房地产增值税预缴（15个范本）

发布时间：2024-11-04 查看人数：12

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的房地产增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是房地产增值税预缴范本，希望您能喜欢。

房地产增值税预缴

【第1篇】房地产增值税预缴

【导读】：：房地产企业预交增值税税率是多少？房地产企业和一般企业有所不同，房地产开发企业都是采取预缴款进行开发项目的，在收到房户交纳的预缴款都是按照3%的比例缴纳增值税，本文内容会对此进行详细的介绍，大家看完就明白了。

房地产企业预交增值税税率

国家税务总局公告 2023年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告第三条一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（三）一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（四）一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（五）一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（六）一般纳税人转让其2023年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

房地产企业预交增值税税率

房地产企业收到预收款如何计提预缴增值税？

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）规定：

第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）

第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十九条房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

第二十二条小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

房地产企业预交增值税税率是多少？其实国家税法对于房地产开发企业在收房户预交款时都是有相关规定的，正常情况收取的预交款都是按照3%的比例进行缴税。但是一些小规模纳税人在次月纳税申报时会以当期销售额的5%进行缴税，具体的内容通过正文可以获知，如果你还有什么问题就来会计学堂网提问吧！

【第2篇】房地产企业预缴增值税税款

房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后，就可以出售在建中的开发产品，收取预收款项，计入“预收账款”核算。按照目前的税法要求，需要预缴增值税。那么预缴后的增值税是否能退还呢，我们今天一起来学习一下。

一、预缴的税法政策

营改增后，房地产企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税。

预缴增值税=当期收取的价款和价外费用/(1+9%)*3%。

房地产企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

政策参考：

1、《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2、第十四条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率（2023年5月1日期适用税率为10%，2023年4月1日期适用税率为9%）计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

二、预缴增值税的账务处理

（1）企业预缴增值税时：

借：应交税费——预交增值税

贷：银行存款

（2）月末企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目：

借：应交税费——未交增值税”

贷：应交税费——预交增值税；

三、预缴税金的增值税纳税申报及申报表表间关系

（1）预缴时：

填入增值税纳税申报表附列资料（四）第二列“销售不动产预征缴纳税款”行次，本表第4行由销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人填写，反映其销售不动产预征缴纳税款抵减应纳增值税税额的情况。

（2）预缴抵减时：

主表第28栏“①分次预缴税额”：填写纳税人本期已缴纳的准予在本期增值税应纳税额中抵减的税额。销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。表间关系：主表28栏本月数=附表四第四行“本期实际抵减税额”栏次

四、现行政策口径下增值税预缴税金能否退还分析

1、持续经营状态

按目前的政策口径，正常经营期内未抵减完的预缴税款按规定“可以结转下期继续抵减”，增值税是按月申报的，因此即使当期实际计算的应纳税款小于预缴税款未抵减余额的，也只是处于待抵减状态，目前没有文件规定相应的多预缴的增值税清算退还政策及退还预缴税金的操作流程，因此持续经营期中并无法实现退还多预缴的增值税。

2、注销清算

在目前各地对房地产项目限售价的趋势下，不动产转让现行税率降为9%后，出现了较多的开发项目最终实际增值税负担小于3%的预缴率，此时当项目公司楼盘清盘后申请税务注销的，能否退还未抵减的的增值税呢？

预缴税金属于预缴性质的税金，并非企业实际缴纳的税款，实质上属于企业的资产，当企业税务注销时，完全可以向税务机关要求退回未抵减完毕的预缴税金，且其不受征管法规定的三年限制。

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【第3篇】房地产老项目增值税计算方法

土地增值税以项目计算？还是以项目中的住宅类型分别计算？

关于土地增值税清算，具体是以整体项目为清算对象呢？还是以住宅类型分别作为清算对象呢？如果仅看相关文件的规定似乎没有那么明确。今天我们就通过一个案例一起学习一下这个知识点吧。

本案例中，房地产公司认为整体项目中包含的有居住用地，就应当单独计算其容积率，并单独适用土地增值税预征的标准。而稽查局则认为土地增值税预征的对象应当为整体项目。最后最高人民法院明确的土地增值税预征对象标准是值得大家学习的。文件来源：中华人民共和国最高人民法院行政裁定书【（2019）最高法行申7713号】

最高人民法院审查认为：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条、第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。第十一条规定，普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条一、二、三、五、六项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称187号文）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。当时有效的《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》（琼府[2008]74号,以下简称74号文)第九条的规定，海南省享受税收优惠政策普通住房标准为同时具备住宅小区容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）二个条件。本案中，欧博公司“博鳌·香槟郡”项目的土地用途为旅游、商住用地，项目建设包括住宅、酒店等，规划指标为：容积率0.8,建筑密度19.8%，绿地率51.8%。“博鳌·香槟郡”项目系统一规划、整体报建，海南省琼海市规划建设局亦对整个项目颁发了建设工程规划临时许可证，海南省税务稽查局以整体项目为单位预征土地增值税，并无不当。因“博鳌·香槟郡”项目容积率低于1.0，故该项目内的房屋均不符合74号文规定的普通住房标准。海南省税务稽查局作出8001号税务处理决定，将“博鳌·香槟郡”项目按照非普通住宅预征土地增值税，符合法律规定。海南省税务局复议维持8001号税务处理决定，一、二审判决分别驳回欧博公司的诉讼请求和上诉，均符合法律规定。关于欧博公司主张“博鳌·香槟郡”项目包含居住用地、酒店用地、防护绿地用地，税务部门应当分别计算容积率并确定房屋是否为普通标准住宅的问题。因“博鳌·香槟郡”项目为整体报建并取得规划许可，税务部门以项目整体确定容积率并预征土地增值税，符合187号文的规定。欧博公司主张的再审事由不能成立，本院不予支持。

编者按：从以上案例中可知，187号文所规定的“以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算”，指的是统一规划、整体报建并获批复的的“整体项目”单位，税务机关也会以“整体项目”的容积率来认定项目的征税标准，并预征土地增值税，因此，纳税人不能再自行进行拆分，分别适用。

【第4篇】房地产企业增值税预征率

房地产企业预交增值税税率

房地产企业收到预收款如何计提预缴增值税？

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）规定：

第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第二十条应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

【第5篇】房地产增值税预征率

土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。本篇房地产开发企业土地增值税预征率及风险须知的税务知识是税云服务平台小编专门为税务会计整理的税务实操内容，这篇文章中为您详细描述了在房地产开发企业土地增值税清算中存在的税收问题及风险。

房地产开发企业土地增值税预征率

房地产企业土地增值税一般按照销售额来预征，普通住宅为2%，商业为3%，各地会有所差异。房地产企业预售商铺,土地增值税预征率：对纳税人预售除公寓和别墅以外的非普通标准住宅，暂停按预售收入的1%比例预征土地增值税。

按照《地方税务局关于土地增值税清算问题的有关问题公告》（地方税务局公告2023年9号）第十三款之规定：关于确定房地产开发项目核定征收率的问题：

（一）普通标准住宅的核定征收率为6％；

（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8％；

（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8％。

按照《地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》（地方税务局公告2023年8号）第十一款之规定：纳税人在存量房转让环节，无法按照地方税务局公告2023年8号第九条据实征收土地增值税的，主管税务机关按8％的核定征收率计算征收，并出具《存量房土地增值税核定征收通知书》。

具体我们通过下面的政策来了解土地增值税预征率各地的不同（全国）：

各地关于土地增值税预征率的规定汇总（截至2021.3）

http://xt12366.com/index.php/home/case/newjdshow/id/2xyyjb

房地产企业土地增值税清算税收风险

近些年，随着我国房地产行业的快速发展，房地产行业给我国经济的增长带来很大的助力。然而房地产企业在税务风险管理的过程中仍然存在着很多的不足和问题，在各个环节和流程中都有可能面对税务风险问题，给房地产企业带来了非常严重的影响。土地增值税作为房地产企业重要的税种之一，受其制度设计的影响，房地产企业面临一些税务风险。

房地产开发企业土地增值税十大风险

（一）土地增值税核定征收税务风险

1、不符合核定征收规定的税务风险

（二）确定清算项目环节的税务风险

2、未能及时清算，需要缴纳滞纳金3、清算单位错误视情况补缴税款、滞纳金等

（三）房地产转让收入的税务风险

4、非直接销售和自用房地产收入确定不符合规定5、隐瞒、虚报转让价格或价格明显偏低的税务风险6、与转让房地产有关的经济利益未按规定确认的税务风险

（四）房地产开发成本的税务风险

7、未取得合法凭据的无法扣除8、未实际发生的成本不得扣除9、扣除项目的分配或分摊不合规定

（五）房地产开发费用的税务风险

10、融资费用未按规定归集及扣除的税务风险

针对风险提出4点优化措施：

(一)做好土地增值税清算管理

为了保证房地产企业的土地增值税清算工作正常进行，需要加强财务人员的核算管理水平，通过保持各部门之间的相互配合，进一步完善房地产企业的土地增值税清算工作。

（二）审核票据的真实性，详细分析项目成本

为了保证房地产企业土地增值税清算工作的合法性，需要在扣除项目中对票据的合法性和真实性进行审核，对于实际发生但是没有取得合法票据的项目不予扣除，并且需要根据发票的实际金额和付款金额，合同金额，决算金额孰低的原则进行确认成本。

(三)提升税务筹划意识

在营改增之后，房地产开发企业想要保证税收筹划工作的顺利进行，需要树立良好的土地增值税税收筹划意识。

(四)选择合理的税收优惠

要想税收优惠政策的作用能够得到充分的发挥，房地产开发企业的税务管理人员需要对国家土地增值税的相关内容进行深度探究，从而根据工程项目的面积以及出售数量等实际情况，选择相对应的税收优惠政策，从而有效的把控土地增值税增值率的比率。

降低风险、精准赋能

房地产企业土地增值税清算工作能否顺利进行，直接关系到了房地产企业的整体发展。

要想保证房地产企业的土地增值税清算工作正常进行，税务管理人员要对当下的政策进行了解并且制定合理科学的税务筹划方案，保证清算过程的合理性和严谨性，避免由于工作人员的失误影响到最终的计算结果，最后还需要选择合理的税收优惠，在合法的范围内最大限度的降低房地产企业的税务负担。

赋能培训

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内容大纲

（一）当前税收大数据环境分析、现行征管与行业监管趋势分析1、大数据环境介绍2、房地产行业监管情况3、税务局现行征管现状分析（二）数字化技术在房地产行业中的应用案例1、数字化技术应用必要性2、数字化技术在房地产行业中的应用案例3、财务领域数字化技术实践a、项目售价测算模型b、土地投资测算模型（三）土地增值税数据规范化案例分析及风险应对1、常见的数据分析检查方法2、常见的风险点及申报数据规范要求（四）土地增值税清算数字化工作模式实战案例解析1、基础资料的审核及案例2、收入的审核及案例3、土地成本及拆补的审核及案例4、前期工程费的审核及案例5、建安成本的审核及案例6、基础设施费的审核及案例7、公共配套设施费的审核及案例8、开发间接费的审核及案例9、开发费用及税金的审核及案例

【第6篇】房地产土地增值税预缴计算方法

对于房地产开发企业而言，增值税、土地增值税是贯穿房地产开发企业开发项目始终的主要税种。两个税种均直接与销售房地产收入和开发成本息息相关，且因为房地产开发项目开发周期较长，增值税和土地增值税在税收上都有先预缴的流程。本文主要从政策依据、缴纳时间、计算方法等方面分析房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳。

【第7篇】房地产企业增值税核算

一、预缴的税法政策

营改增后，房地产企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税。

预缴增值税=当期收取的价款和价外费用/(1+9%)*3%。

房地产企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

政策参考：

二、预缴增值税的账务处理

（1）企业预缴增值税时：

借：应交税费——预交增值税

贷：银行存款

（2）月末企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目：

借：应交税费——未交增值税”

贷：应交税费——预交增值税；

三、预缴税金的增值税纳税申报及申报表表间关系

（1）预缴时：

（2）预缴抵减时：

四、现行政策口径下增值税预缴税金能否退还分析

1、持续经营状态

2、注销清算

财务工作除了必要的耐心和细心

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【第8篇】房地产土地增值税清算

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税清算。

1.为什么要清算？

我们知道房地产企业在预售房地产的时候就预征了土增税，但并没有全额征税，为了公平起见，还是要根据实际，核算房地产项目成本情况、增值情况，然后多退少补（绝大多数是补）。这个是不是和所得税汇算清缴一样，日常先收，后面汇算清缴多退少补。

2.什么时候清算？

这个要分开来记了，一个是应该清算，也就是一定要清算，一个是可以清算，也就是未满足应该清算的时候，税务部门可以要求你清算。

什么时候应清算？

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

这里有个知识点，什么叫“竣工”？

竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：

①房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

②房地产开发项目已开始交付购买方；

③房地产开发项目已取得了初始产权证明。

有些房地产公司因为市场行情不好，房地产项目缓建。这个缓建有可能一两年，有可能三四年，是不是土增税就一直拖延不清算呢？这个时候税务部门就有可能介入了。于是就出现了可清算的条件。

什么时候可清算？

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

清算申报的时间期限是什么？

①应清算

在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

②可清算

规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

3.清算申报要交哪些材料？

土地增值税清算申报时间

纳税人办理清算时，应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间

土地增值税清算资料

《土地增值税纳税申报表》

（从事房地产开发的纳税人清算适用）》；

（3）房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

（4）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（5）需要清算项目记账凭证的，应提供记账凭证复印件；

（6）委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目，报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明；

（7）享受土地增值税优惠的项目，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

房地产开发项目中，有视同销售情形的，应予详细说明。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第9篇】房地产企业预缴增值税

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告【2016】18号）文件规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。那么增值税预缴的计税依据与预缴时点分别是什么？增值税预缴后怎么清算？本期小编将从房地产开发企业增值税预缴、清算的税务处理出发，为大家进行一一解答。

一、征税范围

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目属于增值税征税范围，应当缴纳增值税。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告【2016】18号）文件规定，“自行开发”是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。此外，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。

二、计税方法

增值税的计税办法一般分为一般计税与简易计税。（一）一般纳税人

1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按照9%的税率适用一般计税方法计税。

2．《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告【2016】18号）文件第八条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。（二）小规模纳税人

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计税。

三、销售额的计算（一）一般纳税人

1．一般计税。

房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）；当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。其中，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。此处，特意对支付的土地价款进行详细说明。根据《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税【2016】140号）文第七条规定，向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。文件第八条规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。第一，房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。第二，政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。第三，项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。2．简易计税。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告【2016】18号）文件，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除当期销售房地产项目对应的土地价款，销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）。（二）小规模纳税人

小规模纳税人及一般纳税人适用简易计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除当期销售房地产项目对应的土地价款，销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）。

四、增值税预缴房地产开发企业纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，其中，一般纳税人适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；小规模纳税人及一般纳税人适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

纳税人

计税方法

适用条件

适用税率

销售额

增值税预缴

一般纳税人

一般计税

销售自行开发的房地产新项目

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%

简易计税

销售自行开发的房地产老项目

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

小规模纳税人

简易计税

全部适用简易计税

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

五、增值税清算

一般纳税人适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）文件规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。小规模纳税人及一般纳税人适用简易方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）文件规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。纳税义务发生时间一般为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

六、发票的开具

（一）一般规定

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告【2016】18号）文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2023年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。（二）预收款发票

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告【2016】53号）文件规定，增加“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。房地产开发企业使用602税目开具增值税普通发票，税率栏填写“不征税”。（三）备注栏填写

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局【2016】23号）公告第四条规定，销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

【第10篇】房地产增值税会计分录

答：全面营改增后，销售不动产、不动产租赁、销售建筑服务，特定条件下需要预缴增值税。如：一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报；再如：房地产开发企业一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。

案例分析

案例：假定a房地产开发公司甲项目（老项目、一般计税）于2023年6月1日采用预收款方式销售住房一套，收取款项111万元，6月份期末由“应交税费-应交增值税”结转至“应交税费-未交增值税”的金额为7万元（应交税费与增值税有关的科目设置如附表，暂不考虑其他业务）。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）相关规定，a房地产开发公司应在7月份申报期内，向项目所在地主管国税机关预缴增值税3万元（111÷1。11×3%）。如果企业不计提应预缴的税款，直接在7月份缴纳：

借：应交税费-预缴增值税 3

贷：银行存款 3

这样做，会有两个小麻烦，一是在七月申报期内需要重新梳理、核对六月份预收房款的情况，然后计算并缴纳应预缴的增值税；二是在七月份缴纳六月应纳税款时，需要一并做这样的会计处理才行：

借：应交税费-未交增值税 7

贷：应交税费-预缴增值税 3

银行存款 4

如果不做上述会计处理，直接按七月份“应交税费-未交增值税”的期初余额申报缴纳增值税，会使预缴的增值税没能抵减应缴纳的增值税。

出现这两个麻烦，是因为在发生预缴义务时，未做预缴税款的“计提”处理。根据预缴增值税的规定，发生纳税义务（如销售建筑服务）或收到预收款（如预售房屋）时，纳税人负有预缴税款的义务，此时，应确认为企业的一项负债，通过“应交税费——预缴增值税”核算，由于该负债可以抵减未来应纳增值税款，所以，同时应当将其确认为一项资产，通过“应交税费——未交增值税”来核算。于是，上面的案例中，在收到预收款111万元的当月（6月份），应进行这样的会计处理：

借：应交税费——未交增值税 3（确认为资产）

贷：应交税费——预缴增值税 3（确认为负债）

这样的会计处理后，6月份期末，“应交税费——未交增值税”的余额是贷方4万元（7-3），“应交税费——预缴增值税”余额是贷方3万元。这样，在七月申报期内，无须核对上月预收房款情况，只需根据七月份期初“应交税费——未交增值税”、“应交税费——预缴增值税”余额情况，在申报期内缴纳税款即可：

借：应交税费——预缴增值税 3

应交税费——未交增值税 4

贷：银行存款 7

应预缴的税款做计提的会计处理，还有一个好处是:提醒纳税人按期预缴增值税。不按规定预缴增值税，后果也很严重。国家税务总局公告2023年第18号第二十八条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理。因此，纳税人未按规定预缴增值税，税务机关会处以少缴税款50%到五倍的罚款。如果没有少缴，但未按期预缴，则要自滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金

【第11篇】房地产企业土地增值税免税政策的通知

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物行为征税

房地产继承，公益性赠与，出租，抵押期间，不交土地增值税

个人之间互换自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值额=应税收入-扣除项目

应收收入=货币收入+其他收入+视同销售收入（不含增值税）

新房扣除项目：（与收入成比例）

房+地+费+税+利

地：地价款+契税（不含印花税）

借：税金及附加

贷：应交税费-应交印花税

房地产开发成本（征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公共配套设施费+发开间接费用）

不包括利息支出，但包括装修费用

费用：（按税法标准计算扣除）

利息+（房+地）*5%以内

（房+地）*10%以内扣除。利息不能提供金融机构的证明不能扣（超过贷款期限利息不能漏）

房地产转让的税金：城建税，教育费附加

非房地产转让税金：城建税，教育费附加，印花税

利（房+地）*20%

旧房扣除成本：

1.房+地+税

税：城建税，教育费附加，印花税

旧房及建筑物的评估价格=重置成本价*成新折扣率

土地价款

不能取得评估价，按发票所载金额从购买年度起每年加计扣5%（不足6月不计算，超过6月算1年）

视频

房地产开发企业土地增值税清算实务与风险提示

晓红说税

¥399

¥599

购买专栏

普通标准住宅出售，增值税不超过20%的免土增税

应清算：全部售出，整体转让，直接转让

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得预售许可证满3年

3.纳税人申请注销税务登记未办理土增清算

4.其他

90日内办理清算

房地开开发企业建成后产权不转移，不做收入，不扣成本

产权属于全体业主，或无偿移交政府部门用于非盈利性社会公益事业的，不确认收入，成本可扣除

建成后有偿转让，计入收入，成本可扣

预提费用不的扣除，质保金看发票

土地闲置费土增不可口，企业所得税可扣

安置房视同销售收入，同事将次确认为房地产开发项目的拆迁补偿费

【第12篇】房地产土地增值税

应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

土地增值额=应税收入-扣除项目金额

土地增值税的计算步骤：

第一步，确定收入

第二步，逐项确定扣除项目金额

第三步，计算增值额

第四步，计算增值率，确定适应税率

第五步，计算应纳税额

应税收入的确认

纳税人转让房地产取得的应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入。其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。包括∶

货币收入

实物收入

其他（无形资产收入或具有财产价值的权利）收入。

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

应税收入的有关政策

（1）采取一次性全额取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。（2）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

《清算通知》规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（3）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。（4）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。（5）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现∶

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销清单时确认收入的实现。

扣除项目的确认

1.转让新开发房地产扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额（地价、契税）②房地产开发成本（拆、迁、建、基、配、建）③房地产开发费用（法定扣除）利息在各建筑物不能划分时，（①+②）×10%；利息有金融机构证明且在各建筑物能划分时，（①+②）×5%+利息；④与房地产转让有关的税金包括营改增前的营业税和全部城建税、教育费附加和地方教育附加⑤加计扣除∶对从事房地产开发的纳税人，加计扣除20%。

2、开发成本：

（1）拆迁补偿费（拆迁安置费）

①房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的∶

安置用房视同销售处理，同时将此确定为房地产开发项目的拆迁补偿费;房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费。

②开发企业采取异地安置∶异地安置的房屋自行开发建造的.房屋价值按视同销售处理，计入本项目拆迁补偿费，购入的，按买价计入拆迁补偿费。

③货币安置拆迁的∶凭合法有效凭据记入拆迁补偿费

（2）前期工程费

指开发项目前期所发生的各项费用包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 '三通一平'等支出。常见单方成本∶400-800

（3）建筑安装工程费

指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费∶

单体工程的建筑、安装、装修等工程费，包括地基与基础、主体结构、建筑屋面分部工程、建筑内外装饰装修（含门窗、栏杆）、建筑给排水及采暖电气等工程及材料设备费用。包括土建建安工程、分包工程和精装工程。精装成本不包括可移动家具。

常见单方毛坯建安工程费（取决于配置标准和成本管理水平）

高层 2100-2700；洋房 2300-3000；别墅 2500-3500

特殊项目会偏离上述范围，精装成本差异大。

（4）基础设施费

指各种管网及道路工程费，包括小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费

指在开发项目过程中发生的可计入开发成本的各种非营利性的公共配套设施.其建造成本及配套资产购置费用。包括小区生活配套工程（学校、菜市场、幼儿园）和人防工程

（6）开发间接费用（制造费用）

是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

【第13篇】房地产企业预交增值税

问题一

我们房地产企业，平时预售开发产品取得预售价款时，如何做账？如何预交增值税？

答复：

（1）收到预收款时

借：银行存款

贷：预收帐款（2）预交增值税

借：应交税费—预交增值税

贷：银行存款

参考：

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）：

第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

第十九条房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第二十条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%第二十一条小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

问题二

我们房地产企业，平时在收到预收款时，如何开票？

答复：

开具不征税发票，预收款所开具的发票相当于收据功能，应当在交房时直接开具正式发票。此发票并不是办理房产证的正式发票，开具正式发票时没必要收回，也不必要冲红。

不征税发票规格、型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，且备注栏注明预收款性质、预售不动产的详细地址和商品房预测面积，房号、业主信息等。

参考：

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第53号）第九条第（十一）款规定，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。所以，房地产企业预收款开具未发生销售行为的不征税增值税普通发票，商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预收款”。

问题三

我们房地产企业，平时收取的诚意金、认筹金和订金，如何做账？是否需要预交增值税？

答复：

会计处理应为：

借：银行存款

贷：其他应付款

注意：

预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款，定金属于预收款。

定金属于预收款，因此收取的定金要预交增值税，但诚意金、认筹金和订金不属于预收款，不需要预缴增值税。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。

问题四

我们房地产企业，平时收到预收款时，是否作为增值税纳税义务的发生时间？

答复：

房地产企业纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。参考：

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

一、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;

二、先开具发票的，为开具款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

三、取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

来源：税库山东

【第14篇】房地产预收款增值税纳税申报填写

1、问：为了购买我公司生产的机械设备，近日，很多客户提前向我公司预付了货款。那么，我公司因销售货物收到上述预收货款，需要缴纳增值税吗？

答：纳税人采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。

政策依据：

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》

2、问：我公司采取预收款方式提供租赁服务，近期，我公司收到客户预付的租赁款项50万元需要缴纳增值税吗？

答：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

政策依据：

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条

3、问：我公司因承包一项工程施工项目于近日取得发包方预付的工程施工款项100万元，对此，我公司需要缴纳增值税吗？

答：纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照规定的预征率预缴增值税。其中，适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。

政策依据：

《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第三条

4、问：我公司开发的房地产项目于近期采取预收款方式开盘销售，对于收取的预收房款我公司是否需要缴纳增值税？

答：对于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目增值税问题，我们需要从增值税一般纳税人与小规模纳税人两方面来考虑，具体如下：

情形1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

小景提醒：

适用一般计税方法计税的，自2023年4月1日起，按照9%的适用税率计算。

适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

情形2.小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3

政策依据：

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）

《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

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