个人出租房屋税费（3个范本）

【第1篇】个人出租房屋税费

本期议题

自然人出租房屋，如何缴税？

问题

随着房地产市场的发展，有些自然人拥有多套房屋。企业也时常从自然人处租入办公用房、商铺、住房等用于生产经营。自然人出租房屋，如何缴税？本文分税种进行分析。

案例

张某2023年4月1日将一办公楼出租给a公司，租期两年、租金360万元，在4月1日一次性收取租金360万元，张某取得租金收入如何缴税？

分析

自然人出租房屋涉及增值税、房产税、印花税、土地使用税、个人所得税，并享有相应的税收优惠。

一、增值税

自然人出租房屋，是在约定的时间内将不动产转让给他人使用且不动产的所有权不发生转移，应按“经营租赁——不动产经营租赁”项目在房屋所在地主管税务机关申报缴纳增值税。

出租非住房，增值税征收率为5%，应纳税额=含税租金收入/（1+5%）×5%；出租住房，征收率为1.5%，应纳税额=含税租金收入/（1+5%）×1.5%。

注意，根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第5号）规定，自2023年4月1日至2023年12月31日，月租金收入未超过15万元的，免缴增值税；如果采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未超过15万元的，可以享受免缴增值税政策。

如上例，张某4月1日一次性收取两年租金360万元，分摊后的月租金为15万元，张某取得租金收入免缴增值税。

自然人出租房屋不能享受免缴增值税的，应以缴纳的增值税为依据缴纳城建税、教育费附加、地方教育费附加等附加税费。

二、房产税

自然人出租自有房屋，房屋不在房产税征税范围的，不缴房产税。房屋在房产税征税范围的，为非住房的，以不含增值税的租金收入为房产税的计税依据，按照12%的税率向房屋所在地主管税务机关申报缴纳房产税；房屋为住房的，减按4%的税率计算缴纳房产税。自然人享受免缴增值税优惠的，确定计税依据时，租金收入不得扣减增值税额。

自然人转租房屋，不缴纳房产税。

三、印花税

自然人出租房屋签订的租房合同，属于财产租赁合同，应按合同所载金额按千分之一税率贴花。但是自然人出租住房签订的租赁合同，免缴印花税。

四、土地使用税

自然人出租自有房屋，房屋不在土地使用税征税范围的，不缴土地使用税。房屋在土地使用税征税范围的，对于自有非住房，需要按实际占地面积计缴土地使用税；对于自有住房，免缴土地使用税。

自然人转租房屋不缴土地使用税。

提醒：前述自然人应缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、土地使用税，还可按所在省、自治区、直辖市人民政府的规定在50%的税额幅度内减征。

五、个人所得税

自然人取得的房屋租赁所得，应按“财产租赁所得”缴纳个人所得税。房屋为非住房的税率为20%，房屋为住房的，税率为10%。

房屋租赁所得应纳税所得额计算过程为，每月租金收入依次扣除：房屋租赁过程中缴纳的税费；向出租方支付的租金；负担的租赁房屋实际开支的修缮费用；税法规定的费用扣除标准，其中，每月租金收入不超过四千元的，费用扣除标准为八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用。

应纳税额计算公式如下：

每月收入在4000元以下，应纳税额=（每月收入额－出租财产过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金－出租财产实际开支的修缮费用－800）×税率

每月收入在4000元以上，应纳税额=（每月收入额－出租财产过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金－出租财产实际开支的修缮费用）×（1－20%） ×税率

需要注意的事，有的税务机关规定可对自然人出租房屋采用核定征收方式、综合征收率计征方式或者两者兼有的方式计缴税费，如北京市税务局对个人出租房屋采用综合征收率方式，根据不同情形分别规定了2.5%，4%，7%和12%这四种综合征收率。自然人出租房屋需与房屋所在地主管税务机关确定计征方式。

【第2篇】开展个人出租房屋税费

【摘要】针对私人房产租赁市场，承租人填报居民个人所得税专项附加扣除房产出租信息，无疑会加大出租人租金收入个人所得税风险。从税收专业角度，站在出租人立场，提出合理的居民房产出租纳税筹划建议，是本文宗旨所在。

2023年1月1日施行的《个人所得税法》，有三个重大的历史转变：一是分类税制转变为综合与分类相结合的混合征收制，二是以个人课税制转向以家庭综合课税制，三是从按月纳税转为按年纳税。2023年12月13日，国务院印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（国发〔2018〕41号），自2023年1月1日起施行。包括住房租金、住房贷款利息在内的6项专项附加扣除问题，因承租人登记出租人个人信息引起出租人的集体焦虑，瞬间成为个人所得税税改热点。本文提出的纳税筹划建议和方法，希望成为解决居民个人房产出租问题路径之一。

一、房产出租登记隐忧

据中国经济趋势研究院研究报告显示，2023年我国居民家庭财富的构成，房产净值占家庭财富的比例接近七成，具体为全国房产净值占家庭财富的66.35％，在城镇和农村家庭的人均财富中，房产净值的比重分别为69.70％和51.34％。私人房产租赁市场91.57％的房源由居民个人提供。个人所得税专项附加扣除中的住房租金扣除，将使承租人获得减税收益。但从出租人角度看，因专项附加扣除信息关联性和隐私性等因素，必然导致出租人面临以下两难选择问题。

1、房产出租收入被登记。根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》规定，承租人需提供出租人姓名、身份证件号码、租赁房屋地址、不动产权证编号等。承租人出于减税动机必然向出租人索取以上相关信息，若出租人非主观因素直接提供给承租人，从而导致出租人的相关信息被登记。从税收征收机关角度看，根据规定，纳税人有中国公民身份号码的，以中国公民身份号码为纳税人识别号。根据我国居民身份证号码唯一性，通过数据关联等手段很容易获取出租人出租的房产数量、租金收入信息，从而为房产出租收入征收个人所得税建立基础信自来源。这种无意识的房产出租被登记行为终将导致出租人补缴税款、罚金等问题出现。

2、主动登记房产出租信息多交税。居民个人主动登记用于出租的房产信息，既是明确告知税务机关自己取得了房产租金收入。按照个人所得税法规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。意味自己需要多缴纳税款，增加税负，降低个人收入。

二、房产出租登记隐忧分析

1.居民信息数据管理水平不高。互联网技术、人工智能、大数据、虚拟现实等技术推动着社会极速发展。居民个人信息是一种资产，将产生收益或损失。出租人需养成终身学习的习惯适应未来的变化，加强个人信息数据的管理和保护。出租人在向承租人提供个人姓名、身份证号码、租赁房屋地址、不动产权等隐私信息数据时，如果意识到泄露该数据信息有可能给自己带来不必要的风险，提前加以预防，就会减少或避免被登记的现象。

2.居民个人纳税筹划水平有限。随着信息技术的飞速发展，居民个人房产信息不管是主动登记还是被动登记，终将被税务部门全部掌握。现在只是分税制和综合税制相结合的混合税制的开始阶段，未来综合税制将全面普及，隐藏个人房产信息终将不是办法，如实申报才是正道。提高居民个人纳税筹划水平才是降低税负的根本解决办法。

三、居民个人房产出租纳税筹划建议

1.适时退出房产租赁市场，选择房产投资增值市场。租价比是不动产(如房产)投资收益最为敏感的判断指标。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。以目前国内情况来说，如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。因城市差异、数据获取等多种障碍限制，每座城市的租价比很难获取。据专家研究表明，大部分城市租价比低于4.5%，特别是全国经历2023年房价暴涨后，租价比更低。另外，房产租赁需要装修，这对出租人而言也是一笔不小的投入，同时，装修后因使用的“脏乱差”会降低房屋未来售价。故退出房产租赁市场，空置房产，选择房产投资增值市场。居民虽然减少了租金收入，但房产增值收益远远大于租金损失，同时也保护了房产数据信息安全，总体来说利大于弊。

2.优化客户资源，加强居民房产信息数据管理。房屋租赁时可对房屋承租客户实行差异化市场策略，选择部分具有提高出租人房产信息数据安全潜质的客户承租。如选择低收入客户承租，因承租人收入达不到个人所得税规定的标准，承租人自己不登记出租人信息或要求承租人不登记出租人信息，但要注意防范租金收入风险；因承租人忽略个人所得税专项扣除房产租金扣除收益，承租人不登记出租人信息；选择企业（非个人独资企业或合伙企业）或其他组织客户承租，因不缴纳个人所得税，避免出租人信息登记。选择中等收入客户承租，通过谈判或略低的租金价格等方式，要求承租人不登记出租人信息，但要以租金收入个人所得税收益大于降低的租金差为原则。居民个人也要加强日常工作生活中的房产信息数据管理水平，防止信息泄露增加税负风险。

3.提高房产租金，转嫁增加的个人所得税税负。出租人因房产信息被承租人登记加大了出租人房产租金收入的个人所得税风险，可通过提高房产租金，转嫁出租人增加的个人所得税税负给承租人方式解決。这是一种正常的市场行为，承租人一般也能理解。但需要注意的是个人所得税按年汇算清缴，出租人最好请专业人员进行个人所得税税负测算租金最低提高额度，增加房产租赁市场竞争力。

4.委托或成立租赁企业管理，优化资产配置。居民可把房产委托给专业房产租赁企业管理，由房产租赁企业负责出租管理，降低房产信息登记风险。若房产数量多，居民也可成立房产租赁企业管理个人房产出租，变更房产所有权至企业名下也是可选项。居民个人或家庭对包括房产在内的家庭财富进行优化配置是最优方案，如处置部分房产进人购买金融产品，对其他行业进行股权或债权投资等。

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【第3篇】个人出租房屋缴纳税费

乐居买房讯 依法纳税，人人有责。众做周知，不仅买房、卖房需缴纳契税、个人所得等税费，出租房屋也会涉及相关税收。

那么问题来了，个人出租商铺、住房需要缴纳哪些税、税费多少、有些优惠政策。乐居海口整合了海口税务发布的相关科普，一起来涨知识！

个人出租商铺

个人出租商铺涉及以下税费种：

一、增值税：其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。

优惠政策：其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

二、城市维护建设税：

(一)纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；

(二)纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；

(三)纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。

三、教育费附加：3%，地方教育附加：2%。

优惠政策：按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加。

四、房产税：依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

五、印花税：租赁合同，税率为租金的千分之一。

六、个人所得税：财产租赁所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序为：(一)财产租赁过程中缴纳的税费；(二)向出租方支付的租金；(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；(四)税法规定的费用扣除标准。

七、城镇土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

另根据《海南省财政厅 国家税务总局海南省税务局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的通知》(琼财税[2022] 167号)规定:“……对我省增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户，按50%税额幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。……本通知执行期限为2023年1月1日至2024年12月31日。……”

个人出租住房

一、增值税

自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)x1.5%

优惠政策：其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

二、房产税

对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

三、城镇土地使用税

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

四、印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

五、个人所得税

对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序为：(一)财产租赁过程中缴纳的税费；(二)向出租方支付的租金；(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；(四)税法规定的费用扣除标准。