2023房地产开发企业税率（5个范本）

【第1篇】2023房地产开发企业税率

案例1：a房地产开发有限公司开发a项目，并于2023年竣工时取得《a省发展和改革委员会关于确认a公司西部地区鼓励类产业项目的批复》，授予由a公司所开发的a项目为“绿色生态住宅小区”。该项目自15年开始预售，陆续取得预收房款并于2015-2023年已按25%税率缴纳预计毛利的企业所得税。2023年a项目竣工备案，且a公司除销售a项目的售房收入，无其他收入。

问：a公司2023年汇算清缴时申请享受西部大开发15%优惠税率，该优惠税率是否可适用于2015-2023年已纳税的预计毛利？

答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第六条“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。”房地产企业实际收到预收款时，即确认为收入实现，因此2015-2023年取得的预收款所属期归属于2015-2023年，当时并未办理优惠备案。2023年竣工备案，根据国税发[2009]31号第九条“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”因此，a公司应在2023年结算实际毛利，并将实际毛利与预计毛利之间的差额计入当年应纳税所得额，可见，2023年的应纳税所得额不包含2015-2023年已交税的预计毛利，因此该优惠税率不适用于2015-2023年已纳税的预计毛利。

案例2：a房地产开发有限公司分2期开发a项目，1期于2023年开始预售，2023年竣工并取得《a省发展和改革委员会关于确认a项目1期西部地区鼓励类产业项目的批复》；2期于2023年开始预售，当地要求竣工后方可授予绿色住区称号，因此2期尚未取得该批复。2023年a公司取得的房款中，1、2期各占50%。a公司除销售a项目的售房收入，无其他收入。

问：a公司2023年汇算清缴时是否可申请享受西部大开发15%优惠税率？

答：根据《财政部 海关总署 国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税[2011]58号）“上述鼓励类产业企业是指以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额 70%以上的企业”。结合国税发[2009]31号，可知a公司2023年符合条件的主营业务收入只有50%，不符合条件。因此a公司2023年汇算清缴时不可申请享受西部大开发15%优惠税率。

案例3：接上例，a公司2期于2023年竣工并取得《a省发展和改革委员会关于确认a项目2期西部地区鼓励类产业项目的批复》。

问：a公司可否追溯享受2023年优惠？

答：根据《国家税务总局关于发布<税收减免管理办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第43号）第六条“纳税人依法可以享受减免税待遇，但是未享受而多缴税款的，纳税人可以在税收征管法规定的期限内申请减免税，要求退还多缴的税款”。因此，a公司可申请补充办理优惠备案，经主管税务机关受理后，通过办理优惠事项所属年度补充申报追溯享受优惠。

从以上三个案例可以看出，由于房地产企业开发周期往往跨年，且存在分期甚至一个法人多个项目的情况，导致房地产企业享受西开优惠比较困难，且存在以前年度预计毛利部分无法享受税收优惠的问题，但实践中部分地区发改委要求竣工后才能认定绿色住区，因此该情况不尽合理。即使案例3中可以追溯享受，但因没有更细化的政策出台，实践中追溯享受和退税存在难度。建议税务机关尽快出台相关政策，补全此部分空白，使税收优惠落于实地。

【第2篇】房地产开发企业增值税税率是多少合适

关于不动产出售问题，税务规定繁琐复杂，本文将房地产开发企业出售不动产的增值税问题作汇总与梳理。后期还会对房地产开发企业以外的其他企业、个人出售不动产问题进行总结，请持续关注。

首先，需明确一般计税与简易征收的适用问题。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择使用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产开发企业中的一般纳税人出售房地产新项目适用一般计税，无选择权。房地产开发企业中的小规模纳税人出售房地产适用简易征收，无选择权。

税款征收及计算方法如下：

1.一般计税方法：税率为9%，预征率为3%

（1）适用：①房地产开发企业一般纳税人销售房地产新项目

②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择一般计税的

（2）预缴：收到预收款时，在项目所在地预缴税款，预征率为3%

预缴税款额=预收款/（1+9%）*3%

（3）申报：纳税申报期内，在机构所在地完成纳税申报，税率为9%

申报税款=（销售额-支付的土地价款+价外收入）/（1+9%）*9%-进项税额-已预缴税款

2.简易征收：征收率为5%，预征率为3%

（1）适用：①小规模纳税人出售不动产

②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择简易征收的

（2）预缴：收到预收款时，在项目所在地预缴税款，预征率为3%

预缴税款额=预收款/（1+5%）*3%

（3）申报：纳税申报期内，在机构所在地完成纳税申报，征收率为5%

申报税款=（销售额+价外收入）/（1+5%）*5%-已预缴税款

房地产开发企业销售商品房增值税问题总结

【第3篇】房地产开发企业增值税税率

一、前言1、定义

是指国家对我国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，就其生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税 ，个人独资企业、合伙企业不适用。

2、特点

企业所得税的特点

备注：不同于增值税、土增税，所得税在计算上存在“五年亏损弥补期”，即一个项目公司在上一年度发生了一定金额的亏损，在本年度的所得税为正数的情况下，会考虑上一年度亏损值对本年度所得税的抵消效果，使得实际缴纳税基数降低，但是有效亏损弥补期为五年；

二、企业所得税的计算逻辑

企业所得税=（销售收入-准予扣除的金额）×所得税税率

1、销售收入

需要剔除不征收收入和免税收入。涉及到回迁物业时，在销售收入时需加入回迁物业视同销售收入的处理；

企业所得税不征税收入有财政拨款（针对事业单位和社团）；依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金（实施公共管理过程中向特定对象收取并纳入财政管理）；国务院规定的其他不征税收入（针对企业）；专项用途财政性资金。

2、准予扣除的金额

计税口径上是不含增值税。准予扣除金额=已销开发产品计税成本+期间费用+税金附加

其中：

2.1 计税成本指的是土地成本（包括土地出让金、拆迁补偿款、契税、市政配套费）以及工程成本，也就是常说的常规七项；

2.2 期间费用指的是：管理费用、营销费用和财务费用；

2.3 税金附加包括：土增税、增值税附加、印花税；在标准的所得税计算体系中，收入端与抵扣端均在不含税的口径下进行，因此只能扣减增值税附加；

企业所得税交税主体是公司，对于财务费用来说，必须核对其开票主体是否为同一主体公司；

3、所得税税率

除特殊政策优惠外，所得税税率一般是25%。国家规定的部分享受所得税税率存在政策优惠的地区，也常常被作为企业所得税筹划的一个突破点；

三、企业所得税的计算阶段1、预缴阶段

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先预计按计税毛利率分季度（月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

计税毛利率，是指计征所得税额的企业预计毛利率水平。国税【2019】31号文，规定了各类开发项目的计税毛利率范围，通常在不明确地区收费标准的情况下，默认按照15%进行计算；

法律依据

第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

1.1 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

1.2 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

1.3 开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

1.4 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

损益口径：所得税预缴金额=（当期销售收入×计税毛利率-当期发生期间费用-预缴增值税附加-预缴土增税）×25%；

现金流口径：（预售房款×计税毛利率-预缴增值税-预缴增值税附加-预缴土增税-当期发生含税期间费用）×25%；

2、清缴阶段

企业所得税的清缴实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次；项目公司层面年度发生的所有业务统一进行汇算清缴。根据预缴值，对交付后产生的实际值进行多退少补。

企业所得税清缴额=（销售收入总额-准予扣除的金额）×所得税税率；

如果收入端采用的是含税口径，则扣除的成本项也应该调整为含增值税的口径；

如果各公司在项目公司层面收取的特定管理费、自有资金占用费等不能开具增值税专用发票，则不能计入准予扣除的金额中，那么无票成本费用越高，应缴纳所得税就越高；

对于财务费用，需要确认是在项目公司层面支付还是在股东层面支付。因此开具的发票必须是项目公司方可进行扣除。

所得税抵扣成本项总结

企业所得税

土

地

成

本

土地出让金

✔

拆迁补偿款

✔

市政配套费

✔

契税、印花税

✔

溢价

✖

工程成本

✔

期间费用

✔

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【第4篇】房地产开发企业增值税税率是多少

关于不动产出售问题，税务规定繁琐复杂，本文将房地产开发企业出售不动产的增值税问题作汇总与梳理。后期还会对房地产开发企业以外的其他企业、个人出售不动产问题进行总结，请持续关注。

首先，需明确一般计税与简易征收的适用问题。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择使用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产开发企业中的一般纳税人出售房地产新项目适用一般计税，无选择权。房地产开发企业中的小规模纳税人出售房地产适用简易征收，无选择权。

税款征收及计算方法如下：

1.一般计税方法：税率为9%，预征率为3%

（1）适用：①房地产开发企业一般纳税人销售房地产新项目

②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择一般计税的

（2）预缴：收到预收款时，在项目所在地预缴税款，预征率为3%

预缴税款额=预收款/（1+9%）*3%

（3）申报：纳税申报期内，在机构所在地完成纳税申报，税率为9%

申报税款=（销售额-支付的土地价款+价外收入）/（1+9%）*9%-进项税额-已预缴税款

2.简易征收：征收率为5%，预征率为3%

（1）适用：①小规模纳税人出售不动产

②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择简易征收的

（2）预缴：收到预收款时，在项目所在地预缴税款，预征率为3%

预缴税款额=预收款/（1+5%）*3%

（3）申报：纳税申报期内，在机构所在地完成纳税申报，征收率为5%

申报税款=（销售额+价外收入）/（1+5%）*5%-已预缴税款

房地产开发企业销售商品房增值税问题总结

【第5篇】房地产开发企业税种税率表

一、获取土地阶段

税种： 印花税 契税 耕地占用税

1、印花税：以签订土地使用权出让合同金额按产权转移书据0.05%缴纳。

2、契税：土地出让价款乘以适用税率，现行契税适用税率3%-5%。

3、耕地占用税：获取土地使用权符合耕地条件的，以占地面积乘以税额一次性缴纳，不符合条件的不缴纳。

二、开发建设阶段

税种：印花税 城镇土地使用税

1、印花税：根据各类合同适用税率缴纳，如建安合同、技术合同、勘察设计合同等，税率为0.03%-0.05%。

2、城镇土地使用税：从取得的红线图次月起，根据实际占用土地面积乘以定额税率计算，按年计征分期缴纳。

三、销售阶段

税种： 印花税 增值税 城建税 教育费 企业所得税 土地增值税

1、印花税： 如签订商品房销售合同，按产权转移书据0.05%缴纳

2、增值税： 一般纳税人按销售额（不含税）9%

采用简易计税按销售额（不含税）5%

3、 城建税：增值税的7%

4、教育费附加：增值税的3%

5、地方教育费附加：增值税的2%

6、企业所得税：25%

增值税：房地产开发企业采取预收款方式销售房地产项目，收到的预收款按3%预征率预缴增值税，待项目全部竣工且办理结算后交房验收时按适用税率9%（一般纳税人）计算补交剩余增值税。

企业所得税：以预售收入乘以预计毛利率（预计毛利率在10%-30%之间），分季或分月计算出当期毛利额扣除相关费用（当期相应税金及期间费用），预缴企业所得税；项目完工后计算实际毛利，调整以前毛利，合并到其他项目计入当年损益计算纳税，待开发产品结算再进行调整。

土地增值税：实行预缴土地增值税制度，取得预售收入，按规定预征土地增值税，待项目全部竣工且办理结算后进行清算，多退少补。