销售不动产纳税义务发生时间（4个范本）

【第1篇】销售不动产纳税义务发生时间

绝大部分企业，都是以开票的时间来确定企业所得税的纳税义务产生的时间，我们来学习下正规的确认时间：

一、一般企业企业所得税纳税义务产生的时间

政策依据：

《所得税条例》、国税函【2008】875号、国税函【2010】79号、2023年23号公告

1.分期收款销售货物：其所得税纳税义务产生的时间为合同约定时间 《条例》

2.托收承付销售商品：其所得税纳税义务产生的时间为办妥托收承付手续时 875号文件

3.预收款：其所得税纳税义务发生的时间为发出商品时 875号文件

4.销售商品需要安装验收：其所得税纳税义务产生的时间为安装和验收完毕时 875号文件

5.支付手续费代销商品：其所得税纳税义务产生的时间为收到代销清单（注意，这与增值税不同，没发出商品满180天这个规定）

6.提供工程及建筑劳务：其所得税纳税义务产生的时间为按完工进度确认收入 875号文件

7.股息红利：其所得税纳税义务产生的时间为做出分配决定日 《条例》

8.租金收入 ：其纳税义务产生的时间为合同约定时间或跨所度分期确认 《条例》和79号文

9.捐赠所得：其所得税纳税义务产生的时间为收到时捐赠时 《条例》

10.宣传媒介费：其所得税纳税义务产生的时间为广告出现时 875号文件

11.商品售价内的服务费：其所得税纳税义务产生的时间为提供服务期间确认 875号文件

12.长期提供重复劳务：其所得税纳税义务产生的时间为劳务活动发生时 875号文件

13.特许权使用费：其所得税纳税义务产生的时间为交付资产或提供服务时 875号文件

14.利息收入：其纳税义务产生的时间为合同约定收息时 《条例》和2023年23号公告

15.安装费和开发软件费：其所得税纳税义务产生的时间为按进度 875号文件

16.会员费：其所得税纳税义务产生的时间为一次确认或受益期分期确认 875号文件

17.债务重组：其所得税纳税义务产生的时间为合同协议生效时 79号文件

18.股权转让：其企业所得税纳税义务产生的时间为合同生效时 79号文件

二、房地产企业所得税纳税义务产生的时间

政策依据：国税发【2009】31 ，房地产公司企业所得税纳税义务产生的时间，实际是是确认其收入的时间：

（一） 已完工房屋销售

第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

3.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

（二）对未完工房屋的销售

第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.

3.开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

4.属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.

三、降低企业因增值税纳税义务产生时间判断错误的风险

1、 认真学习企业所得税条例及875号文件及79号文件及23号文件，对非房地产企业和房地产企业所得税纳税义务产生的时间是不同的规定

2、 在采购合同和销售合同中，要明确收款、开票、发货等，因为这些是企业所得税税纳税义务产生时间的判断标准

3、 不能再一律以开票作为企业所得税纳税义务产生时间的唯一标准，以减少税务检查加收的滞纳金，滞纳金日万分之五，折合成年为18.25%，相当于2分的利息，因企业所得税纳税义务判断不准纳税成本上升是相当不划算的

【第2篇】一般纳税人销售不动产增值税政策

为进一步支持小微企业发展，财政部、税务总局近日联合发布《关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第11号）明确，自2023年4月1日至2023年12月31日，对月销售额15万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。

只看文件不好理解啊，下面举例说明哈

小规模纳税人销售不动产取得的销售额，应该如何适用免税政策？

答：小规模纳税人包括单位和个体工商户，还包括其他个人。不同主体适用政策应视不同情况而定。

第一，小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产，涉及纳税人在不动产所在地预缴增值税的事项。如何适用政策与销售额以及纳税人选择的纳税期限有关。

举例来说，如果纳税人销售不动产销售额为40万元，则有两种情况：

一是纳税人选择按月纳税，销售不动产销售额超过月销售额15万元免税标准，则应在不动产所在地预缴税款；

二是该纳税人选择按季纳税，销售不动产销售额未超过季度销售额45万元的免税标准，则无需在不动产所在地预缴税款。

因此，公告明确小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产，应按其纳税期、公告第五条以及其他现行政策规定确定是否预缴增值税。

第二，小规模纳税人中其他个人偶然发生销售不动产的行为，应当按照现行政策规定执行。

因此，公告明确其他个人销售不动产，继续按照现行政策规定征免增值税。

比如，如果其他个人销售住房满2年符合免税条件的，仍可继续享受免税；如不符合免税条件，则应依法纳税。

【第3篇】一般纳税人销售不动产

1、转让不动产指的是转让二手不动产；房地产开发企业销售其开发产品不适用该规定；

2、除其他个人外，纳税人转让不动产应该向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；

3、其他个人转让不动产，向不动产所在地主管税务机关申报纳税；

4、销售不动产的税务处理——自建全额；非自建预缴差额，申报一般全额，简易差额

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【第4篇】一般纳税人销售不动产税率

一、国家税务总局2023年第18号，国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告，第四条：

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

（注：2023年4月1日起，销售不动产税率降低至9%）

二、因土地成本可抵减收入，增值税确认收入的会计处理：

举例，一般纳税人预售房产1000万元（含增值税），假设对应允许扣除的土地成本为400万元，则：

增值税销售收入=（1000-400）/（1+9%）=550.46万元

销项税额=（1000-400）/（1+9%）*9%=49.54万元

1、确认收入

借：预收账款 1000

贷：主营业务收入 917.43 （1000/1.09）

应交税费-应交增值税（销项税） 82.57

2、土地成本抵减

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）33.03

贷：主营业务成本 33.03 （400/1.09*0.09）

根据以上1和2，实际销项税额=82.57-33.03=49.54万元

三、但是，土地增值税清算收入与增值税收入口径不一致

增值税销售收入=（1000-400）/1.09=550.46万元

土地增值税清算收入=1000/1.09=917.43万元

四、总结

1、房地产企业一般计税方法下，增值税计税收入与土地增值税清算收入并不相等，增值税上土地价款对应抵减的销项税额，在会计处理中，冲减了主营业务成本。

2、对于简易计税项目，无需考虑土地价款；一般计税方法的，土地价款作为销售收入的口扣除项。

3、企业应建立台账登记土地价款扣除的情况（增值税），某项目某期扣除的土地价款，不得超过该项目该期应当分摊的可扣除土地价款。