土地增值税暂行条例实施细则（15个范本）

【第1篇】土地增值税暂行条例实施细则

一、土地增值税相关政策文件（全在这里了）

土地增值税文件汇集（1994-2019）

中华人民共和国土地增值税暂行条例

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

国税函发〔1995〕110号（土地增值税宣传提纲）

国税发〔2006〕187号（房地产开发企业土地增值税清算）

国税发〔2009〕91号(《土地增值税清算管理规程》)

税总函〔2016〕309号（修订土地增值税纳税申报表）

安徽省税务局公告2023年第21号（修改安徽省土地增值税清算管理办法）

二、思维导图

（一）纳税人

土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。

（二）征税对象

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》 规定的扣除项目金额后的余额。

（三）税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100 ％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200 ％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％ 的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

（四）收入的确认

1.收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，不仅仅指货币收入。

房地产评估的计税事项是什么？

在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：

（1） 出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

2.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

3.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

（五）扣除额

1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

3.房地产开发费用

指销售费用、管理费用、财务费用。

（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

4.旧房及建筑物的评估价格。

指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

5.与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。

6.财政部规定的其他扣除项目

（1）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

（2）代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

（六）主要减免税政策

1.销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2.个人销售住房免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。

3.政府搬迁免征土地增值税的情形

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

4.单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

5.转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

6.企业兼并重组暂不征收土地增值税

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

8.被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

9.资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

10.根据《财政部、税务总局、海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号 ）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。

根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。

11.根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

（七）征收管理

1.转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：

（1）纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7 日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

（2）税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。

注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。

（3）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

2.对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

3.清算

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知 》 （国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

三、案例分析

类型一：房地产开发企业转让房产

2023年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。

（一）收入2000万元

（二）扣除

1.取得土地使用权所支付的金额=400（万元）

2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700（万元）

3.房地产开发费用=80（万元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（万元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（万元）（管理费用和销售费用不能据实扣除）

4.税金=110（万元）

5.加计扣除=1100*20%=220（万元）

扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510（万元）

（三）增值额=2000-1510=490（万元）

（四）税率

增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30%

（五）税额

应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147（万元）

土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）

类型二：非房地产企业转让不动产

某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:

1.计算评估价格。其公式为: 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.汇集扣除项目金额。 3.计算增值率。 4.依据增值率确定适用税率。 5.依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（1）评估价格=600×70%=420（万元）

（2）允许扣除的税金27.5（万元）

（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）

（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）

类型三：个人转让商铺之发票扣除法

王某2023年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2023年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）

解析：（一）计税收入

1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（万元）

2.计税收入

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

计税收入=1000-28.57=971.43（万元）。

（二）可扣除房产原值

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

可扣除房产原值=400+400×6×5%=520（万元）

（三）与转让房地产相关的税金

1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43（万元）；

2.购买时缴纳的契税12（万元）。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；

3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43（万元）；

（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43（万元）。

（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436（万元）；

（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%

（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63（万元）。

类型四：土地增值税清算后销售或有偿转让

甲房地产开发公司开发a项目的可售总面积为45000㎡，截止2023年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500㎡房屋未销售。2023年11月主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。2023年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。计算甲公司清算后销售业务应纳土地增值税。

解析：纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

1.打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500＝0.72（万元）

2.公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：

（1）扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）

（2）增值额＝4320－3240＝1080（万元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）

【第2篇】土地款可以抵扣增值税

土地款抵扣增值税如何处理呢？

答：通常情况下，增值税申报表由税控系统自动生成，并凭以向税务机关申报及扣缴相应税款。

因此，对于土地款抵扣增值税，可以这样处理：

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）

贷：应交税费—未交增值税

举个例子，房地产企业扣除土地价款差额计征增值税，账务处理如下：

1、房地产企业支付土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用时的账务处理：

借：开发成本——土地成本/土地征用拆迁补偿费

贷：银行存款

2、关于房地产企业交房结转收入扣除土地土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用，抵减销项税额冲减“主营业务成本”的账务处理：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）

贷：主营业务成本

【第3篇】土地增值税政策清算规程

国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行） 》的公告

国家税务总局西藏自治区税务局

全文有效

2022.2.28

国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行） 》的公告

为了进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算 工作， 根据《中华人民共和国税收征收管理法》 及其实施细则、 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 及其实施细则、《国家 税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知》（ 国税发〔2006〕 187 号） 、《国家税务总局关于印发〈土 地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕 91 号） 、 《税务规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第 41 号公 布，第 50 号、53 号修正） 等规定，国家税务总局西藏自治区税 务局制定了 《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行）》 ，现予以发布。

本公告自 2022 年 4 月 1 日起施行。

特此公告。

国家税务总局西藏自治区税务局

2023年2月28日

西藏自治区土地增值税清算管理规程 （试行）

第一章 总则

第一条 为加强土地增值税征收管理服务，规范清算工作流程，统一清算工作标准，实现清算管理一体化，根据《中华人民共和国税收征收管理法》 及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（ 国税发〔2006〕 187 号） 、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91 号） 、《税务规范性文件制定管理办法》 （国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正） 等规定，制定本规程。

第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后，结 清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

第五条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报 的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。

第六条 税务机关应当加强与同级财政、发改、住建、自然 资源等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增 值税清算管理。

第七条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地 增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的 收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行 审核，依法征收土地增值税。

第二章 项目管理

第八条 土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产 开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为 单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建 性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。

同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应 分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

第九条 纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关 合同之日起 30 内向主管税务机关报送复印件或者税务机关认可 的其他形式的资料：

（一）发展和改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；

（二）取得土地使用权所签订的合同、协议；

（三）国有土地使用权证；

（四）建设用地规划许可证；

（五）建筑施工规划许可证；

（六）建筑工程施工许可证；

（七）建设施工合同；

（八）预（销）售许可证；

（九）竣工验收备案表；

（十）主管税务机关认为需要的其他资料。

第十条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收 管理，按项目分别建立台账，按月采集、更新，对房地产开发全 过程实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。

第十一条 主管税务机关应当关注纳税人项目开发期间的 会计核算工作， 对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目 的，应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归 集有关收入、成本、费用。

第三章 清算受理

第十二条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（三）直接转让土地使用权的。

第十三条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算。

（一 ）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未 超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二 ）取得清算项目销售（预售） 许可证满三年仍未销售完 毕的。

（三 ）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手 续的。

（四） 主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行 为， 可能造成税款流失的。

（五 ）国家税务总局西藏自治区税务局规定的其他情况。

第十四条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分 类管理。

对于符合本规程第十二条规定的项目，纳税人应当在满足条 件之日起 90 日内向主管税务机关办理清算手续。

对符合本规程第十三条规定的项目，主管税务机关应集体审 议，根据项目实际情况确定是否需要进行清算，集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目， 由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知书之 日起 90 日内办理清算。 对确定暂不通知清算的，应继续做好项 目管理，每年作出评估， 及时确定清算时间并通知纳税人。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需 要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清 算资料的，由主管税务机关责令限期改正； 逾期仍未申报的，主 管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定 处理。

第十五条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算材料：

（一）财产和行为税纳税申报表及财产和行为税减免税明细 申报表。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开 发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳 等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三 ）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款 凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项 目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售 许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

（四 ）纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核 鉴证；已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的报告。

第十六条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清 算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具受理 通知书。

纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务 机关应一次性告知纳税人，并发出限期补正资料通知书，通知纳 税人在收到通知书之日起 15 日内补齐清算资料。

纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。

主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

第四章 清算管理

第十七条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效 的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、 责任清晰、衔接高效的审核工作链条。

第十八条 各市（地、开发区） 税务机关应集中本单位专业 人才，成立清算审核风险管理团队。

第十九条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料 后， 向清算审核风险管理团队提交清算项目相关资料。

第二十条 清算审核风险管理团队要根据主管税务机关提 交的清算项目材料,开展风险排查工作，形成风险排查工作底稿并将风险排查结果及时推送主管税务机关。

主管税务机关应结合风险排查结果进行清算审核工作，并在 规定期限内完成审核结果的确认、与纳税人交换意见、清算结论 出具等工作。

第五章 清算审核

第二十一条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审 核， 重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目 实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、 相关性进行审核。应结合项目立项、规划、施工资料，重点实地 查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、 体育场馆、酒店、车位等的工程量，确定学校、幼儿园、会所、 体育场馆、酒店、车位等的产权归属。

第二十二条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同 （含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售） 许可证、房产 销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产 销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入； 对销 售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生 补、退房款的收入调整情况进行审核； 对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核； 对销售价格进行评估，审核有无价格明显 偏低情况。

税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认 有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第二十三条 非直接销售和自用房地产的收入审核。

（一 ）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收 入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均 价格确定。

2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或 用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值 税， 不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十四条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二 ）房地产开发成本，包括： 土地征用及拆迁补偿费、前 期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开 发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十五条 扣除项目金额的计算分摊：

对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清 算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位或开发 产品类型共同发生的扣除项目， 应按以下原则计算分摊:

（一） 对属于多个清算单位共同发生的扣除项目， 其中:取 得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用 权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)在多个清算单位之 间进行分摊； 其他共同发生的扣除项目， 按照建筑面积法(即其 可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例)在多个清算单 位之间进行分摊。

（二）对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别 计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行 分摊。

第二十六条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一） 在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际 发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实 际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集， 不得混淆。

（四 ）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清 算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。 会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十七条 审核取得土地使用权所支付的金额和土地征 用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一 ）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办 法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（ 二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支 付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。

（ 三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁 补偿款、拆迁（ 回迁） 合同和签收花名册或签收凭证是否一一对 应。

第二十八条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关 注：

（一 ）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚 列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三 ）多个（或分期） 项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十九条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否 真实发生， 有无预提的公共配套设施费的情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三 ）多个（或分期） 项目共同发生的公共配套设施费，是 否按项目合理分摊。

第三十条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一） 发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报 告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否 重复计算扣除项目。

（三 ）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地 建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存 在异常。

（四 ）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应 当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

第三十一条 审核开发间接费用时应当重点关注：

（一） 是否存在将企业行政管理部门（ 总部）为组织和管理 生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二） 开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第三十二条 审核利息支出时应当重点关注：

（一 ）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开 发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一 般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三 ）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲 减利息支出。

（四 ）是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等 非利息性质的费用计入利息支出。

第三十三条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收 的各项费用， 审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收 取； 当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除 以及房地产开发费用计算基数的情形。

第三十四条 关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按 照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额往来款 余额，审核交易行为是否真实。

第三十五条 与转让房地产有关税金的审核。

应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入 “管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除， 列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金” 予以扣除。纳税人缴纳的教育费附加、地方教育附加可计入“与 转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于 转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

第三十六条 主管税务机关应在项目清算受理之日起 180 日内作出清算结论；如确有困难的，经县（区）级税务局批准， 可延期 90 日完成，并书面告知纳税人； 如有特殊情况的， 经市 （地、开发区）税务局批准， 可再延期 90 日完成， 并书面告知 纳税人。

第三十七条 主管税务机关按照有关税收法规和本办法的 规定开展审核工作,土地增值税清算审核结束应当出具审核报 告。审核报告经主管税务机关集体审议、批准后，由主管税务机 关制作《税务事项通知书》 ，将审核结果书面通知纳税人。纳税 人应在收到通知书之日起 30 日内办理补（退） 税事宜。

第六章 核定征收

第三十八条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列 情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、 费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四 ）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清 算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核 定征收的范围。

第三十九条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发 出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土 地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人 申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第四十条 土地增值税核定征收应当集体研究决定，采用主 管税务机关局长办公会议形式， 对核定征收进行审核认定。

第四十一条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式 应保持一致。

第七章 清算后尾盘管理

第四十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后 再转让的， 应按月汇总， 并在次月 15 日内征收土地增值税。

第四十三条 土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，按照清算后再 转让的规定汇总申报缴纳土地增值税， 多退少补。

第四十四条 主管税务机关应加强清算后尾盘管理，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。

第四十五条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求， 妥善保存。

第四十六条 土地增值税清算管理其他未尽事宜，应严格按照《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91 号）的规定执行。

第八章 附则

第四十七条 本规程由国家税务总局西藏自治区税务局解释。

第四十八条 本规程自 2022 年 4 月 1 日起施行，此前已受 理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。

关于《国家税务总局西藏自治区税务局关于发布的公告》的解读

发布时间：2022-03-09 17:37 来源：国家税务总局西藏自治区税务局

现将《国家税务总局西藏自治区税务局关于发布<西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行）>的公告》（国家税务总局西藏自治区税务局公告2023年第2号，以下简称《公告》）解读如下：

一、制定背景及目的

为加强土地增值税清算管理，国家税务总局先后出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号），其中国税发〔2006〕187号规定“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”，国税发〔2009〕91号规定“本规程自2023年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化”。为此，我们按照税务总局要求，结合我区实际情况，制定了本公告。

土地增值税管理复杂，清算申报、清算审核工作时间跨度长，流程比较复杂，征纳双方互动频繁，通过制定《公告》，细化了清算申报、清算审核流程，进一步明确征纳双方的职责，既规范了税务机关的税收执法，又促进纳税遵从度的提高。

二、公告制定的依据

《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《税务规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正）。

三、主要内容

（一）关于项目管理

1.清算单位的界定。分期开发的房地产项目，以分期项目为单位清算，这是基本原则。如何对项目进行分期，需要根据各地房地产主管部门管理现状，具体情况具体分析，所以《公告》规定“具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定”。

2.项目日常管理。《公告》强化了税务机关对房地产开发项目的日常税收管理，结合国税发〔2009〕91号第六条规定的税务机关项目管理内容，对纳税人报送资料作出具体规定。明确主管税务机关保持管理连续性，积极关注纳税人会计核算、督促纳税人按照要求合理归集有关收入、成本、费用。

（二）关于“清算管理”工作模式

为确保土地增值税清算。审核工作更加有效和规范统一，《公告》第十七条至第二十条明确各市（地、经开区）税务机关应集中本单位专业人才成立“清算审核风险管理团队”，对清算项目的收入、成本、费用等进行风险排查，降低主管税务机关的土地增值税清算审核执法风险。

（三）关于成本费用分摊。

《公告》第二十五条明确了多个清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目,应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位共同发生的扣除项目,其中:取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊;其他共同发生的扣除项目,按照建筑面积法(即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊。明确了同一清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的,对其共同发生的扣除项目,按照建筑面积法进行分摊。

（四）清算后尾盘管理

《公告》第七章就规范尾盘管理提出了要求，即土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

四、公告的施行时间

本公告自发布之日起30日后施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。

【第4篇】企业改制土地增值税政策

企业改制重组房地产转移、变更“暂不征收”土地增值税是怎么回事

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)留给人最大印象莫过于那个企业改制重组不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的规定。2023年，财政部、税务总局发布财政部 税务总局公告2023年第21号，这号公告大体沿袭财税〔2018〕57号公告。从57号公告开始，除了特别强调那个不适用任意一方为房地产开发企业规定以外，通篇贯以“原企业投资主体相同”类似表述，让人感觉这个暂不征收土地增值税和原企业投资主体有那么一点关系——确实有很大干系。

为了要搞清楚企业改制重组房地产转移暂不征收土地增值税的情况，我们先来看什么是企业的“整体变更”和“整体改制”。

整体变更就是整体改制吗

整体变更源自公司法，按照公司法规定，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司也可变更为有限责任公司。同时，有限责任公司变更为股份有限公司时，按净资产折股，折合的实收资本总额不得高于公司净资产额。此时，会出现两种情况：按有限公司原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司和按净资产评估值折股整体变更为股份有限公司。

如果按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司，持续时间可以从有限公司成立之日起计算，也就是说，选择由有限公司整体变更为股份有限公司，可以避免从头计算三年持续运营期。目前，申报a股ipo(挂牌)的绝大多数股份公司设立方式为有限公司整体变更而来。比如，海南橡胶(601118)2023年10月30日通过董事会会议审议通过议案，同意公司控股子公司海南农垦林产集团有限责任公司整体改制设立股份有限公司并申请在新三板挂牌。

与前述整体变更相对应的，公司在变更过程中，以资产评估结果作为企业出资，联合其他发起人，共同设立股份公司，期间有些企业甚至增加新股东——这种就不属于整体变更，而是整体改制。对于整体改制的核算，按照《企业会计准则解释第1号》规定，企业引人新股东改制为股份有限公司，相关资产、负债应当按照公允价值计量，并以改制时确定的公允价值为基础持续核算的结果并入控股股东的合并财务报表。因此，按照评估增值后的评估价折股改制变更为股份有限公司，改制后的公司承继改制前公司相关资产、业务，会涉及企业所得税、土地增值税、契税、印花税等的处理。

财政部 税务总局公告2023年第21号的整体改制、改制重组

依据财政部 税务总局公告2023年第21号规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

如果严格按照21号公告要求，似乎只有企业“整体改制”将房地产转移、变更到改制后的企业才可暂不征土地增值税——这似乎将按原账面净资产折股的整体变更情形拒之门外。然而，21号公告第四条又有“改制重组”的说法。于是，我们不禁要问，21号文的改制重组到底是公司法的整体变更，整体改制，还是一般意义上的改制重组呢?

好在这个21号公告在最后一条解释了这号文适用“改制重组”房地产转移、变更不征收土地增值税的情况：不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

因此，21号的“整体改制”“改制重组”并非严格意义上的整体变更，也非整体改制，它只是给了一个笼统的企业改制重组过程中房地产转移暂不征收土增的适用范围，这号文暂不征收土地增值税的适用范围就是：改制重组前后，原企业投资主体存续的，可暂免土地增值税，并没有要求改制是按原账面净资产折股的整体变更，还是按评估价值折股的整体改制。

企业改制重组房地产转移、变更土地增值税暂不征收的要点

依据21号公告规定，企业改制重组房地产转移不征收土地增值税要求是，改制前后企业投资主体(出资人)不发生变更，对这个原企业投资主体的投资比例则没有这样的要求。因此，我们需要注意以下几点：(房地产转移任意一方为房地产开发企业不适用)

1.整体变更、整体改制过程中转移、变更房地产，原企业投资主体符合要求，可暂不征收土增税就没有问题。如果改制中引入了新的投资人，涉及的房地产转移、变更就需要缴纳土地增值税;但是，承受房地产一方符合条件的，可免契税的优惠不受新引入投资人的限制。

2.符合条件的企业合并、分立重组不仅土地增值税可暂不征收，也可以暂免企业所得税(特殊性税务处理)。

企业改制重组房地产转移、变更不征收土地增值税导致的结果是将房地产的价值、税负递延转移到了受让方，这种情况和企业重组的合并、分立特殊性税务处理的股东权益连续性类似。而股权收购、资产收购、资产划转等因重组前后投资主体发生改变，被排除在暂不征收土增的范围之外。

企业合并、分立过程中伴随房地产转移、变更，在既适用特殊性税务处理，又适用土增暂不征收规定时，需要注意税收优惠政策之间的区别：

①企业合并适用特殊性税务处理的吸收合并时，被合并方的原股东成为吸收合并方的股东，对被吸收合并企业将房地产转移、变更到合并企业的，这项企业合并符合不征收土地增值税的条件。

②企业分设为两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后企业，暂不征土地增值税;如果选择适用特殊性税务处理，分立后的原股东持股比例也必须相同。

3.企业改制重组时涉及房地产投资符合要求，可暂不征收土地增值税。

在引用21号公告第四条“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资进而暂不缴纳土地增值税”政策时，有的地方税务机关认为仅适用改制重组时涉及的房地产投资，有的地方税务机关对这条认为投资就是改制重组的一种形式，只要有投资均可享受优惠。在此，笔者提两点：

①21号公告最后一条兜底条款“不改变原企业投资主体、投资主体相同”，对这号文通篇都是有约束力的。因而，该文第四条的改制前后原企业投资主体也应该在这个原则以内。

②即便改制重组是个广义的重组概念，企业有房地产投资也未必一定能符合暂不征收土地增值税的要求。比如，a公司以房地产投资设立b公司(或者a公司设立b公司，然后a以房地产投资b)，和a公司股东设立b公司，然后a以房地产对b进行投资。第一类情况改制前后的企业投资主体是a公司股东、a公司，第二类情况改制前后企业投资主体均为a公司股东。很明显，第一类要征收土地增值税，第二类可暂不征收。

来源：雁言税语

企业改制重组时税务筹划的三大平台

企业在进行联合、兼并、分离、置换、出售、股份制改造等形式的改制重组时，会引起企业主体改变、产权的转移、所有制性质改变、隶属关系变更等一系列变化，从而引起相应的税务问题。企业在改制重组时，如果税务筹划到位，可能使企业享受税收政策上的种种好处，减轻企业税务负担，相反，如果漠视其中的税务问题则可能带来日后的麻烦，甚至走进税收“陷阱”，这不能不引起决策者的重视。本文拟从以下三大涉税问题加以分析，为企业提供税务筹划的平台。

一、因纳税主体改变而涉及的税务问题

这一问题源于我国现行税制对同一经济行为在各类主体之间税收待遇上的差异性，尤其是在所得税上表现最为明显。如内资企业与外资企业、高新技术开发区区内企业与区外企业、现代企业制度试点企业与非试点企业、上市股份制公司与非上市股份制公司、境外上市股份制公司与境内上市股份制公司等之间在适用税率以及所享受的税收优惠政策方面存在着较大的差异。企业的改制重组会引起纳税人主体的改变，从而引起税收待遇上的变化。而且，企业通过各种不同企业之间的相互投资渗透，可以从原来的非优惠企业变为优惠企业，享受税收优惠的好处。

比如，内资企业与中外合资企业再合营，按税制的有关规定，如果满足以下两个条件，可按外商投资企业享受税收优惠：(1)按中外合资经营企业法规定成立：(2)注册资本中所含外国投资者的投资比例不低于25%。内资企业与外商投资企业共同作为发起人设立新的股份有限公司时，凡发起人认购的股份中，外资股占总股份的25%以上，可依外商投资企业缴税。又如，通过母子公司等关联企业之间的收购兼并形式的资产重组，按现行税法规定，若收购公司将被收购公司作为非独立核算单位，由总公司合并纳税;如果属于优势企业兼并困难企业，被兼并企业的亏损可以抵减收购方的应税所得，享受减税或延缓纳税的好处，等等。由于税收优惠政策体现了特定时期国家的政策意图，

因此，企业在改制重组过程中，应充分考虑纳税主体发生变化而引起的税收待遇变化，并通过合理的税务筹划，按照税法的导向，科学选择纳税人主体的性质及改制重组的形式。

二、因企业改制、重组引起产权转移而涉及的税收问题

企业改制、改组是一次资源的重新配置过程，必然伴随资产的转移。在产权转移过程中无法回避两类税收问题：一是资产转移中的流转税问题，二是对产权转移形成所得的税务处理。根据现行的税收制度规定，在流转税方面大多采用较优惠的税收政策，如对关联企业之间相互转让资产进行资产重组、购并时的不动产转让不征收营业税，也不征收土地增值税;以无形资产、不动产投资入股，参与被投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并免征土地增值税;对存货等流动资产出让应作为货物交易行为缴纳增值税;对货物性质的固定资产转让，如果转让价格超过原值，应按转让价格4%的征收率缴纳增值税。

对资产转让实现的收益，如转让机器、设备、房地产实现的所得，属于资本利得范畴。从国际范围看，世界各国对资本利得通常采用低税率或免税的税收优惠政策来鼓励资本流动，活跃资本市场，并且按资产持有期长短将资本利得分为长期资本利得和短期资本利得，在税收上区别对待，形成对长期投资的激励机制，在此基础上，对用于再投资的资本利得有减税、免税、延缓纳税等规定。我国对企业资本利得的课税，按有关税收制度的规定，具有以下特点：一是企业取得资产转让收益，应计入应纳税所得额，征收企业所得税，其相应的损失，可从当期所得额中扣除;二是对企业的资本利得与生产经营所得实行同等的税收待遇，按同一比例征税，没有专门的税收优惠规定;三是不区别长期资本利得与短期资本利得。由此可见，我国在税收上还没有形成对存量资本流动的激励机制。

上述分析表明，企业在改制重组过程中，除应从生产经营需要的角度考虑转移哪些资产外，还应从税务筹划的角度考虑转移哪些资产、按多大的价格转让资产、如何从流转税和所得税综合筹划的角度进行资产的转让等问题。

三、企业改制、重组后关联企业之间转让定价的税收问题

过去，人们通常只认为跨国公司存在利用关联企业转让定价进行国际避税问题。事实上，国内企业集团内部同样存在转让定价问题。由于有关所得税法规对利润水平较低的企业、外商投资企业、高新技术企业、新办第三产业等规定了减免税优惠政策，导致关联企业之间的税负水平存在差异。根据上市公司所得税税率的统计，上海证券交易所1998年底337家上市公司中，除7家未披露税项外，只有9家中央直属企业的公司执行33%的所得税税率，其余321家上市公司分别享受0%—18%的10档优惠税率，优惠面达97.3%，其中165家公司适用15%的税率，110家公司征33%，返还18%。

可以想象，如果上述适用不同税率、按照不同方式征收的公司之间存在关联关系，则上述税率差异会激励企业利用转让定价将利润从适用税率高的企业转移至适用税率低的企业中去。应指出的是，虽然关联企业更多地存在于非上市公司之间，但上述税率差异同样也较普遍地存在于非上市企业之间。

另一方面，尽管我国税法明确规定，投资方适用税率高于被投资方税率时，分回利润需要补缴税款，但这里值得关注的是：(1)这里的税率差异只是因地区之间的税率差异所引起的，对于联营企业(被投资方)享受税收优惠而出现的税率差异不需补税;(2)只有当从被投资方的利润实际分回时才补缴税款，如果把利润保留在联营方，则存在税收的递延抵免不需补缴税款。在这里，也给企业重组提供了一个税务筹划的平台。企业应在哪里设“点”，各点之间的业务如何设置，以及业务往来之间如何定价等，都是税务筹划所需要考虑的问题，对这些问题的不同处理会带来不同的筹划效果。

最后应指出的是，随着经济形势的变化，国家出于宏观调控政策的需要会相应地调整税收政策。因此，企业在考虑因纳税主体变化所引起的税收待遇差异时，不仅应考虑现行的税收优惠政策，而且应该研究税制变化发展的规律，把握税收优惠政策的变动趋势。关于这一点，当前企业在进行税务筹划时尤其应给予高度重视。主要原因是从1994年开始实行的税收制度与目前我国经济面临的主要矛盾以及中国加入wto的规则要求之间已出现明显的不适应，税制改革、税收优惠政策的调整已势在必行。

比如，基于市场经济的公平税负要求，内外资企业所得税法将统一;依据wto规则要求及加入wto的谈判承诺，在逐步降低关税总体水平的同时，必将调整关税税率结构，整顿和削减关税减免优惠政策措施;取消采用税收进行专向性、特定性补贴的有关优惠条款，以便同wto反补贴协议中的有关规定保持一致，并用足wto规则中允许的一些税收政策;为配合我国经济发展战略要求，将出台鼓励投资、技术进步、科技开发的税收优惠措施;为支持国有企业改革、西部大开发战略实施的税收配套措施等在近期内也呼之欲出。对此，企业应给予充分关注，并在企业改制重组中加以全面考虑。

总之，企业改制重组是优化资源配置的重要手段。由于改制重组，会引起纳税主体发生改变，相应地企业内部交易可能转化为外部交易，或者相反;改制重组之前、之中、之后，带来适用税种、适用税率、征收方法等多方面的改变。因此，财务管理必须从税务筹划的角度，综合考虑这些变动对企业税负的最终影响，我们相信，这种筹划必将对规范我国企业的改制重组行为、使企业的改制重组按照税法的导向行动以及促进税法的改革等都是具有极其重要的作用的。最后应指出的是，本文旨在探讨企业改制重组中税务筹划的领域之所在，至于具体如何筹划，需要企业根据自身的具体情况去摸索。

来源：安徽省地税网

编辑：沐林财讯

【第5篇】土地增值税预征

一、预缴土地增值税的政策依据

1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）

2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条

3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）

二、预缴土地增值税计算

（一）预征的计征依据

1.一般计税

（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额

（2）销项税额=销售额×适用税率

（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）

2.简易计税

土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

3.简化计算

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）

（二）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）

（三）预征率

应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率

“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条

根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。

三、预缴申报

（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条

（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条

（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）

（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。

（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）

（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。

附件1：财产和行为税纳税申报表

财产和行为税减免税申报附表

附件2：财产和行为税税源明细表

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

、风险点

1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；

2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；

3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。

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【第6篇】土地增值税清算规程

土地增值税是什么？土地增值税清算怎么办？土地增值税清算的方法的什么？土地增值税清算管理规程是什么？本期众致君就来给大家解答土地增值税清算管理规程是什么。

土地增值税清算明文规定计算应缴纳的土地增值税金额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供有关信息，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后结清土地增值税。

法律法规依据：《中华人民共和国税收征收管理法》

第一条为加强税收征管，规范税收征管，维护国家税收入，维护纳税人合法权益，促进经济社会发展，制定本法。

第二条本法适用于税务机关依法征收的各种税收的征收管理。

第三条开征、停税、减税、免税、退税、补税，依法执行；法律授权国务院的，依照国务院制定的行政法规执行。

任何的机关单位、个人和单位不可违背法律、行政法规的明文规定，私自作出税收征收、停止征收、减税、免税、退税、补税等与税收法律、行政法规相冲突的决定。

第四条土地增值税清算主体为土地增值税纳税人，税务机关负责土地增值税的受理和审查。

第五条税务机关应当加强与同级财政、发展改革、住房建设、自然资源等部门的信息交流与合作，充分利用第三方信息，加强土地增值税清算管理。

以上就是本期关于土地增值税清算管理规程的全部内容了，喜欢的朋友可以给众致君点点赞哦。

【第7篇】土地增值税清算审核业务准则

疑点一：真按揭，假收入

案例7-3：某市税务机关对某房企的w项目土地增值税清算进行复核，发现w项目是采用代销方式进行销售，销售比例100%，纳税人自行申报收入20,723.16万元，纳税人的账簿记载销售费用-佣金支出6,816,948.00元，该房企是否存在少申报收入？

解析：根据销售佣金倒推收入22,723.16万元，疑似少申报收入约2000万元。通过查看企业明细账簿，发现企业有按揭贷款入账，但未发现首付款的收入记录。根据我国按揭贷款有关的法律规定，该业务处理异常，可能存在两种情况：一是可能存在假按揭；二是企业可能存在隐瞒首付款的情况。

税务人员到该企业合作按揭银行进行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计 550万元。企业解释是因为要替购房者办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。虽然从银行取得首付款收据的证据已比较有说服力，但为了让企业心服口服，税务人员又根据销售合同的信息联系了5户购房者，同时也做了询问笔录，证实了购房者在按揭贷款前就已经将首付款交付给开发商。由以上两个有利的证据资料确定了该房开企业确实是隐藏了收入，最终对2000万收入进行调增处理。

疑点二：售后回租方式销售，销售收入申报不真实

案例7-4：某市税务机关在对本辖区内的房地产开发项目进行土地增值税清算审核时，发现该项目商业售价与同地区同年同房源类型的平均售价相比偏低，疑似少申报收入。

解析：通过三方信息查询，发现该开发商对其开发的商铺采取售后回租的方式进行销售，开发商将房屋销售给购房者，后由开发商的关联方“b商业管理有限公司”与购房者签订《商铺委托经营合同》，前三年租金收入抵顶购房款，占房屋总价的22%，开发商申报收入金额仅为房屋价款的78%。所以，需对前三年租金部分要调增收入，同时补缴相关税费。

相关政策参考：

《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》国税函〔2008〕576号

苏地税规〔2012〕1号第三条第二款

疑点三：销售单价明显偏低

案例7-5：某开发项目，建设住宅楼5栋，普通住宅共300套，销售情况如下：

在上述土地增值税清算过程中，是否存在少申报收入的情况？

解析：

根据项目合同总额计算该项目的平均售价：

392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）

平均销售价格的70%：

9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）

2号楼销售单价为5000元/㎡的10套房源低于该项目平均售价的70%，若企业未能给出正当理由，可考虑按该项目的平均售价予以调整收入：

（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）

备注：上述案例中以低于平均售价的30%作为调整的明显不合理且无正当理由。具体调整依据还要结合当地税务机关的具体政策。

相关参考政策：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2005〕5号）

《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号）

《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税局公告2023年第13号）

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）

《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）

文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。

本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。

书籍链接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

书籍介绍：

【第8篇】土地增值税税收优惠

根据《国家税务总局关于实施<中华人民共和国印花税法>等有关事项的公告》(国家税务总局公告2023年第14号)，自2023年7月1日起，土地增值税原备案类优惠事项办理方式实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”。

纳税人在土地增值税纳税申报时按规定填写申报表相应减免税栏次即可享受，相关政策规定的材料留存备查。纳税人需对留存备查资料的真实性、完整性和合法性承担法律责任。

土地增值税原备案类优惠政策包括↓

一、对个人销售住房暂免征收土地增值税

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)(减免性质代码：11011701)

二、转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)(减免性质代码：11011707)

三、对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

《财政部国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》(财税〔2013〕53号)(减免性质代码：11052401)

《财政部国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》(财税〔2011〕116号)(减免性质代码：11052501)

《财政部国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》(财税〔2013〕3号)(减免性质代码：11059901)

《财政部国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并整资产合过程中涉及的增值税、营业税、印花税和土地增值税政策问题的通知》(财税〔2011〕13号)(减免性质代码：11059902)

《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税〔2001〕10号)(减免性质代码：11083901)

《财政部国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际(集团)有限公司有关资产税收政策问题的通知》(财税〔2003〕212号)(减免性质代码：11083902)

《财政部国家税务总局关于中国信达资产管理股份有限公司等4家金融资产管理公司有关税收政策问题的通知》(财税〔2013〕56号)(减免性质代码：11083903)

四、被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2003〕141号)(减免性质代码：11129901)

五、合作建房自用的土地增值税减免

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)(减免性质代码：11129903)

纳税人应按规定归集和留存相关资料备查。税务机关将适时开展后续管理，发现不符合优惠条件或不能按要求提供留存备查资料的，将按照税收征管法等有关规定严肃处理。

土地增值税核准类优惠不适用上述规定，仍按照现行规定办理。土地增值税核准类优惠：

1.普通标准住宅增值率不超过20%的土地增值税减免

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第138号)(减免性质代码：11011704)

2.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕141号)(减免性质代码：11129902)

3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产土地增值税减免

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第138号)(减免性质代码：11129905)

本文来源：本文收集整理于云南税务公众号

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编辑：sometime编制：2023年07月11日

【第9篇】税金及附加土地增值税

一，什么是增值税及附加？

增值税及附加包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税，增值税附加包括城市维护建设税，教育费附加，地方教育费附加三种税。

纳税人：出让土地，房屋权属的单位或个人，及出售人。计税依据：增值税的计税依据：官方认可的成交价格（在土地房屋权属转让时）即网签价格与评估价格取高值。

增值税及附加基准税率：5.3%。及增值税及附加金额=增值税+城市维护建设税+教育费附加+加上地方教育附加，也就是增值税及附加金额等于官方认可的成交价格*5%+（本次增值税额*7%+本次增值税额*3%+本次增值税额*2%）*50%

注：大部分时候只需要记住增值税及附加税率是百分之5.3即可，其它可作为了解。

二，如何计算增值税及附加税额？

（一）影响增值税及附加税额的因素

1，出售人性质（个人或非个人）

2，房屋性质（住宅或非住宅，普通住宅或非普通住宅）

3，房屋持有年限

4，房屋原值（有或无）

（二）增值税及附加优惠政策

只有同时满足下列条件时，1，出售人为个人，2，交易房屋为住宅，3，发证或缴税年限满两年，方能享受增值税及附加优惠政策。

（三）增值税计算总结

一，住宅：未满两年，全额征收5.3%

二，住宅：满两年及两年以上，免征。

三，非住宅：（开发区）个人所得税增值税按照统一标准征收，及个人所得税按照2%核定征收，则增值税按照全额征收，个人所得税按照差额20%征收，则增值税按照差额5.3%征收。

三，增值税免征常见情形有哪些？

一，法定继承人（包括配偶，子女，父母，兄弟姐妹，祖父母，外祖父母）继承土地，房屋权属，免征增值税。

二，夫妻更名，夫妻加名，夫妻房屋财产分割免征增值税

三，直系赠予免征增值税

四，税收减免新政策

2023年1月17日，财务部，国家税务局发布财税2019，13号文件，对小微企业普惠性税收减免政策有相关事宜做了通知。

符合优惠政策的减税对象，税务系统自动减半，增值税及附加减免是城市维护建设税，教育费附加，地方教育附加减免征收50%的税款。

（注：不做过多讲解，有疑问可以私信我）

以上就是增值税及附加，我们常见的住宅需要缴纳的三种税都帮大家整理完了（具体可以看我的主页），如果您有房屋考虑出售的，可以私信或者评论区留言，我为你详细算一下税费。希望大家点赞加转发。感谢各位支持。[耶][耶]

【第10篇】土地增值税预缴纳税申报

（二）土地增值税的清算

《土地增值税清算管理规程》第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算：

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。

第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

从预售开始到清算日已经出售的房地产均应参加清算。

（三）清算后剩余房产的销售

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。《细则》规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“土地增值税可否补计成本进行二次清算”，您也可以思考一下，下期再见！

【第11篇】土地增值税 税率

销售新房及其建筑物的土地增值税的计算方法

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）扣除项目3：房地产开发费用

分两种扣除方式：

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅从事房地产开发的纳税人适用加计扣除，非房地产开发企业不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含增值税的金额）。

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

『解析』

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（万元）；

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）；

允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）；

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：“超过50％～100％的部分”，适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额=3995×40％－6005×5％=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

（需要电子资料，请您私聊，免费提供！）

【第12篇】旧项目土地增值税清算应税收入

编者按：土地增值税向来是一个复杂的税种，其复杂性一方面体现在国家层面的规定不够明确，实践中容易产生不同理解，导致发生争议，另一方面体现在部分征管措施授权地方税务机关自行制定细则，而各地处理方法不尽相同，导致横向层面有违税收公平。例如土地增值税清算单位的认定，就是一个争议颇多的问题，不同的认定方法，可能导致土地增值税纳税义务相差数千万之多。本文将以一个真实案例引入，分析如何合理认定分期开发项目的清算单位。

一、案例引入：分期项目清算单位不同，土地增值税相差数千万

a公司成立于2007年，主要经营业务为：房地产开发、销售。2007年，a公司取得某地块土地使用权，滚动开发x房地产项目。因x项目占地面积较大，a公司自行区分为x一期、x二期、x三期三个项目开发建设。2023年1月，三期项目均已竣工，其中一期、二期实现盈利，三期发生亏损。经a公司评估，如合并清算，在正负增值额互相抵消后，应当缴纳土地增值税2000万元；如分别清算，三期项目增值额为负，土地增值税为零，一期、二期项目应当缴纳土地增值税6000万元。两种清算方法纳税义务相差4000万元。a公司遂向x市税务局提交《申请报告》，申请将一、二、三期项目合并清算。

2023年4月，x市税务局y税务分局向a公司作出《关于a公司申请x项目合并清算土地增值税的答复》，提出税务信息系统显示a公司开发的x项目按一期、二期、三期做了三个项目登记，认为将x项目确认为一期、二期、三期三个清算单位进行土地增值税清算依据充分，a公司申请合并清算无法律依据。2023年5月，x市税务局y税务分局向a公司作出《税务事项通知书（清算审核结论通知）》，要求a公司对x一期单独清算土地增值税，补缴x一期土地增值税2000万元。

a公司不服，向x市税务局提起行政复议，本案争议焦点为：a公司将x项目自行区分为一期、二期、三期三个项目，是否应当分别清算土地增值税？

税务机关认为：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。本案三个项目分期开发，依法应当作为三个清算单位。

a公司认为：三期项目只是为了开发建设方便自行划分的，具有随意性，不应作为清算单位的划分依据。否则a公司完全可以任意界定分期项目，规避土地增值税纳税义务。

二、分期项目应以国家有关部门批准文件为依据划分，纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税法立法目的和基本原理、原则

（一）只有国家有关部门批准分期开发的项目才应以分期项目为单位清算

虽然国税发〔2006〕187号规定了分期开发项目以分期项目为单位清算，但并没有明确“分期开发”、“分期项目”的概念和判断标准，也没有明确“以分期项目为单位清算”是强制性规定还是宣示性规定。实践中，房地产开发建设项目划分标准不一，表现出很强的任意性，例如：有的以土地使用权证为准划分不同项目，有的以发改委立项审批文件为准划分不同项目，有的以建设规划许可证、建设用地许可证、甚至预售许可证为准划分不同项目，有的则完全自主划分不同项目，各种情形不一而足。为此，x市税务局发布《关于土地增值税若干问题的公告》，对此问题进行了明确。

根据该公告规定，“土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案”。由此可见，该公告明确规定“分期项目”包括两类，其一是国家有关部门批准分期开发的项目；其二是纳税人自行分期的开发项目。同时明确规定了两种分期项目适用不同的清算规则，即：（1）对于国家有关部门批准分期开发的项目，必须以分期项目为单位进行清算。（2）对于纳税人自行分期的开发项目，可以以分期项目为单位进行清算。

根据税收法定原则，税法必须具备明确性，而国税发〔2006〕187号过于粗放的规定难以适用于实践，此种情况下，应当充分考虑地方性法律依据。x市税务局公告内容对分期项目的界定和税务处理规定符合上位法。根据该公告规定，对于纳税人自行确定的分期项目，并不强制以分期项目为单位进行清算，而是可以选择以分期项目清算，当然也可以选择整体清算。

（二）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合土地增值税立法目的

《土地增值税暂行条例》第一条规定，“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，“在研究制定土地增值税时遵循了以下三个原则：（一）要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为……（二）维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入……（三）保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整”。由此可见，土地增值税立法目的主要有三：一是宏观调控，即维护房地产开发和房地产市场发展秩序；二是财政创收，即为国家创造财政收入，三是纳税人保护，即保护从事正当房地产开发者的合法利益。换言之，课征土地增值税不仅仅是为了维护国家税收利益，即不能只关注财政创收，还需要在征税过程中充分考虑调控性和纳税人权利保护。既要对炒买、炒卖扰乱房地产开发秩序的课征重税，也要对正当开发者充分保护、考虑其投资回报合理征税，从而体现差别化征税，实现对土地增值收益的“合理调节”。

本案中，a公司是依法依规成立的房地产开发企业，开发案涉项目并非炒买炒卖，案涉项目预售收益均为合理市场收益，完全是正当开发、获取合理回报。案涉项目开发周期长，在开发过程中，有取得预售收益的机会，但也同样存在巨额亏损的可能。因此，只有整体清算才能真实反映出a公司的回报。如果不以项目整体为清算单位，而任意将案涉项目划分为不同单位，就会出现部分清算单位小幅盈利，部分清算单位重大亏损，导致即便开发项目最终巨额亏损的情况下，仍缴纳了相当金额土地增值税税款的不合理情况。这是对正当房地产开发者合法权益及正当回报的侵害和掠夺，严重违背保护正当房地产开发者合法利益的立法目的。

（三）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税法解释的基本原理

国税发〔2006〕187号关于清算单位的立法较为模糊，导致实践中存在较大争议。例如并未明确规定所谓“分期开发的项目”应当如何判断，也未明确所谓“国家有关部门审批”所指代的具体部门。实践中，房地产开发项目较为复杂，在开发过程中，涉及到国家多个部门的审批，包括：发改委对项目立项的审批，规划局对土地规划整体方案的审批、规划局对建设工程规划的审批、住建局对建设工程施工的审批、住建局对房产预售的审批等。对于“国家有关部门审批”的确定，存在不同的理解：江西省、河北省等地以发改委的立项审批确定，四川省、海南省、福建省等地以规划局颁发的《建设工程规划许可证》确定，安徽省、青岛市等地综合确定清算单位。

虽然税法规定模糊不清，实践存在不同理解，但在不同项目中，采用不同方法确定清算单位可能导致纳税义务大不相同。税法属于行政法，在税法规定不明确的情况下，应当按照有利于纳税人的原则进行解释，即选择一种能够合理评价纳税人取得增值额的方式。在本案中，即对案涉项目作整体清算。在法律、规范性文件规定不明的情况下，不应作出对纳税人不利的认定。

（四）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税收公平的基本原则

税收公平原则，是指税法必须根据纳税人的税收负担能力，确定纳税义务。税收负担能力高的多缴税，税收负担能力低的少缴税，没有税收负担能力的不缴税。根据税法基本原理，税收公平原则主要适用于所得税，纳税人实现的所得额是评价税收负担能力的标准。根据国税函发〔1995〕110号第一条，“土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税”。由此可见，土地增值税是一种特殊的所得税，纳税人实现的所得额即转让土地取得的增值额。

税收公平原则不仅要求贯彻量能课税，还隐含了合法、合理确定税收负担能力的前提。只有公平确定税收负担能力，才能进一步据此设定纳税义务。因此，依法确定纳税人实现的所得额，是税收公平原则的要义。就土地增值税而言，纳税人实现的所得额，应当以其开发一个整体项目取得的全部增值额确定，而不能对整体项目任意分割，人为将有增值的建设工程划为一个项目，将无增值、亏损的建设工程划为另一项目。税收公平原则背后反映的是“以人为本”的精神，即以一个纳税人为本位，以纳税人为一个整体确定负税能力。在土地增值税方面，表现为应当关注特定房地产开发项目的开发企业整体，而不能仅仅以项目中，某部分建设工程实现的收益衡量负税能力。因此，将案涉项目任意划分为多个项目将无法真实反映纳税人实际的负税能力，有违税收公平原则。

本案中，按三期进行清算，无法准确体现土地增值额、不能正确评价a公司的负税能力，有违税收公平的基本原则。由于土地增值税不允许不同清算单位产生的正、负增值额互相弥补，而土地增值税又采用累进税率，增值额提高可能导致税负大幅攀升，将这一期、二期分别核算将导致整体税负激增。整体来看，a公司没有取得相当收益，却承担了高额税负，对第一期单独清算无法准确反映a公司的负税能力，有违税收公平原则。

三、房地产开发企业如何规避分期开发的土地增值税清算风险

（一）安排财务与审计人员进行账务清理

由于房地产开发周期长，涉及资料繁杂，为了客观、准确反映开发情况，全面归集收入和扣除项目，了解分别清算和合并清算下的税负差距，企业应当妥善安排财务与审计人员进行账务清理，对企业的各种资产、负债、成本、费用、收入按照会计核算科目进行核对和清理，对集团企业各项内部资金往来进行审查，以保证企业做到账账相符、账证相符、账实相符。

（二）积极准备材料提供给审核机构预清算

在账务清理的基础上，企业需要汇总会计凭证和账簿，积极准备一套完备的涉税资料，向审核机构提供。作为土增税清算审核的基础性资料，企业提供的涉税资料力求做到真实、准确、完整、及时。避免因材料不全或提供不及时引发税务风险。审核机构在此基础上，对分别清算和合并清算的税负进行准确评价，审核报告作为企业最终申请清算的参考。

（三）就事实与法律问题与税务局沟通协商

当企业和税务机关对分期项目清算单位产生分歧，应当与税务局沟通协商，向税务局举证证明客观事实或者深入交流法律的适用性问题。如果税务局确有错误，通常会通过内部程序予以纠正。如果税务局拒绝更正，企业又确有正当理由提出异议的，可以在缴纳税款或者提供担保的情况下，启动行政复议乃至行政诉讼等程序，实现权利救济。

（四）借助涉税专业力量寻求支持应对土地增值税清算风险

实践中，企业可以聘请专业的税务师或税务律师协助应对审核，尤其是发生税企争议时，专业税务人员的参与可以起到润滑作用，更好地推动纠纷的解决。税务师或税务律师的介入，还可以协助企业发现风险，并尽早采取措施应对，为企业土增税合规保驾护航。

【第13篇】土地增值税核定征收

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）规定：“土地增值税的核定征收：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”

以上是总局对土地增值税核定征收的纲领性文件，文章“土地增值税的核定征收”中对核定征收做了详细分析，大家可以点击蓝字学习。

具体各地区的核定征收率，详见如下正文：

各地土增核定征收率一览表

【长按图片保存到手机可以查看全部内容】

30个省市规定

1

广东的规定

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

（一）符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条以及《管理规程》第四十条规定情形，按核定方式进行清算的房地产开发项目，对主管税务机关通过向自然资源部门查询项目土地价格、参照汕尾市土地增值税扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等方式进行评估计算，无法核定土地增值税应纳税额的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率为5%，其他类型房地产核定征收率为8%。

（二）纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票、契税完税凭证的，按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。

（三）农村集体经济组织转让留用地使用权，可按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。

关于土地增值税核定征收有关问题的通知（深地税发[2009]460号）

一、征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《税收征收管理法》第三十五条规定，可以适用核定征收；

二：核定征收率普通标准住宅销售收入核定征收率为6%；

三、非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%；

四、写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%；

五、其他类型房地产销售收入核定征收率为5%

关于调整河源市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局河源市税务局公告2023年第1号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整阳江市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局阳江市税务局公告2023年第10号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于调整汕尾市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整中山市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局中山市税务局公告2023年第3号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于调整清远市个人二手房转让个人所得税 土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第4号）

一、个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整云浮市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局云浮市税务局公告2023年第5号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整韶关市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局韶关市税务局公告2023年第2号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。个人转让二手非住宅以外的情形，土地增值税核定征收率仍按《韶关市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（韶关市地方税务局公告2023年第5号）规定执行。

关于调整潮州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局惠州市税务局公告2023年第3号）

一、个人（不包括个体工商户）转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人（不包括个体工商户）转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人（包括个体工商户）转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于明确江门市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局江门市税务局公告[2021]3号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

《关于调整江门市个人所得税核定征收率表的公告》（江门市地方税务局公告 2023年第3号）中的《江门市个人所得税核定征收率表》第11项“销售不动产”下增加一行“其中：转让二手非住宅”，核定征收率为1.5%。修改后的《江门市个人所得税核定征收率表》见附件。

二、个人转让二手住宅暂免征土地增值税，个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于茂名市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局茂名市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

本公告从2023年11月1日起执行。《茂名市地方税务局关于调整个体工商户（个人）生产经营所得项目个人所得税核定征收率的公告》（茂名市地方税务局公告2023年第5号，茂名市地方税务局公告2023年第1号修改）第六条：“个人取得收入所得按规定属核定征收的，按本公告规定的核定征收率执行。”相应修改为“个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。个人取得收入所得按规定属核定征收的其他情形，按本公告规定的核定征收率执行。”

关于调整揭阳市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局揭阳市税务局公告2023年第2号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

本公告从2023年11月1日起执行。《揭阳市地方税务局关于个人住房转让个人所得税核定征收率的公告》（揭阳市地方税务局公告2023年第5号）同时废止；《揭阳市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（揭阳市地方税务局公告2023年第2号）与本《公告》不一致的，按本《公告》执行。

关于调整肇庆市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局肇庆市税务局公告2023年第8号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于对政协肇庆市第十一届委员会第五次会议第194号政协提案的答复（国家税务总局肇庆市税务局）

二、土地增值税采用核定征收方式并不意味着税负较据实清算大幅降低

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号，以下简称《通知》）要求，对确需核定征收的，要严格按照税收法律、法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。根据有关法律法规和政策要求，我市土地增值税核定征收率的具体规定为：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地产核定征收率不低于6%。

关于调整汕头市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局汕头市税务局公告2023年第9号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整东莞市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局东莞市税务局公告2023年第1号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

2

福建的规定

关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

从事房地产开发的纳税人，其开发的房地产项目在清算时确实符合核定征收规定条件，经主管税务机关审核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第4号）

对纳税人从事房地产开发的，在清算时发现确实符合核定征收规定条件的，要严格确定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各县级地税局每季核定征收情况应于季后10日内报设区市地税局，设区市地税局经汇总于季后15日内上报省地税局。

关于2007年以前土地增值税清算遗留项目实行核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第4号）

对于2007年以前房地产开发企业土地增值税清算遗留项目，符合土地增值税核定征收情形之一的，分别按以下规定实行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值税清算条件（包括应清算和可清算条件，下同）但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值税清算金条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。

关于调整房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第3号）

(一)住宅核定征收率

1.普通标准住宅5%；

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地产项目8%。

关于土地增值税若干政策问题的公告（榕税公告[2018]1号）

对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%

对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。

关于明确个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局平潭综合实验区税务局公告2023年第1号）

个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。

关于土地增值税核定征收的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第6号）

在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。核定征收率按以下规定执行。

（一）以招标、拍卖或者挂牌方式取得土地的房地产开发项目：

1．普通标准住宅不低于5%；

2．非普通标准住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招标、拍卖或者挂牌以外方式取得土地的房地产开发项目：

1．普通标准住宅不低于6%；

2．非普通标准住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率为5%。

关于单位和个人转让旧房及建筑物 土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局龙岩市税务局）

（一）对个人转让旧房及建筑物的，核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物被人民法院执行，以拍卖、变卖、以物抵债等方式转让（包括在破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物）的，核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，除被人民法院执行以拍卖、变卖、以物抵债等方式转让（包括在破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物）之外情形的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局宁德市税务局公告2023年1号）

（一）个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第1号）

（一）对个人转让旧房及建筑物的，核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算且不得低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局福州市税务局公告2023年第2号）

（一）对个人转让旧房为住房的，核定征收率为5%，但根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）暂免征收。

对个人转让住房以外的旧房及建筑物的，核定征收率为6%。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

3

重庆的规定

关于土地增值税核定征收率的公告（重庆市地方税务局公告2023年第3号）

(一)单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅(车库除外)为8%。

(二)个人纳税人转让非住宅类房产为6%。

4

江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

全省土地增值税核定征收率恢复为：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅，按8%；符合应清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

关于进一步推动房地产及建筑业平稳健康发展的公告（国家税务总局江西省税务局公告2023年第2号）

疫情防控期间，实行土地增值税核定征收的纳税人，转让非住宅的核定征收率调整为7%；符合清算条件但未按规定办理清算手续，经税务机关穗责令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率调整为9%。

5

青海的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（国家税务总局青海省税务局公告2023年第8号）

（一）房地产开发项目土地增值税的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地产转让土地增值税的核定征收率

纳税人转让存量房地产，对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票或契税完税证明的，主管税务机关可以依法核定征收土地增值税，计算方式为计税价格乘以核定征收率。具体核定征收率如下：

非个人纳税人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

个人纳税人：

其他商品房6%

6

安徽的规定

关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》公告（安徽省地方税务局公告2023年第6号）

在土地增值税清算过程中，纳税人应按核定征收方式对房地产项目进行清算的条件

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）普通标准住房及保障性住房，核定征收率为5%；

（二）普通标准住房及保障性住房以外的其他类型房地产，核定征收率为6%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税核定征收率按下列标准执行：

营业用房不低于6%；

其他房地产（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

（一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿，或者拒不提供纳税资料，或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算等情况的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则等规定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）转让旧房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税核定征收率按下列标准执行：

（一）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7

黑龙江的规定

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号）

（一）各区普通标准住宅调整为3.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为4%；除上述以外的其他房地产项目为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目为5%。

关于调整土地增值税核定征收率问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2023年第5号）

对于符合土地增值税核定征收条件的，各市(地)局要结合实际，区分不同房地产类型等情况，按不低于5%的标准确定具体核定征收率。

关于调整土地增值税核定征收率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第5号）

一、普通标准住宅：土地增值税核定征收率中心城区由原3%、非中心城区由原2.5%统一调整为5%。

二、非普通标准住宅：土地增值税核定征收率由原4%调整为6%。

三、其他房地产开发项目：土地增值税核定征收率由原5%调整为7%。

四、旧房（商服）：土地增值税核定征收率由原1%调整为7%。

关于调整全市土地增值税核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第7号）

一、土地增值税清算核定征收率

普通标准住宅调整为5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为6%；除上述以外的其他房地产项目调整为7%。

二、转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率

转让旧房及建筑物适用核定征收的，按照上述清算核定征收率执行（个人转让住宅暂免征收土地增值税）。

8

浙江的规定

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告（浙江省地方税务局公告2023年第8号）

对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。

关于二手房交易土地增值税核定征收率的公告（湖州市地方税务局公告2023年第1号）

单位和个人转让二手房（个人住房除外）及建筑物，应当按规定进行土地增值税清算；如确实无法按规定进行土地增值税清算的，征收机关可核定征收，核定征收率为5%。

关于对全市部分旧房及建筑物土地增值税实行核定征收的公告（国家税务总局永康市税务局）

个人转让非住宅类旧房的，按转让收入的3%核定征收土地增值税;

9

四川的规定

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率为5%。

（二）非普通住宅核定征收率为7%。

（三）其他类型房地产核定征收率为8%,其中车位核定征收率为5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，核定征收率确定为5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率确定为5%。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%；

（二）非普通住宅核定征收率为6%；

（三）非住宅核定征收率为7%，其中车位核定征收率为5%。

10

河南的规定

关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2023年第10号）

房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。

（一）住宅

1.普通标准住宅5%;

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。

（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告（河南省地方税务局2023年第3号）

（一）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率为12%。

（二）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率为15%。

（三）有下列行为之一的，核定征收率调整为15%。

1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。

2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。

3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。

4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。

11

湖南的规定

关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

（一）普通标准住宅5%；

（二）非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；

（三）对既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的其销售收入应分别核算，否则一律从高核定；

（四）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税核定征收率进行征收；

（五）纳税人转让土地使用权的，或以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查帐清算。

12

湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（鄂地税发[2012]127号）

土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、7%、9%。各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类核定征收率上下浮动1%予以确定。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

1、销售普通住宅核定征收率为5％；

2、销售非普通住宅核定征收率为8％；

3、销售非住宅开发产品核定征收率为10％;

4、非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、8%。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

销售非普通住宅核定征收率为8%，销售其他类型房地产核定征收率为10%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为5%、7%、9%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为5%、6%、8%。

13

辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

各市局应结合本地实际，在上述规定范围内，科学确定本地区土地增值税预征率的具体执行标准。同时按照省局规定标准，区分不同房产类型，制定本地区土地增值税清算核定征收率。上述标准应及时向纳税人公告，同时报省局备案。

关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2023年第1号）

转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率

纳税人转让坐落于大连市行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核定征收方式的，核定征收率调整为5%。

14

陕西的规定

关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第3号）

个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5%。

关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物的土地增值税核定征收率的公告（陕西省税务局公告2023年第5号）

个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5％。

15

贵州的规定

关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（贵州省地方税务局公告2023年第3号）

全省各地房地产开发项目土地增值税核定征收率

（一）贵阳市云岩区、南明区、金阳新区、小河区、乌当区、白云区和花溪区：

1、普通标准住宅，核定征收率为5％；

2、非普通标准住宅，核定征收率为5.5％；

3、营业用房，核定征收率为6％；

4、其他房产，核定征收率为5.5％。

（二）除上述地区之外的其他各市、县（市、区、特区）：

1、普通标准住宅，核定征收率为4.5％；

2、非普通标准住宅，核定征收率为5％；

3、营业用房，核定征收率为5.5％；

4、其他房产，核定征收率为5％。

房地产开发项目中既包括普通标准住宅、非普通标准住宅，又包括商业用房和其他房产的，纳税人应按不同的房产类型分别源核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，一律从高适用核定征收率。

关于转让旧房及建筑物土地增值税有关问题的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2023年第14号）

除个人销售住房外，纳税人转让旧房及建筑物,既不提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可按转让收入（不含增值税）的5％核定征收土地增值税。

16

吉林的规定

关于调整土地增值税核定征收率的公告（吉市地税发[2010]124号）

一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率为：

（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。

（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》，告知纳税人。

二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为6%。

三、主管税务机关在本公告施行之日前受理并确定为核定征收方式进入清算阶段的房地产开发项目及旧房（非住宅）转让的，仍适用于原核定征收率。

关于土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局长白山保护开发区税务局公告2023年第6号）

一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率

（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。

（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，告知纳税人。

二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为5%。

17

宁夏的规定

关于发布《宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2023年第7号）

土地增值税核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产设置核定征收率（具体核定征收率见附件）。

房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他类型房地产的，纳税人应按不同的房产类型分别核算，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算的，按其他类型房地产核定征收率计算征收土地增值税。

18

河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。

19

新疆的规定

关于明确土地增值税核定征收率的公告（阿勒泰地区地方税务局公告2023年第1号）

为进一步加强我地区土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作有关事项的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第9号）第二条第六款、《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第1号）第十六条的规定，结合阿勒泰地区实际，经2023年3月31日局务会议研究决定，现将我地区土地增值税核定征收率公告如下：

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

其它项目核定征收率：阿勒泰市为5.5%、其他各县为5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号

为进一步加强我州土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及新疆维吾尔自治区地方税务局2023年9号公告的相关规定，现将我州土地增值税核定征税率公告如下：

对2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得销售（预售）许可证的房地产开发企业的开发项目以及其他项目不能按期清算的，核定征税率按下列规定执行。

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

其他项目的核定征收率：库尔勒市为6%；其他各县及开发区为5.5%。

关于明确我州土地增值税预征率和核定征收率的公告及政策解读（博尔塔拉蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号）

对符合清算条件的房地产开发项目，原则上不得核定征收土地增值税。对不能按《土地增值税暂行条例》及其相关规定计征土地增值税，确需适用核定征收土地增值税的房地产开发企业和非房地产开发企业，确定核定征收率为：

（一）住宅核定征收率为5%。

（二）博乐市商住楼核定征收率为6%，其他县市为5.5%。

（三）博乐市别墅、度假村、综合商业用房核定征收率为7%，其他县市为6.5%。

（四）其它为6%。

关于土地增值税核定征收率问题的公告（哈密地区地方税务局公告2023年第1号）

根据《新疆维吾尔自治区地方税务局公告（第9号）》的相关规定，对于公告中规定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）应进行土地增值税清算而没有清算的纳税人，主管税务机关可以核定征收其土地增值税。哈密地区土地增值税核定征收率统一暂定为5%（包含别墅、保障性房住房、住宅、商住楼、度假村、综合商业用房和其他）。

关于明确土地增值税核定征收率相关问题的公告（和田地区地方税务局公告2023年第1号）

对符合核定征收土地增值税条件的其它房地产项目核定征收率统一为5%。

关于明确土地增值税核定征收率的公告（吐鲁番地区地方税务局公告2023年第1号）

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

商住楼核定征收率为5.5%；综合商业用房、别墅、度假村核定征收率为7%；其他项目（如转让土地使用权、转让公共配套设施等）核定征收率为5%。

关于进一步明确土地增值税若干政策的通告（乌鲁木齐市地税局公告2023年第2号）

（一）从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅(不含别墅)的,核定征收率为5%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为8%。

（二）非从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅（不含别墅）的,核定征收率为6%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为9%。

关于土地增值税核定征收率问题的公告（克拉玛依市地方税务局公告2023年第1号）

住宅（不含别墅）核定征收率为5%，其他项目核定征收率不得低于5%由各地自定。”之规定，现将“其他项目”没有在规定的时间内进行土地增值税清算的纳税人，土地增值税核定征收率问题公告如下：

公式：其他项目的核定征收率＝其他项目平均销售单价/住宅平均销售单价*5%

20

江苏的规定

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

纳税人符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：

1、独栋商品住宅：8%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：6%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产预征土地增值税。

21

山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

1.整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.别墅，核定征收率不低于7%；

5.工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%；

6.地下室、车位（库）等附属设施，核定征收率不低于5%。

关于继续执行土地增值税核定征收率的公告（济宁市地方税务局）【到期失效】

济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。

关于明确全市土地增值税核定征收率的公告（济宁市税务局公告2023年第1号）

济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：

住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）对符合核定征收条件的房地产开发企业，土地增值税核定征收率为5%；

（二）对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的纳税人，土地增值税核定征收率为5%；

（三）对单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的纳税人，土地增值税核定征收率不低于5%。

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人销售新建普通标准住宅，核定征收率为 5%；销售新建非普通标准住宅、其他房地产，核定征收率为7%。

个人转让旧房及建筑物，核定征收率为 5%；非个人转让旧房及建筑物，核定征收率为7%。

转让国有土地使用权，核定征收率为 7%。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）销售房地产开发项目的，普通住宅、非普通住宅和其他房产的核定征收率不低于5%；

（二）转让旧房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。

22

广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

符合核定征收条件的纳税人出售或转让房产，分别按房产类型确定土地增值税核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商铺和其他房产按不低于７%的核定征收率征收。

纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按不低于10%的核定征收率征收。

关于修订土地增值税核定征收率的公告（钦州市税务局公告2023年第1号）

一、除个人外的其他纳税人转让普通住宅土地增值税核定征收率为５%。

二、除个人外的其他纳税人转让非普通住宅土地增值税核定征收率为6%。

三、个人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为５%，其他纳税人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为7%。

四、纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按10%核定征收率征收。

23

内蒙古的规定

关于土地增值税核定征收问题的公告（内蒙古自治区地方税务局公告2023年第10号）

土地增值税核定征收率分为三个档次：

转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。

由于我区各地房地产行业利润差异较大，各盟市地税机关根据实际情况，核定征收率可以上浮或下调1-2%，但原则上不得低于5%。

24

山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

（一）普通标准住宅：5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目：7%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第十条第一款修改为:“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收，按核定征收方式对房地产项目进行土地增值税清算。核定征收率按类型分别暂定为：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他类型房地产7%。纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产类型进行核定征收土地增值税。同时对有下列第（二）项和第（四）项行为之一发生的，按最高核定征收率进行核定征收土地增值税。”

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

二、土地增值税核定征收率：

（一）普通标准住宅5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目7%。

25

北京的规定

关于明确土地增值税有关问题的公告（ 北京市地方税务局2023年第8号）

个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。

26

天津的规定

关于土地增值税清算有关问题的公告（天津市地方税务局公告2023年第25号）

（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；

（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。

（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。

27

云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

确需采取核定征收率方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关结合当地基准地价和房地产市场价格情况，参照当地当年、同类型、同规模开发项目税负水平，以及具体项目情况测算并确定核定征收率。

核定征收率应经县（市、区）税务局集体审议确认后，在实施前上报州（市）税务局备案。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

普通住宅为3%；非普通住宅为3.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为5.5%。

28

甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的核定征收率调整为：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅为7%，

3、其他类型房地产为9%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第一条的其他县（市、区）核定征收率调整为：

1、普通住宅为5%；

2、非普通住宅为6%；

3、其他类型房地产为7%。

29

海南的规定

关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2023年第8号）

(六)《规程》第二十五条“...计算确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%”该如何理解?

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第四条“...核定征收率原则上不得低于5%”的规定，按本《规程》的核定方法确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%，如低于5%，应按5%计算确定应缴纳的土地增值税。

30

西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

严格核定征收。在土地增值税清算中符合条件，确需核定征收的，原则上征收率不低于5%。

持续更新中......

来源：土地增值税金穗源

【第14篇】商业土地增值税税率

疑惑解答

问题一：什么企业需要缴纳土地增值税？

答复：不分行业，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

问题二：土地增值税是卖方来缴纳还是买方承担？

答复：是由转让方缴纳，属于买方税。

问题三：土地增值税的税率是多少？

答复：土地增值税实行四级超率累进税率。

问题四：土地增值税的计算公式是多少？

答复：应交土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数，房地产企业土增税基本计算步骤如下：

① 先计算可以扣除项目金额（包括土地和建筑成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）

② 计算收入

③ 收入－扣除项目金额=增值额

④ 增值额/扣除项目金额=增值率

⑤ 按税率计算税额

问题五：土地增值税在计算的时候，扣除项目包括哪些？

答复：

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)开发土地的成本、费用;

(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目。

问题六：能否举个案例说明一下土地增值税的计算？

答复：比如甲企业账面上有套办公房成本2000万，想卖掉8000万，计算一下土地增值税？假设不考虑别的扣除项目。

土地增值税 = (8000-2000) ×60% -2000×35% =2900万元

问题七：土地增值税的计算是不是扣除项目中有个加计20%的扣除？

答复：是的，但是并非所有的企业都享受这个加计20%的扣除。只有符合一定的条件才可以享受。

一，要求必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；

二，要求必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。

问题八：房地产企业计算土地增值税的扣除项目房地产开发费用中财务费用有何特殊规定？

答复：房地产开发费用指的是销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按前2项的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按前2项的金额之和的10%以内计算扣除。

问题九：房地产企业计算土地增值税的扣除项目与转让房地产有关的税金包括增值税吗？

答复：税金是增值税附加，是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。如有相关需要疑惑，请私聊巧思益财税小编！

【第15篇】土地增值税实行

编者按：土地增值税是一种地方税，是地方财政收入的重要来源，但至今土地增值税立法工作仍未完成，现行暂行条例及实施细则规定粗放，纳税义务产生及税款缴纳期限等规定不明，而由国家税务总局及省级税务局出台文件进行规范。对于房地产开发行为而言，其土地增值税纳税义务的产生与税款缴纳期限与“清算”直接挂钩，而按照国税发〔2009〕91号文件的规定，主管税务机关对纳税人何时进行土地增值税清算具较大自由裁量权。同时由于各省具体规则制定与执行的水平参差不齐、相关期限也不统一，增加了税法适用的不稳定性与不确定性，一些实务案例更是反映，在财政收入宽松、经济稳中向好的条件下部分地方税务机关怠于行使职权，对符合“税务机关可以要求清算”条件的纳税人不予清算，到数年后经济低迷时才启动清算审核工作，致使纳税人经济状况恶化、无力缴纳税款。此情形既有悖于税收法定、税收公平的基本原则，也不利于纳税人权利义务的安定性，对纳税人和第三人的合法权益造成重大影响。本文即对土地增值税清算制度下的税款缴纳期限问题予以分析，以期呼吁立法机关加速立法进程、呼吁税收执法机关依法保护纳税人合法权利。

土地增值税清算制度视野下的税款缴纳期限

（一）《税收征收管理法》确定税款追征期的一般规定

根据《税收征收管理法》第52条及其实施细则第82条、第83条，纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关的追征期因不同情形而有不同规定：

1.因税务机关的责任导致的，追征期为三年；

2.因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误导致的，追征期为三年；累计数额在10万元以上的，追征期可以延长到五年；

3.存在偷税、抗税、骗税情形的，追征不受期限限制。

追征期的起算时间与纳税义务发生时间、税款缴纳期间密切相关。就一般规定而言，追征期应当从税款缴纳期限届满次日（也即应缴未缴或者少缴税款之日）起算。据此，起算追征期应当以相关税款法定缴纳期限的确定为基础。

（二）清算制度下土地增值税缴纳期限的确定

根据《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》），房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，应当依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。

1.纳税人预征税款的缴纳期限

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第16条，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。各省、自治区、直辖市地方税务局可以根据当地情况制定具体办法。

按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第14条，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

例如，宁波市税务局2023年第2号公告明确，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应当自季度终了之日起15日内向主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款。

2.纳税人清算税款的缴纳期限

根据《规程》第9条、第10条，土地增值税清算分为纳税人应当清算和税务局要求清算两种情形。

一方面，符合下列法定条件之一的纳税人应当主动进行土地增值税清算。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

另一方面，符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

在此种情形下，由主管税务机关确定纳税人是否进行土地增值税清算；确定需要进行清算项目，纳税人应当自收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内，办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征收管理法》第62条的规定，责令其清算，或依据第35条，核定其应纳税额。但确定纳税人办理补、退税的期限（税款的缴纳期限）与主管税务机关办理土地增值税清算审核工作的期限挂钩，没有统一的确定规则。

现行立法下土地增值税追征期规定不明

（一）土地增值税追征期的起算时点尚不明确

2002年国家税务总局曾在《新税收征收管理法及其实施细则释义》中明确：“税款的追征期应从其应纳税款的缴款时限的最后一日算起”。但从土地增值税的征管程序来看，税务机关作出清算审核结论是土地增值税应纳税款具体确定的必经之路。

在“可以”清算的情形下，何时要求纳税人进行清算属主管税务机关可自由裁量的范畴，清算审核具体期限的确定权限也下放到省一级税务机关。实际上，一些省份尚未就土地增值税清算作出细化规定，即便是已有相关清算规程或办法的，税务机关何时下达清算通知在多数省份的规定中仍是空白。在“应当”清算的情形下，税务机关受理清算申请后，因很多地方未对清算审核期限予以限制，税务机关也可能选择拖延清算审核，从而调整税款入库时间。这些现象能够产生的根本原因在于大多税务机关认为只要未经清算，出具清算审核结论，纳税人应纳税款就不确定，故不会构成少缴税款，进而无从起算追征期。长此以往，对于符合清算条件的纳税人而言，若税务机关任意拖延清算将对土地增值税征管秩序造成巨大冲击，有悖于行政效率原则，更会侵害纳税人和第三人的合法权益。

（二）土地增值税追征期的终止时点存在争议

结合《税收征收管理法》第52条和《国家税务总局关于欠税追缴期限有关问题的批复》（国税函〔2005〕813号）的内涵，税款追征期的终止时点应当以“发现”未缴或少缴税款的时点为准。法工委复字﹝2004﹞27号意见认为，“对违法违纪行为只要启动调查、取证和立案程序，均可视为“发现”；群众举报后被认定属实的，发现时效以举报时间为准”。通常情况下，司法判例将《税务检查通知书》的送达时间作为追征期的截止时点，以便最大限度地维护税务机关的执法权威，保障国家税收权益的实现。但在这一时点，纳税人是否存在税收违法行为、是否存在未缴或少缴税款的情形尚不能定，可能有损纳税人利益。因此，也有观点认为追征期的截止时点可以参照《税务稽查工作底稿》签字时间、《税务处理决定书》送达时间等确定。

在土地增值税征管中，对于完全没有规定清算审核期限的地方，因追征期起算时间不明确，更无从讨论终止时点的问题。对于规定了清算审核期限的地方，纳税人通常主张清算审核期满，税务机关未作出审核结论的，即应当起算追征期，如果在追征期内税务机关未对土地增值税问题作出最终结论的，应当认为超过税款追征期。

（三）土地增值税追征期悬而未决，纳税人承受巨大税收风险

从立法目的看，《税收征收管理法》规定税款追征期，一方面是为了督促税务机关高效执法，尽早追缴税款，避免国家税收收入流失；另一方面则是限制税收征管权力，防止税务机关应当作为而不作为或滥用职权，损害纳税人的合法权益。

立足于土地增值税征管程序的特殊性，追征期悬而未决将对税收征管秩序、纳税人的合法权益造成重大影响，有悖于税法原理。

其一，由地方税务机关确定何时要求纳税人清算，不符合税收法定的要求。所谓“地方税”，是指该税种作为地方财政收入来源，并不指该税种征管完全由地方自行予以规范。恰恰相反，国家对任何税种征税要素的变动都应当按相关法律的规定进行，征税的各个要素不仅应由法律作出专门的规定，而且规定应当尽量明确，此为税收法定原则的应有之义。借地方税名义授权地方自行予以规范，本质上是规避税收法定原则的表现。土地增值税征管程序中“何时要求清算”“清算审核期限”等为攸关征税期限的要素，应当由法律加以明确规定。《规程》赋予税务机关随时要求纳税人清算的权力，地方税务机关根据地方财政状况、经济周期波动等情况任意决定是否要求纳税人清算，使得纳税人无法准确把握其是否发生纳税义务，与税收法定不符。

其二，各省份的土地增值税清算管理规定不统一，有违税收公平。纵观已有土地增值税清算管理规程或办法的省份，各省确定的清算审核期限也并不统一，有60日（如江苏省）、90日（如安徽省、贵州省）、180日（广东省）等。对于在不同省份从事房地产开发活动的纳税人而言，容易造成最终确定的土地增值税税负在各省份之间呈现不平衡性，使得税负在纳税人之间不能实现公平分配。

其三，在没有明确规定清算审核期限的地方，若税务机关迟迟未作出清算通知或清算审核结论，纳税人的纳税义务即无法确定，税务机关却不会为此承担任何责任。但纳税人不能按期清算、申报或缴纳土地增值税，税务机关有权认定其存在逃避纳税义务行为，从而可能对其应缴未缴税款实施扣划，构成偷税的，除补缴税款、滞纳金外，还可能承担罚款甚至是七年以下有期徒刑的责任追究，有明显的权责不对等性，违背行政法权责统一的基本原则。

追征期非“追缴期”，土地增值税适用追征期应有特别方法

追征期作为一种时效制度，意味着期间一但经过，税务机关的追征行为不能获得法律保护与支持，对行为人的违法行为不再追责。从这一内涵来看，追征期的规范内容不限于税款缴纳，还应当规制税款的征管活动。

在土地增值税清算制度下，土地增值税纳税义务的具体确定与应当清算情形下的清算申报、税务机关要求清算情形下的清算通知，以及税务机关作出的清算审核结论息息相关。基于土地增值税的这一特殊性，土地增值税适用追征期应当采用“税收征管”口径。按照《规程》的要求，主管税务机关具有对房地产开发项目实施日常税收管理的职权，应当对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步，能够督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。可见，主管税务机关依职权能够对纳税人是否满足“应当清算”或“可以清算”的条件作出判断，而纳税人在满足清算条件时，其是否存在“未缴或少缴税款”事实上可以计算得出。因此，认定未缴或少缴土地增值税不应以税务机关作出清算通知乃至作出清算审核结论的时点为标准，而应自纳税人符合以下三种情形之一时确定追征期的起算时点，以促使税务机关提高税款征收的执法效率、限制税务机关滥用征税权、维护纳税人的合法权益。

1.满足“应当清算”的条件，且超过90日未办理清算申报的；

2.满足“税务机关可以要求清算”的条件，且税务机关在一定期限内未要求纳税人清算的；

3.已经完成了清算申报的。

小结

土地增值税清算手续对房地产开发企业是否开展清算与确认纳税义务具有重大影响。现行规定条件下，尤其是“税务机关要求清算”情形中，纳税人纳税义务的具体确定依赖于地方税务机关对启动清算程序的自由裁量及其作出的清算审核结论。为了平衡纳税人与税务机关在土地增值税清算程序中权利义务的不对等性，土地增值税清算制度作为一项关键的税收征管活动，应当受追征期限制，并应区分不同情形确认追征期的起算时点。