增值税税金的计算方法（15个范本）

【第1篇】增值税税金的计算方法

会计工作必备：各税种计算公式及18税种应纳税额计算模板，收藏版

财务工作每个月都会用的：各税种的计算公式及最新18个税种税率表，可以直接打印贴出来备用，不用每次都着急忙慌的翻找。还附带这18税种应纳税额的计算模板，可直接套用即可，超赞。

划重点：

各税种计算公式（打印贴桌上备查）

18税种应纳税额计算模板（可直接套用即可）

附最新18个税种税率表

（电仔版看文末0）

各税种计算公式

18税种应纳税额计算模板（可直接套用即可）

最新18个税种税率表

企业所得税对税率表部分展示

2022个人所得税税率表展示

……

篇幅有限，先到这里，全套各种税计算公式、新税率表及计算模板，看↓0

【第2篇】增值税表老有预缴税金怎么删除

一、转让其取得的不动产

1.一般纳税人转让其取得的不动产

（1）、简易计税方法：

2023年4月30日前取得（老项目）---选择简易计税方法

项目性质

不动产所在地预缴

机构所在地申报

非自建项目

增值税=转让差价/（1+5%）*5%

同预缴

自建项目

增值税=出售全价/（1+5%）*5%

同预缴

（转让差价=取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价）

（2）、一般计税方法：

2023年4月30日前取得（老项目）---选择简易计税方法

2023年4月30日后取得（新项目）---适用一般计税方法

项目性质

不动产所在地预缴

机构所在地申报

非自建项目

增值税=转让差价/(1+5%)*5%

增值税=差价/全价/(1+9%)*9%-进行税额-预缴税款

自建项目

增值税=出售全价/(1+5%)*5%

(转让差价同上)

2.小规模纳税人转让其取得的不动产（不含其他个人）

项目性质

不动产所在地预缴

机构所在地申报

非自建项目

增值税=转让差价/（1+5%）*5%

同预缴

自建项目

增值税=出售全价/（1+5%）*5%

同预缴

3．其他个人转让其购买的住房：向住房所在地税务局机关申报

项目性质

住房所在地申报

差额缴纳（北、上、广、深，2年以上，非普通住宅）

增值税=转让差额/(1+5%)*5%

全额缴纳：各地、2年以内

增值税=出售全价/(1+5%)*5%

(a.北、上、广、深,2年以上，普通住宅转让，免增值税；b.除以上4地外，2年上，免增值税）

4.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产：

项目性质

不动产所在地预缴

机构所在地申报

差额缴纳

增值税=转让差价/(1+5%)*5%

与预缴相同

全额缴纳

增值税=出售全价/(1+5%)*5%

与预缴相同

【第3篇】增值税税金计提表

其实很少做账，更多的偏向财务商务类工作。对于账务处理方面，今天有时间还是整理了一下一般纳税人增值税月末计提处理，因为这个问题相对来说稍微有点复杂性，因为我们从科目的设置上，就可以看出来了，你看关于增值税核算呢，在应交税费下面就设置了9个二级明细，然后在应交税费-应交增值税这个二级明细的下面又设置了10个三级专栏，所以说从科目的体系上我们就感觉他的核算是有点复杂性的。我们可以分步来看，先看应交增值税，这个二级科目明细下面的其中3个三级专栏-进项税额，销项税额，转出未交增值税，我们先梳理这三个常用的三级专栏。想知道这三个三级明细的用法的话，得先搞清楚这个问题，咱们的应交税费应交增值税这个二级明细，他的特点，他下面设置了10个三级专栏，我们来了解一下结果，结果是什么呢？按照准则要求，应交税费-应交增值税-在每个月月末的时候，他的贷方余额要求是0，那么月末他的借方可不可以有余额呢？是可以有的，但是要求这个余额的含义必须代表的含义是留抵税额，也就说将来你的借方余额代表的是留抵税额，那这个是允许的。那么我们本着这个原则来处理一下刚说的这三个三级栏目的问题，首先第一个问题，假设本公司本期销售商品产生了销项税额，那么我们做账的时候应该分录是，贷应交税费-应交增值税-销项税额，这个时候说明我们的三级专栏就在我们的贷方了，假设贷方的销项税是1000元，那么我们购买商品的话就会产生进项税，那么我们有进项做账的时候是不是就是分录：借：应交税额-应交增值税-进项税额，那么你会发现，我们的进项税额都在借方，假设有700元进项税额，这样我们就可以统计出来了，我们这一个月的销项税额是1000，进项税额是700元，那到了月末的时候，那么销项-进项，说明本月该交300的增值税，现在贷方有300的余额，那我们之前说了，到了月末的时候，按照企业会计准则要求，我们是不允许贷方有余额的，那么说明这300是不能留余额的，那怎么办呢？你要想贷方无余额，是不是需要借方发生个300呢？这样我们才能达到贷方无余额，那借方这300呢怎么做呢？这个300就是我们月末要做账的时候要做的，转出未交增值税300，到这会三个三级栏目我们都运用了，所以到了月末的时候，作为咱们会计做账，就产生了这笔分录了，借：应交税费-应交增值税-三级专栏--转出未交增值税 300 贷方：应交税费-未交增值税300 这个就是我们常见到的月末处理的。月末余额成0了，那说明我们这个就可以了，因为准则要求月末必须是0，贷方不能有余额。那么接下来的问题就是，我们现在应交增值税的二级明细余额是0，但是我们的销项税三级专栏是不是挂着1000元，然后进项税的专栏挂着700，转出未交增值税挂着300，那么说这个时候她们这个明细用不用清零呢，挂在这怎么办呢？注意了：三级专栏是不用处理的，三级专栏有余额就让他有去吧，因为我们的准则里面没有要求把我们的销项啊进项呀，转出未交增值税说必须要把她们清零，这个不需要，我们要管理的就是应交税费-应交增值税的二级明细他的结果，这个是第一种情况。第二种情况：那如果，我们做一个假设，进项税额是1700，销项税额是1000，那这个时候你会发现，我们的借方余额700，那这样行吗？能留余额吗？那么作为咱们的借方余额，你代表的是留抵税额，说明他留下就可以了，那你就看是否留抵税额，没有抵掉，留下以后再抵扣，说明这700，就叫留抵税额，那说明我们应交税费应交增值税就是合适的，他代表的就是留抵税额，当进项税额大于销项税额的时候，那么月末的时候账务处理，那我们这个时候还需要做账吗？不需要做账了，因为这个时候我已经符合准则的要求了，所以这个时候是不做账务处理的。

下期我们继续分享一般纳税人增值税月末计提的应交税费应交增值税-已交税金，转出多交增值税。

【第4篇】分支机构增值税金额

分支机构向所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。具体规定是，总机构和分支机构不在同一县、市的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税。经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

《税收征收管理法》第四条规定，法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。 法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。 纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

【第5篇】增值税抵扣工程税金吗

不知道大家对于增值税了解有多少？其实增值税作为价位税，在计算时相对来说还是很简单的。

但是，由于增值税可以抵扣，企业计算出来的销项税额，并不是企业需要实际缴纳的税款。下面虎虎就来分享一下，增值税抵扣的问题。

增值税抵扣什么意思？

增值税抵扣的意思就是说，一般纳税人企业的增值税进项税额，可以抵扣经过认证的增值税的销项税额。

比如说，虎说财税公司是一般纳税人，在2023年10月经过认证通过的增值税进项税额是2万，而10月的增值税销项税额是3万。

对于虎说财税公司来说，经过抵扣以后，实际需要缴纳的增值税就是1万。即增值税应纳税额=30000-20000=10000。

对于虎说财税公司来说，在2023年10月抵扣的增值税就是2万。如果虎说财税公司没有进行抵扣，那么公司需要缴纳的增值税就不是1万，而应该是3万了。

增值税的实际承担者是谁？

增值税属于价外税，也就是说我们在买东西时，我们不仅需要支付卖价，也需要支付相应的增值税。

但是，由于我们看到的售价里面已经包括了增值税了，所以作为消费者并没有感觉到我们才是增值税的实际承担者。

对于企业来说，由于增值税的进项可以用于抵扣，而增值税的销项也已经由消费者支付给企业了，所以企业只是征收增值税的“中介”。

当然，企业要是自己消费了应该缴纳增值税的产品，相应的增值税也就需要自己承担了。这个过程也会涉及增值税视同销售行为，对于增值税的视同销售问题，由于篇幅有限这里就不展开了。

到底什么企业，才可以进行增值税的抵扣？

不是说所有的企业都可以进行增值税的抵扣，也不是说企业所有的行为都可以进行抵扣。

从企业类型上看，企业要是增值税的一般纳税人，才能具备抵扣增值税的资格。而小规模纳税人，就不能进行增值税的抵扣。

这里需要说明的是，小规模纳税人虽然不能抵扣增值税的进项税额，但是由于适用的税率低，实际的税负和一般纳税人相差无几。

当然，企业虽然是增值税的一般纳税人，也不是所有的进项税额都可以用于抵扣增值税的销项税额。企业的销售行为，也需要符合相关的规定才可以。

对于企业来说，最后实际的计算并不困难，但是在具体分辨时反而成为了新的痛点。

比方说，企业把购进的商品用于了员工福利。购进这些商品的进项税额，就不能用于抵扣。而是需要把这些产品的进项税额，进项转出处理。

不过，对于企业来说，即使不能用于抵扣的增值税专用发票也需要进行认证，然后再进行转出处理。这样，后期一旦这些商品的用途发生了更变，有可能就可以继续进行抵扣了。

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【第6篇】增值税税金

有人说增值税好难，政策多、税率多、计算也不简单，背起来还是有点小痛苦的~

嗯！好像知识点是有点多哦。那咋办呢？小编凝思苦想，决定开这一期特殊的培训，在欢快中学好增值税基础知识，有兴趣吗？

那么我们赶紧开始吧~~

1首先我们得认识啥是增值税？

增值税：顾名思义，就是增值的部分你要缴税，税率不同，缴税的金额也就不同。（但小规模纳税人不一样，后面会讲到）

再简单点，全面营改增后，一般来讲除了公司内部行为（如发工资等等）不缴纳增值税，其他都要缴哦~理解起来是不是简单啦~

2

我们要认识啥是小规模纳税人，啥是一般纳税人？

小规模纳税人用一个简单的比喻吧，小户人家！你有两种方式可变为一般纳税人。

第一种：只要你想，并且会计核算健全、能够提供准确税务资料，就可以成为一般纳税人，填个表、备个案，分分钟搞定。

第二种：你发展得好，已经成为大户人家（年应征增值税销售额达到标准）。这种情况，您可以自己来备案。如果不想来，呵呵，也必须来。假如超过期限不来，那么就应按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。

当然也有特殊情况：

1. 年应税销售额超过规定标准的其他个人可不认定为一般纳税人。

2.年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

刚刚提到，一般纳税人是大户人家，税率相比小户人家来说，肯定要高一点。

但是！购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，符合条件的，可以抵减当期税款哦。

当然你也可以选择另外一种方式，成为中产阶级——简易办法征收的一般纳税人。

那我不想当大户人家了，想变成小户人家怎么办？

按照相关规定，纳税人登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。哦~明白了吧，户口终身制。

但是，机会来了！现在！你有次“改户口”的机会！详见《关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

3

本节课最后一章，税率！

想记住税率（征收率），只用记住2个算式！

6+10=16

2+3=5

怎么理解？

6+10=16，常见的一般纳税人税率为：6%，10%，16%。（好记吧）

咋区分呢？

6%：一般来说，吃喝玩乐住加金融服务！

现代服务，围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。

10%：你搬不走的、搬不动的、就是用拖车都没办法的，加上国内到处跑的。

提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权等。

16%：剩下的，都属于它~~

2+3=5，咋理解？

征收率啊~

针对小规模纳税人和简易办法征收的一般纳税人

5%：搬不走的、搬不动的、就是用拖车都没办法的，加上人力资源派遣。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

3%：剩下的都是它。

最后，还有一个2%的独行侠，往下看~

1.一般纳税人销售自已使用过的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%，征收增值税。（如2023年1月1日之前购入的固定资产，特殊情况除外）

2.小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率，征收增值税。

3.纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减按2%，征收增值税。（但不包括自己使用过的物品）

来源：重庆税务

【第7篇】土增税扣除税金是否包括增值税

问题描述

某房地产开发企业的某项目进行土地增值税清算，因安置军队转业干部享受三年免营业税政策，实际减免营业税及附加200万元，缴纳了营业税及附加680万元。现在进行土地增值税清算，关于扣除项目（五）与转让房地产有关的税费，应该按680万元还是880万元？

专家回复

应该是扣除实际缴纳的税金及附加，您实际缴纳680万元，可以扣除的税金为680万元。

《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）附件：土地增值税纳税申报表（修订版）

土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）的填表说明：

表第18栏至表第20栏，按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额（不包括增值税）填写。

中税网

【第8篇】营业税金及附加为什么没有增值税

营业税(business tax)，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。2023年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。

2023年5月，营改增的最后三个行业建安房地产、金融保险、生活服务业的营改增方案将推出，不排除分行业实施的可能性。其中，建安房地产的增值税税率暂定为11%，金融保险、生活服务业为6%。这意味着，进入2023年下半年后，中国或将全面告别营业税 。

财政部部长楼继伟在全国财政工作会议上表示，2023年将全面推开'营改增'改革，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入试点范围。

2023年10月30日，国务院常务会议通过《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定(草案)》，标志着实施60多年的营业税正式退出历史舞台。

总结：从2023年5月1号起，实行全面营改增，营业税全部改征增值税，从此营业税将永久退出历史舞台。营改增后，全部行业都征收增值税了，没有营业税的项目了。营业税改增值税，简称营改增，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。营改增的最大特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。

（1）根据财会[2016]22号文规定，全面试行'营业税改征增值税'后，'营业税金及附加'科目名称调整为'税金及附加'科目。 （2）税金及附加:反映企业经营主要业务应负担的营业税(已取消)、消费税、城市维护建设税、城镇土地使用税，资源税和教育费附加等。填报此项指标时应注意，实行新税制后，会计上规定应交增值税不再计入'主营业务税金及附加'项，无论是一般纳税企业还是小规模纳税企业均应在'应交增值税明细表'中单独反映。根据企业会计'利润表'中对应指标的本年累计数填列。 （3）该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费;利润表中的'营业税金及附加'项目调整为'税金及附加'项目。2023年5月1日之前是在'管理费用'科目中列支的'四小税'(房产税、土地使用税、车船税、印花税)，2023年5月1日之后调整到'税金及附加'科目。

消费税

消费税是国家为了调节消费结构，正确引导消费方向，在普遍征收增值税的基础上，选择部分消费品，再征收一道消费税。消费税实行价内征收，企业交纳的消费税计入销售税金，抵减产品销售收入。

资源税

资源税是国家对在我国境内开采矿产品或者生产盐的单位和个人征收的税种。资源税按照应税产品的课税数量和规定的单位税额计算，计算公式为:

应纳税额=课税数量×单位税额

这里的课税数量为:开采或者生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量;开采或者生产应税产品自用的，以自用数量为课税数量。

对外销售应税产品应交纳的资源税记入'营业税金及附加'科目;自产自用应税产品应交纳的资源税应记入'生产成本'、'制造费用'等科目。

城市维护建设税

为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，国家开征了城市维护建设税。

应当注意，上述所称'税金及附加'的几个税种不包括所得税和增值税。'所得税'将在利润表的底部出现，而增值税由于其特殊的核算方法，在企业的利润表中无法反映出来。再有就是'主营业务税金及附加'仅反映主营业务缴纳的税款，还没有包括由其他业务收入、营业外收入等引起的纳税额。

【第9篇】已交税金和预交增值税

交纳增值税

企业交纳当月应交的增值税，借记“应交税费—应交增值税（已交税金）”科目，贷记“银行存款”科目；企业交纳以前期间未交的增值税，借记“应交税费—未交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

例

2023年6月，甲公司当月发生增值税销项税额合计为525200元，增长私会进项税额转出合计为29900元，增长私会进项税额合计为195050元。甲公司当月应交的增值税为

525200+299000-195050=360050（元）

甲公司当月实际交纳的增值税税款为310050元，会计分录如下：

借：应交税费—应交增值税（已交税金） 310050

贷：银行存款 310050

​月末转出多交增值税和未交增值税

月度终了，企业应当将当月应交未交的增值税自“应交增值税”明细科目转入“未交增值税”明细科目。对于月末应交未交的增值税，借记“应交税费—应交增值税（转出未交增值税）”科目，贷记“应交税费—未交增值税”科目；对于当月多交的增值税，借记“应交税费—未交增值税”，贷记“应交税费—应交增值税（转出多交增值税）”科目。

例

甲公司将尚未交纳的其余增值税款50000元进行转账。甲公司编制如下会计分录：

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）50000

贷：应交税费—未交增值税 50000

7月份，甲公司交纳6月份未交的增值税50000元，编制如下会计分录：

借：应交税费—未交增值税 50000

贷：银行存款 50000

需要说明的是，企业购入材料、商品等不能取得增值税专用发票的，发生的增值税应计入材料采购成本，借记“材料采购”“在途物资”“原材料”“库存商品”等科目，贷记“银行存款”等科目。

注：

“应交税费—未交增值税”贷方余额代表期末结转下期应交的增值税。

“应交税费—未交增值税”借方余额代表多交或预交增值税。

【第10篇】预缴税金后如何申报增值税

5种需要增值税预缴的情形

是不是看到这么多类型就很烦？怕自己记不住？好！听哥的，这是咱的强项！哥让你记一辈子！

来！跟我开始想象!

一个叫阿东的普通的农村青年（记住他的名字，以后三哥会一直讲这个主人公的故事，顺便教你学税法！），他不安心就这么面朝黄土背朝天的在村子里过一辈子，决定走出农村去打拼！他到了广东，靠打工积攒了一笔钱，然后①成立了公司，②靠搞出租房子赚到第一桶金，③接着跟着一个大哥开始搞建筑，④慢慢做成了房地产，⑤最后靠卖房子赚到了大钱！人生赢家了！羡慕么？记住了么？

三哥开始插入税法了：

（一）准备搞！

辅导期一般纳税人在一个月内需要多次领购专用发票

辅导期纳税人每次专用发票领购量限定不能超过25份，再次领购时其领购份数不能超过核定每次领购份数与结存未使用空白专用发票份数的差额数。

辅导期纳税人在一个月内需要多次领购专用发票时，从第二次领购专用发票起，按照上一次已领购并开具专用发票销售额的3%预缴增值税。

（二）搞出租！

纳税人（不含其他个人）出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产

纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。具体预缴税款计算方法如下：

1.单位纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，应预缴税款=含税销售额÷(1+9%)×3%;

2.单位纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%;

3.个体工商户出租住房，应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。（非住房不用预缴）

总机构和分支机构不在同省的，经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

注意：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

（三）搞建筑！

1.纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：

适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+9%)×2%;(注意适用一般计税办法正常申报应纳税额时是不扣除支付的分包款)

适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%。

总机构和分支机构不在同省的，经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

2.纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%的划分进行预缴增值税。

这里三哥要解释一下，很多人讲建筑服务的增值税预缴很少注意到除了跨县(市、区)提供建筑服务之外还有一个预缴项目，就是不管你是不是跨县(市、区)提供建筑服务只要提供建筑服务收到了预收款就得预缴增值税，预征率跟跨县(市、区)提供建筑服务的区分一致。

所以相关文件里会有这么一句话，请体会：“按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。

（四）搞地产开发！

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

（五）搞不动产转让！

纳税人转让不动产

应预缴税款=x÷(1+5%)×5%;

x是什么？x是销售额！适用下面两种情况：

转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，转让其自建的不动产以取得的全部价款和价外费用为销售额。

记住三哥一句话，不是自建就是差额，是自建就全额。

【第11篇】营改增后土地增值税可扣税金

营改增后房地产企业土地增值税计算方法 作者：段志坚

一、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）征税范围的一般规定

（二）征税范围的具体事项规定

二、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

三、税率——四级超率累进税率

四、具体计算方法

（一）应税收入额的确定

1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.收入形式： ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入；

（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。

（二）扣除项目及其金额

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

（一）新建房地产转让项目的扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

地价款包括：

出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）。

2.房地产开发成本：

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用

3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

利息扣除注意：

①能分摊并提供金融机构证明；

②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；

③不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

（1）利息单独扣除：

开发费用＝利息+（地价＋开发成本）×5%以内

（2）利息不单独扣除：直接用以下公式

开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内

4.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。即“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

即营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目

只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；

（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。

（三） 应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、案例计算

甲房地产开发公司营改增后取得土地，开发a项目的可售总面积20000 ㎡，其中普通住宅10000㎡，商业10000㎡，建成后全部售完，取得含税收入33300万元，其中普通住宅11100万元，商业22200万元；项目采用一般计税方法。

计算土地增值税时土地价款加开发成本合计12610万元；

其中：土地价款1110万元，前期工程费500万元，建安工程费10000万元，基础设施费500万元，公共配套费300万元，开发间接费（不含利息）200万元.（除土地外均为不含税成本）

现主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。（公司仅a项目一个项目）。

按可售面积分摊成本，分普通住宅和非住宅两类分别计算土地增值税，如下表

（一）普通住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝10055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（11100 - 555）÷（1+11%） =9500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=9500×11%=1045（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=11100-1045=10555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生132万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝132（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝10055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋132＋1261＝8328.5（万元）

（3）增值额＝10055－8328.5＝1726.5（万元）

（4）增值率＝1726.5÷8328.5＝20.73%＜30%

（5）适用税率30%

（6）土地增值税税额＝1726.5×30%＝517.95（万元）

（二）非住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝20055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（22200 - 555）÷（1+11%） =19500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=19500×11%=2145（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=22200-2145=20555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生264万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝264（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝20055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋264＋1261＝8460.5（万元）

（3）增值额＝20055－8460.5＝11594.5（万元）

（4）增值率＝11594.5÷8460.5＝137.04%＜200%

（5）适用税率50%

（6）土地增值税税额＝11594.5×50%-8460.5×15%＝4528.18（万元）

（三）合计应缴土地增值税5046.13万元

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【第12篇】土地增值税税金扣除

案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额（销项税额抵减后的金额）扣除？

解：

一、会计处理

（一）购入土地时：

借：开发成本—土地成本 22500

贷：银行存款 22500

（二）确认收入时：

借：预收账款 46600

贷：主营业务收入 42752.29

应交税费——应交增值税（销项税额） 3847.71

（三）结转土地成本时：

借：主营业务成本—土地成本 16875

贷：开发产品 16875

根据国家税务总局公告2023年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款=（30000／40000）×22500=16875万元

（四）抵减土地价款时：

按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。

待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。（财税〔2016〕22号）

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）1393.35

贷：主营业务成本 1393.35

解：差额后的销项税额=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36万元，销项税额抵减=销项税额-差额后的销项税额=3847.71-2454.36=1393.35万元。

二、土地增值税处理

（一）收入确认

根据财税〔2016〕43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

又根据税务总局公告2023年第70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

观点一：土地增值税收入=42752.29+抵减的销项1393.35=44145.64万元；

观点二：土地增值税收入=42752.29万元。

（二）成本确认

土地增值税清算时收入为不含税收入，扣除土地成本时土地为票据金额全额扣除（观点一），还是销项税额抵减后的金额（观点二）？

支持观点一成本全额扣除的理由：

小陈税务：按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税的清算收入，而不是选择调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本，既影响了房地产开发企业一般计税方法计税项目在计算土地增值税的可扣除成本，又影响了土地增值税计算的增值额。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”规定；在营业税阶段，出让方式取得土地可在土地增值税清算时扣除的是支付给政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位的全部土地价款；那么，营改增后，在进行土地增值税清算时，对于出让方式下取得土地的成本如何确认；我们就此进行以下分析：

1.出让土地价款在确定计税依据时，成交价格不扣减增值税额

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）中关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让土地使用权按照销售无形资产税目缴纳增值税；而对于土地所有者出让土地使用权属于附件三列明的免征增值税项目，同时《关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定“五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额”，因此受让方通过出让方式取得土地所支付的土地价款在确定计税依据时不扣减增值税额。

2.房地产业一般纳税人增值税计税销售额的确认

国家进行营改增的主要目的之一是减轻企业税负、完善税收制度。房地产业成本中土地成本占开发成本的比例很高，为不增加企业税收负担，国家对销售开发产品环节出台了差额征税的政策；财税[2016] 36号文中规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。

文件规定房地产业增值税计税销售额是扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额，即实行差额计征增值税，其直接结果是降低了增值税的计税基础----计税销售额。

同时，上文规定是土地出让价款可全额抵减销售收入后计算增值税，即出让方式下并不是将土地价款纳入进项税抵扣范围。

3.出让方式下计入土地增值税的土地成本

财税[2016]43号规定“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

房开企业通过土地所有者出让土地使用权方式取得土地的地价款属于免征增值税项目，其价款不扣减增值税额；财税[2016] 36号文规定的是按土地价款计算扣减销项税计税额，而不是将土地价款纳入进项税额抵扣。因此按地价款计算扣减的销项税额并不属于财税[2016]43号文规定的不计入土地增值税扣除项目的允许抵扣的增值税进项税额，不能对按地价款扣减的计税销售额对应的销项税额从土地成本中剔除。

因此，在国家税务总局未有新的文件出台前，计算土地增值税允许扣除的土地成本应按实际支付的价款计算，不应剔除抵减的计税销售额对应的销项税额。

惠静之：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。 同意观点一成本全额扣除，文件规定取得土地使用权所支付的金额，并没有说需要考虑抵减的销项税额导致的主营业务成本的变化。

王三石：土增收入是包括这部分金额的，成本当然要全额扣，土地本来就已是不含增值税的，是在销售额中抵减的。

秦权：国土局收到土地款后，并没有交增值税啊。

朱泽辉：土增税应税收入都已经加上了土地价款抵减的销项税额了，成本当然应该按省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据上的土地价款。

晨阳：吉林省是按土地出让金全额扣除，不考虑销项税额抵减因素。

王小欧：按照现行政策，支付的土地出让金不属于增值税应税项目，无须缴纳增值税；并且从政府手中承受的土地也无法取得发票，只有财政收据。

唐绍军：土地出让金哪来的进项税，如何算不含税价，如果按收购农产品那样计算进项税额，那应该按不含税价入土地成本。

姚家焕：这个没解啊，地方执行口径实时变。大多数按土地成本加回收入，土地全额扣除（不考虑进项）。浙江这边目前全部比较倾向，收入加回，土地全额扣除，按70号公告推演。

赵涛：收入加回，成本全额扣除。

张自利：执行观点一，税务部门没有太大的执法风险，而且有法条支撑，土增的土地成本中，付出的代价就可以算啊。可剔可不剔的情况，没有啥风险，尽量松点呗。我觉得税法不只是用来征税的，也要考虑维护纳税人合法权益。而且维护税法尊严，也不是就觉得自己是对的，就要尽量多的征回税款，更多的是要去维护税法的严肃性，两种解释不分伯仲，说明就是模糊地带啊，如果是个bug，那需要总局层面明确解释，如果不是，那从大的层面看，尽量偏向纳税人，可以带来良好的营商环境。税务部门和企业不应该是对立的，有时候也应该互相支持。

严颖：不能因为增值税的销项税额抵减而使企业全税种整体税负上升，在能找到政策依据的前提下，从有利于纳税人角度出发。

刘云：主要是现在土地成本占比太大，全额扣除加加计扣除与递减后扣除再加计扣除相差的不是一点点。现在很多地方就是要执行观点二，我虽然是税务干部，但我觉得对纳税人影响太大，土地增值税税负增加很大。

李军：取得的成本发票是财政收据，财政收据是全额的，如果就财政税收据价税分离作为成本扣除感觉荒唐，财政收据是书证，法院诉讼肯定只认证据。

谢虎：第一，36号文附件三第一条第三十七款明确土地出让金属于增值税免税范畴；第二，法无明文规定则不可征收，这个是税收法定的根本，对于免税土地出让金剔除增值税，计算土增税成本，必须要有明文法律依据；第三，农产品免税和土地出让金免税不是同一范畴，农产品免税的根本在于鼓励农业发展，土地出让金免税在于政府是出让主体，政府的财政收入主体是税收和非税收入，从左兜掏钱给右兜，没任何意义。

东莞税务12366：

东莞市房地产一般计税项目土地增值税清算中，有两个问题需要请教：1、土地扣除是否应冲减对应差额增值税？2、是否将差额增值税部分计入土增清算收入统一计算？谢谢!

咨询人：黄林楷 咨询时间：2021-06-25 10:08

回复单位：国家税务总局东莞市税务局

回复时间：2021-06-29 17:26

回复内容：

东莞市12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您所提交的网上留言已收悉，现答复如下：一、如果土地是通过出让方式取得，土地扣除金额为出让金额；如土地是通过转让取得，且其增值税进项可抵扣，土地扣除金额为不含进项税金额。二、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。上述回复仅供参考。感谢您对本网站的支持！

广州：《关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函【2016】188号）

第一条 营改增后土地增值税相关问题处理：

(一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入，其中：

1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的，土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/(1＋5%)”确认。

2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的，土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1＋11%)”确认；土地增值税清算收入按“(含税销售收入＋本项目土地价款×11%)/(1＋11%)”确认，即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税〔2016〕36号文规定，纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款(如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的，则土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认)。

例: 甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1＋11%)=1000万。

甲企业按照财税〔2016〕36号文规定，到期申报应交增值税为(1110-400)/(1＋11%)×11%=70.36万，则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110＋400×11%)/(1＋11%)=1039.64万。

(二)纳税人销售自行开发的房地产项目，且选用增值税一般计税方法计税的，按规定允许以本项日土地价款扣减销售额而減少的销项税金，不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

安徽：

问：土地增值税清算中销售收入是否应该做对应的调整？我公司为房地产开发企业，有一位于合肥市的正在进行土增清算的2023年5月1日后的新项目，增值税采用一般计税法计算，对应的土地价款抵减增值税销项税额。

但在土地增值税清算中， 鉴于目前没有明文规定，针对土地价款抵减销项税额的增值税处理，土地增值税清算中销售收入是否应该做对应的调整，是按发票开票不含收入计算？还是加上土地价款抵减销项税额的增值税作为收入？（我认为土地价款允许抵扣销项税额，相当进项税税额，土地增值税清算中销售收入是不做对应的调整。）

答复时间：2020-12-15

答：根据国家税务总局公告2023年第70号规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，按照上述文件的规定，应计入土地增值税应税收入；因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。

支持观点二成本差额扣除的理由：

徐艺：

一家之言供大家探讨：

该企业在土地增值税清算时，应将取得土地成本扣除对应的销项税额抵减额后的金额计入扣除金额。

粗放的说就是销项税额抵减额应冲减成本而非增加收入。

原因有三：

一是税法没有明确规定的，应从会计处理规定，且会计科目设置中，销项税额抵减科目并不是销项税额的子科目，它是并列于销项税额、进项税额与之平级的三级科目，并不是天然的归纳为销项税额的负数。

二是销项税额抵减的性质，应等同于进项税额。

因为，如果企业不是取得出让的土地，它就会通过转让方式取得土地。

按照现行政策，转让土地可以取得增值税专用发票，其进项税额价外流转核算，抵扣销项税额，不计入土地成本。

而出让地取得的收据，不是增值税暂行条例列名的进项税抵扣凭证，不计提进项税。为了减轻企业的增值税负担，税法特别规定采用一般计税方法的纳税人，取得土地的成本允许计算时通过差额征税的方式在收入中扣除。

出让或转让得到土地，虽然票据和核算的细节规定不同，但土地的实质相同，理应对税收产生同样的影响，才能对企业取得土地方式一视同仁，消除因拿地方式不同造成的税收待遇不同，真正实现税收中性。出让土地成本中暗藏的进项税额应当不计入土增的成本扣除项目中。

三是用一个反证法。

如果不赞成土地价款中的销项税额抵减金额应当不计入土增扣除的成本，则这个金额必然要增加土增的收入，而这个金额不符合会计或者税法中任何关于收入确认的条件，不符合销售收入的属性；反而，用差额扣除政策允许抵减销项税额的规定，更近似于对这块金额的一种返还，按照返还土地出让金应当冲减成本的规定，这块金额也应当冲减成本。

谢虎：收入不含税，成本含税，公平原则呢？

黄献平：因为0.09已经用于减少增值税销项了。

谭兵：广州局的意见是抵减。

锦辉：我清算的几个项目，税局都让是选的差额成本。听说有全额成本的，不知道是哪个地方？税局的人也说了：告诉我哪个地方这样做了，就同意我们全额成本。让我提供2个鉴证报告复印件给他们看。

云淡：从增值税原理看，土地成本销项抵减本质和进项一样，国家出让土地不征税，允许土地抵销相关于对土地征了销项税，征与不征钱都进财政。

张效林：土地增值税收入为不含税收入，土地成本应为16875-1393.35元，这里的1393.35相当于土地的进项，这样处理就把购进的含税土地成本，换算成了不含税的土地成本。

福建：

关于“营改增”后房地产开发企业支付的出让地价款按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时的处理意见

各设区市局、平潭综合实验区局财产和行为税科:

近接部分地市反映，营改增后，房地产开发企业(一般纳税人)支付的出让地价款，按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时如何处理？经研究，并报局领导审核同意，在总局未进一步明确前，暂按《财政部关于印发＜增值税会计处理规定＞的通知》(财会(2016）22号)等有关规定，对抵减的销项税，在土地增值税清算时，按冲减土地成本处理。本意见下发前已完成清算审核的项目不再追溯调整。

福建省税务局财产和行为税处

2023年11月13日

来源：言税，严颖整理。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第13篇】增值税发票抵扣税金

营增改之后增值税发票的抵扣天数变成360天的期限，那么这个增值税专用发票抵税怎么抵你了解吗？虽然它有一个计算公式，但是仅有公式还远远不够，还需要符合增值税抵扣的条件，具体的请看下文内容。

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一、增值税发票抵扣的基本内容

增值税，顾名思义就是国家对销售货物或劳务的单位实现增值额征收的一种税，其计算方式是：增值税应交税额=销项税-进项税

而增值税发票抵扣就是围绕这二者的关系产生的，举个通俗的例子：

进项税额

小明因为购买一件衣服花出去100元，100元中包含有10元钱的税费，如果对方给小明开具了增值税专票，那这10元税钱就称为进项税额，是小明可以抵扣的税额。

销项税额

小明因为销售一件衣服收了别人200元，200元中含有20元的税费，他给别人开了增值税发票，那这20元税钱就称为销项税额，是他应缴纳的税额。

抵扣：用小明应缴的20元-之前进项可抵扣的10元=最终应给国税纳税的税额10元。

提醒：小规模纳税人无法实现增值税的抵扣，所以取得的专票不需要认证。但是符合条件的小规模纳税人期间取得的增值税专用发票，可以在成为一般纳税人后抵扣增值税。

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二、增值税发票抵扣该如何处理？

增值税专用发票的抵扣方式目前有两种：

1、通过增值税发票查询平台进行勾选

2、二是扫描认证

对于认证相符或进行勾选确认的增值税专用发票，纳税人应在认证相符或勾选确认的次月纳税申报期内申报抵扣，逾期的其进项税额不予抵扣。

而抵扣专票，首先要看本月开了多少发票，销项税是多少，大体计算下本月应交多少增值税，根据应交增值税的多少，来计算应认证抵扣多少进项税。

所以，抵扣进项税包括两个过程，第一是去认证，第二是去填写相应的申报表。

报税完毕，使用金税盘清卡成功以后，在国税办税平台显示申报成功，整个报税过程才算完毕，下一步就是把钱存在扣税账户上等待扣款就行了。如果扣款不成功，要主动去国税划扣。

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三、15种增值税专用发票不能抵扣的情形

1、票款不一致不能抵扣

2、对开发票不能抵扣

3、非正常损失材料发票不得抵扣

4、没有销售清单不能抵扣

5、2023年前按2%征收的固定资产不能抵扣

6、未申请办理一般纳税人认定手续的不能抵扣

7、购进货物退回或折让收回的已支付增值税进项税额不能抵扣

8、获得的专票超过180天不能抵扣

9、固定资产发生以下三种情况不能抵扣

10、与小规模纳税人相关的四种进项不允许抵扣

11、票据无法通过有关部门认证的不能抵扣

12、个别减免税相关情况不能抵

13、作废及停止抵扣期间的增值税发票不能抵扣

14、集体福利或个人消费的专用发票不得抵扣

15、增值税劳务划分不清的无法抵扣

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【第14篇】非居民企业增值税金额如何填写

按照《企业所得税法》第三条规定，非居民企业分为两类：（一）在中国境内设立机构、场所的；（二）不在中国境内设立机构、场所的。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税；非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。

一、非居民企业机构、场所的界定。机构、场所，是指在中国境内从事生产经营活动的机构、场所，包括：（一）管理机构、营业机构、办事机构；（二）工厂、农场、开采自然资源的场所；（三）提供劳务的场所；（四）从事建筑、安装、装配、修理、勘探等工程作业的场所；（五）其他从事生产经营活动的机构、场所。非居民企业委托营业代理人在中国境内从事生产经营活动的，包括委托单位或者个人经常代其签订合同，或者储存、交付货物等，该营业代理人视为非居民企业在中国境内设立的机构、场所。

二、非居民企业应纳税所得额的确定。在中国境内未设立机构、场所的非居民企业按下列方法计算其应纳税所得额：（一）股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得，以收入全额为应纳税所得额；（二）转让财产所得，以收入全额减除财产净值后的余额为应纳税所得额；（三）其他所得，参照前两项规定的方法计算应纳税所得额。

在中国境内设立机构、场所的非居民企业来源于我国境内，以及虽来源于我国境外但与其所设机构场所有实际联系，依税法规定均须据实向税务机关申报缴纳企业所得税。但实际上由于有些非居民企业因会计账簿核算不健全，会计资料残缺难以查账等情形，无法进行据实申报的，税务机关可按规定对其采用核定征收的方式。

三、非居民企业所得取得地的确认。来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：（一）销售货物所得，按照交易活动发生地确定（通过海关报关进口的，交易活动发生地认定为境外）；（二）提供劳务所得，按照劳务发生地确定；（三）转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定；（四）股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定；（五）利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定；（六）其他所得，由国务院财政、税务主管部门确定。

四、非居民企业企业所得税适用税率的确定。非居民企业在中国境内设立机构、场所的企业所得税的税率25%。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的或设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的适用税率20%，减按10%的税率征收企业所得税。非居民企业适用的避免双重征税协定或安排规定了更低税率或免税的，可以申请享受税收协定待遇。

五、非居民企业企业所得税征管方式。在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的非居民企业应缴纳的企业所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。故境内企业有代扣代缴的义务。扣缴义务人未依法扣缴或者无法履行扣缴义务的，由纳税人在所得发生地申报缴纳。

非居民企业在境内有机构场所的，在税法没有规定需要支付方代扣代缴的，应由非居民企业自行申报。但对非居民企业在中国境内取得工程作业和劳务所得应缴纳的企业所得税，税务机关可以指定工程价款或者劳务费的支付人为扣缴义务人。

【第15篇】转租的增值税计税金额

二房东转租增值税税率？

大房东为一般纳税人，按5%的简易税率开票给二房东，二房东也是一般纳税人，二房东转租给三房东的增值税税率5%还是9%？

解答：

根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第16号）第三条规定，一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人出租其2023年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

按照总局的相关解释，上述规定中的“取得”包括购置、自建、租入等情形。

因此，针对问题中的二房东能否适用简易计税（即5%征收率），主要就看该房屋是否在营改增前（2023年4月30日前）租入的。首次租入时间可以最早的租赁合同、租赁发票、租金支付凭证等作为证明材料。首次租入后，中途有租赁中断的，以最近的一次连续租赁开始计算。比如首次租入是2023年1月，租赁到2023年12月31日中断了；然后，又在2023年1月1日租入。那么，对于这种情形，2023年12月前的租入再转租赁的，二房东可以适用简易计税；而2023年1月后转租赁的，二房东就不能适用简易计税。