房地产企业税税收管理办法（6个范本）

【第1篇】房地产企业税税收管理办法

1、契税：承受土地、房屋时，按3％～5％的税率计算缴纳。

2、增值税：一般计税税率为9%，简易计税征收率为5%。

3、城市维护建设税：市区税率7%；县城、镇5%；非市区县城、镇1%。

4、教育费附加：3%，地方教育费附加：2%。

5、城镇土地使用税：全年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额。

6、房产税：从价计征，按房产的计税余值以1.2%的税率计算缴纳；从租计征：按租金收入的12%计算缴纳；

7、土地增值税：税率30%-60%，以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。

8、印花税：根据具体发生的行为确定适用的税目。比如：销售商品房，适用“产权转移书据”税目，按0.05%的税率缴纳印花税。

9、企业所得税：25%。

10、个人所得税，工资、薪金所得，适用七级超额累进税率，税率为3%～45%。

（来源：财税予法）

【第2篇】房地产企业税收筹划方案

房地产企业土地增值税筹划的基本思路是：是控制增值额。根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30％到60％。

米米税认为在进行税收筹划时，增值额很关键。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。同时税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。现举例说明如下。

上海某房地产开发企业，2023年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。

如果不分开核算（纳税人应了解清楚当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：

增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）为（15000－11000）÷11000×100％＝36％，因此适用30％的税率，应纳税（15000－11000）×30％＝1200万元。

如果分开核算，应缴纳土地增值税为：

普通住宅：增值率为（10000－8000）÷8000×100％＝25％?适用30％的税率，应纳税（10000－8000）×30％＝600万元；

豪华住宅：增值率为（5000－3000）÷3000×100％＝67％，适用40％的税率，应缴纳（5000－3000）×40％－3000×5％＝650万元二者合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税款50万。

假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20％，那么可扣除项目金额从（10000－y）÷yy×100％＝20％等式中可计算出，y＝8333万元。此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的650万元，比不分开核算少缴纳570万元，比分开核算少缴纳600万元，扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元，分别减少支出237万元和267万元。

增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10％，而各省市在10％之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20％，则销售收入从（x－8000）÷8000×100％＝20％中可求出，x＝9600万元。此时该企业应缴纳的土地增值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元。房地产企业要注重土地增值税的税收筹划，可以请专业人士来操作，实现省的钱比赚的还多！

【第3篇】房地产企业税收自查

1、主营业务收入的自查

要对“主营业务收入＂等收入类明细账与纳税申报表及有关发票、收款单据、工程结算书、合同等原始凭证进行详细核对；检査已实现的货物销售收入或工程结算收入是否及时足额纳税；现金结算的未开票销售是否作为无票销售申报纳税。

2、往来账户的自査

详细检查有没有将已取得的销售收入或已完工的工程收入挂在“预收账款＂“其他应收款”等负债类的科目，而不结转＂主营业务收入＂，推迟收入确认时时间或者不确认收入。

3、价外费用的自査

是否存在直接冲减了“财务费用＂或”管理费用”等科目；是否与销售的货物适用相同的税率，缴纳增值税；是否计入了＂其他应付款＂等往来科目。

4、视同销售的自查

将产品用于偿债、投资、发放福利、赠送客户、分配利润、用于非应税项目等，是否做视同销售处理，申报缴纳了增值税和企业所得税。

5、其他业务收入的自査

其他业务收入包括劳务收入、机械作业收入、材料转让收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入、多种经营收入等。适用的税率是否正确？是否直接冲减成本费用？是否未申报纳税？

6、印花税的自査

企业签订的不动产转移书据、租赁合同、建安合同以及视同销售合同的有关票据、账薄资金等是否按规定申报缴纳印花税？合同性质的凭证是否申报缴纳了印花税，是否错用税率少缴印花税？有无未交印花税的应税合同等？

7、以物易物的自査

企业发生的以物易物、以旧换新是否分别按销售和购进货物进行税务处理

8、关联交易的自査

判定的关联关系是否正确？关联交易定价是否公允？应该提交同期资料的是否提交了同期资料？对外支付的费用是否公允？对方是否提供了相应的服务？服务价值是否与对外支付的费用相匹配？

9、废料、废渣的自査

生产产品形成的废料废渣，销售后取得的销货款是否申报纳税

10、其他成本的自查

结转成本的方法是否前后一致？发票是否真实合规？成本利润率是否过高？是否有预估的成本？是否倒挂？

【第4篇】房地产企业税收风险防范及纳税筹划

根据当前税务机关的税收征管口径，结合各类企业在生产经营中易发的各种涉税风险，针对企业销售合同签订、约定税金负担、代持股份协议、公司简易注销、增值税发票的开具和管理、个税的扣缴与申报、财政补助的获取与纳税、固定资产的管理、企业融资及投资等经营环节和关键业务，梳理其中隐含的各项涉税风险，逐一解读风险背后的法理、法规，揭示引发风险的源头，并给予防范措施和建议。内容涵盖增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、土地使用税、印花税等核心税种的法律规范，将税收规定融入到企业经营环节，形成实用性强、结构紧凑的内容体系。

本期学习附带大量案例，以强化实用及落地操作的效果。同时就外部用工政策及票据获取渠道风险分析、个人津补贴及福利纳税争议、工程挂靠的税务管理、股东分红问题等多项热点话题展开分析，并且开设“现场答疑”以解决大家经营中独有的问题，协助大家做好企业经营风险评估与应对工作。

课程内容

一、销售（服务）合同涉及的税务风险与防范

（一）“四流不一致”的问题如何解决

（二）合同中关于发票、税率等如何约定

（三）掌握价外费用计税规则，避免多缴冤枉税

（四）从折扣到代金券，企业营销措施中隐含的税金

（五）合同约定付款时间与纳税义务发生时间的联系与区别

二、法律外观主义引发的涉税风险

（一）约定所有税金由对方承担，是否可行

（二）司法拍卖引发的税收难题

（三）代持股份，是否会导致重复征税

（四）公司注销，税务问题并非万事大吉

（五）施工挂靠，五大风险点的识别与防范

三、增值税发票的管理与风险防范

（一）税务部门如何界定“虚开增值税发票”

（二）善意取得虚开增值税发票的免责范畴

（三）如何防范虚开增值税发票的刑事追责

（四）企业所得税税前扣除凭证的管理

四、代扣代缴个人所得税的热点问题

（一）免税的保险费、免税的津补贴以及免税的福利费，实务中如何把握政策

（二）劳务报酬预扣个税的热点问题

（三）外部用工票据常见获取的五种渠道和风险管理

五、财政补贴的全税种处理

（一）财政补贴，需要纳税吗

（二）如何区分应税的财政补贴与不征税的财政补贴

（三）如何区分不征税收入与免税收入

（四）政府补贴、政府免税，政策风险大不相同

（五）财政补贴的增值税处理

六、固定资产管理的税务问题

（一）不予抵扣进项税金存在的税收风险

（二）固定资产一次性所得税税前扣除政策的运用

（三）房抵工程款后二次处置未足额缴税的风险与纳税规划

（四）房产税的常见的税收筹划与涉税风险

（五）土地使用税常见的涉税风险

七、企业融资的涉税热点问题

（一）利息费用所得税扣除之利率限制

（二）利息费用所得税扣除之债资比限制

（三）无偿借贷的税收风险

（四）向自然人融资的税务处理

（五）明股实债的界定和税务处理

（六）非典型性担保的税务处理

八、投资行为内涵的税务问题与解决技巧

（一）货币出资，还是非货币出资的权衡

（二）非货币出资的税负与政策解读

（三）不公允出资是否可行

主讲专家

李刚老师：国家税务总局党校、国家税务干部学院副教授（兼职）；中国企业财务管理协会专家团成员；北京财税研究中心特聘研究员；西安财经大学特聘教授、西北大学、陕西省税务干部学校、西安市税务学校等多所院校特聘教师；陕西省房地产行业协会税务顾问；会计师/税务师事务所合伙人。研究领域多元化、教学经验丰富、注重理论联系实际。

李老师具有较好的理论水平和丰富的税务实务经验。其讲授的内容逻辑严谨、结构合理；授课风格深入浅出、风趣幽默；授课态度认真负责，富有激情；善于将复杂的法条简单化、情景化，这一点深受学员认可。

【第5篇】房地产企业税收筹划

房地产企业税收筹划思路一般包括以下几点：1、房地产企业筹资中的税收筹划。因为房地产企业需要大量的资金作为周转，但无论是怎么获取的资金，都会存在一定的资金成本，所以需要对筹资中的税收进行筹划。需要明白的是：无论是何种筹资方案，都可以满足房地产企业需求，但资金成本高低决定企业税收轻重。2、房地产企业投资中的税收筹划。房地产企业不同于其他工业活动，在投资分析的同时，还需要就投资税收进行筹划，毕竟这样才能减轻房地产企业的高税收负担。需要明白的是：投资可以分为对内投资和对外投资，这是按照发生作用来划分的。在对外投资的时候，需要注意地区和行业的选择，毕竟不同的地区和行业，税法所给出的税收政策是不同的，只有确保选择的合理性，才能确保企业利益最大化。房地产企业经营中的税收筹划。在此过程中拥有多种选择，主要以：存货计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择、债券溢折价的摊销方法的选择、费用分摊方法的选择。需要明白的是：在房地产企业经营中采取税收筹划的时候，无论是选择什么样的方式，都需要谨慎

任何企业及行业，节税思路无非就是以下3种1，洼地核定征收2，转移低税率税种3，最新税收政策优惠政策大致如下：

个体户（小规模纳税人）：5个工作日办理完毕

服业务的个税征收率为1%，

增值税1%

附加税0.06%，

总税负2.06%。

商贸业的个税征收率0.8%；

增值税1%，

附加税0.06%，总税负1.86%。

不仅针对个体户，针对有限公司，地方财政返税可高达90%

增值税：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存为50%）

所得税：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存为40%）

地方财政的40%-90%（地方财政留存40%）

【第6篇】某房地产企业税收筹划案例

《礼记·中庸》：“凡事预则立，不预则废。”大致意思是说，不论做什么事，事先要有充分的准备，就能得到成功，不然就容易失败。房地产企业同样需要未雨绸缪，提前规划。

税收筹划，是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能多的获得“节税”的税收利益。

房地产开发周期长、环节多，涉税复杂税负重，税收筹划要想达到预期效果，更是一个系统性工程，它应由企业决策层发起，财务部主导，企业管理层强力支持与多个部门紧密配合，房地产各部门业务行为对税收的影响不完全统计如下：

营业税时代的税收筹划，可以说是任何时候都不算迟，大不了最后找个相熟的施工企业开张建筑施工业发票。

但是自2023年5月1日，建筑安装房地产夜全面实施营改增后，国家正在全力推进金税三期工程，金税三期的总体目标为建立“一个平台、两级处理、三个覆盖、四个系统”。一个平台指包含网络硬件和基础软件的统一的技术基础平台。两级处理指依托统一的技术基础平台，逐步实现数据信息在总局和省局集中处理。三个覆盖指应用内容逐步覆盖所有税种，覆盖所有工作环节，覆盖国地税并与相关部门联网。四个系统指通过业务重组、优化和规范，逐步形成一个以征管业务系统为主，包括行政管理、外部信息和决策支持在内的四个应用系统软件。

2023年12月1日国家税务总局发布国家税务总局公告2023年第76号文件，对走逃(失联）企业开具增值税专用发票认定处理做了明确说明：

走逃（失联）企业存续经营期间发生下列情形之一的，所对应属期开具的增值税专用发票列入异常增值税扣税凭证（以下简称“异常凭证”）范围。

商贸企业购进、销售货物名称严重背离的；生产企业无实际生产加工能力且无委托加工，或生产能耗与销售情况严重不符，或购进货物并不能直接生产其销售的货物且无委托加工的。

直接走逃失踪不纳税申报，或虽然申报但通过填列增值税纳税申报表相关栏次，规避税务机关审核比对，进行虚假申报的。

增值税一般纳税人取得异常凭证，尚未申报抵扣或申报出口退税的，暂不允许抵扣或办理退税；已经申报抵扣的，一律先作进项税额转出。经核实符合现行增值税进项税额抵扣或出口退税相关规定的，企业可方继续申报抵扣。

随着金税三期工程的不断推进，数据比对能力不断增强，其中一项将分别按照法人、财务负责人、办税人员、主要管理人员的证件号码，对同一法人、同一财务负责人、同一办税人员、主要管理人员重合及法人、财务负责人、办税人员交叉任职等情况进行分析展示与比对；可以这么说，最后不但施工企业不敢任性开票，即使房地产企业收到了发票也不敢随意使用。

那么，房地产企业是不是没有办法进行税收筹划了吗？不是，只是筹划发生了新的变化。

我们先一起分享一个故事。大家都读过节选自《韩非子·喻老》的《扁鹊见桓公》，从而知道扁鹊是我国春秋战国时期的神医，但大家可能不知道，扁鹊兄弟三人的医术都很高明。

根据典记，魏文王曾求教于名医扁鹊：“你们家兄弟三人，都精于医术，谁是医术最好的呢？”扁鹊：“大哥最好，二哥差些，我是三人中最差的一个。”魏王不解地说：“请你介绍的详细些。” 扁鹊解释说：“大哥治病，是在病情发作之前，那时候病人自己还不觉得有病，但大哥就下药铲除了病根，使他的医术难以被人认可，所以没有名气，只是在我们家中被推崇备至。我的二哥治病，是在病初起之时，症状尚不十分明显，病人也没有觉得痛苦，二哥就能药到病除，使乡里人都认为二哥只是治小病很灵。我治病，都是在病情十分严重之时，病人痛苦万分，病人家属心急如焚。此时，他们看到我在经脉上穿刺，用针放血，或在患处敷以毒药以毒攻毒，或动大手术直指病灶，使重病人病情得到缓解或很快治愈，所以我名闻天下。”魏王大悟。

《孙子兵法》也有云：上兵伐谋,其次伐交,再次伐兵,其下攻城。房地产税收筹划也是如此。我们曾经对服务过的案例进行了测算，拿地阶段导入税收筹划可节税20%，开发阶段导入可节税10%，清算阶段导入筹划可节税5%。

伴随着金税三期的全面推进，房地产税收筹划将进入新的时期，开始从尾盘清算时期的战术筹划向项目启动前期的战略筹划演变，向重整企业开发模式转变。

2023年12月21日，财政部发布财税[2016]140号文件——《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》，其中第八条规定，“房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”。

上述条款的出台，给那些喜欢先拿地再找合作方的企业敲响了警钟，企业不能再像以前一样，不管三七二十一先把土地拿下再说。运作不好很有可能导致项目公司在计征增值税时土地价款不能从销售收入中扣除不能，会给企业造成巨大的税收损失。

因此，我们建议企业在拿地之前就要统筹安排项目公司注册、拿地模式、产品定位、报批报建方式、公共配套设施开发节奏、等一系列问题。

需要说明的是，税收筹划不是万能的。如果企业已经上报土地增值税清算方案后，再进行税收筹划，借用《扁鹊见桓公》中扁鹊答复齐桓公的话曰，“疾在腠理，汤（tàng）熨(wèi)之所及也；在肌肤，针石之所及也；在肠胃，火齐(jì)之所及也；在骨髓，司命之所属，无奈何也。今在骨髓，臣是以无请也”。

税收筹划，只有未雨绸缪，方能运筹帷幄。

本文来自于公众号九鼎财税说原创文章