营改增后个人房屋出租税金（15个范本）

【第1篇】营改增后个人房屋出租税金

营改增后，与个人出租房屋息息相关的个人所得税政策变化较大，目前主要涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利基金、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税等。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2第一条规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第16号)第八条规定，其他个人出租不动产，

按照以下公式计算应纳税款：

(一) 出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%;

(二)出租非住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。

营改增后个人转租房屋增值税可以扣除吗？

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

营改增后个人出租房屋交增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税等。看到这里,小伙伴们对于营改增后个人出租房屋交什么税都了解清楚了吗?

【第2篇】营改增建筑业税金计提

建筑业营改增实施细则内容较多，对于建筑行业营改增后相关的政策细节，不少人是不清楚或是只了解一部分的，本文将溯本清源。

2016建筑行业营改增细则

纳税人的适用税率 《实施办法》第十五条规定，一般纳税人提供建筑服务的税率为11%，但清包工纳税人、甲供工程纳税人，建筑老项目纳税人可以选择适用简易计税方法，对于小规模纳税人及特殊项目适用征收率为3%。计税方法 适用简易计税方法计税的，可适用3%的增值税征收率，按3%的比例交税，同时不得抵扣进项税额。新老项目的划分 老项目是指合同开工日期在2023年4月30日的建筑工程项目;未取得《建筑工程施工许可证》的按照建筑工程承包合同注明的开工日期作为判定。

【免征增值税的有哪些】

税费的减免是很多人关注的一个重点，就新颁布的'营改增'细则而言，目前部分项目可以免征增值税。包括：

(一)工程项目在境外的建筑服务。

(二)工程项目在境外的工程监理服务。

(三)工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。

关于材料提供的问题

原材料的税率大都是17%，建筑业、不动产业的税率是11%，这个相当于用17%的增值税进项税来抵扣11%的销项税。 对于甲供材的工程项目，文件提到全部或部分材料甲供，建筑业即可选择适用简易计税方法. 而在甲供材料较少时，应选择一般计税方法，这样既保证与甲方工程报价的优势，又可以保持较为合理的税负。

关于进项税额抵扣的问题

已抵扣的进项税额后续出现新政中罗列的七种不得抵扣的法定情形，将面临'应当将该进项税额从当期进项税额中扣减'的法律后果。 在签订合同时应注意的问题 没有实行营业税改征增值税前，营业税属于价内税，合同收入中包含营业税，这样不用提示是否含税。而实行营业税改征增值税后，增值税是价外税，如果没有特别注明，合同收入中应当是不包含增值税的。

为了避免歧义，企业最好在合同中明确交易额是否含税，并明确提供多少税率的发票。 增值税发票的处理 抵扣的是增值税专用发票(非货物运输业增值税专用发票、税控机动车销售统一发票)上注明的增值税额，与专票上的税率无关. 一张专票开具多个税率，也是抵扣票的'增值税额'。

【建筑业营改增税收政策指引】

一、建筑业增值税纳税人

(一)在中华人民共和国境内提供建筑服务的单位和个人，为建筑业增值税纳税人。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。

(二)单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。

(三)纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

1、应税行为(包括在境内销售服务、无形资产或者不动产)的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元)的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

2、年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。

(四)中华人民共和国境外单位或者个人在境内提供建筑服务，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。

二、征税范围

建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

(一)工程服务。

工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。

(二)安装服务。

安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。

固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。

(三)修缮服务。

修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。

(四)装饰服务。

装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。

(五)其他建筑服务。

其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井(打井)、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。

【建筑业营改增税率和征收率】

(一)建筑服务适用税率为11%;

(二)小规模纳税人，以及部分建筑服务选择简易计税方法的一般纳税人，征收率为3%。

【建筑业营改增计税方法】

增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

(一)一般计税方法

一般纳税人提供建筑服务适用一般计税方法计税。一般计税方法应纳税额按以下公式计算：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 公式中所述销项税额，是指纳税人提供建筑服务按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销第一文库网 范文频道项税额计算公式：销项税额=含税销售额÷(1+税率)×税率

(二)简易计税方法

1、小规模纳税人，以及部分建筑业应税行为按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税，按以下公式计算应纳税额：

应纳税额=含税销售额÷(1+征收率)×征收率

2、一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的建筑业应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。可选择的具体项目：

(1)一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

(2)一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

(3)一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 建筑工程老项目，是指：

(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目;

(2)未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

【建筑业营改增销售额确定】

(一)基本规定

销售额，是指纳税人提供建筑服务取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

1、代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。

2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

(二)差额扣除规定

试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售额。

试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。

(三)混合销售规定

一项销售行为如果既涉及建筑服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售建筑服务的单位和个体工商户在内。

(四)兼营销售规定

纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

【建筑业营改增进项税额】

进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

(一)下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

1.从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。

2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

3.购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率

4、从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

(二)纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

(三)下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

2、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。

4、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

6、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

7、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

(四)适用一般计税方法的建筑业纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额)÷当期全部销售额

主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

(五)已抵扣进项税额的购进货物(不含固定资产)、劳务、服务，发生不得从销项税额中抵扣情形(简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外)的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减;无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。

(六)已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生不得从销项税额中抵扣的规定情形当期，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率

固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。

(七)纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减;因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。

(八)按照《试点实施办法》第二十七条第(一)项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：

可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/(1+适用税率)×适用税率 上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。

(九)适用一般计税方法的纳税人，2023年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2023年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

【建筑业营改增纳税地点】

(一)基本规定

1、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

2、非固定业户应当向建筑服务发生地主管税务机关申报纳税;未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。

3、其他个人提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管税务机关申报纳税。

4、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

(二)跨县(市)提供建筑服务规定

1、一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3、试点纳税人中的小规模纳税人跨县(市)提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4、一般纳税人跨省(自治区、直辖市或者计划单列市)提供建筑服务在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

【建筑业营改增纳税义务发生时间】

(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务完成的当天。

(二)纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

(三)纳税人发生视同销售服务情形的，其纳税义务发生时间为服务完成的当天。

(四)增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

【建筑业营改增跨境免税规定】

中华人民共和国境内的单位和个人销售的工程项目在境外的建筑服务免征增值税。

【第3篇】营改增土地增值税税金

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【第4篇】营改增后的营业税金及附加

稽查案例：某大型建筑企业执行建造合同准则，根据完工百分比确认合同收入和 合同成本，根据确认的收入计提营业税金及附加。2023年5月1日账面根据收入计 提的营业税金及附加共计3.2亿元，根据实际开具的营业税发票缴纳的营业税金及 附加共计2.9亿元，应交税费营业税及附加余额3000万。由于营改增政策尚未明确， 收入如何调整，已计提未缴纳的营业税金及附加如何缴纳尚未明确，建筑行业的 增值税核算如何账务处理均未明确，该建筑企业的财务人员经过多方研究进行了 2023年8月做账务调整：

冲减了计提的营业税金及附加-已缴纳的营业税金及附加的差额，即账面的应交税费营业税金及附加余额。

借：营业税金及附加 -3000万

贷：应交税费 -3000万

根据预计合同总收入-已开营业税发票金额/1.03，计算出剩余合同收入不含税金额，新的预计合同总收入=已开营业税发票金额+剩余收入不含税金额，根据新的预计总收入和完工百分比确认当期收入，当期收入包含了当期实际发生的收入和调整的收入。

稽查认为：

1、营业税金及附加冲减不合规：营业税金及附加不能一次全部冲减，只能开一笔增值税发票交了一笔增值税及附加的同时冲减一笔应交税费营业税金及附加

2、收入不允许整体调整，必须在营改增时点根据账面已确认收入减去已开营业税发票，冲减差额。在营改增以后每月价税分离确认收入。

3、要求调增2023年5月冲减的税金及附加，要求解释收入调整是否降低了利润，少交了企业所得税。

4、账务处理是否有明确的文件规定，或者有关部门的通知，企业内部是否有制度支撑

稽查口径：财税2023年22号文

铁蛋思考：财税22号文是2023年12月出台，距离全面营改增已经过去8个月，这八个月没有任何人告诉我们收入如何处理，已计提未缴纳的营业税金及附加如何处理。22号文主要是针对增值税核算，并不是针对收入调整。面临这些问题，建筑企业在主观上确认不知道如何处理，并不是恶意冲减税金，以及调整收入。

检查汇报：

1、还原了营改增前确认收入、工程结算、计提营业税及附加、缴纳营业税金及附加的账务处理分录。

2、解析了营改增后冲减营业税金及附加的分录，罗列了计提、缴纳、冲减的数据依据。

3、解析了营改增后在22号文出台之前的增值税核算账务处理分录。

4、解析了营改增后调整收入的账务处理分录及调整依据，测算了一次调整收入与分期调整收入的区别，证明两种调整方式对利润没有影响，利润减少是营改增价税分离造成的，与调账方式无关。

5、结论：2023年5月1日冲减的营业税金及附加小于2023年5月1日至2023年2023年12月31日开具增值税发票缴纳的增值税、税金及附加。

稽查后思考：

1、账务处理并不是财务想怎么干就能怎么干的。

2、只要涉及税务，账务处理必须慎重，后附资料必须齐全。

3、遇到稽查一定要对稽查内容的相关税务规定非常了解。

4、面对稽查人员解释问题一定要逻辑清晰，思维清晰，有条不紊。

5、根据几轮的约谈，逐步捋清稽查的目标和自身的问题重点。

6、根据要求撰写报告、承诺，反馈结果。

【第5篇】营改增后土地增值税可扣税金

营改增后房地产企业土地增值税计算方法 作者：段志坚

一、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）征税范围的一般规定

（二）征税范围的具体事项规定

二、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

三、税率——四级超率累进税率

四、具体计算方法

（一）应税收入额的确定

1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.收入形式： ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入；

（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。

（二）扣除项目及其金额

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

（一）新建房地产转让项目的扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

地价款包括：

出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）。

2.房地产开发成本：

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用

3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

利息扣除注意：

①能分摊并提供金融机构证明；

②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；

③不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

（1）利息单独扣除：

开发费用＝利息+（地价＋开发成本）×5%以内

（2）利息不单独扣除：直接用以下公式

开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内

4.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。即“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

即营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目

只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；

（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。

（三） 应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、案例计算

甲房地产开发公司营改增后取得土地，开发a项目的可售总面积20000 ㎡，其中普通住宅10000㎡，商业10000㎡，建成后全部售完，取得含税收入33300万元，其中普通住宅11100万元，商业22200万元；项目采用一般计税方法。

计算土地增值税时土地价款加开发成本合计12610万元；

其中：土地价款1110万元，前期工程费500万元，建安工程费10000万元，基础设施费500万元，公共配套费300万元，开发间接费（不含利息）200万元.（除土地外均为不含税成本）

现主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。（公司仅a项目一个项目）。

按可售面积分摊成本，分普通住宅和非住宅两类分别计算土地增值税，如下表

（一）普通住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝10055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（11100 - 555）÷（1+11%） =9500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=9500×11%=1045（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=11100-1045=10555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生132万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝132（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝10055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋132＋1261＝8328.5（万元）

（3）增值额＝10055－8328.5＝1726.5（万元）

（4）增值率＝1726.5÷8328.5＝20.73%＜30%

（5）适用税率30%

（6）土地增值税税额＝1726.5×30%＝517.95（万元）

（二）非住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝20055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（22200 - 555）÷（1+11%） =19500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=19500×11%=2145（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=22200-2145=20555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生264万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝264（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝20055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋264＋1261＝8460.5（万元）

（3）增值额＝20055－8460.5＝11594.5（万元）

（4）增值率＝11594.5÷8460.5＝137.04%＜200%

（5）适用税率50%

（6）土地增值税税额＝11594.5×50%-8460.5×15%＝4528.18（万元）

（三）合计应缴土地增值税5046.13万元

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【第6篇】营改增后契税是否为不含税金额

近日，小编接到纳税人咨询计税依据是否包含增值税问题，在解答完纳税人咨询之后，小编快马加鞭分别从契税、房产税、土地增值税、个人所得税角度编写4个小案例，为各位纳税人厘清该问题，具体如下：

案例一：契税计税依据是否含税问题

2023年3月，甲公司与乙房地产开发企业签订购房合同，合同价款共计550万元，乙房地产开发企业向甲公司开具的增值税专用发票上注明金额500万元，税额50万元。

2023年3月，自然人张某与乙房地产开发企业签订购房合同，合同价款共计110万元，乙房地产开发企业向张某开具的增值税普通发票上注明的价税合计共110万元。

那么，甲公司与自然人张某缴纳契税时的计税依据是否包含增值税?

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第一条规定：

计征契税的成交价格不含增值税。

因此，甲公司与自然人张某均应以不含增值税的价格计征契税。

案例二：房产税计税依据是否含税问题

2023年3月，甲公司将自有的闲置厂房出租给丙公司，取得租金收入55万元，当月甲公司向丙公司开具了增值税专用发票，注明金额50万元，税额5万元。那么，甲公司将房产出租，计征房产税的租金收入是否包含增值税呢?

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第二条规定：

房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

因此，甲公司应以不含增值税的租金收入计征房产税。

案例三：土地增值税计税依据是否含税问题

2023年3月，乙房地产开发企业将一栋商务办公楼销售给丁公司，价税合计880万元，乙房地产开发企业开具的增值税专用发票上注明金额800万元，税额80万元。当月，向自然人销售住宅10套，开具增值税普通发票，价税合计共1100万元。那么，乙房地产开发企业转让房地产取得的收入在计征土地增值税时是否包含增值税?

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定：

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

注意事项：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

案例四：个人所得税计税依据是否含税问题

自然人李某于2023年7月从乙房地产开发企业购置两套精装修住宅，其中a套住宅取得乙企业开具的增值税普通发票注明价税合计110万元，b套住宅取得的增值税普通发票注明价税合计99万元。李某将a套住宅用于自己居住，b套住宅用于出租，每月收取租金2000元(含增值税价格)。那么，李某出租房屋的个人所得税应税收入是否包含增值税?

2023年2月，李某将b套住宅出售，取得房产转让收入132万元(含增值税价格)，那么，李某转让房屋的个人所得税应税收入是否包含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税能否计入财产原值?

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第四条规定：

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

因此，李某出租房屋的个人所得税应税收入不包含增值税。转让房屋的个人所得税应税收入不包含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税可以计入财产原值。

注意事项：

在计征个人所得税时，个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

特别提醒

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第五条、第六条规定：

免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

在计征契税、房产税、土地增值税、个人所得税税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

【第7篇】营改增房屋租赁税金

建筑施工行业内所说的工程机械租赁，其实包含两种：一种是干租，即只租机械不配备机手；一种是湿租，即租赁机械同时配备操纵、维修人员。从税务角度来说，两者属于不同的纳税范畴。

前者是租赁业下的机械设备租赁，税务上属于有形动产租赁，在2023年8月1日开始纳入营改增的范围，税率为17%；后者是建筑业下的提供施工设备服务，税务上归属于其他建筑劳务，建筑劳务在2023年5月1日后新纳入营改增的范围，税率为11%；两者的小规模纳税人征收率均为3%。营改增对工程机械租赁行业有多少纳税影响？有什么应对方法？本文将进行简单的论述。

一、营改增前后机械租赁企业的税负和利润变化

对于外行人来说，可能不是太明白为什么国家说实施营改增，所有行业税负都只减不增。因为从表面来看，营改增令各行各业的税率提高不少。就拿工程机械租赁行业来讲，干租业务-有形动产租赁税率是从5%提高到17%（2023年8月已实施营改增），提高比率高达12%；湿租业务-其他建筑劳务税率是从3%提高11%，提高比率也达9%。有这种误解，主要是大家对营业税和增值税本身的特点不是太了解。

在营改增前，营业税是针对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人取得的营业收入征收的一种价内税；增值税是针对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种价外税。

营业税和增值税最主要的区别，除了征税对象的不同，其关键的差别在于营业税对营业收入征税，即无论企业因为产生该项收入付出了多少成本，这个流转税企业都必须负担；而增值税是对增值额征税，即企业取得收入所交的税金可以抵扣因取得该项收入付出的成本所交的税金，抵扣后有余额要交税，抵扣后是亏损不用交税；另一个主要差别在于“价内税“和”价外税“的区别，所谓价内指的是按含税营业额计税；所谓价外指的是按不含税销售额计税。我们用一些简单的数据来说说营改增对干租业务，湿租业务，小规模纳税人业务的纳税影响。

假设一家工程机械设备租赁企业为增值税一般纳税人，年收入是500万（含税），成本是350万，不考虑流转税的附加税费。

1、提供不配备机手的干租业务的纳税影响。

交纳营业税下的税负及利润情况：

（1）营业税=500*5%=25万元

（2）利润总额=500-350-25=100万

营改增后的税负及利润情况：

假设流转税的税负不变，则进项税额=500/1.17*17%-25=47.65万元，可以进行进项抵扣的成本为280.29万元（假设该可抵扣成本税率均为17%，47.65/17%=280.29万元），利润总额=500/1.17-（350-280.29*17%）=124.70万元；由上述计算可知，该租赁企业可抵扣进项税额大于等于47.75万元时，营改增后的税负会低于营改增前的税负，同时利润大于营改增以前。

2、提供配备机手的湿租业务。湿租业务成本除了常规的成本，还需要考虑机手的成本，我们假设该成本为50万（假设机手为公司的工队，无进项可抵扣）

交纳营业税下的税负及利润情况：

（1）营业税=500*3%=15万

（2）利润总额=500-15-350-50=85万

营改增后的税负及利润情况：

同样假设流转税的税负不变，则进项税额=500/1.11*11%-15=34.55万元，可以进项抵扣的成本为203.24万元（假设该可抵扣成本税率均为17%，34.55/17%=203.24万元），利润总额=500/1.11-（350-203.24*17%）-50=85；当可抵扣进项税额大于等于34.55万元时，营改增后的税负会低于营改增前的税负，同时利润大于等于营改增以前。

3、小规模纳税人的纳税影响。

营改增前，无论是从事干租业务还是湿租业务的设备租赁企业都没有区分一般纳税人和小规模纳税人，相同的收入所缴纳的税费和实现的利润是一样的。营改增后，根据企业的收入规模，收入在500万以上的企业划分为一般纳税人，适用不同的增值税税率；收入在500万以下的企业划分为小规模纳税人，一律使用3%的征收率。假设取得100万的收入，营改增前：干租业务营业税=100*5%=5万元，湿租业务营业税=100*3%=3万，营改增后增值税=100/1.03*3%=2.91万。

从上述简单粗糙的数据计算分析，可以看出营改增对小规模纳税人的税负的确是只减不增；而对于一般纳税人的设备租赁企业，收入不变的情况下，税负减少的前提条件是有足够多的进项税额可抵扣。

二、营改增影响建筑施工企业（客户）对工程机械租赁的选择。

在营改增前，施工企业为降低成本，往往选择个体户，小规模纳税人作为合作商提供材料、机械设备租赁，因为无论该合作商是小规模纳税人还是一般纳税人，只要能开出真实合法的发票即可，至于是什么类型的发票，或发票所含的税金是多少与施工企业都无关。而营改增后，建筑施工企业的税率从营业额3%调整至销售额的11%，小规模纳税人征税率为3%。

由于增值税是抵扣税制，而大部分的施工企业都是增值税一般纳税人，这意味着他们在选择供应商的时候，会优先考虑具备开具增值税专用发票资格的供应商，否则其销项税缺少进项可抵，税负将大大提升。一部分的工程机械租赁企业为了避税，隐瞒收入，甘愿做“小”，而在营改增这个大环境下，作为个体户或者小规模的工程机械租赁企业，要不就能在价格上有绝对的优势，要不就逼着自己做大做强，否则被大型的机械租赁企业吞噬将是大势所趋。

三、营改增对工程机械租赁企业选择供应商的影响。

1、对工程机械“干租”企业的影响。

设备租赁企业的干租业务增值税进项的抵扣主要依靠购置新设备及设 备的维修保养费用的进项税。对于已成立和发展到一定程度的设备租赁企业来说，用于出租的工程机械的配备基本齐全，由于多数设备在营改增之前购入并已按照固定资产相关规定计提折旧列入了成本，营改增后在设备的购进方面的进项抵扣部分有限，其进项抵扣多数来自于设备的维修保养。

设备的维修保养费用的进项抵扣主要是是日常维修配件的购买或机械大修理费用进项税额的抵扣，小的配件供应商通常价格较低，但一般都不能开出增值税专票，导致进项不可抵；能提供增值税专票的企业，配件价格都较高，企业的维修费用因而大幅增加。

假设租赁公司的”干租“业务收取每天1200元/天的租赁费，可取得专票的维修成本为300元/天，不可取得专票的维修成本为250元/天，不考虑其他的抵扣因素，可取得专票的应纳税额为1200/1.17*17%-300/1.17*17%=130.79元，利润为1200/1.17-300/1.17=769.23元；不可取得专票的应纳税额为1200/1.17*17%=174.36元，利润为 1200/1.17-250=775.64元；在配件价格差异不是太大的情况下，选择同样是增值税纳税人的供应商要比选择个体或小规模要干租企业要更有利。

事隔两年多的全面营改增似乎与从事干租业务的设备企业关系不大，事实上不然，各行各业均投入到营改增的大流中，这意味着设备租赁企业的费用进项抵扣的范围加大，例如场地的租赁费用、物业的管理费用，这些费用的进项税额都可以抵扣进项，也算是设备租赁企业的一次“税收减负”。

2、对工程机械的”湿租“企业的影响

从事“湿租”业务的设备租赁企业，与从事“干租”业务的企业相比，费用的主要构成除了机械设备本身的成本、维修保养的成本，还有配备机手的人工成本。通常提供“湿租”业务的租赁企业机手来自于三个方面：一是租赁企业自己组建的机手团队，由租赁企业发工资，买社保，包括各种人员管理成本，这种机手的人工成本无进项可抵；二是租赁企业通过劳务公司招聘机手，由劳务公司开出发票，这种方式下只要劳务公司能开出的增值税专票，则进项可抵；第三种方式是通过临时招聘农民工，按租赁天数支付农民工劳务费，这种方式同样无进项可抵。

假设租赁企业都是收取每天2000元/台班（含税）的租赁费，每天的维修成本为300元（取得专票），人工成本按第一种方式和第二种方式都是1000元，第三种方式下成本只需800元，不考虑公司其他的进项抵扣，则第一种方式下的应纳增值税税额为2000/1.11*11%-300/1.17*17%=154.61元，利润为2000/1.11-300/1.17-1000=545.39元；第二种方式下应纳增值税额为2000/1.11*11%-300/1.17*17%-1000/1.06*6%=98.01元，利润为2000/1.11-300/1.17-1000/1.06=601.99元；第三种方式下应纳增值税额为2000/1.11*11%-300/1.17*17%=154.61元，利润为2000/1.11-300/1.17-800=745.39元。

由上述假设可知，通过劳务公司招聘机手的方式下第二种方式下最节税；通过招聘农民工的方式利润最高。这样看来，临时招聘劳民工的方式仿佛是最好的方式，税负与自带机手的情况持平，利润高出其他两种方式达20%。但是事实真的如此吗？临时招聘的农民工普遍存在文化程度偏低，队伍组织涣散，受教育程度低，缺乏必要的职业培训，导致上岗操作机械的时候安全事故时有发生，设备租赁企业因此发生诸多后续管理成本、赔偿成本；另外支付给农民工的费用，如果直接以现金的方式支付，必须代扣代缴个税，毫无疑问这个税收成本还是由企业负担；其二就是通过一些替代发票来冲销这方面的费用，这种方法存在一定的税务风险。因此，从事“湿租”业务的企业，目光要放远，不能单从短期的纳税成本和利润所得去考虑机手成本的，应综合平衡各方面的关系。

四、营改增工程机械租赁行业的应对方法

面对营改增，工程机械租赁行业如何把因税率提高而产生的纳税影响降到最低，我们可以从以下几个方面考虑应对：

1、加强进项税额抵扣环节的管理。营改增后，增值税数额的高低直接取决于提供多少增值税专用发票用于进项抵扣。因此，企业所能够提供的进项抵扣部分越高，所缴纳的增值税金额也就会越低。这就决定了工程机械租赁行业应该在综合考虑价格和税负的前提下，更多地选择有具有增值税纳税人资格的供应商进行合作，并且要考查其相应的扣减税率，取得增值税专用发票，完善进项税额抵扣问题，以免无法抵扣企业增值税。

2、加快设备的更新换代。由于大多数的工程机械租赁企业在营改增以前设备配置已经基本齐全，大部分企业为了节约成本，机械的更新换代非常落后。一些老旧的工程机械维修成本高企。加快设备的更新速度，第一可以提升出租机械的竞争力；二是从安全角度出发，老旧机械存在更多的安全隐患；第三是从正规厂家购置资产，除了能够得到较大进项税额抵扣，以后资产处置价格更有保证。

3、开票与收款尽量同步。因为先开发票，必先报税。根据增值税暂行条例的规定，纳税义务的发生时间是提供应税劳务并收讫销售款项或索取销售款项凭据的当天。先开发票的，为开具发票的日期。因建筑施工行业特殊性，其款项结算周期一般较长，因此建议租赁企业不要超前开出发票，尽量做到票款时间能够同步。

4、从事湿租业务的设备租赁公司机手配备可通过向人力资源公司购买。因无论是公司自身雇佣机手支付的工资薪金，或是临时找来的农民工支付的劳务费，都没有直接向人力资源公司直接购买劳务人员的服务来得好，既能减少企业直接的人员管理成本，又能取得合法的票据，支付的费用所含的进项税额还可以用于抵扣，无疑给公司减轻了税务负担。

5、谈判合同要注意双方所谈的价款是否含税。由于增值税是价外税，含税价和不含税家差异较大，在与施工企业进行合同谈判时，要明确双方所谈价格是否含税，避免纠纷，造成不必要的损失。

【第8篇】营改增后税金怎么计算

导读：我国一直都在不断地改善税务，对于各种税项的计算和征收都在有研究，比如营改增后个人保险代理人税金就有了新的改变。那么营改增后个人保险代理人税金如何计算呢？关于这个问题的答案，会计学堂小编在下文中整理了相关的内容，大家一起来了解一下吧。

营改增后个人保险代理人税金如何计算？

个人代理（经纪）人以任何支付方式取得的佣金、奖励和劳务费等相关收入（所有货币和非货币收入及其他经济利益），应按提供经纪代理服务依3%的征收率缴纳增值税、城市维护建设税，月销售额超过10万元的还应缴纳教育费附加、地方教育附加。如果个人代理（经纪）人取得的月销售额未超过3万元（按季度纳税9万元）的，按规定免征增值税。

鉴于个人代理人数量多、金额小、流动性强等因素，45号公告规定，国税机关、地税机关可按规定分别委托支付佣金的企业代征增值税和地方税费。

根据《公告》，个人保险代理人以其取得佣金收入，减去地方税费附加及展业成本，以及税法规定的费用扣除标准后，其余额为应纳税所得额，按照“劳务报酬所得”项目缴纳个人所得税。

王先生是一家保险公司的代理人，2023年10月当月取得佣金收入3.5万元，计算其应纳的个人所得税。

1.先将佣金收入换算为不含增值税收入：35000/（1+3%）=33981（元）

2.应纳城建税：33981×3%=1019.43（元）

3.由于从2023年2月1日起，月销售额不超过10万元的纳税人免征教育费附加及地方教育费附加，因此王先生应纳教育费附加及地方教育费附加为0。

4.佣金收入中展业成本为（33981-1019.43）×40%=13184.63（元）

5.应纳个人所得税=（33981-1019.43-13184.63）×（1-20%）×20%=3164.31（元）

营改增后个人保险代理人哪些方面有了新规定？

国家税务总局发布《关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第45号，以下简称45号公告），对营改增试点全面推开后，个人保险代理人、证券经纪人、信用卡和旅游等行业的个人代理人相关增值税、个人所得税以及代开增值税专用发票等问题作出明确规定。

营改增后个人保险代理人税金的计算需要大家细心的按照新的改变来学习。经过本篇文章的详细介绍关于问题“营改增后个人保险代理人税金如何计算？”。相信大家对于这个类型的财务知识都有所了解了。还有其他关于企业的财务问题，可以咨询我们会计学堂的在线老师。如果您有不同的意见，欢迎您与会计学堂的老师一起在线交流。

【第9篇】建筑业营改增缴纳税金

一、进项业务的内容

（一）有形资产

此处的有形资产是指尚未转化为成本费用的存货、固定资产和不动产。包括原材料、周转材料、低值易耗品、机器、设备、工具、用具、房屋建筑物等。

与无形的劳务和服务不同，有形资产可以储存，自采购到转化为成本费用通常有一段时间，购进扣税法允许纳税人在采购环节抵扣进项税额。

（二）合同成本

1.人工费：是指在施工过程中，支付给从事工程建造人员的劳动报酬，包括施工人员的应付职工薪酬以及施工生产使用的外包队劳务费等。

2.材料费：指在施工过程中耗用的、构成工程实体或有助于形成工程实体的各种材料支出，包括原材料、结构件、零配件、辅助材料、商品混凝土、周转材料的摊销费和租赁费 、半成品等 。

3.机械使用费：指在施工过程中使用自有施工机械发生的机械使用费和租入施工机械的租赁费，以及按规定支付的施工机械安装、拆卸和进出场费等。

4.其他直接费（措施费）：指在施工过程中发生的不能直接归属于人工费、材料费、机械使用费等费用中的其他可以直接计入合同成本核算对象的费用，包括：环境保护费、安全文明施工费、夜间施工增加费、施工现场材料二次搬运费、设计和技术援助费用、生产工具和用具使用费、工程定位复测费、工程点交费用及场地清理费、检验试验费、临时设施折旧费等。

5.间接费用：指建筑业企业下属施工单位为组织和管理施工生产活动所发生的费用，包括：施工单位发生的管理人员职工薪酬、工程保修费、固定资产折旧费及修理费、水电费、办公费、差旅费、劳动保护费、低值易耗品摊销、排污费、取暖费、财产保险费和其他间接费用。

6.分包成本：特指工程总承包企业依法将部分专业工程发包给其他具备相应资质（单位）对应的分包工程价款。

以上六项合同费用，是构成建筑业企业合同成本的主要内容，在「工程施工—合同成本」科目下进行明细核算，为减少核算工作量，「分包成本」明细科目无需按照人工费、材料费、机械使用费等项目进行成本还原。

（三）期间费用

包括管理费用、财务费用以及销售费用等期间费用，与一般企业无异。

建筑业企业应正确区分合同成本与期间费用，前者构成资产负债表的存货项目，后者构成利润表的损益项目。

如某工程项目部发生的业务招待费，应计入合同成本；公司总部发生的业务招待费，应计入期间费用。

此外，建筑业企业还要关注《企业会计准则解释第1号》关于营销费用的核算规定：

「企业（建造承包商）为订立合同发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计量且合同很可能订立的，应当予以归集，待取得合同时计入合同成本；未满足上述条件的，应当计入当期损益。」

（四）进项业务的增值税政策

无论是有形资产、合同成本还是期间费用，只要是外部取得的，都是上游企业的销项业务，属于应税项目的，上游企业可以向建筑业企业开具或代开专票等扣税凭证，建筑业企业可以按规定抵扣进项税额。

二、进项业务会计核算

（一）正常进项业务

正常进项业务是指税务管理与会计核算既没有时间性差异，也没有口径性差异的业务。

例1 a建筑公司为一般纳税人，其所属甲项目部为一般计税方法计税项目，2023年3月甲项目部采购一批钢材价税合计351万元，货物已验收入库，取得增值税专用发票1张，金额300万元，税额51万元，专票已勾选且申报抵扣。

借：原材料 300万元

应交税费—应交增值税（进项税额）51万元

贷：应付账款 351万元

材料领用时，按照不含税成本计入工程施工科目，假定甲项目2023年4月领用上述钢材的50%。

借：工程施工—合同成本—材料费 150万元

贷：原材料 150万元

（二）时间性差异业务

主要包括两类业务：

一是发生进项业务，购进货物、服务、劳务等尚未取得增值税扣税凭证的，首先按照货物清单、合同协议、工程计量单等资料上记载的不含税价格计入相关资产或成本费用科目，同时以不含税口径确认债务，取得扣税凭证并经认证后，以红字冲销原暂估入账分录，再按照正常业务处理。

例2 a建筑公司为一般纳税人，其所属甲项目部为一般计税方法计税项目，2023年3月甲项目部采购一批钢材，货物已验收入库，尚未取得专用发票，货物清单记载的价税合计351万元；本月专业分包单位完成工程量价税合计金额为555万元，尚未向其付款也未取得专用发票。

借：原材料 300万元

贷：应付账款 300万元

借：工程施工—合同成本—分包成本 500万元

贷：应付账款 500万元

2023年8月取得对方开具专票并认证：

借：原材料 -300万元

贷：应付账款 -300万元

借：原材料 300万元

应交税费—应交增值税（进项税额）51万元

贷：应付账款 351万元

借：工程施工—合同成本—分包成本 -500万元

贷：应付账款 -500万元

借：工程施工—合同成本—分包成本 500万元

应交税费—应交增值税（进项税额） 55万元

贷：应付账款 555万元

二是发生进项业务，已取得合规扣税凭证，但尚未履行认证申报手续的，会计上需要按照不含税口径计入相关成本费用科目，对应的税额计入「应交税费—待认证进项税额」科目，申报抵扣后，自该科目转入「进项税额」专栏。

例3 a建筑公司为一般纳税人，其所属甲项目部为一般计税方法计税项目，2023年3月甲项目部采购一批钢材价税合计351万元，货物已验收入库，取得增值税专用发票1张，金额300万元，税额51万元，专票尚未勾选及申报抵扣。

借：原材料 300万元

应交税费—待认证进项税额 51万元

贷：应付账款 351万元

假定5月申报抵扣：

借：应交税费—应交增值税（进项税额）51万元

贷： 应交税费—待认证进项税额 51万元

在申报抵扣前发生不得抵扣事项的，直接将对应的税额通过「应交税费—待认证进项税额」科目计入相应成本费用，申报抵扣后发生不得抵扣事项的，通过「进项税额转出」专栏核算。

假定上例中，这批材料4月份因管理不善导致被盗。

借：待处理财产损溢 351万元

贷：原材料 300万元

应交税费—待认证进项税额 51万元

如果在申报抵扣后因管理不善导致钢材被盗。

借：待处理财产损溢 351万元

贷：原材料 300万元

应交税费—应交增值税（进项税额转出） 51万元

（二）口径性差异

主要包括三类业务：

一是发生时即可明确不得抵扣进项税额，如用于简易计税、免税、集体福利和个人消费的购进业务等，此类业务又可分三种情形。

1.取得普票，直接按照价税合计数计入成本费用。

2.取得专票，勾选认证，不申报抵扣，直接按照价税合计数计入成本费用。

3.取得专票，勾选认证并申报抵扣，先将不含税金额计入成本费用，税额计入「进项税额」专栏；然后再作进项税额转出。

二是购进时可以抵扣且已经抵扣，后续期间发生用途改变或者非正常损失的，要作进项税额转出，借记相关资产成本费用，贷记「应交税费—应交增值税（进项税额转出）」

三是发生时不可抵扣，后续发生用途改变又可抵扣进项税额的，要作进项税额转入，主要指固定资产、无形资产和不动产等长期资产，借记「应交税费—应交增值税（进项税额）」，贷记「固定资产」、「无形资产」等。

（三）不动产进项税额抵扣

要注意以下几个问题：

一是自外部取得的不动产，应当分期抵扣，60%部分在取得扣税凭证当月计入「进项税额」专栏，40%部分计入「应交税费—待抵扣进项税额」明细科目，第13个月再转入「进项税额」专栏。

二是自建不动产，只有构成不动产实体的材料和设备、建筑服务和设计服务对应的进项税额需要分期抵扣，其余费用可以一次性抵扣。

三是外购的已经抵扣进项税额的材料和设备，用于不动产在建工程时，需要在领用当期将40%部分通过「进项税额转出」计入「应交税费—待抵扣进项税额」明细科目，第13个月再转入「进项税额」专栏。

四是待抵扣进项税额尚未在转入进项税额时（13个月期间），发生不得抵扣、处置等情形时，需要按照增值税政策的规定作相应处理。

三、销项业务的内容

（一）预收款

由于工程项目造价金额较高，为保证施工过程顺利进行，多数业主在建筑业企业提供相应担保措施后，在合同签订后向建筑业企业预付一定比例的工程款、备料款等，并在随后的施工过程中陆续自工程进度款中扣回。

根据现行增值税政策的规定，以预收款方式提供建筑服务，收到预收款的当天发生纳税义务。

（二）验工计价

验工计价是业主或业主委托监理等其他单位，对建筑业企业已完成的工程量按照一定的规则进行计价的过程，业主签认「工程计量单」，表明业主对建筑业企业计量期间已完成的工程量的认可，相当于业主对工程合同的「阶段性结算」或者「预结算」，建筑业企业可以据之确认对业主的债权。

在增值税税制下，验工计价应当体现增值税的价外税特性，也就是价款和税额应当根据约定的计税方法进行价税分离。

但是，这种价税分离，只是项目管理的需要，并不代表分离之时发生纳税义务。实际上，验工计价和工程款的支付，总会有一定的时间差异和金额差异。

根据现行增值税政策规定，在没有支付款项，没有向业主开具发票，没有达到书面合同约定的付款日期，以及没有竣工结算的情况下，验工计价环节本身并不必然导致纳税义务发生。

纳税义务没有发生，会计核算方面就不能将对应的税额计入「销项税额」，否则必然会导致税务管理和会计处理的脱节。那么，验工计价计的「税额」是否需要核算呢，应该如何核算呢？

答案是，应当通过「应交税费—待转销项税额」科目进行核算。从这个科目的名称可以看出，它是「待转化为」销项税额的税额，主要是用来核算会计先于税法的业务。

需要指出的是，本明细科目尽管名称带有「销项税额」字样，但根据财会〔2016〕22号文，它不仅适用于一般计税方法下会计先于税法业务的核算，也适用简易计税方法下会计先于税法业务的核算，参见营改增后建筑业企业的会计处理：简易计税项目（上）。

（三）工程进度款

工程进度款，是业主验工计价之后，根据合同约定的付款比例，向建筑业企业支付的工程款项。

毫无疑问，建筑业企业收到工程进度款的当天，纳税义务发生，应当将对应的税额，计入「销项税额」。

结合上文所述的验工计价环节，我们不难发现，由于工程进度款通常是验工计价之后才予以支付，而验工计价环节，已经将相应的税额，计入「待转销项税额」科目，进度款支付时，「未来的纳税义务」变为「现实的纳税义务」，此时应将对应的「待转销项税额」计入「销项税额」。

（四）质保金

根据建筑业重磅利好：建设工程质量保证金管理新办法出台的规定，建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

国家税务总局公告2023年第69号规定，纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。

显然，质保金或者保证金，从本质上看，是建造期间经过业主签认的应收账款，如果建筑业企业在验工计价时向业主开具发票了，发票开具时即发生纳税义务，否则在实际收款时发生纳税义务。

以上所述预收款、应收款、进度款、质保金等，都属于建筑业企业的资金收取线，从会计核算的角度看，还要考虑其对应的收益确认，也就是建造合同准则规范的合同收入确认问题，参见下文。

四、销项业务会计核算

结合施工过程中的工程价款结算业务，笔者将建筑业销项业务的基本账务处理流程概括描述如下：

（一）预收款

1.建筑业企业收到预收款时，根据实际收款金额，借记「银行存款」或「内部往来—公司存款」等科目，贷记「预收账款」科目。

2.根据该笔预收款对应的销项税额或者应纳税额，借记「应交税费—待转销项税额」科目，贷记「应交税费—应交增值税（销项税额）」科目。

注：未收款即向业主开票，以及开票金额大于实际收款金额的，会计处理参照上述第2笔分录。

（二）验工计价

3.施工过程开始后，向业主办理阶段性工程价款结算时，根据验工计价的价税合计数，借记「应收账款」科目，根据不含税金额，贷记「工程结算」或「主营业务收入」等科目，根据对应的税额，贷记「应交税费—待转销项税额」科目。

（三）抵扣预收款、收取进度款（质保金）

4.按照合同约定以工程进度款抵扣预收款时，根据实际抵扣的价税合计数，借记「预收账款」科目，贷记「应收账款」科目。

5.实际收到工程进度款（质保金）时，借记「银行存款」或「内部往来—公司存款」等科目，贷记「应收账款」科目。

6.根据收款对应的税额，借记「应交税费—待转销项税额」科目，贷记「应交税费—应交增值税（销项税额）」科目。

注：第2笔分录和第6笔分录实质上一样，此处为结合项目管理的各环节而单列，文末再进行总结归纳。

（四）收入确认

1.未执行建造合同准则的建筑业企业，其收入确认可参照上文第3笔分录。

2.执行建造合同准则的建筑业企业，资产负债表日应按照完工百分比法确认合同收入和合同费用，借记「主营业务成本」科目，贷记「主营业务收入」科目，借记或者贷记「工程施工—合同毛利」科目。

从上文所述的会计处理方案看，分录中并没有体现形式上的价税分离，但由于当期确认金额是按照合同预计总收入和完工进度计算得来的，在合同总收入、预计总成本以及完工进度均为不含税口径的情况下，「主营业务收入」、「主营业务成本」以及「工程施工—合同毛利」这三个科目对应的数据自然也是不含税金额，换言之，它们的价税分离不是通过会计分录，而是通过计算过程实现的。

这个问题实际上是建筑业企业价税分离的对象和环节到底如何确定，财会〔2016〕22号文的解读已经明确为验工计价环节，而不是收入确认环节。

（五）案例分析

例 某建筑企业为一般纳税人，其所属一般计税方法计税工程项目合同总价333万元，其中不含税金额300万元，税额33万元。

2023年发生如下业务。

1.2023年6月收到预收款111万元，已向业主开具专票，并在7月申报期申报纳税，会计处理如下(单位：万元，下同)：

（1）借：银行存款 111

贷：预收账款 111

（2）借：应交税费—待转销项税额 11

贷：应交税费—应交增值税（销项税额） 11

2.2023年7月15日，业主验工计价33.3万元，按照合同条款抵扣预收款11.1万元，会计处理如下：

（1）借：应收账款 33.3

贷：工程结算 30

应交税费—待转销项税额 3.3

（2）借：预收账款 11.1

贷：应收账款 11.1

抵扣预收款11.1万元时，业主应向建筑业企业开具收据。此时，「应交税费—待转销项税额」科目借方余额=11-3.3=7.7（万元）。

3.2023年7月底，业主支付本月工程进度款22.2万元。

建筑业企业应向业主开具发票22.2万元，并确认工程进度款的销项税额2.2万元，8月申报期申报纳税，会计处理如下：

（1）借：银行存款 22.2

贷：应收账款 22.2

（2）借：应交税费—待转销项税额 2.2

贷：应交税费—应交增值税（销项税额） 2.2

此时，「应交税费—待转销项税额」科目借方余额=7.7+2.2=9.9（万元）。

4.2023年8月15日，业主验工计价299.7万元，按照合同条款抵扣剩余预收款99.9万元，会计处理如下：

（1）借：应收账款 299.7

贷：工程结算 270

应交税费—待转销项税额 29.7

（2）借：预收账款 99.9

贷：应收账款 99.9

抵扣剩余预收款99.9万元时，业主应向建筑业企业开具收据，8月15日全部预收款抵扣完毕。此时，「应交税费—待转销项税额」科目贷方余额=29.7-9.9=19.8（万元）。

5.2023年8月底，业主支付剩余工程进度款199.8万元。

建筑业企业向业主开具发票199.8万元，并确认工程进度款的销项税额19.8万元，9月申报期申报纳税，会计处理如下：

（1）借：银行存款 199.8

贷：应收账款 199.8

（2）借：应交税费—待转销项税额 19.8

贷： 应交税费—应交增值税（销项税额） 19.8

此时，「应交税费—待转销项税额」科目余额=19.8-19.8=0（万元）。

五、销项业务会计核算小结

以上销项业务的核算流程可分两条线：

第一条线，资金收取线，（不必区分预收款、进度款、质保金等款项性质）要作两步式处理，即要作两笔分录。

分录1：收款按全额，与发票、纳税相挂钩，收多少钱，开多少票，计多少税，预收款全额计入「预收账款」科目贷方，进度款、质保金等全额计入「应收账款」贷方。

分录2：只要有收款，现实纳税义务就发生，借记「应交税费—待转销项税额」科目，贷记「应交税费—应交增值税（销项税额）」科目。

第二条线，计量或者收入确认线，一笔分录即可。「工程结算」或「主营业务收入」科目的发生额是不含税数，借方对应的「应收账款」科目是含税数，二者差额，贷记「应交税费—待转销项税额」科目。

在正确核算「进项税额」、「进项税额转出」、「销项税额」等事项之后，接下来要做的是申报纳税业务的核算，主要涉及三个问题：

一是月末结转，也就是如何把「应交增值税」结转到「未交增值税」。

二是已预缴的税款抵减应纳税额。

三是申报后税款缴纳的核算。

四、月末结转

（一）统一核算模式下的结转

在建筑业企业实行公司总部统一核算的模式下，企业的日常涉税事项全部反映在公司账套中的「应交税费—应交增值税」下属的各个专栏。

这种模式下的月末结转直接按照财会〔2016〕22文的要求即可。

结转流程分两步：

第一步，分析「应交税费—应交增值税」科目余额的方向，余额为借方的，本月存在留抵税额，无需结转；余额为贷方的，转为下一步。

第二步，将贷方余额，通过「转出未交增值税」专栏，结转至「应交税费—未交增值税」明细科目贷方。

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）

贷：应交税费—未交增值税

注：此笔分录的作用在于，通过增加「转出未交增值税」专栏的借方发生额，使「应交税费—应交增值税」科目余额变为零，「应交税费—未交增值税」科目余额出现贷方数，抵减已预缴税款后申报缴纳。

因此，判断月末结转是否正确的一个方法是，看「应交税费—应交增值税」科目的余额是不是借方或者零。

（二）分级核算模式下的结转

在建筑业企业实行分级核算的模式下，各独立核算的工程项目，以及公司总部，分别核算本会计主体的日常涉税事项，纳税人的进销项分散在不同的账套之中，月末需要通过逐级结转将之集中至公司总部，以实现会计核算与纳税申报的衔接。

结转的流程分四步：

第一步，各项目部将本会计主体「应交税费—应交增值税」月末各专栏的余额反方向对冲，差额部分计入「内部往来—结转税款」科目，结转后本会计主体「应交税费—应交增值税」月末余额为零。

借：应交税费—应交增值税（销项税额）

（进项税额转出）

贷：应交税费—应交增值税（进项税额）

内部往来—结转税款 （或借方）

注：项目部月末只需向上级会计主体结转「应交税费—应交增值税」下属的各专栏，不要作转出未交增值税处理，也不要结转「待认证进项税」、「待抵扣进项税额」、「待转销项税额」等过渡性科目。

第二步，异地项目部将本会计主体「应交税费—预交增值税」科目借方余额，通过「内部往来—结转税款」科目结平。

借：内部往来—结转税款

贷：应交税费—预交增值税

注：第一步和第二步分录可以合并。

第三步，公司总部审核各项目结转分录无误后，下发「税款结转通知书」，并作与项目部金额相同，方向相反的分录。

第四步，公司总部参照上文介绍的「统一核算模式下的结转」，将汇总后的涉税事项作转出未交增值税处理。

（三）案例

某建筑业企业为一般纳税人，下属甲乙两个一般计税方法项目，两项目部均独立核算，并通过公司申报纳税。

2023年3月甲乙项目部的涉税情况如下：

1、甲工程项目

销项税额100万元， 进项税额80万元，进项税额转出3万元，预缴税款5万元。

甲项目部3月底结转分录为：

借：应交税费—应交增值税（销项税额）100万元

（进项税额转出）3万元

贷：应交税费—应交增值税（进项税额）80万元

—预交增值税 5万元

内部往来—结转税款 18万元

2、乙工程项目：

销项税额10万元， 进项税额50万元，本地项目无预缴。

乙项目部3月底结转分录为：

借：应交税费—应交增值税（销项税额） 10万元

内部往来—结转税款 40万元

贷：应交税费—应交增值税（进项税额）50万元

3、公司总部：

（1）根据「税款结转通知书」，结转甲乙项目本月税款

借：应交税费—应交增值税（进项税额）130万元

—预交增值税 5万元

内部往来—结转税款—甲项目 18万元

贷：应交税费—应交增值税（销项税额）110万元

（进项税额转出）3万元

内部往来—结转税款—乙项目 40万元

注：「内部往来—结转税款」反映的是各独立核算单位的涉税利益，公司总部应对其进行明细或者项目辅助核算。

（2）逐级结转后，公司总部账套内：

销项税额110万元， 进项税额130万元，进项税额转出3万元，预缴税款5万元。

假定公司总部本月没有涉税业务，当期应纳税额为-17万元，属于进项税额留抵，无需作转出未交增值税处理。

假定公司总部还有出租不动产、销售货物等业务，3月销项税额为30万元，进项税额为6万元。

3月末，公司总部要作转出未交增值税7万元：

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）7万元

贷：应交税费—未交增值税 7万元

四、预缴税款抵减及缴纳业务

根据现行增值税政策规定，预缴税款可以抵减当期应纳税额，当期应纳税额不足抵减的，可以结转下期继续抵减。

从纳税申报表的逻辑顺序看，是先计算出纳税人的应纳税额，再以预缴税款进行抵减。

因此，会计处理也应按此顺序，也就是以「应交税费—预交增值税」和「应交税费—未交增值税」对冲。

显然，上述两科目对冲时，应以二者余额孰低为原则。

抵减之后，「应交税费—未交增值税」有贷方余额的，说明纳税人当期存在应补税额；「应交税费—预交增值税」科目有借方余额的，说明纳税人当期预缴的税款大于当期的应纳税额，可结转下期继续抵减。

仍以上例为例，假定公司总部本身有出租不动产、销售货物等业务，3月销项税额为30万元，进项税额为6万元。

3月末，公司总部要作转出未交增值税7万元之后，以预缴的5万元进行抵减：

借：应交税费—未交增值税 5万元

贷：应交税费—预交增值税 5万元

抵减之后，应补税款为2万元，申报后缴纳：

借：应交税费—未交增值税 2万元

贷：银行存款 2万元

假定公司总部本月销项税额30万元，进项税额为9万元，转出未交增值税为4万元，以预缴抵减时，只能抵减4万元，当期无需补税。

借：应交税费—未交增值税 4万元

贷：应交税费—预交增值税 4万元

需要指出的是，预缴税款抵减应纳税额，笔者一贯主张，无需区分计税方法，无需区分不同工程项目，也无需区分应税项目，也就是可以综合抵减。

【第10篇】营改增后出租房屋税金

2023年5月1日后，全面试点营业税改征增值税，房屋租赁业务由原来的地税管理，变成了国地税共管！出租方怎么交税，承租方怎么入账，开发票需要注意什么问题..........不敢想，乱套了!做财务时间长了,真要崩溃了。

可是真的抛弃财务工作，臣妾做不到啊！！！还是不说废话了！

1.房屋租赁应税行为都包括啥？

【税法规定】房屋租赁应税行为包括：以经营租赁方式出租其取得的不动产和以融资租赁方式出租其取得的不动产。

【税法规定】取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。（提供道路通行服务除外）

【税法规定】不动产是指不能移动或如移动即会损害其经济效用和经济价值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、桥梁、树木等。

2.房屋租赁应税行为都交什么税？

增值税

2.1.增值税的具体计税方法及税率征收率

小队长为大家整理了一幅图，让大家清晰的能够看清楚哦！

【图1】不动产租赁税率表

2.2.税款计算方法及预缴税金计算方法

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

（2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（3）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（4）其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

①出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

②出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

【小队长说税】单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

房产税

房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税

应纳税额=计征房产税收入 ×12%

营业税金及附加

按照实际缴纳的增值税税额和房地产所在地区的城市维护建设税税率、教育费附加和地方教育费附加税率计算缴纳。

3.发票开具的要求

3.1小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

3.2纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

【小队长说税】在开具发票的备注栏一定要注明出租不动产的详细地址等信息。

【第11篇】营改增后可抵扣的税金

营改增以后，服务类（主要是现代服务、生活服务）一般纳税人企业适用的增值税税率为6%，采购商品或服务收到的专用发票的税率大多为13%（部分为9%），普遍高于销售服务时适用的税率，有些人认为采购发票的税率高于销售发票的税率，进项税是不是不允许抵扣？ 这其实是个误区，不存在税率高不能抵扣的问题。那政策是怎么规定的，且看下文分析：

政策依据：

财税［2016］36号文件第二十五条规定：下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（1）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。

（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%（现为9%）的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率

（4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

从以上规定可以看出，增值税抵扣的依据是取得合法的凭据，并没有涉及税率的问题，为什么会有这样的规定呢？

这是因为，我国现行增值税的计税方法为购进扣税法，所谓购进扣税法，又称进项税额扣除法、税额扣减法，简称扣税法。其基本步骤是先用销售额乘以税率，得出销项税额，然后再减去同期各项外购项目的已纳税额，从而得出应纳税额，也就是进项税额是抵扣“各项外购项目的已纳税额”，不考虑税率差。

所以，各位营改增企业的亲们，不要担心税率的问题，只要我们取得合法的抵扣凭据且用于允许抵扣的情形，进项税额大胆的抵扣！

【第12篇】营改增营业税金及附加

营改增后主营业务税金及附加有哪些内容?营改增之前和营改增之后，关于主营业务税金及附加的内容没有什么变化，基本还是一样的，我们一起来看下文具体详情!

营改增后主营业务税金及附加有哪些内容?

答：一、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)等有关规定：税金及附加科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费;利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。

二、具体的账务处理是：

1、计提时：

借：税金及附加

贷：应交税费——应交消费税

—— 城市维护建设税

——资源税

—— 教育费附加及房产税

—— 土地使用税

—— 车船使用税

—— 印花税等

2、缴纳时：

借：应交税费——应交消费税

—— 城市维护建设税

——资源税

—— 教育费附加及房产税

—— 土地使用税

—— 车船使用税

—— 印花税等

贷：银行存款

好了，上述“营改增后主营业务税金及附加有哪些内容”已经解答完了，如果你们还有其他的会计业务没有处理完的，可以向我们的老会计答疑咨询提问，我们将会整理你的问题来为你们解答!

【第13篇】营改增后个人出租房屋税金计算

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前言

1.私房出租税收征收主要有两种方式：按采用分税种方式与综合征收率计税租金征收，两种征收方式均可代开发票（含增值税专用发票）。

2.个人出租房产分两种类型征收：住房与非住房（体现为厂房、办公、商用等）。

一、按采用分税种方式税款计算（按月例举如下）：

（一）增值税：

住房类增值税减按1.5%征收率：增值税＝月租金收入/（1+5%）×1.5%

非住房类增值税按5%征收率：增值税＝月租金收入/（1+5%）×5%

备注：（1）个人私房出租增值税“起征点”为30000元/月，享受“免征”增值税，代开的去地税机关代开增值税普通发票，如果去地税机关代开增值税专用发票，则不能享受“免征”增值税。

（2）不含税收入大于30000元/月的才计征增值税，可以去地税机关代开增值税专用发票；

（二）城建税＝增值税×（1％或5％或7％）

其中：在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

（三）教育费附加＝增值税×3%

（四）地方教育附加＝增值税×2%

（五）房产税：

住房类按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税不含税收入）×4%

非住房类按12%：房产税=不含增值税的租金收入（即增值税不含税收入）×12%，转租收入不缴纳房产税

（六）土地使用税＝每平方米土地年税额÷12×占地面积（土地使用税单位税额请查询当地相关规定）；

住房类：免征土地使用税；

非住房类：按实征收土地使用税。

（七）印花税＝租赁合同总金额×0.001

住房类：对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；

非住房类：按实征收。

以上2-7项相加，即“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，假设称之为相关税费（以下计算个人所得税时需用到）。

（八）个人所得税

个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。

财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

(二)向出租方支付的租金。

(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。

个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。

具体计算公式

1、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）小于等于4000元的（修缮费必须<=800元）：

应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元】×税率×人次；

2、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）大于4000元的（修缮费必须<=800元）：

应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费】×（1-20%）×税率。

说明：

（1）修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。

（2）当申报转租收入（仍为增值税不含税收入）时，则允许增加扣除转租人向一手出租人支付的租金（凭发票扣除，允许扣除的租金费用为增值税含税额）。

以上（二）到（七）项，即“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，统称相关税费。

如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。

（3）公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）款规定判断，具体为：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

（4）如房屋权属人数不仅仅是1人，要按照相关比例分开计算个人所得税，也就是说“个人所得税”会“少”哦！

二、按综合征收率计税租金征收

个人出租房屋并取得收入，按照综合征收率计征方式入库的税款中，分别包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等各税。

综合征收率，请查询当地税务相关规定。

【例】北京地区：个人出租房屋仍然可以选择综合征收率方式或者分税种方式缴纳个人出租不动产的税款

针对个人出租房屋在税务机关征收税款时划分为两类，一类是个人出租住房，一类是个人出租非住房。

1. 个人出租住房可按5%综合征收率计征税款，应纳的税款等于含税销售额乘以5%。如果个人出租住房租金收入是5000元，承担的税款为5000乘以5%，为250元。

2. 对于个人出租非住房，在选择综合征收率计征方式的情况下，两档综合征收率保持不变,而在适用综合征收率的月租金收入临界点上较前有所变化。营改增后，计算税金的月租金临界点为315000元。即月租金在31500元（含）以下的适用7%的综合征收率，月租金在31500元以上的适用12%的综合征收率。

三、代开发票

1.营改增后仍由地税机关继续受理纳税人个人出租房屋的申报缴税和代开增值税发票业务，增值税发票上将印有“代开”二字。

2.纳税人可直接到房屋所在地的主管地税机关办理代开增值税普通发票业务，或者可选择到房屋所在地附近的个人出租房屋税款代征点办理。

3.如果承租方不属于其他个人，纳税人（出租方）缴纳增值税后，可以申请代开增值税专用发票。

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【第14篇】营改增后土地增值税税金扣除

导读：营改增后计算土地增值税可不可以税务税前扣除呢，对此，本篇文章给您带来了企业所得税法的相关锅底。同时，还有土地增值税入哪一会计科目核算的会计分录，具体的借与贷怎么表示，可以参考接下来小编的分析，如下。

营改增后计算土地增值税是可以扣除的税金吗？

答：土地增值税可以在企业所得税中扣除。

企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。

因此，企业所得税法第八条将税金和成本、费用并列为支出，允许在计算应纳税所得额时予以扣除。税金是指纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、资源税、土地增值税，教育费附加可视同税金。

土地增值税入哪一会计科目核算做分录？

如果是土地增值税，小编认为，可以这做：

一般企业土地使用权在“无形资产”科目核算的，转让时按实际收到的金额：

借：银行存款

累计摊销

贷：无形资产

应交税费——应交土地增值税

营业外收入（或借：营业外支出）

【第15篇】营改增清单报价税金

导读：

营改增后，按照标的物的不同，经营租赁服务分为了有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务，在增值税上适用不同的税率，并且不动产租赁还涉及房产税。因此，纳税人对不同性质的资产租赁如何缴纳增值税及房产税产生困惑，下面且听我来为您答疑解惑：

一、有形动产经营性租赁

（一）一般情形下的有形动产租赁

有形动产租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让给他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

一般纳税人提供有形动产租赁服务的适用税率为 17％（小规模纳税人征收率为 3％）。

对试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。即增值税一般纳税人可以选择按照取得租金收入的 3％计算缴纳增值税，但一经选择，36个月内不得变更。

（二）有形动产租赁的特殊经营行为

1.财税〔2016〕36 号规定，动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

2.对于不配备操作人员，不承担提供劳务过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的有形动产租赁，应当按照有形动产租赁缴纳增值税。但出租人为承租人提供了驾驶人员（机组人员或者操作人员），且负担人员工资、维修费用等，因为利用工程机械提供的工程服务，属于建筑工程的组成内容，应属于建筑业范畴，所以，应当也应当按照建筑服务缴纳增值税。比如塔吊租赁。

3. 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

二、不动产的经营租赁

（一）不动产租赁，顾名思义，即是将不动产的使用权转让给他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

1.不动产租赁增值税

（1）一般纳税人（出租其2023年5月1日后取得或出租其2023年4月30日前取得自愿选择一般计税方式的），按照11%的征收率计算应纳税额。

（2）一般纳税人出租其2023年4月30日前取得（购入或者自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

（3） 小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

（4）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

（5）个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

（二）不动产租赁房产税

1.房产税的计税依据

与动产租赁不同，不动产租赁除了增值税之外，还需要在不动产所在地交纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）文件规定，房产出租的，房产税按租金收入的12%计算交纳。营改增后，财税[2016]43文件又规定，此租金收入为不含增值税收入。

2.不动产租赁不征房产税的例外情况

（1）根据财税地字〔1987〕3 号的规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如围墙，烟囱，水塔，变电塔，油池、油柜，酒窖菜窖，酒精池，糖蜜池，室外游泳池，玻璃暖房，砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

（2）财税〔2008〕123号规定：加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

（3）财税地字〔1986〕8 号规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。

3.不动产租赁房产税的优惠

对企业出租给员工居住的，根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24 号）第二条第（四）款规定：“对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4％的税率征收房产税。”

但应注意，无论出租人是否提供免租期，以及合同中是否约定了租金逐年按一定比例递增的条款，在同一个不可撤销租赁期（由同一份租赁合同约定）内，都应该把不可撤销租赁期内的租金总额在整个租赁期长度内分摊。

财税专家简介：敦秀娟，女，注册税务师，会计师，河北长河税务师事务所有限公司项目经理，曾在企业任职会计多年，有着丰富会计从业经验。主持多家企业的涉税鉴证和房地产土增税清算等工作，并担任多家大中型企业的税务顾问。