房产增值税谁承担（20篇）

发布时间：2024-11-04 查看人数：93

【导语】本文根据实用程度整理了20篇优质的房产增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是房产增值税谁承担范本，希望您能喜欢。

房产增值税谁承担

【第1篇】房产增值税谁承担

房地产（real estate）是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类，那么房产增值税谁承担？

1. 二手房的交易环节会产生大量的税费，这个税费的支出原本应该是十分清晰地，卖房的税费卖方支出，买房的税费买方支出。

2. 但是在二手房交易的环节都是羊毛出在羊身上，最终大量的税费都会由购房者一方承担。

3. 现在的二手房交易通过中介是最安全的，也是最方便的。可以帮助我们省事。中介费按理来说应该是买卖双方的各自承担。但是在卖家代理房产的时候就会说明自己的中介费需要卖家承担，因此在最终的成交款中是将卖方的中介税转嫁给买方的。

关于房产增值税谁承担内容的介绍就到这了。

【第2篇】房产增值税是营业税吗？

房产增值税不等于营业税，当前我国进行营改增，营改增目的是为了避免企业所得税重复征税、不可抵扣、不可退税的弊端，实现增值税“公路征收、分层抵扣”的目标，有效减轻企业的税负。更重要的是，业务转型的增加改变了市场经济交流中的价格体系，将营业税的“价格内税”转变为增值税的“附加价税”，形成了增值税进项与抵减之间的扣减关系，这将深刻影响市场经济的发展。影响产业结构调整和企业内部结构调整。

房地产增值税和营业税的主要区别如下：

1. 增值税是中国最大的增值税，由中央和地方分享。营业税是地方政府独享的最大税种。

2. 增值税是不含企业收入和成本的销项税额，以货物和服务的增值为计税基础，其应纳税额为销项税额抵扣进项税额的差额。营业税是收取全部营业额的价内税，按照应税劳务或者应税行为、销售额的营业额或者转让依法规定的税率计算缴纳。

【第3篇】房产增值税计算公式

近一二十年来，房价被多房囤积的炒房团，导致房价居高不下，靠炒房发家致富，身价过亿的温周炒房团的，如今也是昙花一现，负债累累，而今又在大环境的趋势下更是雪上加霜。

我国是一个发展中的国家，为了安定有序健康的发展，国家出台的一系列民生政策，尤其针对楼市，为了促进社会和谐安定，国家出台的关于超过住房居住面积收取税费的问题，相关条例如下：

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号），房产税按年征收、分期缴纳。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号），房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；

依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

税务机关核定的计税价格或收入不含增值税

这个问题大家有什么想法呢？欢迎评论区留言！

【第4篇】房产增值税发票丢失

小王买了房很开心，想着赶紧把房产证办下来安心，结果出了岔子。小王去办房产证的时候，人家要购房发票他没有，回家找也没找到。后面才想起来买房的时候，开发商给了他两张看起来不起眼的纸，小王一回家就随手团了团不知道扔哪儿去了。这下可该怎么办？

买房子必定有购房发票，有些购房者在买房后就不重视开发商开具的购房发票了，其实这个票据一定要保存好，许多场合都会用到。购房发票重要吗？如果购房发票丢了怎么办？

购房发票的重要性

1. 没有购房发票就无法提取公积金

提取住房公积金的时候需要购房全款发票、购房合同、身份证原件，以及其它需要填写的材料，如果是异地提取公积金的话还需要提交社保个人权益记录一份。

为什么需要全款发票？

由于住房公积金是专款专用的资金，公积金只有在购买住宅性质的商品房时才可以使用（现在租房也可以提取），全额购房发票开出来后才可以证明该套房产已经全款到位，且房子是属于购房者本人所有的。所以没有全款发票，想提取公积金那是不可能的。

2. 办理房产证也需要购房发票

办理房产证都需要哪些材料：

房屋登记申请表

购房合同

购房全款发票

房屋平面图

申请人身份证

房产契税完税凭证

登记机关认为需要的其他有关证明材料

与提取住房公积金对购房发票的要求程度相比，办房产证的要求要低一些。如果没有发票也可以办理房产证，但是要走许多繁琐的程序。如果购房发票丢了，想办理房产证，购房者可以拿着身份证、购房合同等材料去找开发商，由开发商出具发票的存根并加盖印章，再由税务机关审查核实即可。

3.没有购房发票，办理落户将受阻

买房之后许多人想进行户口迁移，但是在办理落户时也需要购房者提供购房合同和购房发票的。

4. 房子解押

银行贷款还完后需要办理解押。因为还款时间比较长，许多人都会忘记这步，以为只要他们还完贷款，房子就会属于自己。

一定注意：如果不去银行办理解押的话，房子仍将处于抵押状态。办理解押时，也需要用到购房发票，如果没有购房发票，房子是无法正常解押。

5. 卖房影响计税

不仅是买房后，卖房子的时候也会用到购房发票。特别是享受增值税及个税优惠的时候，就有需要使用到发票，丢了发票卖房计算税费会变的麻烦。

购房发票丢失，该怎么办？

购房发票分：首付款发票和全款发票

第一种情况：如果丢失的是首付款发票：

在房屋交付后会拿到总房款的购房发票，不会影响房产证的办理。第二种情况：如果丢失的是全款发票：

可向开具发票方申请出具曾于×年×月×日开具××发票，说明取得发票单位名称、购货或服务的单位数量、单价、规格、大小写金额、发票字轨、发票编码、发票号码等的书面证明，或要求开具发票方提供所丢失发票的存根联或记账联复印件，经主管税务机关审核后作为合法凭证入账。但不得要求开票方重复开具发票。

注：购房发票丢失不能补开，不过有补救办法。假如购房发票是开发商开具，可以到开发商处，把电子票记录调出来重新打印，或者把发票存根联复印，写上“此件与原件相符”的字样，打印件或复印件加盖该公司的发票专用章，即可作为抵扣凭证。

所以大家在保管发票时，一定要放在安全，容易找到的地方！看完大家赶紧看看发票还在不在，尤其是需要补发票的，抓紧了，因为补发票是需要一定时间的，避免耽误办理事情！买房时，任何纸张文件都应保存妥当，不要随手乱扔。

【第5篇】个人转让房产增值税

前言

2月12日所发文章《个人出租房屋最新税收政策分享2022珍藏版与你息息相关》获得了网友和平台的支持，也给了我继续努力的勇气和动力，现将依据最新政策精心整理地关于个人转让非住宅类房产涉税情况呈现给大家，希望对广大网友有所帮助！

能力所限，如有疏漏之处，欢迎指正、交流。

伴随房地产市场之前繁荣的20年，各地政府相继出台了一些地方政策，建议大家处理实际业务时，也要关注当地相关规定。

阅读提示

文章中每个税种分为两小节：（一）思路分享；（二）法规参考。

（一）思路分享——讲述具体计税方法；

（二）法规参考——引用了法规原文。

如果时间有限，建议只读每个税种的“（一）思路分享”部分即可。

正文

非住宅房产指商业用房等，转让时主要涉及增值税、城建税金及附加、土地增值税、个人所得税及印花税，以下分别介绍。

一、增值税

（一）思路分享

区分为有偿转让和无偿转让。

1、有偿转让

区分为非自建项目和自建项目分别处理。

（1）转让非自建项目

按5%征收率余额（差额）计税。

应交税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

【备注：“不动产购置原价或者取得不动产时的作价”，保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除；否则，由于丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，但可以提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，以契税计税金额进行差额扣除。】

（2）转让自建项目

按5%征收率总额计税。

应交税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

2、无偿转让

（1）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产

免征增值税。

（2）用于公益事业或者以社会公众为对象以外的无偿转让不动产

视同销售不动产，缴纳增值税。

也就是说，个人无偿赠与不动产除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，即使没有取得任何经济利益，也应当视同发生销售行为，缴纳增值税。

（3）用于公益事业或者以社会公众为对象的无偿转让不动产

不视同销售，不征收增值税。

（二）法规参考

1、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第14号）

第四条小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

第六条其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

（1）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

（2）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

第七条其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

【备注：比较第六条与第七条，其他个人以外的（小规模）纳税人与其他个人，计税方法相同；区别在于，前者先预缴再申报，后者直接申报。】

【备注：税法上的个人指个体工商户和其他个人，其他个人指是自然人（财税2023年36号），自然人不能做税务登记，其他个人只能是小规模纳税人。】

【备注：论证“其他个人（自然人）”只能是小规模纳税人！

首先，自然人不能进行工商登记，登记就变成个体户了，也就是说企业类型不可能是自然人。

其次，《增值税一般纳税人登记管理办法》（国家税务总局令第43号）（自2023年2月1日起施行）第四条下列纳税人不办理一般纳税人登记：(二)年应税销售额超过规定标准的其他个人。】

2、《关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第73号）

纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：

(1)2023年4月30日及以前缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)]÷(1+5%)×5%

(2)2023年5月1日及以后缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)÷(1+5%)-契税计税金额(不含增值税)]×5%

纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

3、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》

第一条三十六款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

4、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》

第十四条规定，个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，应视同销售不动产。

二、城建税金及附加

（一）思路分享

依据实际缴纳的增值税额，计算缴纳城建税金、教育费附加及地方教育费附加，税率参见下文法规。

（二）法规参考

1、《中华人民共和国城市维护建设税法》（中华人民共和国主席令第五十一号）（2023年9月1日起施行）

第一条在中华人民共和国境内缴纳增值税、消费税的单位和个人，为城市维护建设税的纳税人，应当依照本法规定缴纳城市维护建设税。

【备注：个人及多数单位一般不涉及消费税！】

第二条城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。

第四条城市维护建设税税率如下：

纳税人所在地在市区的，税率为百分之七;

纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五;

纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。

前款所称纳税人所在地，是指纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他地点，具体地点由省、自治区、直辖市确定。

2、《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》（国务院令[2005]第448号）

教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、消费税同时缴纳。

【备注：地方教育费附加率一般为2%。】

三、土地增值税

（一）思路分享

应纳税额=（全部价款-可扣除项目金额）*适用税率

适用税率为30%-60%，依据增值率区间确定。

增值率=增值额/可扣除项目金额=（全部价款-可扣除项目金额）/可扣除项目金额

（二）法规参考

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（2023年1月8日修订）

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第六条计算增值额的扣除项目：

取得土地使用权所支付的金额；

开发土地的成本、费用；

新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

与转让房地产有关的税金；

财政部规定的其他扣除项目。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

四、个人所得税

（一）思路分享

按“财产转让所得”计征个人所得税，应纳税额=(房产转让收入额-房产原值-转让过程中缴纳的税金和有关合理费用)*20%。

【备注：关于房产原值、税金、合理费用如何认定？请关注下周末发布的后续文章。】

（二）法规参考

1、《中华人民共和国个人所得税法》（2023年8月31日修正）

第三条个人所得税的税率：（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

2、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（2023年12月18日修订）

第六条个人所得税法规定的各项个人所得的范围：（八）财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

五、印花税

（一）思路分享

按“产权转移书据”税目计税，税率为万分之五。

（二）法规参考

1、《中华人民共和国印花税暂行条例》（2023年修订）及印花税税目税率表

第二条下列凭证为应纳税凭证：产权转移书据……

税目税率表中规定：产权转移书据按所载金额0.5‰（即万分之五）贴花。

2、《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（财税字（1988）第255号）

第五条条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

【备注：依据即将实行的《中华人民共和国印花税法》（2023年7月1日起实行），上述规定未发生变化！】

【第6篇】房产的商业用房增值税能免收吗？

同时满足以下条件才可以免征营业税，具体条件如下：

1. 房产证发证日期满2年。

2. 144平方以下的普通住宅房产免征营业税。商业用房属于非住宅房屋，并且属性是商业性质，所以房产的商业用房的增值税不能免收。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

扩展资料：此外，房屋交易营业税政策如果是个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

【第7篇】房产转让增值税

前言

本文依据最新法规精心整理，希望能对出售住房的网友有所帮助。

能力所限，如有疏漏之处，欢迎指正、交流。

正文

个人转让住房一般涉及增值税、城建税金及附加、个人所得税等，以下分别介绍。

一、增值税

（一）思路分享

区分为有偿转让和无偿转让。

1、有偿转让，区分为非自建项目（如商品房）和自建项目分别处理。

（1）转让非自建项目

①北京市、上海市、广州市和深圳市以外地区

购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

②北上广深

a.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；（与其他地区相同）

b.个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售

a.非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；

应交税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

b.普通住房，免征增值税。（与其他地区相同）

（2）转让自建项目

个人销售自建自用住房免征增值税。

2、无偿转让

【备注：无偿转让的增值税处理，住宅与非住宅两者相同。】

（1）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产

免征增值税。

（2）用于公益事业或者以社会公众为对象以外的无偿转让不动产

视同销售不动产，缴纳增值税。

也就是说，个人无偿赠与不动产除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，即使没有取得任何经济利益，也应当视同发生销售行为，缴纳增值税。

（3）用于公益事业或者以社会公众为对象的无偿转让不动产

不视同销售，不征收增值税。

（二）法规参考

1、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第14号）

第五条个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

（1）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（2）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

2、上述“有关规定”是指：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

3、《关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第73号）

纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：

(1)2023年4月30日及以前缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)]÷(1+5%)×5%

(2)2023年5月1日及以后缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)÷(1+5%)-契税计税金额(不含增值税)]×5%

纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

4、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》

第一条第十五款规定，个人销售自建自用住房免征增值税。

5、关于无偿转让的法规参考

（1）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》

第一条三十六款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。

（2）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》

第十四条规定，个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，应视同销售不动产。

二、城建税金及附加

（一）思路分享

依据实际缴纳的增值税额，计算缴纳城建税金、教育费附加及地方教育费附加。

依城镇级别不同，城建税率为增值税的7%、5%或1%；教育费附加率为3%，地方教育附加一般为2%。

（二）法规参考

法规参考同转让非住宅，参见3月5日文章《个人转让非住宅类房产涉税情况2022》。

三、土地增值税

（一）思路分享

个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）法规参考

《关于调整房地产交易环节税收政策》（财税[2008]137号）

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

四、个人所得税

（一）思路分享

1、一般情况

（1）能够提供房屋原值，或税务机关能够核实房屋原值

按“财产转让所得”计征个人所得税，应纳税额=(房产转让收入额-房产原值-转让过程中缴纳的税金和有关合理费用)*20%。

【备注：“房产原值”，如为商品房，则原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费（含包含于房款中的增值税）。】

【备注：“转让过程中缴纳的税金”，纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。（不含购房时支付的含包含于房款中的增值税）】

【备注：“有关合理费用”，指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。】

（2）无法提供房屋原值，且税务机关未能核实房屋原值

成交价格×（1%～3%）征收率，其中成交价格不含增值税。

【备注：此处的征收率，以地方规定为准。】

2、特殊情况（转让自用5年以上，家庭唯一生活用房）

免征个人所得税。

（二）法规参考

1、《中华人民共和国个人所得税法》（2023年8月31日修正）

第三条个人所得税的税率：（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

2、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（2023年12月18日修订）

3、《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

4、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）

房屋原值具体为：

商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

【备注：此处略去其他类住房原值，感兴趣的朋友可自行查询该法规】

转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

【备注：营改增后，已不存在营业税税种。】

合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

5、《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

五、印花税

（一）思路分享

个人销售住房暂免征收印花税

（二）法规参考

《关于调整房地产交易环节税收政策》（财税[2008]137号）

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

本篇文章，依据最新法规精心整理完成，希望能够帮助到您！

【第8篇】二手房房产增值税税率

二手房即买即住，能省去等待期房交付期间租房的麻烦和成本；二手房也没有烂尾风险，交首付和房子过户手续同时进行，当即就能拿到属于自己“沉甸甸”的大红本；另外二手房入住率高，小区周边配套也基本成熟了，住户日常出行、购物方便。正是由于二手房具有以上优点，叠加当下房屋质量问题频发和房子烂尾风险增大的因素，越来越多的人会优先考虑买二手房，不过买二手房前期需要缴纳的税费很多，这里我一一给大家罗列出来，准备买二手房的人要学会自己计算，不然将会多花很多冤枉钱。

第一，契税

契税是房产交易过程中必须缴纳的税种。今年9月1号即将正式实施的《中华人民共和国契税法》中规定，契税征税标准是3%-5%，但是国家在2023年给出了住房契税优惠政策，只要契税优惠政策还没有取消，那么房屋交易契税就还是按照现行的标准执行。不管你购买的是新房还是二手房，如果属于购房者的首套房，面积在90平及以下，按网签价1%的税率征收契税；90平以上按1.5%的税率征收契税。如果属于二套房，面积90平及以下的，按1%的税率征收契税；90平以上按2%的税率征收契税。

第二，增值税

根据我收集到的信息，目前已有深圳，成都，上海、杭州，无锡，沈阳等城市，将二手房交易过程中的增值税免征年限由原来的2年延长到了5年，意味着如果房产证或者契税出票日未满5年，那么买家就需要缴纳5.3%的增值税。对于其他尚未调整增值税免征年限的城市，房产证或者契税发票满2年就可以免征增值税。网签价5.3%的税费可不低，现在一套房子动辄百万，如果需要缴纳增值税，那么最少要交5万多增值税，可能是很多人一年的收入，如果买家不想花这笔冤枉钱，最好买免征增值税的房子。

第三，个人所得税

个人所得税计税方式有两种，一种是（现价-原价-契税票-维修资金）*20%，另一种是计税价格的1%。如果买家看重的这套房，是卖家的唯一住房，并且房本发证日已经满5年，那么可以免征个人所得税，否则就要按照这两种方式其中之一来计算个人所得税。

第四，评估费

贷款买房就是把房子抵押给银行，不过由于二手房存在折旧贬值的问题，银行为了确保自己的利益不受损，在放贷前会请求第三方机构，评估二手房现在的价值，一般会比房屋售价更低。按理来说，评估机构和银行是合作关系，评估费本应该由银行承担，但是现在“店大欺客”的现象已经屡见不鲜了，通常银行会让购房者来承担这笔费用，通常评估费的收费标准是房价的千分之五。

第五，中介费

中介费不是一锤子定死的，通常可以协商，从目前的市场行情来看，一般品牌中介公司最低收费标准是2%，无名小中介公司是1%，不过大中介公司的房源更可靠，并且对于房产交易过程中意料之外的风险，大中介公司有赔偿的能力，相对来说选大中介公司更有保障。而小中介虽然收费低，但是后期存在变相收费和服务差的风险，所以建议有条件还是选大中介公司。

第六，其他杂费

二手房买卖过程中，还会产生房本费，公证费，合同杂费等等，计算下来也就千元左右，相比购房款和前几种费用，这仅是九牛一毛。

【第9篇】房产增值税是什么意思

房产2年变5年什么意思？荣琼今天发布的，以下是正文内容：

1、满2年的普通住房，免征增值税及附加，满5年的普通住房也是免征增值税及附加；如果是非普通住房，不管是满两年还是满五年都会产生增值税及附加。

2、满2年家庭名下只有一套住宅，会有个税。

3、满5年家庭名下只有一套住宅，则免征个税。

满二跟满五有什么区别

1、契税方面：满两年不满五年的，不管是不是唯一，都是按照1%收取，满五年且是唯一住房的免税。

2、个人所得税：两年以上(含两年)五年以下的普通住宅，是按照(售房收入-购房总额-印花税)×20%计算，满五年以上，且是唯一住宅的可以免征个人所得税。

3、土地增值税：普通住宅的免征土地增值税，非普通住宅的三年以内的按照房屋成交总额×0.5%的收取，三年到五年的房屋按照成交总额×0.25%的收取，五年及以上的房屋免征。

买二手房满二唯一要交多少税

1、契税是由买方交纳，交税比例是：普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

2、交易印花税是对经济活动交往中，书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率，对买卖双方征收印花税。对房屋买卖双方要缴纳印花税，买家应缴纳交易印花税税率为：0.05%。

【第10篇】转让房产增值税

一、纳税人转让其取得不动产的增值税征收范围：

1、不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

2、取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

二、转让不动产增值税应纳税额计算方法：

1、纳税人转让其取得的不动产（个人转让住房除外）

（1）适用一般计税方法

增值税的销项税额=全部价款和价外费用÷（1+10%）×10%

增值税应纳税额=销项税额-进项税额

（2）适用简易计税方法

1）转让非自建不动产

增值税应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

2）转让自建不动产

增值税应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

2、个人转让住房

（1）个人转让自建自用住房免征增值税

（2）个人转让其购买不足2年的住房的增值税应纳税额=（全部价款和价外费用）÷（1+5%）×5%

（3）个人转让其购买2年（含）以上的普通住房免征增值税（仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市）

（4）个人转让其购买2年（含）以上的住房免征增值税（北京市、上海市、广州市、深圳市除外）

（5）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的增值税应纳税额=（全部价款和价外费用-购买住房价款）÷（1+5%）×5%（仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市）

（六）转让不动产增值税预缴税款计算方法（其他个人除外）：

1.适用一般计税方法

（1）转让非自建的不动产

增值税预缴税款=(全部价款和价外费用-购置原价或作价) ÷（1+10%）×5%

（2）转让自建的不动产

增值税预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+10%）×5%

2.适用简易计税方法

（1）转让非自建的不动产

增值税预缴税款=(全部价款和价外费用-购置原价或作价) ÷（1+5%）×5%

（2）转让自建的不动产

增值税预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

【第11篇】房产增值税

众所周知，当我们购买了新房产以后，应该尽快去发地产开发公司索取购房发票和《不动产产权证办理申请表》，以便去市政一站式服务大厅、房地产交易中心或市民中心去办理不动产产权证书。

除了购买新房，还存在二手房交易、换房、受赠房产、出租房产需要等等情况。那么，您知道与房地产相关的税种有哪些吗？

【第二、增值税】

一、增值税纳税人：

在中国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。

单位：指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

个人：指个体工商户和其他个人。

二、与个人房产关联的增值税优惠：

1、个人出售房屋：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（适用范围：“北上广深”之外的地区）

2、个人销售自建自用住房免征增值税。

【第12篇】房产租金收入增值税

想必大家对于租金收入分摊都有一定的疑惑，小编把涉及增值税的热点问答都整理好了，一起来了解一下吧!

1. 分摊到一年里每月不超过10万元，是否免征增值税？

答：免征增值税。

其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

政策依据：

（1）《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第4号）第四条

（2）《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条

2. 其他个人是什么意思？

答：个人，是指个体工商户和其他个人。

在执行月销售额10万元以下免税政策时，考虑到出租房屋的多为自然人，为充分释放政策红利，也为了促进房地产租赁市场的发展，允许自然人一次性取得的租金收入按期平摊适用免税政策。除自然人以外的其他小规模纳税人不适用此项政策。

政策依据：

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条第二款

3. 租金的增值税纳税义务发生时间是什么？

答：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

政策依据：

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件一）的第四十五条

4. 举个例子：

自然人翠花将自有住房（或非住房）一套出租给xx公司，2023年11月1日-2023年10月31日，租期1年，年租金160万。

答：上述自然人翠花出租不动产取得的月均租金收入已超过10万元，不可以享受免征增值税的优惠政策，按现行规定征收增值税。

来源：上海税务

责任编辑：张越 (010)61930078

【第13篇】房产开发企业增值税

现将房地产开发企业增值税纳税申报根据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》、《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）、《国家税务总局公告2023年第18号》、《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）、《财政部国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）等文件规定，整理如下，供大家学习、交流、点评。

1.房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。

未开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税义务发生时间；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间纳税义务发生时间。

2.一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法的，应按照纳税义务发生时间，按当期销售额和10%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法的，以及小规模纳税人应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

3.小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

4.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据

5.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

6.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

7.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预*缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

8.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

9.跨县（市、区）开发房产，未在项目所在地办理税务登记的，应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

【第14篇】房产企业预缴税款增值税申报表

编者按 近期，国家税务总局对企业所得税预缴纳税申报表的部分表单和填报说明进行了调整。那么，预缴申报表发生了哪些变化？企业在填报过程中需要关注哪些细节？对企业，特别是房地产企业有哪些利好？快来看看国家税务总局的权威解读和专业人士的分析吧。

制图李一园

近日，国家税务总局发布《关于修订2023年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（以下简称《公告》）。现解读如下：

一、修订背景

按照党中央、国务院减税降费决策部署，2023年2月以来，财政部联合税务总局和相关部门发布了促进实体经济发展、支持实施创新驱动发展战略、支持生态文明建设等方面的多项企业所得税政策。如：从事污染防治的第三方企业减按15%的税率征收企业所得税，扩大固定资产加速折旧优惠政策适用范围、社区家庭服务收入减按90%计入应纳税所得额等。为了及时、全面落实相关优惠政策，税务总局对《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类，2023年版）》《企业所得税月（季）度预缴和年度纳税申报表（b类，2023年版）》的部分表单进行了修订。

二、修订内容

本次修订共涉及5张表单，其中3张表单调整表单样式，2张表单仅修改填报说明。

（一）表样调整情况

1.《免税收入、减计收入、所得减免等优惠明细表》（a201010）

一是简并填报。删除原表第7行“（四）符合条件的非营利组织（科技企业孵化器）的收入免征企业所得税”和第8行“（五）符合条件的非营利组织（国家大学科技园）的收入免征企业所得税”。表样调整后，符合条件的非营利组织的收入免征企业所得税优惠政策事项，不再划分不同类别，而是一并填入“（三）符合条件的非营利组织的收入免征企业所得税”行次，同时该行次从第6行调整至第8行。

二是在原表“（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税”项目下，增加两个“其中”项内容，分别是“居民企业持有创新企业cdr取得的股息红利所得免征企业所得税”“符合条件的居民企业之间属于股息、红利性质的永续债利息收入免征企业所得税”，作为调整后表样的第6行和第7行，用于纳税人填报享受居民企业持有创新企业cdr取得的股息、红利所得免征企业所得税政策和永续债利息收入适用企业所得税法规定的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税规定政策的税收优惠情况。

三是在原表第23行“（四）其他”项目下，增加两项内容，分别是“1.取得的社区家庭服务收入在计算应纳税所得额时减计收入”和“2.其他”，作为调整后表样的第23.1行和第23.2行，用于纳税人填报享受社区家庭服务收入减按90%计入应纳税所得额政策的税收优惠情况和申报表未列明的其他减计收入的税收优惠情况。

四是在原表第33行“（二）从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得定期减免企业所得税”项目下，增加一个“其中”项内容“其中：从事农村饮水安全工程新建项目投资经营的所得定期减免企业所得税”，用于农村饮水安全工程运营管理单位填报享受从事农村饮水安全工程新建项目投资经营的所得定期减免企业所得税政策的税收优惠情况。

2.《减免所得税优惠明细表》（a201030）

在原表第28行“二十八、其他”项目下，增加两项内容，分别是“1.从事污染防治的第三方企业减按15%的税率征收企业所得税”和“2.其他”，作为调整后表样的第28.1行和第28.2行，用于从事污染防治的第三方企业填报享受减按15%的税率征收企业所得税政策的税收优惠情况和其他优惠情况填报。

3.《企业所得税月（季）度预缴和年度纳税申报表（b类，2023年版）》（b100000）

一是在原表“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税”项目下，增加两个“其中”项内容，分别是“居民企业持有创新企业cdr取得的股息红利所得免征企业所得税”“符合条件的居民企业之间属于股息、红利性质的永续债利息收入免征企业所得税”，作为调整后表样的第8行和第9行，用于纳税人填报享受居民企业持有创新企业cdr取得的股息、红利所得免征企业所得税政策和永续债利息收入适用企业所得税法规定的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税规定政策的税收优惠情况。

二是将原表第8行至第17行顺延调整为第10行至第19行。

三是为了满足纳税人填报享受民族自治地方的自治机关对本民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的部分减征或免征政策的税收优惠情况，增加第20行“民族自治地方的自治机关对本民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的部分减征或免征”。

四是为了满足纳税人计算当期实际应补（退）所得税额的需要，增加第21行“本期实际应补（退）所得税额”。

（二）填报说明调整情况

一是以上表样需要调整的行次，对其相应的填报说明进行了修改。

二是为落实扩大固定资产加速折旧优惠政策适用范围政策，由于不涉及表单样式调整，仅对《固定资产加速折旧（扣除）优惠明细表》（a201020）的填报说明进行修改，增补最新文件依据，明确相关填报要求。

三是调整《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类）》（a200000）第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填报口径。

四是2023年发布的经营性文化事业单位转制为企业的免征企业所得税、取得铁路债券利息收入减半征收企业所得税、集成电路设计和软件企业减免企业所得税等延续或新出台税收优惠政策，由于不涉及表样调整，仅对上述政策涉及表单相应行次的填报说明进行修改。

三、实施时间

《公告》自2023年7月1日起施行。实行按月预缴的居民企业，从2023年6月申报所属期开始使用修订后的纳税申报表；实行按季预缴的居民企业，从2023年第二季度申报所属期开始使用修订后的纳税申报表。

（来源：国家税务总局办公厅）

来源：中国税务报

责任编辑：司壹闻

【第15篇】商业房产要征收土地增值税吗？

商业房产要否征收土地增值税是依据实际情况而定的。土地增值税征收的前提是有偿转让而取得收入，如果商业地产只是依靠租赁形式回笼资金而没有实质性的转让行为，那么是不需要缴纳土地增值税的。

商业房产指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并且按照四级超率累进税率进行征收。

【第16篇】房产增值税谁交

在二手房屋交易中，买卖双方签订房屋买卖合同文本中约定了“本次交易产生的一切税费由房屋买受人承担”。但合同签署后，房屋过户之前，买受人方知悉出卖人的房屋为继承或受赠所得而额外增加了个人所得。对于该个人所得税的承担引起的纠纷该如何处理，实践中通常认为，房屋系继承或受赠所得，出卖人未提供相关证据证明其已告知了买受人该事实的，导致的个人所得税差额部分并不在双方缔约时意思表示范围之内，多出的个人所得税应当按相关法律规定由出卖人自行承担：

1.意思表示解释规则的使用

当事人对房屋买卖合同中约定的“本次交易产生的一切税费由买受人承担”条款产生争议时，应适用意思表示解释规则。

《民法典》第142条规定，有相对人的意思表示解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质及目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。

税费由买受人承担的约定是买受人基于其在缔约之初从出卖人处获取关于系争房屋涉税信息后所作出的意思表示，在此基础上分两种情况：

第一，若出卖人签订合同时明知继承或受赠取得的房屋税费与正常二手房买卖税费政策不同而故意未告知买受人，则出卖人此时违反了先合同义务，根据《民法典》第500条的规定，出卖人应当承担缔约过失责任。

第二，若出卖人签订合同时，对因继承或受赠所取得的房屋税费远高于普通二手房交易所产生的税费这一事实并不知晓而未将房屋系继承获受赠所得的事由告知买受人，则双方对于系争房屋的涉税信息产生认识错误，应适用意思表示解释规则。我国对于意思表示的解释规则采折中主义，原则上采表示主义，例外采意思主义。意思主义侧重探寻表意人主观意思，表示主义侧重于确定表意人的客观表示意义，这其实反映着两种对立的价值追求，即前者突出表意人的自我决定，而后者更注重对受领人的信赖保护。

在双方对于合同条款认识不一致进而需要进行意思表示解释时，应在权衡表意人和受领人的利益基础上，对于不同的情形，作出相应的合理安排。如果表意人内在意思与外在表示不一致且受领人不知道表意人的内心真意，但受领人在尽到交易上的合理注意义务后应当知道表意人的内心真意的，受领人对外在表示的信赖就不值得受保护。比如，买卖双方签订合同时，买受人作为谨慎的购房人尽到合理注意义务而作出关于“一切税费由买方承担”的意思表示，即便出卖人主张一切税费应当包含了继承或受赠所因承担的个人所得税，由于买受人善意且无重大过失，应当例外地按意思主义来对该合同条款进行解释，即买受人承诺的承担一切税费中并不包含因继承多出的额外个人所得税。

2.出卖人应当充分提供系争房屋的涉税信息，而不是令买受人概括承受风险

从个人所得税的性质来看，其根本属性是对出卖人的个人资产增益的一种评价，而不是与具体交易相关的税种。个人所得税以出卖人为纳税人，征收与否、税率高低、是否享受优惠等税法效果均取决于出卖人一方的情况，所以如果出卖人作出不实的说明，或者隐瞒、不告知真实情况，那么很难期待买受人能自行收集正确信息。相比买受人的信息收集成本，离信息最近的出卖人才是成本最低的风险规避者，因此从个人所得税的征收本质以及信息获取来源来说，因继承或受赠多出的税费应当由出卖人承担。

比如在二手房交易中，房产中介调取交易房屋的不动产登记簿，不动产登记簿上关于所有权一栏显示的是“其他”，没有显示涉案房屋与继承或受赠相关的信息；中介也尽责询问出卖人房屋涉税情况时，出卖人也未提到过有继承或受赠的事实存在。此时，买受人已经尽到了交易中的合理注意义务，而对于与继承或受赠相关的信息完全依赖于出卖方对该信息的披露。

实践中，房屋并非出卖人名下唯一住宅、房屋取得年数不满五年、房屋系因继承或赠与取得等都是出卖人应对买受人提供的房产涉税信息。进一步而言，若出卖人因明知税费相关规定而企图通过制造合同漏洞甚至通过主张重大误解撤销合同来转嫁继承或受赠取得产生的高额税费负担，这个意图实为避税，而买受人对此实难防范，在此过程中，即便买受人陷入了共同错误，出卖人也不因此享有撤销权。

3.合同漏洞填补规则的适用

根据《民法典》第510条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同相关条款或交易习惯确定。合同漏洞的产生，可能是在作出表示时尚未出现这一问题，也可能是当事人作出表示时不知道问题的存在；可能是当事人错误地认识法律行为规则所涉及的客观事实，也可能是现实情况在法律行为完成后发生变化。

《民法典》第510条确定的合同漏洞填补的逻辑顺序是，首先由双方协议补充，其次按照合同有关条款或交易习惯，最后是适用《民法典》第511条至514条的规定。

对于超出双方合同约定部分的高额税费，实践中并未形成某种特定的交易习惯，而诚实信用原则作为帝王条款，应是穷尽合同漏洞填补的逻辑顺序后未果的兜底条款。通常交易习惯是指人们对于某一行业、某一类交易关系中，为人们所普遍采纳的且不违反公序良俗的习惯做法，对于因继承取得的房屋税费负担问题，当事人之间无法达成补充协议，亦无合同相关条款或交易习惯，此时应当根据《民法典》第511条第六款的规定，履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。换言之，

额外增加的个人所得税属于广义上的合同履行费用，合同当事人对该内容约定不明，且该继承事由系出卖人的原因而发生，该额外产生的个人所得税应当由出卖人负担。

结语：

二手房屋买卖交易流程繁琐复杂，涉及金额较大，时间跨度较长，买卖当事人在此过程中时有内心波动。因此，遇到因继承或赠与导致的税费增加，还需分析个案，结合双方当事人举证，考察是否有当事人之间的特殊情事，动机的表示、买受人的过失及出卖人的认识可能性，错误的双方性，出卖人的不实陈述等，进行意思表示解释，探寻当事人的真意。

【第17篇】房产增值税如何征收

嗨，各位读者，我是30岁之前靠自己婚前买了三套房的肉卷，今天继续和大家分享买房干货——购买二手房税费怎样计算？学会了让你在买房路上更轻松。

下面让我们来看看二手房交易过程中会有哪些必要的税费。

一、契税的收费标准：

1、首套房90平米以下的，按1%征收，90平米以上的，按1.5%征收；

2、二套房90平米以下的，按1%征收，90平米以上的。按2%征收；

3、第三套房及以上的，按3%征收。

二、个人所得税

1、方式一：（成交价-原购价-合理费）*20%；

2、方式二：成交价*1%(房产证需满两年)；

3、房产证满五年且原业主名下只有唯一一套住房，免征收。

三、增值税及附加税

1、房产证满2年，免征收；

2、房产证未满2年：按成交价*5.3%征收。

四、维修资金（有些一手业主没有交过的，二手房交易中也补缴）

1、多层按50元/㎡征收；

2、高层按85%/㎡征收。

五、转移登记费：80元/套房。

六、抵押登记费：80元/套房。

今天的内容分享完毕了，你觉得有用吗？如果喜欢我的内容可以关注我，一起交流哦。

【第18篇】房产增值税怎么算

因为在百度上看到很多人都在搜索二手房和新房的买卖过程中要缴那些税费。如果不是行内的专业人士，哪怕客户是清华北大毕业，他们可能也不懂税率税种有哪些，因为根据每套房子的不同情况，购买方式的不同，也会导致每套房子缴税的额度不同。今天就给大家揭晓福州二手房买卖过程中怎么去缴税。

首先：我们要了解到每套房子的成交过程中，都会产生哪些税种和费用，因为税费是分为买方和卖方，说以算税费的过程中要了解到客户自身的情况的同时，也要了解到房子本身的情况。先来看看买卖双方都有哪些税种和费用：

福州二手房（一次性）过户应缴纳的税费

买方

卖方

契税

1%、1.5%、2%

增值税

满2年免增，未满2年增收5.3%

工本费

80元

个人所得税

1%（普宅）1.5%（高宅）

他项权证费

85元

按照市场指导价 * 对应上面的点数 + 各个税种 = 总应缴纳的税费

全款购房的方式在整个市场占比还是比较少的，大概有27%的客户会选择全款方式购买，所以全款的方式税费也是最低的，上面标红色的字体就是说明缴税的基数不变，但是总价却可以低很多，接下来看看商业按揭方式的税费：

福州二手房（商业按揭）过户应缴纳的税费

买方

卖方

契税

1%、1.5%、2%

增值税

满2年免增，未满2年增收5.3%

工本费

80元

个人所得税

1%（普宅）1.5%（高宅）

他项权证费

85元

评估费

500-1500不等

按照评估价 * 对应上面的点数 + 各个税种 = 总应缴纳的税费

评估价=银行贷款的价格，用于办理按揭，银行需要评估机构或者内部专门针对所购买的房子做评估，在按照评估的总价乘以响应的贷款额度。通常情况下：评估价＞指导价，所以按揭方式购买的情况下，费用会高出比较多。

福州二手房（商业按揭）过户应缴纳的全部费用

买方

卖方

契税

90㎡以内征收1%

增值税

满2年免增，未满2年增收5.3%

90㎡-144㎡征收1.5%

144㎡以上征收2%

工本费

80元

个人所得税

1%（普宅）1.5%（高宅）

他项权证费

85元

评估费

500-1500不等

中介费

2%左右

在通过中介购买的情况下会增加这一部分费用

过户费

5600元

按揭代办费

2800元

非常非常详细啦，只要在福州购买二手房，套上以上的税点，完全可以自己清清楚楚地算一份交易税费单，特别注意就是评估价和市场指导价，直接问中介的小伙伴们，他们都会很专业的回答。现在的交易非常透明，作为中介服务过程中也会很专业地给客户算一份完整的税费单，大可不用担心。不过在购买有抵押的房屋的情况下，就另当别论咯，因为还有3个费用需要和您讲明白：

房东无法自行解押的情形下

解押费：

第三方出资帮忙房东解除抵押金额

公证费：

公证后确保房子能顺利进行

提前解除抵押权的违约金：

部分银行提前还款需要收一个月的利息作为违约金

是不是很简单？就给例子给大家：

王总，购买一套105平米，300万房产，福州户口（贷款7成），首套房，且购买的房产已经满2年，但是房东非唯一住房，这套房子该缴多少税？（评估价格=260万）

买方

卖方

契税

260*1.5=39000

增值税

满2年免征

工本费

80元

个人所得税

260*1=26000

他项权证费

85元

评估费

500-1500不等

39000+26000+80+85+评估费=65165元+评估费

购房费用的注意事项：

一、房屋买卖过程中都会产生税费，正规中介会帮客户计算清楚应该缴纳的税费，若遇到非专业且不正规的中介，他们则会在税费上做手脚，通俗的叫法：包税，这样就会有漏洞，客户不知情的情况下多出来部分就被中介收走了。

二、二手房市场上，经常会出现大量的房产存在按揭，因为交易所过户需要提前把原有的按揭还完，所以我们叫解押，解押过程中费用经常不确定，解押的点数和费用往往和业主自身的征信+负债+抵押的总价有关，所以特殊单子建议客户不要帮助承担。

三、缴税的时间都是在房产过户后，领取新的产权的当天窗口缴纳，可使用信用卡办理哦。

四、纳税光荣，多缴税，不逃税漏税！（粉丝们多多买房，哈哈）

关注我#房产教练周小方# 下期给您分享福州学区房该何去何从，该不该买，该不该卖。

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【第19篇】房产增值税如何计算

二类经济适用房和一类经济适用房有些什么区别？是不是交易的时候都有限制？一定要房本满五年才能过户？我把常见的问题汇总了一下，希望对您有帮助！

1、什么是二类经济适用房？

二类经济适用房指的是《按经济适用住房管理》的房屋，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，也有个别单位集资建房。他们只是产权证标注为《按经济适用住房管理》。一般简称“二类”。

二类这类房屋和一类经适房是不同的，没有购买人群的限制，也没有房本时限的限制。取得房屋所有权证就可以上市交易，不受房本满5年的限制。

税费：除了按照商品房税费标准以外，还需要缴纳3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。

土地性质由原来的划拨变更为：出让

简单点说就是：商品房的房子土地-是开发商通过竞拍获得，开发商已经交过土地出让金了。

二类的房子，土地性质是-划拨，需要购房人缴纳3%的土地出让金后，房本变为-商品房。

2、二类税费如何计算？

二类经济适用房买卖交易的时候跟普通商品房一样需要缴纳：契税、个税、增值税及附加外，还需要缴纳土地出让金。其中土地出让金为网签价或核定价的3%（网签价、核定价哪个高选哪个）。

契税：首套1%或1.5%，二套3%；

个税：差额20%；

增值税及附加：5.6%；

土地出让金：3%；

3、二类经济适用房什么时候可以过户？有时间限制吗？

二类经济适用房拿到房本即可进行买卖，不受时间限制。

1、例如：2023年3月23日下来房本，2023年4月24日完成过户手续，无交易限制。

2、二类经济适用房过户后不动产权证上权利性质栏：【划拨/按照经济适用房住房管理】

变成【出让/商品房】。

5、二类经济适用房如何识别？

二类经济适用房，多指的是带有回迁或者安居性质的房屋，在房产证上房屋性质处会标示“按照经济适用住房产权管理”。这类房屋上市交易时间不受限制，自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，可按照市场价格交易；上市出售时，由买房人按成交总价（网签价格）的3%缴纳土地出让金后，核发商品房屋所有权证（契税、增值税、个人所得税正常缴纳）。

以上是二类经济适用房不动产权证样本

6、二类经济适用房小区有哪些？

东城：望坛新苑、宝华里小区、百荣嘉园等…

西城：融悦城、小西天东里、京铁和园等…

海淀：柳浪家园、树村丽景苑、肖家河东.西区、万和嘉园、唐家岭新城、图景嘉园、芳怡园、明信家园、水岸家园、福溪家园、八家嘉苑、海淀上郡、裕和家园、双泉嘉苑、五福玲珑居、安河家园、清华东路9号院、双泉堡、门头馨园、北坞嘉园等…

朝阳：恒大御景湾、祈东家园、石门新居、百安家园、宸欣园、官悦欣园、周庄嘉园、林奥嘉园、金隅欣和园、晨风园、南山园、动感花园、双合家园、金隅汇星苑、福瑞四季、泰福苑等…

丰台：钟富家园、京城雅苑、康润家园、安馨家苑、悦谷首城、金通阳光苑、悦谷家园、合顺家园、南庭新苑、红山郡小区、盛德东兴家园、西局玉园、鑫园听竹院、鑫园闻松台、丽新嘉园、丽新怡园等…

石景山：新镇家园、栌韵苑、枫香苑、丁香苑、叠翠庭院、拾景名苑、古城现代嘉园、西山奥园等…

昌平：融泽嘉园、万科翡翠公园、马连店家园、城建畅悦居、文晟家园、七里渠家园等…

大兴：康璟家园、康润家园、公园懿府、福海佳园、三合佳苑、首创美澜湾、华远和熙里、联港嘉园、兴盛嘉苑、南海家园、礼贤家园、空港新苑、兴悦居、佟馨家园等…

房山：天资华府、长龙家园、长阳新城、清雅小区、长阳家园、广阳城小区、城建广悦居、首创紫悦台、紫汇家园等…

顺义：东方瑞平家园、天裕昕园、金城雅苑、澜西园、龙泉苑小区、鼎顺嘉园、锦悦嘉苑、仁和花园、安乐家园、板桥新苑等…