房地产的税收政策（15个范本）

【第1篇】房地产的税收政策

01

房地产企业的税种分布

房地产企业涉及的税种有很多，通过税收筹划合理的减轻企业负担成为房地产商的迫切需要，房地产行业大体上分为三个环节，即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下：

（一）房地产开发建设环节涉及的主要税种

1、有耕地占用税，在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。

2、印花税”：双方签订合同都要交印花税。

3、契税：建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税

（二）房地产使用环节涉及的主要税种

1、城镇土地使用税，土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。

房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额。

土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

2、房产税：以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1．2％税率计缴房产税。

应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1．2％。

房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发［2003］89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

（三）房地产交易环节涉及的主要税种

1、增值税及附加税、城市维护建设税，房地产交易环节的增值税主要是针对房地产的卖方适用销售不动产税目的规定，税率为9%或5%（一般纳税人9%、小规模纳税人5%），附加税是增值税的附加税。

2、土地增值税，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。

3、印花税，印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。

4、契税，契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税目为国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换，税率为3%-5%，纳税人是我境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。

5、企业所得税，企业所得税是指国家对中华人民共和国境内的企业，和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。

02

房地产行业的税收政策

（一）土地增值税的税收政策

1、免税

（1）法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：(中华人民共和国土地增值税暂行条例条例第8条)

①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;

②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

（2）转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。(细则第11条)

（3）转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。未满3年的，全额征收土地增值税。(细则第12条）

（4）房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。(财税字［1995］48号）

（5）合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。(财税字［1995］48号）

（6）互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。(财税字［1995］48号）

（7）房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。(财税字［1995］7号）

（8）房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。(财税字［1999］293号）

（9）个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。(财税字［1999］210号）

（10）赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。(财税字［1995］48号）

（11）房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。(财税字［1995］48号）

2、税项扣除

（1）法定税项扣除。下列项目，准予纳税人在计算土地增值税时扣除：(条例第6条、细则第7条)

①取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

②开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

③开发土地和新建房及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（简称房地产开发费用）财务费用中的利息支出，按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额，据实扣除。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%计算扣除。凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条①、②项规定的金额之和10%以内计算扣除；

④旧房及建筑物的评估价格。是指由税务机关确认的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；

⑤与转让房地产有关的税金。是指转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税及教育费附加；

⑥财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人，可按本条①、②项即土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和，加计20%的扣除。

（2）代收费用扣除。对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，其代收费用计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产收入计税，并相应在计算扣除项目金额时予以扣除。但不得作为加计20%扣除的基数。(财税字［1995］48号）

（3）地价款和税费扣除。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额，计征土地增值税。对取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除该项地价款的金额。(财税字［1995］48号）

（4）评估费用扣除。纳税人转让旧房及建筑物所支付的评估费用，允许在计算增值额时据实扣除。(财税字［1995］48号）

（二）转让房地产涉及的税收政策

1、关于个人住房转让环节征收契税及印花税的税收政策

根据《国务院办公厅转发建设部等部门〈关于做好稳定住房价格工作的意见〉的通知》（国办发［2005］26号）第五条“明确享受优惠政策普通住房标准的规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”。

各省、自治区、直辖市制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。不能同时满足以上条件的住房为非普通住房。

普通住房契税税率执行3％减半征收的优惠政策，非普通住房契税税率执行4％。

上述政策自2005年6月1日起执行。

印花税按《印花税暂行条例》规定同时征收。即商品房为购销合同，买卖双方各按0.3‰的税率征收；二手房为产权转移书据，买卖双方各按0.5‰的税率征收；房屋所有权证按《权利、许可证照》税目每件贴花5元。

2、关于个人住房转让所得征收个人所得税的税收政策《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国办发［2006］108号）规定：（一）对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。（二）对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

1、房屋原值具体为：

（1）商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

（2）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

（3）经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

（4）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

（5）城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；②房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；③房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；④房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的增值税、税金及附加税、土地增值税、印花税等税金。

3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

（1）支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：①已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％；②商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

（2）支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

（3）纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

本条规定自2006年8月1日起执行。

（三）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％－3％的幅度内确定。

三、按照《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。

（四）房产税的税收优惠政策

1、条例规定的免税房产

国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；财政部批准的其他免税房产。

2、实施细则规定的免税房产

3、经县、市政府或其授权机关批准举办的学校、医疗单位、托儿所、幼儿园、敬老院、图书馆（站）、体育场（馆）等社会公益事业单位自用的房产；经县、市政府或其授权机关批准，为安置拆房户、受灾户而搭盖的临时性简易房屋；利用人防工程修建的地下洞内各种营业性场所。

4、其他具体规定

①凡在基建工地为基建服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时房屋，不论是施工企业自行建造或基建单位投资建造，在施工期间，免征房产税。但是在基建工程结束以后，这些房屋没有拆除仍继续使用的，从基建单位的房屋竣工、使用的次月起依照规定征收房产税；（（86）财税地字第008号）

②经有关部门鉴定对毁损不堪使用的房屋或危险房屋，只要确实停止使用，可免征房产税；（同上）

③纳税单位与免税单位共同使用的房屋，应划分清楚，按规定分别确定征免房产税；如划不清楚的一律征收房产税；（同上）

④企业停产、撤消后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。（同上，已取消审批）

⑤对非营利性医疗机构自用的房产、土地、车船，免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。对营利性医疗机构自其取得执业登记之日起3年内自用的房产、土地、车船免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。3年免税期满后恢复征税。

对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产、土地、车船，免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。医疗机构需要书面向卫生行政主管部门申明其性质，按《医疗机构管理条例》进行设置审批和登记注册，并由接受其登记注册的卫生行政部门核定，在执业登记中注明'非营利性医疗机构'和'营利性医疗机构'。上述医疗机构具体包括：各级各类医院、门诊部(所)、社区卫生服务中心(站)、急救中心(站)、城乡卫生院、护理院(所)、疗养院、临床检验中心等。上述疾病控制、妇幼保健等卫生机构具体包括：各级政府及有关部门举办的卫生防疫站(疾病控制中心)、各种专科疾病防治站(所)，各级政府举办的妇幼保健所(站)、母婴保健机构、儿童保健机构等，各级政府举办的血站(血液中心)。（财税[2000]42号）

⑥对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。（财税[2000]125号）

⑦对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。（国税函[2001]770号）

⑧自2000年1月1日起对高校后勤实体，免征城镇土地使用税和房产税。（财税字[2000]25号），但截止到2008年12月31日为止。

⑨对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。（财税[2002]147号）但截止到2008年12月31日为止。

（五）房屋拆迁补偿款的涉税处理当补偿款取得后，接下来面临的一个问题就是是否要交税，这是大家都关心的一个问题，本所主要的一项业务就是税收服务，对税务也较有研究，所以在这里给大家做一个说明。可以得到政府拆迁补偿款的居民，涉及到的税种有“增值税、个人所得税、土地增值税、契税”等税种，在此分别加以阐述。

1、个人所得税

被拆迁人是个人的取得拆迁补偿款个人所得税处理，早在1998年的国家税务总局下发的《关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函[1998]428号）文件就明确，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。

另外，2005年财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

从文件适用范围上看财税[2005]45号文件应比国税函[1998]428号的范围更加广泛。被拆迁人按有关标准取得拆迁补偿款免征个人所得税

2、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因此，不论是法人还是自然人，不管是内资企业还是外资企业，只要是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。同时第8条又规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局刚刚下发的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）对实施细则的第11条作了进一步的解释，文件规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

根据财税[2006]21号的规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

3、契税2005年财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》还明确，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

03

房地产企业常见的税务筹划技巧

1、土地增值税筹划

（1）利用土地增值税的征税范围进行筹划准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：

一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；

二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；

三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。

①房地产的代建房行为税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

②合作建房税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。假如某房地产开发公司拥有一块土地，拟与a公司合作建造写字楼，资金由a公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市场竞争力。将来再做处置时，可以只就属于自己的部分缴纳土地增值税。

（2）利用增加扣除项目金额进行税收筹划计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：

取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。

其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。

房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

下面举例说明：假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，取得土地使用权支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。那么：如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则：房地产开发费用=利息费用+(300+500)×5% =利息费用+40万元。

如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则：房地产开发费用=(300+500)×10%=80万元。对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之，如果企业预计利息费用低于40万元的话，那么就不必按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不必提供有关金融机构证明，以便多扣除房地产开发费用，达到增加扣除项目金额的目的。

（3）利用税收优惠政策进行税收筹划根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。

下面通过举例说明。假设某市房地产企业出售商品房取得销售收入 5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。该企业应纳的土地增值税为：

销售普通标准住宅：销售税金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%) =165万元

扣除项目金额合计=2200+165=2365万元增值额=3000-2365=635万元增值率=635÷2365×100%=27%适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为 635×30%=190.5万元销售豪华住宅：销售税金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)= 110万元扣除项目金额合计=1000+110=1110万元增值额=2000-1110=890万元增值率=890÷1110×100%=80%适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为 890×40%-1110×5%=300.5万元共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元

通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有两种：一是增加普通标准住宅的扣除项目金额；二是降低普通标准住宅的销售价格。

①增加扣除项目金额

假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，假设其为x，那么应纳土地增值税为：

扣除项目金额合计=x+165增值额=3000-(x+165)=2835-x增值率=(2835-x)÷(x+165)×100%由等式(2835-x)÷(x+165)×100%=20%，解得 x=2335万元

此时普通标准住宅可以免税，缴纳的土地增值税仅为销售豪华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。

②降低销售价格

降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，假设其为y。那么应纳土地增值税为：

销售税金及附加=y×5%×(1+7%+3%)=5.5%y扣除项目金额合计=2200+5.5%y增值额=y-(2200+5.5%y)=y-5.5%y-2200增值率=(y-5.5%y-2200)÷(2200+5.5%y)×100%由等式(y-5.5%y-2200)÷(2200+5.5%y)×100%=20%，解得y=2827万元f 同上普通标准住宅免税，此时缴纳的土地增值税仍为销售豪华住宅的部分300.5万元。销售收入比原来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入相比节省了17.5万元。

2、房产税筹划房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。对于从价计征，由于它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键。

因此，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开；而对于从租计征，租金的大小直接决定了房产税的多少。不少房地产开发企业在签订房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立负担，即便由于各种原因由出租人缴纳水、电费，也应该在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“ 其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

3、变房屋销售为股权转让

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所附《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

【第2篇】房地产业税收2023

前言—房地产行业发展现状

房地产行业作为国民经济的“压舱石”，对带动消费、扩大内需、拉动上下游产业发展以及促进国民经济增长等方面，均起着至关重要的作用。随着广佛同城3.0时代不断深化，作为粤港澳大湾区都市圈中重要的经济发展极，佛山不断撬动“广佛一体化”的重要机遇，坐享一线城市的优先赋能，在城市价值方面得到持续推高。为进一步促进房地产行业的可持续发展，本期好税声，润思同大家一起梳理房地产行业各环节主要面临的涉税风险，助力房地产企业更好地守护“万家灯火”。

一、开发环节常见涉税风险

风险点一：违规列支预提费用

案例：a房地产企业共开发了3个房地产项目，在项目竣工结转开发产品时，企业对部分未取得发票的应付工程款作了预提处理。预提的费用包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费及公共配套设施费，3个项目合计预提金额约5亿元，对应合同总金额约46亿元。

具体分析：这个案例中我们需要关注的风险点主要有二，分别是超限额列支预提费用和超范围列支预提费用。房地产企业应注意税收法规规定的预提比例上限，对于出包工程而言，发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%；同时也要注意在政策允许的费用范围内预提，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。

风险点二：甲供工程业务重复扣除“甲供材料”

案例：b房地产企业与施工企业签订一份“甲供材”建筑施工合同，约定：合同金额为1000万元（含b企业购买提供给施工企业施工材料），增值税金额为90万元。工程竣工，决算价为1090万元，“甲供材”金额为200万元。另外，b企业向材料供应商采购材料200万元，收到13%的增值税进项发票，b企业计入“开发成本”科目的成本金额是1200万元。

具体分析：企业采取包工不包料方式发包工程，在材料供应商提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。因此，在含“甲供材”金额签订合同的情况下，房地产企业与施工企业在工程结算时，建议尽可能采用“差额结算法”，即将甲供材金额不计入工程结算价和施工企业的销售额中，从而避免重复列支开发成本的税务风险。

风险点三：缺失合法有效的税前扣除凭证

案例：c房地产企业委托某房地产经纪有限公司，开展商品房销售代理及现场手续办理等业务，双方约定根据委托代办完成进度计算代理费。当年，c房地产企业计提委托销售代理费390万元，计入“销售费用”科目，并在企业所得税前全额扣除。但该笔款项当年并未实际支付，也未取得任何合法有效凭证，产生了违规税前扣除的涉税风险。

具体分析：是否能取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。因此，企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票，同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。

风险点四：符合资本化条件的借款费用未作资本化处理

案例：d房地产开发企业经税务机关提醒后发现，2023年“财务费用”科目数据为170万元，其中110万元为工程贷款产生的利息，该笔工程贷款资金用于建设甲项目，符合资本化条件，但该笔贷款发生的相关利息却被财务人员记入了“财务费用”科目，而未进行资本化处理。

具体分析：企业发生的借款费用，符合资本化条件的，必须进行资本化处理；不符合资本化条件的，才可作为期间费用在所得税税前扣除。房地产开发企业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应准确划分成本对象，严格遵守会计准则和税法的规定，精确计算资本化的金额，才能管控好税务风险。

二、销售环节常见涉税风险

风险点五：外购礼品赠送客户费用全额扣除

案例：e房地产企业购买服装、雨伞等作为礼品赠送给客户，并将该笔支出计入期间费用科目，申报企业所得税前全额扣除。

具体分析：外购礼品赠送客户应作视同销售处理，并且礼品赠送支出不得超限额扣除。就增值税而言，视同销售货物行为无销售额的，依次按当月同类货物的平均销售价格、最近时期同类货物的平均销售价格、组成计税价格的顺序确定；就企业所得税而言，除另有规定外，应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。例子中，该房地产企业的礼品赠送支出属于业务招待支出，只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的5‰ 。

风险点六：合同约定应收未收房款未确认收入

案例：f房地产企业本月预收房款8000万元，签订购房合同金额2.38亿元（其中含合同约定分期付款当月应收而未收到的房款800万元）。次月申报期内，财务人员仅将预收房款8000万元确认收入并申报了企业所得税，合同约定分期付款当月应收未收房款800万元未确认销售收入，产生涉税风险。

具体分析：房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。其中，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

二、常见的房地产行业涉税风险

风险点七：租金收入未按照规定纳税申报

第七个风险点让我们聚焦租金收入未按照规定纳税申报。给大家举一个典型案例：某房地产企业的项目已竣工备案，由于低层房屋靠近商圈且尚未出售，便将未出售房屋、车位暂时出租，但却没有将相关租金收入进行纳税申报，产生涉税风险。所以，房地产企业若将未出售的房屋、车位以及商铺进行出租，取得的租金收入可别忘了要按照规定进行纳税申报。

风险点八：直接引用增值税预缴计税依据作为土地增值税预缴计税依据

接下来我们关注的风险点是“直接引用增值税预缴计税依据作为土地增值税预缴计税依据”。税务人员在风险审查过程中时有发现，部分房地产企业直接引用增值税预缴的计税依据作为土地增值税预缴的计税依据，导致少预缴土地增值税的情况发生。

提醒大家

对于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发房地产项目的情况，可以选择按预收账款全额预缴土地增值税，或者按照国家税务总局公告2023年第70号规定口径，按照“土地增值税预缴税额=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率”口径预缴土地增值税，而不得直接参照增值税预缴口径。

风险点九：重复扣除利息费用导致少缴纳土地增值税

第九个风险点让我们聚焦利息费用重复扣除导致少缴纳土地增值税的风险。比方说某房地产企业某项目取得土地使用权成本为5000万元，房地产开发成本为3000万元，其中“开发成本—开发间接费用”中利息支出50万元，“财务费用—利息支出”20万元，发生的利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明。清算时，该企业未将平常会计核算计入房地产开发成本的利息支出调整至财务费用中计算扣除，导致利息费用重复扣除。所以，需要提醒房地产开发企业：已经计入开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

风险点十：土地增值税清算环节的其他提醒

接下来我们关注的风险点，是土地增值税清算环节违规扣除不能办理权属转移登记手续的人防车位建筑安装成本。举个例子：某房地产开发企业拍得一块国有土地使用权，项目中有别墅建筑，也有高层建筑，高层建筑下均有地下车位，车位不计容不能办理产权证。土地增值税清算时，该企业将地下人防车位与别墅、高层建筑一并进行土地成本的分摊和扣除，导致涉税风险产生。要注意：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》，不能办理权属转移登记手续的人防车位，其不予扣除的成本应按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

风险点十一：未按开发项目正确分摊拆迁补偿（安置）房成本

第十一个风险点让我们聚焦未按开发项目正确分摊拆迁补偿（安置）房成本。给大家举一个典型案例：某房地产开发公司一次性征地10万平方米，计划在该宗土地上分五期开发商品房20栋，所开发商品房总建筑面积为200万平方米。其中一期开发工程占地面积为1万平方米，开发的商品房总建筑面积为20万平方米，已销售19万平方米，其中30套商品房用于补偿被拆迁户，市场价值600万元。该公司在土地增值税清算时，将以实物方式支付的拆迁补偿费全部在第一期开发项目中扣除。

我们不难发现，多个开发项目共同发生的土地及拆迁补偿成本，如果没有按照开发项目正确分摊，就会导致先开发的项目少缴纳土地增值税，产生涉税风险。所以房地产企业要留心：开发项目有多个，按项分摊要记得。土地增值税是以开发项目为清算单位的，不同清算单位发生的成本费用不得相互抵减，因此，对于属于多个清算单位发生的共同成本费用，要在各清算单位之间进行合理分配或分摊。

风险点十二：清算时分项分期的普通住宅划分不正确

清算时分项分期的普通住宅划分不正确，也是不容忽视的风险点，打个比方：某房地产开发公司认为其开发的房地产项目是针对住房刚需群体的居住用住宅，建筑面积都在144平方米以下，便简单地将该项目认定为普通住宅，产生土地增值税计算不准确的风险。

我们需要知道：划分普通住宅不能仅凭建筑面积这一个条件，而是须同时满足容积率、销售价格和建筑面积三个条件。根据《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》〔粤府办[2005]56号〕规定，享受优惠政策普通住房的标准为：

①住宅小区建筑容积率在1.0以上；

②单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下；

③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

以上三个条件需同时满足，才能划分为普通住宅。

结束语

中国人自古以来就有“安居乐业”、“安身立命”的观念，房子对于老百姓而言，不仅是身体，更是心灵的“港湾”。在粤港澳大湾区发展战略下，佛山房地产业将迎来新一轮发展红利。与此同时，房地产企业应积极学习税收法律知识，一方面对国家税收政策“应享尽享”，另一方面也要依法诚信申报纳税，切实降低企业涉税风险。润思好税声与房地产企业携手同行，希望能助力房地产行业健康可持续发展，使得“国有广厦千万间，百姓安居尽欢颜”！

来源：佛山税务

【第3篇】房地产税收的问题

1.视同销售计税依据，关于无偿配建保障房类似这种无偿移交的，税局内部有增值税、所得税、土增税视同销售计税依据有哪些执行口径？

答：一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1：……第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。……第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

三、根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828）第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；……（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。

四、根据《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第80号）规定，二、企业移送资产所得税处理问题 企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条规定情形的，除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。

五、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，三、非直接销售和自用房地产的收入确定 (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。……

六、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第二条规定，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。

七、根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）规定，第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：……（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

因此，根据上述文件规定及您的描述，如您单位无偿配建保障房并移交，属于上述增值税、企业所得税和土地增值税视同销售情形的，应按上述规定缴纳相关税费。建议您参考上述规定，具体事宜您可联系主管税务机关确认。

来源：河南省税务局

2.关于网上流传“住宅性质车位车库都要算家庭住房套次”是否属实？

答：其表述不准确。不动产交易征税业务中，纳税人申请享受与家庭住房套数有关的税收优惠，税务部门依据购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果（即《住房证明》）办理。纳税人认为《住房证明》信息有误的，如车位、车库不属于住宅，可与购房所在地不动产登记部门联系，按规定重新办理《住房证明》，并凭重新出具的《住房证明》申请享受相关税收优惠。

国家税务总局中山市税务局

中山市自然资源局

2023年8月6日

来源：中山市税务局

3.房地产开发企业通过“限地价、竞配建”方式拿地，无偿移交配建用房是否视同销售？

房地产开发企业以“限地价、竞配建”方式拿地开发，约定后期无偿移交配建用房8000平方米给政府指定的国有企业，配建用房可能用于（人才房、公租房、保障房），请问房地产开发企业在无偿移交配建房时是否需要视同销售企业所得说和土地增值税？

答：根据企业所得税法实施条例，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，三、非直接销售和自用房地产的收入确定?

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

具体建议进一步联系主管税务局。

来源：浙江12366中心

4.以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题

a公司2023年在海南从b公司受让一家房地产开发企业c95%股权（c公司股份由股东b公司持有95%，另外两自然人持有5%股份）间接得到5块地？现想问一下，b公司转让c公司股份是否需要交土地增值税？如果b公司交纳土地增值税，对于c公司销售房产后期土地增值税扣除土地成本，是以b公司交纳土地增值税的土地成本作为扣除基数？需要提供什么资料支持？还是以c公司账上土地成本作为扣除基数？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

根据上述文件规定及电话回访情况，如未存在转让国有土地使用权情形的无需缴纳土地增值税。

来源：海南省税务局

5.（1）项目公司取得了3个地块，地块边缘彼此相连，但地块间规划有市政道路，项目建成后会将其分隔成3个独立的小区

（2）3个地块同时动工，工程进度基本一致。

（3）公司取得发改委批复的开发项目备案证明3份，每个地块作为一个项目取得1份

（4）规划证、施工许可证等也都是按照3个项目办理，每个项目1个证。

（5）问题：作为项目公司来讲，3个在一起的地块，每个地块上各建1个项目，且施工进度保持一致，销售进度有所不同。后期进行土地增值税清算时，能否将3个地块作为一个清算单位来统一进行清算？

答：一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第一条规定，土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号) 第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

因此，土地增值税清算以房地产开发项目为单位进行归集计算，共同项目的成本费用应采用合理的分配方法进行分摊。建议您参考上述文件规定，具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

来源：河南省税务局

6.房地产进项留抵税额是否可以抵减增值税预交税款欠税？

我公司为房地产开发企业，目前处于预售阶段，按实收款申报增值税预交税款，因公司资金周转困难，难以按时缴纳税款，请问我司是否按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发[2004]112号）规定，用进项留抵税额抵减增值税预交税款欠税。

答：根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》的规定：

七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题

房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

例如：2023年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。

在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。

在会计处理上，预缴的增值税一般在“应缴税费—未缴增值税”科目借方记载，而增值税留抵税额在“应缴税费—应缴增值税（进项税额）”专栏记载。两者属于不同的会计科目，不能相互抵减。

来源：河北省税务局

7.地下无产权车位，以长期租赁的方式出让使用权给客户，其收入是否需要交纳土地增值税，是否属于土地增税清算的范围？站在税局的角度，在统计已售面积占可售面积的比利时，地下无产权车位的面积是否计入可售面积？

答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号) 第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 第二条规定， 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。……第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条规定，土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。

四、根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳……土地增值税……等相关税收。

五、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告 2023年第10号）第三条规定，关于车库、地下室归属问题 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

六、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题……销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

因此，根据上述文件规定，土地增值税清算中，对于地下人防设施及地下车位，仅出租车位或出租地下人防设施，不发生权属转移的，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用；发生产权转移的，应按规定征收土地增值税，房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。对于地下车位面积的确认，政策中并无具体规定，建议您向住建部门核实确认。具体涉税事宜建议您咨询主管税务机关进一步核实确认。

来源：河南省税务局

8.代扣的施工单位水费如何开具发票？

我公司是房地产开发企业，增值税一般纳税人，自来水表是我公司的户头，自来水公司将水费发票开具给我公司，水费发票内容包含三部分：1、水冰雪*用水费，税率为3%；2、不征税自来水*不征税自来水，不征税；3、水冰雪*污水处理费，免税。施工方在施工过程中产生的水费在支付工程款时扣回，现在施工单位向我公司索要水费发票。我公司在扣回水费时没有加价，是原价扣回，如何开具发票？能否参照国家税务总局公告2023年第54号开票？公告中“对外支付的自来水水费”是否包含“不征税自来水”和“污水处理费”？

答：一、根据《中华人民共和国发票管理办法》(国函〔1993〕174号）第十九条规定 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。……

二、根据《国务院关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和国增值税暂行条例》的决定》（国令第691号）第二条规定 增值税税率：……(二)纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%。……2.自来水……

三、根据《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）一、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……

四、根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

五、根据《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条规定下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行，不得抵扣进项税额…… (三)一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法征收率计算缴纳增值税：……5.自来水……

六、根据《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税〔2014〕57号）第二条规定财税〔2009〕9号文件第二条第（三）项和第三条“依照6%征收率”调整为“依照3%征收率”。

七、根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第54号）规定现将物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关问题公告如下：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。……

八、根据《财政部国家税务总局关于污水处理费有关增值税政策的通知》（财税〔2001〕97号）规定为了切实加强和改进城市供水、节水和水污染防治工作，促进社会经济的可持续发展，加快城市污水处理设施的建设步伐，根据《国务院关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》的规定，对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处理费，免征增值税。本通知自2001年7月1日起执行，此前对上述污水处理费未征税的一律不再补征。

九、根据《国家税务总局关于水资源费改税后城镇公共供水企业增值税发票开具问题的公告》（国家税务总局公告2023年第47号）规定根据《财政部税务总局水利部关于印发〈扩大水资源税改革试点实施办法〉的通知》（财税〔2017〕80号）有关规定，现对城镇公共供水企业开具增值税普通发票问题，公告如下：原对城镇公共供水用水户在基本水价（自来水价格）外征收水资源费的试点省份，在水资源费改税试点期间，按照不增加城镇公共供水企业负担的原则，城镇公共供水企业缴纳的水资源税所对应的水费收入，不计征增值税，按“不征税自来水”项目开具增值税普通发票。本公告自2023年12月1日起施行。特此公告。

十、根据《国家税务总局关于增值税发票管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2023年第45号）规定附件：商品和服务税收分类编码表……

因此，根据上述文件规定，收款方向付款方开具发票，您公司扣施工方的自来水水费需要开具发票，财税（2009）9是自产的自来水可以简易计税，国家税务总局公告2023年第54号文件主要针对提供物业管理服务的纳税人。按照您的描述，您公司不适用上述简易征收文件，应按照适用税率开具发票。污水处理费不属于冰雪水，开具冰雪水不符合如实开具要求。自来水水费包括不征税自来水水费，污水处理费是否包括公告没有明确，建议咨询税局。

来源：河南省税务局

9.如果我国的居民个人张三于2023年已经签订了购房和贷款合同，并于2023年9月开始还贷款。但是因为是期房，未交房，张三一直未缴纳契税和取得房产证。在2023年的7月份缴纳了契税，取得了契税的完税凭证。该住房在其工作所在城市。张三一直在工作所在城市租房。张三在2023年度可以按那种方式享受专项附加扣除？1、1-6月享受住房租金、7-12月享受住房贷款利息专项附加扣除；2、1-6月享受住房租金和7-12月享受住房贷款利息二选一；3、全年按住房贷款利息扣除，或者其他方式。

答：根据《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》（国发〔2018〕41号）规定，第十四条 纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。本办法所称首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。第十五条 经夫妻双方约定，可以选择由其中一方扣除，具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。夫妻双方婚前分别购买住房发生的首套住房贷款，其贷款利息支出，婚后可以选择其中一套购买的住房，由购买方按扣除标准的100%扣除，也可以由夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50%扣除，具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。……第十七条 纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出，可以按照以下标准定额扣除：（一）直辖市、省会（首府）城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市，扣除标准为每月1500元；（二）除第一项所列城市以外，市辖区户籍人口超过100万的城市，扣除标准为每月1100元；市辖区户籍人口不超过100万的城市，扣除标准为每月800元。纳税人的配偶在纳税人的主要工作城市有自有住房的，视同纳税人在主要工作城市有自有住房。第十八条 本办法所称主要工作城市是指纳税人任职受雇的直辖市、计划单列市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）全部行政区域范围；纳税人无任职受雇单位的，为受理其综合所得汇算清缴的税务机关所在城市。夫妻双方主要工作城市相同的，只能由一方扣除住房租金支出。第十九条 住房租金支出由签订租赁住房合同的承租人扣除。第二十条 纳税人及其配偶在一个纳税年度内不能同时分别享受住房贷款利息和住房租金专项附加扣除。

因此，根据文件规定及您的描述，纳税人在一个纳税年度内不得同时享受住房贷款利息和住房租金扣除。2023年您的住房贷款利息和住房租金只能二选一，如果对于住房贷款利息进行了抵扣，就不能再对住房租金进行抵扣。反之亦然。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

来源：河南省税务局

10.我司自建开发房地产项目，项目其中有两层房产留做自用。我司的项目于2023年年底完成竣工验收备案，自用的房产也于竣工验收的次月开始使用。2023年我司按预估的项目总开发成本，分摊到自用房产的金额计算房产原值，并按此原值缴纳房产税。目前由于项目整体决算尚未完成，项目总开发成本比2023年计算房产税时有所增加。请问我司于2023年计算房产税时，是否应按最新暂估的项目总开发成本计算分摊房产原值？还是可以沿用2023年房产原值的计算金额？如果应按最新暂估的项目总开发成本计算分摊房产原值，那么2023年度已申报的房产税是否需要做修正申报？

答：按最新暂估金额计算当期，暂不追溯调整往期。

来源：厦门市税务局

11.我司与重庆的某商场物业分公司签订办公室租赁协议，由物业公司代收代交水电费，提供给我司水电费公司开具给物业公司的发票复印件盖公章及我司应交水电费的收据，不予开具发票给我司，请问该公司的做法是否合理？若合理，我司是否可以所得税税前扣除该费用？

注：该物业分公司没有转供资质。

答：根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)规定：“《中华人民共和国发票管理办法》第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。

根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2023年第28号）第十九条？企业租用(包括企业作为单一承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证;出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

因此，若属于物业公司代收转付水电费，应由水务集团及供电公司开具发票给付款方。出租方采取分摊方式的，按水务集团及供电公司的发票复印件和分割单及合同注明分割方式为分割依据。若不属于代收转付，则属于转售水电费，应由物业公司开具转售水电费发票作为税前扣除凭证。

来源：厦门市税务局

12.生产企业销售返利发票怎么开？

答：第一种：国税函〔2006〕1279号 规定：纳税人销售货物并向购买方开具增值税专用发票后，由于购货方在一定时期内累计购买货物达到一定数量，或者由于市场价格下降等原因，销货方给予购货方相应的价格优惠或补偿等折扣、折让行为，销货方可按现行《增值税专用发票使用规定》的有关规定开具红字增值税专用发票。

第二种：一、根据《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》（国税发〔2004〕136号）规定：“一、……（二）对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金。三、应冲减进项税金的计算公式调整为：当期应冲减进项税金=当期取得的返还资金/（1+所购货物适用增值税税率）×所购货物适用增值税税率……”开具普通发票。

二、根据《国家税务总局关于纳税人折扣折让行为开具红字增值税专用发票问题的通知》（国税函〔2006〕1279号）规定：“纳税人销售货物并向购买方开具增值税专用发票后，由于购货方在一定时期内累计购买货物达到一定数量，或者由于市场价格下降等原因，销货方给予购货方相应的价格优惠或补偿等折扣、折让行为，销货方可按现行《增值税专用发票使用规定》的有关规定开具红字增值税专用发票。”

如果您单位属于第二种情况的，由于价格、数量无法一一对应，一般在操作时，根据金额大小，选取最近开具的增值税专用发票上的信息开具对应的红字专用发票。建议具体问题也可以联系主管税务局。

第三种：如果是返利的话，只能开具普通发票，发票名称据实开具。如果是折扣折让的话，根据金额大小，选取最近开具的增值税专用发票上的信息开具对应的折扣折让信息表，税收商品编码选蓝字发票上的编码，名称填写折扣折让。您也可以把金额较大的一张专用发票先全部红冲，然后开具两栏，一栏为原蓝字发票的信息为正数，下面一栏为折扣则让为负数，合计金额大于0即可。由于现在专业发票的进项税额抵扣都是从2.0系统中勾选的，建议按第二种情形开具专用发票。操作上有问题的，也可以咨询开票盘的服务商或者您的主管税务局。

来源：宁波市税务局

13.统借统还业务是否缴纳增值税？

我公司下面成立子公司b公司和财务公司c公司，b公司又成立子公司d公司。现在我公司从银行贷款5000万元，贷款利率为6%，全部给c公司进行资金管理，然后b公司和c公司签订统借统还协议，从c公司借款3000万元，利率为6%；d公司再与b公司签订统借统还协议，从b公司借款1000万元，利率为6%。请问b公司收取d公司利息时是否缴纳增值税？c公司收取b公司利息时是否缴纳增值税？

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1……（五）金融服务。金融服务，是指经营金融保险的业务活动。包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。1.贷款服务。贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。……附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定一、下列项目免征增值税……（十九）以下利息收入。……7.统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。统借统还业务，是指：（1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。（2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。

因此，根据上述文件规定，统借统还业务中企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息收入属于免征增值税项目，您可以结合您的具体情况按照文件规定进行判定，如果符合规定可以免征，不符合政策规定的不能享受免征，若无法判定您可以联系主管税务机关确认。

来源：河南省税务局

14.建筑工程中的监理合同，是否属于印花税的征收范围？如果属于，适用于哪一个税目？

答：一、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)第二条规定，下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业账簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证。……附件：印花税税目税率表……

二、根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》((1988)财税字第255号)第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。

因此，对企业与监理公司签订的工程监理合同不属于上述列举的印花税征税范围，不需要缴纳印花税。

来源：河南省税务局

15.无发票的费用能税前扣除吗

公司属于建筑公司工地上有时会发生一些没有发票的费用如修理打印机，补胎，还有食堂买菜，都是在工地附近的农村中购买的没有发票金额也就几十元至三四百元，收据可以企业所得税前扣除吗，如果能扣除收据填写有要求吗？

答：根据《国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告》（国家税务总局公告2023年第28号）规定：第二条 本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。

第五条 企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。

第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。

税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。

第十三条 企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的，若支出真实且已实际发生，应当在当年度汇算清缴期结束前，要求对方补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的，可以作为税前扣除凭证。

第十六条 企业在规定的期限未能补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证，并且未能按照本办法第十四条的规定提供相关资料证实其支出真实性的，相应支出不得在发生年度税前扣除。

来源：河北省税务局

16.支付承包所得是否可以税前扣除？

我司与员工签订承包合同，合同约定经营成果的所有权归承包方所有，我司只收取一定比例的管理费，我司向承包方支付的承包所得是否可以在我司企业所得税前扣除，扣除凭证是否为发票，如果需要凭发票税前扣除，承包方需向我司开具什么内容的发票？

答：根据《企业所得税法》及其实施条例的规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。企业发生的符合上述规定的支出，凭合法有效凭证进行税前扣除。

根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2023年第28号）规定：“第九条企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证; 对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。

税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。”

根据《国家税务总局关于增值税几个业务问题的通知》（国税发〔1994〕186号）规定：“一、对承租或承包的企业、单位和个人，有独立的生产、经营权，在财务上独立核算，并定期向出租者或发包者上缴租金或承包费的，应作为增值税纳税人按规定缴纳增值税。”因此，企业发生的符合上述规定的支出，凭承包方开具的发票税前扣除。发票请根据合同内容及实际业务发生情况如实填开。

来源：厦门市税务局

17.（2019）31号公告中，纳税人提供建筑服务，按照规定允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除的分包款，是指支付给分包方的全部价款和价外费用。条款中支付给分包方的全部价款和价外费用，实际工作中怎么判断？是指实际付款金额还是合同约定付款金额，还是发票开具金额，或者需要同时具备付款加开票？

答：一、根据《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第17号）规定，第六条规定 纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述凭证是指: (一)从分包方取得的2023年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2023年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。(二)从分包方取得的2023年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)、项目名称的增值税发票。(三)国家税务总局规定的其他凭证。

二、根据国家税务总局河南省税务局官方网站发布的《办税指南》规定，1.3.1.1增值税预缴申报 ……五、办理材料……1.《增值税预缴税款表》……2.与发包方签订的建筑合同复印件（加盖纳税人公章）……3.与分包方签订的分包合同复印件（加盖纳税人公章）……4.从分包方取得的发票复印件（加盖纳税人公章）……

因此，根据上述文件规定,纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。具体业务实质您可携带相关资料到主管税务机关进一步核实确认。

来源：河南省税务局

18.老鼠叮咬而报废的存货报废，对应进项税额可否抵扣？

答：若是因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失，进项税额不得从销项税额中抵扣。

文件依据：

一、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第691号)第十条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产;(二)非正常损失的购进货物，以及相关的劳务和交通运输服务;(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、劳务和交通运输服务;(四)国务院规定的其他项目。

二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。(六)购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2023年5月1日起执行。

纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

三、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定：“……非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。”

来源：福建省税务局

19.一般纳税人购买看涨期权，雪球期权是否缴纳增值税？一般纳税人，通过向券商购买股票看涨期权，投资收益是否需要缴纳增值税？购买股票雪球期权，持有到期，按约定收益取得投资收益，非保本，是否需要缴纳增值税？

答：转让非货物期货属于金融商品转让，应按照规定征收增值税。

来源：厦门市税务局

20.认缴制下，未到章程约定期限，股东尚未出资，那当年向股东借款的利息能否税前扣除？债资比及同期利率如何选择？a公司注册资金100万，b公司100%控股，2023年a向股东b借款一个亿用于生产设备投资，已使用8000万，年利息支出1000万；那a公司可以税前扣除的利息是多少？个人理解债资比限制，所以能税前扣除的限额=2x100万（注册资金）x10%（利率）=20万。是否有误？

答：根据《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》（国税函〔2009〕312号）规定，关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。

具体计算不得扣除的利息，应以企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额保持不变的期间作为一个计算期，每一计算期内不得扣除的借款利息按该期间借款利息发生额乘以该期间企业未缴足的注册资本占借款总额的比例计算，公式为：

企业每一计算期不得扣除的借款利息＝该期间借款利息额×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额

企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内每一计算期不得扣除的借款利息额之和。

根据《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕777号）规定，一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。

来源：浙江省税务局

21.土地增值税可清算条件里的 销售（预售）满三年 是指从第一本还是最后一本销售(预售)许可证时间开始算？

答：同一清算项目，按最后一本销售（预售）许可证时间开始计算。

《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发[2009]91号）第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

来源：宁波市税务局

22.建筑服务业，在开具增值税专用发票时，开票人是管理员，发票违规可以正常使用吗？

答：一、根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）规定，第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。……第二十一条 不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。第二十二条 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。……

二、根据《国家税务总局关于修订<增值税专用发票使用规定>的通知》（国税发〔2006〕156号 ）规定，第十一条 专用发票应按下列要求开具：(一)项目齐全，与实际交易相符；(二)字迹清楚，不得压线、错格；(三)发票联和抵扣联加盖财务专用章或者发票专用章；(四)按照增值税纳税义务的发生时间开具。对不符合上列要求的专用发票，购买方有权拒收。

因此，开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。不符合规定的发票，不 得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。

来源：河南省税务局

23.提供纳税担保后，发起行政复议，行政复议期间是否还征收滞纳金？

答：根据《税务行政复议规则》（国家税务总局令第21号）规定：第三十三条 申请人对本规则第十四条第（一）项规定的行为不服的，应当先向行政复议机关申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

申请人按照前款规定申请行政复议的，必须依照税务机关根据法律、法规确定的税额、期限，先行缴纳或者解缴税款和滞纳金，或者提供相应的担保，才可以在缴清税款和滞纳金以后或者所提供的担保得到作出具体行政行为的税务机关确认之日起60日内提出行政复议申请。

申请人提供担保的方式包括保证、抵押和质押。作出具体行政行为的税务机关应当对保证人的资格、资信进行审查，对不具备法律规定资格或者没有能力保证的，有权拒绝。作出具体行政行为的税务机关应当对抵押人、出质人提供的抵押担保、质押担保进行审查，对不符合法律规定的抵押担保、质押担保，不予确认。

第五十一条行政复议期间具体行政行为不停止执行；但是有下列情形之一的，可以停止执行：

（一）被申请人认为需要停止执行的。

（二）行政复议机关认为需要停止执行的。

（三）申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，决定停止执行的。

（四）法律规定停止执行的。

来源：河北省税务局

24.视同独立纳税人缴纳的二级分支机构是否可以享受小型微利企业所得税减免政策？

答：不可以。现行企业所得税实行法人税制，企业应以法人为主体，计算缴纳企业所得税。企业所得税法第五十条第二款规定，“居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税”。由于分支机构不具有法人资格，其经营情况应并入企业总机构，由企业总机构汇总计算应纳税款，并享受相关优惠政策。

来源：天津市税务局

【第4篇】房地产甲供材税收问题

1、支付的土地价款如何在每期销售时的增值税中扣除？

我司是一家房地产开发企业，一般纳税人，开发项目为一次购地、分期开发的情况（具体为一个土地出让合同，一个建设用地规划许可证，每期有对应的土地证），请问支付的土地价款如何在每期销售时的增值税中扣除？

是先按照土地证的土地面积将总的土地价款分摊到每期上，再用每期可供销售建筑面积算出该期的单位土地成本，以此为基础计算当期销售时增值税允许扣除的土地价款？还是将土地出让合同的总价在总的可售建筑面分摊计算出单位土地成本，以此为基础计算当期销售时增值税允许扣除的土地价款？

答：1.根据国家税务总局公告2023年第18号规定：“第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。”

2.（1）根据财税〔2018〕32号文件规定，自2023年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

（2）根据财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号文件规定，自2023年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。

来源：安徽省税务局

2、棚户区改造的土地增值税问题

公司所在地推行棚户区改造，我公司拍得该地块，所建房屋全为回迁房，即房屋建成后交付给回迁户，不向社会公开销售，请问这种情况下，土地增值税是否可以享受减免政策？

答：根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定，二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。……六、本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。七、本通知自2023年7月4日起执行。《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）同时废止。2023年7月4日至文到之日的已征税款，按有关规定予以退税。

因此，根据您的描述，暂不清楚您公司具体情况，无法做出针对性答复。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

来源：河南省税务局

3、房屋建筑物附属设备折旧年限

房屋建筑物附属设备折旧年限是否按照最低20年确认

答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定：“第五十七条 企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。

第五十八条固定资产按照以下方法确定计税基础：(一)外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;(二)自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础;(三)融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础;(四)盘盈的固定资产，以同类固定资产的重置完全价值为计税基础;(五)通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础;(六)改建的固定资产，除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。

第六十条 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：(一)房屋、建筑物，为20年……”

来源：山西省税务局

4、营改增甲供材计税方法

财税[2017]58号第一条规定，“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。这一条“适用简易计税”是必须简易计税还是可以选择简易计税？

答：根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）规定：“一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。……”符合文件第一条规定的情形的，必须适用简易计税，不能选择一般计税方法。

来源：安徽省税务局

5、关于所得税汇算清缴时，房产企业地下车位成本归属问题

根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务所得税处理办法》的通知》（国税fa发2009）31号文件第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，做为公共配套设施进行处理。同时，该文件第二十七条规定，公共配套设施费包含在开发产品计税成本支出中。

那么根据文件指引，作为一家房产开发企业，我们在处理地下车位成本时，将其成本全部计算进公共配套设施里，并以此为基础，将该部分成本分配到住宅和商业等开发产品中进行了结转业务。

但在当年所得税汇算清缴时，地方税务局通知，需要将地下车位成本单独预留，不能和住宅商业等产品一并结转，待后期车位销售时在予以结转，请问是否合理？房企企业是否可以将地下车位成本一次性计入开发成本，待停车场出售时，一次性确认收入而不结转成本？

答：根据国税发〔2009〕31号规定：“第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。……

第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”

来源：安徽省税务局

6、建筑发票 备注中标明工程地点，工程项目在发票的服务名称中标明，能否土地增值税前扣除？

我公司取得工程款发票，发票服务名称标明项目名称，备注栏标明工程地点，没有标明项目名称（已在服务名称注清），能否按照国家税务总局公告2023年第70号 规定在土地增值税成本中扣除？

答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：

五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题

营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2023年第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定：

四、增值税发票开具

（三）提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

来源：河北省税务局

7、出租建筑设备

纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员，应按照什么税目缴纳增值税？

答：根据《财政部国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第十六条规定，纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。

来源：天津市税务局

8、小规模物业公司是电表总表单位，开具13%电费专用发票的问题

物业公司是小规模纳税人，名下有变压器，是变压器的所有者，是电表总表单位，但是非房东，不是厂房的产权所有者，物业公司根据国家税务局公告2023年第3号规定：按照本公告的要求提供相关资料给供电公司开13%电费专票，问：物业公司是否必须提供房东与一般纳税人客户签订的租赁房屋合同，物业公司与房东之间签订的物业管理协议是否必须提供，供电公司是否要求物业公司必须同时具备房东的身份，物业公司不是房东，即使提供了上述资料，供电公司是否也不能开票给一般纳税人客户？

答：为妥善解决并有效规范增值税一般纳税人通过不具有增值税一般纳税人资格的经营场所出租方、经营场所物业管理单位（以下简称电表总表单位）向供电企业代购电力产品取得进项税抵扣凭证问题，根据《财政部国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》（财税字〔1994〕26号）和《财政部国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016〕36号）精神，制定《安徽省国家税务局关于代购电力产品发票开具问题的公告》（安徽省国家税务局公告2023年第3号）。

属于文件规定情形的代购电力行为，可参考文件相关条款执行。

来源：安徽省税务局

9、关于红字信息表的开具内容

我司为销售方，在收到供应商的产品后发生了退货，要开红字信息表，篮字发票已认证抵扣，我司开具红字信息表时未标明篮字发票信息，开票员开具红字信息表中的产品单价与原篮字发票产品单价不一致，会有什么影响吗？

答：红字专用发票应与《开具红字增值税专用发票信息表》一一对应。

根据中华人民共和国国务院令第587号规定：“ 第二十二条 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。第三十五条 违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：

（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；

……”

来源：安徽省税务局

10、商场转售电可否开具增值税专用发票

您好，我司为餐饮公司。在商场租赁了铺位，并且由商场收取我餐厅的水电费。现我公司需要商场为我司支付的电费开具增值税专用发票，但是商场说他们不是电力公司没有转售电的资格，所以只能为我司开具增值税普通发票，不能开具增值税专用发票。请问商场上面的说法是否合理？国家税务总局是否有文件支持企业转售电的可以开具增值税专用发票，或者作为转售电企业需要办理什么手续或取得什么资质方可开具转售电的增值税专用发票？

答：《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号)第二十一条 纳税人发生应税销售行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。

属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：

(一)应税销售行为的购买方为消费者个人的;

(二)发生应税销售行为适用免税规定的。

《国家税务总局关于修订《增值税专用发票使用规定》的通知》(国税发〔2006〕156号)第十条 一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应向购买方开具专用发票。

商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽(不包括劳保专用部分)、化妆品等消费品不得开具专用发票。

增值税小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)需要开具专用发票的，可向主管税务机关申请代开。

销售免税货物不得开具专用发票，法律、法规及国家税务总局另有规定的除外。

因此，一般纳税人销售货物或提供应税劳务，购买方索取增值税专用发票，且符合增值税暂行条例及专用发票使用规定的，销售方即可开具增值税专用发票，无超经营范围不得开票的限制规定。

来源：黑龙江省税务局

11、企业筹建期如何界定

企业筹建期是否可按照营业执照设立日期前计算，另新设企业年度汇算企业所得税是否可以自行选择按筹建期或者不按筹建期进行？

答：筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。

根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。

根据 《国家税务总局关于印发<企业所得税汇算清缴管理办法>的通知》（国税发〔2009〕79号）规定：“第三条 凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和本办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。

实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。”

来源：安徽省税务局

12、企业所得税税前扣除问题

母子公司间品牌使用费是否可税前扣除？我理解这条税法是母公司与分公司品牌使用费不得税前扣除，但母子公司品牌使用费是可以税前扣除的。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）的规定，企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。

答：根据《国家税务总局关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》（国税发〔2008〕86号）规定：

二、母公司向其子公司提供各项服务，双方应签订服务合同或协议，明确规定提供服务的内容、收费标准及金额等，凡按上述合同或协议规定所发生的服务费，母公司应作为营业收入申报纳税；子公司作为成本费用在税前扣除。

四、母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。

五、子公司申报税前扣除向母公司支付的服务费用，应向主管税务机关提供与母公司签订的服务合同或者协议等与税前扣除该项费用相关的材料。不能提供相关材料的，支付的服务费用不得税前扣除。

来源：河北省税务局

13、解除劳动关系而取得的一次性补偿收入的免税标准

按财税【2018】164号文的规定，“个人与用人单位解除劳动关系取得一次性补偿收入（包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费），在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税”。

武汉市2023年度和2023年度此项的免征额分别是多少？

答：根据《财政部 税务总局关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2018〕164号）文件第五条规定，关于解除劳动关系、提前退休、内部退养的一次性补偿收入的政策。

（一）个人与用人单位解除劳动关系取得一次性补偿收入（包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费），在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税；超过3倍数额的部分，不并入当年综合所得，单独适用综合所得税率表，计算纳税。

另外，相关链接，关于当地上年职工平均工资以当地统计部门公布的数据为准。

关于2023年劳动工资统计数据的公告

根据2023年统计结果，现将武汉市劳动工资统计数据公告如下：

武汉市城镇单位就业人员平均工资80763元。

武汉市城镇非私营单位就业人员平均工资95286元。其中，在岗职工平均工资98043元。

综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。

来源：湖北省税务局

14、民办非企业单位超过500万，是否可以不转一般纳税人

民办非企业单位连续12月月累计收入超过500万，是否可以不转一般纳税人，继续按照中华人民共和国增值税暂行条例实施细则 第二十九条规定选择按照小规模计税？

答：根据《国家税务总局关于增值税一般纳税人登记管理办法》（国家税务总局令第43号）规定：

第二条 增值税纳税人（以下简称“纳税人”），年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准（以下简称“规定标准”）的，除本办法第四条规定外，应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。

本办法所称年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。

第四条 下列纳税人不办理一般纳税人登记：

（一）按照政策规定，选择按照小规模纳税人纳税的；

（二）年应税销售额超过规定标准的其他个人。

国家税务总局令第43号政策解读规定：

（二）明确不办理一般纳税人登记的纳税人范围。《办法》中明确不办理一般纳税人登记的纳税人范围是：“按照政策规定，选择按照小规模纳税人纳税的；年应税销售额超过规定标准的其他个人”。其中，选择按照小规模纳税人纳税的政策依据有两个，一是根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十九条规定，非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按照小规模纳税人纳税；二是根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税﹝2016﹞36号文件印发）第三条规定，年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

来源：河北省税务局

15、私车公用怎么税前扣除，需要什么材料？

答：一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》(中华人民共和国主席令第64号)第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第三十条规定，企业所得税法第八条所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。

三、根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第28号）规定，第二条 本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。……第四条 税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。……第五条企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。……第七条 企业应将与税前扣除凭证相关的资料，包括合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查,以证实税前扣除凭证的真实性。……第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。第十条 企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。……第十二条 企业取得私自印制、伪造、变造、作废、开票方非法取得、虚开、填写不规范等不符合规定的发票(以下简称“不合规发票”)，以及取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证(以下简称“不合规其他外部凭证”)，不得作为税前扣除凭证。……

四、根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第十九条规定，纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。

因此，根据上述文件规定，纳税人应根据合法、有效凭证记帐，进行会计核算。如您单位实际发生的属于与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时凭合法有效凭证扣除。如企业使用员工个人车辆，签订了租赁合同并取得车辆租赁发票的情况下，可凭合法有效凭证在企业所得税前扣除，否则不得税前扣除。

来源：河南省税务局

16、普票发票购买方只有名称和税号是否可以作为有效凭证

河北省，石家庄，2023年，我公司员工到省内出差时收到的普票发票购买方只有名称和税号，没有填写地址，电话，银行账号。

按照对2023年总局16号文的理解，只填写名称和税号的普票是有效的。

现在向咱们省局确认普票发票只填写了购买方名称和税号，没有地址，电话和银行账号信息，该发票是否可以作为有效凭证？

答：根据《中华人民共和国发票管理办法》（国函〔1993〕174号）第二十二条规定，开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。

根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》（国家税务总局令第25号）第二十八条规定，单位和个人在开具发票时，必须做到按照号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次打印，内容完全一致，并在发票联和抵扣联加盖发票专用章。

根据《国家税务总局关于增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第16号）第一条规定，自2023年7月1日起，购买方为企业的，索取增值税普通发票时，应向销售方提供纳税人识别号或统一社会信用代码;销售方为其开具增值税普通发票时，应在“购买方纳税人识别号”栏填写购买方的纳税人识别号或统一社会信用代码。不符合规定的发票，不得作为税收凭证。本公告所称企业，包括公司、非公司制企业法人、企业分支机构、个人独资企业、合伙企业和其他企业。

综上，按照发票管理办法的要求，发票项目应填列完整，但目前在开具增值税普通发票时，对于购买方是企业的，必须填写企业名称和纳税人识别号，不是企业的话名称必须填写，购买方银行账号、地址电话等建议填列完整，但如确无法填写，目前暂不在强制限制范围内，不影响发票的有效性。

来源：河北省税务局

17、关于电动汽车充电设施固定资产加速折旧税务咨询

我公司从事新能源汽车充电设施的投资与运营,所建设的新能源汽车充电桩为公司的固定资产，类别划分为机器设备，按照10年计提折旧。我公司部分充电桩由于建设年份较早，随着新能源汽车行业的快速发展，充电桩设备更新换代速度大幅提升，加之大部分充电桩露天安装，日晒雨淋，设备破损严重，越来越不能够满足新时代电动汽车的充电需求。同时，随着资产的加速老化，已无法按预期为公司带来相应的经济效益，故为了使会计估计更贴近固定资产实际使用情况，公司计划对老旧充电桩设备的折旧年限进行调整，加速固定资产折旧，通过对会计估计的变更进而达到优化企业生产经营的目的。

请问：

1、上述固定资产加速折旧行为是否可行？

2、如果可行的话，是否需要向税务机关进行备案，同时需提供哪些相关材料？

答：根据国税发〔2009〕81号规定：“一、根据《企业所得税法》第三十二条及《实施条例》第九十八条的相关规定，企业拥有并用于生产经营的主要或关键的固定资产，由于以下原因确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法：

（一）由于技术进步，产品更新换代较快的；

（二）常年处于强震动、高腐蚀状态的。……”

根据国家税务总局公告2023年第23号规定：“第二条 本办法所称优惠事项是指企业所得税法规定的优惠事项，以及国务院和民族自治地方根据企业所得税法授权制定的企业所得税优惠事项。包括免税收入、减计收入、加计扣除、加速折旧、所得减免、抵扣应纳税所得额、减低税率、税额抵免等。

第四条 企业享受优惠事项采取“自行判别、申报享受、相关资料留存备查”的办理方式。企业应当根据经营情况以及相关税收规定自行判断是否符合优惠事项规定的条件，符合条件的可以按照《目录》列示的时间自行计算减免税额，并通过填报企业所得税纳税申报表享受税收优惠。同时，按照本办法的规定归集和留存相关资料备查。”

固定资产或购入软件等可以加速折旧或摊销，主要留存备查资料：1.固定资产的功能、预计使用年限短于规定计算折旧的最低年限的理由、证明资料及有关情况的说明；

2.被替代的旧固定资产的功能、使用及处置等情况的说明；

3.固定资产加速折旧拟采用的方法和折旧额的说明，外购软件拟缩短折旧或摊销年限情况的说明；

4.集成电路生产企业证明材料；

5.购入固定资产或软件的发票、记账凭证。

来源：安徽省税务局

18、所得税法里面的大额修路费如何认定？

针对金额较大的修理费，能不能一次性税前列支。

答：根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）文件第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：(三)固定资产的大修理支出。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）文件第六十九条规定，企业所得税法第十三条第(三)项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：

(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上;

(二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。

企业所得税法第十三条第(三)项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。

综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。

来源：湖北省税务局

19、按照公司每日标准发放的差旅费津贴是否需要缴纳个税，是否属于工资薪金所得？

我们公司会对出差的人员按照内部制定标准每天支付差旅费津贴，大概每天200人民币（会根据酒店是否包含早午晚饭以及是否过夜进行相应比例的扣除），这部分津贴会根据部门经理提交的出差信息，不需要提供实际发票，与实报实销部分一同发放（不与工资一同发放）。想请问一下这种形式的差旅费津贴是否属于工资、薪金所得？是否需要缴纳个人所得税？计税比例为多少？哈尔滨市是否与黑龙江省实行同样规定？

本人参考国税发〔1994〕89号文件，差旅费津贴不属于纳税人本人工资所得，不纳税。黑龙江省哈尔滨市是实行国家标准还是另有规定？

答：按照现行个人所得税法和有关政策规定，单位根据国家有关标准，凭出差人员实际发生的交通费作为公司费用予以报销，可以不作为个人所得征收个人所得税。但对于单位以差旅费名义发放的工资性质的津补贴，应纳入工资薪金所得缴纳个人所得税。答复依据中华人民共和国个人所得税法国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知。

来源：黑龙江省税务局

20、固定资产一次性折旧后转让时的企业所得税如何处理？

答：固定资产按政策一次性税前扣除后发生转让时税会有差异的，通过企业所得税年报在a105000表单中调整。

来源：宁波市税务局

【第5篇】房地产合作开发税收

企业（土增）房地产销售比例的税收筹划思维：

案例：某房地产开发企业2023年1月取得房产销售许可证，开始销售房产，2023年年底已经销售了86%的房产，经过企业内部初步核算，该企业需要缴纳土地增值税5000万元。目前该企业已经预缴土地增值税1000万元。该企业应当如何进行税收筹划？

筹划方案：

如果该企业进行土地增值税清算，则需要在2023年年初补缴4000万元的税款。如果该企业有意控制房产销售的速度和规模，将销售比例控制在84%，剩余的房产可以留待以后销售。这样，该企业就可以避免在2023年年初进行土地增值税清算，可以将清算时间推迟。这样就相当于该企业获得了4000万元的无息贷款。假设一年期资金成本为6%。则该税收筹划为企业节约利息：4000*6%=240万元。

依据：

国税发【2006】187号

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例的85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的。

2、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

4、省税务机关规定的其他情况。

【第6篇】房地产开票税收软件

金税盘软件开票时所遇到的问题：

解决方案：软件配合政策等不定期更新，覆盖安装最新版本的软件即可

最新版本

航天信息增值税发票税控开票软件（金税盘版v2.0.48_zs_20220429(220518)-3）

下载地址

1、官方下载：https://jss.com.cn/nuonuo/web/download/index/index.html

2、123网盘：https://www.123pan.com/s/uservv-p2mgd

功能特点

1、开具和管理多种类型的发票

开票软件能够实现对增值税专用发票、增值税普通发票、电子增值税普通发票、增值税普通发票（卷票）、机动车销售统一发票、二手车销售统一发票的开具管理功能，即能够同时开具、管理和查询不同类型的发票。企业具体可开具的发票种类取决于税务端的授权。

2、一次性可读入和退回多卷多种类发票

企业可以去税务机关一次性领用多卷、多种类发票。企业领用某一类发票时的一个连续号码段称之为1卷，使用金税盘和报税盘可领用发票的最大卷数不同：使用金税盘领用发票时，增值税专用发票与增值税普通发票之和不能超过5卷，机动车销售统一发票、二手车销售统一发票、电子增值税普通发票与增值税普通发票（卷票）之和不能超过5卷， 六种发票之和不能超过10卷，使用报税盘领用发票时，六种发票卷数之和不能超过5卷。在企业端利用发票读入功能一次将多卷多种类发票全部读入系统。同样，退回到金税盘或报税盘上的多卷、多种类发票也可以一次性退回到税务机关。

3、单张发票限额更新授权

同一纳税人若开具不同发票时，最大开票限额（简称限额）需要分别在税务端进行设置，在开票时按照各种发票各自的限额加以控制。如果在税务端系统中对纳税人某种发票限额进行了新的授权，企业再次进入到开票软件时，系统会自动读取新的限额信息，开票时即刻生效。

4、支持非征期发票数据汇总处理和联网开票即开即传

除征期内自动汇总上传外，开票软件还支持非征期发票数据汇总处理的功能。企业每次非征期汇总处理时，汇总的是上次汇总上传后到本次汇总前的开票数据。进行汇总处理时，能够一次性将所选择票种对应的开票数据都写在金税盘或报税盘中，汇总处理后持金税盘或报税盘去税务端系统进行报送。在联网状态下，企业开具的发票明细会实时上传到相应的税务端系统。

5、支持离线控制和企业离线授权信息下载

因网络故障等原因无法连网开票的，可在税务机关设定的离线开票控制范围内（离线开具发票的时长和离线开票累计限额）开具发票，超过离线开票控制范围未连网上传的，开票软件将自动锁死无法开票，纳税人连通网络或者由主管税务机关解锁后方可继续开票。同时，每次连网登录开票软件时，系统自动实现从税务端下载离线开具发票的时长等企业离线授权信息，更新开票软件中对应的参数。

6、系统支持主分机结构

开票软件支持主分机结构。例如某单位开票量过大，或是一个单位有一个主厂和几个分厂，主分厂使用同一个税号的情况下，可以使用主分机结构进行开票。

7、支持网上申领和分配发票

票源管理模块实现网上申领发票，代替大厅购票。通过网上申领的发票，企业可以领用纸质发票后，通过网络方式下载纸质发票对应的电子发票卷。此外，主分机企业可以通过网上分票功能管理发票，主机可以向分机分配发票、收回分机退回的发票，分机可以下载主机分配的发票、将发票退回主机，方便快捷。

8、支持连接综合服务平台

为方便企业使用综合服务平台对增值税扣税凭证进行数据查询、勾选、核对等操作，在开票软件中增加了连接综合服务平台功能，企业可使用该功能直接进入综合服务平台操作。

编辑：sometime编制：2023年08月11日声明：转载请备注出处！！

【第7篇】房地产企业税收风险防范及纳税筹划

根据当前税务机关的税收征管口径，结合各类企业在生产经营中易发的各种涉税风险，针对企业销售合同签订、约定税金负担、代持股份协议、公司简易注销、增值税发票的开具和管理、个税的扣缴与申报、财政补助的获取与纳税、固定资产的管理、企业融资及投资等经营环节和关键业务，梳理其中隐含的各项涉税风险，逐一解读风险背后的法理、法规，揭示引发风险的源头，并给予防范措施和建议。内容涵盖增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、土地使用税、印花税等核心税种的法律规范，将税收规定融入到企业经营环节，形成实用性强、结构紧凑的内容体系。

本期学习附带大量案例，以强化实用及落地操作的效果。同时就外部用工政策及票据获取渠道风险分析、个人津补贴及福利纳税争议、工程挂靠的税务管理、股东分红问题等多项热点话题展开分析，并且开设“现场答疑”以解决大家经营中独有的问题，协助大家做好企业经营风险评估与应对工作。

课程内容

一、销售（服务）合同涉及的税务风险与防范

（一）“四流不一致”的问题如何解决

（二）合同中关于发票、税率等如何约定

（三）掌握价外费用计税规则，避免多缴冤枉税

（四）从折扣到代金券，企业营销措施中隐含的税金

（五）合同约定付款时间与纳税义务发生时间的联系与区别

二、法律外观主义引发的涉税风险

（一）约定所有税金由对方承担，是否可行

（二）司法拍卖引发的税收难题

（三）代持股份，是否会导致重复征税

（四）公司注销，税务问题并非万事大吉

（五）施工挂靠，五大风险点的识别与防范

三、增值税发票的管理与风险防范

（一）税务部门如何界定“虚开增值税发票”

（二）善意取得虚开增值税发票的免责范畴

（三）如何防范虚开增值税发票的刑事追责

（四）企业所得税税前扣除凭证的管理

四、代扣代缴个人所得税的热点问题

（一）免税的保险费、免税的津补贴以及免税的福利费，实务中如何把握政策

（二）劳务报酬预扣个税的热点问题

（三）外部用工票据常见获取的五种渠道和风险管理

五、财政补贴的全税种处理

（一）财政补贴，需要纳税吗

（二）如何区分应税的财政补贴与不征税的财政补贴

（三）如何区分不征税收入与免税收入

（四）政府补贴、政府免税，政策风险大不相同

（五）财政补贴的增值税处理

六、固定资产管理的税务问题

（一）不予抵扣进项税金存在的税收风险

（二）固定资产一次性所得税税前扣除政策的运用

（三）房抵工程款后二次处置未足额缴税的风险与纳税规划

（四）房产税的常见的税收筹划与涉税风险

（五）土地使用税常见的涉税风险

七、企业融资的涉税热点问题

（一）利息费用所得税扣除之利率限制

（二）利息费用所得税扣除之债资比限制

（三）无偿借贷的税收风险

（四）向自然人融资的税务处理

（五）明股实债的界定和税务处理

（六）非典型性担保的税务处理

八、投资行为内涵的税务问题与解决技巧

（一）货币出资，还是非货币出资的权衡

（二）非货币出资的税负与政策解读

（三）不公允出资是否可行

主讲专家

李刚老师：国家税务总局党校、国家税务干部学院副教授（兼职）；中国企业财务管理协会专家团成员；北京财税研究中心特聘研究员；西安财经大学特聘教授、西北大学、陕西省税务干部学校、西安市税务学校等多所院校特聘教师；陕西省房地产行业协会税务顾问；会计师/税务师事务所合伙人。研究领域多元化、教学经验丰富、注重理论联系实际。

李老师具有较好的理论水平和丰富的税务实务经验。其讲授的内容逻辑严谨、结构合理；授课风格深入浅出、风趣幽默；授课态度认真负责，富有激情；善于将复杂的法条简单化、情景化，这一点深受学员认可。

【第8篇】房地产企业的税收筹划

众所周知，房地产企业耗用资金巨大、涉及领域广泛，是地方纳税大户，也是税务稽查的重点对象。因其税费种类多，成本核算又比较难，所以税收风险是很高的，纳税支出也常常成为这个行业发展的绊脚石。为了避免地产行业面临享受不到税收优惠政策，税务风险等问题，合理科学的税务筹划是非常有必要的。

案例

某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时（设贷款利率5%），如何为该公司利用利息扣除进行筹划？

房地产税收筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x（10%5%）=（600+1000）x5%=80万元

其次判断：当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。从以上分析可以看出，在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本，是企业在该扣除项目纳税筹划时的首选。

企业税收筹划开展的时候，如果能够拥有正确的思路，那么则可以朝着好的方向走。那么房地产企业税收筹划的主要思路是什么？

01

对筹资中的税收筹划

房地产企业经营所需的资金，不论是从何种渠道取得，都存在着一定的资金成本。虽然任何筹资方案都可以满足企业对资金的需要，但资金成本的高低决定了企业税收负担的轻重。因此不同的筹资方案的税负轻重程度往往存在差异。这便为企业在筹资中进行税收筹划提供了可能。

02

投资中的税收筹划

由于房地产开发企业投资经营同一般的工业生产活动有很大差别，其税收筹划也有其区别，在开发——销售模式下的房地产开发企业，投资一项新的项目，除了进行各种投资分析以外，还应该进行投资税收筹划，减轻房地产企业的高税收负担，投资按照发生作用的地点可以分为对内投资和对外投资。

03

房地产企业经营中的税收筹划

在此过程中可采取的方法包括：存货计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择、债券溢折价的摊销方法的选择、费用分摊方法的选择。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响，从而影响到所得税的税基。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。我国现行会计制度规定，长期债券投资溢折价的摊销方法，有直线法和实际利率法两种。企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。

利用土地增值税的临界点

根据土地增值税暂行条例规定，如果企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的话，免征土地增值税。普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0 以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。各省市可以根据自身情况适当浮动。因此，企业建造普通标准住宅进行出售的话，如果增值额略超20%这一临界点，就应当适当降低销售价格，以达到免税标准。

增加可扣除项目

上一条说到，土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征。如果企业的增值率超过20%临界点较多的话，可以通过增加扣除项目，使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。例如，将房屋进行简单装修，增加可扣除项目，并增加等额的销售价格。企业不会有任何损失，而增值率降低了。

利用不同的利息扣除方式

虽然现行政策限制贷款流入房地产，但只要是房产开发，就肯定会涉及到大量贷款。关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。根据土地增值税暂行条例实施细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

什么意思呢？就是说，要么提供金融机构证明，在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；要么与其他费用一起，按税法规定在房地产开发成本的10%以内扣除。这两种不同的扣除方式，给了企业税收筹划的空间。一般来说，所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利；如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。

政府代收费用的处理

根据财税字〔1995〕48号规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。企业是否将该代收费用计入房价，对于企业的增值额不会产生影响， 但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。

利用土地增值税的优惠政策

我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因国家建设需要依法征收、征用、收回的房地产，免征土地增值税。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税（财税〔2008〕137号）。除了这些法定的政策以外，还有很多政策性的减免。

开发多处房地产时的核算方式

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算。这两种方式所缴纳的税费是不同的。一般来说，合并核算的税收利益大一些。但如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，分别计算增值额的收益会更大。

分解房地产销售价格降低税率

房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和所得税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，以降低所适用的税率。

转换房产税计税方式

根据房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异。企业可以适当将出租业务转变为承包业务，从而避免采用依照租金计算房产税的方式。

房地产企业税收筹划的成功，仅仅依靠正确的筹划思路还是不够的，还需要拥有好的筹划人员以及合理合法的筹划方式以及方案，这样才能确保筹划的成功。

【第9篇】房地产计税收入确认

(一)整体计算思路

1.确定扣除项目金额

2.计算增值额

增值额=不含增值税的房地产转让收入-扣除项目金额

3.计算增值率

增值率=增值额扣除项目金额x100%

4.确定适用税率及速算扣除系数。

土地增值税实行4级超率累进税率，税率如下:

级数的比率增值额与扣除项目金额

不超过50%的部分， 税率30 % ，速算扣除系数 0%

超过50%至100%的部分 ，税率40%，速算扣除系数 5%

超过100%至200%的部分， 税率50%，速算扣除系数 15%

超过200%的部分，税率 60%，速算扣除系数 35%

5.计算应纳税额

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

【单选题】 2023年9月甲房地产开发公司销售自行开发的一处住宅项目取得不含增值税价款8500万元，扣除项目金额5500万元。已知，土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%。计算甲房地产开发公司销售该住宅项目应缴纳土地增值税税额的下列算式中，正确的是()。

a.8500x40%

b(8500-5500)x(40%-5%)

c(8500-5500)x40%x5%

d(8500-5500)x40%-5500x5%

【第10篇】房地产企业税收筹划方案

房地产企业土地增值税筹划的基本思路是：是控制增值额。根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30％到60％。

米米税认为在进行税收筹划时，增值额很关键。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。同时税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。现举例说明如下。

上海某房地产开发企业，2023年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。

如果不分开核算（纳税人应了解清楚当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：

增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）为（15000－11000）÷11000×100％＝36％，因此适用30％的税率，应纳税（15000－11000）×30％＝1200万元。

如果分开核算，应缴纳土地增值税为：

普通住宅：增值率为（10000－8000）÷8000×100％＝25％?适用30％的税率，应纳税（10000－8000）×30％＝600万元；

豪华住宅：增值率为（5000－3000）÷3000×100％＝67％，适用40％的税率，应缴纳（5000－3000）×40％－3000×5％＝650万元二者合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税款50万。

假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20％，那么可扣除项目金额从（10000－y）÷yy×100％＝20％等式中可计算出，y＝8333万元。此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的650万元，比不分开核算少缴纳570万元，比分开核算少缴纳600万元，扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元，分别减少支出237万元和267万元。

增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10％，而各省市在10％之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20％，则销售收入从（x－8000）÷8000×100％＝20％中可求出，x＝9600万元。此时该企业应缴纳的土地增值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元。房地产企业要注重土地增值税的税收筹划，可以请专业人士来操作，实现省的钱比赚的还多！

【第11篇】房地产营改增税收筹划

企业（土增）分解房地产销售与装修的税收筹划思维：

案例：某房地产公司出售一栋房屋，房屋不含增值税售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。

该房地产公司土地增值率：600/400=150%，应当缴纳土地增值税：600*50%-400*15%=240万元。

筹划方案：

如果将该房屋的出售分为两个合同：

1、第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋不含增值税出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。

该房地产公司土地增值额为700-300=400万元

该房地产公司土地增值率：400/300=130%

应缴纳的土地增值税：400*50%-300*15%=155万元。

2、第二个合同为房屋装修合同，装修费用不含增值税300万元，允许扣除的成本为100万元。（不需要缴纳土地增值税）

综上所述：两种方法对比，企业缴纳的土地增值税减少：240-155=85万元。

【第12篇】房地产土地增值税不含税收入

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

【第13篇】房地产企业税税收管理办法

1、契税：承受土地、房屋时，按3％～5％的税率计算缴纳。

2、增值税：一般计税税率为9%，简易计税征收率为5%。

3、城市维护建设税：市区税率7%；县城、镇5%；非市区县城、镇1%。

4、教育费附加：3%，地方教育费附加：2%。

5、城镇土地使用税：全年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额。

6、房产税：从价计征，按房产的计税余值以1.2%的税率计算缴纳；从租计征：按租金收入的12%计算缴纳；

7、土地增值税：税率30%-60%，以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。

8、印花税：根据具体发生的行为确定适用的税目。比如：销售商品房，适用“产权转移书据”税目，按0.05%的税率缴纳印花税。

9、企业所得税：25%。

10、个人所得税，工资、薪金所得，适用七级超额累进税率，税率为3%～45%。

（来源：财税予法）

【第14篇】房地产公司的税收筹划

2023年地产行业其实是较为艰难的一年，也遇到很多问题，地产涉及的税种是十分繁多的，那怎么才能更好的更好的进行税收筹划呢?我们需要先看房地产企业有哪些痛点!

1. 对外借款数额巨大，尤其是民间借贷，利息高，无发票，没办法合法的在税前扣除;

2. 个人卡多张频繁，大量非正常交易基本上都是通过个人卡消化;

3. 税收成本高，老板节税避税的方法都是通过买发票，买发票成本高，过账风险大;

4. 劳务用工问题面临严峻挑战;

5. 正常影响很大，限购，限贷，限价等，对房地产整体运营产生严重影响;

6. 股权设计混乱，基本上是自然人持股，一家出事多家受到牵连;

7. 资金压力大，资金链的管理基本上都是老板自己在管理;

8. 基本上是糊涂账，财务工作对老板老说起不到作用;

9. 库存压力大，大量不良资产积压严重;

10. 公私不分，老板的钱和公司的钱分不开;

因为房地产行业的利润跟众多行业相比都是非常高的，所以房地产行业的税负在众多行业里面也是比较重的了，高额的税负也对房地产行业的发展也存在一定的影响，就有很多房地产企业都会进行税务规划。

某个房企销售房产，他的成本是8000元每平米，销售价格是一万二，增值率也就是50%，在这里我们可以通过降低增值率来解决。需要注意的是，这里所说的降低增值率的做法并不是让你打折卖房子，那怎么做呢?

第一个就是可以包装成精品房出售，增加房地企业的装修服务成本。

第二个装修的成本可以通过总部经济招商模式，享受税收优惠政策。

1.有限公司税收优惠政策

企业可以采用在园区内成立新公司、分公司或者迁移的方式，入驻园区，按照企业纳税规模阶梯式享受增值税和企业所得税的扶持政策，有限公司对于行业几乎无限制，欢迎各类企业入驻。

增值税以地方财政所得的40%-80%给予扶持

企业所得税以地方财政所得的40%-80%给予扶持

股东分红缴纳的个税可以享受地方留存的40%-80%扶持

车船税:以纳税总额的60%-80%扶持

财政扶持按月返还，当月缴税，次月扶持

【可叠加享受。企业如果本身享受国家优惠政策扶持的(中小型企业、高新技术等)，可叠加享受园区的扶持政策。】

案例解析

成都某建筑工程企业,年利润12000万,增值税680万,企业利润高,税负重,希望能合规节税。

增值税:680万

企业所得税:3000万

合计:3680万

该企业入园后,增值税可以享受高达194.3万,企业所得税可以享受高达1071.4万即:入驻我们园区的该企业,可以享受高达1265.7万的扶持。

2.个体户&个人独资企业税收政策

房地产、建筑行业可以通过拆分业务结构，分流业务模式来降低税负，企业可以在重庆、上海、湖北、江苏、江西、青海等总部经济招商园区，对主体公司实行业务分流，一些市政工程设计及咨询、项目规划设计、工程项目管理咨询服务、招标代理服务、工程技术咨询、技术服务、技术转让、建筑设计、咨询、景观设计、咨询等可以设立个人独资/个体工商户享受税收政策。

以个人独资企业/合伙企业的组织形式入住园区，享受个税政策(一般纳税人和小规模纳税人都可以)：

增值税：1%，个独不缴纳企业所得税

小规模纳税人普票免征增值税

服务、商贸、工程等行业都能设立个人独资企业

个税核定征收低至0.2%

入驻园区总税费成本不超过3%

总结：总而言之，房地产企业在不断发展的过程中，必须紧跟市场经济发展的脚步，做好企业税收筹划的相关工作。通过开展税收筹划不仅有助于企业税收筹划效率的有效提升，而且减轻了房地产企业的税负负担。所以，房地产企业在经营过程中，必须在掌握税务筹划风险的前提下，合理运用科学合理的风险防范和控制策略，提高企业的税收筹划综合能力和水平，充分发挥税收筹划工作的作用，提高企业经营发展水平和效率。

【第15篇】房地产企业税收筹划

房地产企业税收筹划思路一般包括以下几点：1、房地产企业筹资中的税收筹划。因为房地产企业需要大量的资金作为周转，但无论是怎么获取的资金，都会存在一定的资金成本，所以需要对筹资中的税收进行筹划。需要明白的是：无论是何种筹资方案，都可以满足房地产企业需求，但资金成本高低决定企业税收轻重。2、房地产企业投资中的税收筹划。房地产企业不同于其他工业活动，在投资分析的同时，还需要就投资税收进行筹划，毕竟这样才能减轻房地产企业的高税收负担。需要明白的是：投资可以分为对内投资和对外投资，这是按照发生作用来划分的。在对外投资的时候，需要注意地区和行业的选择，毕竟不同的地区和行业，税法所给出的税收政策是不同的，只有确保选择的合理性，才能确保企业利益最大化。房地产企业经营中的税收筹划。在此过程中拥有多种选择，主要以：存货计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择、债券溢折价的摊销方法的选择、费用分摊方法的选择。需要明白的是：在房地产企业经营中采取税收筹划的时候，无论是选择什么样的方式，都需要谨慎

任何企业及行业，节税思路无非就是以下3种1，洼地核定征收2，转移低税率税种3，最新税收政策优惠政策大致如下：

个体户（小规模纳税人）：5个工作日办理完毕

服业务的个税征收率为1%，

增值税1%

附加税0.06%，

总税负2.06%。

商贸业的个税征收率0.8%；

增值税1%，

附加税0.06%，总税负1.86%。

不仅针对个体户，针对有限公司，地方财政返税可高达90%

增值税：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存为50%）

所得税：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存为40%）

地方财政的40%-90%（地方财政留存40%）