房地产公司的税收筹划（3个范本）

【第1篇】房地产公司的税收筹划

2023年地产行业其实是较为艰难的一年，也遇到很多问题，地产涉及的税种是十分繁多的，那怎么才能更好的更好的进行税收筹划呢?我们需要先看房地产企业有哪些痛点!

1. 对外借款数额巨大，尤其是民间借贷，利息高，无发票，没办法合法的在税前扣除;

2. 个人卡多张频繁，大量非正常交易基本上都是通过个人卡消化;

3. 税收成本高，老板节税避税的方法都是通过买发票，买发票成本高，过账风险大;

4. 劳务用工问题面临严峻挑战;

5. 正常影响很大，限购，限贷，限价等，对房地产整体运营产生严重影响;

6. 股权设计混乱，基本上是自然人持股，一家出事多家受到牵连;

7. 资金压力大，资金链的管理基本上都是老板自己在管理;

8. 基本上是糊涂账，财务工作对老板老说起不到作用;

9. 库存压力大，大量不良资产积压严重;

10. 公私不分，老板的钱和公司的钱分不开;

因为房地产行业的利润跟众多行业相比都是非常高的，所以房地产行业的税负在众多行业里面也是比较重的了，高额的税负也对房地产行业的发展也存在一定的影响，就有很多房地产企业都会进行税务规划。

某个房企销售房产，他的成本是8000元每平米，销售价格是一万二，增值率也就是50%，在这里我们可以通过降低增值率来解决。需要注意的是，这里所说的降低增值率的做法并不是让你打折卖房子，那怎么做呢?

第一个就是可以包装成精品房出售，增加房地企业的装修服务成本。

第二个装修的成本可以通过总部经济招商模式，享受税收优惠政策。

1.有限公司税收优惠政策

企业可以采用在园区内成立新公司、分公司或者迁移的方式，入驻园区，按照企业纳税规模阶梯式享受增值税和企业所得税的扶持政策，有限公司对于行业几乎无限制，欢迎各类企业入驻。

增值税以地方财政所得的40%-80%给予扶持

企业所得税以地方财政所得的40%-80%给予扶持

股东分红缴纳的个税可以享受地方留存的40%-80%扶持

车船税:以纳税总额的60%-80%扶持

财政扶持按月返还，当月缴税，次月扶持

【可叠加享受。企业如果本身享受国家优惠政策扶持的(中小型企业、高新技术等)，可叠加享受园区的扶持政策。】

案例解析

成都某建筑工程企业,年利润12000万,增值税680万,企业利润高,税负重,希望能合规节税。

增值税:680万

企业所得税:3000万

合计:3680万

该企业入园后,增值税可以享受高达194.3万,企业所得税可以享受高达1071.4万即:入驻我们园区的该企业,可以享受高达1265.7万的扶持。

2.个体户&个人独资企业税收政策

房地产、建筑行业可以通过拆分业务结构，分流业务模式来降低税负，企业可以在重庆、上海、湖北、江苏、江西、青海等总部经济招商园区，对主体公司实行业务分流，一些市政工程设计及咨询、项目规划设计、工程项目管理咨询服务、招标代理服务、工程技术咨询、技术服务、技术转让、建筑设计、咨询、景观设计、咨询等可以设立个人独资/个体工商户享受税收政策。

以个人独资企业/合伙企业的组织形式入住园区，享受个税政策(一般纳税人和小规模纳税人都可以)：

增值税：1%，个独不缴纳企业所得税

小规模纳税人普票免征增值税

服务、商贸、工程等行业都能设立个人独资企业

个税核定征收低至0.2%

入驻园区总税费成本不超过3%

总结：总而言之，房地产企业在不断发展的过程中，必须紧跟市场经济发展的脚步，做好企业税收筹划的相关工作。通过开展税收筹划不仅有助于企业税收筹划效率的有效提升，而且减轻了房地产企业的税负负担。所以，房地产企业在经营过程中，必须在掌握税务筹划风险的前提下，合理运用科学合理的风险防范和控制策略，提高企业的税收筹划综合能力和水平，充分发挥税收筹划工作的作用，提高企业经营发展水平和效率。

【第2篇】房地产公司税收筹划

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%（没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定）；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%.这些政策为房产税的纳税筹划提供了空间。以下就此谈几点房产税税收筹划技巧。

一、利用房产税的征税范围进行筹划

政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）对征税的房产范围进行了明确：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%～30%后的余值按，1．2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行，只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账，就可把那些本不用缴纳的房产税节省下来。现举例说明：

某公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园区计划除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预计工程造价40 000万元人民币，其中厂房、办公用房工程造价为25 000万元，其他建筑设施造价为15 000万元。如果将这40 000万元都作为房产原值的话，华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年需缴纳房产税（该省扣除比例为30%）=40 000×（1-30%）×1.2% =336（万元）。如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不用缴纳房产税。这样，华美公司每年可以少缴纳126[15 000×（1-30%）×1.2%]万元的房产税。

注意事项：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确，即原来暂不征税的具备房产功能的地下建筑，从2006年1月1日开始列入房产税征税范围。同时明确：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。新规定并没有将所有的地下建筑都纳入征税范围，需要征税的建筑必须符合房产的特征概念。财税[2005]181号文件对此作了界定：具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。与此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窑、罐等，仍未纳入房产税征税范围。

二、通过转换自用地下建筑用途筹划

政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；而财税[2005]181号文对自用地下建筑提出了一个新概念，即“应税房产原值”。具体为：工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值；应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～90%作为应税房产原值，应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.

确定计税房产原值后，地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一致。由于自用房产用途不同计税方式有异，实务中可以通过转换地下建筑用途进行相应筹划。

注意事项：1、财税[2005]181号文调整的征税对象是独立建立的地下建筑，对于非独立的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因为按照会计制度规定，与地上房屋相连的地下建筑，原本就是作为统一的房产原值计入会计账簿反映的，这符合现行税法的规定。

2、财税[2005]181号文规定了出租的地下建筑，必须按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。这点与原来的政策规定和税务部门实际的执行情况也是相同的。

三、通过租赁和仓储计税方法差异筹划

政策依据：如前所述，房产税有从价计征与从租计征两种方式，这两种方式适用不同的计税依据和税率。对于房产拥有者，是租赁还是仓储，具体可通过下列公式确定：假设某企业的房产原值为y，收取年租金z，所在地规定“从价计征”房产税时的减除比例为a（a代表10%～30%中任何数字），那么从价计征应缴房产税y×（1-a）×1.2%，从租计征则应缴房产税z×12%.当z×12%＞y×（1-a）×1.2%，亦即y÷z＜10÷（1-a）时，选择从价计征合算；反之，选择从租计征合算；如果y÷z=10÷（1-a）时，则租赁或仓储在房产税筹划上没有多大意义，纳税人仅就其它相关因素考虑即可。

具体案例：甲公司为一内资企业，分别在a省和b省拥有一处闲置库房，原值均为2 000万元，净值同是1 600万元。现有乙公司拟承租甲公司在a省闲置库房，丙公司拟承租甲公司在b省闲置库房，初步商定年租金均为160万元。其中a省规定从价计征房产税的减除比例为30%，b省规定的减除比例为 10%.经测算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，而与丙公司签订财产租赁合同。理由如下：

1、如果与乙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=1 9.2（万元）。如果甲公司与乙公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下，房产税可以从价计征，应缴纳的房产税=2000×（1-30%）×1．2%=16．8（万元）。通过比较不难发现，仓储形式比租赁形式减轻房产税税负2.4（19.2-1 6.8）万元。所以应与乙公司签订仓储合同。

2、如果与丙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元）。如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同，在此方案下，房产税从价计征时的减除比例为10%，应缴纳的房产税=2000×（1-10%）×1.2%=21.6（万元）。两者相比较，采用仓储方式将增加房产税税负2.4（21.6-19.2）万元。所以应与丙公司签订租赁合同。

从上面分析可知：1、如果甲公司两处房产所在省份规定的减除比例均为20%，则采用仓储方式应缴纳的房产税=2000×（1-20%）×1.2% =19.2（万元），采用租赁方式应缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元），此时便不存在房产税节税问题；2、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例低于20%，则仓储方式应缴纳的房产税高于对外租赁，宜实行租赁形式；3、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例高于20%，则仓储方式应缴纳的房产税低于对外租赁应缴纳的房产税，宜采用仓储方式。

注意事项：租赁与仓储是两个完全不同的概念，到底签订何种合同，最终取决于合同双方出于各自利益考虑的结果。对于甲公司来说，租赁只要提供空库房就可以了，存放商品的安全问题由乙企业自行负责；而仓储则需对存放商品的安全性负责，为此甲公司必须配有专门的仓储管理人员，添置有关的设备设施，从而会相应增加人员工资和经费开支。如果存放物品发生失窃、霉烂，甲企业还存在赔偿对方损失的风险。假如扣除这些开支后，甲公司仍可取得较可观的收益，则采用仓储方式无疑是一个节税良策。

【第3篇】房地产公司税收有哪些

最近老朋友和我吐槽，说他之前花了2000万购入的房产，现在涨到了1个亿，想套现但只剩下3000多万了。我问他咋回事，他说之前听说公司买房没有限额，所以他用公司持有房产，但是这利润全被税收吃掉了！

那这到底是怎么吃掉的呢？咱们细算一下，2000万的房子增值8000万，首先要交增值税9%，也就是826万，然后再交城建税，教育费附加、地方教育费附加以及印花税，总共再要扣掉104万，占大头的还是土地增值税60%，直接3506万没掉了，还要扣掉企业所得税1391万，公司税后利润剩下4173万，如果分红拿回家，还需要扣个人所得税835万，所以1个亿的房子到手就剩下3338万了！

所以大家看公司持有房产划算吗，现在有很多朋友想投资房产，由于很多地区对于公司购买房产没有限购，就选择注册公司买房，但是买了之后公司又没有实际经营业务，也没有成本抵扣，到头来都被税收二次分配了，还不如直接存银行生利息呢！

上面先举一个例子热热场，今天借这个机会，咱们就来聊一下公司购买和持有房产在税收上的利弊，我们先说一下好处。有三点：第一，公司持有房产在大部分城市是不限购的；第二，我们公司去购买房产的时候有一个9%的增值税发票，这9%可以在公司里面做抵扣；第三，房产属于公司的固定资产，可以每年计提折旧，而且折旧的部分可以减少我们的企业所得税。当然，这些优点还是要根据公司的实际情况，如果公司没有实际业务，就享受不了了。