如何开发融资租赁业务（5个范本）

【第1篇】如何开发融资租赁业务

随着人们的生活水平的越来越好，对旅行的需求也越来越多样化、个性化，而在众多旅行方式中，随着自驾游的深入，房车成为不少人出行的选择。房车租赁app开发让用户不仅在这里可以订实惠优质的房车，还可以帮助用户制订详细的旅游计划路线，各种攻略，帮助用户获得更好的旅行体验，这样的app颇受用户欢迎！

房车租赁app开发的市场前景如何呢？

近年来随着自驾游和自驾露营的兴起，一些家庭和露营地经营商的房车需求开始快速增长，目前由于市场容量处于上升阶段，房车的生产成本比较高，大众短期旅游出行，方便采用房车租赁的方式，尤其在互联网和移动互联网发达的当今，经营者可以是独立的融资租赁企业、大型综合性旅行社、交通运输企业，甚至可以是房地产企业，也有房车俱乐部进行会员闲置房车资源的统筹租赁服务，现阶段国内的房车需求依然是以租赁为主，房车租赁app开发的市场用户是有大量需求群体的。

房车租赁app开发需要哪些功能？

1、线下门店搜索：一般用户要想租赁房车，都需要去到实体店中才能提车，因此app也会根据用户位置信息展示线下租赁门店，或者也可以让用户选择付费的房车预约指定位置提车；

2、房车营地：app会展示附近及定位城市的露营点，让用户能够在旅游途中得到z佳的休息；

3、路线定制：用户自己找不到好的旅游路线？没关系，app系统为用户智能选择z优路线；

4、导航定位：自动导航，全城定位，让用户到哪都能一目了然；

5、3d看景：使得用户预先预览美景，减少用户乘兴而去，败兴而归的风险；

6、社群分享：丰富用户出行体验，把美好心情和美丽景色通过平台分享给他人。

【第2篇】汽车融资租赁业务开发

经过几个月的精心编写，由车咖院创始人车侠老黄编写的《2022汽车融资租赁直租业务产品调研报告》正式发售，本报告是专门针对国内汽车融资租赁直租业务的产品所做的调研报告。

本报告包含了：行业现状、竞品分析、分析建议、报告总结四部分，文中分析了汽车融资租赁直租行业的市场发展规律、发展前景、政策环境、关联行业信息、客户特点分析、市场竞品分析、企业发展建议等内容，并摘取了罗兰贝格、普华永道等知名咨询公司的报告数据，是国内少有的汽车融资租赁直租业务的行业调研报告，是理论结合实际而产生的一份具有很强实用性的调研报告。

发展汽车融资租赁，不但有利于促进汽车销量、有利于增加汽车金融渗透率、有利于汽车消费渠道下沉、有利于二手车行业稳定车源和价格、有利于汽车后市场形成完善产业链，还有利于完善国家金融体系、形成多元化金融产品供给。

随着2023年6月22日国务院常务会议提出支持“有序发展汽车融资租赁”和7月5日商务部等17部委发布《关于搞活汽车流通 扩大汽车消费若干措施的通知》中明确提出：支持“有序发展汽车融资租赁，鼓励汽车生产企业、销售企业与融资租赁企业加强合作，增加金融服务供给”，随着众多国家支持政策的出台，很多企业对于发展汽车融资租赁有着较强的兴趣。

现阶段，正值企业年度总结和下一年度企业规划的阶段，《2022汽车融资租赁直租业务产品调研报告》可以帮助企业更加深入了解汽车融资租赁直租业务行业，对于企业规划发展汽车融资租赁直租业务可以起到巨大的帮助。报告可以帮助企业少走弯路、少踩雷，帮助企业做出科学合理的业务规划。

报告为了适应不同客户的不同需求，分为简版和详版两个版本，以下为两个版本的目录，有需求的朋友可以微信联系购买。

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【第3篇】融资租赁系统开发

一、融资租赁商业分析

在法律关系方面，承租人（使用人）指定出租人（融资租赁公司）根据承租人的指示向其指定的出卖人（供应商）采购其指定的租赁物，出租人凭借其对租赁物的所有权将租赁物租赁给承租人使用，承租人按约定的金额及期限向出租人支付租金，租金支付完毕后出租人可以按约定将租赁物所有权转移给承租人。

租赁模式：直租模式、售后回租模式

商业价值：1、承租人：分期付款/资产套现

2、出卖人：设立新兴销售方式，并及时收回资金

3、出租人：赚取租金/服务费等利润

融资租赁涉及款项如下：

融资租赁涉及款项：通常有采购金额、首付款、融资额、保证金、服务费（手续费）

a. 采购金额是融资租赁公司与出卖人的买卖合同中的交易金额；

b.首付款是承租人在融资租赁合同签订后直接向融资租赁公司支付的款项，不作为融资租赁的融资额，不作为计息收租金的本金，实践中首付款通常是买卖合同中的预付款；

c.融资额指融资租赁公司实际为承租人提供分期付款的金额，是计息收租金的本金；

d.保证金由融资租赁公司在融资租赁合同签订后即收取，通常用于抵充最后几期租金；

e.服务费是融资租赁公司收取的手续性费用，这个收费项目和总租金无关，额外收取；

f.各金额关系如下：

f1.采购金额=首付款+融资额（注：首付款可以为0）

f2.总租金=分期租金*支付期数（总租金以融资额作为本金，以等额本息法计算所得）

f3.融资租赁公司项目总收入= 总租金 + 首付款+服务费

二、不动产融资租赁分析

常用于售后回租业务中

1、 效力合法性：最高法院《融资租赁司法解释（征求意见稿）》第四条曾规定：“有下列 情形之一的，人民法院应认定融资租赁合同无效：……（二）以房屋等不动产 作为租赁物的”，但是在最后颁布施行的正式稿中前述规定被删除了

立法时有过争议，如今不动产从法律、司法解释上说可以认定为租赁物

2、 使用性原则：租赁物必须满足使用价值，典型企业厂房、商业地产

法律实务界对此的认定的是商业经营用途；区别于住宅，住宅满足的是生活用途而非商业经营用途。

探讨问题：开发商开发租赁楼盘用于租赁，开发商作为承租人主体可否开展售后回租业务？

3、 所有权明确原则：必须完成不动产权利登记

4、 效力瑕疵的处理原则：根据合同实际的法律关系认定

典型情形：在建工程做售后回租，可以视为借贷合同，按照民间借贷处理

5、 不动产融资租赁变通方案

1）选择适合的标的物：企业厂房、商业地产

《金融租赁公司管理办法》第四条规定“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外。”企业的生产厂房、商业地产等都属于该范围，一般认为是适格的租赁物。

注意：商业地产的经营方式：

a. 联营利润分成：承租人明确入驻商家实际使用的披露声明

b. 租赁招商：承租人从出租人处取得转租授权

2）不动产租赁动产化

某些不动产不属于适当的租赁物，或者无法完成上述产权登记时，可以以该类不动产上附属的动产设备、设施进行融资租赁。实务界通常称之为“间接租赁式”。较为典型的是在建商业地产，在无法完成权属登记的情况下，以建筑物中的电梯、机电设备、空调设备等动产作为租赁物。

注意：司法实践中倾向于认为“以添附、建设在不动产之上的设备作为租赁物的 融资租赁合同，仍属于融资租赁合同”。需要指出的是，通常租赁物必须具有独立、特定的特征：即可拆分。对于装修材料等不可作为融资租赁物。

3）将合同关系进行合理转化

某些不动产作为租赁物的交易即便不被认定为融资租赁法律关系，也并不意味着融资租赁合同一定无效。《融资租赁司法解释》对合同效力认定采用实质重于形式的标准，规定“对于名为融资租赁合同但是实际不构 成融资租赁法律关系的，人民法院应按照实际构成的法律关系处理。”实务 中，合同是否归于无效，司法态度倾向于取决于两个因素：一是其实际构成的 合同关系类型；二是此类合同是否具备《合同法》第 52 条规定的合同无效情 形。一般而言，不被认定为融资租赁法律关系的交易可能构成借贷关系、租赁关系、租购关系等。

因司法认定而确立的实际法律关系如果认定有效，则合同双方的权利义务 关系按实际法律关系处理，同样可以全部或大部分实现出租人的利益预期。原来租赁关系中的担保机制，在实际法律关系有效的情况下，仍然可以认定有效。

4）带担保业务中设置风险兜底条款

融资租赁交易中，出租人通常需要承租人或其指定第三人提供担保。为了 防范不动产融资租赁的效力风险，出租人可以在担保合同或条款中约定，如果 租赁合同被人民法院认定为实质系其他合同关系（如由融资租赁转化为借 款），担保人责任不因此免除，并须承担转化后的合同项下担保责任；如果合 同被认定为无效，担保人须对司法判决所确认的被担保人应当承担的给付义务 依然承担连带担保责任。通过上述条款来降低法律适用不确定性的风险。

三、融资租赁流程设计

1、承租人选定出卖人，与出卖人就货物的品名、规格、配置、数量、采购价款、质保期、维保服务、签约主体（厂商或代理商等）等问题达成一致，并建议签署相应意向书；

2、出租人对承租人与出卖人开展尽职调查；

3、承租人、出卖人、出租人就货物的付款方式进行协商，包括出卖人所要求的付款方式，以及出租人相对应对承租人提供的融资方案；

4、承租人与出租人签订《融资租赁合同》；

5、出租人与出卖人签订《采购合同》，并请承租人共同会签确认；

（若采购进口设备需要委托外贸公司代理进口采购的，出租人应该在取得承租人书面确认的前提下作为委托人与外贸公司签订《委托合同》，并且承租人会签确认）；

6、如交易涉及担保的，请施工单位与融资租赁公司签订并履行相应的担保合同、履行相应产生的手续等；

7、融资租赁公司履行《采购合同》，履行其中的付款、交货流程；

8、货交承租人后，出租人与出卖人签署《租赁物交付确认书》，并且出租人在租赁物显眼处安装所有权标识，并完成网络公示系统登记公示；

9、如涉及起重机械等特种设备的，承租人以使用人的身份按照法律法规办理年检；

10、承租人与出租人按约定定期收付租金并且结算；

11、租金支付义务履行完毕后，承租人与出租人签署《货物买卖及所有权转移书》，根据约定承租人支付象征性留购价（如人民币100元等）的货款后实现所有权转移；

12、根据实际情况对租赁物维保合同等进行变更等。

四、风险及防控措施

1、买卖合同特殊性处理：该类买卖合同具有特殊性，签订时各方要强调交易物用于买方为承租人提供融资租赁服务，承租人对买卖合同中内容都由承租人与出卖人协商并会签确认，融资租赁公司未干预承租人做任何选型选择出卖人，这样能锁定承担质量瑕疵责任人为出卖人。

2、使用方式：由承租人根据合同约定的方式使用。实践中在工程行业中施工单位可能会将租赁装备实际交给分包单位使用，因此在融资租赁期间要明确约定使用方式，如“租赁物必须在xxx施工地点由承租人或承租人的合法分包人严格根据承租人的指示操作，承租人对租赁物有保管责任”。

3、出卖人主体确认：无论出卖人是国内厂商、国外厂商还是代理经销商，融资租赁合同中确认的出卖人与相关买卖合同的出卖人主体应该保持一致。

4、善意取得问题：为了防止施工单位实践中擅自处分施工装备，2023年3月1日起实施的《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》给出如下3条方法：

a. 融资租赁公司安装所有权标识；

b. 中登网等网络公示系统实行登记公示；

c. 适时办理动产抵押，融资租赁公司授权承租人将租赁物抵押给融资租赁公司（在物权理论上不合乎常理，但这是融资租赁领域的特殊做法）。

实践中做了上述措施后是否能完全排除善意取得的风险需要根据司法实践进一步总结经验，但我们建议融资租赁公司至少要做到安装所有权标识以及进行网络公示系统。

5、设备质量瑕疵索赔权：融资租赁与经营性最大的区别就在于承租人能够直接行使买方对卖方的索赔权，租赁物的中要明确该条款。实践中施工单位有权直接要求供应商提供质保、维保等服务，融资租赁公司提供必要协助。

6、租赁物保险方案：融资租赁公司或施工单位都对租赁物享有保险利益，建议融资租赁公司投保财产一切险，防止承租人因为其资产信用度下降、投保瑕疵等原因在租赁物损坏、灭失而承租人无法按约定继续支付租金时，融资租赁公司有一份保障。

7、融资租赁合同法定解除权的整理

双方都能解除情形

1）出租人与出卖人订立的买卖合同解除、被确认无效或者被撤销，且双方未能重新订立买卖合同的；

2）租赁物因不可归责于双方的原因意外毁损、灭失，且不能修复或者确定替代物的；

3）因出卖人的原因致使融资租赁合同的目的不能实现的。

出租人单方解除情形

1）承租人未经出租人同意，将租赁物转让、转租、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分租赁物的；

2）承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；

3）承租人欠付租金达到两期以上，或者数额达到全部租金15%以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；

4）承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形。

承租人单方解除情形

因出租人的原因致使承租人无法占有、使用租赁物

注意：在承租人拖欠支付租金的情形下，出租人请求解除融资租赁合同收回租赁物的，就不得同时主张请求承租人支付合同项下全部未付租金（业界常称“全部租金提前到期”）；

如果出租人主张全部租金提前到期的并履行成功的，双方后续约定协议终止融资租赁合同，并就租赁物的后续质保、维保问题与出卖人协商变更事宜。

8、租赁物残值问题：融资租赁合同被出租人解除等情况下可能产生租赁物价值或残值赔偿等问题，因此融资租赁合同中要约定残值认定机制，选择具备资质的第三方检验机构认定，如简单约定“公允价值”或“固定资产计提折旧”的方式容易引发确定损失金额的纠纷。

因出租人法定解除融资租赁合同收回租赁物后，分两种情况计算出租人损失金额：

1）明确约定租赁物所有权转移给承租人的，出租人预期应得利益为融资租赁合同项下所有其应收款项，因此此时出租人损失金额计算如下：

损失金额=承租人未付租金及费用（含留购价） - 收回租赁物残价值 + 第三方检测费

注：该公式计算后得值若为负数，说明承租人已经支付了大部分租金，而出租人收回的租赁物的价值已然超过承租人的欠款，因此承租人有权对差额部分要求出租人返还

2）未明确约定租赁物所有权转移给承租人的，出租人预期应得利益为融资租赁合同项下所有其应收款项以及预期可得到的残值租赁物，因此此时出租人损失金额计算如下：

损失金额=承租人未付租金及费用 - 收回租赁物价值 + 第三方检测费 + 残值

五、日常业务管理建议：原则法商联合作战原则

1、 维护经营资质，包含企业经营资质、产品经营资质

2、 注意区别融资租赁公司和金融租赁公司，不得超经营范围开展业务

3、对租赁物设备投保财产一切险

4、日常催收：远程控制系统、及时发送催收函中断诉讼时效

（建议操作中采取土洋结合的方法），

5、定期回访：检查所有权标识、使用情况、维保记录、耗材采购质量 是否合法合规

6、对担保人担保物定期检查

7、形成内部项目评审机制

【第4篇】房地产开发融资租赁

房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。

同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构:

1．自有资金

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。

通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。

121 号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。:

2．预收房款

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家。

而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。

121 号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。

房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1 年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3．建设单位垫资

一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。

据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。

121 号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004 年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

4．银行贷款

在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。

据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。

银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。

但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。

5．房地产信托

现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。

相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。

由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。:

6．上市融资

上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。

房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。

商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。

从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

7．房地产资产证券化

房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。

:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域。

同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。

2005 年12 月1 日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

8．联合开发

联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。

这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。

目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。

因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。

多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。

联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

9．开发商贴息贷款

开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。

对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。

对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。:

同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，:购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，:获得一定比例的现实贷款，:来解决临时性资金需求。

这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润高档次的精品社区。

10.售后回买及回租

售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，:用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。

这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。

这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。

但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。

在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。

:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，

否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。

11.海外融资

海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。

一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。

但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

12.融资租赁

根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。

:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。

尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。

13.非上市增资扩股——私募股权融资

受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008 年3月20 日恒大地产在香港全球公开发售（ipo）未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。

在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5 亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5 家机构投资入股2.1 亿美元。

14.夹层融资

夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。

近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的:15%至:0%,是靠夹层融资来补足的。

:对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求“:四证”齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。

15.债券融资

由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。

监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

16.项目融资

所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

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【第5篇】融资租赁开发融资渠道

一、企业融资途径：

企业融资的途径有很多种。大致可以分为两种：债务性融资和权益性融资。

债务性：

1、银行贷款。银行是企业最主要的融资渠道。按资金性质，分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。专项贷款通常有特定的用途，其贷款利率一般比较优惠，贷款分为信用贷款、担保贷款和票据贴现。

2、债券融资。企业债券，也称公司债券，是企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券，表示发债企业和投资人之间是一种债权债务关系。债券持有人不参与企业的经营管理，但有权按期收回约定的本息。在企业破产清算时，债权人优先于股东享有对企业剩余财产的索取权。企业债券与股票一样，同属有价证券，可以自由转让。

权益性：

1、股票筹资。股票具有永久性，无到期日，不需归还，没有还本付息的压力等特点，因而筹资风险较小。股票市场可促进企业转换经营机制，真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人实体和市场竞争主体。同时，股票市场为资产重组提供了广阔的舞台，优化企业组织结构，提高企业的整合能力。

2、融资租赁。融资租赁，是通过融资与融物的结合，兼具金融与贸易的双重职能，对提高企业的筹资融资效益，推动与促进企业的技术进步，有着十分明显的作用。融资租赁有直接购买租赁、售出后回租以及杠杆租赁。此外，还有租赁与补偿贸易相结合、租赁与加工装配相结合、租赁与包销相结合等多种租赁形式。融资租赁业务为企业技术改造开辟了一条新的融资渠道，博凯投资采取融资融物相结合的新形式，提高了生产设备和技术的引进速度，还可以节约资金使用，提高资金利用率。

二、企业贷款渠道

1、信用贷款

信用贷款在流程上相对来说比较简单，放款也较快，相对的，贷款额度不高。贷款公司和银行对借贷企业的要求不同，一般来说贷款公司的要求相对要低部分。企业经营状况良好、公司资质足够。信用贷款一般为企业年流水的30%-50%。

2、抵押贷款

抵押贷款能说是企业能将所拥有的房产或土地作为抵押，从银行或贷款公司得带贷款钱，抵押贷款相对信用贷款来说，贷款额度会相对高部分。抵押贷款是企业融资中最常见的一种方式，而且能提供抵押物的企业也比较容易获贷，房产抵押贷款是小微企业主的上上之选。

3、担保贷款/联保贷款

所谓联保贷款，是指多个小企业自愿组成一个联合担保体，一起向贷款机构申请贷款，若其中一个企业逾期还款，其他企业将承担连带责任。这种贷款方式最大的好处就是：手续简便，联合担保成员无需提供额外的担保，而且一旦通过审批，便可很快获贷