房屋增值税（15个范本）

发布时间：2023-09-15 17:56:05 查看人数：90

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【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的房屋增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是房屋增值税范本，希望您能喜欢。

房屋增值税

【第1篇】房屋增值税

增值税是房产开发过程中很常见的一个税种

1、增值税概念：对销售或者进口货物、提供加工修理配劳务以及应税服的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。

2、计算方式：增值税=当期销项税-当期进项税；

销项税额：是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额。

销项税=不含税销售额*税率；

进项税额：是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务，支付或者负担的增值税税额。

进项税=不含税成本*税率；

3、适用税率：

(1)纳税人销售或者进口货物，除以下第二项、第三项规定外，税率为13%。

(2)纳税人销售或者进口下列货物，税率为9% :粮食、食用植物油、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品、图书、报纸、杂志、饲料、化肥、农药、农机、农膜、农业产品、以及国务院规定的其他货物。

(3)纳税人出口货物，税率为零;但是，国务院另有规定的除外。

(4)纳税人提供加工、修理、修配劳务税率为13%。纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务。

4、增值税预缴：

房地产开发企业中采取预收款方式销售行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

想要知道更多的房地产增值税，具体详见《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2023年第18号

【第2篇】个人出租房屋增值税不含税金额

全面“营改增”后，个人出租房屋收取的租金，涉及较多税种。并且各地具体执行带有一定差异，常常困扰房产出租人。以下详细说明，作为房东需要了解一下，以作参考！

一、增值税

自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。自然人出租非住房（如：商铺、写字楼等）按照5%的征收率计算应纳税额。

出租住房应纳增值税＝含税销售额（租金收入）÷（1+5%）×1.5%；

出租非住房应纳增值税＝含税销售额（租金收入）÷（1+5%）×5%

二、城建税

按照实际缴纳的增值税税额为计税依据，再按照纳税人所在地分为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（不在市区、县城或镇）税率缴纳。

应交城建税=缴纳的增值税额×7%（5%或1%）

三、教育费附加

按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按3%税率计算缴纳。

应交教育费附加=缴纳的增值税额×3%

四、地方教育费附加

按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按2%税率计算缴纳。

应交地方教育费附加=缴纳的增值税额×2%

相关优惠政策：自然人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。同时，免征城建税、教育费附加及地方教育费附加。也就是说，如果个人出租房屋，其年租金收入在120万以内的，以上所涉税种均免征！

五、印花税

个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

六、城镇土地使用税

个人出租住房，免征城镇土地使用税。

七、房产税

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

优惠政策：个人出租非住房，根据省级政府规定可以按6%交纳房产税；对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，在4%优惠税率下，可再享受优惠减征50%即按2%交纳房产税。

应交房产税（住房）＝不含增值税的租金收入×4%*50%

应交房产税（非住房）=不含增值税的租金收入×6%

八、个人所得税

个人出租房产取得收入，属于财产租赁所得，适用比例税率，税率为20%。每次租金收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。（注：以一个月内取得的收入为一次）

优惠政策：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

特别提醒：对于“二房东”的租金收入，应按“现代服务业——租赁服务”税目按租金收入全额征税，支付给房东的租金或其他费用不能扣除，即不能按照差额征税！

以上是，个人出租房产涉税相关规定，希望对您有所帮助！后续税法相关实务处理，请关注头条号或公众订阅号“刘姐税税念”！（原创不易，请勿侵权！）

【第3篇】企业出租房屋免增值税

作者：小晟

近年来受疫情影响，各行各业均面临较为严峻的资金流问题，为帮助企业缓解一定的资金压力，国家相继出台疫情扶植政策，如《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规〔2020〕734号等。那么关于企业租赁房屋减免租金时涉及哪些税费，就是我们今天需要探讨的话题。

涉及税费

1、增值税及附加

根据国家税务总局公告2023年第86号文规定，纳税人出租不动产，租赁合同约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税2023年36号）文规定的视同销售。出租方只需按照实际收取的租金计算缴纳增值税即可。

举个例子：如甲公司（一般纳税人）对其自有房屋于2023年12月份对外出租，在合同中约定租期为2023年1月1日-12月31日，其中前2个月免租，收取全部租金合计为120万元（不含税），则甲公司应于次月按照120万元及适用的税率申报缴纳增值税及相关附加税

注：增值税纳税义务发生时间为：根据财税〔2016〕36号附件1第四十五条第二项规定，提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。若存在预收房租情况，出租方在收到预收款当天，产生纳税义务。

2、房产税

根据财税〔2010〕121号第二条规定，关于出租房产免收租金期间房产税问题，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。依据此项条文，在前2个月免租期间房产税由甲公司承担。

2.1从价计征：房屋原值*（1-扣除比例）*1.2%，扣除比例通常为10%~30%，具有比例依据当地税局执行情况确定。

2.2从租计征：租金收入*12%

2.3纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。甲公司自2023年1月份开始缴纳房产税。

3、印花税

根据印花税暂行条例相关规定：财产租赁合同按租赁金额千分之一缴纳印花税，印花税与免租期没有关系，甲公司应按照120万的租金金额和千分之一的税率缴纳印花税。

4、企业所得税

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。基于以上条文：甲公司在2023年确认收入120万。

相关账务处理

按照权责发生制的要求，出租人应将租金总额在整个租赁期内，按照直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入.相关账务处理如下：

1、收取租金

借：银行存款-130.8万

贷：预收账款-120万

应交税费-应交增值税（销项税额）10.8万

2、每月租金分摊

借：预收账款-10万元

贷：其他业务收入-10万元

注：本文涉及的相关财税政策

1、《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规〔2020〕734号

2、财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知财税〔2010〕121号

3、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号

4、国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2023年第86号

【第4篇】个人出租房屋开增值税专票

房屋属于不动产，出租房屋就是不动产租赁服务，个人出租房屋，当然也是提供了不动产租赁服务。

财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：

不动产租赁服务，按照规定的话，一般计税税率9%，简易计税征收率5%。

正常情况下，一般纳税人采用一般计税办法，适用税率是9%。

如果是采取简易计税就适用5%的征收率，当然这个简易计税主要针对老项目，也就是2023年4月30日之前取得的不动产，而且需要先去主管税务机关备案后方可采用。

小规模纳税人都适用简易计税方法，征收率为5%，注意这里是5%，不是3%，很多人会搞错，当然如果是个体工商户的小规模纳税人出租住房是按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

其他个人出租不动产（不含住房）征收率为5%，住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

从上述政策规定我们可以很清楚的知道，对于自然人出租房屋的增值税问题，其实要分出租的是住房还是非住房。

住房，按照5%的征收率计算应纳税额非住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额

看了，一般政策下，个人出租不管是住房还是非住房，都是需要缴纳增值税的，但是为什么我们都听说个人出租房屋不交增值税呢？

其实这源于一个政策。

国家税务总局公告2023年第4号规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

所以，个人出租房屋，不管是住房还是非住房，只要月租金不超过10万，那么就享受免征增值税政策。

出租房屋当然要给别人开票，自然人没法自行开具发票，只能向税务局申请代开，而且值得注意的是，如果要享受月租金10万以下免增值税的政策，那么只能代开增值税普通发票。

比如，下图这张发票，月租金未超过10万，免征增值税，代开了一张免税普通发票，税务局代开的免税发票，税率栏是***。

如果需要代开增值税专用发票，那么这个增值税是免不了的。道理也很简单，专票是可以抵扣的，如果你这边不交，对方还要抵扣，这肯定是不现实的。

先打住，个人能代开专票吗？？？

基本是不能的，但是出租不动产这个还真可以。

国税发[2004]153号国家税务总局关于印发《税务机关代开增值税专用发票管理办法（试行）》的通知第二条规定本办法所称代开专用发票是指主管税务机关为所辖范围内的增值税纳税人代开专用发票，其他单位和个人不得代开。

而第五条说本办法所称增值税纳税人是指已办理税务登记的小规模纳税人（包括个体经营者）以及国家税务总局确定的其他可予代开增值税专用发票的纳税人。这其实就已经确定了其他个人不得代开增值税专用发票的总体原则。

但是，营改增后，下面三种情况，个人也可以代开专票，我们来看看。

税总函[2016]145号国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知第二条第（四）增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

也就是说其他个人转让、出租不动产，如果购买方或者承租方不是其他个人的，这个时候可以到地税代开增值税专用发票。

国家税务总局公告2023年第45号国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告第三条：接受税务机关委托代征税款的保险企业，向个人保险代理人支付佣金费用后，可代个人保险代理人统一向主管国税机关申请汇总代开增值税普通发票或增值税专用发票。

第七条规定证券经纪人、信用卡和旅游等行业的个人代理人比照上述规定执行。

注意：国地税合并后，都是向税务局申请了，不分国地税了。

所以，如果承租方需要专票，个人是可以去代开的。

个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额。

下面这张代开的增值税专用发票就是这种情况。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%=285.71

你可以看到金额和税额是没有直接匹配关系的，税率栏也是星号。当然，承租方可以按票面的税额进行抵扣。

如果个人出租的非住房，月度未超过10万，但是需要开专票，那就妥妥的就是5%，比如下面这张发票。

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【第5篇】房屋维修增值税税率

翅儿每天接触到学员们的好多问题，总能有所发现：

这不，在遇到好几位同学有类似的困惑之后，知道咱们很多同学一遇到带“修”字的词，就犯迷糊了。

来，跟翅儿一起看看，这个问题你明白吗？

到底是属于销售劳务的“修理修配”？还是属于建筑服务的“修缮”呢？

作为会计，实在会因为税目不同、税率不同，对咱们要交的税也将产生影响，如果不能明确分辨，很可能带来税务风险。

所以今天，就针对这个“修”字，翅儿一次性给大家念叨清楚。

说起“修”，对象包罗万象。

对象是人，有修身养性；对象是物品，有修理修配；对象是建筑物，有修整修缮；等等诸如此类的太多了。

不过咱们不说别的，务必先来搞清楚税法里的“修”都有哪些内容？

来～咱们看《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条提到“修理修配劳务”

而《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二条对《中华人民共和国增值税暂行条例》中第一条修理修配做了解释，说明了所指的对象是货物。

现在咱们从以上两份文件的截图内容就可以明白：为“货物”提供“加工修理修配（简称“销售劳务）”时，要抓住“货物”的本质：

税目：销售劳务*修理修配

税率/征收率：

一般纳税人——13%

小规模纳税人——适用当下增值税优惠政策，开具增值税普通发票免增值税，开具增值税专用发票3%

如果大家实在不好区分，可以简单粗暴的记一下：“修”的是能移动的物体，移动了它也坏不了的物体。这样去理解，有助于加深记忆。

还是来举些例子：比如修车、修电脑、修手机、修冰箱等等，都是能动的货物。这样能理解了哈？

再来看容易混淆的另一个“修”。也是在《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条提到的“销售服务”中隐藏的内容，翅儿带大家一块来看。

我们开启剥洋葱的模式：

《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条提到的“销售服务”在《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号)》文件的附件：

1.营业税改征增值税试点实施办法 ”中有解释：

这个截图呢，是附件中的一部分内容，也就是指建筑服务是销售服务的其中一部分。

这个截图则同样是附件1的内容，其中单独对“修缮服务”做了解释，修缮的对象是“建筑物、构筑物”，本质是什么呀？

税目：建筑服务*修缮服务

税率/征收率：

一般纳税人——9%

小规模纳税人——适用当下增值税优惠政策，开具增值税普通发票免增值税，开具增值税专用发票3%

辅助理解记忆一下，修缮，“修”的是不能动的，移动了它就坏了。

还是举一些例子：如修房顶、修楼梯、修游泳池、修猪圈、修路修桥等等，想象一下，是不是好理解了？

世上无难事只怕有心人，用心去理解，也就通了。

这里呢翅儿只是拿了一位学员的疑问做了解答，针对这个问题，大家思路清晰了吗？

其实在咱们税法知识里面还有不少一字之差，却让咱们财会小伙伴尤其为难的名词。看到这个翅儿这篇之后，希望能帮助启发到你～

【第6篇】个人出租房屋要交增值税吗

涉及以下税种：

1.增值税，适用简易计税，征收率5%，比照小规模月租金不超过15万元，免征增值税。

2.增值税附加税（包括城建税、教育费附加、地方教育费附加）随增值税征收而征收，如果增值税免征，附加税同样免征。

3.印花税，按租赁合同金额，税率0.1%缴纳。

4.房产税，按不含税租金收入，税率12%缴纳；月租金不超过15万元的，按含税租金收入12%税率缴纳。

5.城镇土地使用税，按占地面积*单位税额（单位税额按当地规定）。

6.个人所得税，属财产租赁所得，按应纳税所得额*12%，或者核定征收。应纳税所得额=不含税租金收入-已缴纳的各项税费-实际修缮费用（月限额800元）-法定扣除费用（月租金不超过4000元减除800元，月租金超过4000元减除20%）。

另外，根据今年六税两费减免政策，城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、房产税、城镇土地使用税可享受减半征收。

【第7篇】个人出租房屋的增值税

增值税涉及面比较广，小编在共享会计师“悬赏提问”栏目找了4个与增值税相关联的问答，分别涉及进项税、设备调拨、技术服务费和住房租赁等相关内容，供大家参考借鉴。更多财税知识请关注共享会计师查阅。

471. 这个月进项税大于销项税，这个会计分录和结转分录怎么写？

中级会计师、税务师刘炳颖回答道:

本月进项税额大于销项税额，月末是不需要进行账务处理的。

有留抵税额，本月多交的增值税会计处理：

借：应交税金-未交增值税

贷：应交税金-应交增值税(转出多交增值税)

有应交未交增值税：

借：应交税金-应交增值税(转出未交增值税)

贷：应交税金-未交增值税。

472. 我们总公司向外地的一个分公司调拨一台设备，请问是否要交增值税？

中级会计师吉晓莉回答道：

依据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》文件，将资产在总机构及其分支机构之间转移，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，除将资产转移至境外以外，不需要视同销售缴纳增值税。

473. 请问一下，增值税税控盘技术服务费，小规模纳税人在申报增值税时，可以进行抵减吗？

高级会计师徐芳回答道：

可以抵减。

企业实际发生支付税控设备技术维护费时：

借：管理费用 280

贷：银行存款 280

实务中，一般税控设备维护费每年是280元。

小规模纳税人在月度或季度进行纳税申报抵减增值税时，直接冲减“管理费用”：

借：应交税费——应交增值税 280

贷：管理费用 280

如果本期企业没有产生足够的应纳税额，可以结转以后期间继续抵减。

小规模纳税人在进行纳税申报时，针对享受的税控设备技术维护费抵减增值税的优惠，需要填写《增值税减免税申报明细表》减税项目，不存在本优惠政策留抵税额的，“期初余额”为0元。 “本期发生额”为280元，“本期应抵减税额”=“本期发生额”+“期初余额”；如果本期应纳税额大于280元，则“本期实际抵减税额”填写280元。如果本期应纳税额小于280元，则“本期实际抵减税额”填写本期应纳税额数值。“期末余额”=“本期应抵减税额”-“本期实际抵减税额”，本期应纳税额大于280元时，期末余额为0。

“本期实际抵减税额”对应填列在《增值税及附加税费申报表》（小规模纳税人适用）主表第16栏“本期应纳税额减征额”。

474. 我公司是已向住房城乡建设部门备案专门从事住房租赁的，主要是向个人出租住房的业务。如果我公司选择适用简易计税方法，具体要怎么计算增值税呢？这个月收到108万租金？

高级会计师徐芳回答道：

为进一步支持住房租赁市场发展，减轻购房困难群体的租房负担，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合出台了公告2023年第24号，对住房租赁企业向个人出租房屋涉及的增值税做了相关规定：住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

根据上述规定，你单位计算增值税公式：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%=108÷(1+5%)×1.5%=1.54万元。

以上各位会计师的回答代表个人观点，仅供参考。

原创：共享会计师，专注于财税问题咨询解答。

【第8篇】上海房屋增值税

房屋买卖包括个税、契税和增值税。

个税和增值税由业主出，契税由客户出。但往往业主都是到手价，所以税费经常由客户承担。

住宅分为普通住宅和非普通住宅，在上海每个区域会有不同的划分标准。

外环-松江区以230万区分普通住宅和非普通住宅：

230以下是普通住宅；

230以上是非普通住宅。

中环区分标准是310万，内环是450万。

下面是松江区的房屋买卖税费

个税

房价低于230万，个税1%

房价高于230万，个税2%

房屋满五唯一，免个税。

（满五唯一是指，房屋产证满五年，且是家庭名下唯一一栋房产。两者必须同时满足）

契税

首套房

房屋面积小于90平，契税1%

房屋面积大于90平，契税1.5%

二套房

不管房屋多少面积，契税3%

（契税无法免征）

增值税

房价低于230万

产证不满两年，全额增值税

产证满两年，免征

房价高于230万

产证不满两年，全额增值税

产证满两年，差额增值税

一手动迁房，免增值税。

全额增值税：（全额/1.05）*（5%+0.3%）

差额增值税：（差额/1.05）*（5%+0.3%）

【第9篇】出租房屋增值税

今天小编要跟大家分享的文章是关于单位的出租房涉及哪些税种，正在从事会计工作的小伙伴和小编一起来看一看，希望能够对大家有所帮助！

问：单位出租门面房，门面房所属单位是否应该缴纳房屋租赁税?房屋租赁税怎么缴纳?有没有什么政策可以不用缴纳房屋租赁税?

企业纳税人出租房产承租方用于经营涉及以下税费：

1.房产税：以租金收入12%计算缴纳。

2.增值税：按照9%税率或5%的征收率计算应纳税额。

3.城市维护建设税：以增值税税额为计税依据。纳税人所在地在市区，税率为7%;纳税人所在地在县城、镇，税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇，税率为1%。

4.教育费附加：以增值税税额的3%计算缴纳;

5.地方教育附加：以增值税税额的2%计算缴纳。

6.企业所得税：年终汇算清缴。

7.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

8.水利建设基金：按收入的万分之六计算缴纳。(按照当地规定)

9.土地使用税：根据土地所在地等级税额标准缴纳。

因此，没有单独的房屋租赁税。

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【第10篇】房屋租赁费增值税专用发票税率

对很多企业来说，开业的第一步就要租赁办公室或厂房，也有可能需要给员工租赁宿舍，这是就需要开具租赁费发票入账，那么租赁费都需要缴纳哪些税费呢？

房屋租赁税费计算表（举例）

增值税及附加税（城市维护建设税、教育费附加、地方缴费附加）

以月租金10万为界，10万以下免，10万以上住房5%减按1.5%征收，非住房按5%征收。

水利建设基金

自贸区等特殊区域0.03%，其他区域0.05%

个人所得税

每次收入不足4000扣除800，超过4000扣除20%

房产税

住房按月租金的4%，非住房按月租金的12%。

城镇土地使用税

每平方米年税额标准具体规定如下：大城市1.5～30元;中等城市1.2～24元;小城市0.9～18元;县城、建制镇、工矿区0.6～12元。具体以各地方政府规定为准。

房屋租赁分为住房和非住房，两者适用的个人所得税和房产税等税率不一样。住房通常指住宅、公寓等，非住房通常是指商铺、写字楼等，具体以房产证为准。

【第11篇】个人出租房屋增值税税率

前言

本文结合最新税收政策精心总结完成，并附有适用的法规文号，以利于读者可以持续跟踪，随时查询政策的时效性，时时关注政策动态。希望能给您的工作和生活带来便利！如有疏漏之处，也欢迎交流、批评指正！

出租房屋按标的主要分为两个大类，非住房和住房，以下分别说明。

一、个人出租非住房（商铺、写字间等），应缴纳以下税款：

1、增值税

分摊后月租金<=15万元，免征增值税；

分摊后月租金>15万元，按5%的征收率计算增值税，应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。

注意：此处提及的15万元是起征点，不是免征额。超过部分全额征税，而不是仅仅对超过部分的差额征税！

【法规参考1：《中华人民共和国增值税暂行条例》（2023年11月修订）第十七条纳税人销售额未达到国务院财政、税务主管部门规定的增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳增值税。】

【法规参考2：

（1）依据《中华人民共和国增值税暂行条例》（2023年11月修订版）第一条分析，单位和个人均为增值税的纳税人，发生应税行为应缴纳增值税。

（2）依据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第16号），其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

（3）依据《关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第5号），《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

综合上述法规，个人出租不动产，月租金<=15万元，免征增值税。

月租金>15万元：如出租非住房，按5%的征收率计算增值税，应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%；如出租住房，按5%的征收率减按1.5%计算增值税，应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。

注意：国家税务总局公告2023年第16号只适用其他个人，如出租方为单位或个体工商户，不适用15万元起征点的规定，但参照国家税务总局公告2023年第5号，在出租不动产业务上，小规模纳税人中单位或个体工商户适用税率同其他个人。】

【备注：同时按照《国家税务总局关于增值税发票管理等有关事项的公告》(2023年第33号)规定，增值税小规模纳税人应当就开具增值税专用发票的销售额计算增值税应纳税额。因此，若自然人代开的是增值税专用发票，则代开专用发票部分不得享受免征增值税优惠，应按规定预缴税款。】

【备注：采取一次性收取租金形式既包括“上交租”，也包括“下交租”。采取一次性收取租金形式出租土地使用权，可适用国家税务总局公告2023年第5号关于其他个人出租不动产的相关规定。】

2、城市维护建设税及教育费附加

以实际缴纳的增值税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

3、个人所得税

按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率20%。

【法规参考：依据《中华人民共和国个人所得税法》（2023年8月31日修正），第三条，（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。第六条，（四）财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。】

4、房产税

按租金收入12%计算缴纳。

【法规参考：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条，依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。】

5、城镇土地使用税

城镇土地使用税纳税义务与出租行为本身无关（个人观点）！

此处把城镇土地使用税列出来，并不是说个人出租非住房涉及城镇土地使用税，而是为与下文“个人出租住房免征城镇土地使用税”的文件（财税[2008]24号）对应。

说实话，我对财税[2008]24号关于城镇土地使用税的免税规定一头雾水，觉得完全没必要注明免税！理由见下面备注部分。如有不当之处，欢迎交流、批评指正！

【备注：我的理解——依据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2023年修订），在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。由此判定，城镇土地使用税的纳税义务并不是因为出租行为而产生的，出租行为出现后，城镇土地使用税的纳税义务及税目并未发生改变！也就不存在出租行为发生后征税还是免税之说！不同于房产税有从租计征的规定！】

6、印花税

按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

【法规参考：《中华人民共和国印花税暂行条例》（2023年修订）及印花税税目税率表】

【备注：依据即将实行的《中华人民共和国印花税法》（2023年7月1日起实行），上述规定未发生变化！】

二、个人出租住房，应缴纳以下税款：

1、增值税

分摊后月租金<=15万元，免征增值税；

分摊后月租金>15万元，按5%的征收率减按1.5%计算增值税，应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。

【增值税法规参考：见上文出租非住房部分。】

2、城市维护建设税及教育费附加

以实际缴纳的增值税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

3、个人所得税

对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

【法规参考：《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号），“对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。”】

4、房产税

按租金收入4%计算缴纳。

【法规参考：《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）“对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。”】

5、城镇土地使用税

个人出租住房，免征城镇土地使用税。

【法规参考：《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。”】

6、印花税

对个人出租住房，免征印花税。

【法规参考：《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）“对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。”】

【第12篇】个人出租房屋缴纳的增值税

根据《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部税务总局住房城乡建设部公告2023年第24号)规定：

一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人，向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择两种方法计税：

适用简易计税方法，按照5%的征收率，减按1.5%计算缴纳增值税；

或适用一般计税方法，计算缴纳增值税。

二、住房租赁企业中的增值税小规模纳税人，向个人出租住房取得的全部出租收入，按照5%的征收率，减按1.5%计算缴纳增值税。

三、住房租赁企业向个人出租住房,适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率,预缴增值税。

纳税人出租不动产，应预缴税款的计算，应预缴税款的时间

根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2023年第16号)规定：

“第六条纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期，或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。

【第13篇】房屋交易增值税怎么收

引言：

房屋买卖中，经常会听到满五唯一、买家承担全部税费等词汇，这些都涉及房屋买卖所需要缴纳的各种税，这些税比较复杂，特别容易混淆。本文就来梳理一下二手房房屋买卖中涉及的各种税。

因个人从开房商处购买的一手房，买方只涉及契税和印花税，相对比较简单，而房地产开发公司涉及的各种税又比较复杂，自有专业的人员去操作，本文只涉及二手房屋买卖。

案例|困扰：

张三于2023年1月1日出资300万元在北京市通州区购买了一处房屋，房产证上记载的建筑面积是89.99平米，该房屋是张三家唯一住房。2023年1月5日，张三将该房屋以450万元的价格卖给李四。

问题：

2023年的房屋买卖中，张三和李四分别需要缴纳哪些税？缴纳多少？

案例|解读：

房屋买卖，买卖双方均需要交税。其中，卖方/转让方/卖房人涉及个人所得税、增值税、附加税、土地增值税和印花税，买方/受让方/买房人/购房人涉及契税和印花税。

一、卖方所涉税种

（一）个人所得税

个人出卖房屋，属于财产转让，需要就“财产转让所得”按20%的税率缴纳个人所得税。财产转让所得是指卖房收入减去房产原值和合理费用后余额，房产原值是购房的成本，合理费用是指实际发生的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。如果有财产转让所得，就意味着卖房人赚钱了，就赚钱部分，卖房人应缴纳20%的个人所得税。如果没有财产转让所得，则意味着卖房人亏钱了，自然也就无需缴纳个人所得税。

房产原值和合理费用均需要提供相应的凭证以供税务机关核实，相关凭证包括购房合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证等。如果卖房人无法提供相关凭证，税务机关在契税征档案中也查询不到上次的交易费用，那么税务机关就没办法确认卖房人赚了多少钱，这时候就适用核定征收，根据卖房收入的1%-3%来核定征税。目前，大部分省份从促进房产交易的角度考虑，均适用1%的征收率。

有些情况下，卖房人不提供相关凭证，适用核定征收率可以很好地节省税负。但在亏钱的情况下，如果无法提供相关凭证，则有可能会增加税负。

关于个人所得税，国家给予了一些税收优惠，日常听的比较多的就是“满五唯一”。“满五唯一”的意思是个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征个人所得税。5年的起算时间以产权证和契税发票上的时间确定，哪个早就以哪个为起算点。

此外，继承/遗赠，离婚析产，将房产无偿赠与近亲属或抚养人/赡养人的，也免征个人所得税。

（二）增值税

卖房人转让自建自住的房屋的免征增值税，这一种情形比较少见，我们主要讨论出卖购买所得房屋的情形。

卖房人出卖的房屋持有不满2年的，应按收入的5%缴纳增值税。这里的收入是不含增值税的收入，如果收入中包括增值税的，需要先进行价税分离。比如案例中，张三卖房收入是450万元，价税分离后，不含税收入应为450÷（1+5%）=428.5714万元，增值税为428.5714×5%=21.4286万元。

卖房人出卖的房屋持有已满2年的，除北上广深外的其他地区，免征增值税。北上广深地区的政策是，如果出卖的房屋是普通住宅的，同样免征增值税，如果出卖的房屋是非普通住宅的，则要用收入减去成本后的差额，适用5%的税率计算增值税。非普通住宅的标准有很多，包括容积率、购房价款等，但最好记的就是看面积是否超过144㎡，未超过的属于普通住宅，超过的则有可能不普通，具体可咨询下当地的房管部门。

（三）附加税

附加税是大家习惯性的称呼，目前我国并没有叫“附加税”的税种。附加税是指城市维护建设税、教育费附加和地方教育税附加。顾名思义，附加税是依附性的税，计算基数就是需要缴纳的增值税数额，不需要缴纳增值税时，也就不需要缴纳附加税。

城市维护建设费的税率有三档，纳税人所在地在市区的，税率为7%，在县城、镇的，税率为5%，在其他地方的，税率为1%。教育费附加费率一般为3%，地方教育费附加费率一般为2%。因计算基数是应缴纳的增值税，计算基数比较低，所以附加税相对比较少。比如，案例中的张三，应交增值税5.7143万元，城建税即使按7%计算，附加税总额也只有21.4286×（7%+3%+2%）=2.5714万元。

（四）土地增值税

个人出卖住房的，免征土地增值税。个人出卖非住房的（如商铺），则需要缴纳土地增值税。土地增值税比较复杂，大部分人转让的又都是住房，所以关于土地增值税的内容不再展开。

（五）印花税

买卖房屋需要按“产权转移书据”贴花，税率为万分之五，计算基数是房屋买卖合同总金额。如果合同中房屋价款和增值税是分离的，计算基数就不包括增值税，否则，就要包括增值税。

二、买方所涉税种

（一）契税

契税是买房人要交的税种，税率为3%-5%，各省有自己的规定，房屋性质不同税率也会不同，对于住房来说，大多数省份规定的税率都是3%。契税的计算基数是不含增值税的购房总价。关于契税的具体政策为：

买房人购买的房屋是家庭唯一住房的，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

买房人购买的是家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。对于北上广深地区的买房人，则第二套房即适用3%的税率。

买房人购买的是第三套及以上住房的，适用3%的税率。

此外，买房人首次购买公有住房的，以及离婚析产、继承等情形，免征契税。

（二）印花税

印花税是买卖双方都要缴纳的税种，买方需要缴纳的印花税与卖方一样。

提示|建议：

房屋买卖，是涉及个人所得税、增值税、印花税、契税等多个税种的，交易双方在交易中，要充分考虑税务的影响。把税务因素考虑进去，才能真正算清得失。

法规|依据：

1、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》

三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

2、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发(2007)33号）

三、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

四、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。

3、《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2007〕1145号）

根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2007]38号）和《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定精神，个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

4、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

5、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税(2016)23号）

一、关于契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

刘旭旭律师

2023年4月25日