计算增值税时要包括消费税吗？（20篇）

发布时间：2023-11-05 11:35:03 查看人数：98

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【导语】本文根据实用程度整理了20篇优质的计算增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是计算增值税时要包括消费税吗？范本，希望您能喜欢。

计算增值税时要包括消费税吗？

【第1篇】计算增值税时要包括消费税吗？

计算增值税时不包括消费税，增值税是价外税，消费税是价内税。

价内税与价外税的区别是计算税款的时候计税基础中包含税款与否。

一个应税行为的价款包括增值税和消费税的，首先要按照适用的增值税税率计算出不含增值税的价格，再用不含税价格分别乘以适用的增值税税率和消费税税率计算出应缴的增值税税额和消费税税额。

【第2篇】土地增值税清算计算方法

（接上期）

二、土地增值税清算流程

沥呕君粗略统计了一下，国家层面有关土地增值税清算流程的管理文件大概有如下这些：

国税发[2006]187号

国税发[2007]132号

国税函[2008]318号

国税发[2009]91号

国税函[2010]220号

国税发[2010]53号

国税函[2010]220号

税总发[2013]67号

财税[2006]21号

......

在众多法规之中，最最重要的，当属《税收征收管理法》、《土地增值税暂行条例》及实施细则，但是具体的清算规则，直到2006年才得以明确。

土地增值税征管程序

土地增值税清算流程

除了土地增值税和环境资源保护税这两个税种之外，其他税种在申报过程是无需经税务机关审核的。财税[2006]21号规定，纳税人销售旧房及建筑物的，既可以选择按照评估价格来作为扣除项目金额，也可以凭发票金额按年加计5%进行扣除。在纳税人既无法提供发票又不能提供评估价格时，税务机关可以采取核定征收。当某个地区的核定征收率较低时，采取核定征收比按照评估价格计算的应纳土地增值税额更低时，我们可以人为主动地选择采取核定征收方式。税法针对旧房及建筑物的土地增值税清算，并无明文规定纳税人必须提供评估价格，这一点可为我们的税务筹划提供一定空间。还有一个好处是，对于正常的土增税清算项目，税务机关审核周期较长；核定征收的审核周期相对则能大幅缩减。

土地增值税清算需要重点关注的四个指标

1、清算对象

又称清算单位。比如某房地产开发项目，共分三期开发，其中一期是纯住宅；二期是住宅和商铺；三期则是综合楼，等等。分期分业态，进行清算单位的划分。

有关清算单位管理的具体政策依据有：

《土地增值税暂行条例实施细则》

国税发[2006]187号

国税发[2009]91号

国税发[2006]187号文和国税发[2009]91号文说的是以有关部门批准的项目作为清算对象，说法过于模糊，导致实践指导价值不高。

无论是采取何种清算单位确立方式，实务中我们不得不思考的一个问题是：普通住宅、非普通住宅和其他开发产品，是否必须分开清算。我们一起来看看土地增值税清算单位如何确立的历史沿革：

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算（国税函[2003]922号）。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）有关规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分开计算增值额。

吐槽的有两点：①有关部门，具体是指什么部门，没说清楚；②只提到了普通和非普通住宅，其他开发产品呢，如何处理？依然没有定论。

《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

各个地方关于国家有关部门审批备案的规定，则更是五花八门。

(1）广州穗地税发[2006]39号规定：《办法》中涉及的房地产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。

(2）北京市大兴区地方税务局：《房地产企业土地增值税清算工作流程》查验清算项目是否与初始项目登记表一致：土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。

(3）大连大地税函[2009]188号：纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。

(4）重庆渝地税发[2007]145号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售许可证规定的范围作为计税单位进行清算。

(5）湖北鄂地税发[2008]211号：以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。

为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税（此款已废止）。

规划部门发放的《建设工程规划许可证》，通常是以一栋楼为单位，发放一证；一个地下室，发放一证。如果某项目当期共开发了20栋楼，再外加1个地下室，那么就对应有21个《建设工程规划许可证》。这个是实务中很难具有可操作性，如果是成片受让土地使用权且同时开发的项目，并具有多个规划许可证的，那么可以合并核算。但是合并归合并，纳税人依然需要按照普通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类来进行分开清算。实务中，规划部门通常针对地下室独立发放建设工程规划许可证，难道我们可以理解成：地下室可以单独作为清算对象？由此可见，按建设工程规划许可证来进行划分清算对象，虽相对争议较小，但依然并非一个百分百毫无瑕疵的分类标准。关于何为“同时开发”，实务中，有关部门认为，当纳税人在一年内有多个开发项目同时拿到施工许可证的，可以视作为同时开发。

前面提到的“其他类型开发产品”是否需要单独清算，在财税[1995]48号文其实有了明确规定：对纳税人既建造普通住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。在财税[2006]21号文中，同样有类似的规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。很遗憾，这两份文件虽明确了其他类型房地产，但却又遗漏了非普通住宅。如将国税发[2006]187号和财税[2006]21号、财税[1995]48号这三份文件结合起来，那事情就很明晰了。其他商品房能够等同于非住宅吗？恐怕也未尽然。带着这样的疑问，我们再次翻阅了另一份文件：《国家税务总局关于修订土地增值额纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号）。在这份文件中，统一了三分原则：普通住宅、非普通住宅、其他开发产品，必须分开单独清算。

2、清算条件

具体分为两种情形：

（1）应该清算的条件（任一满足）

①房地产开发项目全部竣工、完成销售；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目（烂尾楼）；

③直接转让土地使用权（直接卖地，现实中几乎不存在）。

（2）可清算条件（任一满足）

①已竣工验收的房地产开发项目（大前提），已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

根据税收征管法的规定，企业注销税务登记之前必须结清税款、滞纳金（如有），并缴销发票。因此，可清算条件中的第③类情形，在沥呕君看来，理应划至应清算的范围内。

实务中，房地产企业往往会面临一个比较尴尬的境地：企业没有达到应清算条件，但达到了可清算条件，税务机关又不下达通知企业进行土地增值税清算的文书，此时应该怎么办？如果企业经过模拟测算发现，其预缴的土地增值税款远大于实际清算时的应纳税额，那么企业此时可与主管税务机关进行积极沟通，要求尽快清算。反之，企业则应尽量推迟清算时间。因为毕竟只是“可清算”，企业还是能够拥有一定沟通空间的。

除此之外，前面提到过，税务机关审核企业递交上去的土地增值税清算申报资料的周期是非常冗长的，结合沥呕君接触过的案例来看，从企业提报清算申请到清算审核完成，最长的居然有4年之久！时间跨度长，这中间可能政策都更新几轮了，导致最后的清算是难上加难。

3、收入的确认

4、扣除项目金额的确认

（未完，待续）

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【第3篇】发电企业增值税退税计算

关于切实落实燃煤发电企业增值税留抵退税政策做好电力保供工作的通知财税〔2022〕25号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财政局，国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局：

为进一步做好能源电力保供工作，现就落实燃煤发电企业增值税留抵退税政策有关事项通知如下：

对购买使用进口煤炭的燃煤发电企业，符合《财政部税务总局关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告》（财政部税务总局公告2023年第14号）规定的，在纳税人自愿申请的基础上，进一步加快留抵退税办理进度，规范高效便捷为其办理留抵退税。

各地财政和税务部门要高度重视燃煤发电企业留抵退税工作，密切部门间协作，加强政策宣传辅导，及时掌握企业经营和税收情况，重点做好购买使用进口煤炭的燃煤发电企业留抵退税落实工作。

财政部税务总局2023年6月24日

【第4篇】车辆增值税怎么计算

个人车卖给公司需要根据销售价款乘以相应税率缴纳增值税。城建税=增值税*7%或5%，教育费附加=增值税*3%，地方教育费附加=增值税*2%，个人所得税按转让所得*20%计算缴纳，印花税=转让价款*万分之3。

公司购车完税证明需要原件入账吗'公司购车完税证明需要原件入账的。

如果是购置税的完税证明，账务处理是：借：固定资产—某某车辆，贷：银行存款等科目。

如果是车船税的完税证明账务处理是：借：税金及附加，贷：应交税费—车船税。

同时，借：应交税费—车船税，贷：银行存款。

【第5篇】运费增值税抵扣计算

随着增值税“营改增”的深入推进，公司发生的差旅费中的大部分费用都可以抵扣增值税了，不过在实务操作中还是有很多小伙伴存在很多疑问，下面就差费抵扣增值税的问题进行整理，希望对大家有所帮助。

差旅费主要包括交通费、住宿费、餐饮费及差旅补助，下面逐一分析。

1、交通费

交通费主要有飞机票、火车票、轮船、汽车票、通行费发票及公共交通费发票等。

1）飞机票：取得的注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单，需计算抵扣进项税额，可抵扣进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%，这里要注意民航发展基金不能计算在内。

2）火车票：取得的注明旅客身份信息的铁路车票，需计算抵扣进项税额，可抵扣进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%。

3）公路、水路客票：取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票，需计算抵扣进项税，可抵扣进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%，这里需要注意只有注明旅客信息的客票才可以，已限定金额的手撕发票不可以抵扣。

4）通行费电子普通发票和增值税电子普通发票：取得的通行费电子普通发票、国内旅客运输的增值税电子普通发票可以凭发票上注明的税额抵扣进项税额，这里需要注意仅电子发票可以抵扣，纸质普通发票不可以抵扣。

5）公共交通发票：公共交通发票目前基本都不可以抵扣。

划重点：1）可以抵扣的国内旅客运输服务限于与本单位签订劳动合同的员工以及本单位作为用人单位接收的劳务派遣员工发生的国内旅客运输服务，企业报销的不属于本单位员工的差旅费，不得抵扣进项税额，如审计咨询人员的差旅费。

2）可以抵扣的旅客运输服务限于国内旅客运输服务，国际旅客运输服务适用增值税零税率或免税政策，是不得抵扣进项税的。

2、住宿费

出差住宿取得的公司抬头的增值税专用发票的，准予按照发票上注明的税额抵扣进项税，在增值税综合服务平台直接勾选认证抵扣即可，如果是一般纳税人开具的增值税发票，税率为6%，小规模纳税人开具的税率为3%。

需要注意的是，可以抵扣的旅客运输服务及住宿费用于简易计税项目、免税项目、集体福利以及个人消费的，进项税额不得抵扣，比如公司组织的集体旅游。

（此处已添加书籍卡片，请到今日头条客户端查看）

3、餐饮费

根据税法相关规定，纳税人购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务取得的进项税额不得从销项税额中抵扣。

4、差旅补助

差旅补助不属于增值税的征税范围，不征增值税。

以上就是关于差旅费增值税抵扣个人整理的一些见解，欢迎交流探讨。

【第6篇】2023年如何计算土地增值税？又该如何筹划

哪些人需要缴纳土地增值税?土地增值税的纳税人为“转让”国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。转让地上建筑物就类似于买卖房屋，买卖店铺，当然其中的设备也包括在内。转让土地使用权，例如你将你的厂房转让，那你肯定也是需要缴纳土地增值税的。因此，只要你有收入在转让土地使用权和建筑的，就需要缴纳土地增值税。

哪些行为需要缴纳土地增值税？需要缴纳土地增值的行为有以下几种：一是转让房地产，二是房地产交换的一般情况（并包括个人之间互换自由居住用房地产），三是合作建房，建成后转让的，四是房地产抵押期满，以房地产抵债的。这些行为需要缴纳土地增值税。

如何计算土地增值税？土地增值税使用四级超率累进税率。应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数。增值额=转让房地产取得的收入-税法规定的扣除项目金额。增值率=增值额/扣除项目金额*100%。

如何在土地增值税上进行税务筹划？对于土地增值税的筹划小编有两种方法，一、我们可以从扣除项目金额入手，房地产开发企业在取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本，房地产开发费用，与房地产相关的税金这些都是可以扣除的，外加第一二项其是可以加计扣除的。二、从税收减免入手，比如，纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额进行缴纳土地增值税。其次，自2008年起，对居民个人转让住房一律免征增值税。

什么时候缴纳土地增值税？取得销售许可证满三年依旧未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

缴纳土地增值税时需要注意哪些其他事项？当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致是，则应在房地产左落地所管辖的税务机关申报纳税

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【第7篇】海关进口增值税如何计算

进口增值税计算公式：进口增值税=（关税完税价格+关税）/（1-消费税率）×增值税率。

需要注意的是，进口货物增值税的组成计税价格中已包括已纳关税税额，如果进口货物属于消费税应税消费品，其组成计税价格中还要包括进口环节已纳消费税税额。

【第8篇】增值税预缴税款表计算

纳税人转让不动产、不动产经营租赁、提供建筑服务、销售自行开发房地产四项业务的预征率、税率、征收率看似比较复杂，其实只要按照规律记忆，还是分分钟可以解决的。小编对其进行了梳理，以帮助记忆。

一、预征率

（一）一般计税

1.建筑服务：2%

2.不动产经营租赁、销售自行开发的房地产：3%

3.销售不动产：5%

（二）简易计税

1.个人出租住房：1.5%（减按1.5%计算）

2.建筑服务，销售自行开发的房地产：3%

3.不动产经营租赁（个人出租住房外），销售不动产：5%

小规律：

1.预征率有2%、3%、5%三档，还有个人出租住房减按1.5%计算（征收率仍是5%，理解：营业税政策平移。）

2.简易计税预征率与征收率基本一致（除了销售自行开发的房地产外是按预收款计算按3%）（理解：保证原有地方财政收入不受影响。）

3.销售不动产与销售自行开发的房地产简易计税与一般计税的预征率相同。

4.一般计税的预征率，除了转让不动产是5%，其余的是3%和2%（理解：建筑服务设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴，机构所在地出现留抵，占压纳税人资金。）

5.计算公式：一般情况下，应预缴税款=（含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征收率）×预征率

例外情况：

（1）销售不动产不论一般计税还是简易计税，均按5%征收率进行换算，即预缴时都是：（含税销售额-可扣除）÷（1+5%）×5%。（理解：转让不动产过去由于是原地税代征，代征时无法区分是不是一般纳税人，所以均按5%征收率进行换算。）

（2）房地产销售的应预缴税款=预收款÷（1+适用税率/征收率）×3%;（理解：延续营业税的操作方法，收到预收款后直接乘以3%计算应预缴税款，但现在可以换算成不含税价，减轻了房地产企业的现金流压力。）

（3）个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额：（含税销售额-可扣除）÷（1+5%）×1.5%。

（4）除其他个人外，应向不动产所在地/建筑服务税务机关发生地预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。（理解：其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地税务机关申报纳税。）

（5）纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。（理解：公路很长，可能跨好几个县（市、区）甚至跨省。）

6.预缴时可从含税销售额中扣除的（公式中简称可扣除）：

（1）转让不动产：不动产（不含自建）转让，可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，只要不是自建，一般计税和简易计税在预缴时都可扣除；

（2）个人转让住房：北京市、上海市、广州市和深圳市地区销售购买2年以上（含2年）的非普通住房可扣除购买住房价款，其他地区免征增值税。

（3）跨县市建筑：可扣除支付的分包款。一般计税和简易计税在预缴时都可扣除。

二、税率/征收率

（一）一般计税 :四项业务税率全部为10%；

（二）简易计税：四项业务中除了建筑服务，不动产经营租赁中的试点前开工的高速公路的车辆通行费征收率为3%，其他征收率为5%；个人出租住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

小规律：

1.征收率大部分为5%（除建筑服务与车辆通行费）

2.简易计税时，四项业务除房地产销售外，预缴税款的计算和申报应纳税款的计算一致。（理解：这意味着适用简易计税方法所实现的增值税其实已经在预缴地即建筑服务发生地和不动产所在地入库。）

3.申报时：应纳税款=（含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征收率）×税率/征收率/1.5%。

4.申报时可从含税销售额中扣除的：

（1）适用简易计税的不动产（不含自建）转让：可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额；一般计税自建和非自建不动产都不得扣除（理解：一般计税凭专用发票票抵扣）。

（2）建筑服务：简易计税可扣除支付的分包款，一般计税不得扣除。（理解：继续沿用了原营业税差额征税规定，一般计税凭专用发票抵扣）。

（3）房地产销售：一般计税可扣除当期允许扣除的土地价款，简易计税不得扣除。

三、本文政策依据

1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》

2.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

3.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）

4.《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）

5.《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第16号）

6.《国家税务总局关于发布〈纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第17号）

7.《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

【第9篇】土地增值税计算方法

土地增值税是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。

目前，在价值评估实务中，常见的土地增值税处理方式

有以下三种：

1.由于被估值企业未提出明确要求，部分估价师在价值评估中既没有考虑土地增值税的扣除问题，也不披露土地增值税对价值评估的影响。

2.被估值企业未提出明确要求，且估价师在价值估算中对土地增值税扣除问题存在争议，部分估价师未考虑土地增值税的扣除因素，而让委托估价当事方去考虑，所以在价值评估中不考虑土地增值税的扣除，仅就土地增值税对价值评估的影响进行披露。

3.根据土地增值税的相关法规，有多种可供选择的方式来计算土地增值税的扣除，估价师基于对估价对象的历史状况和估价当事各方情况充分了解的情况下，选择一种适合被估值对象的计算办法并对被估值企业进行纳税行为的比较和策划。

01 计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

02 扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

03 “营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。05 分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

06 预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

07 计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

08 特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：金牌估值

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【第10篇】如何计算增值税

大家好！百家号可以关注：关注投资事儿；公众号可以关注：专注投资事儿

想要读懂财报，我们需要清楚很多的知识点。今天给大家讲讲增值税。

还是以贵州茅台的2023年年报为例。在p80处有个增值说。如下图。

这里给大家提醒一下，凡是涉及增值税的企业，应收票据、应收款项和收到的现金里，都是包含了代税务局收的增值税。因而资产负债表里的应交税费科目，也是包含了代收的增值税。财报的p51，如下图。

不过利润表的营业收入，是不含增值税的，这点之前的文章有分享过：

增值税是中国的最大的税种，增值税的收入占中国全部税收的60%以上。增值税由国家税务局负责征收，税收收入的50%为中央财政收入，50%为地方收入。

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

那么增值税是怎么计算的呢？我们举个例子。假设贵州茅台有一个品种的酒出厂卖1130元一瓶（假设只卖了一瓶酒），在上述的截图中我们已经知道税率为13%，增值税即为1130÷（1+13%）*13%=130元。

那么应纳税额是多少呢？130元？不是！

茅台企业在采购的时候已经支付了一笔增值税了。我们假设采购成本为500元，也就是支付增值税为500*13%=65元

应纳税额为130元-65元=65元。

好了，今天的分享就到这里，你知道增值税了吗？

您的点赞和分享，是我坚持的动力，感恩~

【第11篇】计算增值税有哪三种方法

1、直接计算法

直接计算法：是指直接求出商品或劳务的增值额，然后再乘以规定税率，计算出应纳的增值税税额。计算公式为：应纳增值税＝增值额×税率。加法，是指将构成增值额的各要素如工资、租金、利息、利润及其它增值项目的金额加起来，求出增值额，然后再乘以增值税税率，计算出应纳的增值税税额。公式：应纳增值税=(工资+利息+租金+利润+其它增值项目)×税率。

2、减法，又称扣额法：是指从销售额全值中扣除非增值税项目的金额，如外购的原材料、燃料、动力等扣除项目的金额，求出增值额，然后乘以增值税税率，计算出应纳增值税税额。公式：应纳增值税=(销售额-非增值项目金额)×税率。

3、间接计算法

间接计算法：又称税款扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额，然后从中扣除外购非增值项目已经缴纳的税额，以这个税差作为应纳的增值税税额，计算公式为：应纳增值税＝销售额×税率－非增值项目的已纳税款。

【第12篇】增值税税负计算公式

第951问

增值税税负率怎么算的？

答：这是我们企业老板经常都会碰到和面对的一个问题，但具体怎样计算可能不是很清楚，也不会管得那么细。增值税税负通常用于衡量企业在一定时期内增值税但实际税收负担大小。怎样的税负率既能符合企业经营的实际情况健康发展又不被管理部门列入重点关注之列，是我们所有企业都关心的问题。目前，增值税纳税人的身份有一般纳税人和小规模纳税人，其增值税税负率计算是不一样的：

小规模纳税人税负率=征收率（目前的征收率为3%，即税负率为：3%）

一般纳税人税负率=当期应纳增值税/当期应税销售收入

当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额

实际抵扣进项税额=期初留抵进项税额+ 本期进项税额-进项转出-出口退税-期末留抵进项税额

一般来讲，各个行业的毛利率是趋于同化，保持在一个波动区间之内的，这也就形成了增值税有一个行业的平均税负率，税务部门习惯把各个行业的税负率做为考核企业经营是否有异常的一个指标。在税率和税收政策一定情况下，实际税负过高或过低，都有可能引起税务监管部门的注意，进一步对企业异常情况进行检查核实；但如果实际税负较高，企业也应该查明原因，加强纳税核算管理，避免不必要的纳税损失。

【第13篇】缴纳增值税计算方法

对于增值税不知道各位都了解多少？如今国内税务问题较为严重，不少企业在这方面吃了不小的亏。所以今天我们来为您介绍一下相关的税务问题。比如说增值税怎么算？增值税缴纳所得税怎么计算？

增值税怎么算？增值税缴纳所得税怎么计算？

什么是增值税？

增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。

一、一般纳税人：

计算公式为：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

销项税额=销售额×税率

销售额=含税销售额÷（1+税率）

二、小规模纳税人：

应纳税额=销售额×征收率

销售额=含税销售额÷（1+征收率）

增值税应纳税所得额如何计算。

计算应纳税所得额的公式

一．制造业

1、应纳税所得额=产品销售利润-产品销售成本+营业利润-营业外支出

2、产品销售利润+产品销售净额-产品销售成本=产品销售税金-（销售费用+管理费用+财务费用）

3、产品销售净额=产品销售总额-（销货退回+销售折让）

4、产品销售成本=本期产品成本+起初产品盘存-期末产品盘存

5、本期产品成本=本期生产成本+起初半成品，在产半成品盘存-期末半成品，在产品盘存

6、本期生产成本=本期生产耗用的直接材料+直接人工工资+制造费用

二．商业

1、应纳税所得额=销货利润+其他业务利润+营业外收入-营业外支出

2、销货利润=小伙净额-销货成本-销货税金-（销货费用+管理费用+财务费用）

3、销货净额=销货总额-（销货退回+销货折让）

4、销货成本+期初商品盘存+（本期进货-（销货退出+进货折让）+进货费用）-期末商品盘存

三．服务业

1、应纳税所得额=业务收入净额+营业外收入-营业外支出

2、业务收入净额=业务收入总额-（业务收入税金+业务支出+管理费用+财务费用）交接应酬费一．年销货净额在一千五百万元以下不得超过销货净额的千分之五全年销货净额超过一千五百万元的部分，不得超过该部分销货净额的千分之三

二．全年业务收入总额

在五百万元以下，不得超过业务收入总额的千分之十，全年业务收入总额超过五百万元的部分，不得超过该部分业务收入总额的千分之五退税款=在投资\（1-原实际适用的企业所得税税率与地方所得税率之和）*原实际适用的所得税税率*退税率纳税计算方法

按实际取得收入额申报纳税

1、应缴营业税=实际取得的收入额*营业税税率（5%）

2、应缴纳企业所得税=实际取得的收入额*核定利润率（10%）*企业所得税率（30%）

3、应纳地方所得税=实际取得的收入*核定利润率（10%）*地方所得税税率（3%）按核定收入额申报纳税核定收入额=合同金额*核定佣金率应纳营业税=核定收入额*营业税税率（5%）应缴纳企业所得税=核定收入额*核定利润率(10%)*企业所得税征收税率（30%）应纳地方所得税=核定收入额*核定利润率（10%）*地方所地税征收率（3%）

增值税怎么算？增值税缴纳所得税怎么计算？税务的问题越发的严重，如若您想要进行企业税务筹划的话，请致电联系我们钇财税顾问。多谢阅览！

注意：本文所述内容仅供参考，一切都以钇财税顾问所述为准。

声明：本文图片来源于网络

【第14篇】增值税计算题及答案

一、单项选择题

2.22 2023年6月，某运输公司（增值税一般纳税人）为灾区无偿提供运输服务，发生运输成本2万元，成本利润率10%，无最近时期提供同类服务的平均价格，运输的是一批该公司向灾区捐赠的帐篷，购入时取得的增值税专用发票上注明的金额为20万元，该运输公司上述业务的销项税额为（b）万元。

a.0

b.2.60=20×13%

c.2.30

d.2.80

（一）视同销售货物

（二）视同销售服务、无形资产或者不动产

（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（3）纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于视同销售服务。

2.28 某企业为增值税一般纳税人，生产的产品适用13%税率。2023年6月购进一台设备，取得增值税专用发票上注明金额100万元，购进一批原材料，取得增值税专用发票上注明税额20万元，该设备和原材料都是用来生产产品a和b，其中a为免税产品。当月原材料全部耗用，生产出来的a和b全部销售完毕，其中a的销售额为200万元，b的销售额为300万元，均不含增值税。不考虑其他因素，该企业2023年6月应该缴纳的增值税为（a）万元。

a.14=300×13%-100×13%-[20-20×（200÷500）]

b.19.2

c.27

d.40

2.31 根据一般纳税人转让取得不动产的增值税管理办法规定，下列说法中，正确的是（c）。

a.取得的不动产，不包括自建的不动产

b.转让2023年自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除取得不动产时的作价后的余额为计税销售额

c.转让2023年自建的不动产，可以选择适用简易计税方法

d.取得不动产转让收入，应向不动产所在地的主管税务机关申报纳税

本题考查转让不动产增值税的征收管理。

斯尔解析 c

选项a错误，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

选项b错误，转让自建的不动产，不管是选择一般计税方法还是简易计税方法，都以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除取得不动产时的作价。

选项c正确，一般纳税人转让其2023年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法。

选项d错误，不动产的转让收入，向不动产所在地的税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

2.35 甲建筑公司为增值税一般纳税人，2023年5月在境外承包一项桥梁工程，取得工程价款4 440万元；在境内承包一项道路工程，含税工程价款1 776万元，另外获得提前竣工奖11万元；甲建筑公司将该项道路工程的一部分分包给乙建筑公司，支付含税工程价款555万元，取得增值税专用发票，注明税率9%，上述项目均采用一般计税方法，该公司当月应纳增值税（b）万元。

a.100.82

b.101.72=（1 776+11）÷（1+9%）×9%-555÷（1+9%）×9%

c.467.42

d.468.33

b 本题考查增值税应纳税额的计算。

（1）境内的单位和个人提供工程项目在境外的建筑服务，免征增值税，4 440万元免税；获得的提前竣工奖励11万元属于价外费用，应并入销售额计算缴纳增值税，故销项税额=（1 776+11）÷（1+9%）×9%=147.55（万元），进项税额=555÷（1+9%）×9%=45.83（万元），该公司当月应纳增值税=147.55-45.83=101.72（万元），选项b正确。

2.42 某酒店为增值税一般纳税人。适用增值税进项税额加计抵减政策。2023年11月一般计税项目销项税额为200万元。当期可抵扣进项税额150万元。上期留抵税额10万元。则当期可计提加计抵减额（b）万元。

a.15.00

b.22.50=150×15%

c.24.00

d.16.00

b 本题考查增值税加计抵减额的计算。

（1）自2023年10月1日至2023年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减应纳税额。酒店属于生活服务业企业，适用此政策。当期可计提加计抵减额=150×15%=22.5（万元）。选项b正确。

2.43 境外单位为境内单位（小规模纳税人）提供宣传画册设计服务（服务在境内发生），境内单位支付含税服务费10 300元，该境外单位在境内未设立机构，则境内单位应代扣代缴缴增值税（c）元。

a.0

b.300.00

c.583.02=10300÷（1+6%）×6%

d.618.00

c 本题考查代扣代缴增值税应纳税额的计算。

（1）境外单位为境内单位提供服务，因在境内无机构缴纳增值税，境内单位应代扣代缴。应扣缴税额=接收方支付的价款÷（1+税率）×税率

应扣缴增值税=10 300÷（1+6%）×6%=583.02（元），选择c正确。

提示：境外单位或者个人在境内发生应税行为，无论购买方是一般纳税人还是小规模纳税人，都要用税率计算应纳增值税额，不能用征收率。

2.44 某境外旅客2023年10月5日在内地某退税商店购买了一件瓷器，价税合计金额2 260元，取得退税商店开具的增值税普通发票及退税申请单，发票注明税率13%。2023年10月10日该旅客离境，应退增值税（c）元。（退税率为11%）

a.220.00

b.260.00

c.248.60=2260×11%

d.223.96

c 本题考查境外旅客购物离境退税的计算。

（1）境外旅客在离境口岸离境时，对其在退税商店购买的退税物品可进行退税，应退增值税额=退税物品销售发票金额（含增值税）×退税率。

应退增值税=2 260×11%=248.60（元），选项c正确。

二、多项选择题

2.62 下列关于增值税的减免规定中，说法正确的有（ce）。

a.纳税人放弃免税优惠后，12个月内不得再申请免税

b.纳税人可以选择某一免税项目放弃免税权

c.纳税人兼营免税、减税项目，未分别核算销售额的，不得免税、减税

d.纳税人可以口头形式申请放弃免税权

e.纳税人发生应税行为同时适用免税和零税率规定的，可以选择适用免税或者零税率。

ce 本题考查增值税减免税规定。

选项a错误，纳税人放弃免税优惠后，在36个月内不得再申请免税。

选项b错误，纳税人一经放弃免税权，其生产销售的全部增值税应税货物或劳务均应按照适用税率征收，不得选择某一免税项目放弃免税权，也不得根据不同的销售对象选择部分货物或劳务放弃免税权。

选项d错误，纳税人要求放弃免税权，应当以书面形式提交放弃免税权声明，报主管税务机关备案。

2.66 根据现行税法规定，下列关于进项税额的说法中正确的有（cde）。

a.某企业的一栋办公楼因政府规划被拆除，该办公楼的已抵扣的进项税额需要从当期进项税额中扣减

b.纳税人接受贷款服务支付的手续费的进项税额可以从销项税额中抵扣

c.某企业将购进的白酒用于招待客户，该白酒的进项税额不得从销项税额中抵扣

d.提供保险服务的纳税人以实物赔付方式承担保险责任，其进项税额可以从销项税额中抵扣

e.一般纳税人会计核算不健全，或者不能提供准确税务资料的，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票

cde 本题考查增值税进项税额的抵扣。

选项a错误，非正常损失的不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣，是指违反法律法规造成不动产被依法没收、销毁、拆除的情形，政府规划不属于非正常损失，所以对应的进项税额可以继续抵扣，不需要做转出。

选项b错误，纳税人购进贷款服务以及接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

选项c正确，纳税人的交际应酬属于个人消费，购进货物用于个人消费的进项税额不得从销项税额中扣减。

选项d正确，提供保险服务的纳税人以实物赔付方式承担保险责任的，进项税额可以从销项税额中抵扣，以现金赔付方式承担保险责任的，进项税额不得从销项税额中抵扣。

选项e正确，有下列情形之一者，应按照销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：

（1）一般纳税额会计核算不健全，或者不能提供准确税务资料的。

（2）除另有规定外，纳税人销售额超过小规模纳税人标准，未申请办理一般纳税人认定或登记手续的。

2.68 关于增值税一般纳税人购进和租用下列资产进项税额抵扣，下列说法正确的有（acd）。

a.购进固定资产，既用于一般计税方法计税项目，又用于免征增值税项目，进项税额可以全额从销项税额中抵扣

b.购进固定资产，既用于一般计税方法计税项目，又用于免征增值税项目，进项税额不得从销项税额中抵扣

c.购进固定资产，专用于简易计税方法计税项目，进项税额不得从销项税额中抵扣

d.租入固定资产，既用于一般计税方法计税项目，又用于免征增值税项目，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣

e.购进不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于免征增值税项目，进项税额不得从销项税额中抵扣

（二）不得从销项税额中抵扣的进项税额（★★★）

1.不可抵扣的进项税额

三、计算题

2.85 甲技术开发咨询公司为增值税一般纳税人，2023年4月发生下列业务。

（1）为我国境内乙企业（小规模纳税人）提供产品研发服务并提供咨询业务，取得含税研发服务收入30万元、咨询收入10万元，发生业务支出7.2万元，其中研发人员工资6万元，研发人员国内出差飞机票款0.4万元（票价0.3万元、燃油附加费0.1万元）、为乙企业项目组成员购买出差飞机票款0.8万元（票价0.6万元、燃油附加费0.2万元）。飞机票款均取得了注明旅客身份信息的航空电子客票行程单。

（2）为我国境内丙公司提供技术项目论证服务，开具增值税专用发票，注明金额120万元。

（3）向我国境内丁企业转让一项专利，取得技术转让收入240万元，取得与技术转让相关的技术咨询收入60万元，已履行相关备案手续，另转让与专利技术配套使用的设备一台开具增值税专用发票，注明设备金额50万元。

（4）购进电脑及办公用品，取得增值税专用发票，注明金额为100万元，支付运费，取得运输公司增值税专用发票，注明金额为1万元。当月取得的相关凭证符合税法规定，并在当月认证抵扣。

根据上述资料，回答下列问题：

（1）第（1）和（2）项业务应计提的销项税额为（b）万元。

a.8.37

b.9.46=（30+10）÷（1+6%）×6%+120×6%

c.8.40

d.9.06

（2）第（3）项业务应计提销项税额（b）万元。

a.5.75

b.6.50=50×6%

c.23.48

d.24.50

b 本小问考查增值税的税收优惠及销售货物销项税额的计算。

（1）纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务，免征增值税。纳税人转让与专利技术配套使用的设备，应按照销售货物缴纳增值税。

应计提销项税额=50×13%=6.5（万元）。选项b正确。

（3）甲公司当月准予从销项税额中抵扣的进项税额（c）万元。

a.13.09

b.13.11

c.13.12=0.03+100×13%+1×9%

d.13.19

c 本小问考查准予从销项税额中抵扣的进项税额的计算。

（1）纳税人购进货物，接受运输服务，用于企业生产经营并能取得增值税专用发票的，对应的进项税额可以抵扣；纳税人购进国内旅客运输服务，为本公司员工购买且取得了注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，允许计算抵扣的进项税=航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%=（0.3+0.1）÷（1+9%）×9%=0.03（万元）。

为乙企业项目组成员，不属于本公司员工，不可抵扣进项税。

综上，甲公司当月准予从销项税额中抵扣的进项税额=0.03+100×13%+1×9%=13.12（万元），选项c正确。

（4）甲公司当月应纳增值税（d）万元。

a.4.07

b.4.05

c.3.97

d.2.84=9.46+6.5-13.12

d 本小问考查增值税应纳税额的计算。

增值税的应纳税额=销项税额-进项税额=9.46+6.5-13.12=2.84（万元），选项d正确。

提示：只要前三问中的销项税额和进项税额都计算正确，用计算出的所有销项税额减去可以抵扣的进项税额，即可得到应纳税额。

2.86 某房地产开发公司（增值税一般纳税人）2023年3月发生如下业务：

（1）销售2023年3月开工建设的住宅项目，取得含税收入166 000万元，从政府部门取得土地时支付土地价款78 000万元。该项目选择简易计税方法计税。

（2）支付乙建筑公司工程价款，取得增值税专用发票，注明金额1 200万元，税额108万元。

（3）为甲公司提供房地产提供代建服务，该项目为甲供工程，主要材料及设备均由甲公司提供，房地产开发公司取得含税收入3 000万元，支付分包款价税合计金额共计1 000万元。该项目选择简易计税方法计税。

（4）出租一栋写字楼，合同约定租期为3年，每年不含税租金4 800万元，每半年支付一次租金。本月收到2023年3月至8月租金，开具增值税专用发票，注明金额2 400万元；另收办公家具押金160万元，开具收据。该业务适用一般计税方法。

（5）购进商务车一辆，支付含税价款29.55万元，增值税3.4万元，取得机动车销售统一发票。该商务车同时用于售楼处接送客户及管理层通勤班车，使用时间各50%。

（6）支付高速公路通行费，取得收费公路增值税电子普通发票，注明税额0.03万元。

已知：本月取得的相关凭证均符合税法规定，并在本月申报抵扣进项税额。

根据上述资料，回答下列问题：

（1）业务（1）应纳增值税（c）万元。

a.4 133.33

b.4 190.48

c.7 158.06=16600÷（1+5%）×5%

d.7 904.76

（2）业务（3）应纳增值税为（a）万元。

a.58.25=（3 000-1 000）÷（1+3%）×3%

b.87.38

c.95.24

d.142.86

a 本小问考查建筑服务应纳增值税额的计算。

（1）一般纳税人提供建筑服务，为甲供工程提供的建筑服务，选择适用简易计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。

应纳增值税=（3 000-1 000）÷（1+3%）×3%=58.25（万元），选项a正确。

（3）业务（4）增值税销项税额为（c）万元。

a.36

b.230.4

c.216=2 400×9%

d.229.21

c 本小问考查租赁服务销项税额的计算。

（1）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收取的租金在3月发生纳税义务，适用税率为9%，销项税额=2 400×9%=216（万元）。

另外收取的押金，暂不缴纳增值税，选项c正确。

（4）该公司当月应纳增值税（b）万元。

a.4 353.30

b.8 067.58=216-111.43+7 904.76+58.25

c.8 069.28

d.8 096.71

b 本小问考查增值税应纳税额的计算。

（1）支付乙建筑公司工程价款，取得增值税专用发票可抵扣进项税额108万元；购进的商务车兼用于生产经营与职工福利，进项税额可以全额抵扣3.4万元；纳税人支付的道路通行费，按照收费公路通行费增值税电子普通发票上注明的增值税额抵扣进项税额。

综上，准予抵扣的进项税额=108+3.4+0.03=111.43（万元）。

当月应纳增值税=销项税额-进项税额+简易计税应纳税额=216-111.43+7 904.76+58.25=8 067.58（万元）

2.87 某软件企业为增值税一般纳税人（享受软件业税收优惠），2023年5月发生如下业务：

（1）销售自行开发的软件产品，取得不含税销售额260万元，提供软件技术服务，取得不含税服务费35万元。

（2）购进用于软件产品开发及软件技术服务的材料，取得增值税专用发票，注明金额30万元、税额3.9万元。

（3）员工国内出差，报销时提供标有员工身份信息的航空运输电子客票行程单，注明票价2.00万元、燃油附加费0.18万元，民航发展基金0.12万元，出差同时为软件产品销售及软件技术服务进行，无法划分。

（4）转让2023年度购入的一栋写字楼，取得含税收入8 700万元，该企业无法提供写字楼发票，提供的契税完税凭证上注明的计税金额为2 200万元。该企业转让写字楼选择按照简易计税方法计税。

根据上述资料，回答下列问题：

（1）业务（1）销项税额为（c）万元。

a.15.60

b.17.70

c.35.90=260×13%+35×6%

d.38.35

c 本小问考查增值税销项税额的计算。

（1）销售自行开发的软件产品适用增值税税率13%，提供软件技术服务属于现代服务中的信息技术服务，适用增值税税率6%。

应确认的销项税额=260×13%+35×6%=35.9（万元），选项c正确。

（2）该公司当期可抵扣的进项税额为（c）万元。

a.3.90

b.4.07

c.4.08=3.9+（2+0.18）÷（1+9%）×9%

d.4.09

c 本题考查增值税可抵扣的进项税额的计算。

（1）购进用于软件产品开发及软件技术服务的材料当期可以抵扣，购进本单位注明身份的国内旅客运输服务进项税额准予抵扣（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%=（2+0.18）÷（1+9%）×9%=0.18，票价中不包含民航发展基金。

当月该公司当期可抵扣的进项税额=3.9+0.18=4.08（万元），选项c正确。

（3）业务（4）应缴纳增值税（c）万元。

a.189.32

b.304.29

c.309.52=（8 700-2 200）÷（1+5%）×5%

d.414.29

c 本小问考查不动产转让增值税应纳税额的计算。

（1）纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。2023年4月30日前缴纳契税的，增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%。

业务（4）应缴纳增值税=（8 700-2 200）÷（1+5%）×5%=309.52（万元）。

（4）该企业2023年5月实际缴纳增值税（a）万元。

a.318.94

b.341.34

c.423.71

d.446.11

a 本题考查增值税即征即退优惠政策实际缴纳增值税额的计算。

（1）增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按基本税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策；

需先划分按自行开发的软件产品的进项税额占比，当期软件产品可抵扣的进项税额=4.08×260÷（260+35）=3.6，销售自行开发的软件产品的应纳税额=260×13%-3.6=30.20（万元），实际税负=30.20÷260×100%=11.62%，大于3%，销售软件产品实际应纳的税额=260×3%=7.8万元；

划分属于软件技术服务的进项税额占比，可抵扣进项税额=4.08×35÷（260+35）=0.48，提供软件技术服务应纳增值税=35×6%-0.48=1.62（万元）。

该企业2023年5月实际缴纳增值税=7.8+1.62+309.52=318.94（万元），选项a正确。

【第15篇】视同销售增值税怎么计算

按照1993年出台的《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位或个体经营者的下列行为，视同销售货物：

（一）将货物交付他人代销。

（二）销售代销货物。

（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外。

（四）将自产或委托加工的货物用于非应税项目。

（五）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者。

（六）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者。

（七）将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费。

（八）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。”

视同销售的时候，增值税按市价计提。用商品销售的市价（不含税价格）乘以对应的税率。

【第16篇】卷烟增值税计算

本报综合报道悬在电子烟产业头上的最大不确定性终于尘埃落定。

自去年3月电子烟监管方向明确以来，消费税一直是悬在电子烟行业头上的“达摩克里斯之剑”。日前，财政部等三部门发布公告称，将对电子烟征收消费税，生产（进口）环节税率为36%。

那么，此次征税具体如何征？消费税的不断改革完善对业内发展有何作用？

税率符合行业预期

自去年3月工信部发布《关于修改〈中华人民共和国烟草专卖法实施条例〉公开征求意见》提出将电子烟等新型烟草制品参照《实施条例》中关于卷烟的有关规定执行以来，关于电子烟如何缴税一直是市场最关注的问题之一。

电子烟征收消费税的公告（以下简称“征税公告”）规定，将电子烟纳入消费税征收范围，在烟税目下增设电子烟子目。电子烟实行从价定率的办法计算纳税，生产（进口）环节的税率为36%，批发环节的税率为11%。自2023年11月1日起执行。

具体而言，电子烟生产环节纳税人，是指取得烟草专卖生产企业许可证，并取得或经许可使用他人电子烟产品注册商标（以下称持有商标）的企业。通过代加工方式生产电子烟的，由持有商标的企业缴纳消费税。电子烟批发环节纳税人，是指取得烟草专卖批发企业许可证并经营电子烟批发业务的企业。电子烟进口环节纳税人，是指进口电子烟的单位和个人。

中国过去并未对电子烟征收消费税，仅按照普通消费品征收13%的增值税。传统烟草中消费税征收对象有卷烟、雪茄烟、烟丝三种，其中卷烟实施从量税+从价税。

2023年，中国烟草实现工商利税总额1.36万亿元，占全国公共财政收入的6.7%。根据《2021电子烟产业蓝皮书》，2023年我国电子烟零售市场规模达197亿元人民币，同比增长36%。尽管市场规模还远远不及传统烟草，但电子烟渗透率正在提升，若不将其纳入消费税范畴，长远来看将造成烟草利税流失。

放眼全球来看，根据《2023年世卫组织全球烟草流行报告》，2023年全球各国封闭式电子烟税负平均值为21.92%（以该国最便宜的电子烟品牌税负/零售价计算），而g20国家卷烟平均税负为68.3%，中国为66.8%，可以看出全球电子烟税负普遍低于卷烟。

业内：品牌方或将涨价

艾媒咨询数据显示，2023年，中国电子烟市场规模为5.5亿元，2023年，市场规模增至83.8亿元，8年年均复合增长率达到72.5%。工商查询系统显示，2023年电子烟相关企业注册数量增速开始加快，当年共注册4650家，同比增长100%。2023年，行业迎来前所未有的爆发，全年共注册相关企业1.79万家，同比增长284.6%。

众所周知，烟草税是我国税收的重要来源。在电子烟纳入监管后，对电子烟征税也会成为税收的重要增量，但这势必会对现有行业价格体系产生影响。据了解，征税公告发布后，业内第一反应均是：“要涨价了。”

电子烟专家陈中公开表示，品牌方要生存肯定会涨价，所以生产环节涨价后，各环节的价格都会有所增加，全国统一电子烟交易管理平台的相关交易价格应该也会在11月1日出现变化。

加税政策对于电子烟品牌方利润影响最大，行业内预计，后续产业链内将有议价调整，比如品牌承担一部分，代工方承担一部分，不会让所有的成本都自己承担。

据了解，目前，电子烟仅作为普通消费品征收13%的增值税。对品牌方而言，征收13%的增值税后，再征收36%的消费税，成本将大幅提高。市场普遍认为，税率提高，品牌方将采取提价措施，终端零售价格也势必会水涨船高。需要注意的是，随着电子烟行业消费税的确定，行业或将迎来新一轮的调整。

消费税改革不止

消费税征税对象是特殊消费品，目前包括烟、酒、油、车等15个税目，目的在于抑制高污染高能耗、不可再生资源、奢侈品等商品消费，并筹集财政收入。自2023年消费启动新一轮以来，征税范围和税率就是改革一大重点。

比如从征税范围来看，酒精、小排量摩托车、普通化妆品等不再征收消费税；电池、涂料等高污染产品纳入消费税征收范围，电子烟则是最新纳入征税范围的一个品种。

北京国家会计学院教授李旭红表示，电子烟纳入消费税征收范围，反映出随着经济社会的发展，有更多新的消费品和消费行为出现，为了维持税制的公平性，并进一步发挥消费税对于消费行为的引导和调节功能，需要与时俱进及时调整消费税的课税范围，对于促进消费市场的良性发展发挥作用。

未来在征税范围上，应考虑把更多高耗能、高污染和非健康消费品纳入征税范围，例如将新型污染品等纳入征收范围，发挥消费税调节消费行为的作用，以健全我国绿色低碳税制。

西北政法大学副教授席晓娟认为，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出将高耗能、高污染产品及部分高档消费品纳入消费税征收范围。“双高”产品危害生态环境的特性与绿色环保可持续发展的社会发展理念相冲突，征收消费税能够减少高耗能、高污染产品的排放，促进生产者改进生产工艺。部分高档消费品主要是奢侈消费品。虽然奢侈品消费税的征税范围涉及面有限，所增加的收入在财政收入体系中的占比很低，但表明政府调节高消费的政策意图和决心，可考虑将私人飞机、高档箱包、高档家具、高档服饰等列入其中。

中国政法大学教授施正文认为，当前经济增长压力较大，国际形势复杂，能源价格高位，对于烟酒油车这些大的消费税税目短期不宜提高税率，因为这些增加企业等成本，应保持税率稳定。

施正文表示，未来消费税征收环节后移需要在征管可控的前提下逐步推进，并通过将增量收入划归地方，并平衡好对地方收入的影响，来使得消费税逐步成为地方税重要来源，健全地方税体系。这也可以改变地方政府发展方式，激励地方优化营商环境和消费环境。与此同时稳步推进消费税立法。

李旭红表示，消费税在未来也可以随着我国深化现代税制改革的进一步推进，进一步采用简税制的方式，以减少征管成本，提高征收效率。

【第17篇】转让旧房土地增值税计算方法

【案情简介】

某市办税大厅受理朱某土地（国有土地使用权）转让涉税事项，2023年12月该土地从国土部门取得，面积为262.85平方米，2023年7月发生转让，纳税人能提供契税缴款凭证，但未能提供其支付的土地出让金专用票据。

后经办税大厅窗口工作人员告知，该纳税人按期提供了该块土地转让交易公允价80.43万元和取得该地块土地使用权时的基准地价41.2万元的评估报告，但仍无法提供支付给国土部门的土地出让金收据，其转让土地应缴纳的土地增值税，该如何征收，税务人员在办税大厅窗口行政执法时与纳税人发生了争议。

【调查与处理】

针对纳税人提供的资料及其实际情况，办税大厅工作人员在适用税收政策计征土地增值税与纳税人发生争议时，积极主动向上级部门进行请示并上级部门政策确定性管理会议商议决定对于该纳税人土地转让的土地增值税选择核定征收。具体方法是：根据纳税人提供的该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告，用取得土地使用权时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，从而具体测算出该纳税人的土地增值税税负14.45%，然后进行核定征收。

【法律分析】

1、旧房及建筑物（土地使用权）转让计征土地增值税方法土地增值税计征方法

土地增值税是对转让房地产取得的增值额按照规定的税率征收的，土地增值税的纳税义务人是卖房人，按照上述税收政策规定，目前对于旧房及建筑物（国有土地使用权）转让的土地增值税，实际税收征管实践工作中有如下三种计算方法：

方法一：适用财税字【1995】48号文件规定，纳税人如能提供评估价格按以下方法进行计算：增值额=本次房屋转让成交价 -扣除项目金额。扣除项目金额由房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权时所支付的地价款和按统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的税金组成。

（1）旧房建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（2）以取得土地使用权时未支付地价款的或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

方法二：适用财税[2006]21号第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不能作为加计5％的基数。

方法三：适用《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。为此，江苏省财政厅、江苏省地方税务局《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税〔2011〕36号）第三条又明确规定，对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5％。并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。

针对本案实情，税务部门对于该纳税人转让土地应交的土地增值采取《方法三》，实行核定征收，其实若纳税人出现提供扣除项目金额不实情形的，基层办税大厅税务工作人员则可依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，由中介物价认证机构出具评估价格，以纳税人取得土地使用权时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，并按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

2、本案例所引发有关执法风险方面的分析

（1）若因资料不全不予受理而引发执法危机。在本案例中，该纳税人无法提供支付给国土部门的土地出让金收据，但补充提供了经税务机关认可的中介机构有关该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告。由于纳税人无法提供土地扣除项目的真实票据，以致扣除项目金额申报不实，若是此情况下办税窗口不为纳税人办理涉税事宜，仍坚持向纳税人索要国土部门的出让金票据，那么根据国家税务总局关于修订《纳税服务投诉管理办法》的公告规定，纳税人则将投诉契税窗口行政不作为，税务行政征收执法将陷于 “执法不作为”尴尬局面中，并可能遭遇执法危机。

（2）若因受理资料后处理不当而引发执法风险。窗口受理资料后，若窗口工作人员根据本文《方法一》规定，对于纳税人无法提供已支付的地价款出让金凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额，那么由此纳税人肯定不予接受并认为税务机关工作人员在履行职责过程中多征税款侵害其合法权益而进行投诉；此案例中若是不认可纳税人的土地成本，因为其票据不符合要求而不扣除其成本价值，那么势必引起税企争议，由此，我个人认为办税大厅窗口在执行税收规范性文件时，理应根据纳税人实际情况而不是局限于规范性文件的某些规定而作出征收决定，否则极有可能导致行政复议或者行政诉讼。

【典型意义】

此土地转让计征土地增值税争议案是一堂生动的全民法治课。该案典型意义在于：

一是，全面落实“谁执法谁普法”普法责任制。税务机关在税收执法过程中，应积极主动向纳税人明确其适用的重大税收政策，以及针对纳税人的税收政策信息获取需求，做出明确回应，以正确贯彻国家税收政策法规，切实保障纳税人的合法权益。同时针对当前税收规范性文件制定不够严谨的情况下，税务部门应建立执法程序及规范性文件审查机制，定期对正在适用的执法程序及规范性文件进行审视，对税制缺陷和税收政策漏洞，积极向上级提出对策措施，以规范税法解释，维护税法的统一性、稳定性与严肃性，保证税收执法有法可依，避免执行错误的文件导致纳税人合法权益的损害，进而导致不必要的行政诉讼，甚至于执法犯法。

二是，有针对性地运用好“以案释法”方式开展普法宣传。此案争议焦点在于能否根据纳税人提供的该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告，来确定土地的扣除项目金额。该局通过政策确定管理研究，明确税收政策执行口径，切实加强机关、基层协调配合，推动税收政策的有效贯彻落实，同时把普法融入行政执法服务全过程的同时，也积极有效化解了执法危机及其风险。

三是，充分发挥“两微一端一网”等新媒体新技术在普法中的作用。该局对案件法律问题深层次解读，同时通过地税部门网站、微博、微信公众号及时宣传普及相关税收政策适用问题。这些新媒体手段的运用，增强了税收法治宣传教育的实际效果，使公众对税务部门行政征收争议案件事实及其适用的相关法律问题有了更理性的认识。

来源：胡晓锋律师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第18篇】房地产企业增值税计算方法

老项目，加工，清包可以选择简易计税

预缴一般（总包-分包）/1.09*0.02

简易计税：（总包-分包）/1.03*0.03

纳税一般：总包/1.09*0.09-进项-预缴

建议纳税：（总包-分包）/1.03*0.03

甲建筑安装公司为增值税一般纳税人，其机构所在地为a省，2023年1月承包b省的一项建筑服务，该建筑安装公司收取含税工程价款500万元，当月支付给分包方乙公司含税分包款150万元。甲建筑安装公司适用一般计税方法计税，则甲建筑安装公司当月应预缴的增值税

500-150)/1.09*0.02=6.42

房地产老项目可以选择简易计税

某房地产开发企业为增值税一般纳税人，2023年8月销售自行开发的房地产项目，取得含税销售收入560万元，另取得延期付款利息30万元。购买土地时向政府部门支付的土地价款总额为200万元，房地产项目可供销售建筑面积为2000平方米，当期销售房地产项目建筑面积为800平方米。该房地产开发企业当期的计税销售额

800/2000=0.4

200*0.4=80

560+30-80）/1.09=467.89

某企业2023年1月转让6年前建造的办公楼，取得销售收入1500万元，该办公楼账面原值900万元，已提折旧260万元，该企业为一般纳税人，选择按简易计税方法计税，2023年1月该企业应纳增值税

自建全额：1500/1.05*0.05=71.43

2023年8月份，天津的王先生将2023年3月购买的200万元的普通住房出售，取得含税收入360万元，8月份王先生应缴纳增值税

二年，普通住房免增值税

【第19篇】二手房增值税计算

近日，有网友咨询小编二手房买卖交什么税？需要缴纳多少税费？二手房税费如何计算?

对此，小编针对这个问题汇总了一些关于买二手房后所要面对的缴税问题。

大家都知道，二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，买二手房所要缴纳的主要包括契税、增值税及附加（教育附加费、城市维护建设税、地方教育费附加）、个人所得税、印花税、土地增值税。

据了解，现在所有房子大概会按照评估价纳税。其实，契税标准一直是3%—5%，但因为有优惠政策的缘故，实际的契税是按照1%—3%征收。

注：图片来源网络

目前，在厦门购买二手房，只要符合厦门的限购政策就可购买。

2023年10月5日起，厦门对行政区域内建筑面积180平方米及以下的商品住房实行限制购买政策。对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。

厦门户籍：成年单身家庭限购一套；两人以上家庭限购两套（夫妻俩人中一人为厦门户口则算厦门户籍家庭）。

厦门户籍家庭是指家庭成员中夫妻双方至少有一人是具有厦门市户籍(包括集体户口)，即视为厦门户籍家庭。提示：本人及其配偶、未满18岁的子女合计为一个家庭。年满18岁的子女不计算在内，其具有购房资格时，可看做单身购买房产。

非厦门户籍：限购一套，且需提供买房之日起前四年内，连续36个月的纳税或社保证明。

非厦门户籍，有本科及以上学历或有中级及以上技能证，并能提供在厦门连续缴交一年的医社保或是在厦门工作一年及以上的工作证明再加与厦门本身企业签订的三年劳动合同，也可以再厦门岛外购买商品房一套。

上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准，存量住房（二手住房）买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。

厦门二手房商品交易条件：

第一，2023年3月25日以后的商品房不管是一二手都需要两年才可交易，其中，一手房以备案时间为准，二手房以收件时间为准。

第二，2023年3月25日后通过赠与方式转让的，再次购买需满3年。

据悉，根据厦门契税征收优惠政策：只要有1条不满足，契税税率均为3%。

首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1%。

首套房房屋面积>90平，契税为1.5%。

二套房房屋面积>90平，契税为2%。注意，二手房的契税，大多数情况下，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。

在厦门，如果是个人购买首套房（住宅），面积如果在90平米以下，那么就按照1%的标准进行征收契税；如果面积在90平米以上，那么就按照1.5%的标准进行征收契税。

个人购买二套房（住宅），面积如果在90平米以下，也是按照1%的标准进行征收契税；如果面积在90平米以上，那么就按照2%的标准进行征收契税。

个人购买三套房（住宅）,无论面积是在90平米以上还是以下，都是按照3%的契税进行征收。

注：就算限购，影响也不大，那是因为契税查的是全国。

最后关于契税，有6种情形免征，而与我们有关的就这几张种：夫妻过户、子女继承房产、夫妻离婚共同财产分割、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属免征契税。

前面说到契税查全国，接着我们说个税，查全省。

增值税满2年免征，个税没法免

增值税及附加基准税率为5.6%：增值税税率为5%，附加部分基准税率为0.6%。

其中在普通住房满2年(2年以上)免征。

房产证不足2年且面积在140平方米以上，需交纳总房价为5.6%;

房产证不足2年且面积在140平方米以下，需交纳差额为5.6%;

房产证满2年且面积在140平方米以上，需缴纳房产交易利润为5.6%;

房产证满2年且面积在140平方米以下，就免交营业税。

个税都是全额征收，税率=1%。

个税基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为1%。

正常购买一套二手房（住宅），无论建面是90平米以上，还是90平米以下，都是缴纳1%的个税。

差额税率20%，又是什么呢?

如果所出售的二手房（住宅）是继承或赠与所得，那么出售时不满足满五唯一，就会差额征收 20%的个税。

比如100%赠与所得的房子再出售，需要缴纳个人所得税 =（出售价 - 房屋原价值）x 20%。

再比如1%赠与+99%买卖所得的房子再出售，需要缴纳个人所得税 =1%部分交20%的差额，99%部分交1%的正常个税。

另外除了”满5唯一“可以免征个税以外，还有这些情况也可以免征：法定继承人继承土地、房屋权属，免征个人所得税；夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；直系亲属赠与免征个人所得税。

注意，那么，什么是”满5唯一“？假设你购买二手房（住宅），契税票填发日期或不动产权证书登记时间其中之一满5年，且是房东名下唯一住房，那么就可以省去1%的个税。

另外，还有交易手续费按照房屋的面积来征收，住宅一般为4-6元/平方米。

印花税住宅免征。其它权证印花税5元/户；权证登记费，住宅80元/套，非住宅550元/套。

其他各类缴费转让手续费：已购公房（房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房），按房屋面积×2.5元/平方米征收；普通住宅商品房，按房屋面积×6元/平方米征收；别墅及非普通住宅，按房屋面积×8元/平方米征收。

土地收益金：房改房，按交易总额0.5%征收。

土地出让金：已购公房，买方按1560元/平方米×建筑面积×1%缴纳；卖方按1560元/平方米×建筑面积×6%缴纳。

综合地价款：经济适用房，卖方按交易总额的10%交纳。

产权交易登记费：180元/本，普通住宅及配套车库；550元/本，非普通住宅及不配套车库；10元/本，共有权证。

中介费：如果找的中介公司买卖二手房，还要缴纳中介费用。

测绘费：1.36元/平方米。

案例：

居民小陆购买了家庭唯一住房，看中老周位于市区的一套50平方二手房，经协商后以200万的价格成交，老周这套住房不能核实原值，且购入这套住房不满2年。

老周需缴纳的税费：

增值税：2000000÷1.05×5%=95238.10元

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加：95238.10×(7%+3%+2%)*50%=5714.29元

土地增值税、印花税暂免

个人所得税：2000000÷1.05х1.5%=28571.43元

老周需缴纳的税费合计129523.82元

小陆需缴纳的税费：

印花税暂免

契税：2000000÷1.05х1%=19047.62元

最后，交税时一定要注意查看出证日期，如房产证满五年的，要业主提供购房发票原件及契税完税证（即契税发票）原件，这样交增值税时可选择报税价减去原发票价计交增值税。

┃内容来源：厦门税务、链家网

【第20篇】土地增值税扣除额计算

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）规定：“土地增值税的核定征收：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”

以上是总局对土地增值税核定征收的纲领性文件，文章“土地增值税的核定征收”中对核定征收做了详细分析，大家可以点击蓝字学习。

具体各地区的核定征收率，详见如下正文：

各地土增核定征收率一览表

【长按图片保存到手机可以查看全部内容】

30个省市规定

广东的规定

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

（一）符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条以及《管理规程》第四十条规定情形，按核定方式进行清算的房地产开发项目，对主管税务机关通过向自然资源部门查询项目土地价格、参照汕尾市土地增值税扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等方式进行评估计算，无法核定土地增值税应纳税额的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率为5%，其他类型房地产核定征收率为8%。

（二）纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票、契税完税凭证的，按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。

（三）农村集体经济组织转让留用地使用权，可按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。

关于土地增值税核定征收有关问题的通知（深地税发[2009]460号）

一、征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《税收征收管理法》第三十五条规定，可以适用核定征收；

二：核定征收率普通标准住宅销售收入核定征收率为6%；

三、非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%；

四、写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%；

五、其他类型房地产销售收入核定征收率为5%

关于调整河源市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局河源市税务局公告2023年第1号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整阳江市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局阳江市税务局公告2023年第10号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于调整汕尾市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整中山市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局中山市税务局公告2023年第3号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于调整清远市个人二手房转让个人所得税土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第4号）

一、个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整云浮市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局云浮市税务局公告2023年第5号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整韶关市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局韶关市税务局公告2023年第2号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。个人转让二手非住宅以外的情形，土地增值税核定征收率仍按《韶关市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（韶关市地方税务局公告2023年第5号）规定执行。

关于调整潮州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局惠州市税务局公告2023年第3号）

一、个人（不包括个体工商户）转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人（不包括个体工商户）转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人（包括个体工商户）转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于明确江门市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局江门市税务局公告[2021]3号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

《关于调整江门市个人所得税核定征收率表的公告》（江门市地方税务局公告 2023年第3号）中的《江门市个人所得税核定征收率表》第11项“销售不动产”下增加一行“其中：转让二手非住宅”，核定征收率为1.5%。修改后的《江门市个人所得税核定征收率表》见附件。

二、个人转让二手住宅暂免征土地增值税，个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于茂名市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局茂名市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

本公告从2023年11月1日起执行。《茂名市地方税务局关于调整个体工商户（个人）生产经营所得项目个人所得税核定征收率的公告》（茂名市地方税务局公告2023年第5号，茂名市地方税务局公告2023年第1号修改）第六条：“个人取得收入所得按规定属核定征收的，按本公告规定的核定征收率执行。”相应修改为“个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。个人取得收入所得按规定属核定征收的其他情形，按本公告规定的核定征收率执行。”

关于调整揭阳市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局揭阳市税务局公告2023年第2号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

本公告从2023年11月1日起执行。《揭阳市地方税务局关于个人住房转让个人所得税核定征收率的公告》（揭阳市地方税务局公告2023年第5号）同时废止；《揭阳市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（揭阳市地方税务局公告2023年第2号）与本《公告》不一致的，按本《公告》执行。

关于调整肇庆市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局肇庆市税务局公告2023年第8号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于对政协肇庆市第十一届委员会第五次会议第194号政协提案的答复（国家税务总局肇庆市税务局）

二、土地增值税采用核定征收方式并不意味着税负较据实清算大幅降低

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号，以下简称《通知》）要求，对确需核定征收的，要严格按照税收法律、法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。根据有关法律法规和政策要求，我市土地增值税核定征收率的具体规定为：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地产核定征收率不低于6%。

关于调整汕头市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局汕头市税务局公告2023年第9号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整东莞市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局东莞市税务局公告2023年第1号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

福建的规定

关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

从事房地产开发的纳税人，其开发的房地产项目在清算时确实符合核定征收规定条件，经主管税务机关审核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第4号）

对纳税人从事房地产开发的，在清算时发现确实符合核定征收规定条件的，要严格确定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各县级地税局每季核定征收情况应于季后10日内报设区市地税局，设区市地税局经汇总于季后15日内上报省地税局。

关于2007年以前土地增值税清算遗留项目实行核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第4号）

对于2007年以前房地产开发企业土地增值税清算遗留项目，符合土地增值税核定征收情形之一的，分别按以下规定实行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值税清算条件（包括应清算和可清算条件，下同）但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值税清算金条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。

关于调整房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第3号）

(一)住宅核定征收率

1.普通标准住宅5%；

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地产项目8%。

关于土地增值税若干政策问题的公告（榕税公告[2018]1号）

对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%

对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。

关于明确个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局平潭综合实验区税务局公告2023年第1号）

个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。

关于土地增值税核定征收的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第6号）

在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。核定征收率按以下规定执行。

（一）以招标、拍卖或者挂牌方式取得土地的房地产开发项目：

1．普通标准住宅不低于5%；

2．非普通标准住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招标、拍卖或者挂牌以外方式取得土地的房地产开发项目：

1．普通标准住宅不低于6%；

2．非普通标准住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率为5%。

关于单位和个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局龙岩市税务局）

（一）对个人转让旧房及建筑物的，核定征收率为5%。同时，根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物被人民法院执行，以拍卖、变卖、以物抵债等方式转让（包括在破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物）的，核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，除被人民法院执行以拍卖、变卖、以物抵债等方式转让（包括在破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物）之外情形的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局宁德市税务局公告2023年1号）

（一）个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。同时，根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第1号）

（三）对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算且不得低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局福州市税务局公告2023年第2号）

（一）对个人转让旧房为住房的，核定征收率为5%，但根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）暂免征收。

对个人转让住房以外的旧房及建筑物的，核定征收率为6%。

对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

重庆的规定

关于土地增值税核定征收率的公告（重庆市地方税务局公告2023年第3号）

(一)单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅(车库除外)为8%。

(二)个人纳税人转让非住宅类房产为6%。

江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

全省土地增值税核定征收率恢复为：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅，按8%；符合应清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

关于进一步推动房地产及建筑业平稳健康发展的公告（国家税务总局江西省税务局公告2023年第2号）

疫情防控期间，实行土地增值税核定征收的纳税人，转让非住宅的核定征收率调整为7%；符合清算条件但未按规定办理清算手续，经税务机关穗责令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率调整为9%。

青海的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（国家税务总局青海省税务局公告2023年第8号）

（一）房地产开发项目土地增值税的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地产转让土地增值税的核定征收率

纳税人转让存量房地产，对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票或契税完税证明的，主管税务机关可以依法核定征收土地增值税，计算方式为计税价格乘以核定征收率。具体核定征收率如下：

非个人纳税人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

个人纳税人：

其他商品房6%

安徽的规定

关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》公告（安徽省地方税务局公告2023年第6号）

在土地增值税清算过程中，纳税人应按核定征收方式对房地产项目进行清算的条件

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）普通标准住房及保障性住房，核定征收率为5%；

（二）普通标准住房及保障性住房以外的其他类型房地产，核定征收率为6%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税核定征收率按下列标准执行：

营业用房不低于6%；

其他房地产（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

（一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿，或者拒不提供纳税资料，或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算等情况的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则等规定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）转让旧房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税核定征收率按下列标准执行：

（一）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。

黑龙江的规定

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号）

（一）各区普通标准住宅调整为3.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为4%；除上述以外的其他房地产项目为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目为5%。

关于调整土地增值税核定征收率问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2023年第5号）

对于符合土地增值税核定征收条件的，各市(地)局要结合实际，区分不同房地产类型等情况，按不低于5%的标准确定具体核定征收率。

关于调整土地增值税核定征收率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第5号）

一、普通标准住宅：土地增值税核定征收率中心城区由原3%、非中心城区由原2.5%统一调整为5%。

二、非普通标准住宅：土地增值税核定征收率由原4%调整为6%。

三、其他房地产开发项目：土地增值税核定征收率由原5%调整为7%。

四、旧房（商服）：土地增值税核定征收率由原1%调整为7%。

关于调整全市土地增值税核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第7号）

一、土地增值税清算核定征收率

普通标准住宅调整为5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为6%；除上述以外的其他房地产项目调整为7%。

二、转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率

转让旧房及建筑物适用核定征收的，按照上述清算核定征收率执行（个人转让住宅暂免征收土地增值税）。

浙江的规定

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告（浙江省地方税务局公告2023年第8号）

对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。

关于二手房交易土地增值税核定征收率的公告（湖州市地方税务局公告2023年第1号）

单位和个人转让二手房（个人住房除外）及建筑物，应当按规定进行土地增值税清算；如确实无法按规定进行土地增值税清算的，征收机关可核定征收，核定征收率为5%。

关于对全市部分旧房及建筑物土地增值税实行核定征收的公告（国家税务总局永康市税务局）

个人转让非住宅类旧房的，按转让收入的3%核定征收土地增值税;

四川的规定

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局成都市财政局公告2023年第2号）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率为5%。

（二）非普通住宅核定征收率为7%。

（三）其他类型房地产核定征收率为8%,其中车位核定征收率为5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，核定征收率确定为5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率确定为5%。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%；

（二）非普通住宅核定征收率为6%；

（三）非住宅核定征收率为7%，其中车位核定征收率为5%。

河南的规定

关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2023年第10号）

房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。

（一）住宅

1.普通标准住宅5%;

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。

（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告（河南省地方税务局2023年第3号）

（一）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率为12%。

（二）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率为15%。

（三）有下列行为之一的，核定征收率调整为15%。

1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。

2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。

3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。

4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。

湖南的规定

关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

（一）普通标准住宅5%；

（二）非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；

（三）对既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的其销售收入应分别核算，否则一律从高核定；

（四）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税核定征收率进行征收；

（五）纳税人转让土地使用权的，或以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查帐清算。

湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（鄂地税发[2012]127号）

土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、7%、9%。各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类核定征收率上下浮动1%予以确定。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

1、销售普通住宅核定征收率为5％；

2、销售非普通住宅核定征收率为8％；

3、销售非住宅开发产品核定征收率为10％;

4、非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、8%。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

销售非普通住宅核定征收率为8%，销售其他类型房地产核定征收率为10%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为5%、7%、9%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为5%、6%、8%。

辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

各市局应结合本地实际，在上述规定范围内，科学确定本地区土地增值税预征率的具体执行标准。同时按照省局规定标准，区分不同房产类型，制定本地区土地增值税清算核定征收率。上述标准应及时向纳税人公告，同时报省局备案。

关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2023年第1号）

转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率

纳税人转让坐落于大连市行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核定征收方式的，核定征收率调整为5%。

陕西的规定

关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第3号）

个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5%。

关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物的土地增值税核定征收率的公告（陕西省税务局公告2023年第5号）

个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5％。

贵州的规定

关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（贵州省地方税务局公告2023年第3号）

全省各地房地产开发项目土地增值税核定征收率

（一）贵阳市云岩区、南明区、金阳新区、小河区、乌当区、白云区和花溪区：

1、普通标准住宅，核定征收率为5％；

2、非普通标准住宅，核定征收率为5.5％；

3、营业用房，核定征收率为6％；

4、其他房产，核定征收率为5.5％。

（二）除上述地区之外的其他各市、县（市、区、特区）：

1、普通标准住宅，核定征收率为4.5％；

2、非普通标准住宅，核定征收率为5％；

3、营业用房，核定征收率为5.5％；

4、其他房产，核定征收率为5％。

房地产开发项目中既包括普通标准住宅、非普通标准住宅，又包括商业用房和其他房产的，纳税人应按不同的房产类型分别源核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，一律从高适用核定征收率。

关于转让旧房及建筑物土地增值税有关问题的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2023年第14号）

除个人销售住房外，纳税人转让旧房及建筑物,既不提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可按转让收入（不含增值税）的5％核定征收土地增值税。

吉林的规定

关于调整土地增值税核定征收率的公告（吉市地税发[2010]124号）

一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率为：

（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。

（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》，告知纳税人。

二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为6%。

三、主管税务机关在本公告施行之日前受理并确定为核定征收方式进入清算阶段的房地产开发项目及旧房（非住宅）转让的，仍适用于原核定征收率。

关于土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局长白山保护开发区税务局公告2023年第6号）

一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率

（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。

（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，告知纳税人。

二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为5%。

宁夏的规定

关于发布《宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2023年第7号）

土地增值税核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产设置核定征收率（具体核定征收率见附件）。

房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他类型房地产的，纳税人应按不同的房产类型分别核算，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算的，按其他类型房地产核定征收率计算征收土地增值税。

河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。

新疆的规定

关于明确土地增值税核定征收率的公告（阿勒泰地区地方税务局公告2023年第1号）

为进一步加强我地区土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作有关事项的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第9号）第二条第六款、《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第1号）第十六条的规定，结合阿勒泰地区实际，经2023年3月31日局务会议研究决定，现将我地区土地增值税核定征收率公告如下：

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

其它项目核定征收率：阿勒泰市为5.5%、其他各县为5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号

为进一步加强我州土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及新疆维吾尔自治区地方税务局2023年9号公告的相关规定，现将我州土地增值税核定征税率公告如下：

对2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得销售（预售）许可证的房地产开发企业的开发项目以及其他项目不能按期清算的，核定征税率按下列规定执行。

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

其他项目的核定征收率：库尔勒市为6%；其他各县及开发区为5.5%。

关于明确我州土地增值税预征率和核定征收率的公告及政策解读（博尔塔拉蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号）

对符合清算条件的房地产开发项目，原则上不得核定征收土地增值税。对不能按《土地增值税暂行条例》及其相关规定计征土地增值税，确需适用核定征收土地增值税的房地产开发企业和非房地产开发企业，确定核定征收率为：

（一）住宅核定征收率为5%。

（二）博乐市商住楼核定征收率为6%，其他县市为5.5%。

（三）博乐市别墅、度假村、综合商业用房核定征收率为7%，其他县市为6.5%。

（四）其它为6%。

关于土地增值税核定征收率问题的公告（哈密地区地方税务局公告2023年第1号）

根据《新疆维吾尔自治区地方税务局公告（第9号）》的相关规定，对于公告中规定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）应进行土地增值税清算而没有清算的纳税人，主管税务机关可以核定征收其土地增值税。哈密地区土地增值税核定征收率统一暂定为5%（包含别墅、保障性房住房、住宅、商住楼、度假村、综合商业用房和其他）。

关于明确土地增值税核定征收率相关问题的公告（和田地区地方税务局公告2023年第1号）

对符合核定征收土地增值税条件的其它房地产项目核定征收率统一为5%。

关于明确土地增值税核定征收率的公告（吐鲁番地区地方税务局公告2023年第1号）

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

商住楼核定征收率为5.5%；综合商业用房、别墅、度假村核定征收率为7%；其他项目（如转让土地使用权、转让公共配套设施等）核定征收率为5%。

关于进一步明确土地增值税若干政策的通告（乌鲁木齐市地税局公告2023年第2号）

（一）从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅(不含别墅)的,核定征收率为5%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为8%。

（二）非从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅（不含别墅）的,核定征收率为6%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为9%。

关于土地增值税核定征收率问题的公告（克拉玛依市地方税务局公告2023年第1号）

住宅（不含别墅）核定征收率为5%，其他项目核定征收率不得低于5%由各地自定。”之规定，现将“其他项目”没有在规定的时间内进行土地增值税清算的纳税人，土地增值税核定征收率问题公告如下：

公式：其他项目的核定征收率＝其他项目平均销售单价/住宅平均销售单价*5%

江苏的规定

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

纳税人符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：

1、独栋商品住宅：8%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：6%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产预征土地增值税。

山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

1.整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.别墅，核定征收率不低于7%；

5.工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%；

6.地下室、车位（库）等附属设施，核定征收率不低于5%。

关于继续执行土地增值税核定征收率的公告（济宁市地方税务局）【到期失效】

济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。

关于明确全市土地增值税核定征收率的公告（济宁市税务局公告2023年第1号）

济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：

住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）对符合核定征收条件的房地产开发企业，土地增值税核定征收率为5%；

（二）对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的纳税人，土地增值税核定征收率为5%；

（三）对单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的纳税人，土地增值税核定征收率不低于5%。

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人销售新建普通标准住宅，核定征收率为 5%；销售新建非普通标准住宅、其他房地产，核定征收率为7%。

个人转让旧房及建筑物，核定征收率为 5%；非个人转让旧房及建筑物，核定征收率为7%。

转让国有土地使用权，核定征收率为 7%。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）销售房地产开发项目的，普通住宅、非普通住宅和其他房产的核定征收率不低于5%；

（二）转让旧房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。

广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

符合核定征收条件的纳税人出售或转让房产，分别按房产类型确定土地增值税核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商铺和其他房产按不低于７%的核定征收率征收。

纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按不低于10%的核定征收率征收。

关于修订土地增值税核定征收率的公告（钦州市税务局公告2023年第1号）

一、除个人外的其他纳税人转让普通住宅土地增值税核定征收率为５%。

二、除个人外的其他纳税人转让非普通住宅土地增值税核定征收率为6%。

三、个人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为５%，其他纳税人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为7%。

四、纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按10%核定征收率征收。

内蒙古的规定

关于土地增值税核定征收问题的公告（内蒙古自治区地方税务局公告2023年第10号）

土地增值税核定征收率分为三个档次：

转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。

由于我区各地房地产行业利润差异较大，各盟市地税机关根据实际情况，核定征收率可以上浮或下调1-2%，但原则上不得低于5%。

山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

（一）普通标准住宅：5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目：7%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第十条第一款修改为:“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收，按核定征收方式对房地产项目进行土地增值税清算。核定征收率按类型分别暂定为：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他类型房地产7%。纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产类型进行核定征收土地增值税。同时对有下列第（二）项和第（四）项行为之一发生的，按最高核定征收率进行核定征收土地增值税。”

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

二、土地增值税核定征收率：

（一）普通标准住宅5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目7%。

北京的规定

关于明确土地增值税有关问题的公告（北京市地方税务局2023年第8号）

个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。

天津的规定

关于土地增值税清算有关问题的公告（天津市地方税务局公告2023年第25号）

（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；

（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。