经营租赁和融资租赁（8个范本）

发布时间：2024-03-09 16:06:04 查看人数：44

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【导语】本文根据实用程度整理了8篇优质的经营租赁公司运营相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是经营租赁和融资租赁范本，希望您能喜欢。

经营租赁和融资租赁

【第1篇】经营租赁和融资租赁

最近几年通过公众号等自媒体平台发表一些汽车融资租赁及相关领域的一些文章，吸引了很多朋友交流沟通，大多数时候交流都能够互相学习到一些专业知识和经验，但是也有些朋友连基本的概念都搞不清楚就来所谓“交流”，其实更多的是抬杠。

不同的业务模式的基础逻辑、法律法规、商业模式等等都是有着巨大差异的，如果把不同的业务模式混为一谈，就会出现啼笑皆非的局面。

这就好像，几个专业人员探讨天鹅的飞行高度到底能7000米还是8000米，结果一个人跳出一个人说我家大鹅的飞行高度只有5米，这是因为某些人把大鹅和天鹅混为一谈了。

这样的人根本不是在交流沟通，而是在抬杠。

一些抬杠的人，非要把汽车贷款的观念作为标准来讨论汽车融资租赁，还抬杠的理直气壮，真的是让人很无奈。

为了尽量避免抬杠现象出现，今天就用两张图片，把经营租赁、融资租赁、金融租赁、汽车消费贷款、汽车抵押贷款等五种业务的区别和联系一次性写清楚，以供参考！制表时间仓促，如有不足，还请留言指点，欢迎交流沟通！

一、五种业务的联系

二、五种业务的区别

【第2篇】经营租赁与融资租赁的会计处理

【问：】经营租赁中出租人发生的初始直接费用以及融资租赁中承租人发生的融资费用应当如何处理？

出租人对经营租赁提供激励措施的，如提供免租期或承担承租人的某些费用等，承租人和出租人应当如何处理？

企业（建造承包商）为订立建造合同发生的相关费用如何处理？

答：

（一）经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益；

金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。

讲解：

在2023年12月新颁布的《租赁》会计准则第四十六条规定：“出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。”

可见，最新的租赁准则，对经营租赁中出租人发生的初始直接费用的处理，充分体现了会计上的配比性原则。

承租人在融资租赁中发生的融资费用应予资本化或是费用化，应按《企业会计准则第17号——借款费用》处理，并按《企业会计准则第21号——租赁》进行计量。

原旧借款费用准则规定不适用于与融资租赁有关的融资费用，该条解释拓宽了新借款费用适用范围。

由于未确认融资费用摊销形成的利息支出本质上属于借款费用，因此其资本化／费用化也遵循借款费用准则的一般规定。该条解释解决的就是这个问题。

根据该条解释的要求，我们需要明确两个问题，一是融资费用的计量问题，二是融资费用的承担归属问题。

例1

甲公司2023年12月31日融资租赁的方式租入一项固定资产，并在2023年6月30日达到预定可使用状态。

2023年12月31日，按照租赁准则的计算，确认的融资费用10万元。

这10万元的融资费用，再按照借款费用准则计算，其中5万元需要资本化，5万元需要费用化。

（二）出租人对经营租赁提供激励措施的，出租人与承租人应当分别下列情况进行处理：

1.出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用；

出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。

在2023年12月新颁布的《租赁》会计准则中，已取消了承租人关于经营租赁的规定，将承租人会计处理由双重模型改为单一模型。

即承租人除了短期租赁和低价值租赁以外，采用与融资租赁会计处理类似的单一模型。

而出租人总体上继承了原租赁准则中有关出租人的会计处理规定。

例2

乙公司2023年1月1日以经营租赁方式租出一项固定资产，租期三年，租金总额为12万元。

2023年免收租金，2018和2019两年每年租金6万元。

本例中虽然2023年免收租金，甲公司应当将12万元租金在三年内分摊。

假设按照直线法计算，三年每年需要确认租金收入4万元。

2.出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配；

承租人应将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。

讲解：按照最新的租赁准则，这段规定的是关于经营租赁，我们主要考虑出租人的会计处理。出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，相当于租金收入的减少。

（三）企业（建造承包商）为订立合同发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计量且合同很可能订立的，应当予以归集，待取得合同时计入合同成本；

未满足上述条件的，应当计入当期损益。

建造承包商与客户在进行商务谈判时，有可能签订一项合同，也有可能达不成一致意见，商谈的结果具有不确定性。

该条解释要求费用能够单独区分和可靠计量且合同很可能订立的，应当予以归集，待取得合同时计入合同成本，否则计入当期损益。

不过，2023年新颁布的《企业会计准则第14号——收入》将收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型。

该准则第二十八条规定：企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。

所以，相关业务还应当以最新颁布的准则要求进行处理。

【第3篇】设备融资租赁与经营租赁的主要不同点是

裁判要旨：

租赁物客观存在且所有权由出卖人转移给出租人系融资租赁合同区别于借款合同的重要特征。作为所有权的标的物,租赁物应当客观存在,并且为特定物。没有确定的、客观存在的租赁物,亦无租赁物的所有权转移,仅有资金的融通,不构成融资租赁合同关系。

【第4篇】经营租赁融资租赁

①是什么

1.以租代售

生产商作为出租人的融资租赁＝以租代售

2.孰低确认收入

主营业务收入＝租赁资产公允价值和租赁收款额现值孰低。

3.扣除余值结转成本

主营业务成本＝租赁资产账面价值-未担保余值的现值

4.解释

收入低于租赁收款额现值，成本低于租赁资产账面价值，原因都是存在余值。即使用寿命10年，租8年，还有2年余值必须倒挤出来。

5.取得融资租赁发生成本

与其他融资租赁出租人不同，生产商作为出租人取得融资租赁发生成本，不属于初始直接费用，而是计入当期损益。

～

②怎么做

1.确认收入结转成本

借：应收融资租赁款-租赁收款额

贷：应收融资租赁款-未实现融资收益

主营业务收入

借：主营业务成本

贷：库存商品

2.取得融资租赁发生成本

借：销售费用

贷：银行存款

3.摊销

借：银行存款

贷：应收融资租赁款-租赁收款额

借：应收融资租赁款-未实现融资收益

贷：租赁收入

～

③对比收入重大融资成分

主营业务收入＝现销价格＝假定客户取得控制权时以现金支付的金额（没有扣除余值的步骤）

借：长期应收款

贷：未实现融资收益

主营业务收入

借：主营业务成本

贷：库存商品

【第5篇】经营租赁变成融资租赁

变化摘要

1.取消承租人经营租赁和融资租赁的分类，要求对所有租赁（短期租赁和低价值资产租赁除外）确认使用权资产和租赁负债。

2.在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业自2023年1月1日起实施，以避免出现境内外报表会计准则适用差异。

其他执行企业会计准则的企业（包括a股上市公司）自2023年1月1日起实施，以为其留出充足准备时间，总结借鉴境外上市企业执行新租赁准则的经验，确保准则实施质量。

财政部会计司有关负责人就新租赁准则发布实施答记者问

2023年12月14日来源：会计司

2023年12月7日，财政部修订发布了《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称“新租赁准则”），这是进一步完善我国企业会计准则体系，保持与国际财务报告准则持续全面趋同的重要成果。为便于各方面了解掌握新租赁准则，财政部会计司有关负责人就相关问题回答了记者提问。

问：修订完善租赁准则的背景？

答：2006年2月，财政部发布《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称“原租赁准则”），对企业发生的租赁业务的确认、计量和相关信息的列报进行了规范，发挥了积极作用。然而，随着市场经济的日益发展和租赁交易的日趋复杂，承租人会计处理相关问题逐步显现。原租赁准则下，承租人和出租人在租赁开始日，应当根据与资产所有权有关的全部风险和报酬是否转移，将租赁分为融资租赁和经营租赁。对于融资租赁，承租人在资产负债表中确认租入资产和相关负债；对于经营租赁，承租人在资产负债表中不确认其取得的资产使用权和租金支付义务。由此导致承租人财务报表未全面反映因租赁交易取得的权利和承担的义务，也为实务中构建交易以符合特定类型租赁提供了动机和机会，降低了财务报表的可比性。

为此，国际会计准则理事会于2023年1月修订发布了《国际财务报告准则第16号——租赁》（以下简称“国际租赁准则”），自2023年1月1日起实施，其核心变化是取消了承租人关于融资租赁与经营租赁的分类，要求承租人对所有租赁（选择简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外）确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。

在此背景下，为进一步规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，同时保持我国企业会计准则与国际财务报告准则持续全面趋同，我们借鉴国际租赁准则，并结合我国实际，修订形成了新租赁准则。

问：租赁准则的修订完善过程？

答：在国际租赁准则修订过程中，我们及时成立了项目组，跟进研究国际租赁准则修订进程和变化，并结合我国实务积极反馈意见和建议。国际租赁准则发布后，我们即启动了我国租赁准则修订项目，先后开展了以下工作：

一是全面研究我国新形势下修订租赁会计准则的需要和预计修订的主要内容，并组织翻译了《国际财务报告准则第16号——租赁》；

二是在充分听取国内部分承租人、出租人、会计师事务所以及学术界代表意见的基础上，结合我国实际起草了修订初稿，并就修订初稿采取多种方式内部征求意见和开展研讨；

三是在汇总整理和深入分析各方面意见的基础上，形成征求意见稿，于2023年1月印发《企业会计准则第21号——租赁（修订）（征求意见稿）》，公开征求意见；

四是通过与准则咨询专家、相关企业和专业机构深入探讨、与有关监管部门座谈沟通、实地调研等方式认真分析研究收到的反馈意见，在此基础上，对征求意见稿作了进一步修改完善，履行财政部审核批准程序后，形成终稿，于2023年12月7日正式发布。

问：租赁准则修订的主要内容？

答：新租赁准则在租赁定义和识别、承租人会计处理方面作了较大修改，出租人会计处理基本延续现有规定。修订的主要内容如下：

（一）完善了租赁的定义，增加了租赁识别、分拆、合并等内容。

新租赁准则将租赁定义为“在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同”，并进一步说明如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。同时，新租赁准则还对包含租赁和非租赁成分的合同如何分拆，以及何种情形下应将多份合同合并为一项租赁合同进行会计处理作了规定。

（二）取消承租人经营租赁和融资租赁的分类，要求对所有租赁（短期租赁和低价值资产租赁除外）确认使用权资产和租赁负债。

新租赁准则下，承租人不再将租赁区分为经营租赁或融资租赁，而是采用统一的会计处理模型，对短期租赁和低价值资产租赁以外的其他所有租赁均确认使用权资产和租赁负债，并分别计提折旧和利息费用。

短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。承租人对于短期租赁和低价值资产租赁可以选择不确认使用权资产和租赁负债，而是采用与现经营租赁相似的方式进行会计处理。

（三）改进承租人后续计量，增加选择权重估和租赁变更情形下的会计处理。

原租赁准则未对租赁期开始日后选择权重估或合同变更等情形下的会计处理作出明确规范，导致实务中多有争议且会计处理不统一。新租赁准则明确规定发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使相应选择权的，承租人应当对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更。企业应视其变更情况将其作为一项单独租赁进行会计处理或重新计量租赁负债。

（四）丰富出租人披露内容，为报表使用者提供更多有用信息。

关于出租人发生的经营租赁，原租赁准则仅要求出租人披露各类租出资产的账面价值。新租赁准则要求出租人增加披露相关租赁收入及未折现租赁收款额等信息。此外，出租人还应当根据理解财务报表的需要，披露有关租赁活动的其他定性和定量信息。

问：修订租赁准则的意义？

答：此次对租赁会计准则的修订完善有以下现实意义：

一是有利于提高会计信息质量，更好满足报表使用者需求。新租赁准则下，承租人会计处理不再区分融资租赁和经营租赁，而是统一采用使用权资产模型，有利于全面反映企业因租赁交易取得的权利和相关义务，提升了报表透明度和可比性。同时，新租赁准则对承租人后续计量的改进和完善，以及承租人、出租人的新披露要求都为报表使用者进行经济决策提供了更为相关和可靠的信息。

二是有利于真实反映企业资产负债情况，防范化解风险。新租赁准则下，原采用经营租赁方式取得的资产及支付义务需在资产负债表中列示，消除了承租人利用经营租赁进行表外融资的机会，可以更为全面真实反映企业资产债务情况。

三是有利于联动企业业务管理与会计管理，推动企业加强风险管理，提高发展质量。新租赁准则下，做好租赁的识别、使用权资产和租赁负债的计量，需要业务部门提供大量信息并加强合同管理。同时，新准则引入的承租人增量借款利率反映了承租人自身信用风险特征，结合原表外债务的显性化，将促使企业重新梳理评估现有业务和债务结构，加强风险管理，提升发展质量。

问：新租赁准则的实施范围和时间是如何安排的？

答：国际租赁准则自2023年1月1日起实施。为兼顾我国市场环境和企业实际情况，在实施范围和实施时间上采取分步到位的办法。具体如下：

（一）在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业自2023年1月1日起实施，以避免出现境内外报表会计准则适用差异。

（二）其他执行企业会计准则的企业（包括a股上市公司）自2023年1月1日起实施，以为其留出充足准备时间，总结借鉴境外上市企业执行新租赁准则的经验，确保准则实施质量。同时，考虑到企业编制合并财务报表实际需要，允许母公司或子公司在境外上市且按照国际财务报告准则或企业会计准则编制其境外财务报表的企业提前实施，但不应早于其同时执行我部2023年3月31日印发的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》和2023年7月5日印发的《企业会计准则第14号——收入》的日期。

此外，鉴于租赁准则新旧变动较大，为帮助相关企业顺利过渡至新租赁准则，新准则提供两种方法：一是允许企业采用追溯调整；二是根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。同时，在第二种方法下提供了多项简化处理安排。

问：财政部门应如何做好新租赁准则的实施指导工作？

答：一是要加强宣传培训。财政部门要采用多种渠道和形式，做好新租赁准则宣传培训，帮助和指导实施企业和会计师事务所掌握新准则的基本内容及主要变化，及时做好新准则实施前的各项准备工作。

二是要加强实施指导。财政部将尽快发布新租赁准则应用指南，为企业实施新租赁准则提供操作性指引。各地财政部门要密切跟踪新准则实施情况，做好监督指导，了解收集新准则实施中遇到的问题并及时反馈。

三是要加强监管协同。财政部门要加强与有关监管部门的沟通协调，确保新租赁准则与有关监管政策的协调一致，努力形成监管合力。

关于修订印发《企业会计准则第21号——租赁》的通知

财会〔2018〕35号

国务院有关部委、有关直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财政局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处，有关中央管理企业：

为了适应社会主义市场经济发展需要，规范租赁的会计处理，提高会计信息质量，根据《企业会计准则——基本准则》，我部对《企业会计准则第21号——租赁》进行了修订，现予印发。有关事项通知如下：

一、在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2023年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2023年1月1日起施行。

二、母公司或子公司在境外上市且按照国际财务报告准则或企业会计准则编制其境外财务报表的企业，可以提前执行本准则，但不应早于其同时执行我部2023年3月31日印发的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》和2023年7月5日印发的《企业会计准则第14号——收入》的日期。

三、执行本准则的企业，不再执行我部于2006年2月15日印发的《财政部关于印发<企业会计准则第1号——存货>等38项具体准则的通知》（财会〔2006〕3号）中的《企业会计准则第21号——租赁》，以及我部于2006年10月30日印发的《财政部关于印发<企业会计准则——应用指南>的通知》（财会〔2006〕18号）中的《〈企业会计准则第21号——租赁〉应用指南》。

执行中有何问题，请及时反馈我部。

附件：企业会计准则第21号——租赁

财政部

2023年12月7日

附件:企业会计准则第21号——租赁.doc

附件：企业会计准则第21号——租赁

第一章总则

第一条为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

第三条本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：

（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

（二）出租人授予的知识产权许可，适用《企业会计准则第14号——收入》。

勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁，承租人承租生物资产，采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同，不适用本准则。

第二章租赁的识别、分拆和合并

第一节租赁的识别

第四条在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

除非合同条款和条件发生变化，企业无需重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

第五条为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。

第六条已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定。但是，即使合同已对资产进行指定，如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产。

同时符合下列条件时，表明供应方拥有资产的实质性替换权：

（一）资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能力；

（二）资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益。

企业难以确定供应方是否拥有对该资产的实质性替换权的，应当视为供应方没有对该资产的实质性替换权。

如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分，则该部分不属于已识别资产，除非其实质上代表该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。

第七条在评估是否有权获得因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益时，企业应当在约定的客户可使用资产的权利范围内考虑其所产生的经济利益。

第八条存在下列情况之一的，可视为客户有权主导对已识别资产在整个使用期间内的使用：

（一）客户有权在整个使用期间主导已识别资产的使用目的和使用方式。

（二）已识别资产的使用目的和使用方式在使用期开始前已预先确定，并且客户有权在整个使用期间自行或主导他人按照其确定的方式运营该资产，或者客户设计了已识别资产并在设计时已预先确定了该资产在整个使用期间的使用目的和使用方式。

第二节租赁的分拆和合并

第九条合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人应当将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人应当将租赁和非租赁部分进行分拆，除非企业适用本准则第十二条的规定进行会计处理，租赁部分应当分别按照本准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。

第十条同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：

（一）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利;

（二）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。

第十一条在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人应当按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价，出租人应当根据《企业会计准则第14号——收入》关于交易价格分摊的规定分摊合同对价。

第十二条为简化处理，承租人可以按照租赁资产的类别选择是否分拆合同包含的租赁和非租赁部分。承租人选择不分拆的，应当将各租赁部分及与其相关的非租赁部分分别合并为租赁，按照本准则进行会计处理。但是，对于按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》应分拆的嵌入衍生工具，承租人不应将其与租赁部分合并进行会计处理。

第十三条企业与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同，在符合下列条件之一时，应当合并为一份合同进行会计处理：

（一）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无法理解其总体商业目的。

（二）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。

（三）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。

第三章承租人的会计处理

第一节确认和初始计量

第十四条在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用本准则第三章第三节进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。

使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期。

第十五条租赁期，是指承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间。

承租人有续租选择权，即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还应当包含续租选择权涵盖的期间。

承租人有终止租赁选择权，即有权选择终止租赁该资产，但合理确定将不会行使该选择权的，租赁期应当包含终止租赁选择权涵盖的期间。

发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使相应选择权的，承租人应当对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。

第十六条使用权资产应当按照成本进行初始计量。该成本包括：

（一）租赁负债的初始计量金额；

（二）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

（三）承租人发生的初始直接费用；

（四）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第1号——存货》。

承租人应当按照《企业会计准则第13号——或有事项》对本条第（四）项所述成本进行确认和计量。

租赁激励，是指出租人为达成租赁向承租人提供的优惠，包括出租人向承租人支付的与租赁有关的款项、出租人为承租人偿付或承担的成本等。

初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发生的成本。

第十七条租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。

在计算租赁付款额的现值时，承租人应当采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率。

租赁内含利率，是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。

承租人增量借款利率，是指承租人在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。

第十八条租赁付款额，是指承租人向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

（一）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

（二）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；

（三）购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；

（四）行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

（五）根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。

实质固定付款额，是指在形式上可能包含变量但实质上无法避免的付款额。

可变租赁付款额，是指承租人为取得在租赁期内使用租赁资产的权利，向出租人支付的因租赁期开始日后的事实或情况发生变化（而非时间推移）而变动的款项。取决于指数或比率的可变租赁付款额包括与消费者价格指数挂钩的款项、与基准利率挂钩的款项和为反映市场租金费率变化而变动的款项等。

第十九条担保余值，是指与出租人无关的一方向出租人提供担保，保证在租赁结束时租赁资产的价值至少为某指定的金额。

未担保余值，是指租赁资产余值中，出租人无法保证能够实现或仅由与出租人有关的一方予以担保的部分。

第二节后续计量

第二十条在租赁期开始日后，承租人应当按照本准则第二十一条、第二十二条、第二十七条及第二十九条的规定，采用成本模式对使用权资产进行后续计量。

第二十一条承租人应当参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。

承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

第二十二条承租人应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

第二十三条承租人应当按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照《企业会计准则第17号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。

该周期性利率，是按照本准则第十七条规定所采用的折现率，或者按照本准则第二十五条、二十六条和二十九条规定所采用的修订后的折现率。

第二十四条未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益。按照《企业会计准则第1号——存货》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。

第二十五条在租赁期开始日后，发生下列情形的，承租人应当重新确定租赁付款额，并按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债：

（一）因依据本准则第十五条第四款规定，续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或者前述选择权的实际行使情况与原评估结果不一致等导致租赁期变化的，应当根据新的租赁期重新确定租赁付款额；

（二）因依据本准则第十五条第四款规定，购买选择权的评估结果发生变化的，应当根据新的评估结果重新确定租赁付款额。

在计算变动后租赁付款额的现值时，承租人应当采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为修订后的折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，应当采用重估日的承租人增量借款利率作为修订后的折现率。

第二十六条在租赁期开始日后，根据担保余值预计的应付金额发生变动，或者因用于确定租赁付款额的指数或比率变动而导致未来租赁付款额发生变动的，承租人应当按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债。在这些情形下，承租人采用的折现率不变；但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率。

第二十七条承租人在根据本准则第二十五条、第二十六条或因实质固定付款额变动重新计量租赁负债时，应当相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，承租人应当将剩余金额计入当期损益。

第二十八条租赁发生变更且同时符合下列条件的，承租人应当将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

（一）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

（二）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。

第二十九条租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，承租人应当按照本准则第九条至第十二条的规定分摊变更后合同的对价，按照本准则第十五条的规定重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

在计算变更后租赁付款额的现值时，承租人应当采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为修订后的折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，应当采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为修订后的折现率。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人应当相应调整使用权资产的账面价值。

第三节短期租赁和低价值资产租赁

第三十条短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁。

包含购买选择权的租赁不属于短期租赁。

第三十一条低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。

低价值资产租赁的判定仅与资产的绝对价值有关，不受承租人规模、性质或其他情况影响。低价值资产租赁还应当符合本准则第十条的规定。

承租人转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

第三十二条对于短期租赁和低价值资产租赁，承租人可以选择不确认使用权资产和租赁负债。

作出该选择的，承租人应当将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。其他系统合理的方法能够更好地反映承租人的受益模式的，承租人应当采用该方法。

第三十三条对于短期租赁，承租人应当按照租赁资产的类别作出本准则第三十二条所述的会计处理选择。

对于低价值资产租赁，承租人可根据每项租赁的具体情况作出本准则第三十二条所述的会计处理选择。

第三十四条按照本准则第三十二条进行简化处理的短期租赁发生租赁变更或者因租赁变更之外的原因导致租赁期发生变化的，承租人应当将其视为一项新租赁进行会计处理。

第四章出租人的会计处理

第一节出租人的租赁分类

第三十五条出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。

租赁开始日，是指租赁合同签署日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。

融资租赁，是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。

经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。

在租赁开始日后，出租人无需对租赁的分类进行重新评估，除非发生租赁变更。租赁资产预计使用寿命、预计余值等会计估计变更或发生承租人违约等情况变化的，出租人不对租赁的分类进行重新评估。

第三十六条一项租赁属于融资租赁还是经营租赁取决于交易的实质，而不是合同的形式。如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人应当将该项租赁分类为融资租赁。

一项租赁存在下列一种或多种情形的，通常分类为融资租赁：

（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。

（三）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。

（四）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。

（五）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

一项租赁存在下列一项或多项迹象的，也可能分类为融资租赁：

（一）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。

（二）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。

（三）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。

第三十七条转租出租人应当基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。

但是，原租赁为短期租赁，且转租出租人应用本准则第三十二条对原租赁进行简化处理的，转租出租人应当将该转租赁分类为经营租赁。

第二节出租人对融资租赁的会计处理

第三十八条在租赁期开始日，出租人应当对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。

出租人对应收融资租赁款进行初始计量时，应当以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。

租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：

（一）承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

（二）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；

（三）购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；

（四）承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

（五）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。

在转租的情况下，若转租的租赁内含利率无法确定，转租出租人可采用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行调整）计量转租投资净额。

第三十九条出租人应当按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期性利率，是按照本准则第三十八条规定所采用的折现率，或者按照本准则第四十四条规定所采用的修订后的折现率。

第四十条出租人应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》和《企业会计准则第23号——金融资产转移》的规定，对应收融资租赁款的终止确认和减值进行会计处理。

出租人将应收融资租赁款或其所在的处置组划分为持有待售类别的，应当按照《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》进行会计处理。

第四十一条出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益。

第四十二条生产商或经销商作为出租人的融资租赁，在租赁期开始日，该出租人应当按照租赁资产公允价值与租赁收款额按市场利率折现的现值两者孰低确认收入，并按照租赁资产账面价值扣除未担保余值的现值后的余额结转销售成本。

生产商或经销商出租人为取得融资租赁发生的成本，应当在租赁期开始日计入当期损益。

第四十三条融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，出租人应当将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

（一）该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

（二）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

第四十四条融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，出租人应当分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

（一）假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，出租人应当自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

（二）假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，出租人应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。

第三节出租人对经营租赁的会计处理

第四十五条在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应当采用该方法。

第四十六条出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

第四十七条对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。

出租人应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。

第四十八条出租人取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，应当在实际发生时计入当期损益。

第四十九条经营租赁发生变更的，出租人应当自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额应当视为新租赁的收款额。

第五章售后租回交易

第五十条承租人和出租人应当按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

第五十一条售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人应当按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；出租人应当根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据本准则对资产出租进行会计处理。

如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者出租人未按市场价格收取租金，则企业应当将销售对价低于市场价格的款项作为预付租金进行会计处理，将高于市场价格的款项作为出租人向承租人提供的额外融资进行会计处理；同时，承租人按照公允价值调整相关销售利得或损失，出租人按市场价格调整租金收入。

在进行上述调整时，企业应当基于以下两者中更易于确定的项目：销售对价的公允价值与资产公允价值之间的差额、租赁合同中付款额的现值与按租赁市价计算的付款额现值之间的差额。

第五十二条售后租回交易中的资产转让不属于销售的，承租人应当继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理；出租人不确认被转让资产，但应当确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

第六章列报

第一节承租人的列报

第五十三条承租人应当在资产负债表中单独列示使用权资产和租赁负债。其中，租赁负债通常分别非流动负债和一年内到期的非流动负债列示。

在利润表中，承租人应当分别列示租赁负债的利息费用与使用权资产的折旧费用。租赁负债的利息费用在财务费用项目列示。

在现金流量表中，偿还租赁负债本金和利息所支付的现金应当计入筹资活动现金流出，支付的按本准则第三十二条简化处理的短期租赁付款额和低价值资产租赁付款额以及未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当计入经营活动现金流出。

第五十四条承租人应当在附注中披露与租赁有关的下列信息：

（一）各类使用权资产的期初余额、本期增加额、期末余额以及累计折旧额和减值金额；

（二）租赁负债的利息费用；

（三）计入当期损益的按本准则第三十二条简化处理的短期租赁费用和低价值资产租赁费用；

（四）未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额；

（五）转租使用权资产取得的收入；

（六）与租赁相关的总现金流出；

（七）售后租回交易产生的相关损益；

（八）其他按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》应当披露的有关租赁负债的信息。

承租人应用本准则第三十二条对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的，应当披露这一事实。

第五十五条承租人应当根据理解财务报表的需要，披露有关租赁活动的其他定性和定量信息。此类信息包括：

（一）租赁活动的性质，如对租赁活动基本情况的描述；

（二）未纳入租赁负债计量的未来潜在现金流出；

（三）租赁导致的限制或承诺；

（四）售后租回交易除第五十四条第（七）项之外的其他信息；

（五）其他相关信息。

第二节出租人的列报

第五十六条出租人应当根据资产的性质，在资产负债表中列示经营租赁资产。

第五十七条出租人应当在附注中披露与融资租赁有关的下列信息：

（一）销售损益、租赁投资净额的融资收益以及与未纳入租赁投资净额的可变租赁付款额相关的收入；

（二）资产负债表日后连续五个会计年度每年将收到的未折现租赁收款额，以及剩余年度将收到的未折现租赁收款额总额；

（三）未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表。

第五十八条出租人应当在附注中披露与经营租赁有关的下列信息：

（一）租赁收入，并单独披露与未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入；

（二）将经营租赁固定资产与出租人持有自用的固定资产分开，并按经营租赁固定资产的类别提供《企业会计准则第4号——固定资产》要求披露的信息；

（三）资产负债表日后连续五个会计年度每年将收到的未折现租赁收款额，以及剩余年度将收到的未折现租赁收款额总额。

第五十九条出租人应当根据理解财务报表的需要，披露有关租赁活动的其他定性和定量信息。此类信息包括：

（一）租赁活动的性质，如对租赁活动基本情况的描述；

（二）对其在租赁资产中保留的权利进行风险管理的情况；

（三）其他相关信息。

第七章衔接规定

第六十条对于首次执行日前已存在的合同，企业在首次执行日可以选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。选择不重新评估的，企业应当在财务报表附注中披露这一事实，并一致应用于前述所有合同。

第六十一条承租人应当选择下列方法之一对租赁进行衔接会计处理，并一致应用于其作为承租人的所有租赁：

（一）按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定采用追溯调整法处理。

（二）根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。采用该方法时，应当按照下列规定进行衔接处理：

1. 对于首次执行日前的融资租赁，承租人在首次执行日应当按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债。

2. 对于首次执行日前的经营租赁，承租人在首次执行日应当根据剩余租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择按照下列两者之一计量使用权资产：

（1）假设自租赁期开始日即采用本准则的账面价值（采用首次执行日的承租人增量借款利率作为折现率）；

（2）与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整。

3. 在首次执行日，承租人应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，对使用权资产进行减值测试并进行相应会计处理。

第六十二条首次执行日前的经营租赁中，租赁资产属于低价值资产且根据本准则第三十二条的规定选择不确认使用权资产和租赁负债的，承租人无需对该经营租赁按照衔接规定进行调整，应当自首次执行日起按照本准则进行会计处理。

第六十三条承租人采用本准则第六十一条第（二）项进行衔接会计处理时，对于首次执行日前的经营租赁，可根据每项租赁采用下列一项或多项简化处理：

1. 将于首次执行日后12个月内完成的租赁，可作为短期租赁处理。

2. 计量租赁负债时，具有相似特征的租赁可采用同一折现率；使用权资产的计量可不包含初始直接费用。

3. 存在续租选择权或终止租赁选择权的，承租人可根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定租赁期，无需对首次执行日前各期间是否合理确定行使续租选择权或终止租赁选择权进行估计。

4. 作为使用权资产减值测试的替代，承租人可根据《企业会计准则第13号——或有事项》评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金额调整使用权资产。

5. 首次执行本准则当年年初之前发生租赁变更的，承租人无需按照本准则第二十八条、第二十九条的规定对租赁变更进行追溯调整，而是根据租赁变更的最终安排，按照本准则进行会计处理。

第六十四条承租人采用本准则第六十三条规定的简化处理方法的，应当在财务报表附注中披露所采用的简化处理方法以及在合理可能的范围内对采用每项简化处理方法的估计影响所作的定性分析。

第六十五条对于首次执行日前划分为经营租赁且在首次执行日后仍存续的转租赁，转租出租人在首次执行日应当基于原租赁和转租赁的剩余合同期限和条款进行重新评估，并按照本准则的规定进行分类。按照本准则重分类为融资租赁的，应当将其作为一项新的融资租赁进行会计处理。

除前款所述情形外，出租人无需对其作为出租人的租赁按照衔接规定进行调整，而应当自首次执行日起按照本准则进行会计处理。

第六十六条对于首次执行日前已存在的售后租回交易，企业在首次执行日不重新评估资产转让是否符合《企业会计准则第14号——收入》作为销售进行会计处理的规定。

对于首次执行日前应当作为销售和融资租赁进行会计处理的售后租回交易，卖方（承租人）应当按照与首次执行日存在的其他融资租赁相同的方法对租回进行会计处理，并继续在租赁期内摊销相关递延收益或损失。

对于首次执行日前应当作为销售和经营租赁进行会计处理的售后租回交易，卖方（承租人）应当按照与首次执行日存在的其他经营租赁相同的方法对租回进行会计处理，并根据首次执行日前计入资产负债表的相关递延收益或损失调整使用权资产。

第六十七条承租人选择按照本准则第六十一条第（二）项规定对租赁进行衔接会计处理的，还应当在首次执行日披露以下信息：

（一）首次执行日计入资产负债表的租赁负债所采用的承租人增量借款利率的加权平均值；

（二）首次执行日前一年度报告期末披露的重大经营租赁的尚未支付的最低租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值，与计入首次执行日资产负债表的租赁负债的差额。

【第6篇】融资租赁生产厂房和经营租赁厂房哪个交税少

这是《万帮会计》为您服务的2001天，愿今天又是美好的一天。

编者按：个人房产租赁会对房主开展缴税，厂房租赁也必须缴税，而且与个人房产租赁状况大不一样。厂房租赁必须交纳什么税，征收率怎样?万帮会计为您详细介绍具体情况。

厂房租赁要交什么税

1、房地产税：

依照房租收益缴纳12%的房地产税(如果税局已依照房地产余值征缴了1.2%的房地产税，则不依照房租收益缴纳12%的房地产税)。

2、大城市维护保养基本建设税及教育附加费：

以具体交纳的增值税税额乘于城建税率(按经营者所在城市不一样可用7%、5%、1%三档征收率)和教育附加费率3%测算交纳。

3、合同印花税：

租用彼此按租用额度的千分之五交纳合同印花税，税额不够1元的，按1元交纳。应纳税所得额在壹角左右，其税额末尾数未满5分的不计较，满5分的按壹角测算，对资产租赁协议要求了较低1元的应纳税所得额起始点，税额超出壹角但不够1元的，按1元缴税。

4、增值税：

按房租收益*5%来缴纳增值税。

厂房租赁缴税征收率多少钱

1、房地产营改增之后不动产租赁的征收率是11%。《国家财政部国税总局有关全方位拉开增值税改征所得税示范点的通告》(税务总局〔2016〕36号)：不动产租赁小规模纳税人(年应缴纳所得税服务项目超过500万余元〈含500万〉)可用]。一般纳税人则可用3%的增值税率。

2、依据个人所得以及实施条例的要求，个人出租房屋获得的房租收益依照“资产租用个人所得”新项目交纳个税，要以出租人为缴税义务人。测算个税时，多次房租收益不超出4000元时，用房租减去还应交纳的增值税、房地产税等别的税金后的账户余额扣减800元花费后，征收率为20%。假如房租收益超出4000元，征收率为20%测算个税。

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【第7篇】融资租赁经营租赁

本篇，我们继续“出租人的会计处理”这一话题，聊一聊融资租赁的那些事。

02 经营租赁vs融资租赁

上一篇文章我们提到过，站在出租人的角度，企业仍然需要对经营租赁与融资租赁进行区分。

那么应该如何进行区分呢？

老规矩，先看看准则咋说的？

一项租赁属于融资租赁还是经营租赁取决于交易的实质，而不是合同的形式。

如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人应当将该项租赁分类为融资租赁。

出租人应当将除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。

简单来说就是先判断是否属于融资租赁，不属于融资租赁的全部归为经营租赁。

接下来，我们看看具体的分类标准：

03 融资租赁的分类标准

一项租赁存在下列一种或多种情形的，通常分类为融资租赁：

1、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

2、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，

此条本质上与上一条相同，在巨大的优惠面前，承租人没有理由不买下这项租赁资产。

故，可以合理确定承租人将行使该选择权。

换句话说就是，在租赁期届满时，租赁资产的所有权将转移给承租人。

3、资产的所有权虽然不转移、但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。

这里的“大部分”一般指租赁期占租赁开始日租赁资产使用寿命的75%以上(含75%)

需要注意这个比例的分母，是租赁期占租赁资产剩余使用寿命的比例，而非租赁期占该项资产全部可使用年限的比例。

理由也很好理解，毕竟过去的时间如黄河之水，奔流到海不复回，以前的期间，你想租也租不到了。

当然了，对于剩余使用寿命也是有一定要求的。

如果租赁资产是旧资产，在租赁前已使用年限超过资产自全新时起算可使用年限的75%以上时。

不能使用这条标准确定租赁的分类。

4、在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。

这里的“几乎相当于”，通常在90%以上。

这一条，其实是最接近融资租赁的判断核心，即一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的。

就是说，出租人所收到的租金基本可以和出售这项资产相当了，出租这项资产基本“回本了”。

5、租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

这一条本质上仍然是第一条的变种

这种情况下，我们可以合理判断这项资产最终的命运，要么就是承租人一直用到“死”，要不然就被承租人给买下了。

04 融资租赁的迹象

一项租赁存在下列一项或多项迹象的，也可能分类为融资租赁：

1、若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。

2、资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。

上述的两条主要想说的是，资产的部分风险与报酬已经转移给了承租人了。

3、承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。

这一条，本质上是“租赁期占租赁资产使用寿命的大部分”的变种。

如果续租选择权行权价远低于市场水平，我们可以合理确定承租人将继续租赁至下一期间。

续租的时间越长，租赁期就越容易达到75%的门槛。

05 总结

与收入准则中关于控制权转移的判断类似，这些情形（5项）和迹象（3项）没有哪一条或几条是决定性的，应当综合考虑各种因素。

唯一不变的核心只有一个，那就是：

租赁实质上到底有没有转移与租赁资产所有权相关的几乎全部风险和报酬

【第8篇】融资租赁跟经营租赁

近期，有几位朋友来和卡神小组咨询融资租赁和经营租赁，这两种租赁方式都是使用资金杠杆，虽然名字上看起来比较相近，但有本质的区别。概念虽然较为复杂，但也不是晦涩难懂。卡神小组今天先不和朋友们说概念，先来说说融资租赁和经营租赁的区别是什么，让我们先来了解下吧。

1、我们先来了解下融资租赁：

融资租赁可以理解为，只要我有这么个设备，我就会有未来稳定的收益，但现在的问题是，我没有足够多的钱来投入购买这个设备，所以未来的收益我也挣不到。如果谁能帮我购买这个设备，我可以在未来一段时间内分期付款。其实这有点像从银行贷款购买设备，然后按期还银行贷款。不同的地方在于，租赁的这些设备产权仍然是归出租方所有，使用权归出承租人所有。说个例子大家对融资租赁就会比较好理解了。

比如一家地方医院，他们每天接诊的人很多，大量病人需要做ct检查，一次检查就是几百块钱收入，但ct机一台上千万，医院没那么多钱买。于是银行就找到一家金融机构谈合作，怎么个合作形式的？医院说，你看我每天都有很多病人要做ct，一台ct机要1500万，我现在拿不出来这么多现金，可只要有这台ct机，明显这是一个包挣不亏的事情，要不然你出钱给我买一台ct机，我租15年，每月付你10万租金，设备的维护、保养什么的也不用你操心，我自己都管了。或者我们分成也行，你看每个ct我收400块钱，我一天差不多有20-30人做ct，做检查的这些费用咱们一人一半。

金融机构一算，我一次性投入1500万，然后每年可以收回120万，这个收益率比一般金融产品要高呀，而且医院经营也没有太大风险，于是金融机构同意了，出资1500万为医院采购了ct机，机器医院用着，钱医院收着，定期分给金融机构钱。

这个事情双赢，金融机构拿到了稳定且投资回报率不低的项目，医院一分钱没投入就拿到了大型设备，可以直接挣钱，空手套白狼。

融资租赁有一个显著的特点是，承租方最终付给出租方的钱，都要多于出租方花出去的钱。还以上面医院的事情为例，医院说你投1500万买个设备，我一个月付你10万，先租半年。这种情况在融资租赁方面是不可能的。你租半年不租了，我的钱刚收回来60万，其他的钱我管谁要去？

所以融资租赁的期限都很长，长到不仅可以分摊设备采购成本，还要有一定的赢利空间。出租方也不会把这个事情看成是设备出租，而是一种有稳定收益的金融产品。

现在很多地方医院的大型设备都是采用这种融资租赁的形式在合作，融资租赁不仅在医院，很多大型设备都是采用这种形式。租赁期满后设备怎么处置双方可以协商，比如承租方可以一次性付一笔钱把产权买过来，也可以退给出租方，重新租赁新设备。

2、我们再来看看经营租赁：

相比融资租赁，经营租赁就要简单多了。我们可以回想一下租房子，房子产权归房东所有，我们只有阶段性的使用权，签一年租房合同，我不租的时候房东还可以把房子租给其他人，房东也不可能从我一个租客身上把投在购买房子上的所有成本都挣回来。房子出点什么问题，房东还要来给维修。

经营租赁和这个比较像，出租方会提前采购一批设备，你临时加大生产需要用到设备，但发现自己采购一个是一次性投入成本高，二是这种增产不是稳定性的，说不定未来一段时间产量还会降回来，自己采购设备不划算。于是就可以选择租设备，比如租个一年半年的。出租方需要为设备的维护、保养等方面负责，如果设备坏了，不能使用了，还得负责给调换。这就是经营租赁。

3、融资租赁和经营租赁同期收益不同

相比来说，经营租赁的租金会更高一些，这也不难理解。出租方需要提前采购设备，前期投入较大。同时还要负责这些设备的存放、维修保养等，这些都需要后期不断投入，另外还要考虑到设备折旧成本，两次出租中间空闲时间的沉默成本等，风险比较大，这些投入和风险都是需要从租金里挣回来的。

融资租赁就不同了，融资租赁只需要前期一次性投资资金，不负责后期任何事情，甚至设备都是由承租方买的，出租方只负责出钱。这种情况下，出租方付出的成本就比较低，所以理论上只要租金回报高于市面上大部分理财产品的回报，融资租赁就可以做。

卡神小组总结：融资租赁和经营租赁是现今较为普遍的投资方法，也是可以让项目提前运作、资金盘活较为常用的两个方式。卡神小组提醒朋友们，全国各自贸区都有融资租赁公司优惠政策，对于想投资融资租赁类公司的朋友们不妨去关注下。相比把钱投资到p2p类的高风险平台，能有实体项目为依托的投资更稳、也更安全。希望这个资料对朋友们有所帮助。