土增清算税金怎么鉴证（3个范本）

【第1篇】土增清算税金怎么鉴证

土地增值税清算复审，是税务机关聘请第三方中介机构，对房地产开发企业的开发项目应交土地增值税，进行全面复查的一种审核方式，特别是对于土地增值税税负明显偏低的开发项目，税务机关复审的概率较大。

如何自查、如何复审、如何应对税务机关的清算审核，对房地产开发企业来说，至关重要！

接下来我们将根据国家有关税收法律法规、相关税务问题解答等，就房地产开发成本的审核为大家分享相关内容。

一、土地征用及拆迁补偿费的审核

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。重点应关注的地方:

1.审核征地费用、拆迁费用等实际支出金额与概(预)算是否存在明显差异、拆迁补偿费是否实际发生；

2.审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册，并与相关账目核对；

3.审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地等相关扣除项目是否符合税法规定。

应该如何审核

1.从检查征地拆迁勘测工作的内部控制制度入手，分析查找内部控制存在的蒲弱环节，主要检查实物量调查表是否经过建设单位(或者国土资源部门)、勘测机构以及被征收对象三方共同签字确认，找准审计突破口；

2.可通过实物调查表资料与土地使用证，房屋产权证、土地承包合同等资料进行比对，分析实物调查资料与证件、测绘认定、评估认定的相关性和一致性。将拆迁档案中的每个补偿事项对照各类政策、规定和拆迁方案，重新逐项逐笔审核与复核计算，从而发现资料中存在的漏洞，生成需进一步审查的审计疑点。特别是在审计拆迁档案时，需要重点关注拆迁安置协议书、被拆迁人的身份与户籍信息、拆迁房屋所有权证与土地证，房屋测绘图与面积计算、房屋评估报告等事项。在审查档案时，重点关注拆迁协议中拆迁安置补偿费，房屋搬迁补偿费，临时安署补偿费，营业补偿费、无证房及历史遗留房补偿费、房屋装修补偿、附属设施补偿费的计算及认定，当然在审计时间和精力有限的情况下，不可能面面俱到，要有重点的选取重要项目进行审计复核，从而找到审计疑点。将会发现是否存在虚报征地面积骗取征地补偿费的线索；

3.通过审核征地拆迁台账资料，核对其登记的房屋用途、性质、补偿面积是否与证件登记用途或相关证明一致。

二、前期工程费的审核应当包括下列内容

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。房产开发企业哪些费用计入前期工程费:

1.勘探费。包括地质勘探、地下文物勘探;

2.规划设计费。包括?总体规划设计费、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费;

3.地形图测绘费;

4.开发项目可行性编制费;

5.开发土地平整;

6.开发土地清运费;

7.回填土费用;

8.放线费;

9.三通一平?包括临时用水、临时用电、临时用道路;

10.开发场地围墙工程;

11.地基检测费;

12.人防异地建设费;

13.城市基础配套费和绿化费;

14.墙改专项费;

15.招标代理费、服务费、公证费;

16.质量监督费;

17.合同鉴证费;

18.公共消防费、地震检测费、工程监理费用;

19.广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程;

20.项目整体性批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费;

21.勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等;

22.临时设施费金:工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产;

23.预算编、审费:支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用;

24.包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

审核时应重点关注

1.审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常;

2.审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除;

3.是否将房地产开发项目销售费用、管理费用、财务费用记入前期工程费;

4.多个(或分期)项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。

三、基础设施费和公共配套设施费的审核

应当包括下列内容:

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。具体来讲，房企开发项目配套设施包括:居委会用房、派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、商店、文体场馆、中小学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、健身设施或用房、环境卫生用房、自行车棚、公共厕所、其他服务设施等等公共配套设施费。

《土地增值税清算管理规程》第二十四条规定:“审核公共配套设施费时应当重点关注:公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。”

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理:建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

审核时应重点关注

1.审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证；

2.如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目；

3.审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用；

4.审核各项基础设施费和穗公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；

5.审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用；

6.审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用；

7.获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常；

8.审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊；

9.各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定；

10.公共配套设施的界定是否准确、产权是否明确、是否真实发生、有无预提情况；

11.是否将房地产开发销售费用、管理费用、财务费用记入公共配套设施费。

四、建筑安装工程费的审核

应当包括下列内容:

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

1.出包方式

重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据:

①从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；

②实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；

③审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

2.自营方式

重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理；

3.发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；

4.自购建材费用是否重复扣除；

5.单位定额成本是否存在异常；

6.自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况；

7.是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发票。

五、开发间接费用的审核

应当包括下列内容:

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

1.审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证；

2.如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目源；

3.审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用；

4.审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；

5.审核是否将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费、销售费用、财务费用等期间费用记入开发间接费用；

6.审核有无预提的开发间接费用；

7.审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除；

8.在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

来源：土地增值税金穗源

【第2篇】土增清算扣除税金

房地产开发企业具有开发周期长、资金密集、涉及税种及交税环节众多的特点，且每个开发环节具有互相制约、相互衔接的特征。房地产开发行业总体税负是所有行业中最重的，同时也是税务稽查的重点行业。开发商仅开发、销售环节（不含自持）全部税费种一般将达到营业收入的15%～23%以上，是一般商业行业税负率的5～7倍左右。而土地增值税是开发商所有税费中占比最重的三大税种之一，是拉高房地产企业税负的特殊税种，也称为“反房地产暴利税”，目的是抑制房价过快增长。同时土地增值税是地方税种，开发商的开发产品类型众多、业态多元化，成本对象的归集与分配方式不同，各省市间清算政策执行口径又各不相同，因此频频在税企之间引发争议，房企间也戏称为“土地争执税”。

近年来，随着我国房地产行业迅猛的发展，多年来的货币宽松政策使房地产行业存在大量的泡沫，房价越炒越高。针对这一现象，政府部门近期密集出台相关政策，2023年央行和住建部将限制开发商融资政策即执行“三道红线”，2023年开局央行又出政策“两道红线”事关房贷，随着宏观调控的力度加强，房地产行业也正式进入一个前所未有的“新时代”，优胜劣汰，而迅速变革、适应是中小民营房企发展、求生的唯一途径。今后房地产将进入全流程管理时代，房地产企业财税人员又是资金、税收管理的核心，目前是转型、提升、学习的关键期，必须依靠优质的财务管理经验为企业提供谋划。而土增税税收业务贯穿于开发项目整个周期，清算工作计算复杂、争议点多、风险大且难度系数高。本文结合企业开发清算过程中遇到的实际问题、差异点进行简单的探讨，以期能够为同行业土地增值税清算工作提供参考。

一、土地增值税清算中的一些注意点

（一）土地增值税清算单位的认定与建议

土地增值税清算单位的划分，直接影响到企业税负，不同的清算单位确定可能最终产生较大差异的清算结果。国家层面对清算单位的规定存在模糊不清的地方，其规定依据主要为[国税发〔2006〕187号]第1条“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。”实操中各地税务机关执行口径各不相同，“有关部门审批”一般指发展和改革局、住房和城乡规划建设局等颁发的《企业投资项目备案通知书》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》等，还有些地方省份以企业报送税务部门的《土地增值税项目登记表》作为土地增值税清算单位。

企业财务人员在项目开发前期需了解判断所在地区的清算单位规定，指导前期报批部门合理办理证照。如浙江省地方税务局公告2023年第16号明确规定以《建设工程规划许可证》为清算单位，当企业在规划报批阶段存在多个《建设工程规划许可证》时，财务人员可根据工程进度、预售情况提前预测土增税在分期或一次开发情况下各自的税负，往往清算单位的规模越大，分期清算的可能就越有利，而开发进度、销售基本同时段的两个或以上清算单位则建议在建设中变更合并为一张《建设工程规划许可证》，以规避成本分配争议、不同清算单位之间增值额不能互补而造成企业税负增加的问题。

（二）土地增值税清算时的分类与建议

土地增值额的“二分法”与“三分法”的来源依据，[财税〔1995〕48号]第13条中首次提到将开发项目分别按“普通住宅”和“其他房地产”核算增值额，否则其建造的普通标准住宅不能适用于20%以下免征土增税的规定。[国税发〔2006〕187号]第1条则首次引入“非普通住宅”的概念，明确开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。金税三期上线之后，全国统一了土增税申报表[税总发〔2015〕114号]《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》中土地增值税纳税申报表内增加了房产类型子目分别为：“普通”“非普通住宅”“其他类型房地产”，同时规定三种子目由各省自行设定维护。通过以上税收文件，各地形成了从开始的“一分法”，分别核算时的“二分法”，到金税三期后申报表的“三分法”等多种分类法。

目前土增清算使用“三分法”的省市数量在逐年增加，清算时分得越细，各栏次不能相互抵消，对企业越不利。由于土地增值税为地方税种，如北京市地税局2023年7号公告时，依旧保留了“两分法”，在土增申报表申报时“非普通住宅”一栏不填写数字。而实操中各地方执行口径不一，建议财务人员与当地主管税务机关提前做好咨询沟通，看是否有强制要求，对征管宽松的地区可提前开展税务筹划。如**市置业有限公司曾在开发前期了解到，当地税务部门采取的是“三分法”，但对无产权的车位、贮藏室等划分可根据业务发生实质，如果随同房屋赠与，无法分清收入的，在清算时可分别随房并计不同类型可售房产的收入。而开发商本次以开发纯住宅为主，不存在第三类商铺等高增值额产品。对无产权车位、贮藏室等低增值额或负增值额类型在普通住宅与非普通住宅间分摊，使增值额在各栏次间相互抵消，最终降低了企业整体的增值率。同时，其建造的普通标准住宅因增值额未超过扣除项目之和的20%，而达到清算后退税的要求。

（三）土地增值税清算条件及时点的选择

[国税发〔2006〕187 号]第二条规定了土地增值税的清算条件，包括应清算（主动清算）和可清算（被动清算）两种情形，“应清算”即全部竣工、完成销售两个条件同时满足时，达到应清算情形具有主动性。而“可清算”即税务机关有权按企业情况采取通知清算情形，相应的主动权在税务机关。

企业可结合开发节奏，根据房地产市场活跃程度，在项目刚竣工即将清盘前，如果相关成本费用发票未全部取得，可采取保留小部分房源的方法，避免达到“应清算”情形，使企业处于被动清算状态。如果经过测算预缴的土增税超过清算时需缴纳的土增税，则企业可规划好销售时机，使其达到“应清算”条件，主动申请清算退税，提前释放预缴税款对资金的占用。

对于所开发的项目，如果开发商所有产品全部销售完后进行土地增值税清算的，其收入、成本基本全部确定，对企业来说是没有税负差异的。但如果销售刚达85%或有自持物业比例时，剩余未售房产项目会受市场行情、地理位置等因素影响剩余物业的盈利水平，进而影响土地增值率，则可采取推迟清算延缓纳税的方法，直至收到税务局《税务事项通知书》后90天内办理清算申报业务。

二、土增清算中的收入与成本的确认

土地增值税清算时是以转让房地产取得的应税收入减去扣除项目金额，计算出增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。扣除项目包括土地成本、开发成本、开发费用、税金、其他加计扣除，可简称“地、本、费、税、利”。因此收入与扣除项目的确认是整个清算的关键，特别是扣除项目中成本的不同分摊方式，直接影响整个项目的清算结果。

（一）土地增值税清算收入的确定与企业所得税确认收入的差异分析

（1）清算时收入的注意事项：政策依据如[国税函〔2010〕220号]第1条规定，土地增值税清算时已全额开票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以签订的销售合同确认收入。销售合同面积与实测面积不一致的，在计算土地增值税时予以调整。

开票不全或未开发票情形，比如对清算时企业暂未收到银行发放贷款的收入应根据以上政策文件按合同或补退面积差后的收入计入清算收入，与企业所得税销售收入的确认时点有显著区别，[国税发〔2009〕31号]第6条规定企业通过签订《房地产销售（预售）合同》以银行按揭方式取得的收入，首付款应于实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款发放之日确认收入的实现。即土增清算时未放贷款收入需计入土增收入，而企业所得税上是以放款时才确认收入的实现。

（2）[穂地税函〔2016〕188号]第2条规定纳税人为增值税一般计税的，增值税清算收入按“（含税销售收入+本项目土地价款×9%）/（1+9%）”确认，即：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

在一般计税项目上，目前大部分地区采用：土地增值税清算收入（不含税销售额）不等于会计账面确认的不含税收入，即含税销售额减除的不是销售发票上注明的增值税额，而是根据含税销售额加上当期对应土地价款后的销售额，换算为不含税销售额。

土地增值税清算收入=含税收入-销项税额（差额计征）

举例说明：房地产企业以出让方式取得土地使用权进行开发，采用一般计税方法，取得房款含税销售收入109万元，对应允许扣除的土地价款为32.7万元。

则增值税收入为：（109-32.7）/（1+9%）=70万元，差额缴纳的销项税=70×9%=6.3万元

企业所得税收入（即开票收入）为：109/（1+9%）=100万元，而土地增值税收入为：（109+32.7×9%）/（1+9%）=109-（109-32.7）/（1+9%）×9%=109-6.3=102.7万元

通过上面的例子可看清土地增值税收入102.7万元，既不等于增值税的收入70万元，也不等于企业所得税收入即账面收入100万元，而是在账面收入上增加因抵减土地价款的销项税额，所以企业在前期土增税测算时，需及时了解当地清算收入的认定是否包含土地价款的抵减税额，也要注意这里仅调增土增清算收入，但是在计算土增扣除项目时不调减土地成本。而根据[财会〔2016〕22号]企业所得税处理时，收入按开票收入计算，主营业务成本按扣减土地成本销项税额计入，此处的收入与成本跟土地增值税所确认的收入与成本存在明显的差异。企业在土增项目税负预测时，只有搞清各项收入基数，测算才有可能准确。

（二）开发成本的归集分摊和注意事项

根据“企业会计准则”开发成本项目涉及归集和分摊的主要是六大成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用和利息支出。

土地增值税暂行条例、实施细则及[国税发〔2006〕187号]、[国税发〔2009〕91号]文中只给出了指导性的意见，对纳税人分期开发或开发多个项目的按实际受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。目前基本常见的分摊方法有“占地面积法”“建筑面积法”“直接成本法”“预算造价法”，而其他合理的成本分摊方法各地规定执行标准不一，地域性政策较强。如：层高系数法、成本加成法、销售收入比例法、售价系数法。

建议企业在选择归集和分摊方法时不可偏颇，要结合自身实情综合应用，不可简单地复制套用模式。比如土地成本，一般按占地面积法进行分配，也是税务机关认可度最高的方式。如果企业开发产品以高层+排屋模式的，占地面积法分配可以拉高排屋成本，减少增值额；企业开发同类型产品，经过测算与分析能选出更科学的分配方式且“合理、合规”，企业应提前与税务机关沟通确认，选择对自身经济利益最大化的摊销方法。如采用占地面积与建筑面积相结合的方法、预算造价法等方式。

关于公共配套设施费，如果建成后产权属于全体业主或无偿移交政府的，多个（或分期）项目共同发生的建造成本需要在各清算单位合理分摊。一般将公共配套设施先单独作为过渡性成本对象进行归集，按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。再将分到的可扣除成本金额按建筑面积法将其成本在本项目不同类型可售面积中进行分配，即采用“二次分配法”。

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的分配方法由企业自行选择，企业根据合同、业务性质归集到清算分期的成本直接计入有关房屋开发成本核算，分不清成本核算对象的，应先将其支出进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。需要注意的是房地产企业在分配时，如果没有特殊情况，应采用统一的分配方法（一般采用建筑面积法），不能人为地通过分配方法的选择而调节各成本对象的成本。

同时财税人员还要根据项目规划中的特殊性，结合当地政策文件是否适用特别方法，如对超标准层高可采用层高系数法，可售建筑面积加倍计算等。最终保证企业使用的分摊方法、扣除金额对企业最合理、最有利。

本文仅论述了土地增值税清算中涉及的部分处理事项，房地产企业土地增值税清算属于系统工程，清算规则复杂，在实际操作中难度颇高。企业应及时掌握新政策，在遵从税法的前提下开展预测，对项目中涉及的争议点，需提前规划、做好全过程管理控制。通过合法的税收安排降低企业税负，完善企业土增清算管理体系，提高预期经济收益，促进企业长效发展。

作者：倪贤慧

【第3篇】土增清算税金扣除

一、关于土地增值税清算时收入如何确认？

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、非直接销售和自用房地产的收入如何确定？

一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

三）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。

三、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

四、房地产开发项目清算受理的条件应如何理解？

1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。此条可用公式表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算；

④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

五、清算规程中所称的“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握？

房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：

一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

二）开发产品已开始投入使用。

三）开发产品已取得了初始产权证明。

六、房地产开发企业取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？

按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准，区分两种情况进行说明：

一）取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：

1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；

2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。

二）取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：

1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；

2、开发土地的成本；

3、加计开发土地成本的百分之二十；

4、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。

七、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否允许加计扣除？

对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：

一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

二）改良开发未竣工房地产的成本；

三）房地产开发费用；

四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加；

五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产开发项目成本两项之和的百分之二十。

八、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？

房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。

九、房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？未发生借款利息支出可以扣除吗？

房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。

全部使用自有资金，开发项目未发生利息支出的，房地产开发费用以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。

土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

十、房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给集团内部其他企业使用，利息扣除的原则是什么？

企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊给集团内部其他成员企业使用，并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。

十一、房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这部分营业税税金可否计入扣除？

这种情况多出现于通知清算的房地产开发项目，虽然缴纳的这部分营业税金及附加取得了合法扣除凭证，但由于该部分预售房产尚未最终完成销售，因而该部分可售面积的预售收入并未计入土地增值税转让收入，扣除项目金额中也不包括这部分面积的扣除项目，因而根据收入与扣除配比的原则，该部分面积所对应的已缴营业税税金不得计入本次清算扣除。

十二、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用或出售，应当确认转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

十三、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？

根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售的开发产品计算销售收入。

利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

十四、对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定？

企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。

若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。

十五、关于拆迁安置土地增值税计算问题

一）房地产开发项目的拆迁补偿费确认。按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认成本，（1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

十六、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

十七、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿应如何处理？

房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。

十八、房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，其按揭保证金计算土地增值税时应如何处理？

房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得计入扣除项目。实际发生的损失，作为房地产开发费用处理。

十九、房地产开发企业将开发产品对外捐赠的，应当如何计算缴纳土地增值税？

房地产开发企业将开发产品用于捐赠的，应视同销售，并按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。此外，符合《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第四条第（二）项规定的开发产品捐赠，不计销售收入，同时对于该部分开发产品所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。

二十、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？

两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。

房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。

股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。

二十一、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题。

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

二十二、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题。

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

二十三、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题​。

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

案例分析

黄山市xx实业（集团）有限公司，经营范围主要为生产环氧树脂等化工产品及房地产开发、销售。

2006年12月，该（集团）有限公司控股股东吴某将2004年竞拍取得的原某饭店资产(共1400万元)通过法定评估机构评估增值后以股权形式投资到黄山市xx化工（集团）有限公司(评估价值共6200万元，其中房屋2800万元、土地20000平方米3400万元，)，并于12月31日完成工商登记注册，增加黄山市xx化工（集团）有限公司的注册资本。该资产随即记入到黄山市xx化工（集团）有限公司帐目，并按照会计制度和税法规定计提折旧。2007年7月，黄山市xx化工（集团）有限公司对原某饭店主楼进行了整体改造装修。

2008年下半年某黄山市xx化工(集团)有限公司某饭店及周边地块被政府规划为新区商贸城。因此，2023年3月3日黄山市xx化工(集团)有限公司向当地政府申请将其名下的土地共23020.15平方米申请变更为商住用地，并于2023年5月向当地工商部门申请增加“房地产开发、销售”经营范围，同时更名为“黄山市xx实业(集团)有限公司”。由黄山市xx实业(集团)有限公司补缴了土地出让金，自行开发，吴某所投入的房产全部拆除。

根据上述情况某县局提出三个方面问题需要市局明确的：

1、吴某以房地产作价入股进行投资行为是否缴纳土地增值税？

2、黄山市xx实业（集团）有限公司从事房地产开发业务在计算土地增值税时，如何确定允许扣除的吴某所投入土地的地价款？是吴某将土地投入公司前为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用？还是公司取得吴某投入土地后帐面价值的净值？

3，黄山市xx实业（集团）有限公司从事房地产开发业务在计算土地增值税时，如何确定允许扣除的吴某所投入房产的金额？是吴某将房产投入公司前为取得房产所支付的金额及有关费用还吴某所投入房产拆除形成的帐面损失金额。

分析如下

1、根据财税[1995]48号文件规定：对于以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资的联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

财税[2006]21号文件规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的均不适用财税[1995]48号第一条暂免土地增值税的规定。

根据上述文件规定我们分析：吴某2004年竞拍取得的原某饭店资产通过法定评估机构评估增值后2006年12月以股权形式投资到黄山市xx化工（集团）有限公司，而不是房地产企业，因此吴某投资行为按照财税字[1995]48号暂免征收土地增值税。

2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用。

按照财务制度和会计准则的规定黄山市xx实业（集团）有限公司应将房产和土地使用权按评估价入固定资产和无形资产帐，但是土地增值税不是按帐面价值计算增值税扣除项目金额，那么黄山市xx实业（集团）有限公司取得吴某所投入土地时未支付地价款，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定，黄山市xx实业（集团）有限公司从事房地产开发业务在计算土地增值税时，允许扣除的地价款应为吴某将土地投入公司前为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及黄山市xx实业(集团)有限公司补缴的土地出让金。

3、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）包括土地征用及拆迁补尝费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接成本。

土地征用及拆迁补尝费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下的附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出。

黄山市xx实业(集团)有限公司的所拆除的建筑物如何扣除问题，根据现行财务制度、会计准则及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第一项规定，房产扣除金额应比照开发成本中的拆迁补偿费在税前扣除，扣除金额为该房产的帐面损失。

来源：金穗源