土地使用权转让合同印花税（4个范本）

【第1篇】土地使用权转让合同印花税

土地使用权股权转让要收税，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

【法律依据】

《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。

【第2篇】土地使用权缴纳印花税

我公司通过招拍挂，获得了一块土地的使用权。此后，我公司作为买受人，与自然资源部门签订了《国有土地使用权出让合同》，同时约定，待我公司成立项目公司后，由我公司、自然资源部门、项目公司三方签订补充协议，项目公司将变更为新的受让人。在这种情形下，我公司是否需要缴纳印花税？

在房地产项目开发过程中，通常会由母公司通过招拍挂取得土地，而后成立项目公司，由项目公司负责具体的开发事宜。这种情况下，项目公司作为最终受让方、国有土地使用权的最终权利主体，缴纳印花税毫无争议。a公司的关切点，其实是母公司作为《国有土地使用权出让合同》的签订方，是否需要缴纳印花税？

印花税法第一条明确，在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。《关于印花税若干事项政策执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2023年第22号）进一步明确，书立应税凭证的纳税人，为对应税凭证有直接权利义务关系的单位和个人。因此，判定主体是否需要缴纳印花税，需首先判断其对合同是否具有直接的权利和义务关系。

判定关键一：《竞买申请书》具体内容

如何判断a公司对《国有土地使用权出让合同》是否具有直接的权利和义务？对此，吉林财经大学中国大企业税收研究所研究员邹胜表示，a公司向自然资源部门递交的《竞买申请书》，可以作为重要的判定标准。

根据《国土资源部关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》（国土资发〔2006〕114号）要求，申请人竞得土地后，拟成立项目公司进行开发建设的，应在申请书中明确项目公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招拍挂出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完项目公司注册登记手续后，再与项目公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》。

招拍挂前，a公司如果在《竞买申请书》中承诺，后续相关权利义务由项目公司承继，那么a公司对于合同不具有直接的权利义务关系；如果在《竞买申请书》中未作相应明确，那么a公司对合同有直接的权利义务关系。

判定关键二：《国有土地使用权出让合同》条款

从实务角度分析，在判定a公司是否缴纳印花税的过程中，除了需要关注《竞买申请书》的具体内容外，还需要关注a公司与自然资源部门签订的《国有土地使用权出让合同》的具体条款。

如果a公司与自然资源部门签订《国有土地使用权出让合同》时，在相关条款中注明“办理完项目公司注册登记手续后，相关权利义务由项目公司承继。三方签订补充协议，办理主体变更”，则a公司只是名义上的合同签订方，并不是实际的合同权利义务方。真正需要履行相关权利义务的是项目公司。此时，a公司不需要就土地合同缴纳印花税。济南市税务局公职律师王维顺进一步解释，当项目公司成立之后，a公司依照合同约定，与自然资源部门办理了主体变更，事实上是对a公司代为签订合同的追认，不违背民法典中对合同效力的有关规定。原《国有土地使用权出让合同》与补充协议可视为一个完整的合同。

未来趋势：仅由项目公司缴纳受让方印花税

a公司不需缴纳受让方印花税的前提，是项目公司全面承继了《国有土地使用权出让合同》的权利义务，具体体现在以下三个方面：一是a公司、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；二是政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；三是项目公司股权结构等相关情况与a公司在《竞买申请书》以及《国有土地使用权出让合同》中的约定一致。

也就是说，如果项目公司为a公司依照竞买约定设立的，同时补充协议中明确项目公司为土地受让方，并保证土地用途、规划和土地价款不变，那么，a公司不用缴纳受让方的印花税。

采访中，记者还发现，一些大型房地产企业在拍地后，选择及时成立项目公司，由项目公司直接与自然资源部门签订《国有土地使用权出让合同》，这样，只需由项目公司缴纳受让方印花税。

具体来说，招拍挂过程中，先由母公司报名，只与自然资源部门签订两份协议——《国土建设用地项目履约协议书》和《土地成交确认书》，初步确定出让宗地的交付义务。母公司同步成立项目公司，并到市场监督管理部门的公共资源交易中心进行项目公司核名。一般10天—15天左右，项目公司即可成立。最终由项目公司直接与自然资源部门签订《国有土地使用权出让合同》。这种模式下，不存在母公司是否需要缴纳印花税的问题。

来源：中国税务报

【第3篇】国有土地使用权出让合同印花税

1.出让方式及土地使用年限 土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 (1)出让方式:招标、拍卖、挂牌、协议。 (2)使用年限:土地使用权出让最高年限为居住用地70年，工业用地50年，教育科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

2.房地产企业应缴纳的相关税费

(1)契税 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与房地产开发企业，企业除了支付土地出让金外还要缴纳契税。 政策依据:《契税法》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。第二条规定，本法所称转移土地、房屋权属是指下列行为:土地使用权出让;……

《财政部国家税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部税务总局公告2023年第23号)第二条第五项规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。 房地产开发企业应以支付该宗土地使用权支付的全部经济利益乘以适用税率缴纳契税。

（2)印花税 《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税(26162号)第三条规定,对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。所以房地产开发企业按“土地使用权出让合同”所载金额0.5%缴纳印花税。

3.会计处理 以出让方式获取土地使用权，因为在获取土地阶段不涉及增值税进项税额的取得，所以增值税制下的会计核算和营业税制下的会计核算一致,土地出让金及相关费用直接记认“土地使用权”或“开发成本”科目。 (1)缴纳土地出让金时:

借:开发成本--土地成本 贷:应付账款/银行存款等

(2)缴纳契税时: 借:开发成本--土地成本

贷;应付账款/银行存款等

4.土地成本确认及对税种的影响 房地产开发企业以出让方式获取土地使用权的土地成本为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。营改增后，土地成本差异不仅影响土地增值税同时也可能影响增值税。房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益，向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，在其取得合规凭证后，允许在计算销售额时扣除。房地产企业按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。在实务中税企之间往往产生如下争议。

(1)税企争议一:红线外支出 房地产开发企业以出让方式获取土地使用权，实务中经常发生“红线外支出”的问题，所谓“红线外支出”是指在房地产开发企业项目建设用地边界外，即国家有关部门审批的项目规划外承建设施发生支出。房地产企业发生红线外支出可能有两种情况:一种是红线外为政府建设公共设施或其他工程是“招拍挂”拿地时的附带条件，该种情况下，红线外支出相当于土地成本的一部分;另一种是开发商为了提升红线内楼盘的品质，在红线外自行建造建筑物或基础设施。 对于土地增值税来讲，“红线外支出”是否计入土地成本，目前大部分省市允许计人土地成本，土地增值税清算时可以扣除。

(1)《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2023年第7号)第十三条第二项规定，在项目建设用地边界外，为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)，允许扣除;

(2)《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2023年第1号)第四十条第一项第三目规定，纳税人在取得土地使用权时，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，提供与本项目有关的证明材料，凭合法有效的凭证据实扣除，取得的收益抵减相应的扣除项目金额。

(3)《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2023年第5号)第二十九条第五项规定,纳税人为取得土地使用权，按照出让合同约定或政府文件要求，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出，是否符合出让合同约定或政府文件要求。

综上所述，笔者认为:“红线外支出”如果是拿地的附加条件，且土地使用权出让合同约定，即构成合同价款有效的、不可分割的一部分，应计入土地成本;构成合同价款的“红线外支出”如果取得合规凭证，即取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据，拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料，在计算开发项目销售额时可以扣除“红线外支出”。

(2)税企争议二:财政返还款是否冲减土地成本 2023年3月27日国土资源部颁布实施《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号发布)第二十二条第三款规定，禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。但是实务中各地政府为了招商引资常对行政区域内拿地的开发商给予一定的财政奖励，即在房地产开发企业依法纳税后将地方留成部分按比例给予财政返还。另外，也常常出现开发商拿地前政府已经承诺土地最低价格，在“招拍挂”拿地时超出政府承诺最低价格部分会以财政返还方式将房地产开发企业缴纳的土地出让金予以返还。

对这些财政返还如何进行税务处理呢?土地增值税清算时，由于土地成本不仅可以据实扣除，而且还可以加计20%扣除，房地产开发企业更希望政府的财政返还可以作为收人处理，不用冲减土地成本。但税务机关却要求企业冲减土地成本，而不是作为收人，由此引发税企争议。 对于土地增值税来讲，大部分省市规定财政返还款冲减土地成本

(1)(辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函(2012]92号)第六条关于“房地产企业取得政府返还款的税务处理问题”明确规定，房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。

(2)《贵州省土地增值税清算管理办法》(贵州省地方税务局公告2023年第13号发布)第四十七条规定，房地产开发企业以各种名义取得的政府返还款(包括土地出让金市政建设配套费、税金等)，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额。房地产开发企业取得不能区分扣除项目的政府返还款应抵减“取得土地使用权所支付的金额”

综上所述，财政返还款冲减土地成本，是因为企业实际上没有支付那么多钱购买土地，所以冲减成本是合理的，但是笔者认为对于房地产企业收到的财政返还款不能实行一刀切，对于个别房地产企业因房产开发建造过程中采用绿色环保、节能新材料或采用新工艺等，从面从政府部门取得的扶持、奖励资金，应和企业所得税同样的税务处理方式，即企业作收入处理，且符合《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税(201170号)规定条件的可以作为不征税收入。

按照目前的增值税政策规定，房地产开发企业取得的土地返还款即使冲减土地成本，但是企业可以凭借已取得的支付土地出让金、拆迁补偿费等合规凭证，在计算开发项目销售额时扣除

【第4篇】转让土地使用权印花税税率

因多年从事房地产诉讼代理及担任房企顾问、从事房地产非诉法律事务的缘故，不乏有企业老板、公司高管等特地前来咨询，拟转让或购进一宗土地，都要涉及缴纳哪些税费？哪些税费是由转让方承担？哪些税费又是由受让方承担？本律师现根据最新的法律法规及相关政策规定，就转让土地使用权，买卖双方涉及的税种及税率，整理及解答如下：

一、增值税及附加（转让方）：

（一）增值税：全额9%税率或3%征收率，差额5%征收率

转让土地使用权涉及的增值税，区分非房企和房企、一般纳税人和小规模纳税人、选择差额纳税或是全额纳税方式不同，适用的税率或征收率也不相同，具体详见下表：

备注：差额是指转让土地使用权取得的全部价款和价外费用，减去取得该土地使用权原价后的余额。

（二）（增值税）附加

1、城市维护建设税：7%（或5%或1%）

2、教育费附加：3%

3、地方教育附加：2%

转让土地使用权，分别按上述增值税额的7%（或5%或1%）、3%、2%的税率，征收城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。

备注：城市维护建设税（也称城建税）：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城或建制镇的，税率为1%。

二、土地增值税（转让方）：30%、40%、50%、60%（四档税率）

转让土地使用权，按取得收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为增值额，按照四级超率累进税率，缴纳土地增值税，具体税率及速算扣除系数如下：

三、企业所得税（单位或组织）（转让方）：一般25%

以转让土地使用权取得的全部收入，减去土地使用权的购置或受让原价、增值税、土地增值税、城建税、教育费附加和地方教育费附加后的余额，为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。

备注：若土地转让方为个人，则是缴纳个人所得税，税率为20%。个人以其转让土地取得的全部收入，减去财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%税率征收个人所得税。

四、契税（受让方）：3%

以成交价格为计税依据，按3%的税率征收契税。

五、印花税（双方）：0.5‰

转让土地使用权应按“产权转移书据”计算缴纳印花税，税率为0.5‰（万分之五）。

备注：以受让方式有偿取得土地使用权的受让方，之后还应按照相关规定，按年缴纳城镇土地使用税。