2023年房地产增值税（15个范本）

【第1篇】2023年房地产增值税

（2023年考题改编）

某市一家进出口公司（外贸公司）为增值税一般纳税人， 2023年7月发生以下业务：

（1）从国外进口中档护肤品一批，该批货物在国外的买价为200万元人民币，由进出口公司支付的购货佣金10万元人民币，运抵我国海关卸货前发生的运输费为30万元人民币，保险费无法确定。该批货物已报关，取得海关开具的增值税专用缴款书。

（2）从境内某服装公司采购服装一批，增值税专用发票上注明的价款和税金分别为80万元和10.4 万元。当月将该批服装全部出口，离岸价格为150万元人民币。

（3）将2023年购置的一处位于外省某市的房产出租，取得收入（含增值税）109万元。

（4）在公司所在地购置房产一处，会计上按固定资产核算，取得的增值税专用发票上注明的价款和税金分别为1500万元和135万元。

（5）从某境外公司承租仪器一台，支付租金（含增值税）174万元人民币，扣缴税款并取得完税凭证。该境外公司所属国未与我国签订税收协定，且未在我国设有经营机构，也未派人前来我国。

（6）当月将业务（1）购进的护肤品98%销售，取得不含增值税的销售收入300万元，2%作为本公司职工的福利发放。

（其他相关资料：销售货物、提供有形动产租赁服务的增值税税率为13%，出口货物的退税率为13% ，不动产租赁服务的增值税税率为9%，进口护肤品的关税税率为10% ，期初留抵税额为0，相关票据均在本期申报抵扣）

要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）计算业务（1）应缴纳的进口关税。

（2）计算业务（1）应缴纳的进口环节增值税。

（3）计算业务（2）的出口退税额。

（4）计算业务（3）在不动产所在地应预缴的增值税和应预缴的城市维护建设税。

（5）计算业务（4）当月允许抵扣的进项税额。

（6）计算业务（5）应扣缴的增值税。

（7）计算业务（5）应扣缴的企业所得税。

（8）计算业务（6）的增值税销项税额。

（9）计算当月允许抵扣的进项税额。

（10）计算当月合计缴纳的增值税（不含预缴或扣缴的增值税）。

（1）业务（1）应缴纳的进口关税=（200+30）×（1+3‰）×10%=23.07万元。购货佣金不计入关税的完税价格；保险费无法确定或未实际发生的，按照“货价加运费”两者总额的3‰计算保险费。

（2）业务（1）应缴纳的进口环节增值税=（200+30）×（1+3‰）×（1+10%）×13%=32.99

（3）业务（2）的出口退税额=80×13%=10.4

（4）业务（3）在不动产所在地应预缴的增值税=109÷（1+9%）×3%=3√

应预缴的城市维护建设税=3×7%=0.21√

预缴增值税和预缴城建税合计=3+0.21=3.21（万元）

（5）计算业务（4）当月允许抵扣的进项税额=135

（6）计算业务（5）应扣缴的增值税=174÷（1+13%）×3%=20.02

（7）计算业务（5）应扣缴的企业所得税=174÷（1+13%）×10%=15.4

（8）计算业务（6）的增值税销项税额=300×13%=39

（9）计算当月允许抵扣的进项税额=32.9×（1-2%）+135+20.02=32.33+20.02+135=187.35

（10）当月销项税额=109÷（1+9%）×9%+39=48，销项税额-进项税额=48-187.35=-139.35

【第2篇】房地产税率增值税税率

房产税在之前一直是我们茶余饭后谈资，不过很多人都是不明所以，甚至会把房产税和房地产税混淆，认为它们是一样的。其实这一字之差往往会有很大的差异。‍

“房产税”和“房地产税”

傻傻分不清楚？

虽然“房产税”和“房地产税”就差了1个字，但他们真的不是一回事，好多人其实都吧这二者混淆了！

房地产税：是一个综合性概念，它包含了针对房地产所征收的所有税种，比如土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、增值税、印花税、契税、个人所得税、公司所得税等等。

房产税：是以房屋为征税对象，在持有期间进行征收的税种。它是包括在房地产税里面的，目前炒的沸沸扬扬的就是这个税种。

按征税环节梳理的房地产涉税税种：

上面的表格可以看出，房地产税是针对房产征收的所有税目的总称，其中覆盖房产税在内的很多税种。也就是说所有与房产相关的税都叫房地产税。

而房产税只是针对房地产税的一个分支，征收对象只是房产，所以说房产税是包含在房地产税之内的。因此最近大家口中的房产税只是和房产的持有相关的税。

房产税税率

一般来讲有1.2%，12%和4%，具体如下：

1.2%为从价计征——依据房产计税余值征税（一般适用于自用类的经营房屋）；

12%为从租计征——依据房产租金收入征税（一般适用于出租类的经营住房）；

特殊情况：税率为4%——自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

计税依据

房产税分为按房产余值从价计征或按租金收入从租计征两种。1.对经营自用的房屋以房产计税余值为计税依据；2.对于出租的房屋，以租金收入（不含增值税）为计税依据；注意：融资租赁的房产，由承租人依照房产余值缴纳房产税；无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴房产税；对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

纳税义务时间

自建的房屋——自建成之次月起缴纳；委托施工企业建房的——从办理验收手续次月起缴纳；购置新建商品房——自房屋交付使用次月起缴纳；购置存量房——自办理房屋权属转移，变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳；出租、出借房产——自交付出租、出借房产之次月起缴纳；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房——自房屋使用或交付之次月起缴纳；注意：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

纳税地点

应当在房产所在地缴纳房产税，房产不在同一地方的按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

纳税期限

房产税实行按年征收，分期缴纳。

应纳税额

1.依据房产计税原值征税的：全年应纳房产税=房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%；2.依据房产租金收入征税的：每次应纳房产税=每次租金收入（不含税）×12%；重点：如果某建筑宗地容积率低于0.5的，计入房产原值的地价=房产建筑面积×2×单位地价，宗地容积率是指一宗土地上的建筑物总面积与地面面积的比。

例如：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为8000/20000=0.4。因为0.4小于规定的宗地容积率。

因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。

该工厂的厂房主要用于生产某金属制品，该工厂为一般纳税人，该地区原值减除比例为30%，该工厂应缴纳多少房产税？

综上所述，该工厂全年应缴纳房产税为16000万元×（1-30%）×1.2%=134.4万元

7税收优惠（小微企业普惠性减免）

根据财政部、税务总局发布的《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）和重庆市财政局、国家税务总局重庆市税务局发布的《关于落实小微企业普惠性税收减免政策的通知》（渝财税〔2019〕12号）规定，对增值税小规模纳税人减半征收城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、资源税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加，已依法享受上述“六税两费”其他优惠政策的，可以叠加享受减半征收。此项优惠政策期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

某农业发展有限公司是小规模纳税人，2023年12月将某闲置的房产出租给某餐饮企业，租金为每月8000元。该公司2023年不转为一般纳税人，2023年应缴纳房产税=8000×12%×12=11520元。

但是由于该农业发展公司是小规模纳税人，享受房地产减征收，因此最终的房产税应纳税额=11520×50%=5760元。

目前最全的房产税税收优惠政策

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除个别是吉林地方政策外，其他的都是总局文件，全国通用。浙江省的房产税已减化到每年交一次

一、去产能和调结构房产税税收优惠（一）政策内容对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。（二）政策依据

《财政部 税务总局关于去产能和调结构房产税 城镇土地使用税政策的通知》(财税〔2018〕107号)。（三）政策执行期2023年10月1日至2023年12月31日。（四）办理方式申报享受。

二、新办服务业暂免征收房产税（一）政策内容新办服务业企业2年内免征自用房产和土地的房产税及城镇土地使用税；省级现代 服务业集聚区内新办服务业企业，3年内免征自用房产和土地的房产税及城镇土地使用税；利用自有住宅新办服务业企业，原有登记的房屋规划用途不变，2年内免征房产税。（二）政策依据《中共吉林省委 吉林省人民政府关于加快服务业发展若干实施意见》（吉发〔2016〕6号）（三）政策执行期自2023年2月23日起执行。

三、体育场馆税收免征房产税（一）政策内容国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。（二）政策依据《财政部 国家税务总局关于体育场馆房产税和城镇土地使用税政策的通知》(财税〔2015〕130号)。（三）政策执行期自2023年1月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

四、房产税困难性减免（一）政策内容纳税人符合下列条件之一的，且纳税确有困难的，可申请减免房产税：1.企业停产、停业连续半年以上，停产、停业期间闲置未用的房产和土地：2.企业因风、火、水、地震等严重自然灾害或其他不可抗力因素遭受重大损失其自用的房产和土地；3.国家、省政府鼓励和扶持发展产业、社会公益事业和企业（公司）经营发生严重亏损自用的房产和土地；4.省政府确定的其他减免事项。国家产业政策限制或禁止发展的行业，以及财政部、国家税务总局规定不得减免的其他情形，不属于上述规定的房产税、城镇土地使用税困难减免范围。（二）政策依据1.《中华人民共和国房产税暂行条例》；2.《吉林省地方税务局关于印发〈吉林省房产税、城镇土地使用税减免管理暂行办法〉的公告》（吉林省地方税务局公告2023年第4号发布，吉林省地方税务局公告2023年第5号、吉林省地方税务局公告2023年第1号、吉林省地方税务局公告2023年第1号、国家税务总局吉林省税务局2023年第1号、国家税务总局吉林省税务局2023年第12号修改）（三）政策执行期自2023年2月1日起执行。（四）办理方式核准享受。

五、增值税未达20000元个体工商户免征房产税（一）政策内容对未达增值税20000元起征点的个体工商户自有且经营用（不含出租）的房产、土地免征房产税、土地使用税。（二）政策依据《吉林省人民政府关于印发加快推进服务业跨越发展若干政策的通知》（吉政发〔2012〕33号）（三）执行日期自2023年8月24日起执行。

六、天然林二期工程的专用房产、森工企业闲置房产免征房产税（一）政策内容1.对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对上述企业和单位用于其他生产经营活动的房产、土地按规定征收房产税、城镇土地使用税。2.对由于实施天然林二期工程造成森工企业房产、土地闲置一年以上不用的，暂免征收房产税和城镇土地使用税；闲置房产和土地用于出租或重新用于天然林二期工程之外其他生产经营的，按规定征收房产税、城镇土地使用税。用于天然林二期工程的免税房产、土地应单独划分，与其他应税房产、土地划分不清的，按规定征收房产税、城镇土地使用税。 （二）政策依据《财政部、国家税务总局关于天然林保护工程（二期）实施企业和单位房产税、城镇土地使用税政策的通知》(财税〔2011〕90号)。（三）政策执行期2023年1月1日至2023年12月31日。（四）办理方式备案享受。

七、股改及合资铁路运输企业自用房产免征房产税（一）政策内容对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产暂免征收房产税。其中股改铁路运输企业是指铁路运输企业经国务院批准进行股份制改革成立的企业；合资铁路运输公司是指由铁道部及其所属铁路运输企业与地方政府、企业或其他投资者共同出资成立的铁路运输企业，按规定向税务机关备案。（二）政策依据1. 《财政部 国家税务总局关于股改及合资铁路运输企业房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》 （财税〔2009〕132号）；2.《国家税务总局关于取消20项税务证明事项的公告》（国家税务总局公告2023年第65号）。（三）政策执行期自2023年11月25日起执行。（四）办理方式备案享受。

八、出租住房房产税减按4%税率征收（一）政策内容1.对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。（二）政策依据1. 《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)；2.《国家税务总局关于取消20项税务证明事项的公告》（国家税务总局公告2023年第65号）。（三）政策执行期自2008年3月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

九、铁道部所属铁路运输企业自用的房产免征房产税（一）政策内容1.铁道部所属铁路运输企业自用的房产免征房产税。享受免征城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属铁路运输企业是指铁路局及国有铁路运输控股公司（含广铁<集团>公司、青藏铁路公司、大秦铁路股份有限公司、广深铁路股份有限公司等，具体包括客货、编组站，车务、机务、工务、电务、水电、供电、列车、客运、车辆段）、铁路办事处、中铁集装箱运输有限责任公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁快运股份有限公司。2.地方铁路运输企业自用的房产应缴纳的房产税比照铁道部所属铁路运输企业的政策执行。（二）政策依据1.《财政部 国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围及有关问题的通知》（财税〔2004〕36号）； 2.《财政部、国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围的补充通知》（财税〔2006〕17号）；3、《国家税务总局关于取消20项税务证明事项的公告》（国家税务总局公告2023年第65号）。（三）政策执行期自2006年3月8日起执行。（四）办理方式备案享受。

十、地下建筑减征房产税（一）政策内容1．工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%]×1.2％。2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。3、吉林省自用地下建筑的原值折算：地下建筑工业用途的房产，以房屋原值的50%作为应税房产原值；商业和其他用途的房产，以房屋原值的70%作为应税房产原值。（二）政策依据1.《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）2. 《吉林省财政厅 吉林省地方税务局转发<财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知>的通知》（吉财税〔2006〕119号）3、《国家税务总局关于取消20项税务证明事项的公告》（国家税务总局公告2023年第65号）（三）政策执行期自2006年1月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

十一、学校、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税（一）政策内容对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。（二）政策依据《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》(财税〔2004〕39号)。（三）政策执行期自2004年1月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

十二、对被撤销金融机构清算期间自有的或从债务方接收的房地产免征房产税（一）政策内容对被撤销金融机构清算期间自有的或从债务方接收的房地产免征房产税。（二）政策依据1.《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2003〕141号)；2.《国家税务总局关于取消20项税务证明事项的公告》（国家税务总局公告2023年第65号）。（三）政策执行期自《金融机构撤销条例》生效之日起执行。（四）办理方式备案享受。

十三、将职工住宅全部产权出售给本单位职工的房产免征房产税（一）政策内容1.对应税单位依据国家住房制度改革的有关规定，将职工住宅全部产权或部分产权出售给本单位职工，并按规定核销固定资产账务，可免予征收房产税。2.对应税单位以收取抵押金形式出售职工住房使用权，房屋产权未转移的，可比照（财税[2000]125号）文第一条的规定办理，暂免征收房产税。（二）政策依据1.《国家税务总局关于房改后房产税城镇土地使用税征免问题的通知》（国税函〔2001〕659号）；2.《国家税务总局关于取消20项税务证明事项的公告》（国家税务总局公告2023年第65号）。（三）政策执行期自2001年8月23日起执行。（四）办理方式备案享受。

十四、非营利性科研机构自用的房产免征房产税（一）政策内容非营利性科研机构自用的房产，免征房产税。 （二）政策依据《财政部 国家税务总局关于非营利性科研机构税收政策的通知》(财税〔2000〕5号)。（三）政策执行期自2001年1月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

十五、按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房免征房产税（一）政策内容对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。 暂免征收房产税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房，按规定向税务机关备案。（二）政策依据1.《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）2.《财政部 国家税务总局关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知》（财税〔2013〕94号）（三）政策执行期自2001年1月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

十六、非营利性老年服务机构自用房产免征房产税（一）政策内容对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收老年服务机构自用房产的房产税。 （二）政策依据《财政部 国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)。（三）政策执行期自2000年10月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

十七、非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产免征房产税（一）政策内容对非营利性医疗机构自用的房产，免征房产税。（二）政策依据《财政部 国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知》(财税〔2000〕42号)。（三）政策执行期自2000年7月10日起执行。（四）办理方式备案享受。

十八、营利性医疗机构自用的房产，免征三年房产税（一）政策内容对营利性医疗机构自用的房产，自其取得执业登记之日起，3年内免征房产税。（二）政策依据《财政部 国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知》(财税〔2000〕42号)。（三）政策执行期自2000年7月10日起执行。（四）办理方式备案享受。

十九、血站自用的房产免征房产税（一）政策内容血站自用的房产免征房产税。（二）政策依据《财政部 国家税务总局关于血站有关税收问题的通知》(财税字〔1999〕264号)。（三）政策执行期自1999年11月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

二十、司法部门所属监狱等房产免征房产税（一）政策内容1.对少年犯管教所的房产，免征房产税。2.对劳改工厂、劳改农场等单位，凡作为管教或生活用房产，例如：办公室、警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发室、医务室等，均免征房产税；凡作为生产经营用房产，例如：厂房、仓库、门市部等，应征收房产税。 3.对监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的，可从宽掌握，免征房产税。但对设在监狱外部的门市部、营业部等生产经营用房产，应征收房产税，对生产规模较大的监狱，可以比照第二条办理，按规定向税务机关备案。（二）政策依据1.《财政部 税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通知》(（87）财税地字第021号)；2.《国家税务总局关于取消20项税务证明事项的公告》（国家税务总局公告2023年第65号）。（三）政策执行期自1987年12月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

二十一、劳教单位的自用房产免征房产税（一）政策内容由国家财政拨付事业经费的劳教单位，免征房产税。（二）政策依据1. 《财政部 税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通知》（（87）财税地字第021号）；2.《财政部 税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的补充通知》（（87）财税地字第029号）。（三）政策执行期自1987年12月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

二十二、中国人民武装警察部队专用房产免征房产税（一）政策内容结合中国人民武装警察部队（以下简称武警部队）的性质，对其房产征免房产税问题，可比照对军队房产征免税的规定办理。武警部队的工厂，专门为武警部门内部生产武器、弹药、军训器材、部队装备（指人员装备、军械装具、马装具）的，免征房产税。武警部队所办服务社的房产，专为武警内部人员及其家属服务的，免征房产税。武警部队的招待所，专门接待武警内部人员的免征房产税；对外营业的，应征收房产税；二者兼有的，按各占比例划分征免税，按规定向税务机关备案。（二）政策依据《财政部 税务总局关于对武警部队房产征免房产税的通知》（财税地字〔1987〕12号）（三）政策执行期自1987年7月22日起执行。（四）办理方式备案享受。

二十三、中国信达等4家金融资产管理公司及分支机构处置不良资产免征房产税（一）政策内容四家金融资产管理公司（信达、华融、长城和东方4家金融资产管理公司）及分支机构对各公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税。（二）政策依据1.《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）；2.《财政部 国家税务总局关于中国信达资产管理股份有限公司等4家金融资产管理公司有关税收政策问题的通知》(财税〔2013〕56号)。（三）政策执行期自资产公司成立之日起开始执行。（四）办理方式备案享受。

二十四、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税（一）政策内容国家机关、人民团体、军队自用的土地、房产免缴房产税。（二）政策依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）。（三）政策执行期自1986年10月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

二十五、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税（一）政策内容由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免纳房产税。（二）政策依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）。（三）政策执行期自1986年10月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

二十六、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税（一）政策内容宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（二）政策依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）。（三）政策执行期自1986年10月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

二十七、个人所有非营业用的房产免纳房产税（一）政策内容个人所有非营业用的房产免纳房产税。（二）政策依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）。（三）政策执行期自1986年10月1日起执行。（四）办理方式备案享受。

二十八、基建工地临时性房屋免征房产税（一）政策内容凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料棚，休息棚和办公室，食堂，茶炉房，汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。（二）政策依据《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（86）财税地字第008号。（三）政策执行期自1986年9月25日起执行。（四）办理方式备案享受。

二十九、大修停用的房产、毁损房屋和危险房屋免征房产税（一）政策内容1.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。2.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税，按规定向税务机关备案。（二）政策依据1.《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（86）财税地字第008号；2.《国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》（国税函〔2004〕839号）；3.《国家税务总局关于取消20项税务证明事项的公告》（国家税务总局公告2023年第65号）。（三）政策执行期自1986年9月25日起执行。（四）办理方式备案享受。

三十、房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税（一）政策内容对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（二）政策依据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条（三）政策执行期自2003年7月15日起执行。

三十一、军队空余房产租赁收入暂免征收房产税（一）政策内容自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。（二）政策依据《财政部 国家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知》（财税〔2004〕123号）（三）政策执行期自2004年8月1日起执行

来源：每日言税、重庆税务、税来税往、万盛经开税务、吉林税务，税来税往

【第3篇】最新房地产增值税计算申报表

房地产开发项目竣工后，都会进行土地增值税清算工作，如果是符合清算条件的，清算期限是在满足清算条件之日起90日内到对应的主管税务机关办理清算手续。那这期间的土地增值税清算申报表是需要填写的，很多会计对这个是存有疑问的，今天在这里带来了【2021版土地增值税清算申报软件，自动计算申报表】，共101页，超详细的表格汇总，自带函数公式，录入数据即可使用。（文末可以获取全套电子版）

2021版土地增值税清算申报软件（申报表自动计算）

土地增值税测算表

一、土地增值税正常清算部分

二、土地增值税筹划部分

企业基本情况表填写

土地增值税审核表（已售普通住宅）

房地产转让收入审核表（已售普通住宅）

扣除项目汇总表（已售普通住宅）

取得土地使用权所支付的金额审核表（已售普通住宅）

土地征用及拆迁补偿费鉴证表（已售普通住宅）

前期工程费审核表（已售普通住宅）

建筑安装工程费审核表（已售普通住宅）

基础设施费审核表（已售普通住宅）

公共配套设施费审核表(已售普通住宅)

开发间接费用审核表(已售普通住宅)

与转让房地产有关的税金审核表(已售普通住宅)

土地增值税纳税审核表(未售普通住宅)

房地产转让收入审核表(未售普通住宅)

扣除项目汇总表(未售普通住宅)

……

共101个表格，篇幅太长，今天不在此展示了。有关2021版土地增值税清算申报软件，有需要参考的，可以分享~~

【第4篇】房地产老项目增值税计算方法

土地增值税以项目计算？还是以项目中的住宅类型分别计算？

关于土地增值税清算，具体是以整体项目为清算对象呢？还是以住宅类型分别作为清算对象呢？如果仅看相关文件的规定似乎没有那么明确。今天我们就通过一个案例一起学习一下这个知识点吧。

本案例中，房地产公司认为整体项目中包含的有居住用地，就应当单独计算其容积率，并单独适用土地增值税预征的标准。而稽查局则认为土地增值税预征的对象应当为整体项目。最后最高人民法院明确的土地增值税预征对象标准是值得大家学习的。文件来源：中华人民共和国最高人民法院行政裁定书【（2019）最高法行申7713号】

最高人民法院审查认为：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条、第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。第十一条规定，普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条一、二、三、五、六项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称187号文）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。当时有效的《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》（琼府[2008]74号,以下简称74号文)第九条的规定，海南省享受税收优惠政策普通住房标准为同时具备住宅小区容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）二个条件。本案中，欧博公司“博鳌·香槟郡”项目的土地用途为旅游、商住用地，项目建设包括住宅、酒店等，规划指标为：容积率0.8,建筑密度19.8%，绿地率51.8%。“博鳌·香槟郡”项目系统一规划、整体报建，海南省琼海市规划建设局亦对整个项目颁发了建设工程规划临时许可证，海南省税务稽查局以整体项目为单位预征土地增值税，并无不当。因“博鳌·香槟郡”项目容积率低于1.0，故该项目内的房屋均不符合74号文规定的普通住房标准。海南省税务稽查局作出8001号税务处理决定，将“博鳌·香槟郡”项目按照非普通住宅预征土地增值税，符合法律规定。海南省税务局复议维持8001号税务处理决定，一、二审判决分别驳回欧博公司的诉讼请求和上诉，均符合法律规定。关于欧博公司主张“博鳌·香槟郡”项目包含居住用地、酒店用地、防护绿地用地，税务部门应当分别计算容积率并确定房屋是否为普通标准住宅的问题。因“博鳌·香槟郡”项目为整体报建并取得规划许可，税务部门以项目整体确定容积率并预征土地增值税，符合187号文的规定。欧博公司主张的再审事由不能成立，本院不予支持。

编者按：从以上案例中可知，187号文所规定的“以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算”，指的是统一规划、整体报建并获批复的的“整体项目”单位，税务机关也会以“整体项目”的容积率来认定项目的征税标准，并预征土地增值税，因此，纳税人不能再自行进行拆分，分别适用。

【第5篇】房地产开发企业增值税

一、增值税定义

是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或者商品的附加值征收的一种流转税。

不同维度分析增值税的特征

从房地产行业来看，客户购买商品房支付的价款为含增值税金额。从开发商角度来看，收取的销售额本质上属于销售货值，开发商替客户缴纳相应的增值税销项税以后，剩余的金额为销售商品房开发商实际取得的销售收入。

二、增值税的计算原理

应纳增值税=销项税额-进项税款；

销项税额是由于进行销售行为产生收入而发生的增值税，即开出发票；销售货值（含税）与销售收入（不含税）之间的计算关系为：

销售货值=销售收入×（1+销项税率）销售收入=销售货值/（1+销项税率）销项税额=销售货值-销售收入=销售货值/（1+销项税率）×销项税率

进项税额是指由于采购业务产生成本或者费用而发生的增值税，即接受发票；房地产开发过程中，并不是所有支付的成本均可以开具相关的增值税专票，也不是所有开具增值税专票的成本均存在进项税。

分类

土地成本

工程成本

管理费用

营销费用

财务费用

是否可以开具增值税专票

虚拟进项

✔

✔

✔

×

备注：

1、土地成本进项税解决办法是：允许土地成本（含土地出让金、拆除补偿款，不含市政配套费和契税）在计算销项税时进行扣除，扣除的数值为土地成本的“虚拟进项”。 若项目中涉及自持，需将可售对应的土地成本按照建面分摊出来。

2、虚拟进项=土地成本/（1+进项税率）×进项税率；

3、工程成本涉及到取票率的问题； 管理费用、营销费用取票率通常低于成本项取票率；

4、财务费用：根据营改增36号文，贷款服务费产生的财务费用无法开具增值税专用发票，可开具增值税普票；

成本科目

进项税率（平均估算）

取票率经验值

前期费用

6%

70%-80%

基础设施费

9%

100%

主体建筑工程费

9%

100%

主体安装工程费

9%

100%

公共配套设施费

9%

100%

开发间接费

6%

30-50%

不可预见费

9%

待定

成本（费用）进项税额=含税成本（费用）额/（1+成本（费用）进项税率）×成本（费用）进项税率×取票率

三、增值税计算四部曲

增值税计算四部曲

1、判断纳税规模

不同纳税规模的主体计算增值税的方式不同，根据年应税销售额划分为小规模纳税人和一般纳税人；

小规模纳税人年应税销售额≤500万元，可采用简易征收方式；

增值税简易征收具体公式为：增值税=应纳税额×征收率（一般5%）；

2、判断新老项目

对于新老项目划分是以2023年5月1日作为划分依据的；

老项目的计算可以采用简易征收的方式，也可以采用一般计税法；对于新项目必须采用营改增后的计算方式；

老项目（营业税）=销售额/（1+5%）×5%；新项目（增值税）=销项税额-进项税额；

3、增值税的预缴

增值税的预缴发生在产生预售收入的次月，缴费的计算为预售收入，即不含增值税销项税

预缴增值税税额=预售收入×预缴税率

计算基数为收入口径；预售收入=预售货值/（1+适应税率）；

增值税预缴税率全国统一为3%；

4、增值税的清缴

增值税的清缴发生的时点是开具发票或者进行不动产权属变更；

增值税额=销项税额-进项税额=（销售货值-当期允许抵扣的土地价款）/(1+适用税率)×适用税率--（发生进项的成本及费用）/（1+适用税率）×适用税率=销售货值/（1+销项税率）×销项税率--当期允许扣除的土地价款/（1+虚拟进项税率）×虚拟进项税率--成本及费用/（1+适用税率）×适用税率×综合取票率

5、增值税附加税

增值税附加税

增值税附加税综合税率为12%，和增值税一起征收；

【第6篇】房地产企业增值税筹划

一般房地产企业税收筹划思路包括几点：

1、房地产企业筹资中的税收筹划。因为房地产企业需要大量的资金作为周转，但无论是怎么获取的资金，都会存在一定的资金成本，所以需要对筹资中的税收进行筹划。需要明白的是：无论是何种筹资方案，都可以满足房地产企业需求，但资金成本高低决定企业税收轻重。

2、房地产企业投资中的税收筹划。房地产企业不同于其他工业活动，在投资分析的同时，还需要就投资税收进行筹划，毕竟这样才能减轻房地产企业的高税收负担。需要明白的是：投资可以分为对内投资和对外投资，这是按照发生作用来划分的。在对外投资的时候，需要注意地区和行业的选择，毕竟不同的地区和行业，税法所给出的税收政策是不同的，只有确保选择的合理性，才能确保企业利益最大化。

房地产企业经营中的税收筹划。在此过程中拥有多种选择，主要以：存货计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择、债券溢折价的摊销方法的选择、费用分摊方法的选择。需要明白的是：在房地产企业经营中采取税收筹划的时候，无论是选择什么样的方式，都需要谨慎

任何企业及行业，节税思路无非就是以下3种

1，洼地核定征收

2，转移低税率税种

3，最新税收政策

优惠政策大致如下：

个体户（小规模纳税人）：5个工作日办理完毕

服业务的个税征收率为1%，

增值税1%，

附加税0.06%，

总税负2.06%。

商贸业的个税征收率0.8%，

增值税1%，

附加税0.06%，总税负1.86%。

不仅针对个体户，针对有限公司，地方财政返税可高达90%

增值税：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存为50%）

所得税：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存为40%）

地方财政的40%-90%（地方财政留存40%）

【第7篇】房地产土地增值税预缴计算方法

对于房地产开发企业而言，增值税、土地增值税是贯穿房地产开发企业开发项目始终的主要税种。两个税种均直接与销售房地产收入和开发成本息息相关，且因为房地产开发项目开发周期较长，增值税和土地增值税在税收上都有先预缴的流程。本文主要从政策依据、缴纳时间、计算方法等方面分析房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳。

【第8篇】房地产预缴增值税税率

房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，根据相关规定要预缴增值税和预征土地增值税，但二者在政策和操作上存在较多差异。



预售时的差异

首先是预缴（征）计税依据的差异。增值税预缴方面，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）规定，房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，则预缴计税依据=预收款÷（1+适用税率或征收率）。

而根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年70号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

结合应预缴增值税税款的计算公式，对于简易项目，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+5%）×3%=预收款÷（1+5%）×1.02，比预缴增值税的预缴计税依据比例大2%；对于一般项目，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+10%）×3%=预收款÷（1+10%）×1.07，比预缴增值税的预缴计税依据比例大7%。

例如， a房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产老项目取得了10.5亿元的预收款，采用简易计税，此时增值税预缴依据为10亿元[10.5÷（1+5%）]，土地增值税预征依据为10.2亿元（10.5-0.3），相应预缴增值税0.3亿元（10×3%），预征土地增值税0.306亿元（10.2×3%）。

其次是预缴（征）范围的差异。增值税方面，只要是采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，均需预缴增值税。对于土地增值税，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各地税务部门根据当地情况制定。

最后是预缴（征）率的差异。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，预缴增值税的预缴率一律为3%。土地增值税预征率则并不唯一，存在地区和不同类型房地产之间的差异。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）要求科学合理制定预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

【第9篇】房地产企业增值税全额纳时间

笔者在日常工作中，经常收到企业财务人员的咨询：企业预收了一笔款，这笔款要不要缴税（增值税），要不要开发票，开票了要不要确认收入？从他们咨询的语气或字里行间来看，他们是不想缴税的（因为老板不想缴），亦或他们确实不知道缴不缴税。针对他们咨询的问题来讲，实际涉及到预收款要不要缴增值税及要不要确认收入的问题，本文仅对预收款如何缴纳增值税的问题进行解析，给企业财务提供参考，规避由此导致的税务风险，当然明知故犯的除外。

实际上，企业在生产经营过程中，收到预收款也是一件很正常的事，但是预收款到底缴不缴税，什么时间纳税，现在好多企业（尤其是营改增企业）的财务人员还是有点迷糊，接下来，笔者就这个问题和大家好好唠唠，收到预收款到底什么时候缴增值税。

其实，无论是《增值税暂行条例》还是财税〔2016〕36号文件，都对预收款增值税纳税义务发生时间做了明确规定，具体规定如下：

一、《增值税暂行条例》及实施细则的规定

（一）《增值税暂行条例》第十九条

销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

（二）《增值税暂行条例实施细则》第三十八条

条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：

4、采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；

二、财税〔2016〕36号文件附件1第四十五条

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

（二）纳税人提供建筑服务（注：根据财税〔2017〕58号文件已取消）、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

企业在日常经营过程中，随时都要收取和支付款项，要想搞明白预收款什么时间缴税，首先要明白企业收到的款项是否属于“预收款”。那么什么是“预收款”呢？

大家都知道，咱们会计上有“预收账款”这个科目，那么这个科目的核算内容是什么呢，分析如下：

预收账款（deposit received）是指企业向购货方预收的购货订金或部分货款，一般包括预收的货款、预收购货定金等。企业在收到这笔钱时，商品或劳务的销售合同尚未履行，因而不能作为收入入账，只能确认为一项负债，即贷记“预收账款”账户。

根据定义，预收款之所以要确认为一项负债，是因为未达到履行合同的条件或期限，导致商品尚未交付或劳务尚未提供，未来能否交付或提供在收款的时点实际处于待定状态，即在收款的时点无法确定未来能否交付或提供，因此不能将预收的款项作为收入入账，只能先暂时确认为一项负债，计入“预收账款”账户的贷方。

如果企业收到的款项符合预收款的定义，其增值税纳税义务发生时间，需要根据具体情况进行判断：

1、如果是销售货物，为货物发出的当天，即发货当天就需要缴纳增值税，当然根据现行增值税纳税申报的规定，实际为货物发出当天的所属月份或季度（小规模纳税人）。

提醒注意：这里的“发出”，并不是说货物离开了本单位的仓库就认为是“发出”，实际上这里的“发出”，代表了与所有权相关的风险与报酬发生转移，简单的理解就是货物的所有权转移了，发货单位不再实施控制或管理，意味着货物的销售实现了，需要缴纳增值税。

当然了，货物所有权转移的时间，需要根据合同的约定进行判断。例如：是送货上门还是上门提货，另外，是否有验收、安装等条款的约定，都会影响所有权转移的时间，同样也就影响增值税的缴纳时间。

另外，还要注意销售“生产工期超过12个月”的大型机械设备、船舶、飞机等货物的特殊规定。首先需要明白什么是“生产工期”？简单的理解，生产工期就是从投料开始生产到设备最终生产完毕达到可销售状态所需要的时间。因此销售生产工期比较长（超过1年）的特殊货物，如果采取预收款方式，那么增值税的纳税义务发生时间，就不看“发货”时间了，按照规定，收到预收款或到了书面合同约定的收款日期，就需要缴增值税了。

在实际经营过程中，好多人包括税管员，由于没有吃透政策，将这里的12个月误认为是收取预收款超过12个月就要缴税。因此，如果企业收取的预收款超过12个月，需要核实货物是否发出，避免因延迟缴税给企业带来不必要的风险。

此外，还需要区分预收款销售与直接收款中的“先收款后发货”的区别，因为直接收款方式销售货物的增值税纳税义务发生时间与预收款方式销售不同：采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天，即收款就要缴税。

直接收款方式通俗的讲就是“钱货两清”或“一手交钱一手交货”，但是不能武断的按字面意思进行理解。实际上，“钱货两清”应当这样解释：交易双方，一方取得货款或者取得索取货款的凭据，同时一方取得交易的货物或者提货凭据。因此，“钱货两清”可以先收钱后发货，也可以先发货后收钱。从所有权的转移来说，在一方取得货款或者索取货款的凭据时，实际上货物的所有权已经发生转移，即对方有权随时提货，当然这里的“随时提货”也要考虑货物的性质及存放地点等因素，可能会有一定的限制，但是提货的主动权在支付货款的一方。

因此，直接收款中的“先收款取后发货”，实际上在销售方取得货款的同时，对方随时可以提货，与货物所有权相关的风险与报酬已经转移，即销售已经完成；而预收款销售，在收到货款时，并没有达到履行的条件，即与货物所有权相关的风险与报酬尚未发生转移，处于待定状态。

2、如果提供劳务或服务，需要区分劳务或服务的性质来判断预收款的缴税时间。

如果提供租赁服务，根据财税〔2016〕36号文件附件1的规定，收到预收款即产生增值税纳税义务，需要全额缴纳增值税。另外，根据财税〔2017〕58号文件的规定，对于建筑服务，收到预收款不产生增值税纳税义务，但是需要预缴增值税。

如果提供租赁服务以外的其他服务（含劳务，下同），收到预收款什么时间缴税，政策其实规定的并不是非常明确。比如财税〔2016〕36号文件附件1规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

上述规定，是针对一般情况下提供服务的增值税纳税义务发生时间的规定，即“提供服务”+“收取款项”，两者缺一不可。注意：这里的“收取款项”，其时间为提供服务过程中或服务完成后，不包括预收款。

那么，针对先收款后提供服务，什么时间缴纳增值税呢？笔者认为，可以参照《财政部 国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知》（财税〔2006〕177号）（注：已废止）的规定：对预收工程价款（工程项目尚未开工时收到的款项），其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。即对于采取预收款方式提供一般服务来说，其增值税纳税义务发生时间可以根据服务形象进度按月（或季）确定。当然了，这只是笔者的建议，具体如何缴税，还需要咨询当地主管税务机关。

总结：针对采取预收款方式销售货物或提供服务，需要区分不同情况以确定何时缴纳增值税：

1、销售一般货物，发货时缴纳增值税。

2、销售“生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物”，收到预收款或在书面合同约定的收款日期缴纳增值税。

3、提供租赁服务，收到预收款时缴纳增值税。

4、提供建筑服务，收到预收款时不发生增值税纳税义务，但需要预缴增值税。

5、房地产企业销售开发产品，收到预收款时预缴增值税，交房时缴纳增值税。

6、提供一般服务，收到预收款时不需要缴纳增值税，在服务提供时按形象进度缴纳增值税（需咨询主管税务机关进行确认）。

以上是笔者整理的关于预收款何时缴纳增值税的各种情形，供大家参考，不足之处，欢迎批评指正。

【第10篇】房地产企业增值税预征率

【导读】：：房地产企业预交增值税税率是多少？房地产企业和一般企业有所不同，房地产开发企业都是采取预缴款进行开发项目的，在收到房户交纳的预缴款都是按照3%的比例缴纳增值税，本文内容会对此进行详细的介绍，大家看完就明白了。

房地产企业预交增值税税率

国家税务总局公告 2023年第14号 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告 第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税： （一）一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （二）一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （三）一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （四）一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （五）一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （六）一般纳税人转让其2023年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

房地产企业预交增值税税率

房地产企业收到预收款如何计提预缴增值税？

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）规定：

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）

第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

房地产企业预交增值税税率是多少？其实国家税法对于房地产开发企业在收房户预交款时都是有相关规定的，正常情况收取的预交款都是按照3%的比例进行缴税。但是一些小规模纳税人在次月纳税申报时会以当期销售额的5%进行缴税，具体的内容通过正文可以获知，如果你还有什么问题就来会计学堂网提问吧！

【第11篇】房地产开发企业增值税开具

可以开具。

《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2023年第13号)规定：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。本公告自2023年3月1日起执行。

《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2023年第66号)规定：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，仍适用《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2023年第13号)的相关规定，其中货物的多次转让行为均不征收增值税。资产的出让方需将资产重组方案等文件资料报其主管税务机关。本公告自2023年12月1日起施行。

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(二)项第5点规定：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为属于不征收增值税项目。

企业重组中符合以上条件涉及的不动产、土地使用权和货物转移可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的下图所示三项编码开具不征税增值税发票。

发票系统的商品和服务税收分类编码，6开头的“未发生销售行为的不征税项目”中607、608、616为资产重组涉及不动产、土地使用权、货物。

参照：一、601预付卡销售和充值 二、602销售自行开发的房地产项目预收款三、603已申报缴纳营业税未开票补开增值税普通发票 四、604非税务机关等其他单位为税务机关代收的印花税 五、605代收车船使用税 六、606融资性售后回租承租方出售资产

七、607资产重组涉及的不动产 八、608 资产重组涉及的土地使用权 九、609代理进口免税货物货款 十、610有奖发票奖金支付 十一、611不征税自来水 十二、612建筑服务预收款 十三、613代收民航发展基金 十四、614拍卖行受托拍卖文物艺术品代收货款 十五、615与销售行为不挂钩的财政补贴收入 十六、616资产重组涉及的货物

若不符合以上文件规定，涉及的不动产、土地使用权、货物转移属于应征收增值税项目，按相应规定开具适用税率增值税发票。

【第12篇】房地产企业预征土地增值税税率

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。所以，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

那么，房地产企业转让土地使用权如何缴纳增值税？

一、房地产企业销售自行开发产品可以适用差额纳税

总局2023年18公告第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

随后，财税[2016]140文件就土地的“构成”做了补充性规定，在此不表。

二、房地产企业转让取得的不动产适用差额纳税

总局2023年14公告第三条第五款规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

财税[2016]36号第十五条规定,提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

三、房地产企业转让土地使用权是否也适用差额纳税

我们需要界定土地使用权是否属于“无形资产”。财税[2016]36号文件规定：

无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

……

自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

……

显而易见，土地使用权属于无形资产，因此转让土地使用权不适用总局2023年14公告和18号公告的规定，也就是不适用差额计算增值税。

【小结】

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，采取一般计税方法的，缴纳增值税为：取得的全部价款和价外费用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出让金票据不得递减增值税销项，增值税税负较重。

房地产这块一直是比较热门的话题，如果还有疑问，欢迎关注快学会计，下方留言吧！

【第13篇】房地产企业预交增值税

问题一

我们房地产企业，平时预售开发产品取得预售价款时，如何做账？如何预交增值税？

答复：

（1）收到预收款时

借：银行存款

贷：预收帐款（2）预交增值税

借：应交税费—预交增值税

贷：银行存款

参考：

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）：

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

问题二

我们房地产企业，平时在收到预收款时，如何开票？

答复：

开具不征税发票，预收款所开具的发票相当于收据功能，应当在交房时直接开具正式发票。此发票并不是办理房产证的正式发票，开具正式发票时没必要收回，也不必要冲红。

不征税发票规格、型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，且备注栏注明预收款性质、预售不动产的详细地址和商品房预测面积，房号、业主信息等。

参考：

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第53号）第九条第（十一）款规定，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。所以，房地产企业预收款开具未发生销售行为的不征税增值税普通发票，商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预收款”。

问题三

我们房地产企业，平时收取的诚意金、认筹金和订金，如何做账？是否需要预交增值税？

答复：

会计处理应为：

借：银行存款

贷：其他应付款

注意：

预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款，定金属于预收款。

定金属于预收款，因此收取的定金要预交增值税，但诚意金、认筹金和订金不属于预收款，不需要预缴增值税。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。

问题四

我们房地产企业，平时收到预收款时，是否作为增值税纳税义务的发生时间？

答复：

房地产企业纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。参考：

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

一、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;

二、先开具发票的，为开具款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

三、取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

来源：税库山东

【第14篇】房地产企业土地增值税计算方法

欢迎阅读。

土地增值税本是一个“小税种”，但是，随着房地产行业大红大紫，土地增值税也受到了广泛关注。今天，我们就来彻底搞懂土地增值税到底是如何计算的。

1.土地增值税是什么？

土地增值税指的是：单位或者个人，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，而取得收入，以转让所取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据，来向国家缴纳的一种税，不包括继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税实质上是反房地产暴利税。

土地增值税采用四级超率累进税率。

2.土地增值税的征收范围是什么？

包括：土地使用权转让、建筑物产权转让。

不包括：土地使用权出让、继承、赠予。

3.土地增值税计算全过程是什么？

土地增值税以增值额为计税依据。

增值额=收入-扣除项目金额

扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

增值额未超过扣除项目金额50%，税率30%，速算扣除数为0；

增值额超过扣除项目金额50%，且未超过扣除项目金额100%，税率40%，速算扣除数为扣除项目金额*5%；

增值额超过扣除项目金额100%，且未超过扣除项目金额200%，税率50%，速算扣除数为扣除项目金额*15%；

增值额超过扣除项目金额200%，税率60%，速算扣除数为扣除项目金额*35%；

应纳税额=增值额*适用税率-速算扣除数

举例：小明出售办公楼一栋，收入5000万，该办公楼开发成本和费用一共为2000万，无其他扣除项目，问小明应该缴纳多少土地增值税？

建筑物产权转让收入5000万；

建筑物法定扣除项目金额2000万；

增值额=5000-2000=3000万；

增值额/扣除项目金额=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，适用税率为50%；

应纳税额=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200万

所以小明应该缴纳土地增值税1200万元。

【第15篇】房地产企业增值税规定

销售额是增值税的计税依据，一般纳税人计算增值税销项税额、小规模纳税人计算增值税都要以销售额为依据。

1传统增值税销售额的一般规定

传统增值税销售额与销项税额的含义

《增值税暂行条例》第六条规定，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

《增值税暂行条例》第六条规定，纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算并向购买方收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：

销项税额=销售额×税率

2传统增值税政策的价外费用

《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

但下列项目不包括在内：

一、受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税。

二、同时符合以下条件的代垫运输费用：

1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的。

2.纳税人将该项发票转交给购买方的。

三.同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。

2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据。

3 .所收款项全额上缴财政。

（ 四） 销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。

政策解析： 1. 一般纳税人价外向购买方收取的返还利润应作为价外费用并入销售额计算销项税额，向供货企业收取的返还利润应按照平销行为的有关规定作进项税额转出处理。

2 .手续费、包装费、包装物租金、储备费、运输装卸费是纳税人的混合销售行为中涉及的相关服务金额，对于以销售货物为主业的纳税人，应计入货物销售额缴纳增值税，而不可分别核算，分别按照货物及服务销售额缴纳增值税。

3.《增值税暂行条例实施细则》对价外费用采用了开放型的解释，也就是说，纳税人价外以各种名义收取的各种性质的款项，除了《增值税暂行条例实施细则》第十二条列举的三项代收款项和一项代垫款项外，都应计入销售额征收增值税。

案例解析：灯具厂（一般纳税人）销售一批灯具给某商场，专用发票上注明的销售额为36 000元，另开普通发票收取了包装费560元，优质费300元。请计算该笔销售行为的销税额。

答：销项税额=[ 36 000 +（560 + 300）÷ 1. 13 ] × 13%=4 778.94（元）

灯具厂的会计处理为：

借：银行存款等41540

贷：主营业务收入36000

其他业务收入761.06

应交税费一一应交增值税（销项税额）4778.94

政策解读：购买方收取销售方的违约金，需要缴纳增值税吗？

房地产公司与建材销售公司签订钢筋购买合同，约定向建材销售公司购买2000万元钢筋。因为钢筋市场价格大幅上升，销售公司单方面违约，根据合同约定应支付房地产公司违约金200万元。请问：房地产公司收到建材销售公司200万元违约金时，是否需要缴纳增值税？

政策解析：根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第一条第一款规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位或个人只有在中国境内销售货物、劳务、服务、无形资产和不动产等，发生应税行为，才需要缴纳增值税。房地产公司因供货方违约而收取的违约金，没有发生增值税应税行为，不需要缴纳增值税，但需要缴纳企业所得税。

案例解析：

销方收取购买方的违约金，需要缴纳增值税吗？

房地产公司与建材销售公司签订钢筋购买合同 ， 约定向建材销售公司购买 2000 万元钢筋，在收到货物后30 日 内付款 ， 逾期未付款建材销售公司将收取房地产公司 5万元违约金。 因天马房地产公司资金紧张，没有在30日内付款，根据合同约定应支付富华公司违约金5万元。请问：建材销售公司收到房地产公司5万元违约金时，是否需要缴纳增值税？

政策解析： 根据《增值税暂行条例》第六条规定 ， 销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。建材销售公司因为销售货物过程中购买方违约，而在销售价格之外收取购买方的违约金，应作为价外费用计入销售额征收增值税，同时也应计入企业所得税的收入总额。