免增值税收入确认（4个范本）

【第1篇】免增值税收入确认

选对方法 合规确认土地增值税应税收入

2023年11月04日 中国税务报 版次：07 作者：郭立江

房地产开发企业转让房地产取得的土地增值税应税收入，应为不含增值税收入。笔者在实际征管中发现，一些适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，对土地增值税应税收入的确认存在误区。建议房地产开发企业掌握方法，准确计算土地增值税应税收入。

典型案例

房地产开发公司p公司为增值税一般纳税人，其开发的m项目适用一般计税方法计税，2023年6月已完工交付使用。该项目共取得含税销售收入（售房款）10900万元。假设对应的土地成本为4000万元，适用增值税税率9%，那么，p公司应如何确定土地增值税清算时的应税收入？

常见问题

笔者在实际征管中发现，适用增值税一般计税方法计税的房地产开发企业，对土地增值税应税收入的确认，容易存在一些误区。比如，一些房地产开发企业认为，土地增值税应税收入直接等于会计收入，也直接等于不含增值税收入。再比如，一些房地产开发企业直接以所开具售房发票的不含税开票金额作为应税收入。

笔者在梳理p公司2023年7月的纳税申报情况时，发现其《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）“9%税率的项目”栏次，填报本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）10900万元，服务、不动产和无形资产扣除项目本期发生额4000万元、本期实际扣除金额4000万元。《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》填报“按适用税率计税销售额”10000万元，“销项税额”569.72万元。

同时，其《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）“一般计税方法计税”项目的“9%税率的服务、不动产和无形资产”栏次，填报销售额10000万元，销项税额900万元，服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额4000万元，扣除后含税（免税）销售额6900万元，销项（应纳）税额569.72万元。

从申报资料看，p公司累计开具的发票价税合计10900万元。其中，不含税销售额为10000万元、税额为900万元。p公司认为开具的售房发票的不含税销售额10000万元就是土地增值税的应税收入，同样没有考虑因土地价款差额征税所抵减的销项税额=4000÷（1+9%）×9%=330.28（万元）。

计算方法

土地增值税应税收入的确认，无法直接从已有纳税资料、会计账簿中获取，而是需要计算确认。从笔者的实践经验上看，可行的计算方法主要有三种。

第一种方法：以含税收入为基础分两步计算。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，为不含增值税收入。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

从以上文件规定可以看出，适用增值税一般计税方法的纳税人，其土地增值税应税收入计算分两步：第一步，计算出增值税销项税额；第二步，将向购房者收取的全部价款及有关的经济收益（以下称“含税销售收入”）减去增值税销项税额，从而计算得出土地增值税应税收入。

具体到本案例，第一步，m项目的增值税销项税额=（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%=（10900-4000）÷（1+9%）×9%=569.72（万元）；第二步，土地增值税应税收入=含税销售收入-增值税销项税额=10900-569.72=10330.28（万元）。与企业自行计算的应税收入相比，多了10330.28-10000=330.28（万元）。

第二种方法：以含税收入为基础用公式计算。

根据增值税销项税额=（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%，土地增值税应税收入=含税销售收入-增值税销项税额，两式合并可以得出，土地增值税应税收入=含税销售收入-（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%=（含税销售收入+土地价款×9%）÷（1+9%）。

本案例中，m项目含税收入10900万元、土地价款4000万元，土地增值税应税收入为（10900+4000×9%）÷（1+9%）=10330.28（万元），与第一种方法的计算结果一致。

第三种方法：以开具的不含税开票金额为基础计算。

土地增值税应税收入=不含税开票金额+土地价款允许抵减的税额=不含税开票金额＋土地价款÷（1+9%）×9%。本案例中，m项目开票金额10000万元、土地价款4000万元，土地增值税应税收入为10000+4000÷（1+9%）×9%=10330.28（万元），与前两种方法的计算结果一致。

值得关注的是，土地增值税应税收入不能与会计收入、企业所得税核算收入、开具发票金额简单地画上等号，也无法从已有的纳税资料、会计资料直接获取，而是要计算取得。房地产开发企业在进行土地增值税清算时，可以结合多种方式进行验算，确保应税收入计算无误。必要情况下，应与主管税务机关沟通确认，防范后续风险。

（作者单位：国家税务总局东营经济技术开发区税务局）

【第2篇】会费收入免增值税

哪些收入免征增值税

答：下面列举一些常见的免征增值税的内容。

1、托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务。

2、养老机构提供的养老服务。

3、残疾人福利机构提供的育养服务。

4、婚姻介绍服务。

5、殡葬服务

6、残疾人员本人为社会提供的服务。

7、医疗机构提供的医疗服务。

8、从事学历教育的学校提供的教育服务。

9、学生勤工俭学提供的服务。

10、农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治。

11、纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在自己的场所提供文化体育服务取得的第一道门票收入。

12、寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动的门票收入。

13、行政单位之外的其他单位收取的符合《试点实施办法》第十条规定条件的政府性基金和行政事业性收费。

14、个人转让著作权。

15、个人销售自建自用住房。

不征增值税的情况：

1.基本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设工厂、车间在建筑现场制造的预制构件，凡直接用于本单位或本企业建筑工程的。

2.供应或开采未经加工的天然水。

3.对国家管理部门行使其管理职能，发放的执照、牌照和有关证书等取得的工本费收入。

4.增值税纳税人收取的会员费收入不征收增值税。

5.计算机软件产品征收增值税问题。

6.纳税人资产重组有关增值税问题

7.纳税人取得中央财政补贴有关增值税问题。

（1）纳税人取得的中央财政补贴，不属于增值税应税收入。

（2）燃油电厂从政府财政专户取得的发电补贴不属于增值税规定的价外费用，不计人应税销售额。

8.试点纳税人根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于公益活动为目的的服务，不征收增值税。

9.存款利息。

10.被保险人获得的保险赔付。

11.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。

上面哪些收入免征增值税和不征收增值税的内容，已经为你详细地介绍了，关于增值税的其他问题，可以和窗口老师联系。更多资讯可以通过会计学堂官网获取。

【第3篇】会费收入免增值税吗

案例一

我们是一家取得《社会团体法人登记证书》的商会，我们依照社团章程的规定，收取的个人会员、单位会员和团体会员的会费收入，是否免征增值税？

答复：

免征增值税。

参考：

财税〔2017〕90号 《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》第八条规定：自2023年5月1日起，社会团体收取的会费，免征增值税。本通知下发前已征的增值税，可抵减以后月份应缴纳的增值税，或办理退税。社会团体，是指依照国家有关法律法规设立或登记并取得《社会团体法人登记证书》的非营利法人。会费，是指社会团体在国家法律法规、政策许可的范围内，依照社团章程的规定，收取的个人会员、单位会员和团体会员的会费。社会团体开展经营服务性活动取得的其他收入，一律照章缴纳增值税。

案例二

我们是一家酒水销售公司，实行会员制管理，向每个客户收取会员费1万元，酒水均按照一定折扣销售。

请问：

向每个客户收取会员费是否免征增值税？

答复：

不免征增值税。属于现代服务业中，增值税率6%。

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文：郝老师说会计

【第4篇】个人房租收入免增值税

问：小规模纳税人租金收入免增值税吗？

提问者的要求很简单，只需回答免或不免。

免吗？

不免吗？

真的不是一两个字就能说清楚的！还得看政策规定！

一、既然是“租金”收入，那一定是提供了“租赁服务”，范围如下：

租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。

（1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。

按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。

（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。

将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。

光租业务，是指运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。

干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。

叫租赁，但不属于租赁服务的包括但不限于：

1.水路运输的程租、期租业务，属于水路运输服务。

程租业务，是指运输企业为租船人完成某一特定航次的运输任务并收取租赁费的业务。

期租业务，是指运输企业将配备有操作人员的船舶承租给他人使用一定期限，承租期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按天向承租方收取租赁费，发生的固定费用均由船东负担的业务。

2.航空运输的湿租业务，属于航空运输服务。

湿租业务，是指航空运输企业将配备有机组人员的飞机承租给他人使用一定期限，承租期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按一定标准向承租方收取租赁费，发生的固定费用均由承租方承担的业务。

3.融资性售后回租不按照本税目（租赁服务）缴纳增值税。

4.《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号 ）第十六条规定：“纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。”

二、小规模纳税人免征增值税规定

《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（财政部 税务总局公告2023年第15号）规定：“自2023年4月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。”

融资租赁暂不予考虑，经营租赁中提供有形动产经营租赁服务增值税小规模纳税人适用3%征收率，提供不动产经营租赁服务增值税小规模纳税人适用5%征收率。可以肯定的是2023年4月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人取得的有形动产经营租赁服务收入免征增值税。那么取得的不动产经营租赁服务收入就一定不免征增值税了吗？答案是不一定！

《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第11号）规定：“自2023年4月1日至2023年12月31日，对月销售额15万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。”请注意：此文件并未废止，依然有效。增值税小规模纳税人取得的不动产经营租赁服务收入征免增值税依然适用该文件。

三、两种特殊情况

有一种情况，那就是小规模纳税人既有不动产经营租赁服务收入，又有适用3%征收率的收入，不动产经营租赁服务收入未超过15万元/月，但加上适用3%征收率的收入超过15万元/月，此时不动产经营租赁服务收入是否免征增值税？这样就不能免了，但适用3%征收率的收入可以免。

还有一种情况，小规模纳税人一次收取一年的出租不动产租金，平均到每个月未超过15万元/月，此时不动产经营租赁服务收入是否免征增值税？还得分情况，如果是其他个人是可以免的，除其他个人以外的小规模纳税人是不能免的。

政策依据：

《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第四十五条相关规定如下：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第5号）第四条规定：“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。”

以上，小规模纳税人的各项收入如果开具增值税专用发票，是需要按规定缴纳增值税的。

工作中经常有这样看似简单的问题，提问的人明确不要说政策，只需回答是或否，说是或否真的很简单，但税收业务真的只有是/否之分吗?