房地产开发企业增值税税率（3个范本）

【第1篇】房地产开发企业增值税税率

一、前言1、定义

是指国家对我国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，就其生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税 ，个人独资企业、合伙企业不适用。

2、特点

企业所得税的特点

备注：不同于增值税、土增税，所得税在计算上存在“五年亏损弥补期”，即一个项目公司在上一年度发生了一定金额的亏损，在本年度的所得税为正数的情况下，会考虑上一年度亏损值对本年度所得税的抵消效果，使得实际缴纳税基数降低，但是有效亏损弥补期为五年；

二、企业所得税的计算逻辑

企业所得税=（销售收入-准予扣除的金额）×所得税税率

1、销售收入

需要剔除不征收收入和免税收入。涉及到回迁物业时，在销售收入时需加入回迁物业视同销售收入的处理；

企业所得税不征税收入有财政拨款（针对事业单位和社团）；依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金（实施公共管理过程中向特定对象收取并纳入财政管理）；国务院规定的其他不征税收入（针对企业）；专项用途财政性资金。

2、准予扣除的金额

计税口径上是不含增值税。准予扣除金额=已销开发产品计税成本+期间费用+税金附加

其中：

2.1 计税成本指的是土地成本（包括土地出让金、拆迁补偿款、契税、市政配套费）以及工程成本，也就是常说的常规七项；

2.2 期间费用指的是：管理费用、营销费用和财务费用；

2.3 税金附加包括：土增税、增值税附加、印花税；在标准的所得税计算体系中，收入端与抵扣端均在不含税的口径下进行，因此只能扣减增值税附加；

企业所得税交税主体是公司，对于财务费用来说，必须核对其开票主体是否为同一主体公司；

3、所得税税率

除特殊政策优惠外，所得税税率一般是25%。国家规定的部分享受所得税税率存在政策优惠的地区，也常常被作为企业所得税筹划的一个突破点；

三、企业所得税的计算阶段1、预缴阶段

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先预计按计税毛利率分季度（月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

计税毛利率，是指计征所得税额的企业预计毛利率水平。国税【2019】31号文，规定了各类开发项目的计税毛利率范围，通常在不明确地区收费标准的情况下，默认按照15%进行计算；

法律依据

第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

1.1 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

1.2 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

1.3 开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

1.4 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

损益口径：所得税预缴金额=（当期销售收入×计税毛利率-当期发生期间费用-预缴增值税附加-预缴土增税）×25%；

现金流口径：（预售房款×计税毛利率-预缴增值税-预缴增值税附加-预缴土增税-当期发生含税期间费用）×25%；

2、清缴阶段

企业所得税的清缴实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次；项目公司层面年度发生的所有业务统一进行汇算清缴。根据预缴值，对交付后产生的实际值进行多退少补。

企业所得税清缴额=（销售收入总额-准予扣除的金额）×所得税税率；

如果收入端采用的是含税口径，则扣除的成本项也应该调整为含增值税的口径；

如果各公司在项目公司层面收取的特定管理费、自有资金占用费等不能开具增值税专用发票，则不能计入准予扣除的金额中，那么无票成本费用越高，应缴纳所得税就越高；

对于财务费用，需要确认是在项目公司层面支付还是在股东层面支付。因此开具的发票必须是项目公司方可进行扣除。

所得税抵扣成本项总结

企业所得税

土

地

成

本

土地出让金

✔

拆迁补偿款

✔

市政配套费

✔

契税、印花税

✔

溢价

✖

工程成本

✔

期间费用

✔

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【第2篇】房地产开发企业增值税税率是多少合适

关于不动产出售问题，税务规定繁琐复杂，本文将房地产开发企业出售不动产的增值税问题作汇总与梳理。后期还会对房地产开发企业以外的其他企业、个人出售不动产问题进行总结，请持续关注。

首先，需明确一般计税与简易征收的适用问题。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择使用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产开发企业中的一般纳税人出售房地产新项目适用一般计税，无选择权。房地产开发企业中的小规模纳税人出售房地产适用简易征收，无选择权。

税款征收及计算方法如下：

1.一般计税方法：税率为9%，预征率为3%

（1）适用：①房地产开发企业一般纳税人销售房地产新项目

②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择一般计税的

（2）预缴：收到预收款时，在项目所在地预缴税款，预征率为3%

预缴税款额=预收款/（1+9%）*3%

（3）申报：纳税申报期内，在机构所在地完成纳税申报，税率为9%

申报税款=（销售额-支付的土地价款+价外收入）/（1+9%）*9%-进项税额-已预缴税款

2.简易征收：征收率为5%，预征率为3%

（1）适用：①小规模纳税人出售不动产

②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择简易征收的

（2）预缴：收到预收款时，在项目所在地预缴税款，预征率为3%

预缴税款额=预收款/（1+5%）*3%

（3）申报：纳税申报期内，在机构所在地完成纳税申报，征收率为5%

申报税款=（销售额+价外收入）/（1+5%）*5%-已预缴税款

房地产开发企业销售商品房增值税问题总结

【第3篇】房地产开发企业增值税税率是多少

关于不动产出售问题，税务规定繁琐复杂，本文将房地产开发企业出售不动产的增值税问题作汇总与梳理。后期还会对房地产开发企业以外的其他企业、个人出售不动产问题进行总结，请持续关注。

首先，需明确一般计税与简易征收的适用问题。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择使用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产开发企业中的一般纳税人出售房地产新项目适用一般计税，无选择权。房地产开发企业中的小规模纳税人出售房地产适用简易征收，无选择权。

税款征收及计算方法如下：

1.一般计税方法：税率为9%，预征率为3%

（1）适用：①房地产开发企业一般纳税人销售房地产新项目

②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择一般计税的

（2）预缴：收到预收款时，在项目所在地预缴税款，预征率为3%

预缴税款额=预收款/（1+9%）*3%

（3）申报：纳税申报期内，在机构所在地完成纳税申报，税率为9%

申报税款=（销售额-支付的土地价款+价外收入）/（1+9%）*9%-进项税额-已预缴税款

2.简易征收：征收率为5%，预征率为3%

（1）适用：①小规模纳税人出售不动产

②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择简易征收的

（2）预缴：收到预收款时，在项目所在地预缴税款，预征率为3%

预缴税款额=预收款/（1+5%）*3%

（3）申报：纳税申报期内，在机构所在地完成纳税申报，征收率为5%

申报税款=（销售额+价外收入）/（1+5%）*5%-已预缴税款

房地产开发企业销售商品房增值税问题总结