房地产企业增值税公式（15个范本）

【第1篇】房地产企业增值税公式

房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。目前最新的房地产开发企业增值税计算方式是怎样的呢？今天就给大家详细讲解！

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预交增值税

（一）政策依据

根据《国家税务总局公告2023年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2023年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。

（二）申报示例

某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2023年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元

（三）预缴申报

（四）会计核算

2023年12月账务处理：

（1）收到诚意金

借：银行存款100.00万元

贷：其他应付款100.00万元

（2）收到预收款

借：银行存款2,220.00万元

贷：预收账款2,220.00万元

（3）预缴增值税

借：应交税费-预交增值税60.00万元

贷：银行存款60.00万元

（五）纳税申报

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土地价款抵扣政策依据

（一）《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点：

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

（二）财税〔2016〕140号第七条：

向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

（三）国家税务总局公告2023年第86号第一条：

房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2023年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

（四）国家税务总局公告2023年第18号：

1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

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会计核算方法

案例：

上述房地产开发公司2023年1月开具增值税发票价税合计8,880.00万元，对应允许扣除的土地成本为2,220.00万元，2023年12月预交增值税60.00万元，当月认证抵扣的进项税额为450.00万元，上期无留抵税额。

第一步：确认收入及销项税额

借：预收账款8,880.00万元

贷：主营业务收入8,000.00万元

应交税费-应交增值税-销项税额880.00万元

如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面税额应为880.00万元，收票方可全额抵扣增值税。

第二步：土地价款抵扣增值税

借：应交税费——应交增值税-销项税额抵减220.00万元

贷：主营业务成本220.00万元

土地价款抵扣增值税金额=土地价款÷(1+11%）*11%

=2,220.00÷1.11*0.11=220.00万元

第三步：转出当月未交增值税

借：应交税费—应交增值税-转出未交增值税210.00万元

贷：应交税费—未交增值税210.00万元

当月实际销项税额=880.00-220.00=660万元

当月认证抵扣的进项税额=450万元

当月应交增值税=660.00-450.00=210万元

第四步：将预缴增值税转入未交增值税

借：应交税费—未交增值税60.00万元

贷：应交税费—预交增值税60.00万元

当月未交增值税余额=210.00-60.00=150万元

第五步：次月缴纳税金时

借：应交税费—未交增值税150.00万元

贷：银行存款150.00万元

以上就是房地产开发企业增值税算法的解读，希望大家好好消化，融会贯通，有疑问的地方欢迎与我们交流互动！

【第2篇】房地产企业土地增值税纳税筹划

土地增值税，是房地产企业中最复杂的一个税种，他包含了企业的开发、建设、销售等主营业务，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率低，土地增值税税负就轻，因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

方式一：

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

适用税率分为四档，分别为30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除数系数为5%，15%，35%。

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行(一般的预征率在2%-4%，每个地方不一样)，先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)，计算收入，收入-扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率，按税率计算税额。

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

二、土地增值税实行四级超率累进税率

计算土地增值税税额，可按增值额x适用的税率-扣除项目金额x速算扣除系数计算方式更为简单

增值额未超过扣除项目金额50% (土地增值税税额=增值额×30%)

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%(增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%)

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%(增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%)

增值额超过扣除项目金额200% (增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ）公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

注意事项：

1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。

2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：（1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补）（2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳）

3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（1、税金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后续取得发票能否扣除的问题）（4、纳税时点问题。）

方式二：

政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。

例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

以下方案：

一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元

豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。

房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。

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【第3篇】房地产企业土地增值税预缴

一、预缴土地增值税的政策依据

1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）

2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条

3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）

二、预缴土地增值税计算

（一）预征的计征依据

1.一般计税

（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额

（2）销项税额=销售额×适用税率

（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）

2.简易计税

土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

3.简化计算

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）

（二）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）

（三）预征率

应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率

“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条

根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。

三、预缴申报

（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条

（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条

（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）

（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。

（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）

（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。

附件1：财产和行为税纳税申报表

财产和行为税减免税申报附表

附件2：财产和行为税税源明细表

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

四、会计处理

预缴土地增值税时：

借：应交税费-应交土地增值税

贷：银行存款

五、风险点

1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；

2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；

3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。

来源：金穗源

【第4篇】房地产企业增值税简易征收率

1. 增值税

1.1. 税率和征收率（二）

1.1.1. 增值税征收率

1.1.1.1. 法定征收率3%

1.1.1.1.1. 适用范围：增值税小规模纳税人；增值税一般纳税人的特定业务。

1.1.1.1.2. 除全面“营改增”适用5%征收率、特殊主体特定条件下适用免税、1%和0.5%征收率以外的纳税人按照简易计税方法销售货物、提供应税劳务、发生应税行为，征收率均为3%。

1.1.1.1.3. 适用3%征收率计税的一般纳税人和小规模纳税人，其某些特殊销售项目按照3%征收率减按2%征收增值税：（1）小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税；（2）小规模纳税人销售自己使用过的固定资产（有形资产，下同），适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具或由主管税务机关代开增值税专用发票；（3）一般纳税人销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票；（4）纳税人（含一般纳税人和小规模纳税人）销售旧货（二手车除外），按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。

1.1.1.1.4. 受新冠疫情影响，小规模纳税人适用3%征收率和3%预征率的项目优惠政策（该阶段性优惠不适用5%征收率的项目）：（1）2023年3月1日至2023年3月31日，湖北省免征/暂停预缴，湖北省以外减按1%；（2）2023年4月1日至2023年3月31日，减按1%；（3）2023年4月1日至2023年12月31日，免征/暂停预缴；（4）2023年1月1日至2023年12月31日，减按1%。

1.1.1.1.5. 自2023年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销业务的纳税人销售其收购的二手车，减按0.5%征收率征收增值税。

1.1.1.1.6. 资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。

1.1.1.2. 特殊征收率5%

1.1.1.2.1. 全面“营改增”过程中的特殊项目

1.1.1.2.1.1. 小规模纳税人销售自建或者取得的不动产。

1.1.1.2.1.2. 一般纳税人选择简易计税方法计税的不动产销售。

1.1.1.2.1.3. 房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目。

1.1.1.2.1.4. 其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房）。

1.1.1.2.1.5. 一般纳税人选择简易计税方法计税的不动产经营租赁。

1.1.1.2.1.6. 小规模纳税人出租（经营租赁）其取得的不动产（不含个人出租住房）。

1.1.1.2.1.7. 其他个人出租（经营租赁）其取得的不动产（不含住房）。

1.1.1.2.1.8. 个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

1.1.1.2.1.9. 住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

1.1.1.2.1.10. 一般纳税人2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，选择适用简易计税方法的。

1.1.1.2.1.11. 一般纳税人收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费，选择适用简易计税方法的。

1.1.1.2.1.12. 纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，选择适用简易计税方法的。

1.1.1.2.1.13. 房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择适用简易计税方法的。

1.1.1.2.1.14. 一般纳税人和小规模纳税人提供劳务派遣服务选择差额纳税的。

1.1.1.2.1.15. 一般纳税人提供人力资源外包服务，选择适用简易计税方法的。

1.1.1.2.1.16. 纳税人提供安全保护服务，选择差额纳税的。

1.1.1.3. 增值税一般纳税人符合规定的采用征收率计税，属于增值税税收优惠的组成部分。使用征收率计税就要求纳税人采用简易征税办法缴税，不能抵扣该项目相关的进项税额。

增值税—税率和征收率（二）

【第5篇】房地产企业预缴增值税税款

房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后，就可以出售在建中的开发产品，收取预收款项，计入“预收账款”核算。按照目前的税法要求，需要预缴增值税。那么预缴后的增值税是否能退还呢，我们今天一起来学习一下。

一、预缴的税法政策

营改增后，房地产企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税。

预缴增值税=当期收取的价款和价外费用/(1+9%)*3%。

房地产企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

政策参考：

1、《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2、第十四条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率（2023年5月1日期适用税率为10%，2023年4月1日期适用税率为9%）计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

二、预缴增值税的账务处理

（1）企业预缴增值税时：

借：应交税费——预交增值税

贷：银行存款

（2）月末企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目：

借：应交税费——未交增值税”

贷：应交税费——预交增值税；

三、预缴税金的增值税纳税申报及申报表表间关系

（1）预缴时：

填入增值税纳税申报表附列资料（四）第二列“销售不动产预征缴纳税款”行次，本表第4行由销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人填写，反映其销售不动产预征缴纳税款抵减应纳增值税税额的情况。

（2）预缴抵减时：

主表第28栏“①分次预缴税额”：填写纳税人本期已缴纳的准予在本期增值税应纳税额中抵减的税额。销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。表间关系：主表28栏本月数=附表四第四行“本期实际抵减税额”栏次

四、现行政策口径下增值税预缴税金能否退还分析

1、持续经营状态

按目前的政策口径，正常经营期内未抵减完的预缴税款按规定“可以结转下期继续抵减”，增值税是按月申报的，因此即使当期实际计算的应纳税款小于预缴税款未抵减余额的，也只是处于待抵减状态，目前没有文件规定相应的多预缴的增值税清算退还政策及退还预缴税金的操作流程，因此持续经营期中并无法实现退还多预缴的增值税。

2、注销清算

在目前各地对房地产项目限售价的趋势下，不动产转让现行税率降为9%后，出现了较多的开发项目最终实际增值税负担小于3%的预缴率，此时当项目公司楼盘清盘后申请税务注销的，能否退还未抵减的的增值税呢？

预缴税金属于预缴性质的税金，并非企业实际缴纳的税款，实质上属于企业的资产，当企业税务注销时，完全可以向税务机关要求退回未抵减完毕的预缴税金，且其不受征管法规定的三年限制。

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【第6篇】房地产企业增值税预缴税款表

第一步：

进入“我要办税” -> “增值税及附加税费申报” ->“增值税预缴申报”

第二步：

输入申报年度

第三步：

选择计税方式

第四步：

填写增值税预缴税款表相应栏次

第五步：

填写附加税申报表相应栏次

第六步：

点击“申报”，查看申报结果

【第7篇】房地产企业土地增值税免税政策的通知

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物行为征税

房地产继承，公益性赠与，出租，抵押期间，不交土地增值税

个人之间互换自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值额=应税收入-扣除项目

应收收入=货币收入+其他收入+视同销售收入（不含增值税）

新房扣除项目：（与收入成比例）

房+地+费+税+利

地：地价款+契税（不含印花税）

借：税金及附加

贷：应交税费-应交印花税

房地产开发成本（征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公共配套设施费+发开间接费用）

不包括利息支出，但包括装修费用

费用：（按税法标准计算扣除）

利息+（房+地）*5%以内

（房+地）*10%以内扣除。利息不能提供金融机构的证明不能扣（超过贷款期限利息不能漏）

房地产转让的税金：城建税，教育费附加

非房地产转让税金：城建税，教育费附加，印花税

利（房+地）*20%

旧房扣除成本：

1.房+地+税

税：城建税，教育费附加，印花税

旧房及建筑物的评估价格=重置成本价*成新折扣率

土地价款

不能取得评估价，按发票所载金额从购买年度起每年加计扣5%（不足6月不计算，超过6月算1年）

视频

房地产开发企业土地增值税清算实务与风险提示

晓红说税

¥399

¥599

购买专栏

普通标准住宅出售，增值税不超过20%的免土增税

应清算：全部售出，整体转让，直接转让

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得预售许可证满3年

3.纳税人申请注销税务登记未办理土增清算

4.其他

90日内办理清算

房地开开发企业建成后产权不转移，不做收入，不扣成本

产权属于全体业主，或无偿移交政府部门用于非盈利性社会公益事业的，不确认收入，成本可扣除

建成后有偿转让，计入收入，成本可扣

预提费用不的扣除，质保金看发票

土地闲置费土增不可口，企业所得税可扣

安置房视同销售收入，同事将次确认为房地产开发项目的拆迁补偿费

【第8篇】房地产企业增值税规定

销售额是增值税的计税依据，一般纳税人计算增值税销项税额、小规模纳税人计算增值税都要以销售额为依据。

1传统增值税销售额的一般规定

传统增值税销售额与销项税额的含义

《增值税暂行条例》第六条规定，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

《增值税暂行条例》第六条规定，纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算并向购买方收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：

销项税额=销售额×税率

2传统增值税政策的价外费用

《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

但下列项目不包括在内：

一、受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税。

二、同时符合以下条件的代垫运输费用：

1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的。

2.纳税人将该项发票转交给购买方的。

三.同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。

2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据。

3 .所收款项全额上缴财政。

（ 四） 销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。

政策解析： 1. 一般纳税人价外向购买方收取的返还利润应作为价外费用并入销售额计算销项税额，向供货企业收取的返还利润应按照平销行为的有关规定作进项税额转出处理。

2 .手续费、包装费、包装物租金、储备费、运输装卸费是纳税人的混合销售行为中涉及的相关服务金额，对于以销售货物为主业的纳税人，应计入货物销售额缴纳增值税，而不可分别核算，分别按照货物及服务销售额缴纳增值税。

3.《增值税暂行条例实施细则》对价外费用采用了开放型的解释，也就是说，纳税人价外以各种名义收取的各种性质的款项，除了《增值税暂行条例实施细则》第十二条列举的三项代收款项和一项代垫款项外，都应计入销售额征收增值税。

案例解析：灯具厂（一般纳税人）销售一批灯具给某商场，专用发票上注明的销售额为36 000元，另开普通发票收取了包装费560元，优质费300元。请计算该笔销售行为的销税额。

答：销项税额=[ 36 000 +（560 + 300）÷ 1. 13 ] × 13%=4 778.94（元）

灯具厂的会计处理为：

借：银行存款等41540

贷：主营业务收入36000

其他业务收入761.06

应交税费一一应交增值税（销项税额）4778.94

政策解读：购买方收取销售方的违约金，需要缴纳增值税吗？

房地产公司与建材销售公司签订钢筋购买合同，约定向建材销售公司购买2000万元钢筋。因为钢筋市场价格大幅上升，销售公司单方面违约，根据合同约定应支付房地产公司违约金200万元。请问：房地产公司收到建材销售公司200万元违约金时，是否需要缴纳增值税？

政策解析：根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第一条第一款规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位或个人只有在中国境内销售货物、劳务、服务、无形资产和不动产等，发生应税行为，才需要缴纳增值税。房地产公司因供货方违约而收取的违约金，没有发生增值税应税行为，不需要缴纳增值税，但需要缴纳企业所得税。

案例解析：

销方收取购买方的违约金，需要缴纳增值税吗？

房地产公司与建材销售公司签订钢筋购买合同 ， 约定向建材销售公司购买 2000 万元钢筋，在收到货物后30 日 内付款 ， 逾期未付款建材销售公司将收取房地产公司 5万元违约金。 因天马房地产公司资金紧张，没有在30日内付款，根据合同约定应支付富华公司违约金5万元。请问：建材销售公司收到房地产公司5万元违约金时，是否需要缴纳增值税？

政策解析： 根据《增值税暂行条例》第六条规定 ， 销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。建材销售公司因为销售货物过程中购买方违约，而在销售价格之外收取购买方的违约金，应作为价外费用计入销售额征收增值税，同时也应计入企业所得税的收入总额。

【第9篇】房地产企业增值税预征

土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。本篇房地产开发企业土地增值税预征率及风险须知的税务知识是税云服务平台小编专门为税务会计整理的税务实操内容，这篇文章中为您详细描述了在房地产开发企业土地增值税清算中存在的税收问题及风险。

房地产开发企业土地增值税预征率

房地产企业土地增值税一般按照销售额来预征，普通住宅为2%，商业为3%，各地会有所差异。房地产企业预售商铺,土地增值税预征率：对纳税人预售除公寓和别墅以外的非普通标准住宅，暂停按预售收入的1%比例预征土地增值税。

按照《地方税务局关于土地增值税清算问题的有关问题公告》（地方税务局公告2023年9号）第十三款之规定：关于确定房地产开发项目核定征收率的问题：

（一）普通标准住宅的核定征收率为6％；

（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8％；

（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8％。

按照《地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》（地方税务局公告2023年8号）第十一款之规定：纳税人在存量房转让环节，无法按照地方税务局公告2023年8号第九条据实征收土地增值税的，主管税务机关按8％的核定征收率计算征收，并出具《存量房土地增值税核定征收通知书》。

具体我们通过下面的政策来了解土地增值税预征率各地的不同（全国）：

各地关于土地增值税预征率的规定汇总（截至2021.3）

http://xt12366.com/index.php/home/case/newjdshow/id/2xyyjb

房地产企业土地增值税清算税收风险

近些年，随着我国房地产行业的快速发展，房地产行业给我国经济的增长带来很大的助力。然而房地产企业在税务风险管理的过程中仍然存在着很多的不足和问题，在各个环节和流程中都有可能面对税务风险问题，给房地产企业带来了非常严重的影响。土地增值税作为房地产企业重要的税种之一，受其制度设计的影响，房地产企业面临一些税务风险。

房地产开发企业土地增值税十大风险

（一）土地增值税核定征收税务风险

1、不符合核定征收规定的税务风险

（二）确定清算项目环节的税务风险

2、未能及时清算，需要缴纳滞纳金3、清算单位错误视情况补缴税款、滞纳金等

（三）房地产转让收入的税务风险

4、非直接销售和自用房地产收入确定不符合规定5、隐瞒、虚报转让价格或价格明显偏低的税务风险6、与转让房地产有关的经济利益未按规定确认的税务风险

（四）房地产开发成本的税务风险

7、未取得合法凭据的无法扣除8、未实际发生的成本不得扣除9、扣除项目的分配或分摊不合规定

（五）房地产开发费用的税务风险

10、融资费用未按规定归集及扣除的税务风险

针对风险提出4点优化措施：

(一)做好土地增值税清算管理

为了保证房地产企业的土地增值税清算工作正常进行，需要加强财务人员的核算管理水平，通过保持各部门之间的相互配合，进一步完善房地产企业的土地增值税清算工作。

（二）审核票据的真实性，详细分析项目成本

为了保证房地产企业土地增值税清算工作的合法性，需要在扣除项目中对票据的合法性和真实性进行审核，对于实际发生但是没有取得合法票据的项目不予扣除，并且需要根据发票的实际金额和付款金额，合同金额，决算金额孰低的原则进行确认成本。

(三)提升税务筹划意识

在营改增之后，房地产开发企业想要保证税收筹划工作的顺利进行，需要树立良好的土地增值税税收筹划意识。

(四)选择合理的税收优惠

要想税收优惠政策的作用能够得到充分的发挥，房地产开发企业的税务管理人员需要对国家土地增值税的相关内容进行深度探究，从而根据工程项目的面积以及出售数量等实际情况，选择相对应的税收优惠政策，从而有效的把控土地增值税增值率的比率。

降低风险、精准赋能

房地产企业土地增值税清算工作能否顺利进行，直接关系到了房地产企业的整体发展。

要想保证房地产企业的土地增值税清算工作正常进行，税务管理人员要对当下的政策进行了解并且制定合理科学的税务筹划方案，保证清算过程的合理性和严谨性，避免由于工作人员的失误影响到最终的计算结果，最后还需要选择合理的税收优惠，在合法的范围内最大限度的降低房地产企业的税务负担。

赋能培训

作为税收大数据的参与者与践行者，泰安协同软件有限公司不断技术革新，是山东省大数据协会《大数据产品评估规范》、《大数据企业评估规范》团体标准起草单位之一，同时加大开放合作，成为华为云精英服务商，并扩大与华为的深度合作。

为帮助房地产企业规避风险、化解难题，泰安协同软件有限公司与上海国家会计学院数字化税务研究中心合作推出：【税收大数据环境下的土地增值税清算数字化赋能——暨房地产项目数字化管理线上精准提效】

附送价值86元的数字税务专业指导书籍：《数字税务—土地增值税清算数字化实践与案例》

帮助房企建立数据规范意识，掌握数据规范要点，降低税企双方不必要的涉税风险与征纳成本，同时实现财务人员管理职能的数字化转变，实现管理价值最大化；

内容大纲

（一）当前税收大数据环境分析、现行征管与行业监管趋势分析1、大数据环境介绍2、房地产行业监管情况3、税务局现行征管现状分析（二）数字化技术在房地产行业中的应用案例1、数字化技术应用必要性2、数字化技术在房地产行业中的应用案例3、财务领域数字化技术实践a、项目售价测算模型b、土地投资测算模型（三）土地增值税数据规范化案例分析及风险应对1、常见的数据分析检查方法2、常见的风险点及申报数据规范要求（四）土地增值税清算数字化工作模式实战案例解析1、基础资料的审核及案例2、收入的审核及案例3、土地成本及拆补的审核及案例4、前期工程费的审核及案例5、建安成本的审核及案例6、基础设施费的审核及案例7、公共配套设施费的审核及案例8、开发间接费的审核及案例9、开发费用及税金的审核及案例

【第10篇】房地产企业增值税处理办法

一、增值税的处理

对于房地产开发企业代收的价外收费等费用，税法规定是需要纳税的。《增值税实施细则》第十二条规定：条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；(三)所收款项全额上缴财政。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十七条规定，增值税销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

可见，房地产公司代收费用除代政府收取的规费并全额上缴财政和以委托方名义开具发票代委托方收取的款项外，均构成增值税价外费用，并入增值税计税依据。当然，作为增值税一般纳税人一般计税支付的价外费用如果取得的是增值税专票可以抵扣。

注意：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，因此，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》附件 2第一条第（二）项第 4 目规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税。这属于例外情形。

二、土地增值税的处理

根根《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》(国税发[2007]132号)第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：(一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。(二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)第二十八条规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

综上，代收费用在土地增值税上政策是一贯的，从财税字[1995]48号文件规定起，到国税发[2007]132号文件，再到国税发[2009]91号文件，政策并没有什么新变化，只是又一次强调了代收费用的处理规定而已。至于计征与否就是看代收费用是否计入房价内，并且此代收费用必须是县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的。所以代收费用在土地增值税上的规定是确定且明确的。

三、企业所得税的处理

根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

可见，在企业所得税上代收费用是否需要缴税，关键看开发企业是否将代收费用纳入房价内以及是否将代收费用开具了发票：如果开发企业将代收费用开具了发票或纳入了房价内，那么就需要计收入，当向有关部门缴纳时可以作为成本费用扣除，反之则不必作为收入，同时也不必计入成本费用。所以代收费用在企业所得税上即使计入收入，也仅相当于“平进平出”“全收全付”，不会影响所得税款本身，最多只是影响以收入为基数的业务招待费、广告宣传费的扣除限额而已。

四、契税的处理

契税由业主缴纳，如果房地产企业把代收费用并入到房价中，业主应当按照房价总额缴纳契税。但如果是在价格以外单独代收的费用，一般来说不会征收契税，除非对恶意拆分房屋价款，比如将组成房屋主体的门、窗、户、扇单独收费。

作者：钟燕，单位：中汇武汉税务师事务所十堰所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第11篇】房地产企业增值税全额纳时间

笔者在日常工作中，经常收到企业财务人员的咨询：企业预收了一笔款，这笔款要不要缴税（增值税），要不要开发票，开票了要不要确认收入？从他们咨询的语气或字里行间来看，他们是不想缴税的（因为老板不想缴），亦或他们确实不知道缴不缴税。针对他们咨询的问题来讲，实际涉及到预收款要不要缴增值税及要不要确认收入的问题，本文仅对预收款如何缴纳增值税的问题进行解析，给企业财务提供参考，规避由此导致的税务风险，当然明知故犯的除外。

实际上，企业在生产经营过程中，收到预收款也是一件很正常的事，但是预收款到底缴不缴税，什么时间纳税，现在好多企业（尤其是营改增企业）的财务人员还是有点迷糊，接下来，笔者就这个问题和大家好好唠唠，收到预收款到底什么时候缴增值税。

其实，无论是《增值税暂行条例》还是财税〔2016〕36号文件，都对预收款增值税纳税义务发生时间做了明确规定，具体规定如下：

一、《增值税暂行条例》及实施细则的规定

（一）《增值税暂行条例》第十九条

销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

（二）《增值税暂行条例实施细则》第三十八条

条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：

4、采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；

二、财税〔2016〕36号文件附件1第四十五条

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

（二）纳税人提供建筑服务（注：根据财税〔2017〕58号文件已取消）、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

企业在日常经营过程中，随时都要收取和支付款项，要想搞明白预收款什么时间缴税，首先要明白企业收到的款项是否属于“预收款”。那么什么是“预收款”呢？

大家都知道，咱们会计上有“预收账款”这个科目，那么这个科目的核算内容是什么呢，分析如下：

预收账款（deposit received）是指企业向购货方预收的购货订金或部分货款，一般包括预收的货款、预收购货定金等。企业在收到这笔钱时，商品或劳务的销售合同尚未履行，因而不能作为收入入账，只能确认为一项负债，即贷记“预收账款”账户。

根据定义，预收款之所以要确认为一项负债，是因为未达到履行合同的条件或期限，导致商品尚未交付或劳务尚未提供，未来能否交付或提供在收款的时点实际处于待定状态，即在收款的时点无法确定未来能否交付或提供，因此不能将预收的款项作为收入入账，只能先暂时确认为一项负债，计入“预收账款”账户的贷方。

如果企业收到的款项符合预收款的定义，其增值税纳税义务发生时间，需要根据具体情况进行判断：

1、如果是销售货物，为货物发出的当天，即发货当天就需要缴纳增值税，当然根据现行增值税纳税申报的规定，实际为货物发出当天的所属月份或季度（小规模纳税人）。

提醒注意：这里的“发出”，并不是说货物离开了本单位的仓库就认为是“发出”，实际上这里的“发出”，代表了与所有权相关的风险与报酬发生转移，简单的理解就是货物的所有权转移了，发货单位不再实施控制或管理，意味着货物的销售实现了，需要缴纳增值税。

当然了，货物所有权转移的时间，需要根据合同的约定进行判断。例如：是送货上门还是上门提货，另外，是否有验收、安装等条款的约定，都会影响所有权转移的时间，同样也就影响增值税的缴纳时间。

另外，还要注意销售“生产工期超过12个月”的大型机械设备、船舶、飞机等货物的特殊规定。首先需要明白什么是“生产工期”？简单的理解，生产工期就是从投料开始生产到设备最终生产完毕达到可销售状态所需要的时间。因此销售生产工期比较长（超过1年）的特殊货物，如果采取预收款方式，那么增值税的纳税义务发生时间，就不看“发货”时间了，按照规定，收到预收款或到了书面合同约定的收款日期，就需要缴增值税了。

在实际经营过程中，好多人包括税管员，由于没有吃透政策，将这里的12个月误认为是收取预收款超过12个月就要缴税。因此，如果企业收取的预收款超过12个月，需要核实货物是否发出，避免因延迟缴税给企业带来不必要的风险。

此外，还需要区分预收款销售与直接收款中的“先收款后发货”的区别，因为直接收款方式销售货物的增值税纳税义务发生时间与预收款方式销售不同：采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天，即收款就要缴税。

直接收款方式通俗的讲就是“钱货两清”或“一手交钱一手交货”，但是不能武断的按字面意思进行理解。实际上，“钱货两清”应当这样解释：交易双方，一方取得货款或者取得索取货款的凭据，同时一方取得交易的货物或者提货凭据。因此，“钱货两清”可以先收钱后发货，也可以先发货后收钱。从所有权的转移来说，在一方取得货款或者索取货款的凭据时，实际上货物的所有权已经发生转移，即对方有权随时提货，当然这里的“随时提货”也要考虑货物的性质及存放地点等因素，可能会有一定的限制，但是提货的主动权在支付货款的一方。

因此，直接收款中的“先收款取后发货”，实际上在销售方取得货款的同时，对方随时可以提货，与货物所有权相关的风险与报酬已经转移，即销售已经完成；而预收款销售，在收到货款时，并没有达到履行的条件，即与货物所有权相关的风险与报酬尚未发生转移，处于待定状态。

2、如果提供劳务或服务，需要区分劳务或服务的性质来判断预收款的缴税时间。

如果提供租赁服务，根据财税〔2016〕36号文件附件1的规定，收到预收款即产生增值税纳税义务，需要全额缴纳增值税。另外，根据财税〔2017〕58号文件的规定，对于建筑服务，收到预收款不产生增值税纳税义务，但是需要预缴增值税。

如果提供租赁服务以外的其他服务（含劳务，下同），收到预收款什么时间缴税，政策其实规定的并不是非常明确。比如财税〔2016〕36号文件附件1规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

上述规定，是针对一般情况下提供服务的增值税纳税义务发生时间的规定，即“提供服务”+“收取款项”，两者缺一不可。注意：这里的“收取款项”，其时间为提供服务过程中或服务完成后，不包括预收款。

那么，针对先收款后提供服务，什么时间缴纳增值税呢？笔者认为，可以参照《财政部 国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知》（财税〔2006〕177号）（注：已废止）的规定：对预收工程价款（工程项目尚未开工时收到的款项），其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。即对于采取预收款方式提供一般服务来说，其增值税纳税义务发生时间可以根据服务形象进度按月（或季）确定。当然了，这只是笔者的建议，具体如何缴税，还需要咨询当地主管税务机关。

总结：针对采取预收款方式销售货物或提供服务，需要区分不同情况以确定何时缴纳增值税：

1、销售一般货物，发货时缴纳增值税。

2、销售“生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物”，收到预收款或在书面合同约定的收款日期缴纳增值税。

3、提供租赁服务，收到预收款时缴纳增值税。

4、提供建筑服务，收到预收款时不发生增值税纳税义务，但需要预缴增值税。

5、房地产企业销售开发产品，收到预收款时预缴增值税，交房时缴纳增值税。

6、提供一般服务，收到预收款时不需要缴纳增值税，在服务提供时按形象进度缴纳增值税（需咨询主管税务机关进行确认）。

以上是笔者整理的关于预收款何时缴纳增值税的各种情形，供大家参考，不足之处，欢迎批评指正。

【第12篇】房地产企业土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。这里的单位主要是指房地产行业，卖房子对他们是主营业务，简单地说就是房地产行业在卖房子时土地使用权也随之转移了，并且土地比刚开始增值了不少，但单独抽出土地进行估价比较麻烦，因此把它放进了房子价格一起计算，同时进行各种成本和费用的扣除来算出要交的土地增值税，同时这个土地是国有土地，也就是这个地的来源是来自政府，并且缴纳了土地出让金。

财政部公布的数据显示，2023年全国税收收入172731亿元，土地增值税6896亿元，同比增长6.6%，土地增值税属于地方税种，占税收收入比例不高，但是对于房地产行业却属于一个大税种。

因为房地产项目开发转让周期较长，因此土地增值税往往采取项目地预缴的方式进行，在项目完成时再进行清算。也就是说当房地产公司收到预售房款的次月15日前要进行预缴税款的申报，预交土地增值税税款=（预收款-应预缴增值税税款）*预征率。同时土地增值税暂行条例实施细则规定除保障性住房外，东部地区预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区不得低于1%。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

如：某房地产开发企业开发a项目，2023年4月销售普通住宅预收房款1090万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则应预交的增值税税款=1090/(1+9%)*3%=30万元。土地增值税预征的计征依据=1090-30=1060万元。预交土地增值税税款=1060*2%=21.2万元。

同时政策规定房地产行业应当自达到以下清算条件起90日内，向房地产项目税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税（注意清算要分项目分房屋类型）。(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；(三)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(四)直接转让土地使用权的；(五)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(六)国务院确定的其他情形。

房地产公司应纳土地增值税计算

1. 确定收入总额（不含增值税收入，通常是全额开具商品房销售发票上的收入）

2. 扣除项目包括1.取得土地使用权支付的成本2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与房地产转让有关税金5房地产企业加计扣除（20%）

3. 计算增值额

4. 计算增值率=增值额/扣除项目金额

5. 按照增值率确定适用税率和速算扣除系数

建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目之和20%的，免税

6. 计算应纳税额

应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

例子：假设上述a房地产开发企业2023年12月份开发的5栋住宅楼已全部竣工并验收，总建筑面积100000平方米，出售率达到90%，已实现不含增值税税收入总额为45000万元，预缴土地增值税800万元。开发相关支出为：支付地价款及各种费用7000万元;房地产开发成本12500万元;财务费用中的利息支出为3750万元(已正确按转让项目计算分摊并已提供金融机构证明)，转让环节缴纳的有关税费共计为2900万元;当地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%.收到主管税务机关的清算通知，要求在90日内完成清算，其在清算时应补缴土地增值税的计算方法如下：

(1)实际收入总额为45000万元。单位售价=45000÷(100000×90%)=0.5万元/平方米

(2)已预缴土地增值税为800万元。(3)取得土地使用权支付的地价及相关费用为7000万元。(4)房地产开发成本为12500万元。(5)房地产开发费用=3750+(7000+12500)×5%=4725万元。(6)允许扣除的税费为2900万元。(7)加计扣除额=(7000+12500)×20%=3900万元。

(8)允许扣除的项目金额合计=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50万元。

(9)增值额=45000-27922.50=17077.50万元。(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%.(10)清算应补交的土地增值税=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875万元。

【第13篇】房地产企业增值税扣除

实务中，房地产企业销售自行开发的房地产项目增值税计税方法总结如下：

类别

计税方法

计税公式

申报纳税

一般计税

销项税额=（销售额-土地价款）/（1+9％）×9％

简易计税

应纳税额=销售额/（1+5％）×5％

预收款预缴

一般计税

预缴税款=预收款/（1+9％）×3％

简易计税

预缴税款=预收款/（1+5％）×3％

其中要注意：

当期允许扣除的土地价款

=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

房地产可供销售的建筑面积指可出售的总建筑面积，但是不包括未单独作价结算的配套公共设施面积。

【例题】某房地产开发公司（增值税一般纳税人）2023年5月发生如下业务： （1）销售2023年3月开工建设的住宅项目，取得含税收入166000万元，从政府部门取得土地时支付土地价款78000万元。该项目选择简易计税方法计税。 （2）支付甲建筑公司工程价款，取得增值税专用发票，注明金额12000万元，税额1080万元。 （3）出租一栋写字楼，合同约定租期为3年，每年不含税租金4800万元，每半年支付一次租金，本月收到2023年5月至10月租金，开具增值税专用发票，注明金额2400万元；另收办公家具押金130万元，开具收据。该业务适用一般计税方法。 （4）购进小轿车一辆，支付不含税价款20万元、增值税2.6万元，取得机动车销售统一发票。 （5）支付高速公路通行费，取得高速公路通行费电子普通发票上注明的税额为0.03万元。 假设：本月取得的相关凭证均符合税法规定，并在本月申报抵扣进项税额。 要求：根据上述资料，回答下列问题：

1.问：业务（1）应纳增值税=？ 『解析』业务（1）应纳增值税＝166000÷（1＋5％）×5％＝7904.76（万元）。

注：因为是老项目，使用简易计税方法计税

问2：业务（2）准予从销项税额中抵扣的进项税额为=？ 『解析』业务（2）准予抵扣的进项税额为1080万元。 问3：业务（3）增值税销项税额为=？ 『解析』业务（3）增值税的销项税额＝2400×9％＝216（万元） 问4：该公司当月应纳增值税=？ 『解析』

简易计税方法应缴纳的增值税为7904.76万元 一般计税方法进项税额＝1080＋2.6＋0.03＝1082.63（万元） 销项税额＝216（万元） 当期留抵税额＝1082.63－216＝866.63（万元） 注意：一般计税方法下，进项税额大于销项税额，应纳税额为0，期末留抵税额866.63万元。也就是一般计税和简易计税是不能相互抵减。 因此本期应纳税额＝7904.76（万元）

【第14篇】房地产企业预缴增值税

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局公告【2016】18号）文件规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。那么增值税预缴的计税依据与预缴时点分别是什么？增值税预缴后怎么清算？本期小编将从房地产开发企业增值税预缴、清算的税务处理出发，为大家进行一一解答。

一、征税范围

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目属于增值税征税范围，应当缴纳增值税。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局公告【2016】18号）文件规定，“自行开发”是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。此外，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。

二、计税方法

增值税的计税办法一般分为一般计税与简易计税。（一）一般纳税人

1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按照9%的税率适用一般计税方法计税。

2．《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局公告【2016】18号）文件第八条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。（二）小规模纳税人

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计税。

三、销售额的计算（一）一般纳税人

1．一般计税。

房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）；当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。 其中，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 此处，特意对支付的土地价款进行详细说明。根据《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税【2016】140号）文第七条规定，向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。文件第八条规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。第一，房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。第二，政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。第三，项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。2．简易计税。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告【2016】18号）文件，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除当期销售房地产项目对应的土地价款，销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）。（二）小规模纳税人

小规模纳税人及一般纳税人适用简易计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除当期销售房地产项目对应的土地价款，销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）。

四、增值税预缴 房地产开发企业纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，其中，一般纳税人适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；小规模纳税人及一般纳税人适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

纳税人

计税方法

适用条件

适用税率

销售额

增值税预缴

一般纳税人

一般计税

销售自行开发的房地产新项目

9%

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%

简易计税

销售自行开发的房地产老项目

5%

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

小规模纳税人

简易计税

全部适用简易计税

5%

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

五、增值税清算

一般纳税人适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）文件规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 小规模纳税人及一般纳税人适用简易方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）文件规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 纳税义务发生时间一般为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

六、发票的开具

（一）一般规定

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告【2016】18号）文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。 房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2023年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。（二）预收款发票

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告【2016】53号）文件规定，增加“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。房地产开发企业使用602税目开具增值税普通发票，税率栏填写“不征税”。（三）备注栏填写

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局【2016】23号）公告第四条规定，销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

【第15篇】房地产企业增值税计算

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物行为征税

房地产继承，公益性赠与，出租，抵押期间，不交土地增值税

个人之间互换自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值额=应税收入-扣除项目

应收收入=货币收入+其他收入+视同销售收入（不含增值税）

新房扣除项目：（与收入成比例）

房+地+费+税+利

地：地价款+契税（不含印花税）

借：税金及附加

贷：应交税费-应交印花税

房地产开发成本（征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公共配套设施费+发开间接费用）

不包括利息支出，但包括装修费用

费用：（按税法标准计算扣除）

利息+（房+地）*5%以内

（房+地）*10%以内扣除。利息不能提供金融机构的证明不能扣（超过贷款期限利息不能漏）

房地产转让的税金：城建税，教育费附加

非房地产转让税金：城建税，教育费附加，印花税

利（房+地）*20%

旧房扣除成本：

1.房+地+税

税：城建税，教育费附加，印花税

旧房及建筑物的评估价格=重置成本价*成新折扣率

土地价款

不能取得评估价，按发票所载金额从购买年度起每年加计扣5%（不足6月不计算，超过6月算1年）

视频

房地产开发企业土地增值税清算实务与风险提示

晓红说税

¥399

¥599

购买专栏

普通标准住宅出售，增值税不超过20%的免土增税

应清算：全部售出，整体转让，直接转让

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得预售许可证满3年

3.纳税人申请注销税务登记未办理土增清算

4.其他

90日内办理清算

房地开开发企业建成后产权不转移，不做收入，不扣成本

产权属于全体业主，或无偿移交政府部门用于非盈利性社会公益事业的，不确认收入，成本可扣除

建成后有偿转让，计入收入，成本可扣

预提费用不的扣除，质保金看发票

土地闲置费土增不可口，企业所得税可扣

安置房视同销售收入，同事将次确认为房地产开发项目的拆迁补偿费