房地产开发的税费（7个范本）

发布时间：2023-11-27 19:49:01 查看人数：51

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【导语】本文根据实用程度整理了7篇优质的房地产开发税务知识相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是房地产开发的税费范本，希望您能喜欢。

房地产开发的税费

【第1篇】房地产开发的税费

中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。

一、契税

（一）纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人；

（二）计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税；

（三）税率：3%—5%

（四）涉税阶段：土地获取阶段

二、城镇土地使用税

（一）纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人；

（二）计税依据：实际占用土地面积；

（三）适用税额：大城市 1.5-30 元，中等城市 1.2-24 元，小城市 0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元；

（四）纳税义务发生时间：取得土地后次月；

（五）涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。

三、耕地占用税

（一）纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人；

（二）计税依据：占用的耕地面积

（三）适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为 10~50 元；人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元；人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元；人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元；

（三）涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。

四、印花税

（一）纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人；

（二）应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等；

（三）房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同；建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等；

（四）涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段；

五、增值税

（一）纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人；

（二）计税方法：一般计税和简易计税；

（三）预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款

（四）房地产开发企业纳税义务发生时间：

税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（五）涉税阶段：预售、销售阶段。

六、城市维护建设税

（一）纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人；

（二）计税依据：纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额；

（三）计税税率：1.纳税人所在地在市区，税率为 7%；2.纳税人所在地在县城、镇的，税率为 5%；3.纳税人不在上述地区的，税率为 1%；

（四）房地产开发企业纳税义务：跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，按预缴所在地城建税税率计算缴纳。与增值税的纳税期限一致，与增值税同时缴纳。

（五）涉税阶段：预售、销售阶段。

七、教育费附加

（一）纳税人：凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，按3%计征；

（二）计税依据：实际缴纳的增值税、消费税税额；

（三）涉税阶段：预售、销售阶段

八、地方教育附加

（一）纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人，按 2%计征；

（二）计税依据：实际缴纳的增值税、消费税税额；

（三）涉税阶段：销售阶段

九、房产税

（一）纳税人：房屋产权所有人；

（二）计税依据：房屋的计税余值或租金收入，房屋出租的，计征租金收入不含增值税；

（三）房地产开发企业纳税义务：自用房屋，房产税依照房产原值一次减除10%-30% 后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，适用税率 1.2%；房屋出租的，以房产租金收入和税率 12%计算缴纳。对于个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按 4%税率征收。

（四）涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、销售阶段

十、土地增值税

（一）纳税人：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人；

（二）房地产开发企业纳税义务：房地产开发企业转让土地时，要按照其转让房地产时取得的收入减去允许扣除的项目金额后的余额，依照规定的税率缴纳土地增值税；

（三）计税依据：对增值额征税，增值额计算要素如下：

1.计税收入为房地产企业转让房地产取得的收入，土地增值税应税收入=营改增之前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含税收入

2.允许扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用以及前述两项 20%加计扣除，还有与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。

3.建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4.征收方式：采取按期预征、项目完工清算的方法。也就是按照当期取得的售房收入，依照预征率计算征收，项目完工后清算，多退少补。对于无法查账征收土地增值税的企业，可以核定征收。

5.涉税阶段：销售阶段、土增税清算阶段。

十一、企业所得税

（一）征收方式：查账征收和核定征收。房地产企业一般采用查账征收，适用 25%税率。企业所得税是按年计算，分月或者分季预缴，年终汇算清缴，多退少补。自年度终了之日起5个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款；

2021.1.1～2022.12.31，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税（税负2.5％）；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税（税负10％）。

小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。

（二）所得税预缴：房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

（三）涉税阶段：项目全周期

十二、个人所得税

（一）征税对象：工资、薪金所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得。

（二）房地产开发企业纳税义务：代扣代缴个人所得税；

（三）涉税阶段：项目全周期

房地产开发涉及税费思维导图如下：

【第2篇】房地产开发企业税费

一、取得土地使用权环节税费管理

房地产开发企业的取得国有土地使用权方式有两种方式（出让和转让），其一是与政府自然资源部门通过签订出让合同将国有土地使用权出让房开企业；其二是与其他企业或自然人将取得的国有土地权进行三通一平或者九通一平达投资后达到转让条件后，将国有土地使用转让给房开企业。在这两种取得土地的过程中房开企业需要缴纳的税费种有：耕地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税。

1、耕地占用税

（1）.自治区内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，是耕地占用税的纳税人（解决谁缴税问题）

（2）、耕地占用税根据纳税人实际占用的耕地面积和适用税额计税，一次性征收。（怎么缴税）

（3）.税额计算问题

应纳税额=占用耕地、林地、草地和其他农用地面积（公顷或亩）*20元/平方米（耕地占用税法实施后单位税额为22元/平方米）（请按当地适用税率计算缴纳耕地占用税）

注意占地面积为公顷或亩的要换算成平方米。

（4）.纳税义务发生时间为人民政府批准占用耕地之日。获准占用耕地的纳税人，在30日内向地方税务机关申报纳税。逾期不申报纳税的，从滞纳之日起，按日加收应纳税款5‰的滞纳金。（啥时间缴税）

（5）.小微企业耕地占用税优惠政策

根据《内蒙古自治区党委、自治区人民政府印发<关于促进民营经济高质量发展若干措施>的通知》(内党发〔2018〕23号)小微企业在2023年1月1日-2023年12月31日期间购买耕地享受耕地占用税应纳税额减半征收的税收优惠政策。

2、契税

（一）、计税价格

1.以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

2.以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

3.先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

（二）、契税税率及应纳数额计算

内蒙古自治区境内的税率为3%（请按当地适用税率计算缴纳）

应纳税额计算公式=计税依据×税率

（三）、缴税时间

契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天；纳税人因改变用途应当补缴已经减征或免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

通俗的讲就是签订土合同后10日内到税务机关申报，按税务机关规定期限缴纳契税。

注意：因政府退还或返还给企业的土地出让金，不得因减免的出让金而减免契税。

内蒙古契税缴纳时间的规定

自2023年11月1日起在我区行政区域内承受土地、房屋权属的单位和个人，应向土地、房屋所在地地方税务机关办理契税纳税申报，契税纳税期限为自纳税义务发生之日起至纳税人依法办理土地、房屋权属变更登记手续之前。（内蒙古自治区地方税务局关于明确契税纳税期限的公告内蒙古自治区地方税务局公告2023年第5号）

3、印花税

企业与自然资源部门或其他企业、个人签订的土地出让合同或转让合同，需要按照“产权转移书据”依万分之五的税率缴纳印花税

印花税的缴纳时间是企业签订合同的次月15日内缴纳。

4、城镇土地使用税

（1）.城镇土地使用税的纳税人及征税范围

在城市、旗县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和本办法缴纳城镇土地使用税（以下简称土地使用税

(2).税率和应纳税额计算

2023年1月1日-2023年12月31日敖汉旗三类土地税率为4元/平方米、乡下镇为2.4元/平方米、乡政府所在地和自然村不征收土地使用税。（（请按按当地适用税率计算缴纳）

应纳税额计算公式=应税土地面积×适用税率

(3).税款缴纳时间：

城镇土地使用税按年征收，每半年缴纳一次。具体缴纳时间为每年5月和11月。注销的纳税人，应当在注销当月缴清房产税”

5、以国有土地使用权转让方式取得的土地应缴纳的税

转让方式取得国有土地使用权需要转让方向购买方提供增值税专用发票（或普通发票）作为增值税抵扣进项税和企业所得税税前扣除的依据。房地产开发公司涉及的税种有契税、印花税、取得后的应缴纳的城镇土地使用税。

二、房地产建设阶段税费管理

(一）、印花税

1、购销合同。房地产公司采购材料、设备、机器时按购销金额的万分之三计算缴纳印花税。

2、加工承揽合同。按加工或承揽收入的万分之五计算缴纳印花税。对于房地产企业而言加工承揽合同范围包括：公司发生的印刷费、媒体广告、户外广告和印刷合同、与测试公司签订的合同、修理和修缮费及其电梯维修合同属于加工承揽合同的范畴。

3、建设工程勘察设计合同。按收取费用的万分之五计算缴纳。公司与勘察和设计单位签订的勘察合同、设计合同属于建筑工程勘察设计合同。

4、建筑安装工程承包合同。按承包金额的万分之三计算缴纳。包括建筑、安装、装饰、其他工程作业合同

5、财产租赁合同。按租赁金额的千分之一计算缴纳。包括财产、责任、保证、信用等保险合同；财产租赁合同：包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等。

6、货物运输合同。按运输费用的万分之五计算缴纳。

7、仓储保管合同。按仓储保管费用的千分之一计算缴纳。

8、借款合同。按借款金额的万分之零点五计算缴纳。包括短期借款和长期借款合同。

9、财产保险合同。按取得的保险费收入的千分之一计算缴纳。

10、技术合同。按所载金额的万分之三计算缴纳。只限于技术开发、转让、咨询、服务等合同按技术合同缴纳印花税。

11、产权转移书据。以所载金额为计税依据，税率为万分之五。包括财产所有权、版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权、土地使用权出让合同、商品房销售合同、股权转让合同均按照产权转移书据征收印花税。

12、营业账簿。记载资金的账簿。以'实收资本'与'资本公积'的合计金额为计税依据，税率万分之五；其他营业账簿，自2023年5月1日不在按件贴花五元，免征印花税。

13、权利、许可证照。按件贴花五元。包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证

按照印花税条例等相关规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

印花税缴纳时间：实行汇总纳税的次月15日前汇总缴纳，也可随时贴花。

14、不缴纳印花税的常见合同有：

（1）服务类合同，一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花。

（2）借款合同，企业与企业、企业与个人之间借款合同不征。

（3）工程监理和税务代理合同，不属于印花税列举合同不征。

（4）建筑工程招标合同，工程造价咨询合同。

（5）股权投资协议，不属于印花税列举合同不征。

（6）环境检测、消防检测签订的合同。

（8）委托代理合同不需贴花（国税发（1991）155）。

（9）电网与用户之间的供用电合同（财税（2006）162）。

（10）物业管理服务合同

（11）保安服务合同

（12）三方合同中的担保人、鉴证人等非合同当事人不贴印花。

（13）日常清洁绿化合同

（14）实际结算金额超过合同金额，不需补贴花。

（15）培训合同不属于技术培训合同，不需贴花。

（16）房地产企业与房产营销代理公司签订的《代理合同

（二）城镇土地使用税

1、房地产开发公司在建设期间应按规定缴纳城镇土地使用税的一般规定

根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第74号）对此问题进行了明确，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

因房地产公司通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，因此从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、城镇土地使用税税收优惠政策

（1）.公租房建设土地使用税优惠政策

《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知规定》（财税〔2010〕88号），对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

（2）. 廉租住房和经济适用住房土地使用税优惠政策

《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知规定》）（财税〔2008〕24号），对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

（3）.棚户区改造安置住房建设土地使用税的优惠政策

《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）

对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目;改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

三、房地产预售阶段税费管理

1、商品房预售的条件

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号修改发布）第五条的规定，商品房预售应当符合以下条件：

1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第一、签订房地产预售合同或房地产销售合同印花税

房地产开发公司取得预售许可证后与购房人《预售合同》或《房地产销售合同》需要按照合同金额依照万分之五的税率一次性缴纳印花税。

根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）的相关规定，自2007年1月1日起，对房地产企业商品房销售合同由原先按照购销合同改为按照产权转移书据征收印花税。

第二部分；房地产开发预售环节增值税和附加税费的预缴

1、房地产开发企业范围

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

2、征税范围

（1）销售不动产属于增值税征税项目

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目；

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。《销售服务、无形资产、不动产注释》

(2)所销售的不动产在境内，属于在境内销售不动产。《营业税改征增值税试点实施办法》第十二条

（3）不征收增值税项目

在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）项5

（4）视同销售

单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售服务不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定

3、增值税预征率

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项第9点

（1）一般纳税人的预缴

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

（2）小规模纳税人和一般纳税人选择简易计税方式的增值税预缴

房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产开发企业一般纳税人开发的房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。国家税务总局公告2023年第18号第八条

房地产开发企业一般纳税人接盘的老项目

房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税（财政部税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告财政部税务总局公告2023年第2号）

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。国家税务总局公告2023年第18号第十九条、第二十条、第二十一条

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。（国家税务总局公告2023年第18号第十条、第十一条、第十二条）

4、房地产开发预收款的范围

在企业取得《商品房预售许可证》后，房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款,销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。

销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

5、预缴增值税的申报：

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》2份。国家税务总局公告2023年第18号第二十六条

一般纳税人在申报《《增值税预缴税款表》的同时时还要办理《增值税纳税申报表》的申报。房地产行业预缴增值税部分，应准确及时填报《增值税纳税申报表附列资料(四)(税额抵减情况表)》。该部分预缴税额允许抵减当期的增值税申报表主表中计算的当期应纳税额，同时，当期'应抵减税额'大于'应纳税额'时,可结转下期继续抵减。另外，从报表设计的逻辑看，房地产企业增值税申报抵减预缴税款时，不需要区分项目计算，但根据增值税会计处理规定，不能抵缴，也就是说a项目应交的增值税不可以抵减b项目预缴税款。

6、预缴税款的账务处理及何时抵缴未交增值税

企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。

房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）第二条第（七）项

根据上述规定，房地产项目预缴税款可以抵减的时间是在项目纳税义务发生之后。纳税义务发生之前，该项目对应的预缴税款不能抵减，只有当项目纳税义务发生了，项目对应预缴税款才予以抵减。

7、预收款发票（收据）的开具

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收%）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

使用《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码6“未发生销售行为的不征税项目”项下的602“销售自行开发的房地产项目预收款”开票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。开票次月按照3%的预缴率预缴增值税，不需进行纳税申报。只填写《预缴增值税申报表》如果清卡不成功，在申报期去办税厅手工清卡。

8、未预缴增值税的责任

纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的,由税务机关责令限期改正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。《税收征管法》第六十二条

9、纳税人预缴增值税的地点和纳税申报

未跨县（市、区）开发房产，应当按照3%的预征率在机构地预缴增值税并办理纳税申报。

跨县（市、区）开发房产，未在项目所在地办理税务登记的，应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

10、纳税人预缴增值税应注意的事项

纳税人选择一般计税方法的，预缴税款时不得抵减支付的土地价款。

12、预售环节和销售环节视同销售的会计处理

（1）.收到预售款时：

借：银行存款

贷：预收帐款

（2）.预缴税款时：

一般计税方法下

借：应交税费——预交增值税

贷：银行存款

一般纳税人选择简易计税

借：应交税费——简易计税

贷：银行存款

小规模纳税人

借：应交税费——应交增值税

贷：银行存款

（3）.待收入实现时：

借：税金及附加

贷：应交税费——应交城市维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交土地增值税

13、预缴增值税的同时也需预缴城建税、教育费附加

法律依据：《财政部、国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有、关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（财税2023年74号）自2023年5月1日起执行。

纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产（适用范围）

以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加

预缴的城建税=预缴的增值税税额*预缴地城建税的税率

预缴的教育费附加=预缴的增值税税额*预缴地教育费附加的税率

预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

14、预缴地方教育附加的依据：《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综[2010]98号）

二、统一地方教育附加征收标准。地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%，调整征收标准的方案由省级人民政府于2023年12月31日前报财政部审批。

预缴的地方教育附加=预缴的增值税税额*2%

15、房地产开发企业取得预售款无水利建设基金基金缴纳

根据《内蒙古自治区人民政府内蒙古自治区人民政府关于印发自治区水利建设基金筹集和使用管理实施细则的通知》（内政发〔2012〕41号）第三条自治区水利建设基金的来源和征收标准。（三）凡有销售收入或营业收入的企业、事业单位及个体经营者，按上月销售收入或营业收入的1‰计征，其中，银行（含信用社）按上年利息收入的0.6‰计征；保险公司一年期以上返还本利的人身保险业务免征地方水利建设基金，其他按上年保费收入的0.6‰计征；各类信托投资公司、财务公司等非银行金融机构按上年业务收入的1‰计征。

按上述第（三）项征收的地方水利建设基金，可计入企业（单位）成本。

房地产开发企业取得预售收入，在开发项目没有交工前不结转到主营业务收入中，因此预售房款收入，不予征水利建设基金。

第三部分：房地产开发企业土地增值税的预缴

一、土地增值税预征的相关法律依据

1、《财政部关于印发<中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则<的通知》（财法字[1995]6号）第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

2、《内蒙古自治区财政厅、国家税务局地方税务局转发关于土地增值税一些具体规定的通知》（内财税字[1995]654号）二、关于预售房地产所取得的收入，各盟市可根据地区实际确定预征和不预征土地增值税。对预征土地增值税的可按5%以内确定预征率，具体比例由各盟市自定；对不预征土地增值税的，纳税人应在每次取得收入的七日内到当地税务机关进行登记备案。（各盟市自行确定土地增值税预征率）

3、《房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》（内地税字[2005]116号）自2005年1月1日起全区统一房地产企业的预征率。

4、《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》（内地税字[2014]159号）一、关于土地增值税清算方式的确定：对房地产开发企业转让房地产取得的收入，均应按规定的预征率，预缴土地增值税。待企业达到清算条件后，应采取查账清算和核定征收清算两种方式进行。（一般的房地产开发项目不予征土地增值税，无法进行土地增值税清算）

二、内蒙古自治区预征土地增值税中房地产转让收入的确认

1、房地产预征土地增值税收入的确认（一般规定）

《内蒙古自治区地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法>的通知》 “纳税人转让房地产取得的房地产转让收入，应按照本办法的规定预缴土地增值税”；“房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入”。

2、以房抵债、以房抵息、以房换房、以房换地、房地产赠与行为也预缴土地增值税

纳税人“以房抵物”、“以房抵息”、“以房换房”、“以房换地”，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”预缴土地增值税。

“以房抵债”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款、借款或其他债务，以其所抵偿的债务额和其他经济利益作为转让房地产的收入；

“以房抵息”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款利息或借款利息，以其所抵偿的利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入；

“以房换房”是指纳税人相互之间交换各自拥有产权的房地产，其转让房地产的收入由主管地税机关参照当地同类型（地段、新旧程度）房地产的市场价格予以核定；

“以房换地”是指纳税人以其开发的房地产抵偿所占有土地的价值，以其所抵偿占有土地的价值和其他经济利益作为转让房地产的收入；纳税人将其开发的房地产赠与他人的，应比照上款规定执行。

三、预征土地增值税的预征率

1、《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（内地税字[2010]179号）自2023年7月1日起，凡在我区开发建造商品房销售的房地产开发企业，均按商品房销售价格确定预征率进行预征。销售价格不超过3000元/m2的，土地增值税预征率为1%；销售价格超过3000元/m2至4000元/m2的，土地增值税预征率为1.5%；销售价格超过4000元/m2至6000元/m2的，土地增值税预征率为2.5%；销售价格超过6000元/m2至8000元/m2的，土地增值税预征率为4%；销售价格超过8000元/m2以上的，土地增值税预征率为6%

2、2023年2月15日-2023年12月31日土地增值税预征率优惠政策

《内蒙古自治区地方税务局关于认真落实“三去一降一补”五大任务有关税费优惠政策的通知》（内地税字[2016]136号）“自2023年2月15日起，将普通住宅、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率在现行标准上分别降低50%执行（调整后预征率低于1%的按1%执行），进一步减轻企业运行成本，实现房地产降成本。调整后的预征率为：销售价格不超过4000元/平方米的，土地增值税预征率为1%；销售价格超过4000元/平方米至6000元/平方米的，土地增值税预征率为1.25%；销售价格超过6000元/平方米至8000元/平方米的，土地增值税预征率为2%；销售价格超过8000元/平方米以上的，土地增值税预征率为3%。《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（内地税字〔2010〕179号）规定的土地增值税预征率停止执行”

3、2023年1月1日开始土地增值税恢复到原预征率

《关于做好自治区人民政府土地增值税预征优惠政策到期后有关工作的通知》（内税财行便函【2018】8号）

自2023年1月1日土地增值税按照《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（内地税字[2010]179号）规定的预征率进行预征，即商品房销售价格不超过3000元/m2的，土地增值税预征率为1%；销售价格超过3000元/m2至4000元/m2的，土地增值税预征率为1.5%；销售价格超过4000元/m2至6000元/m2的，土地增值税预征率为2.5%；销售价格超过6000元/m2至8000元/m2的，土地增值税预征率为4%；销售价格超过8000元/m2以上的，土地增值税预征率为6%。

四、预征土地增值税的计算公式和预征土地增值税计税依据确定

1、营改增前计算公式如下：应预缴土地增值税税款=转让房地产收入×预征率。

2、营改增后预缴土地增值税的收入确认

《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时：

一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+11%或10%或9%）*土地增值税预征率

简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款【（预收款金额/(1+11%或10%或9%）*3%】

预征的土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款【（预收款金额/(1+11%或10%或9%）*3%】*土地增值税预征率

这里的预征率按照每套房屋的不含税价格计算

例如：某房地产开发企业开发a项目（开工日期在2023年5月1日后），2023年7月销售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则:

应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30万元

土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元

预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。

3、预缴土地增值税的会计处理

沿用上例，该企业预交土地增值税20万元，则会计处理如下：

借：应交税费-应交土地增值税 20

贷：银行存款 20

待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入税金及附加科目：

借：税金及附加 20

贷：应交税费-应交土地增值税 20

五、未及时预缴土地增值税加收滞纳金

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）三、关于土地增值税的预征和清算问题：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

六、未足额预缴土地增值税是否认定为偷税

《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定；纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后进行清算，多退少补。具体办法由省、自治区直辖市地方税务机关根据当地情况确定。所以纳税人应该按照规定进行纳税申报。预缴税款，在清算之前并不能真实地反映纳税人的实际应该缴纳的税款。所以，预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定纳税人应该缴纳的税款。没有按照规定申报缴纳预缴税款，不认定为偷税行为。

七、未预缴土地增值税是否给予处罚

如果纳税人在限期内仍不预缴土地增值税税款，税务部门可以根据《税收征收管理法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。

八、办理项目登记是预征土地增值税的前提

房地产企业纳税人办理土地增值税预征申报之前，先要到税务机关办理土地增值税项目登记，否则无法办理土地增值税预征申报。

纳税人需要向主管税务机关提供所开发项目的《土地出让合同》《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售情况等情况。

主管税务机关根据纳税人提供的资料经调查核实确定后，将项目确定情况书面告知。（土地增值税项目登记表见附件）

九、土地增值税预征优惠政策

1、经济适用房不予征土地增值税

《房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》（内地税字[2005]116号）第四条除经济适用住房不实行预征外，对其他各类商品房，均应按本通知规定实行预征。经济适用住房是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。经济适用住房须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管部门税务部门审核后确认。

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定：“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”

2、自2023年1月1日起，对房地产开发企业按照政策规定销售保障性住房和棚户区改造安置住房取得的收入暂不预征土地增值税，项目竣工结算后进行清算。

根据《关于保障性住房和棚户区改造安置住房暂不预征土地增值税的公告》（内蒙古自治区地方税务局公告2023年第5号）

保障性住房包括各级人民政府或指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品住房等具有保障性质的各类住房。

棚户区是指简易结构房屋较多，建筑密度较大，房屋使用年限较长，使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目。改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

十、纳税地点

土地增值税由房地产开发企业向其所转让房地产所在的主管地税机关申报缴纳。

十一、土地增值税预缴的期限

纳税人应在主管地税机关规定的缴纳“销售不动产营业税”的纳税期限内，同时申报缴纳土地增值税，并如实填报《土地增值税申报表》，携带有关资料到主管地税征收机关办理土地增值税申报预缴手续，按规定预缴土地增值税。（现在纳税人在缴纳增值税的同时缴纳土地增值税）

十二、纳税人开发多个项目应按照项目做好《土地增值税项目登记》，按项目分别申报预缴的土地增值税，以保证土地增值税清算退税金额准确无误。

第四部分、房地产开发企业企业所得税预缴

1、未完工开发产品预计计税毛利额的确认

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

（2）、房地产企业未完工开发产品预计计税毛利率

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局（按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.

《内蒙古自治区地方税务局、内蒙古自治区国家税务局关于调整房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》（内蒙古自治区地方税务局内蒙古自治区国家税务局公告2023年第5号）一、开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为8%；二、除经济适用房、限价房和危改房外的其他开发项目，计税毛利率如下：开发项目位于红山区、松山区、元宝山区、以及新城区管理委员会规划范围内的，计税毛利率为16%；开发项目位于其他地区的，计税毛利率为12%。

本公告自2023年8月1日起施行。本公告施行之日前房地产开发经营企业已销售的未完工开发产品计税毛利率仍按原规定执行。

3、未完工开发产品计税收入范围

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

企业收取诚意金、订金、保证金、wip等款项，尚未取得预售许可证，无法签订《预售合同》或《销售合同》，因此，对企业通过诚意金等名义收取的款项，无须预缴企业所得税。

4、预售收入为不含税的收入的依据

依据《关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(a类，2023年版)〉的公告》(国家税务总局公告2023年第63号)文件精神(自2023年12月29号废止)，在企业所得税尚未出台营改增后销售未完工产品收入确认方法的情形下，“销售未完工产品的收入”应当参照会计收入确认方法确认。

根据《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)规定，会计收入按增值税适用税率(一般计税)或征收率(简易计税)进行价税分离。故房地产企业预售商品的所得税收入，应当按适用税率(或征收率)进行价税分离。

一般计税方法情况下计税收入=含税收入/（1+11%或10%或9%的适用税率）

简易计税方法下计税收入=含税收入/（1+5%的征收率）

5、预缴企业所得税计算

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)》第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

《国家税务总局关于加强企业所得税预缴工作的通知》（国税函[2009]34号）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴;按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。为确保税款足额及时入库，各级税务机关对纳入当地重点税源管理的企业，原则上应按照实际利润额预缴方法征收企业所得税。三、各级税务机关要处理好企业所得税预缴和汇算清缴税款入库的关系，原则上各地企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税入库税款(预缴数+汇算清缴数)应不少于70%。

月或（季）应纳税所得额=会计利润+（房地产公司销售收入*预计计税毛利率）-税法尚未弥补的亏损月或（季）应纳税企业所得税税额=【会计利润+（房地产公司销售收入*预计计税毛利率）-税法尚未弥补的亏损】*25%

6、房地产开发企业月（季）特定业务应纳税所得额纳税申报表的变化

按照原填报口径，房地产开发企业未完工产品预售收入结转完工产品收入后，计算的会计利润在预缴申报时要先全额纳税，其已按预计毛利计算预缴的税款，只能在年度汇算清缴时抵减，预缴申报时不得作纳税调整。

根据《国家税务总局关于修订2023年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）新填报口径：“特定业务计算的应纳税所得额”填报口径调整为：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。

本次调整后，取消了预计毛利额只能在年度汇缴时才能调整的规定，同时“特定业务计算的应纳税所得额”填报数据不再强调不得小于本年上期申报金额。

新填报口径意味着，房地产开发企业未完工产品预售收入结转完工产品收入后，可以按照实际利润在预缴时对预计毛利额进行纳税调整。

7、按季度或按月预缴企业所得税时，预缴的城建税、教育费附加、地方教育附加、预缴的土地增值税是否可以扣除？

根据《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类，2023年版）〉等报表的公告》（国家税务总局公告2023年第26号）中

《a200000〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表（a类）〉填报说明》规定内容：

《a200000表中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类）》并没有给出计算过程，是不是可以扣除销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额，按规定不允许在预征企业所得税时扣除，但企业所得税年度汇算清缴时可以扣除。

注意1：预收房款不符合收入确认条件，按照预收款预缴增值税计算的税金及附加、土地增值税，不计入当年的税金及附加科目，要暂时保留在应交税费科目。所以会计核算中未将应交税费计入当期损益的金额，在此栏填报。

注意2：如果会计核算中将应交税费已结转到税金及附加科目，计入当期损益，则本行不填报，否则会造成税金的重复扣除。

8、对尚未足额预缴企业所得税是否定性为偷税

《国家税务总局关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函》（国税函发[1996]8号）：广东省税收财务大检查办公室:你办《关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的请示》(粤税财检[1995]422号)收悉，经研究，答复如下:

企业所得税是采取“按年计算，分期预缴，年终汇算清缴”的办法征收的，预缴是为了保证税款均衡入库的一种手段。

企业的收入和费用列支要到企业的一个会计年度结束后才能准确计算出来，平时在预缴中无论是采用按纳税期限的实际数预缴，还是按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，或者按其他方法预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。

因此，企业在预缴中少缴的税款不应作为偷税处理。

9、对未足额预缴的企业所得税加收滞纳金的规定

根据《国家税务总局关于加强企业所得税预缴工作的通知》（国税函〔2009〕34号）第四条规定：“各级税务机关要进一步加大监督管理力度。对未按规定申报预缴企业所得税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处理。”

《税收征收管理法》第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”因此，未按规定预缴季度所得税，有滞纳金。

10、企业所得税预缴方式需要行政审批

纳税人根据情况自行选择：“按照上一纳税年度应纳税所得额平均额预缴”和“按照税务机关确定的其他方法预缴”两种预缴企业所得税的方式属于税务行政许可事项，纳税人需要履行行政许可相关程序。

11、未预缴企业所得税是否给予处罚

12、纳税地点

除税收法律、行政法规另有规定外，居民企业以企业登记注册地为纳税地点。

13、纳税期限

企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。

14、预交所得税的账务处理

预提所得税时：

借：所得税费用——当期所得税

贷：应交税费——应交所得税

注：由于预收账款已经按照预计毛利率计算缴纳了企业所得税，所以负债计税基础（负债计税基础=负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按照税法规定可予抵扣的金额）是0，账面价值大于计税基础，应该确认递延所得税资产。

待结转收入时，相应地将递延所得税资产转入所得税费用—递延所得税：

借：所得税费用—递延所得税

贷：递延所得税资产

15、小微企业企业所得税税收优惠政策

（1）.小微企业认定标准

（2）小微企业应纳税所得额的计算

自2023年1月1日至2023年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

小型微利企业无论按查账征收方式或核定征收方式缴纳企业所得税，均可享受上述优惠政=

根据《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第2号）

（3）、内蒙古自治区党委、人民政府对小微企业企业所得税的更大优惠

从2023年1月1日到2023年12月31日，执行以下税收政策：年应纳税所得额低于100万元（含100万元）的小型微利企业免征企业所得税地方分享部分。（内蒙古自治区党委自治区人民政府印发《关于促进民营经济高质量发展若干措施》的通知）

【第3篇】房地产开发企业涉及的税费

1.扩大规模收到资金投入

借：银行存款

贷：实收资本

贷：资本公积-资本溢价

2.差率费

借：其他应收款-某某

贷：库存现金

3.报销差率费

借：管理费用

借：银行存款

贷：其他应收款-某某

4.取得土地使用权（契税）

借：无形资产-土地出让金

贷：银行存款

借：管理费用

贷：应交税费-应交印花税

5.摊销土地使用权

借：管理费用

贷：累计摊销

6.收到临时工上交的押金

借：库存现金/银行存款

贷：其他应付款-某某

7.为了缓解资金压力，贷款评估费

借：开发成本-发开间接费用-利息支出

贷：银行存款

8.贷款

借：银行存款

贷：短期借款

9.租用办公楼

借：长期待摊费用

贷：银行存款

10购买石灰

借：原材料

贷：银行存款

借：开发成本-契税

借：开发成本-耕地占用税

借：管理费用-印花税

借：开发成本-土地出让金

贷：银行存款

10.签发现金支票

借：库存现金

贷：银行存款

11.竣工完工

借：开发产品

贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

贷：发开成本-前期工程费

贷：开发成本-基础设施费

贷：开发成本-建筑安装工程费

贷：开发成本-公共配套设施费

贷：开发成本-开发间接费已

贷：开发成本-利息支出

12.销售开发产品

借；银行存款

贷：主营业务收入

借：主营业务成本

贷：开发产品

13.收到客户维修费用，办证费用

借：银行存款

贷：其他应付款

14向建筑方支付工程款

借：合同结算

贷：应付账款

借:应付账款

贷：银行存款

15.支付残保金

借：管理费用/销售费用

贷：银行存款

16.取得土地开发成大楼出租（按占地面积分配）

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿

贷：无形资产-土地使用权

17.分配契税（按占地面积分配）

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

贷：无形资产-土地使用权-契税

18分配印花税

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

贷：管理费用-印花税

19.支付工资

.......

20.结转成本

【第4篇】营改增房地产开发税费

房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处

自财税2023年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。

“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。

适用简易计税方法

案例：a公司为房地产开发企业，a公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。2023年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。(以下涉及单位均为“万元”)问：做出a公司2023年5月—9月相关会计分录?案例解析：2023年5月收到预收款：借：银行存款 42贷：预收账款 422023年6月预缴税款：借：应交税费—— —未交增值税1.2贷：银行存款 1.2预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据：税总2023年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

2023年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63预收账款 42贷：主营业务收入 100应交税费—— —未交增值税52023年9月申报缴税借：应交税费—— —未交增值税3.8贷：银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8

文件依据：税总2023年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

适用一般计税方法

案例：甲公司为房地产开发企业，机构所在地位于经开区，开发的佳和林苑小区项目位于高新区。2023年5月“营改增”后，甲公司在主管国税机关登记为一般纳税人，甲公司财务人员经过测算，预计该项目形成的成本费用支出能够取得足够的增值税进项发票进行抵扣，故对该项目选择了一般计税方法。

甲公司为开发佳和林苑小区项目，取得土地10万平方米，支付土地出让金25000万元，并取得合规票据。佳和林苑小区可售面积44万平方米。为开发此小区，甲公司发生如下业务：1.2023年5月，购进a办公楼一栋，用于办公。甲公司将a办公楼计入固定资产核算，取得增值税专用发票上注明价款100万元，税额11万元。款项已经通过银行付讫。

2.2023年6月，购进用于佳和林苑小区项目的钢材200万元，进项税额34万元，款项尚未支付。

3.2023年10月，为了满足职工住宿的需要，甲公司决定将a办公楼整体用于职工宿舍，假设a办公楼净值为95万元。

4.2023年11月，佳和林苑小区项目尚未完工，取得预售楼盘款1110万元，对应的建筑面积0.4884万平方米。

5.2023年12月，将11月预售的楼盘款1110万元，给业主开具了增值税发票。

问：做出甲公司2023年5月至12月相关会计分录案例解析：2023年5月购入办公楼：借：固定资产 100应交税费—— —应交增值税(进项税额) 6.6应交税费—— —待抵扣进项税额4.4贷：银行存款 111文件依据：税总2023年第15号公告中第二条规定，增值税一般纳税人2023年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2023年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

2023年6月购进钢材：借：原材料 200应交税费—— —应交增值税(进项税额) 34贷：应付账款 2342023年10月将办公楼用于职工宿舍：借：固定资产 6.6贷：应交税费—— —应交增值税(进项税额转出) 6.6借：应交税费—— —应交增值税(进项税额) 3.85贷：应交税费—— —待抵扣进项税额 3.85

借：固定资产 3.85贷：应交税费—— —应交增值税(进项税额转出) 3.85文件依据：税总2023年第15号公告中第七条规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

不动产净值率=(95÷100)×100%=95% 不得抵扣的进项税额=(6.+4.4)×95% =10.45

若不得抵扣的进项税额(10.45)大于该不动产已抵扣进项税额的(6.6)，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额(6.6)从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额(10.45-6.6=3.85)。

2023年11月预收房屋销售款：借：银行存款 1110贷：预收账款 1110文件依据：税总2023年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

预缴税款:[1110÷(1+11%)]×3%=30，甲公司在次月申报期之内，按照3%预征率，向项目所在地高新区国税局预缴税款。

借：应交税费—— —未交增值税30贷：银行存款 302023年12月向客户开具增值税发票：借：预收账款 110贷：应交税费—— —应交增值税(销项税额) 110预售房屋对应的土地价款税额：借：应交税费—— —应缴增值税(营改增抵减的销项税额) 27.50贷：营业外收入 27.50允许扣除的土地价款(0.4884÷44)× 25000=277.50

土地价款所对应的税额：277.50÷ (1+11%)×11%=27.50

文件依据：税总2023年第18号公告中第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)同时，第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款2023年12月应纳增值税：借：应交税费—— —应交增值税(转出未交增值税) 48.50贷：应交税费—— —未交增值税48.5012月应纳增值税=销项税额-营改增抵减的销项税额-进项税额+进项税额转出

=110-27.50-(6.6+34+3.85)+(6.6+3.85)=48.50

申报缴纳的税款：借：应交税费—— —未交增值税18.50贷：银行存款 18.50申报缴纳的税款=应纳增值税-预缴税款=48.50-30=18.50，按照财税〔2016〕36号附件2第一条第(十)款项规定，向公司机构所在地经开区国税局纳税申报

【第5篇】房地产开发企业税费预缴

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尽管2018版企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类）已经做了较多的调整和完善，但还是难免存在有争议的地方。房地产开发企业销售未完工产品，在取得预售收入时，除了预缴企业所得税，还需要预缴增值税，继而城建税和教育附加，以及预缴土地增值税，那么，对于房企取得房地产预售收入，按照预计毛利率进行企业所得税预缴时，能不能扣除其实际缴纳的未在会计上计入损益的税金及附加以及土地增值税呢？

对于这个问题，全国各地的税务机关有着不同的看法，有的认为可以扣，有的则认为不能扣除。

而按照最新的2017版企业所得税年度申报表（a类）中的a105010申报表（如图1）和填报说明中的说明，房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额是可以扣除的。

于是问题就产生了，这是只从年度所得税汇算清缴的年报的角度来说的？还是说我们的预缴申报表也可以同样这么操作？

带着疑惑，笔者又去仔细看了一下2018版的企业所得税预缴申报表（a类），如下图（图2）：

可以发现，确实没能在表中找到能填扣除“房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额”的项目。

换句话说，如果房企的财务人员只是按目前预缴申报表的现有格式和填报规则填列的话，那房企可能就会出现预缴企业所得税大于年度汇算清缴金额的情况，前期就会产生较多的税款资金沉淀，后期也会面临退税问题。很显然，这里和年报的填报口径就是不一致的。

问题来了

让房企多交税，房企肯定也不愿意，因此实务中，房企取得预售收入时，也都想在预缴所得税当期就扣除相应的实际发生的税金及附加、土地增值税，理由就是年报中规定可以扣除相关的项目，预缴应和年报保持相同的填报口径，预缴时也应当能扣除相关项目。但让房地产财务困惑的问题就来了，在预缴申报表里扣除这些项目又该如何操作呢？

方案一

于是我们有的房地产财务就想到了直接把预售收入当期预缴的税金及附加（城建税和教育费加）、土地增值税计入到当期损益中，而填年报a105010时第25栏就不再填写相关数据了。理由是城建教育附加、土地增值税的法定预缴的纳税义务已经发生，就应当确认为当期费用，计入利润总额中，这样的话，这部分预缴的税费虽然不能在预计毛利额中直接扣除，但是可以计入预缴申报表利润总额中扣除，也同样可以达到企业当期少交企业所得税的效果。

但笔者认为，这样操作可能真的只是出于当期能少交税的想法，如果和所得税汇算清缴以及年报结合起来综合考虑，似乎这种做法又背离了2017新版预缴所得税申报表（a类）设计的初衷，2017版年度申报表（a类）的总体设计思路是根据企业会计准则来的，按上面这种处理，可能也会违背收入成本配比原则，同时不对未完工产品和完工产品加以严格区分，也会严重降低会计信息核算的质量要求，税局也不一定会认可。

因此，这种做法可能在核算和税收方面都存在一定的风险。

方案二

当然实务中还有另外一种普遍的做法，再目前现有的预缴申报表版本下，认为预缴申报表（a类）中第4行特定业务计算的应纳税所得额应该按净额填列。有的地方的税务局也曾明确发文，预缴企业所得税时，特定业务计算的应纳税所得额，该行次填写的应纳税所得额为预售毛利额减除税金及附加后的金额。（如下图图1）

不难发现，这种观点其实也比较符合会计处理的原则，由于是预售，房企销售的是未完工开发产品，按新收入准则，由于房屋还没有交付，商品控制权也还没有发生转移，会计上就不会确认收入，同时按照收入成本配比原则，预缴的城建税和教育附加，以及预缴的土地增值税也就不能直接计入税金及附加计算当期损益，因此预缴的这部分实际发生的税金及附加和土地增值税也就自然不会出现在季报的利润总额中，所以第4行特定业务计算的应纳税所得额只能按净额填列。很显然，在这种观点和处理方式下，即统一了预缴报表和年报的填报口径，企业当期也可以少交企业所得税。

当然，这样操作也有个前提，那就是当地的税务机关明确可以在预缴报表中第4行可以按净额填列，出于谨慎考虑，如果当地没有税务机关还没有发布相关的规定，还是事先与当地税务机关和专管员做好沟通，如果可行，还应做好相应的预交税费的备查台账，以方便后期核对结转。

笔者意见：

笔者相对也比较认同第二种处理方式，房企取得预售收入时，在对预缴的实际发生的税金及附加、土地增值税进行会计处理时，应先计入应交税费-预缴xx税，待未完工产品完工销售真正实现时，再按对应销售比例结转到税金及附加，最终再通过汇算清缴的年报去调整这部分的差异。

同时，以后的预缴申报表调整优化时，如果能直接统一这个扣除填报口径，或是明确在预交申报表中明确可以以扣除后的净额填报，或是直接在预缴申报表中第4行下方也直接添加一行“实际发生的税金及附加、土地增值税”，那就更完美了。

来源：樊樊的财税笔记

【第6篇】房地产开发项目税费

干货。再发。

一、房地产开发商都需要缴纳哪些税

1.契税

建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。

2.营业税

自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。

3.城市维护建设税和教育费附加

在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。

4.城镇土地使用税

房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额

土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

5.房产税

以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。

应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％

房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

6.车船使用税

以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。

7.土地增值税

以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。

计算公式：

土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额

应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率

土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目有：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免纳土地增值税。

纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

8.印花税

书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。

9.企业所得税

应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率

税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

10.个人所得税

个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。

应纳税额＝（全年收入总额－成本费用以及损失）×适用税率－速算扣除数

个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。

二、地产开发前期费用明细

1.征地、拆迁阶段

地形勘测费；征用土地补偿费；附着物补偿费（拆迁补偿费）；林地补偿费；森林植被恢复费；林地同意使用砍伐费；使用林地评估费；耕地占用税；耕地开垦费；新菜地、鱼塘开发建设基金；村民社保基金；征地管理费；征地查勘测量费；拆迁管理费；临迁补助费；城市增容费；房地产开发阶段；土地手续阶段；用地预审附图费；土地勘测费；摘牌交易服务费；土地使用权出让金（地价）；土地使用权出让合同契税；土地闲置费；地质灾害评估费；购买地形图费；套图费用。

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2.总规阶段

交通评估费；调规可行性研究费；公示公证费；公示牌制作费；专业报建；环境评价咨询费；人防易地建设费；规划报建；放线测量费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；市政设施配套费；设计、施工、监理招投标；招投标评标费；场地使用费；交易服务费；初步设计审查；审查费用；专家费；会议费；施工许可证；施工图审查费；工程定额编制费；质监费；安监费；劳保金；散装水泥基金；印花税；新型墙体材料基金；农民工社会工商保险；预售证；门牌号码制作费；邮箱制作费；楼盘名、路名登报费；制作路牌费；面积测绘费；规划验收阶段；验线费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；公示费（含公证费、公示牌制作费）；违章处罚；大确权；房屋测绘费；确权查册费；补交出让金；房地产销售交易阶段；印花税；缴交税费；房地产交易手续费；其他费用；

工商注册费；工商年检费；

三、房地产开发项目成本费用组成

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。

（一）开发成本

共有八项：

1.土地使用权出让金

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征用及拆迁安置补偿费

（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3.前期工程费

前期工程费主要包括：

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4.建安工程费

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5.基础设施费

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6.公共配套设施费

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7.不可预见费

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8.开发期间税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。

（二）开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1.管理费用

可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。