土地增值税申报表六（15个范本）

【第1篇】土地增值税申报表六

什么是办税事项“最多跑一次”？

“最多跑一次”是指纳税人办理《“最多跑一次”事项清单》范围内的事项，在资料完整且符合法定受理条件的前提下，最多只需要到税务机关跑一次。

目前，厦门税务“最多跑一次”事项清单一共有207项业务，其中有越来越多的业务不仅实现了线下“最多跑一次”，还通过电子税务局实现了线上办理的新模式，最大限度让纳税人“少跑路”甚至“不跑路”！

今天，小编要带大家了解的是“其他情况土地增值税申报”办理指引，快一起来看看吧！

一、申请条件

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

二、申请材料

三、办理渠道

（一）办税服务厅：

各办税服务厅地址、工作时间和联系电话

（二）厦门市电子税务局（推荐）：

1.进入网站后，输入用户名，密码，登录厦门市电子税务局。

2.选择【我要办税】→【税费申报及缴纳】，进入税费申报及缴纳界面。

3、在【申报税（费）清册】目录下，选择【财产和行为税合并纳税申报】，进入选择【6、财产和行为税税源信息报告】，点击【填写申报表】。

4. 进入土地增值税税源采集，下拉【申报表适用类型】，根据企业自身情况，选择对应的申报表。

5、下面小编以“6、转让旧房及建筑物的纳税人适用”为例，向大家演示具体步骤。进一步选择【新增税源】。

6、确认纳税人名称及识别号 ，选择纳税期限和税款所属时期，并点击【下一步】。

7、下拉【税源标志】下的【房源编号】。

8、选择此次要申报土增税的对应房源信息。

9、根据实际业务发生情况填写税源采集表。

10、返回主页【税费申报及缴纳】的【财产和行为税合并纳税申报】，选择【土地增值税】，点击【税源选择】。

11、选择此次要申报的税源，点击【确定】。

12、填写财产和行为纳税申报表。

13、符合优惠条件的增值税小规模纳税人可以继续填写【财产和行为税减免税明细申报附表】享受税收优惠。

14、确认申报表信息无误，点击【申报】,【确定】后即可完结申报流程。

如需要更详细的操作步骤请进入厦门市税务局网站查看，首页>纳税服务>下载中心>软件和操作手册下载>电子税务局。

小贴士

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“最多跑一次”的全部事项清单哦~

快来看看有没有你感兴趣的内容吧！

“最多跑一次”事项清单

【第2篇】土地增值税尾盘计算

什么是办税事项“最多跑一次”？

“最多跑一次”是指纳税人办理《“最多跑一次”事项清单》范围内的事项，在资料完整且符合法定受理条件的前提下，最多只需要到税务机关跑一次。

目前，厦门税务“最多跑一次”事项清单一共有207项业务，其中有越来越多的业务不仅实现了线下“最多跑一次”，还通过电子税务局实现了线上办理的新模式，最大限度让纳税人“少跑路”甚至“不跑路”！

今天，小编要带大家了解的是“房地产项目尾盘销售土地增值税申报”办理指引，快一起来看看吧！

一、申请条件

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定填写《财产和行为税纳税申报表》及相关资料，办理房地产项目尾盘销售土地增值税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

二、申请材料

三、办理渠道

（一）办税服务厅：

各办税服务厅地址、工作时间和联系电话

（二）厦门市电子税务局（推荐）：

1.进入网站后，输入用户名，密码，登录到厦门市电子税务局。

2.选择【我要办税】→【税费申报及缴纳】，进入税费申报及缴纳界面。

3、在【申报税（费）清册】目录下，选择【财产和行为税合并纳税申报】，进入选择【6、财产和行为税税源信息报告】，点击【填写申报表】。

4. 进入土地增值税税源采集，下拉【申报表适用类型】，选择对应的申报表。

5、确认纳税人名称及识别号 ，选择纳税期限和税款所属时期，选择“5、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用”【新增税源】。

6、选择【项目编号】。

7、选择此次要申报土增税的对应项目信息。

8、根据实际业务发生情况填写税源采集表。

9、返回主页【税费申报及缴纳】的【财产和行为税合并纳税申报】，选择【土地增值税】，点击【税源选择】。

10、选择此次要申报的税源，点击【确定】。

11、填写财产和行为纳税申报表。

12、符合优惠条件的增值税小规模纳税人可以继续填写【财产和行为税减免税明显申报附表】享受税收优惠。

13、确认申报表信息无误，点击【申报】,【确定】后即可完结申报流程。

如需要更详细的操作步骤请进入厦门市税务局网站查看，首页>纳税服务>下载中心>软件和操作手册下载>电子税务局。

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“最多跑一次”事项清单

【第3篇】土地增值税申报期限

原文标题：税收每周要文 | 07.30-08.05重要法规辑要

税收每周要文是华盟·税纪云推出的税收特别栏目，税纪云平台每周准时为您奉上过去一周重大税收政策文件要点，持续为您传递、解读最新的税收政策动态，提供最新财税信息。

01 关于《实施税收协定相关措施以防止税基侵蚀和利润转移的多边公约》对我国生效并对部分税收协定开始适用的公告（国家税务总局公告2023年第16号）

文件概要：

《实施税收协定相关措施以防止税基侵蚀和利润转移的多边公约》（以下简称《公约》），旨在一揽子修订现行双边税收协定，落实与税收协定相关的税基侵蚀和利润转移（beps）行动计划成果建议。截至2023年6月30日，包括我国在内的97个国家或地区签署了《公约》。现将《公约》对我国生效并对部分税收协定开始适用有关事宜公告如下：

《公约》将于2023年9月1日对我国生效；

截至2023年6月30日，根据税收协定缔约对方完成《公约》生效程序的情况，《公约》将适用于我国已签署的47个税收协定，开始适用的时间根据《公约》第三十五条（开始适用）的规定，通常依据《公约》对税收协定缔约双方中后一方生效的日期确定。

02 江苏省税务局关于调整印花税纳税期限等有关事项的公告（国家税务总局江苏省税务局公告2023年第3号）&宁夏回族自治区税务局关于明确印花税纳税期限的公告（国家税务总局宁夏回族自治区税务局公告2023年第1号）&甘肃省税务局关于印花税征收管理有关事项的公告&四川省税务局关于印花税和土地增值税有关申报纳税期限的公告（国家税务总局四川省税务局公告2023年第5号）

文件概要：

为了全面落实《中华人民共和国印花税法》，各地税务局根据《国家税务总局关于实施〈中华人民共和国印花税法〉等有关事项的公告》（2023年第14号）相关规定，明确当地印花税有关征收管理事项。主要内容总结如下：

【第4篇】土地增值税清算计算方法

（接上期）

二、土地增值税清算流程

沥呕君粗略统计了一下，国家层面有关土地增值税清算流程的管理文件大概有如下这些：

国税发[2006]187号

国税发[2007]132号

国税函[2008]318号

国税发[2009]91号

国税函[2010]220号

国税发[2010]53号

国税函[2010]220号

税总发[2013]67号

财税[2006]21号

......

在众多法规之中，最最重要的，当属《税收征收管理法》、《土地增值税暂行条例》及实施细则，但是具体的清算规则，直到2006年才得以明确。

土地增值税征管程序

土地增值税清算流程

除了土地增值税和环境资源保护税这两个税种之外，其他税种在申报过程是无需经税务机关审核的。财税[2006]21号规定，纳税人销售旧房及建筑物的，既可以选择按照评估价格来作为扣除项目金额，也可以凭发票金额按年加计5%进行扣除。在纳税人既无法提供发票又不能提供评估价格时，税务机关可以采取核定征收。当某个地区的核定征收率较低时，采取核定征收比按照评估价格计算的应纳土地增值税额更低时，我们可以人为主动地选择采取核定征收方式。税法针对旧房及建筑物的土地增值税清算，并无明文规定纳税人必须提供评估价格，这一点可为我们的税务筹划提供一定空间。还有一个好处是，对于正常的土增税清算项目，税务机关审核周期较长；核定征收的审核周期相对则能大幅缩减。

土地增值税清算需要重点关注的四个指标

1、清算对象

又称清算单位。比如某房地产开发项目，共分三期开发，其中一期是纯住宅；二期是住宅和商铺；三期则是综合楼，等等。分期分业态，进行清算单位的划分。

有关清算单位管理的具体政策依据有：

《土地增值税暂行条例实施细则》

国税发[2006]187号

国税发[2009]91号

国税发[2006]187号文和国税发[2009]91号文说的是以有关部门批准的项目作为清算对象，说法过于模糊，导致实践指导价值不高。

无论是采取何种清算单位确立方式，实务中我们不得不思考的一个问题是：普通住宅、非普通住宅和其他开发产品，是否必须分开清算。我们一起来看看土地增值税清算单位如何确立的历史沿革：

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算（国税函[2003]922号）。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）有关规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分开计算增值额。

吐槽的有两点：①有关部门，具体是指什么部门，没说清楚；②只提到了普通和非普通住宅，其他开发产品呢，如何处理？依然没有定论。

《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

各个地方关于国家有关部门审批备案的规定，则更是五花八门。

(1）广州穗地税发[2006]39号规定：《办法》中涉及的房地产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。

(2）北京市大兴区地方税务局：《房地产企业土地增值税清算工作流程》查验清算项目是否与初始项目登记表一致：土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。

(3）大连大地税函[2009]188号：纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。

(4）重庆渝地税发[2007]145号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售许可证规定的范围作为计税单位进行清算。

(5）湖北鄂地税发[2008]211号：以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。

为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税（此款已废止）。

规划部门发放的《建设工程规划许可证》，通常是以一栋楼为单位，发放一证；一个地下室，发放一证。如果某项目当期共开发了20栋楼，再外加1个地下室，那么就对应有21个《建设工程规划许可证》。这个是实务中很难具有可操作性，如果是成片受让土地使用权且同时开发的项目，并具有多个规划许可证的，那么可以合并核算。但是合并归合并，纳税人依然需要按照普通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类来进行分开清算。实务中，规划部门通常针对地下室独立发放建设工程规划许可证，难道我们可以理解成：地下室可以单独作为清算对象？由此可见，按建设工程规划许可证来进行划分清算对象，虽相对争议较小，但依然并非一个百分百毫无瑕疵的分类标准。关于何为“同时开发”，实务中，有关部门认为，当纳税人在一年内有多个开发项目同时拿到施工许可证的，可以视作为同时开发。

前面提到的“其他类型开发产品”是否需要单独清算，在财税[1995]48号文其实有了明确规定：对纳税人既建造普通住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。在财税[2006]21号文中，同样有类似的规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。很遗憾，这两份文件虽明确了其他类型房地产，但却又遗漏了非普通住宅。如将国税发[2006]187号和财税[2006]21号、财税[1995]48号这三份文件结合起来，那事情就很明晰了。其他商品房能够等同于非住宅吗？恐怕也未尽然。带着这样的疑问，我们再次翻阅了另一份文件：《国家税务总局关于修订土地增值额纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号）。在这份文件中，统一了三分原则：普通住宅、非普通住宅、其他开发产品，必须分开单独清算。

2、清算条件

具体分为两种情形：

（1）应该清算的条件（任一满足）

①房地产开发项目全部竣工、完成销售；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目（烂尾楼）；

③直接转让土地使用权（直接卖地，现实中几乎不存在）。

（2）可清算条件（任一满足）

①已竣工验收的房地产开发项目（大前提），已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

根据税收征管法的规定，企业注销税务登记之前必须结清税款、滞纳金（如有），并缴销发票。因此，可清算条件中的第③类情形，在沥呕君看来，理应划至应清算的范围内。

实务中，房地产企业往往会面临一个比较尴尬的境地：企业没有达到应清算条件，但达到了可清算条件，税务机关又不下达通知企业进行土地增值税清算的文书，此时应该怎么办？如果企业经过模拟测算发现，其预缴的土地增值税款远大于实际清算时的应纳税额，那么企业此时可与主管税务机关进行积极沟通，要求尽快清算。反之，企业则应尽量推迟清算时间。因为毕竟只是“可清算”，企业还是能够拥有一定沟通空间的。

除此之外，前面提到过，税务机关审核企业递交上去的土地增值税清算申报资料的周期是非常冗长的，结合沥呕君接触过的案例来看，从企业提报清算申请到清算审核完成，最长的居然有4年之久！时间跨度长，这中间可能政策都更新几轮了，导致最后的清算是难上加难。

3、收入的确认

4、扣除项目金额的确认

（未完，待续）

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【第5篇】土地增值税申报表

土地增值税的清算工作也是蛮复杂的！一般情况下，房地产项目竣工完成后，对应的也会安排做好土地增值税清算工作，达到土地增值税清算条件后，一般是三个月内完成清算工作。大多数会计比较头疼的是土地增值税清算申报表的填写！

近日工作不是很忙，就在这里跟大家分享一下：2022土地增值税清算申报系统，含有101个申报表，有兴趣的一起看看吧！

备注：本篇文档没有表格，下载下来的是图片！需要表格的不用下载。

一、2022新版全自动土地增值税清算系统

1、企业基本情况表

2、扣除项目汇总表（已售普通住宅）的申报

3、前期工程费审核表(已售普通住宅)

4、建筑安装工程费审核表(已售普通住宅)

5、公共配套设施费审核表(未售普通住宅)

6、开发间接费用审核表（已售普通住宅）

7、与转让房地产有关的税金审核表(已售普通住宅)

…….

1、土地增值税测算表

2、土地增值税筹划部分

三、土地增值税纳税申报表模板

（内容较多，部分展示）

1、土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）

填表说明：

2、清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表

填表说明：

【第6篇】土地增值税清算表格

13大类103套土地增值税清算表，拿来即用！房地产会计有福了土地增值税清算表（共13大类，103个表格）

1、企业基本情况表

2、土地增值税纳税审核表（已售非普通住宅）

3、房地产转让收入审核表（已售其他类型房地产）

4、前期工程费分摊表

5、开发间接费用分摊表

6、扣除项目汇总表（已售非普通住宅）

7、取得土地使用权所支付的金额审核表（未售其他类型房地产）

8、扣除项目及成本结转明细申报表

好了，篇幅有限，就不和大家一一展示了。完整电子版已打包好。

【第7篇】土地增值税房地产开发费用扣除

目 录

一、土地成本项目

二、开发成本项目三、开发费用项目四、转让有关税金

五、加计扣除项目

一、土地成本

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。具体包括：

1.政府地价及市政配套费

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

2.合作款项

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

3.红线外市政设施费

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。二、开发成本房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

4.拆迁补偿费

土地征用费、劳动力安置费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。（一）前期工程费开发前期准备费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质金勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

5.勘察设计费

(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

(2) 规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费

6.报批报建增容费

(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费

7.“三通一平”费

(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

8.临时设施费

(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。

(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 （二）建筑安装工程费主体建筑工程费

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。

主要包括：

9.基础造价

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

10.结构及粗装修造价

主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。

11.门窗工程

主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

12.公共部位精装修费

主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的穗精装修费用。

13.户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

主体安装工程费

14.室内水暖气电管线设备费

(1) 室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；

(2) 室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）；

(3) 室内燃气系统费；

(4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

15.室内设备及其安装费

(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

(2) 电梯及其安装费；

(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；

(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。

16.弱电系统费

(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；

(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；

(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

(5) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；

(6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。（三）基础设施费基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

社区管网工程费

17.室外给排水系统费

(1) 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

(2) 雨污水系统费用

18.室外采暖系统费

主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

19.室外燃气系统费

主要包括管道系统、调压站。

20.室外电气及高低压设备费

(1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；

(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；

(3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用

21.室外智能化系统费

(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；

(4) 小区门禁系统费用；

(5) 电子巡更系统费用；

(6) 电子公告屏费用

园林环境工程费

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

22.绿化建设费

包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、环廊、假山等；

24.道路、广场建造费

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

25.围墙建造费

包括永久性围墙、围栏及大门；

26.室外照明

室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

27.室外背景音乐

28.室外零星设施

儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞源等。

（三）公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

29.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

30.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

31.开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

32.对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如

：a.游泳池：土建、设备、设施；

b.业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

c.幼儿园：建造成本及配套资产购置；

d.学校：建造成本及配套资产购置；

e.球场；

f.设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；

g.车站建造费：土建、设备、各项设施。（四）开发间接费用开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

33.工程管理费

(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；

(7) 工程保险费。

34.营销设施建造费

(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；

(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

(5) 其他。

35.资本化借款费用

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

36.物业管理完善费

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

三、开发费用

是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按土地成本和开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。四、转让税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加、地方教育费附加，也可视同税金予以扣除。五、加计扣除对从事房地产开发的纳税人可按上面所列计算的土地成本和开发成本的金额之和，加计20％的扣除。

【第8篇】土地增值税增值率计算

1、在房地产的概念中，住宅和商铺是两个概念，住宅是供居民居住、生活用的，期限是70年，而商铺是供生产用的，期限是50年，所以商铺是非住宅。

2、普通住宅的条件有三个：1)销售价格不超过当地市场价格的1.2倍，2)面积在一定标准下，一般是144平方米以下，3)小区容积率超过1.0以上，这三条件有一个不符合都不是普通住宅。

3、普通住宅增值率不超过20%的，免征土地增值税，如果超过20%的全额增收土地增值税。

4、如果普通住宅和非普通住宅不分开核算的，全额征收土地增值税。

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【第9篇】土地增值税优惠政策

企业改制重组有关土地增值税优惠政策

财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告

财政部 税务总局公告2023年第21号

为支持企业改制重组，优化市场环境，现就继续执行有关土地增值税政策公告如下：

一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

六、改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。

七、纳税人享受上述税收政策，应按税务机关规定办理。

八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

九、本公告执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。

财 政 部 税务总局

2023年5月31日

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财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知

财税〔2018〕57 号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局，新疆生产建设兵团财政局：

为支持企业改制重组，优化市场环境，现将继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：

一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。

七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。

八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

九、本通知执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

财政部 税务总局

2023年5月16日

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财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知

财税〔2015〕5号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号），现将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：

一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。

七、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。

八、本通知执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条、第三条，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条同时废止。

财政部 国家税务总局

2023年2月2日

【第10篇】个人转让土地增值税计算方法

企业在生产经营的进程之中，会存在不动产生意的状况．假如咱们要出售不动产的话，需求交纳相应的税金．其间交纳增值税便是其间之一，那出售不动产土地增值税核算办法是怎样的？关于出售不动产的土地增值税核算办法，具体介绍如下．

出售不动产土地增值税核算办法

土地增值税应纳税额＝土地增值额＊适用税率－扣除项目金额＊速算扣除系数

土地增值额＝应税收入－扣除项目算计

１．房地产企业的扣除项目包括５项，分别是：

（１）获得土地使用权所付出的金额，包括地价款和有关费用．

（２）房地产开发本钱，指房地产开发项目实践产生的本钱，包括土地征用及拆迁补偿费（包括犁地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、公共配套设备费和开发直接费用．

（３）房地产开发费用，即出售费用、管理费用和财务费用．扣除办法取决于财务费用中利息的处理．

（４）与转让房地产有关的税金．房地产开发企业扣除的税金是：城市建造维护税和教育费附加．房地产开发企业印花税不能独自扣除．

（５）财政部规则的其他扣除项目．对获得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除．

只要从事房地产开发的纳税人可加计扣除２０％．

加计扣除费用＝（获得土地使用权付出的金额＋房地产开发本钱）＊２０％

２．土地增值税核算过程：

（１）确认转让不动产性质及扣除项目

（２）聚集扣除项目算计＝５项扣除加总

（３）核算土地增值额＝应税收入－扣除项目算计

（４）确认增值率＝增值额／扣除项目算计，依据增值率找土地增值税税率

（５）核算应纳税额＝增值额＊税率－扣除项目算计＊速算扣除系数

土地增值税的税率是多少？

依照土地增值税税率表：

税率为３０％：增值额未超越扣除项目金额５０％的部分．

税率为４０％：增值额超越扣除项目金额５０％，可是未超越扣除项目金额１００％的部分．

税率为５０％：增值额超越扣除项目金额１００％，可是未超越扣除项目金额２００％的部分．

税率为６０％：增值额超越扣除项目金额２００％的部分．

需求留意的是还有一种免征土地增值税的状况：纳税人建造普通住宅出售的，增值额未超越扣除金额２０％的．

以上收拾的材料内容，便是咱们关于出售不动产土地增值税核算办法的阐明，我们能够依据上述的核算公式来进行核算．已然说到了土地增值税，那么土地增值税的税率也是需求了解一下的．这儿小编讲土地增值税的税率的状况进行了简略介绍．

【第11篇】房地产土地增值税预缴

土地增值税，是房地产企业中最复杂的一个税种，他包含了企业的开发、建设、销售等主营业务，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率低，土地增值税税负就轻，因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

方式一：

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

适用税率分为四档，分别为30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除数系数为5%，15%，35%。

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行(一般的预征率在2%-4%，每个地方不一样)，先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)，计算收入，收入-扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率，按税率计算税额。

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

二、土地增值税实行四级超率累进税率

计算土地增值税税额，可按增值额x适用的税率-扣除项目金额x速算扣除系数计算方式更为简单

增值额未超过扣除项目金额50% (土地增值税税额=增值额×30%)

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%(增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%)

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%(增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%)

增值额超过扣除项目金额200% (增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ）公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

注意事项：

1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。

2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：（1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补）（2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳）

3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（1、税金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后续取得发票能否扣除的问题）（4、纳税时点问题。）

方式二：

政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。

例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

以下方案：

一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元

豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。

房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。

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【第12篇】土地增值税免税范围

土地增值税优惠文件目录

序号

文件名

文号

期限

1

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

财税字〔1995〕48号

2

《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》

财税〔2001〕10号

3

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》

财税〔2006〕21号

4

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

财税〔2008〕137号

5

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

财税〔2010〕220号

6

《财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》

财税〔2011〕116号

7

《财政部 国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税、印花税和土地增值税政策问题的通知》

财税〔2011〕13号

8

《财政部 国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》

财税〔2013〕53号

9

《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》

财税〔2013〕101号

10

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》

财税〔2018〕57号

11

《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》

财政部 税务总局公告2023年第61号

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第13篇】土地增值税工作总结

房地产开发企业，是税种缴纳最多、税收缴纳最复杂的一个行业，对于在房地产开发企业工作的财务人员而已，面对的挑战也是最大的。今天昌尧讲税就来同大家细细研读一下各税种之间的差异。

业务描述

嘉诚房地产开发公司（一般纳税人）正在开发一楼盘，营改增之后项目。2023年1月15日，嘉诚房地产开发公司销售给a公司一套房产，取得含税销售收入1090万元，假设对应允许扣除的土地价款为450万。

那么，该项销售业务在增值税销售额、土地增值税收入、企业所得税收入确认上是否一致，有何差异？

政策依据

1、增值税销售额如何确认？

根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2023年第18号）第四条规定：

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

2、土地增值税收入如何确认？

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

3、企业所得税收入如何确认？

根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第五条规定：

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

政策解析

通过对以上政策的分析，三个税种在收入确认上均存在差异：

1、增值税：房地产销售方，增值税根据销售金额“全额开票，差额征税”，房地产受让方，增值税根据付款金额“全额开票，进项抵扣”。

案例中，嘉诚公司应缴纳增值税=(1090-450)/(1+9%)*9%=52.84万元，a公司购房可抵扣增值税为=(1090)/(1+9%)*9%=90万元。

2、土地增值税：土地增值税在收入确认上与增值税票面不含税金额之间是存在差异的。

案例中，增值税票面金额为1000万元，税额为90万元，价税合计1090万元，而嘉诚公司实际销项税额却为52.84万元。

也就是说，在计算土地增值税的收入时，土地增值税应税收入不含增值税销项税额，不是票面金额的1000万元，而是1037.16万元（即1090-52.84）

3、企业所得税：企业所得税收入确认上是根据发票的票面金额来核算，即1000万元。

总结以上三个税种收入确认的原则，案例中增值税销售额为：587.16万元、土地增值税收入为：1037.16万元，企业所得税收入为：1000万元。

作品来源：昌尧讲税

作者：马昌尧

【第14篇】土地投资交增值税税率

提问：

a公司名下有土地及厂房（有不动产权证），现在a公司和b公司一起成立c公司；a公司以土地和厂房，评估作价入股c公司；b以现金入股c公司；c公司成立后，b公司收购a公司名下2名股东的股份，请问，a公司、a公司的2名股东、b公司及c公司各需缴纳哪些税？

解析：

一、a公司以土地和厂房等非货币资产投资入股

a公司以土地和厂房等非货币资产投资入股需要确认视同销售土地房产和投资两项业务，涉及增值税及附加、土地增值税、印花税和企业所得税。

（一）增值税及附加、印花税

1.一般纳税人

一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；一般纳税人转让其2023年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人税率为9%，如果转让的是营改增先取得的不动产或土地使用权，可选择简易计税，征收率为5%；另需要缴纳城建税，教育费附加，地方教育附加，印花税，税率分别为7%、3%、2%、万分之五。

2.小规模纳税人

小规模纳税人月销售额不满10万(季度销售额不满30万元）可以免征增值税，城建税，教育费附加和地方教育附加。；

不论销售额是否超过10万元，增值税小规模纳税人转让不动产和土地使用权城建税，教育费附加，地方教育附加，印花税减半优惠；

小规模纳税人转让厂房征收率为5%，转产土地使用权征收率为3%。

（二）土地增值税

a公司就增值额按30%、40%、50%、60%四档超率累进税率计算缴纳土地增值税。转让土地，土地增值税的扣除项目是土地价款和合理税费，不得加计。转让房产，需要按重置成本确认扣除项目金额，计算缴纳土地增值税。

如果a投资的投资行为符合《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）的规定条件，则可以按照该文件第四条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”

（三）企业所得税

a公司转让土地使用权和厂房应视同销售，按公允价格确认收入后，减去土地使用权和厂房的计税基础后，计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税。也可以选择按《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）规定的，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

二、a公司的两名股东将股权出售给b公司要缴纳个人所得税，税率20%。a公司两名股东和b公司还需各自按“产权转移书据”缴纳万分之五的印花税。

三、b公司以现金入股，不需要纳税。

四、c公司作为被投资方接受a公司的房产和土地入股，需要缴纳契税,税率是不动产所在地的契税税率。如果是同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之是土地、房屋权属的划转，免征契税。

c公司接受投资还需对增加的实收资本和资本公积，按万分之五税率减半征收印花税。

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