不确定风险,在报名环节还是在拍卖环节，都使司法拍卖难以进行。另外，由于在交易价格外需要承担大额税费，使得不少拍卖的成交价远低于市场价，扭曲了资产的市场价格，错误传导了资产市值，一定程度上影响了经济社会发展。

由于交易中营业税、增值税、土地使用税等税费的法定纳税义务人是出售方，所以税收征收部门只能把税票开给出卖人。而我们大家都知道对于买受人来说，特别是以公司名义来参与竞拍的买受人，缴纳了原本由被执行人承担的税费后，却不能合法处置这笔税款费用，没法报账核销，发票开的还是出卖人，这笔钱花得冤枉不冤枉。同时，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的第六条规定（销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用）和《中华人民共和国营业税暂行条例》的第五条规定（纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用），在“一切税费均由买受人承担”的情况下，其实质是卖方在拍卖成交价之外又向买方收取了一笔名目为“税款”的价外费用。而上述两个条例规定：计算税款税基的销售额为纳税人销售资产向购买方收取的全部价款和价外费用。因此，在计算出卖方相关税款时，成交价格应调整为拍卖成交价加上应有出卖方承担而实际由受买方支付的税费。

税费承担对于资产过户产生的影响

买受方往往在司法拍卖结束后才考虑到本文中相关税收问题，巨大的税收成本是买受方不愿意承担的。但拍卖结束后，如果不及时缴纳税款，可能会影响相关财产办过户手续，这时买受方陷入了一个进退两难的境地。对于税务机关来说，不能要求购买者缴纳，毕竟购买者不是纳税义务人；但让原房主缴纳吧，征管难度可想而知。为了避免上述问题，拍卖公告上一般会载明，标的物所有权转移过程中涉及的、本应由原所有权人承担的相关税费，由买受方承担。《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函〔2005〕869号）也要求，对拍卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款；人民法院应当协助税务机关依法优先从拍卖收入中征收税款。即使有上述两种办法，因为税费承担过重，购买人依然觉得亏得慌，在缴税上拖拖拉拉，最后实在没办法由法院扣，这一拖债权人想要拿到拍卖案款就得等很久。

因税费承担问题债权人对处置资产的顾虑

这一点可能大家不大理解，债权人处置资产要通过司法拍卖，可是通过司法拍卖必定要考虑资产评估、确定起拍价、资产成交后拍卖案款领取等等。一般司法拍卖评估时评估价格都含税，以此来定拍卖底价势必很高，有意向的购买人觉得难以承受，考虑到而且后面还要缴税，觉得不合适就不会参与竞拍，没人来竞拍就会流拍。如果评估价不含税，定的拍卖底价低一些，有人买能成交，但是价低了拍卖款可能覆盖不了债权，而且还存在一个问题，税费买受人承担还好，如若不然，在拍卖款不足以满足债权的情况下，假如再从中优先征收税款，对债权人的利益也有不利影响。这就造成了债权人在处置资产时既要考虑价格还要考虑是否能成交，还要盯着买受人缴税。所以有人建议最高人民法院发文明确依法处理司法拍卖中的税务费用，如果确定了这个钱买受人出，那评估的时候就不含税价，债权人也不用担心买受人“悔拍”或者拍卖完不缴税，拍卖成交后，债权人等着收钱就行了。

鸣谢：

1、中国会计视野：徐战成，《不动产司法拍卖,购买者承担税费是否合法?》，杭州经济技术开发区国税局公职律师 ；

2、中国税务报：白文科，《对“税费由买受人承担”合法性的不同看法》，四川省泸州市江阳区地税局；

3、江苏经济报：刘金桥，《不动产司法拍卖存在的问题与对策》；

4、中伦（青岛）律师事务所：刘志锐，《房地产司法拍卖中的税费承担问题律师视点》；

5、章勇坚,《建议最高人民法院发文明确依法处理司法拍卖中的税务费用》；

6、知乎：祝伟明，https://zhuanlan.zhihu.com/p/22252287；

7、会说：刘天永，《网络司法拍卖中的税收风险》。

【第6篇】拍卖商业用房最新税费

市场上出现的司法拍卖房产越来越多，且其成交价格一般比市场价低2-3成，市场价100万的房子，司法拍卖的成交价可能只需要七八十万。

一些预算有限的刚需一族很容易被法拍房的价格所吸引。单纯看拍卖价很多人以为买到就是赚到，但计算税费后才发现这是个“烫手山芋”。

某法拍房竞拍价不到370万，税费却高达242万

非个人持有的法拍房税费纠纷实例

去年10月，罗刚律师接到了一个关于司法拍卖房产税费纠纷的案件。当事人用106万元拍下了一套市场价120万元左右的房子，但由于没有了解清楚这套房子的现状和性质，在办理过户过程中，才发现需要缴纳的税费高达30多万元……

原来这套房子的原业主是一家公司。

公司名下的房子过户时，需要缴纳土地增值税。

由于这个房子年代较为久远（这家公司于1996年获得这套房子），且这家公司获得房子后经营不善，现在已无法联系了。

根据查到的土地和房产档案，已经无法找到这个公司来获得这个房屋的原始凭据，以及相关的票据完税凭证，导致很多抵扣项无法抵扣，直接将成交价格计算为升值幅度。

非个人持有的法拍房需缴纳的税费

正常情况下，在普通的二手房交易过程中，税费的承担买卖双方是可以协商的。

但司法拍卖的房产，在现时广东省地区法院的司法实践中，一律公告由竞买人承担全部税费。如果购买了非个人持有的法拍房，买家需要缴纳5.6%的增值税以及附加的企业所得税、印花税、契税以及土地增值税。

其中土地增值税，无论是住宅还是非住宅，都是据实缴纳（个人名下住宅免征土地增值税），土地增值税税率的确定有四档，如下图所示：

土地增值税率表

个人持有的法拍房需缴纳的税费

如果购买的是个人持有的住宅性质司法拍卖房，买家需要承担5.6%的增值税及附加、3%的个人所得税以及契税等等。

如果是个人持有的非住宅类物业，还需要缴纳土地增值税，土地增值税有两种征收办法，一种是简易核税（按5%征收），另一种是据实征收。

法拍房税费风险规避意见

罗律师建议，在购买司法拍卖房之前，一定要仔细了解竞拍公告和竞买须知，特别是房屋的现状和税费承担问题。有条件的情况下，还可以寻求税务师、会计师和房产律师等专业人士的帮助，让专业人士帮助查清楚这个房屋的现状，包括它可能存在的税费以及税费的数额。

如果预估的税费金额加上拍卖成交价高于甚至远远超过了预算中的成本价，就不建议去购买。尤其是在被拍卖的房屋属于企业所持有，而且被执行人已失联或者经营不善已经没有持续经营的情况下，它很有可能会欠下大量的税费。

除了税费风险，司法拍卖的房产还存在房屋不交吉的风险，遇到这种情况，虽然可以采取物权保护的诉讼，但这个过程要付出大量的时间、精力和金钱，所以对于想买法拍房的人来说，务必要清楚当中的风险，以免得不偿失。

内容来自“广东宏力专业房产律所”

【第7篇】拍卖房产交易税费

众所周知拍卖也是属于一种交易方式的，只不过与普通交易方式不一样，以一种特殊方式进行交易，既然都属于一种购买行为，那么拍卖交易是否需要上交税费呢？以下就让小编为大家带来拍卖交易需要上交税费吗的相关内容，一起来看看吧。

一、拍卖交易需要上交税费吗

拍卖交易需要上交税费。购买拍卖房产需要交的税费标准如下：

１.契税：买受人承担，居住房屋个人1.5％、单位３％，非居住房屋３％；

２.合同印花税：买受人承担，0.03％；

３.权证印花税：买受人承担，５元／本；

４.交易手续费：每平方米３元，全部由开发商承担；

５.登记费：买受人承担，住房每套80元、非住房每套300元；

６.配图费：买受人承担，居住房屋25元；非居住房屋１：500地籍图每幅65元、１：1000地籍图每幅92元、１：200地籍图每幅120；

７.抵押登记费：纯公积金贷款100元，组合贷款及商业贷款200元；

８.公证费：500万元以下部分，按房价的0.3％，不足200元按200元计；50万－500万按0.25％；

9.贷款保险费：买受人承担，贷款额ｘ0.05％ｘ贷款年限。

二、拍卖过程中的税费能由买方承担吗

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。该司法解释出台以后，各地法院、税务机关也出台相关举措，规定网络拍卖产生税费，按照法释〔2016〕18号第三十条规定，应由相应主体承担，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担。如常州税务统一政策口径，对未约定由买受方承担转让环节税费缴纳义务的契税纳税人，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，办税服务厅受理后制作《涉税事项联系单》，告知基础管理分局向原产权人征缴税款。

综上，从我国目前现实来看，法院拍卖中约定买受人承担一切税费是可以的，但是法院不得规定一律由买受人承担。如果双方没有约定，或者产生不利于买方的争议时，应从有利于买方出发，对于卖方应承担的税费或产生的欠税应由税局向卖方征缴。

三、什么双重拍卖

该方式是买方和卖方同时递交价格和数量来出价。在网上双重拍卖中，买方和卖方出价是通过软件代理竞价系统进行的。拍卖开始前，买方向软件代理竞价系统提交最低出价和出价增量，卖方向软件代理竞价系统提交最高要价和要价减量。网上拍卖信息系统把卖方的要约和买方的要约进行匹配，直到要约提出的所有出售数量都卖给了买方。双重拍卖只对那些事先知道质量的物品有效。例如，有价有标准级别的农副产品，通常这类物品交易的数量很大。网上双重拍卖既可按照公开出价方式也可按照密封递价方式进行。通过以上内容大家可以了解，拍卖交易也属于一种购买行为，因此也是需要上交一定税费的，具体需要交的税费包括契税、合同印花税、权证印花税以及交易手续费等。

【第8篇】企业房产拍卖税费

身为会计人，我们要时刻关注身边的工作热点，这样才能与时俱进。下面，中公会计实操小编给大家带来的会计实务热点内容是：企业购买拍卖资产承担税费企业所得税能否扣除?

企业购买拍卖资产承担税费企业所得税能否扣除?

【问题背景】

很多法院的法拍资产、抵债资产经常会约定，拍卖资产过户环节，应由原产权所有人承担的相关税费，由买受人承担。买受人即使承担了这部分税费，税务局完税凭证仍然是按税法规定开具的抬头是纳税人（即原产权人）。那对于这部分买受人实际承担的原因由产权所有人缴纳的税费，能否在买受人企业所得税税前扣除呢？现实中一般有三种口径。

口径一：不得扣除

买受人承担的这部分税费，由于完税凭证抬头是产权所有人，买受人应该作为营业外支出，不能在企业所得税税前扣除。

口径二：允许在资产折旧环节摊销扣除

买受人承担的这部分税费，按照会计规定可以作为买入资产的成本，在税收上在资产折旧环节摊销扣除。

口径三：允许作为资产损失税前扣除

买受人承担的这部分税费，应作为对原产权人的应收款，而该款项无法收回可以作为资产损失税前扣除。

对于以上处理方式，部分税务机关给出了不同的答复口径，如近日天津税务局在线答疑中对这个问题采取的是第二个答复口径，而原宁波国税在2023年企业所得税汇算清缴问题答复中，采取了第三个答复口径。

【天津税务局口径】：

原文链接：http://tianjin.chinatax.gov.cn/11200000000/0500/050002/20200306168265007.shtml

[主持人] 有网友提问，我公司通过拍卖方式购得了一项资产，并且按照拍卖公告的约定承担了相关的税费，请问这些税费支出可以进行企业所得税税前扣除么？[2020-03-06 09:53:51]

[陈林峰] 企业在法院拍卖资产过程中竞拍购置资产，凡拍卖公告中约定由买受人承担相关税费才能办理过户手续的，买受人缴纳的税费可计入该资产计税基础，计算折旧或摊销扣除。[2020-03-06 09:54:29 ]

【原宁波国税口径】

1.法院拍卖破产企业或非正常户资产的税费税前扣除问题。

破产企业或非正常户被法院处置拍卖资产，买方购入资产时替卖方垫付的税费是否允许税前扣除？

答：国家税务总局公告〔2011〕25号第四十条规定，“企业债权投资损失应依据投资的原始凭证、合同或协议、会计核算资料等相关证据材料确认。下列情况债权投资损失的，还应出具相关证据材料：

（一）债务人或担保人依法被宣告破产、关闭、被解散或撤销、被吊销营业执照、失踪或者死亡等，应出具资产清偿证明或者遗产清偿证明。无法出具资产清偿证明或者遗产清偿证明，且上述事项超过三年以上的，或债权投资（包括信用卡透支和助学贷款）余额在三百万元以下的，应出具对应的债务人和担保人破产、关闭、解散证明、撤销文件、工商行政管理部门注销证明或查询证明以及追索记录等（包括司法追索、电话追索、信件追索和上门追索等原始记录）；

（二）债务人遭受重大自然灾害或意外事故，企业对其资产进行清偿和对担保人进行追偿后，未能收回的债权，应出具债务人遭受重大自然灾害或意外事故证明、保险赔偿证明、资产清偿证明等；

（三）债务人因承担法律责任，其资产不足归还所借债务，又无其他债务承担者的，应出具法院裁定证明和资产清偿证明；

（四）债务人和担保人不能偿还到期债务，企业提出诉讼或仲裁的，经人民法院对债务人和担保人强制执行，债务人和担保人均无资产可执行，人民法院裁定终结或终止（中止）执行的，应出具人民法院裁定文书；

（五）债务人和担保人不能偿还到期债务，企业提出诉讼后被驳回起诉的、人民法院不予受理或不予支持的，或经仲裁机构裁决免除（或部分免除）债务人责任，经追偿后无法收回的债权，应提交法院驳回起诉的证明，或法院不予受理或不予支持证明，或仲裁机构裁决免除债务人责任的文书；

（六）经国务院专案批准核销的债权，应提供国务院批准文件或经国务院同意后由国务院有关部门批准的文件。”

买方购入资产时替卖方垫付的税费，符合上述规定的，准予作为资产损失在税前扣除。

以上就是中公会计实操小编给大家整理的关于会计实务热点：企业购买拍卖资产承担税费企业所得税能否扣除?，相关内容分享。想要获取更多会计实务热点内容，可关注中公会计考试网“会计实操培训”，小编将为大家持续更新。

原文链接：http://shuo.news.esnai.com/article/202003/200683.shtml

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【第9篇】法院拍卖土地的税费

随着近期在银行贷款，信托融资，公司债等一个个融资渠道收紧之后，房企的融资现状不容乐观。据恒大研究院数据显示，截止2023年底，各大房企负债余额总计20.3万亿，预计将在2023年-2023年集中到期，其中2023年年底到期规模预计将达到6.8万亿之巨。

今年已有200多家房企宣告破产，其中不乏一些大中型的房地产企业。这是人民法院公告网公告的局部破产房企一览表：

随着公司破产的集中爆发，这是一个行业的危机，也是少数幸存者的机会，一些大型房地产公司的“买买买”模式即将开启。之前有很多公司的人已经接触过司法拍卖的土地，而且处理起来大多是过程相当地痛苦。本位意在结合作者经验，分享一些法拍的知识要点，防坑经验。

法拍之前，先讲一下公司破产。

公司破产是公司不能支付到期债务，从而进行债权债务清算的一种法律制度。破产的原因在于债务大于公司的支付能力，因此破产的公司肯定是资不抵债的。

破产程序的启动，由两种方式：一是由债权人发起，并且向法院提供债务人不能到期清偿的证据。二是由债务人（即破产公司）发起，必须同时提供财产证明、债务清单、债权清单、相关财务报告、职工安置方案等。就上述情况来看，债权人申请公司破产的流程相对来说要简单一些。

申请破产一定会导致公司破产清算从而走向资产拍卖吗？答案是否定的。在申请破产以后，债权人和债务人可以申请破产重整，即债务和解。根据《企业破产法》第七条、第七十条的规定，重整申请的主体可以分为以下三类：（1）破产程序尚未启动的，申请主体为债务人自身或者债权人；（2）破产程序已经启动后（由债权人申请破产清算后）申请重整的，申请主体为债务人自身或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人；（3）破产和解程序只能由债务人一方直接启动或在被人民法院受理破产清算案件后至宣告破产期间内启动。破产重整的目的在于暂时冻结债务，阻断利息，让破产企业尽快恢复运营从而最大限度挽回债权人利益。

需要强调的是，破产重整不是企业破产的前置条件，可以不经过破产重组程序直接进入破产清算。

法拍信息来源

早起的法拍比较分散，主要是各个地方各自在当地的网站或者线下媒体公开，2023年京东开始做司法拍卖平台，一开始信息较少，后来随着接受程度的提高，信息开始丰富起来。附上几个常用的信息来源网站：

人民法院诉讼资产网 www.rmfysszc.gov.cn

阿里司法拍卖 https://sf.taobao.com/

京东司法拍卖 https://auction.jd.com

法拍的流程

破产申请—材料提交—法院受理—法院审核资料—债权债务梳理—网上公示—债权债务人申报债权及债务—债权债务再次梳理—资产价格评估—拟定资产处置方案—债权人同意—法拍—缴纳税费及土地过户

法拍的优势

相对于股权转让，法拍资产在拍卖前已经完成了债权债务的申报，并且在法律上完成了原公司债权债务及其他潜在法律风险的阻断，因此竞拍到手的是一个干净的土地。

价格低廉是法拍的最大优势。为了能够快速吸引买家成交，完成交易，回收资金用于债务清算。法拍的资产价格往往比较便宜，一般为市场评估价格的7-8成，如果首次拍卖没人成交，第二次挂网拍卖还会在第一次价格的基础上打7-8折。

法拍的劣势

一、税费缴纳问题。不同于国有资产公开挂网的资产处置形式，法拍的资产需要买家缴纳各项税费包括增值税、土地增值税、契税等。

土增税，按照土地取得原始票据成本，根据最终的成交价格，一次性计算土地增值税。这里需要说明得是，通过这次缴税，实际上你获得了一个全票价格的土地，等于说是把销售环节缴纳的土增税提前缴纳了大部分。

二、虽然法院在法律关系上将一些风险进行了阻断，但是实际中一些现场维权、阻工的风险仍然存在。

三、土地瑕疵的风险，法院只是在民事法律纠纷方面进行了法律上的阻断，对于土地本身的规划的合规性、闲置风险、政策风险等没有瑕疵担保责任。因此这部分风险需要自己去核实和规避。

怎样控地

法拍理同其他拍卖，是委托专门的拍卖公司进行。应当遵循公开公正公平的原则，不得设置具有排他性、限制性的购买条件。理儿是这样，但是还是可以有一些实际的操作窍门。

1、债权人身上下功夫，可以跟债权人私下协商，让债权人提出诉求只接受限定的某一家企业支付债务。

2、其他一些操作办法，具体还有四五种，与国有资产挂牌控地套路相近。具体详见下一期文章。

来源：投拓江湖

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【第10篇】司法拍卖不动产税费

不久前，一套房产在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，该住宅位于宝安区沙井镇，周围配套设施齐全、商服繁华度良好、出行方便，再加上较低的起拍价132万元，张先生（化名）对这套房子垂涎已久。

经过24小时的激烈竞价，张先生以151万元成功胜出，本以为可以美滋滋地坐等收房，但是令张先生措手不及的是，除了成交价，他还需支付一笔高额税费。

据专业咨询公司核算，该房产的税费将近90万元，相当于房价的六成！再加上其他相关费用，其总成本远远超出市场评估价203万元，这也是该套房产第一次拍卖时流拍的原因之一。张先生欲哭无泪，自己挖的坑只能自己填了。

我们可以看出，法拍房的税费相比普通商品房来说要高了很多。那么司法拍卖房的税费有哪些？法拍房的税费全部由买家承担吗？

一、司法拍卖房的税费有哪些？

附:普通住宅和非普通住宅的区分标准吧，以上海为例：普通住宅划分：

上图即为普通住宅的认定标准，意思就是大于各档价格（房产面积低于140平方）的住宅都为为普通住宅。对于买二手房的朋友来说。目前实际成交的很多房子都被认定为非普通住宅。

二、法拍房的税费全部由买家承担：

由于法拍房的特殊性，一般所有税费都是买方承担的。所以数额会很大，税费在行为发生地所辖的主管税务机关缴纳，不需要法院强制执行，应当在钱物两清的情况下，买受人才可以取得房产。

不过也有特殊情况，如果卖房子的金额足以抵押欠款还有剩余，那么你就有可能遇到税费各自承担的情况；相反，如果卖房子的金额不足以抵押欠款，那么大概率就是由买家承担全部税费了。

以上就是今天为大家分享的'司法拍卖房的税费有哪些？为什么151万的房产买家要付90万税费'的相关内容，希望能帮到大家~