增值税条例2023（15个范本）

【第1篇】增值税条例2023

考点1：简易办法计税项目（总述）

考点2：纳税人销售自己使用过的物品或销售旧货的增值税处理

1.一般纳税人销售自己使用过的物品或销售旧货

【案例1】甲企业为增值税一般纳税人，2023年2月对外转让一台职工食堂使用的冰柜（2023年5月专为职工食堂使用而购进），含税转让价格为4120元。

【评析】一般纳税人销售自己使用过的属于《增值税暂行条例》规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产（仅指固定资产中的有形动产），按照简易办法依照3%征收率减按2%征收。在本案中，由于该冰柜专为职工食堂使用而购进，购进时按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额，因此，本次售出冰柜甲企业应纳增值税=4120÷（1+3%）×2%=80（元）。

【案例2】甲企业为增值税一般纳税人，2023年2月对外转让一台其使用过的、作为固定资产核算的生产设备；该设备为甲企业于2023年11月购进，含税转让价格为46400元。（已知，售出时增值税实行“16%、10%、6%”版税率）

【评析】一般纳税人销售自己使用过的2023年1月1日以后购进或者自制的固定资产（仅指固定资产中的有形动产），按照适用税率征收增值税。在本案中，由于该设备为2023年1月1日后购进，属于购进时可以抵扣进项税额的情况，因此，应确认的销项税额=46400÷（1+16%）×16%=6400（元）。

【案例3】甲企业为增值税一般纳税人，2023年2月对外转让一台其使用过的、作为固定资产核算的生产设备；该设备为甲企业于2007年11月购进，含税转让价格为41200元。

【评析】一般纳税人销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。在本案中：

（1）该生产设备于2007年购进，属于按购进当时的政策不得抵扣进项税额且未抵扣；

（2）甲企业应缴纳的增值税=41200÷（1+3%）×2%=800（元）。

【案例4】甲企业为增值税一般纳税人，2023年2月将自己使用过的一箱打印纸出售，含税售价为92.8元。（已知，售出时增值税实行“16%、10%、6%”版税率）

【评析】

（1）打印纸属于纳税人自己使用过的、除固定资产以外的其他物品；

（2）甲企业应确认的销项税额=92.8÷（1+16%）×16%=12.8（元）。

【案例5】甲企业专营二手物品购销业务，是增值税一般纳税人，2023年9月，甲企业将其收购的一批二手电脑转让给乙企业，含税转让价格为41200元。

【评析】

（1）该批二手电脑，甲企业并不自用，甲企业销售该批二手电脑属于销售旧货；

（2）甲企业该笔业务应缴纳的增值税=41200÷（1+3%）×2%=800（元）。

2.小规模纳税人销售自己使用过的物品或销售旧货

【案例1】甲公司专营二手物品购销业务，是增值税小规模纳税人，11月销售其收购的一批旧冰箱，取得含税收入4.12万元。

【评析】甲公司就该“销售旧货”业务应缴纳的增值税税额=4.12÷（1+3%）×2%=0.08（万元）。

【案例2】甲公司为增值税小规模纳税人，5月销售一批下脚料，取得含税收入5150元。

【评析】甲公司就该“销售自己使用过的固定资产以外的其他物品”业务应缴纳的增值税税额=5150÷（1+3%）×3%=150（元）。

【例题1•单选题】甲企业为增值税小规模纳税人，2023年7月，甲企业销售自己使用过3年的小货车，取得含税销售额41200元；销售自己使用过的包装物，取得含税销售额82400元。甲企业当月应缴纳的增值税税额为（ ）元。（2023年）

a.2400

b.3600

c.2800

d.3200

【答案】d

【解析】（1）小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，依3%征收率减按2%征收增值税；因此，甲企业销售自己使用过3年的小货车应缴纳的增值税=41200÷（1+3%）×2%=800（元）。（2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品（例如，包装物），应按3%征收率征收增值税；因此，甲企业销售自己使用过的包装物应缴纳的增值税=82400÷（1+3%）×3%=2400（元）。（3）本题甲企业合计应缴纳的增值税=800+2400=3200（元）。

考点3：纳税人销售不动产的增值税处理

1.基本规定（主要在纳税人为非房地产企业情形下适用）

【案例1】甲企业主要从事洗衣机生产和销售，是增值税的一般纳税人，2023年2月，甲企业将其于2023年1月1日自建的办公楼对外转让，取得全部含税转让价为5250万元。

【评析】

①该办公楼是甲企业2023年4月30日前自建的，甲企业可以选择简易办法计税；

②如果选择简易办法计税，应纳税额=5250÷（1+5%）×5%=250（万元）；

③如果选择一般计税方法计税，销项税额=5250÷（1+10%）×10%=477.27（万元）。

【案例2】甲企业主要从事洗衣机生产和销售，是增值税的一般纳税人，2023年2月，甲企业将其2023年1月1日购进的办公楼对外转让，取得全部含税转让价为5250万元。

【评析】

①该办公楼是甲企业2023年4月30日前购进的，甲企业可以选择简易办法计税，但此种情形下的销售额税法有特殊规定而中级教材未予以收录，考生不必把握；

②甲企业如果选择一般计税方法计税，销项税额=5250÷（1+10%）×10%=477.27（万元）。

【案例3】甲企业主要从事洗衣机生产和销售，是增值税的一般纳税人，2023年2月，甲企业将其于2023年1月1日自建的办公楼对外转让，取得全部含税转让价为5250万元。

【评析】

①该办公楼是甲企业2023年5月1日后取得的，甲企业不能选择简易办法计税；

②销项税额=5250÷（1+10%）×10%=477.27（万元）。

2.房地产开发企业销售其自行开发的不动产

【相关链接】房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

3.个人销售其购买的住房

考点4：纳税人销售不动产租赁服务的增值税处理

【相关链接】纳税人销售租赁服务采用预收款方式的，增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

【案例】甲银行是增值税一般纳税人，2023年2月将其2023年5月1日取得的一处底商出租1年，预收含税全年租金220万元（增值税税率10%）。

【评析】

（1）该底商2023年5月1日取得，可以选择简易办法计税；

（2）如果甲银行选择简易办法计税，应纳税额=220÷（1+5%）×5%=10.48（万元）；

（3）如果甲银行选择一般计税方法计税，销项税额=220÷（1+10%）×10%=20（万元）

考点5：纳税人销售建筑服务的增值税处理

【提示】建筑工程老项目，是指：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；②未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

【相关链接】纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

【案例】甲建筑企业是增值税的一般纳税人，2023年6月总包一项建筑工程取得含税工程款5000万元，向分包商支付分包款1500万元，工程当年竣工验收完毕，取得提前竣工奖金500万元。已知增值税税率为10%。

【评析】

（1）甲建筑企业为一般纳税人，该建筑工程属于新项目，不能选择简易办法计税；

（2）销项税额=（5000+500）÷（1+10%）×10%=500（万元）；

（3）如果甲建筑企业为小规模纳税人，或者该建筑工程属于老项目且甲建筑企业选择简易办法计税，则应纳税额=（5000-1500+500）÷（1+3%）×3%=116.50（万元）。

总结：

【提示1】纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。

【提示2】一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

考点6：一般纳税人采用简易办法计税项目的案例应用

【案例】北京市某公司为增值税一般纳税人，专门从事认证服务。2023年11月发生如下业务：

（1）16日，取得某项认证服务收入价税合计为106万元。

（2）18日，购进一台经营用设备，取得增值税专用发票注明金额20万元、增值税为3.2万元；支付运输费用，取得增值税专用发票注明金额为0.5万元、增值税为0.05万元。

（3）20日，支付广告服务费，取得增值税专用发票注明金额5万元、增值税为0.3万元。

（4）28日，销售2023年1月1日以前购进、作为固定资产核算的一台设备，含税售价0.206万元。

（5）30日，销售2023年1月1日自建的一处办公用房，含税售价105万元，该公司选择简易办法计税。

【评析】

（1）该公司当月应纳税额由两部分组成：一部分是按一般计税方法计算的应纳税额；另一部分是按简易计税方法计算的应纳税额。

（2）按一般计税方法计算的部分：当期销项税额=106÷（1+6%）×6%=6（万元）；当期进项税额=3.2+0.05+0.3=3.55（万元）；因此，按一般计税方法计算部分的应纳税额=6-3.55=2.45（万元）。

（3）按简易计税方法计算部分：

①销售设备的应纳税额=0.206÷（1+3%）×2%=0.004（万元）；

②销售办公用房的应纳税额=105÷（1+5%）×5%=5（万元）。

（4）该公司本月应纳增值税税额=2.45+0.004+5=7.454（万元）。

【第2篇】土地增值税暂行条例

问

纳税人转让集体土地是否缴纳土地增值税？

1、《土地增值税暂行条例》第二条规定:

“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

2、《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995)110号文件发布)第四条规定：

“土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集中土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。”

结论：根据上述政策及宣传解释，集体土地不涉及土地增值税的征收。

问

哪些赠与行为不征收土地增值税？

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】48号)规定：

（一）房产所有人、土地使用权人所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。

结论：根据上述政策，只有符合条件的”赠与“行为才不征土地增值税。

问

哪些情形下可以免征土地增值税？

1、《土地增值税暂行条例》第八条规定:

“有下列情形之一的，免征土地增值税:

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的;

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”

2、《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第二款规定:

“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(ニ)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税”。

第四款规定:“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”;第五款规定:“符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”

问

在棚户区改造中转让旧房作为改造安置住房如何免征土地增值税？

《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税【2013】101号第二条规定：

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

其中棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。

棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目;改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收(拆)补偿协议或棚户区改造合同(协议)中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房”

问

对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业是否征收土地增值税？

《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第一条的规定：

按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税”。

根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”

问

企业合并时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？

《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第二条的规定：

按照法律规定或者合同规定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。

问

企业分立时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？

《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第三条的规定：

按照法律规定或者合同规定，企业分设为两个或两个以上与原投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。

问

单位、个人在改制重组时以房地产进行投资是否缴纳土地增值税？

《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第四条的规定：

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。

来源：中道财税

【第3篇】土地增值税暂行条例实施细则

一、土地增值税相关政策文件（全在这里了）

土地增值税文件汇集（1994-2019）

中华人民共和国土地增值税暂行条例

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

国税函发〔1995〕110号（土地增值税宣传提纲）

国税发〔2006〕187号（房地产开发企业土地增值税清算）

国税发〔2009〕91号(《土地增值税清算管理规程》)

税总函〔2016〕309号（修订土地增值税纳税申报表）

安徽省税务局公告2023年第21号（修改安徽省土地增值税清算管理办法）

二、思维导图

（一）纳税人

土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。

（二）征税对象

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》 规定的扣除项目金额后的余额。

（三）税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100 ％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200 ％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％ 的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

（四）收入的确认

1.收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，不仅仅指货币收入。

房地产评估的计税事项是什么？

在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：

（1） 出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

2.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

3.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

（五）扣除额

1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

3.房地产开发费用

指销售费用、管理费用、财务费用。

（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

4.旧房及建筑物的评估价格。

指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

5.与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。

6.财政部规定的其他扣除项目

（1）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

（2）代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

（六）主要减免税政策

1.销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2.个人销售住房免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。

3.政府搬迁免征土地增值税的情形

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

4.单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

5.转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

6.企业兼并重组暂不征收土地增值税

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

8.被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

9.资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

10.根据《财政部、税务总局、海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号 ）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。

根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。

11.根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

（七）征收管理

1.转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：

（1）纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7 日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

（2）税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。

注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。

（3）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

2.对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

3.清算

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知 》 （国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

三、案例分析

类型一：房地产开发企业转让房产

2023年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。

（一）收入2000万元

（二）扣除

1.取得土地使用权所支付的金额=400（万元）

2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700（万元）

3.房地产开发费用=80（万元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（万元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（万元）（管理费用和销售费用不能据实扣除）

4.税金=110（万元）

5.加计扣除=1100*20%=220（万元）

扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510（万元）

（三）增值额=2000-1510=490（万元）

（四）税率

增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30%

（五）税额

应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147（万元）

土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）

类型二：非房地产企业转让不动产

某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:

1.计算评估价格。其公式为: 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.汇集扣除项目金额。 3.计算增值率。 4.依据增值率确定适用税率。 5.依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（1）评估价格=600×70%=420（万元）

（2）允许扣除的税金27.5（万元）

（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）

（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）

类型三：个人转让商铺之发票扣除法

王某2023年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2023年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）

解析：（一）计税收入

1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（万元）

2.计税收入

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

计税收入=1000-28.57=971.43（万元）。

（二）可扣除房产原值

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

可扣除房产原值=400+400×6×5%=520（万元）

（三）与转让房地产相关的税金

1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43（万元）；

2.购买时缴纳的契税12（万元）。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；

3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43（万元）；

（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43（万元）。

（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436（万元）；

（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%

（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63（万元）。

类型四：土地增值税清算后销售或有偿转让

甲房地产开发公司开发a项目的可售总面积为45000㎡，截止2023年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500㎡房屋未销售。2023年11月主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。2023年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。计算甲公司清算后销售业务应纳土地增值税。

解析：纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

1.打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500＝0.72（万元）

2.公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：

（1）扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）

（2）增值额＝4320－3240＝1080（万元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）

【第4篇】增值税实施条例暂行细则

视同销账务处理和税务处理，汇算清缴申报怎么填写？

视同销售，全称“视同销售货物行为”意为其不同于一般销售，是一种特殊的销售行为，只是在税收的角度为了计税的需要将其“视同销售”。视同销售行为一直是很多财务人员的比较困惑模糊的问题!

今天就给大家详细总结下常见的情形！

增值税上的视同销售：本质为增值税'抵扣进项并产生销项'的链条终止，比如将货物用于非增值税项目，用于个人消费或者职工福利等等。

企业所得税上的视同销售：代表货物的权属发生转移，而会计上没有做收入处理。

会计上的视同销售：是指没有产生收入但是视同产生收入了。

01

增值税视同销售情形

（一）单位或个体经营者的下列行为，视同销售货物

（1）将货物交付他人代销；销售代销货物；

（2）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；

（3）将自产或委托加工的货物用于非应税项目或者用于集体福利或个人消费；

（4）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，分配或者赠送；

投资是指将货物作为投资，赠送给其他单位或者个体工商户；分配是指分配给股东或投资者；赠送是指无偿赠送他人。

（5）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（6）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

（二）四种特殊情形

1、根据《财政部国家税务总局国务院扶贫办关于扶贫货物捐赠免征增值税政策的公告》（财政部税务总局国务院扶贫办公告2023年第55号）第一条、第二条规定：

自2023年1月1日至2023年12月31日，对单位或者个体工商户将自产、委托加工或购买的货物通过公益性社会组织、县级及以上人民政府及其组成部门和直属机构，或直接无偿捐赠给目标脱贫地区的单位和个人，免征增值税。

在政策执行期限内，目标脱贫地区实现脱贫的，可继续适用上述政策。“目标脱贫地区”包括832个国家扶贫开发工作重点县、集中连片特困地区县（新疆阿克苏地区6县1市享受片区政策）和建档立卡贫困村。

在2023年1月1日至2023年12月31日期间已发生的符合上述条件的扶贫货物捐赠，可追溯执行上述增值税政策。

2、根据《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。本条款自2023年12月24日起施行。

3、根据《财政部国家税务总局关于创新药后续免费使用有关增值税政策的通知》（财税〔2015〕4号）规定，药品生产企业销售自产创新药的销售额，为向购买方收取的全部价款和价外费用，其提供给患者后续免费使用的相同创新药，不属于增值税视同销售范围。自2023年1月1日起执行。

4、根据《财政部国家税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（财税〔2019〕20号）第三条规定：自2023年2月1日至2023年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税，此政策延长至2023年12月31日。

（三）视同销售销售额的确定

1.增值税暂行条例实施细则第十六条明确:纳税人发生条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额:

（1）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;

（2）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;

（3）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。

公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

2.营业税改征增值税试点实施办法第四十四条明确:纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:

（1）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（2）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（3）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

成本利润率由国家税务总局确定。

无论是货物及劳务，还是营改增视同销售，上述三种视同销售的销售额确定方法不是企业随意三选一，而是按照顺序确定。

另外值得关注的是，《增值税若干具体问题的规定》(国税发[1993]154号)第二条第四款明确了纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按规定需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的成本利润率为10%。

案例：宾馆免费提供早餐，梳子、浴帽、拖鞋等洗漱用品或者赠送矿泉水、泡茶袋等是否作视同销售处理？

根据《增值税暂行条例实施细则》规定，单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，需要视同销售。宾馆免费提供以上各类用品，属于住宿服务中常见的经营模式，消费者购进住宿服务时，这些都包含在客户统一支付的房费中，故不属于无偿赠送，无需视同销售。

02

企业所得税视同销售情形

企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；

（二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）对条例第二十五条中货物、财产处置的视同销售问题作出了清晰的界定，以资产的所有权是否发生变化为判定标准，确定资产在法人主体内部流转，不视同销售，资产在不同法人主体之间流转，则视同销售。

文件列举了不视同销售的情形，即对于除将资产转移至境外以外，企业的资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

（1）将资产用于生产、制造、加工另一产品;

（2）改变资产形状、结构或性能;

（3）改变资产用途(如，自建商品房转为自用或经营);

（4）将资产在总机构及其分支机构之间转移;

（5）上述两种或两种以上情形的混合;

（6）其他不改变资产所有权属的用途。

案例：企业自产的商品作为福利发放给员工，企业所得税是否视同销售？

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

另根据前面《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828）规定可知，将企业自产的商品作为福利发放给员工，资产权属已经发生转移，应作视同销售处理。

03

视同销售税会处理表

04

常见问题答疑

（1）自产或者外购的货物用于集体福利(福利部门)，用于业务招待、交际应酬，确不确认收入，如果确认，为什么?

【答】将自产的货物用于集体福利，属于视同销售的情况，需要确认收入；将外购的货物用于集体福利，属于不予抵扣增值税进项税额的处理，不确认收入。

自产或外购的货物用于业务招待、交际应酬，不确认收入。

（2）关于自产产品用于业务招待费或者业务宣传费怎么做会计分录，怎么影响会计利润。另外，外购产品用于业务招待费或者业务宣传费对会计利润的影响怎么体现。

【答】自产产品用于业务招待费、业务宣传费

借：管理费用/销售费用（影响会计利润）

贷：库存商品（不确认收入）

应交税费--应交增值税（销项税额）

【业务招待费是指企业为经营业务的需要而支付的应酬费用，也叫交际应酬费，主要包括为餐饮、香烟、水、食品、正常的娱乐活动等产生的费用支出。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体传播的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等。产权虽转移但不能确定经济利益很可能流入企业，不符合收入的确认条件】

【说明】纳税人自产或委托加工货物时，其为生产货物购进的原材料、辅助材料、低值易耗品等的进项税只要符合税法规定的条件，是可以抵扣的，则自产产品用于业务招待费应计算销项税额。

（3）用于非货币性资产交货及债务重组怎么做账呢？

【答】用于非货币性资产交换：

借：库存商品、固定资产、无形资产等

贷：主营业务收入/其他业务收入

应交税费-应交增值税(销项税额)

银行存款等(或借方)

用于债务重组：

借：应付账款

贷：主营业务收入/其他业务收入

应交税费-应交增值税(销项税额)

营业外收入-债务重组利得

05

案例分析及纳税申报

例1：甲公司是一般纳税人，2023年7月将自制的产品空调作为职工福利发放，成本价20万元（不含增值税，下同），市场销售的公允不含税价格为35万元。同年准予税前扣除的工资薪金为200万元（假设不考虑其他的职工福利费）。

会计分录：

借：应付职工薪酬--职工福利费 395500

贷：主营业务收入 350000

贷：应交税金—应缴增值税 350000*13%=45500

借：主营业务成本 200000

贷：库存商品 200000

从会计分录可以看出，甲公司已经将自制产品用于职工福利的部分作为销售处理，

增值税纳税申报，填写附表（一）系统会自动识别到主表：

企业所得税汇算清缴纳税申报填写：a105050《职工薪酬支出及纳税调整明细表》，本题中的视同销售确认了主营业务收入，相当于正常的销售收入填写相关表格此处不在做展示。

【第5篇】增值税暂行条例实施细则

一、引言

以前一位同事曾说过：“纳税多的会计不是好会计”，我认为该观点有些偏见。难道中国纳税百强企业的会计都不是好会计，肯定不是。在我国经济市场化程度日益提高，倡导诚信纳税的今天，纳税数据已成为了衡量企业经济实力、取信于客户和社会公众、展示良好形象和品牌的重要指标之一。但细细想来，又不无道理，同一笔业务，在遵守《税法》、《企业会计准则》和《企业会计制度》的规定下，少纳税的会计肯定更优秀，该纳的税一分不少，不该纳的税一分不缴。

在会计实务、纳税申报中，增值税是一个较难的税种，加上增值税的相关法律、法规、规章较多，所以很容易出现错缴的现象。本文在学习相关法律、法规、规章的基础上，对极易出错的业务及会计实务进行分析。

二、法律、法规、规章引述与实务处理

(一) 联营兼营要分账，优惠政策能享到

国务院令第134号《中华人民共和增值税暂行条例》明确指出，“纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率的货物或应税劳务的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。纳税人兼营免税、减税项目，应当单独核算免税、减税项目的销售额，未单独核算销售额的，不得免税、减税。”

(93)财法字第038号《中华人民共和增值税暂行条例实施细则》第六条明确指出，“纳税人兼营非应税劳务的，应当分别核算货物或应税劳务和非应税劳务的销售额，不分别核算或者不能准确核算的，其非应税劳务应与货物或应税劳务一并征收增值税。”

现代企业大都从事跨行业经营，不仅涉及增值税，还涉及营业税。即便从事单一行业经营，也可能涉及多种不同税率的产品。这给纳税及会计处理带来了一定困难。为了降低税负，企业必须按照增值税暂行条例及实施细则的要求，进行分开核算，将销售收入分别按照应税、免税、减税等进行明细核算，还应将不同税率的货物或应税劳务分开核算。只有这样，国家的免税、减税政策企业才能享受。为了更好地比较，现举例说明：

[例1]a军工企业(一般纳税人，无特别说明，以下企业都是一般纳税人)，生产军工产品也生产民用产品，2006年10月份销售收入为600万元，购入原材料300万元，进项税额为51万元，无上期留抵税额。

方法1：销售额分别核算，军工产品占60%、民用产品占40%，无法准确划分不得抵扣的进项税额。

本期应纳增值税额=600×40%×17%-(51-51×60%)=20.4万元

方法2：销售额未分别核算。

本期应纳增值税额=600×17%-51=51万元

通过比较可以很清楚地知道，分别核算比未分别核算少缴29.6万元(51-20.4)增值税。

(二)易货贸易开发票，视同销售照开票

国税发[1993]150号《国家税务总局关于印发〈增值税专用发票使用规定〉的通知》第三条明确指出，“除本规定第四条所列情形外，一般纳税人销售货物(包括视同销售货物在内)、应税劳务，根据增值税细则规定的应当征收增值税的非应税劳务(以下简称销售应税项目)，必须向购买方开具专用发票。”

按照税法的规定，企业的易货贸易、视同销售行为都必须开具专用发票，但有些企业却反其道而行之，殊不知，这样不仅没有少缴税，还要多缴税。现举例说明：

[例2]甲企业与乙企业进行非货币性交易，甲企业将50万元的原材料换取乙企业50万元的库存商品。(假设原材料和库存商品的市场价均为50万元)

方法1：甲企业与乙企业采用协议的方式进行交易，不开具专用发票。

甲企业账务处理：借：库存商品 58.5万元，贷：原材料50万元、应交税金-应交增值税(销项税额)8.5万元

甲企业该交易应纳增值税额=8.5万元。

乙企业账务处理：借：原材料58.5万元，贷：库存商品50万元、应交税金-应交增值税(销项税额)8.5万元

乙企业该交易应纳增值税额=8.5万元。

方法2：甲企业与乙企业按正常的销售、购货进行处理，开具专用发票。

甲企业账务处理：借：库存商品 50万元、应交税金-应交增值税(进项税额)8.5万元，贷：原材料50万元、应交税金-应交增值税(销项税额)8.5万元

甲企业该交易应纳增值税额=8.5-8.5=0万元。

乙企业账务处理：借：原材料 50万元、应交税金-应交增值税(进项税额)8.5万元，贷：库存商品50万元、应交税金-应交增值税(销项税额)8.5万元

乙企业该交易应纳增值税额=8.5-8.5=0万元。

通过分析可以看出，不开具专用发票比开具专用发票要多缴8.5万元增值税。由于增值税实行凭国家印发的增值税专用发票注明的税款进行抵扣的制度。没有取得增值税专用发票抵扣联，其进项税额不能抵扣。而销售货物或应税劳务，不管开不开专用发票，都要计提销项税额。如果企业不计提销项税额，那就是偷税。

视同销售，不管是投资还是捐赠，只要对方是增值税一般纳税人，就应该向其开具增值税专用发票，虽然我们没有少纳税，但对方可以抵扣进项税额。

(三)分期收款多张票，折扣销售一张票

税法规定，采用分期收款方式销售货物，纳税义务发生时间为按合同约定的收款日期的当天。而在实际操作中，合同收款日期一般以专用发票开具日为起算日，如开票后90天付款。所以绝大多数企业都在销售时就开具专用发票，将专用发票送交购买方，从而开始计算到期日。出现这种现象，有税收法规脱离实际的原因，也有业务人员对分期收款方式理解不深的原因。分期收款方式有二层含义：1、分期确认收入，2、分期收回货款。大家对第二层含义都知道，但对第一层含义不是很清楚。所以会出现在销售时就开具专用发票的现象。这样直接造成纳税期提前。因为税法规定，对已开具专用发票的销售货物，要及时足额计入当期销售额计税，凡开具了专用发票，其销售额未按规定计入销售账户核算的，一律按偷税论处。为进行比较，现举例说明：

[例3]a公司为了扩大市场份额，采用分期收款的方式销售，2006年3月发出商品250万元(市场价：300万元)。(不考虑进项税额)

方法1：发出商品时即开具全额专用发票。

2006年3月份账务处理：借：应收账款 351万元，贷：主营业务收入 300万元，应交税金-应交增值税(销项税额)51万元

该交易2006年3月份应纳增值税额=300×17%=51万元

方法2：分三期(三个月)等额开具专用发票。

2006年3月份账务处理：借：分期收款发出商品 250万元，贷：库存商品 250万元;借：应收账款 117万元，贷：主营业务收入 100万元，应交税金-应交增值税(销项税额)17万元

该交易2006年3月份应纳增值税额=100×17%=17万元

通过比较可以看出，虽然税收总体上是一样的，但采用分期开具专用发票可以起到递延纳税的好处，这对于一个资金周转困难的企业来说是不幸中的万幸。

国税发[1993]154号《国家税务总局关于印发〈增值税若干问题的规定〉的通知》明确指出，“纳税人采取折扣销售方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的余额作为销售额计算增值税，如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。”

大多数企业折扣销售都是按折扣以后的价格开票，一般很少在发票上注明折扣额，将折扣额另开发票的情况就更少。所以一般不会提高税负。

(四)代垫运费只挂账，包装押金另挂账

(93)财法字第038号《中华人民共和增值税暂行条例实施细则》明确指出，“同时符合以下条件的代垫运费不包括在价外费用中，(1)承运者的运费发票开具给购货方的;(2)纳税人将该项发票转交给购货方的。”

税法明确规定，代垫运费不包括在价外费用中，而有的企业却偏偏要将其纳入销售额，作为货款的一部分。这主要由于业务人员的不规范操作，将代垫的运费作为自家的运费进行报销，然后在销售额中加入报销的运费。这样操作虽然简便，但是却增加了税负。现举例说明：

[例4]a企业销售甲产品给b企业，销售额(含税)为1170万元，并代b企业支付承运人c的运费30万元。

方法1：由承运人c向a企业开具运输发票，a企业将运费并入销售额中。

a企业账务处理：借：营业费用21.9万元，应交税金-应交增值税(进项税额)2.1万元，贷：银行存款30万元;借：应收账款1200万元，贷：主营业务收入1025.641万元，应交税金-应交增值税(销项税额)174.359万元

a企业该交易应纳增值税额=(1170+30)÷1.17×17%-30×7%=172.259万元

方法2：由承运人c向b企业直接开具运输发票，a企业代垫。

a企业账务处理：借：应收账款1200万元，贷：主营业务收入1000万元，应交税金-应交增值税(销项税额)170万元，银行存款30万元

a企业该交易应纳增值税额=1000×17%=170万元

通过比较会发现，将运费并入销售额比代垫运费要多缴2.259万元(172.259-170)增值税。

国税发[1993]154号《国家税务总局关于印发〈增值税若干问题的规定〉的通知》明确指出，“纳税人为销售货物而出租出借包装物收取的押金，单独记账核算的，不并入销售额征税;但对因逾期未收回包装物不再退还的押金，应按所包装货物的适用税率计算销项税额。”

在现实操作中，有很多企业将销售货物而出租出借包装物收取的押金作为销售额，当然，这样操作比较简单，但是却享受不到税收的优惠。要降低税负，必须将出租出借包装物收取的押金进行单独记账。现举例说明：

[例5]甲公司为加强包装物管理，对出租出借包装物收取部分押金，本月销售产品600万元，收取包装物押金10万元。

方法1：甲公司对包装物押金未进行单独记账核算，而是并入销售额。

账务处理：借：银行存款712万元，贷：主营业务收入608.547万元，应交税金-应交增值税(销项税额)103.453万元

该交易应纳增值税额=600×17%+10÷1.17×17%=103.453万元

方法2：甲公司对包装物押金进行单独记账核算。

账务处理：借：银行存款712万元，贷：主营业务收入600万元，应交税金-应交增值税(销项税额)102万元，其他应付款10万元

该交易应纳增值税额=600×17%=102万元

通过比较可以看出，单独记账核算要比不单独记账核算少缴1.453万元(103.453-102)。但对逾期未收回包装物不再退还的押金，应按所包装货物的适用税率计算销项税额，否则就算偷税。税法还规定，从1995年6月1日起，对销售除啤酒、黄酒外的其它酒类产品而收取的包装物押金，无论是否返还以及会计上如何核算，均应并入当期销售额征税。所以进行会计处理时一定要注意。

(五)小小规模开税票，进项转出见税票

税法规定，增值税小规模纳税人不得领用专用发票。从而造成从小规模纳税人购买货物不能计算进项税额，这在一定程度上增加了一般纳税人的税负。但税法同时规定，小规模纳税人可以向主管国税局申请代开增值税专用发票。为了降低增值税税负，一般纳税人向小规模纳税人购买货物，一定要小规模纳税人提供代开的专用发票。

【第6篇】增值税暂行条例第九条

《增值税暂行条例》第九条规定，纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，纳税人取得不合法的增值税专用发票，不得抵扣进项税额。

案例解析：公司取得的失控增值税专用发票能否抵扣进项税？

某建筑公司购进建筑材料取得一张增值税专用发票，在认证时提示为失控专用发票。请问建筑公司这张增值税专用发票可以抵扣吗？

政策解析∶失控增值税专用发票是指防伪税控企业丢失被盗金税卡中未开具的专用发票以及被列为非正常户的防伪税控企业未向税务机关申报或未按规定缴纳税款的增值税专用发票。《国家税务总局关于失控增值税专用发票处理的批复》（国税函〔2008〕607号）规定，在税务机关按非正常户登记失控增值税专用发票后，增值税一般纳税人又向税务机关申请防伪税控报税的，其主管税务机关可以通过防伪税控报税子系统的逾期报税功能受理报税。购买方主管税务机关对认证发现的失控发票，应按照规定移交稽查部门组织协查。属于销售方已申报并缴纳税款的，可由销售方主管税务机关出具书面证明，并通过协查系统回复购买方主管税务机关，该失控发票可作为购买方抵扣增值税进项税额的凭证。因此，对建筑公司取得的该张失控专用发票，需要由主管税务机关通过协查，确认销售方已经申报纳税并取得销售方主管税务机关出具的书面证明及协查回复后，才可抵扣进项税额。

案例解析：一般纳税人取得汇总开具的专用发票，但是没附清单，还能抵扣进项税额吗？

某建筑公司向零售商店购买办公用品时，取得商店开具的增值税专用发票，注明办公用品一批。请问建筑公司取得的这张增值税专用发票可以抵扣进项税额吗？

政策解析：根据《国家税务总局关于修订〈增值税专用发票使用规定〉的通知》（国税发〔2006〕156号）第十二条的规定，一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖发票专用章。因此，建筑公司取得的这张增值税专用发票，如果没附有销售清单，则属于不符合法律、行政法规规定的发票，不允许抵扣进项税额。

【第7篇】增值税条例的价外费用

增值税计税依据一般为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用为，其中的价外费用包括：价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金（延期付款利息）、包装费、包装物租金、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

所以一般代收款项是需要缴纳增值税的。

那么代收款项有哪些情形不构成增值税价外费用呢？

答：一般来说，代收款项是属于纳税人发生应税行为时获得的价外费用中的一种。而以下情形的代收款项不构成增值税价外费用（如图）：

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【第8篇】增值税暂行条例

新闻消息一出来，我就第一时间进行了朋友圈转发。关于《中华人民共和国增值税法（征求意见稿）》向社会公开征求意见的通知，当时还只是个标题。

第一时间到官网查看并没有发现这条状态，大概过了一段时间才出现全文。仔仔细细地全部看完，内容信息量还是蛮多的。

我们先来了解一下我国增值税的发展历程，如下图：

现存的增值税相关内容，主要两个依据：

1、1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下称《条例》），12月25日，授权财政部印发了《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》。2023年10月30日国务院对《条例》进行了部分修改。

2、2023年3月23日，经国务院批准，财政部、税务总局联合印发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

而今天发布的《中华人民共和国增值税法（征求意见稿）》是整合了《条例》和36号文等，并适当调整完善相关内容，形成了《征求意见稿》。也就意味着通过之日起，将直接从“税收行政法规”升级为“税收法律”

好了，以我考税务师在《税法ⅰ》当中学习到的知识，我来给大家普及一下“税收行政法规”和“税收法律”的区别：

“税收行政法规”指立法机关为国务院，以总理签署国务院令公布实施，大部分为主法的细则规定。

“税收法律”指立法机关为全国人大及其常委会，以国家主席签署主席令予以公布。比如已经通过的《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国个人所得税法》等。

全面营改增之后，增值税已经成为我国第一大主体税种，近几年增值税相关改革措施已全部推出，立法条件成熟。为以法律形式巩固改革成果，按照保持现行税制框架总体不变以及保持现行税收负担水平总体不变的原则，并向社会公开征求意见，适时颁布《中华人民共和国增值税法》。

下面我们来盘点一下，修改的内容：

《征求意见稿》共9章47条。

主要修订调整内容如下：

（一）关于征税范围。

《征求意见稿》基本延续了《条例》的规定，为巩固营改增成果，将“加工、修理修配劳务”并入“服务”，将“销售金融商品”从“服务”中单列，即增值税的征税范围为，在境内销售货物、服务、无形资产、不动产和金融商品，以及进口货物。

（二）关于纳税人和扣缴义务人。

借鉴国际经验，《征求意见稿》规定，在境内发生应税交易且销售额达到增值税起征点的单位和个人，以及进口货物的收货人，为增值税的纳税人。销售额未达到增值税起征点的单位和个人，不是增值税纳税人，但可以自愿选择登记为增值税纳税人缴纳增值税。境外单位和个人在境内发生应税交易的，以购买方为扣缴义务人。

（三）关于税率和征收率。

为巩固营改增及深化增值税改革成果，《征求意见稿》对《条例》中规定的税率进行了相应的调整，将销售货物、加工修理修配服务、有形动产租赁服务、以及进口货物等适用税率调整为13%；将销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务、不动产，转让土地使用权，销售或者进口农产品等货物的适用税率调整为9%；销售服务、无形资产、金融商品的适用税率为6%，保持不变。同时，明确增值税征收率为3%。

（四）关于销售额。

《征求意见稿》基本延续了《条例》的现行规定，明确销售额是纳税人发生应税交易取得的与之相关的对价，包括全部货币或者非货币形式的经济利益。

（五）关于期末留抵退税制度。

为巩固深化增值税改革成果，按照增值税原理，《征求意见稿》借鉴国际经验，建立期末留抵退税制度，并授权国务院财政、税务主管部门制定具体办法。

（六）关于混合销售、兼营的规定。

为巩固营改增成果，解决纳税人特殊情形的征税问题，《征求意见稿》延续“混合销售”从主、“兼营”分别核算纳税的理念，明确混合销售应从主适用税率或者征收率；兼营应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率。

（七）关于税收减免。

《征求意见稿》沿用了《条例》和原营业税暂行条例中的法定免税项目；同时明确除法定免税以外，根据国民经济和社会发展的需要，或者由于突发事件等原因对纳税人经营活动产生重大影响的，国务院可以制定增值税专项优惠政策，报全国人民代表大会常务委员会备案。

（八）关于计税期间。

为落实深化“放管服”改革精神，进一步减少纳税人办税频次，减轻纳税人申报负担，《征求意见稿》取消“1日、3日和5日”等三个计税期间，新增“半年”的计税期间。

（九）关于税收征管。

结合征管实践，《征求意见稿》明确增值税由税务机关征收，进口货物的增值税由税务机关委托海关代征。明确了纳税人、扣缴义务人的如实申报义务、发票管理及法律责任的原则性规定。

（十）关于过渡期安排。

为平稳过渡，本法公布前出台的税收政策，确需延续的，按照国务院规定最长可以延至本法施行后的五年止。待过渡期结束，按照《征求意见稿》第三十条，根据国民经济和社会发展的需要，国务院可以制定专项优惠政策，报全国人民代表大会常务委员会备案后继续执行。

【第9篇】增值税条例及实施细则

加强农业发展意义重大，对促进国民经济发展和保持社会稳定发挥了至关重要的作用。在各种“惠农”政策中，税收优惠是其中一项重要的政策。本期小编和大家讲讲增值税方面“惠农”政策。

一、基本优惠政策

农业生产者销售的自产农产品，免征增值税。

农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。

农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。

农产品，是指初级农产品，具体范围是指直接从事植物的种植、收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的《农业产品征税范围注释》（以下简称注释）所列的自产农业产品；对单位和个人销售的外购的农业产品，以及单位和个人外购农业产品生产、加工后销售的仍然属于注释所列的农业产品，不属于免税的范围，应当按照规定税率征收增值税。

政策依据：

《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十五条

《财政部 国家税务总局关于印发<农业产品征税范围注释>的通知》（财税字〔1995〕52号）第一条

二、农业生产资料的优惠政策

1.农膜；批发和零售的种子、种苗、化肥、农药、农机，免征增值税。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于农业生产资料征免增值税政策的通知》（财税〔2001〕113号）第一条

2.自2008年6月1日起，纳税人生产销售和批发、零售有机肥产品免征增值税。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于有机肥产品免征增值税的通知》（财税〔2008〕56号）第一条

三、部分农产品流通环节免征增值税

1.部分鲜活肉蛋产品流通环节免征增值税。

享受主体：从事部分鲜活肉蛋产品批发、零售的纳税人

优惠内容：从事部分鲜活肉蛋产品批发、零售的纳税人销售的部分鲜活肉蛋产品免征增值税。

享受条件：

免征增值税的鲜活肉产品，是指猪、牛、羊、鸡、鸭、鹅及其整块或者分割的鲜肉、冷藏或者冷冻肉，内脏、头、尾、骨、蹄、翅、爪等组织。

免征增值税的鲜活蛋产品，是指鸡蛋、鸭蛋、鹅蛋，包括鲜蛋、冷藏蛋以及对其进行破壳分离的蛋液、蛋黄和蛋壳。

上述产品中不包括《中华人民共和国野生动物保护法》所规定的国家珍贵、濒危野生动物及其鲜活肉类、蛋类产品。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于免征部分鲜活肉蛋产品流通环节增值税政策的通知》（财税〔2012〕75号）第一条

2.蔬菜流通环节免征增值税

享受主体：从事蔬菜批发、零售的纳税人

优惠内容：从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税。

享受条件：

蔬菜是指可作副食的草本、木本植物，包括各种蔬菜、菌类植物和少数可作副食的木本植物及经挑选、清洗、切分、晾晒、包装、脱水、冷藏、冷冻等工序加工的蔬菜。蔬菜的主要品种参照《蔬菜主要品种目录》执行。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于免征蔬菜流通环节增值税有关问题的通知》（财税〔2011〕137号）

结束语

国家在“惠农”方面的税收政策是全方位的，从事农业生产的纳税人朋友，在充分了解政策规定，准确判断自身业务符合优惠条件时，可以充分享受国家在“惠农”方面的税收红包哦！

编辑设计：北京朝阳税务

来源：北京税务

【第10篇】新增值税条例

根据《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》(国务院令第691号)，国务院对《中华人民共和国增值税暂行条例》作了相应修改并对条文序号作相应调整后，于2023年11月19日重新公布条例全文，自公布之日起施行。

《中华人民共和国增值税暂行条例》修改前后条款对照 （粗体字为修改内容，红色为重要内容）

（段文涛整理）

【第11篇】增值税暂行条例第十条

4月1日起，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

不少纳税人对此有困惑：

之前与客户签的合同是按照16%（或10%）的税率签的，那4月1日后是不是就不能再按老税率开票了呢？

还有部分纳税人受到客户方的压力：客户要求务必按老税率开具发票。

税率调整后，企业到底能不能继续按16%或10%的税率开具发票呢？

对此，税务部门有明确说法：“从4月1日起”，指的是纳税义务发生时间。

凡是纳税义务发生时间在4月1日之前的，一律适用原来16%、10%的税率纳税，按照原税率开具发票；

相反，凡是纳税义务发生时间在4月1日之后的，则适用调整后的13%、9%的新税率纳税，按照新税率开具发票。

符合以下条件，就可以按老税率开具发票了：

1.根据合同和具体销售行为，纳税义务发生时间在4月1日之前；

2.纳税义务已发生但尚未开票，那么纳税义务发生当月的增值税已按“未开票收入”申报纳税。

问：如何判断纳税义务发生时间呢？

答：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条规定，增值税纳税义务发生时间：

1.发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

2.进口货物，为报关进口的当天。

纳税人要判断自己的销售行为纳税义务发生的时间，具体可参照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条和《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条，这里将不同类型的销售行为所对应的纳税义务发生时间罗列如下，以供参考：

1.采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；

2.采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；

3.采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；

4.采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；

5.委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；

6.销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；

7.纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天；

8.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项；

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天；

9.纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；

10.纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天；

11.纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天；

12.增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

问：企业遇到按老税率补开发票的情况，如何申报填写呢？

答：在补开发票后的申报中，应填在“增值税纳税申报表附列资料（附表一）”第一行（或第二行、第三行，具体根据销售行为所属类型确定）第一列（或第三列，具体根据开具发票的类型确定）中，同时在对应行次的第五列填入金额相同的负数销售额。

注意：

在补开发票后的申报中，开具发票的税率为16%或10%，而申报表中已无这两个税率，因此需要将销售额填入13%或9%税率对应的栏次，填写时可不采用表格自动计算出的税额，自行填写正确的税额。

来源：上海税务

实习编辑：司壹闻

【第12篇】增值税实施条例

经国务院批准，自2023年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。并印发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

全面营改增一年多之后，在2023年11月19日，国务院作出了《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》，对《中华人民共和国增值税暂行条例》进行第二次修订，现将修订后的文件附后，以便于大家学习。

中华人民共和国增值税暂行条例

（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第134号公布 2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过 根据2023年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第一次修订 根据2023年11月19日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订）

第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

第二条 增值税税率：

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

税率的调整，由国务院决定。

第三条 纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。

第四条 除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产（以下统称应税销售行为），应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

第五条 纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：

销项税额=销售额×税率

第六条 销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

销售额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算。

第七条 纳税人发生应税销售行为的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。

第八条 纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，为进项税额。

下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。

（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算的进项税额，国务院另有规定的除外。进项税额计算公式：

进项税额=买价×扣除率

（四）自境外单位或者个人购进劳务、服务、无形资产或者境内的不动产，从税务机关或者扣缴义务人取得的代扣代缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

准予抵扣的项目和扣除率的调整，由国务院决定。

第九条 纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

第十条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产；

（二）非正常损失的购进货物，以及相关的劳务和交通运输服务；

（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、劳务和交通运输服务；

（四）国务院规定的其他项目。

第十一条 小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率

小规模纳税人的标准由国务院财政、税务主管部门规定。

第十二条 小规模纳税人增值税征收率为3%，国务院另有规定的除外。

第十三条 小规模纳税人以外的纳税人应当向主管税务机关办理登记。具体登记办法由国务院税务主管部门制定。

小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理登记，不作为小规模纳税人，依照本条例有关规定计算应纳税额。

第十四条 纳税人进口货物，按照组成计税价格和本条例第二条规定的税率计算应纳税额。组成计税价格和应纳税额计算公式：

组成计税价格=关税完税价格+关税+消费税

应纳税额=组成计税价格×税率

第十五条 下列项目免征增值税：

（一）农业生产者销售的自产农产品；

（二）避孕药品和用具；

（三）古旧图书；

（四）直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备；

（五）外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备；

（六）由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品；

（七）销售的自己使用过的物品。

除前款规定外，增值税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。

第十六条 纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算销售额的，不得免税、减税。

第十七条 纳税人销售额未达到国务院财政、税务主管部门规定的增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳增值税。

第十八条 中华人民共和国境外的单位或者个人在境内销售劳务，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以购买方为扣缴义务人。

第十九条 增值税纳税义务发生时间：

（一）发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

（二）进口货物，为报关进口的当天。

增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

第二十条 增值税由税务机关征收，进口货物的增值税由海关代征。

个人携带或者邮寄进境自用物品的增值税，连同关税一并计征。具体办法由国务院关税税则委员会会同有关部门制定。

第二十一条 纳税人发生应税销售行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。

属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：

（一）应税销售行为的购买方为消费者个人的；

（二）发生应税销售行为适用免税规定的。

第二十二条 增值税纳税地点：

（一）固定业户应当向其机构所在地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

（二）固定业户到外县（市）销售货物或者劳务，应当向其机构所在地的主管税务机关报告外出经营事项，并向其机构所在地的主管税务机关申报纳税；未报告的，应当向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税；未向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地的主管税务机关补征税款。

（三）非固定业户销售货物或者劳务，应当向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税；未向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。

（四）进口货物，应当向报关地海关申报纳税。

扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。

第二十三条 增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

扣缴义务人解缴税款的期限，依照前两款规定执行。

第二十四条 纳税人进口货物，应当自海关填发海关进口增值税专用缴款书之日起15日内缴纳税款。

第二十五条 纳税人出口货物适用退（免）税规定的，应当向海关办理出口手续，凭出口报关单等有关凭证，在规定的出口退（免）税申报期内按月向主管税务机关申报办理该项出口货物的退（免）税；境内单位和个人跨境销售服务和无形资产适用退（免）税规定的，应当按期向主管税务机关申报办理退（免）税。具体办法由国务院财政、税务主管部门制定。

出口货物办理退税后发生退货或者退关的，纳税人应当依法补缴已退的税款。

第二十六条 增值税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

第二十七条 纳税人缴纳增值税的有关事项，国务院或者国务院财政、税务主管部门经国务院同意另有规定的，依照其规定。

第二十八条 本条例自2023年1月1日起施行。

【第13篇】中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

财政部、海关总署、税务总局联合发布《财政部 海关总署 税务总局关于对电子烟征收消费税的公告》（2023年第33号，以下简称33号公告），自2023年11月1日起对电子烟征收消费税。为确保相关政策执行到位，税务总局发布《关于电子烟消费税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第22号，以下简称22号公告）进一步明确电子烟消费税征收管理有关事项。8张图读懂政策要点↓

国家税务总局

关于电子烟消费税征收管理有关事项的公告

国家税务总局公告2023年第22号

根据《财政部 海关总署 税务总局关于对电子烟征收消费税的公告》（2023年第33号，以下简称33号公告）规定，自2023年11月1日起对电子烟征收消费税。现将征收管理有关事项公告如下：

一、税务总局在税控开票软件中更新了《商品和服务税收分类编码表》，纳税人销售电子烟应当选择“电子烟”类编码开具发票。

二、《消费税及附加税费申报表》〔《国家税务总局关于增值税 消费税与附加税费申报表整合有关事项的公告》（2023年第20号）附件7〕附注1《应税消费品名称、税率和计量单位对照表》中新增“电子烟”子目，调整后的表式见附件。

三、符合33号公告第二条规定的纳税人，从事生产、批发电子烟业务应当按规定填报《消费税及附加税费申报表》，办理消费税纳税申报。

四、根据《中华人民共和国消费税暂行条例实施细则》第十七条的规定和我国电子烟行业生产经营的实际情况，电子烟全国平均成本利润率暂定为10%。

五、本公告自2023年11月1日起施行。《国家税务总局关于增值税 消费税与附加税费申报表整合有关事项的公告》（2023年第20号）附件7的附注1同时废止。各级税务机关要根据33号公告和本公告的规定，对相关纳税人做好政策宣传和辅导工作，及时为其办理消费税税种认定。

特此公告。

附件：应税消费品名称、税率和计量单位对照表（点击查看）

国家税务总局

2023年10月25日

解读

关于《国家税务总局关于电子烟消费税征收管理有关事项的公告》的解读

一、本公告出台的背景是什么？

为完善消费税制度，促进税制公平统一，更好发挥消费税引导健康消费的作用，财政部、海关总署、税务总局联合发布《财政部 海关总署 税务总局关于对电子烟征收消费税的公告》（2023年第33号，以下简称33号公告），对电子烟消费税政策进行了明确。为确保相关政策执行到位，现发布本公告进一步明确电子烟消费税征收管理有关事项。

二、33号公告规定的电子烟生产环节消费税纳税人指的是谁？

按照33号公告的规定，电子烟生产环节消费税纳税人是指取得烟草专卖生产企业许可证，并取得或经许可使用他人电子烟产品注册商标（以下简称持有商标）的企业。其中，取得或经许可使用他人电子烟产品注册商标应当依据《中华人民共和国商标法》的有关规定确定。

按照33号公告的规定，通过代加工方式生产电子烟的，由持有商标的企业申报缴纳消费税。因此，只从事代加工电子烟产品业务的企业不属于电子烟消费税纳税人。

三、33号公告规定的电子烟批发环节消费税纳税人指的是谁？

按照33号公告的规定，电子烟批发环节消费税纳税人是指取得烟草专卖批发企业许可证并经营电子烟批发业务的企业。

四、33号公告规定的电子烟消费税征税对象包括哪些？

按照33号公告的规定，电子烟消费税征税对象为电子烟产品，包括烟弹、烟具以及烟弹与烟具组合销售的电子烟产品。其中，电子烟有关定义按照国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会发布的《电子烟》强制性国家标准（gb 41700-2022）确定。

五、33号公告规定的电子烟消费税税率是多少？

按照33号公告的规定，电子烟生产（进口）环节的消费税税率为36%，电子烟批发环节的消费税税率为11%。

六、33号公告规定的电子烟消费税计税价格如何确定？

按照33号公告的规定，纳税人从事生产、批发电子烟业务的，按生产、批发电子烟的销售额作为计税价格。其中，电子烟生产环节纳税人采用代销方式销售电子烟的，以经销商（代理商）销售给电子烟批发企业的销售额（含收取的全部价款和价外费用）为电子烟生产环节纳税人的计税价格。

例如：某电子烟消费税纳税人2023年12月生产持有商标的电子烟产品并销售给电子烟批发企业，不含增值税销售额为100万元，该纳税人2023年1月应申报缴纳电子烟消费税为36万元（100万元×36%）。如果该纳税人委托经销商（代理商）销售同一电子烟产品，经销商（代理商）销售给电子烟批发企业不含增值税销售额为110万元，则该纳税人2023年1月应申报缴纳电子烟消费税为39.6万元（110万元×36%）。

七、33号公告规定的电子烟消费税纳税人在核算销售额时，应注意哪些事项？

按照33号公告的规定，电子烟生产环节纳税人从事电子烟代加工业务的，应当分开核算持有商标电子烟的销售额和代加工电子烟的销售额；未分开核算的，一并缴纳消费税。

例如：某电子烟生产企业持有电子烟商标a生产电子烟产品。2023年12月，该纳税人生产销售a电子烟给电子烟批发企业，不含增值税销售额为100万元。同时，当月该纳税人（不持有电子烟商标b）从事电子烟代加工业务，生产销售b电子烟给b电子烟生产企业（持有电子烟商标b），不含增值税销售额为50万元。该纳税人分开核算a电子烟和b电子烟销售额，则该纳税人2023年1月应申报缴纳电子烟消费税为36万元（100万元×36%）。需要说明的是，b电子烟生产企业将b电子烟销售给电子烟批发企业时，自行申报缴纳消费税。如果该纳税人没有分开核算a电子烟和b电子烟销售额，则该纳税人2023年1月应申报缴纳电子烟消费税为54万元〔（100万元+50万元）×36%〕。

八、本公告规定的电子烟消费税纳税人在纳税申报时，应注意哪些事项？

（一）按照本公告的规定，考虑到电子烟为新增消费税子目，为顺利开展纳税申报等相关涉税事宜，主管税务机关应当为从事电子烟生产、批发业务的纳税人办理消费税税种认定。

（二）按照本公告的规定，自2023年11月（税款所属期）起，从事电子烟生产、批发业务的纳税人，在申报缴纳消费税时，应按照调整后的《应税消费品名称、税率和计量单位对照表》及《国家税务总局关于增值税 消费税与附加税费申报表整合有关事项的公告》（2023年第20号）要求，填报《消费税及附加税费申报表》。

九、本公告规定的电子烟全国平均成本利润率是多少？

根据《中华人民共和国消费税暂行条例》和《中华人民共和国消费税暂行条例实施细则》有关规定，当纳税人自产自用的应税消费品没有同类消费品销售价格的，则需要使用全国平均成本利润率计算组成计税价格，应税消费品全国平均成本利润率由税务总局确定。因此，根据我国电子烟行业生产经营的实际情况，经商有关部门，暂定电子烟全国平均成本利润率为10%。

十、本公告何时施行？

本公告自2023年11月1日起施行。

来源：中国税务报

责任编辑：于燕 宋淑娟 (010)61930016

【第14篇】土地增值税暂行条例细则

本文转载自国家税务总局海南省税务局

为加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范清算工作流程，统一清算工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，结合我省税收征管实际，制定本办法。

第一章 项目管理

第一条 土地增值税以国家有关部门核发的《建设工程规划（临时）许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，主管税务机关可按主管规划的政府部门的批准意见结合项目实际情况进行判定，以确定的分期项目为单位清算。

第二条 纳税人申报的清算项目原则上应与税收管理系统中登记的项目保持一致。

第三条 纳税人应当自取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》之日起30日内，向主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。纳税人在填报《土地增值税项目登记表》时，应同时向主管税务机关提交土地使用权出让合同、房地产转让合同等有关资料。

第四条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理，从纳税人取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》开始，按项目分别建立档案、设置台账，定期采集、更新。同时，与第三方信息进行比对，对房地产开发企业项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第五条 本办法适用于房地产项目的管理。

第二章 预征管理

第六条 从事房地产开发的纳税人，在房地产项目土地增值税清算受理前转让房地产取得销售(含预售)收入的，应当在收讫转让收入款项（包括预收款性质的房款）或取得索取转让收入款项凭据的次月15日内，向主管税务机关报送预征土地增值税纳税申报表并预缴税款。

第七条 房地产开发企业在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产销售收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。

第八条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产预缴土地增值税。

第九条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

第十条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

应预缴土地增值税税款＝（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。

第十一条 土地增值税预征率

（一）海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%；非普通住宅和其他类型房地产预征率为5%。

（二）其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%；非普通住宅和其他类型房地产预征率为4%。

（三）对房地产开发项目中纳入住房保障体系的住房，暂不预征土地增值税；对房地产开发项目中不属于住房保障体系的房地产，按本条第（一）、（二）项规定的预征率计算预征土地增值税。纳入住房保障体系的住房须经政府相关部门批准性文件认定。

（四）纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

第十二条 对房地产开发项目既有普通住宅又有非普通住宅和其他类型房地产，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地产的，均应按房地产的类型、性质分别核算销（预）售收入，并适用相应的预征率分别计算预征土地增值税；不能分别核算销（预）售收入的，一律从高适用预征率计算预征土地增值税。

随房屋一并转让的配套设施，凡转让的房屋为普通住宅的，配套设施按照普通住宅进行预征；凡转让的房屋为非普通住宅的，配套设施按照非普通住宅进行预征。单独转让的配套设施按照其他类型房地产进行预征。

第十三条 纳税人逾期不申报土地增值税的，税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》”）第六十二条的规定处理。

纳税人逾期未按规定预缴土地增值税的，依照《征管法》第三十二条的规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

第三章 清算申报

第十四条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十五条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让（包括视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%）；

产权式酒店的销售比例=已转让（包括视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积（即总建筑面积扣除自持经营建筑面积）的比例，产权式酒店的销售比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%）

（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第十六条 对符合本办法第十四条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。

对符合本办法第十五条规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目。对确定需要进行清算的项目，由主管税务机关向纳税人下达通知申报《税务事项通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。对确定暂不通知清算项目，应继续做好项目管理。

纳税人未在规定期限内申报的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。

第十七条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十四、十五条规定的清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日起90日内或者收到主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

第十八条 同一土地增值税清算项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在清算时应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第十九条 土地增值税的清算申报主体是纳税人。纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、合理性和相关性。

第二十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款。

纳税人办理清算申报应补缴的税款，应当在清算申报期限届满的次月15日内缴纳，逾期不缴的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定加收滞纳金。

第四章 清算受理

第二十一条 在收到纳税人清算申报资料后，主管税务机关应在7日内对纳税人的申报表以及申报资料进行审验，审验内容包括：清算项目认定是否正确、是否足额申报预缴税款、申报资料是否完整、清算所属期是否准确、申报表表间逻辑关系是否一致等。

对符合清算条件，且清算申报资料完备的，征纳双方在《土地增值税清算资料申报表》上签字确认。同时，主管税务机关向纳税人出具受理《税务事项通知书》。

纳税人申报的清算项目资料不齐全的，主管税务机关应向纳税人出具补充资料《税务事项通知书》，一次性告知纳税人需要补充的资料,并要求纳税人在15日内补齐。纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料，主管税务机关可以受理。

纳税人未在规定时间内报送补充资料的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。

第二十二条 对已受理进入土地增值税清算程序的清算项目，自主管税务机关送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起，取得的预售收入不再预缴土地增值税。

纳税人在提交清算申报资料前，应在税收管理系统中办理清算申报。税务机关在受理清算时，应复核纳税人是否已办理申报。

第五章 清算审核管理

第二十三条 市县税务局应采取“集中清算、分类审核、难点合议”的方式开展土地增值税清算审核工作。

第二十四条 “集中清算”是指市县区税务局集中本单位内风险管理事项人员，成立清算审核组，统筹对辖区内房地产项目集中清算审核。

海口和三亚市税务局可自行确定在市局或区局集中清算，其他市县区税务局（区指洋浦经济开发区，下同）在市县区税务局集中清算。

“分类审核”是指清算审核组内设收入审核和成本审核等若干小组，对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核。

第二十五条 “难点合议”是指市县区税务局成立土地增值税清算合议工作小组，审议土地增值税清算难点问题。

第二十六条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作链条。

第二十七条 审核人员应各司其职，各负其责，按照统一的审核流程和审核指引开展清算审核，形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。

第二十八条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性，数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目规划资料，重点对项目的楼栋、道路、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等进行实地核查。

第二十九条 主管税务机关自向纳税人送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起， 在90日内(不包括补充工程造价清算资料时间和纳税人反馈意见时间)做出清算审核结论。因特殊原因不能按时完成清算的,应按以下程序报批，延期最长不能超过60日：

1.延期30日以内的，由市县区税务局分管局领导批准；

2.延期30日以上且不超过60日的，由市县区税务局长批准。

第三十条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，移交清算审核组进行审核；清算审核组在完成审核后，向主管税务机关移交审核意见和工作底稿；主管税务机关向纳税人出具审核意见《税务事项通知书》，反馈初审意见，并要求纳税人在15日内提出意见和补充资料。

第三十一条 主管税务机关对纳税人的反馈意见和补充资料进行复核，对存在争议的事项应开展集体审议。

（一）纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认同纳税人主张的，主管税务机关调整原处理意见；

（二）纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认为纳税人未能补齐关键资料且无正当理由的，主管税务机关维持原处理意见；

（三）涉及工程造价审核事项，纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议（形成书面记录），仍无法达成统一意见，市县局可聘请造价专业机构针对争议问题进行核实确认。

第三十二条 主管税务机关应在收到纳税人反馈意见后30日内出具清算审核结论，同时下达补（退）税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。

土地增值税清算税款缴纳期限为主管税务机关送达补缴税款《税务事项通知书》的次月15日内。

第三十三条 纳税人对税务机关清算结论不服的，按照要求缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可依法向人民法院提起行政诉讼。

第三十四条 主管税务机关应加强清算项目的尾盘管理，按照有关规定督促纳税人做好土地增值税的尾盘申报，确保税款及时入库。

第六节 清算审核内容

第三十五条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第三十六条 营改增后纳税人在进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

适用增值税一般计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-应缴纳增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-增值税应纳税额。

第三十七条 土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

第三十八条 纳税人因销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期（延期）付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益，应当确认为土地增值税的计税收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，纳税人收取的违约金不属于房地产销售收入。

第三十九条 纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第四十条 纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按下列方法和顺序确定其收入：

1.按纳税人同期、同类商品房的平均销售价格确定；

2.按纳税人近期、同类商品房的平均销售价格确定；

3.由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定。

以上所讲的同期是指当月或者当季，近期是指当季或者当年，当月、当季或者当年分别指自然月、季、年。

第四十一条 纳税人申报的整个清算项目的房地产销售均价低于统计部门公布的本地同期房地产平均销售价格10%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按统计部门公布的本地同期的房地产平均销售价格核定其收入。

第四十二条 符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由：

（一）人民法院判定或裁定的转让价格；

（二）政府有关部门确定的转让价格；

（三）经主管税务机关认定的其他合理情形。

第四十三条 纳税人将房地产转为自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第四十四条 土地增值税清算扣除项目包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第四十五条 纳税人办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可要求纳税人补充提供，纳税人不能提供的，主管税务机关可按照《2008-2023年海南省房地产项目工程造价参考指标》（琼国税公告2023年 号）核定扣除。

凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

1．不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。

2．工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

3．装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

4．房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

5．大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

第四十六条 扣除项目金额的计算分摊：

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：

（一）能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目。

（二）属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按转让土地使用权的面积占总面积（占地面积法）的比例计算分摊，对于无法取得项目占地面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。

（三）属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按各清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊，对于无法取得可售面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。

（四）同一个清算项目中，同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

（五）同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

第四十七条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：

（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本办法所称合法有效凭证，一般是指：

1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的涉税行为应当开具发票的，以开具的发票为合法有效凭证。

通过购买或接受投资方式取得土地使用权的，转让方足额缴纳土地增值税，受让方取得契税完税凭证的，契税完税凭证可视同合法有效凭证。

2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。

4.发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据管理范围，实在无法取得正式发票（行政事业性收据）的客观条件下，结合实际情况，以合同（协议）、收据、收款证明等相关材料作为企业入账凭证，如：支付给个人的青苗补偿费，结合相关证明材料，收款人的收款收据即可确认为合法凭证。

5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。

（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。

第四十八条 除本办法第四十七条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：

（一）取得土地使用权所支付的金额

1.对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。

2.同一个清算项目, 应将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

3.纳税人在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府或政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与取得本清算项目的土地使用权有直接关联的，按规定补缴契税后，可以计入本项目扣除项目金额。其他红线外支出不予扣除。

以上所指的政府有关部门是指市、县（区）级政府土地主管部门，证明文件包括通知、批复、会议纪要等。

4. 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款合法有效凭据的，可参照同期同类基准地价核定。如无法获取同期同类基准地价的，可向自然资源规划部门获取土地价款。对通过政府出让方式取得土地使用权的，未能提供取得土地使用权所支付的地价款原始凭据，但能提供政府相关部门的文件、协议、合同或相应合法有效凭据，并已缴清受让环节相关税费的，计征土地增值税时，其实际支付的地价款可结合土地出让合同或其他证明材料上记载的金额予以确认。

5. 对《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）生效后，以土地（房地产）投入非房地产开发企业并在投资环节享受了暂免征收土地增值税优惠政策的，被投资方取得土地（房地产）后转让出售或用于房地产开发的，其土地成本应按最初投资方取得土地的原始成本进行认定。

6. 对根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）和《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的有关规定，在改制重组时享受暂不征收土地增值税的，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

7.纳税人因政府规划等原因重新置换取得的房地产开发用地，按政府置换后土地出让合同明确的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为 “取得土地使用权所支付的金额”扣除。

8. 纳税人为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

“招拍挂”是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时据实扣除。

9.土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，纳税人取得财政非税收入票据的，计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除，纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不予扣除。

（二）土地征用及拆迁补偿费

1.纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，其扣除金额根据双方签订的补偿协议、清册、收付款凭据等相关资料确定。

2.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）项规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

3.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）项的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

4. 货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

5.纳税人购入已建成的不动产后将地上房产拆除后再次开发房地产，如会计核算时未对不动产计提折旧的，原有不动产的购入成本及缴纳的契税、拆除原有房产发生的拆迁费用可分别在取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费中扣除。

（三）前期工程费

1.纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。

2.纳税人在项目规划报建时按政府规定缴纳的相关费用允许扣除。

3.纳税人发生的未形成最终成果设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不允许扣除。

（四）建筑安装工程费

1.纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。

2. 纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。。

3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与施工方登记的建安项目开票信息保持一致。

4.营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

5.纳税人销售已装修的房屋，发生的合理装修费用可以计入房地产开发成本。

（1）纳税人收取的装修费符合下列条件之一的，应一律作为销售收入，并扣除相应的装修成本：

①在销售合同中明确了房价中包含装修费的；

②销售发票中包含装修费的；

③签订销售合同时捆绑签订装修合同的；

上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

（2）纳税人销售已装修的房屋，随房屋一同出售的家电、家具，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。除此以外的家电、家具收入，若在销售合同中一并计入销售收入，能够提供购进发票的，准予作为“新建房及配套设施的成本”予以扣除，但不作为计入房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目的计算基数。

日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出不允许扣除。

( 3 )纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其发生的设计费用、建造费用、装修费用等相关支出不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

6.纳税人实际发生的营销设施建造支出，按下列原则进行处理：

（1）纳税人在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

（2）纳税人在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

（3）纳税人租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、展厅等营销设施的，支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

（4）纳税人将房地产开发项目中的开发产品或公共配套设施装修后作为售楼部等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

7.纳税人因设计变更发生的建筑安装工程费，已依法办理变更手续的，按规定计算扣除。纳税人自行改变设计方案、违章建设、重复建设发生的建筑安装工程费不允许扣除。

8.纳税人发生的合理的工程监理费允许计算扣除。

（六）公共配套设施费

1. 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，按照以下原则之一确认：

①政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；

②经人民法院裁决属于全体业主共有；

③商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，并且相关公共配套设施移交给业主委员会。

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立，无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明，以及在清算项目内显著位置和海南省主流媒体刊登公告的相关证明材料。

商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，或注明有关公共配套设施归出卖人所有，清算前又明确或变更公共配套设施权属归全体业主共有的，纳税人应与不少于已售房产户数三分之二的业主签订补充协议，确认公共配套设施权归全体业主共有。

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

2.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照规定计算分摊清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

3.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

4.在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于全体项目共同受益的公共配套设施费，只在未完成清算的分期项目之间计算分摊，已完成清算的分期项目不再参与计算分摊。

5.纳税人依法配建（人防部门规划）的人防工程，其建造发生的成本费用允许扣除。人防工程建筑面积的确认，按人防部门竣工验收意见书或规划意见书标注的面积确认。

纳税人按规定向建设部门缴纳的人防工程异地建设费，取得合法有效票据的，予以扣除。

纳税人转让有产权的地下车库，应计入项目可售建筑面积，按规定确认房地产销售收入，其发生的开发成本可以计算扣除；纳税人在销售合同中约定无产权的地下车库属于其所有，以及转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的建筑物等比照执行。

无产权的地下车库，其建筑面积按照竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本费用按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的房地产开发成本中计算。

（七）开发间接费用

开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。

开发间接费与纳税人的期间费用，应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用按比例扣除。

第四十九条 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

（一）房地产开发费用

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

提供金融机构证明是指纳税人向具有贷款资质的金融机构借款，且能提供借款合同、利息结算单据或发票、商业银行同类同期贷款利率等证明的行为。委托贷款、统借统还贷款、信托贷款发生的利息支出，不得据实扣除。

2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。

3.纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条前两项所述两种办法。

4.清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

5.纳税人向金融机构支付的财务咨询费、手续费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

6.在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，造价审核费、前期物业费、劳务派遣费、差旅费、开荒保洁费、在土地增值税清算时计入房地产开发费用。

（二）税金及附加

纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加，地方教育费附加，允许据实扣除。营改增后，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，地方教育费附加，涉及到多个开发项目应分摊的，按各项目不含增值税收入的占比计算分摊。

（三）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。

第五十条 税务机关在审核收入和扣除项目金额时，应重点关注关联企业交易是否符合独立交易原则，按照公允价值和营业常规进行业务往来。

第七章 核定征收

第五十一条 在土地增值税清算过程中，纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围，纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。

第五十二条 对符合清算条件的房地产开发项目按核定征收方式进行土地增值税清算时，清算审核组根据主管税务机关日常管理过程中获取的开发项目收入和扣除项目数据信息，综合运用从第三方获取的信息，逐项核定销售收入和扣除项目金额，确定应纳的土地增值税。

（一）销售收入

根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从主管房屋销售备案的政府部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产取得的销售收入。对房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行调整。

（二）扣除项目金额

1.土地价款。根据纳税人日常申报的资料和数据，向自规部门查询该项目取得土地使用权支付的价款，确定土地价款。无法获得土地价款相关数据的，可参照同期同类基准地价核定。如无法获取同期同类基准地价的，可向自然资源规划部门获取土地价款。

2.房地产开发成本。房地产开发成本存在下列情形之一的，税务机关适用清算项目开工至竣工期间所对应年度的“工程造价参考指标”数值，对房地产开发成本予以核定。

（1）纳税人办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应下达《税务事项通知书》，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照“工程造价参考指标”据以计算扣除，并发出核定征收的《税务事项通知书》。

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费和开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关根据纳税人报送的清算资料进行审核确认。纳税人无法提供资料的，不予以确认。

（2）清算申报的工程造价高于“工程造价参考指标”规定的房地产项目工程造价参考标准，又无正当理由的。

税务机关对工程造价委托第三方鉴定的，以鉴定意见作为是否有合理理由的判断依据。

3.房地产开发费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的10%以内计算扣除。

4.与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目的金额按照规定计算确认。

（三）根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后，区分普通住宅、非普通住宅和其它类型房地产，分别计算增值额和增值率，确定应缴及应补缴的土地增值税。

第五十三条 本办法第四十五条第二款第二项第一点所说“凭证资料不符合清算要求或不实”是指存在下列情形之一：

（一）不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的；

（二）工程结算项目建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的造价高于当地“工程造价参考指标”无正当理由的；

（三）桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的；

（四）房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的造价高于当地“工程造价参考指标”的；

（五）大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

第五十四条 对符合核定征收土地增值税条件的纳税人，主管税务机关向纳税人出具告知核定事项的《税务事项通知书》，清算审核组开展土地增值税核定征收核查，核定应纳税额，形成核定征收报告。

主管税务机关应当自收到核定征收报告起30日内向纳税人出具核定征收结论，同时下达补（退）税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。

第八章 附 则

第五十五条 清算审核组完成审核后，将清算审核意见及底稿等全部清算资料（含申报和审核资料的纸质及电子版）移交主管税务机关。主管税务机关在清算结束后，应按照档案管理的要求，将清算资料移送档案管理部门存档。

第五十六条 市县区税务局可根据本办法，结合本单位实际，制定实施办法。

第五十七条 本办法所称的主管税务机关是指管辖房地产项目的区税务局、税务分局、税务所。

第五十八条 本办法由国家税务总局海南省税务局解释。

第五十九条 本办法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的项目，按本办法的相关规定处理。《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局2023年第8号）、《海南省地方税务局关于调整土地增值税清算核定征收工作流程的通知》（琼地税函〔2017〕215号）和《国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税清算工作流程的通知》（琼税发〔2019〕21号）同时废止。

附件：

1.土地增值税清算审核底稿

2.土地增值税清算相关文书

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《土地增值税清算辅助系统》 遵循税法 数据驱动 标准规范 阳光智能

工作导航：清算工作步骤指引，可快速上手，降低清算门槛

清算效率：人员异地分工、高效协同作业，规范项目管理

项目管理：多形式导入数据，规范建立数据档案，一键快速查询

风险控制：智能风险检测，精准审核调整，降低涉税风险

快速测算：政策灵活配置、一键测算税款，多清算方案可供对比

自动报告：清算申报表与鉴证报告符合税局要求及税协标准

数据同步：手机同步查看项目收入成本数据，便于实时决策管理

加入协同，协同与合作伙伴/客户共同进化。

【第15篇】增值税条例

概述

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税等征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第6号）明确了对小规模纳税人免征增值税有关事项。大家一起来看看相关要点吧。

内容

《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（财政部 税务总局公告2023年第15号）规定：自2023年4月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。如何判断是否可享受免税政策？

根据纳税人取得应税销售收入的纳税义务发生时间进行判断。纳税义务发生时间在自2023年4月1日至2023年12月31日可适用免税政策。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国令第691号）第十九条规定：“增值税纳税义务发生时间：1.发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。2.进口货物，为报关进口的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。”

一、专票和普票开哪个？

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税等征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第6号）规定：增值税小规模纳税人适用3%征收率应税销售收入免征增值税的，应按规定开具免税普通发票。纳税人选择放弃免税并开具增值税专用发票的，应开具征收率为3%的增值税专用发票。

增值税小规模纳税人取得应税销售收入，纳税义务发生时间在2023年3月31日前，已按3%或者1%征收率开具增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形按照《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税等征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第6号）规定：发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，应按照对应征收率开具红字发票。

开票有误需要重新开具的，应按照对应征收率开具红字发票，再重新开具正确的蓝字发票。

二、纳税申报如何填写？

增值税小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元，下同）的，免征增值税的销售额等项目应当填写在《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》“小微企业免税销售额”或者“未达起征点销售额”相关栏次。

合计月销售额超过15万元的，免征增值税的全部销售额等项目应当填写在《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》“其他免税销售额”栏次及《增值税减免税申报明细表》对应栏次。

政策依据：

《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（财政部 税务总局公告2023年第15号）

《中华人民共和国增值税暂行条例》（国令第691号）

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税等征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第6号）

总结

这些关于增值税新政的相关问题大家都了解了吗？（中税答疑）