动产和不动产的增值税（15个范本）

【第1篇】动产和不动产的增值税

不动产租赁定义

不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。判断属于动产还是不动产的关键，不在于使用的时候是移动状态还是固定不动的状态，而是移动后是否会引起性质、形状的改变。

典型的不动产租赁

1.房屋租赁，属于最典型的不动产租赁。

2.物业企业收取的场地使用费，不同于物业管理费用，实质上还是在一段期间内，将土地使用权出租给其他单位，属于不动产租赁。

3.电梯间的广告收入，虽然电梯在使用期间在上下移动，但因为电梯通常作为定制化的大型设备，整体不可移动，移动后会引起性质形状的改变，故电梯间广告收入属于不动产租赁。

典型像是不动产但属于动产租赁的

租赁的是设备架，是典型的动产租赁。虽然设备架使用期间是固定不动的，但是设备架是可拆卸的且拆卸后重新安装后可以正常使用，属于动产租赁。

1不动产租赁分录

1.收到租赁费用（多个月租金）

① 一般纳税人（一般计税法）

借：银行存款

贷：其他业务收入（当月租金）

合同负债（以后月份租金）

应交税费——应交增值税(销项税额)

② 一般纳税人（简易计税法）

借：银行存款

贷：其他业务收入（当月租金）

合同负债（以后月份租金，无以后月份租金则去除此项）

应交税费—简易计税

同时计提税金及附加

借：税金及附加

贷：应交税费—应交城市维护建设税

—应交教育费附加

—应交地方教育费附加

ps：附加税以简易计税税额为依据×对应税率。

③ 小规模纳税人

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税

ps：小规模一般账务简单，按道理，跨年的租金是要做合同负债的，但实操过程中，除非当年触发企业所得税，否则就怎么记账方便怎么登记。

月底计提税金及附加

借：税金及附加

贷：应交税费—应交城市维护建设税

—应交教育费附加

—应交地方教育费附加

2.每月末确认收入

借：合同负债（平坦至每月的租金）

贷：其他业务收入

3.收到押金

借：银行存款/现金

贷：其他应付款—xx公司

4.出租不动产折旧

借：其他业务成本

贷：累计折旧

5.出租不动产出现损坏

① 我方承担维修费

借：管理费用—维修费

贷：银行存款

② 承租方承担维修费

借：其他应收款—xx公司

贷：银行存款

③ 收回维修费

借：银行存款

贷：其他应收款—xx公司

6.对方违约扣除押金

借：营业外收入—违约金

贷：其他应付款——xx公司

2不动产租赁税率

3不动产出租涉税案例

业务描述：假设不动产所在地与机构所在地一致

业务一：2023年5月出租2023年12月取得的一栋商铺，取得2023年5月租金收入，选择简易办法计税，开具增值税专用发票金额100000.00万元，税额5000.00万元。

业务二：2023年5月出租2023年5月购进的一层写字楼，取得2023年5月租金收入，开具增值税专用发票金额80000.00万元，税额8800.00万元，写字楼购进时取得增值税专用发票金额81818.18万元，税额9000.00万元，当期认证相符。

填报分析：

1）该企业提供不动产租赁服务，业务一出租其2023年4月30日前取得的不动产,选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；业务二出租其2023年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，适用税率11%，业务一和业务二需分门别类填入《申报表主表》及附表。

2）业务一、业务二中取得租赁不动产租金收入，业务一属于“简易计税”项目，其中开具增值税专用发票销售额和销项税额应填报在《附列资料（一）》“5%征收率的服务、不动产和无形资产”第9b行第1、2列。

业务二、租赁不动产租金收入属于“一般计税方法计税”项目，其中开具增值税专用发票的销售额和销项税额填报在《附列资料（一）》“11％税率”第4行第1、2列。

3）业务二中的购进不动产项目，当期已认证相符增值税专用发票，填报在《附列资料（二）》第2行、第9行和《附列资料（五）》“本期不动产进项税额增加额”栏次，并将可在本期抵扣的进项税额9000.00*60%=5400.00万元填报在《附列资料（二）》第10行和《附列资料（五）》第3列“本期可抵扣不动产进项税额”中。

税款计算及对应栏次：

1）按适用税率计税销售额=业务二=80000.00万元

（填列《附列资料（一）》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”）

2）销项税额=业务二=8800.00=8800.00（万元）

（填列《附列资料（一）》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”）

3）按简易办法计税销售额=业务一=100000.00（万元）

（填列《附列资料（一）》9b行1列和《主表》第5行“一般项目”“本月数”）

4）简易计税办法的应纳税额=业务一=5000.00（万元）

（填列《附列资料（一）》9b行2列和《主表》第21行“一般项目”“本月数”）

5）进项税额：

（1）本期认证相符抵扣的专票=业务二=9000.00（万元）

（填列《附列资料（二）》第2行，属于购进不动产，还需填列《附列资料（二）》第9行和《附列资料（五）》第2列）

（2）本期允许抵扣的进项税=5400.00（万元）

（填列《附列资料（二）》第10行、《附列资料（五）》第3列和《主表》第12行）

6）应抵扣税额合计（本月数）=上期留抵税额（本月数）+进项税额-进项税额转出额=0+5400.00-0=5400.00（万元）（《主表》17行）

7）实际抵扣税额（本月数）=5400.00（万元）（《主表》18行）

8）应纳税额=销项税额-实际抵扣税额（本月数）=8800.00-5400.00=3400.00（万元）（《主表》19行）

9）期末留抵税额（本月数）=应抵扣税额合计（本月数）-实际抵扣税额（本月数）=0（《主表》20行）

10）应纳税额税额合计=应纳税额+简易计税办法计算的应纳税额-应纳税额减征额=8400.00（万元）（《主表》24行）

11）本期应补（退）税额=8400.00（万元）（《主表》34行）

来源：会计分录

【第2篇】建造不动产相关增值税

一、适用范围：

房企销售自行开发的房地产项目（包括土地开发和房屋开发）

二、预缴和缴纳税款

纳税人

计税方法

项目所在地预缴税款

机构所在地申报税款

一般纳税人

适用一般计税方法

税额＝预收款÷（1＋9%）×3%

增值税＝含税销售额÷（1＋9%）×9%－ 进项税额－预缴税款

选择简易计税方法（老项目）

税额＝预收款÷（1＋5%）×3%

增值税＝含税销售额÷（1＋5%）×5%－ 已预缴税款

小规模纳税人

简易计税方法（新项目、老项目）

同上

同上

1、房地产新项目一般计税方法下，销售额可差额计税

销售额＝ （全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9%）

“支付的土地价款”：是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括：①土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、②土地前期开发费用、③土地出让收益、④取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费等。

2、在销售开发产品时差额计税，扣除的土地价款计算：

当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

三、关于发票

1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目：

a、自行开具增值税专用发票；

b、向小规模纳税人、其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

2、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目：

a、 自行开具增值税普通发票。

b、 向主管税务机关申请代开增值税专用发票。

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【第3篇】出租不动产增值税税率

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：个人出租房产税收

我们经常说，今天爆出个房哥，明天又爆出个房姐，现在有房的人还真是挺多的，但对于这些有房一族，国家是怎么征税的，我们今天来探讨一下。

1. 个人出租房会涉及哪些税种？

讲到个人出租房子，很多人第一反应就是要交个人所得税，因为是工资等收入，额外的。确实，个人所得税肯定要交的，但其实还涉及很多税种。

个人出租房产主要涉及增值税及其附加、城建税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税。

有些税在一些情况下是免的，一般来说，你的月租金在15万以下，增值税及其附加、城建税等都是免征的，也算是一个大优惠吧。这样来说，一般个人出租都很少有超15万的吧。

这个15万的划线怎么来的？

主要依据的是增值税的免税规定。

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

另外，这里要强调一点，个人住房和商铺出租还是有区别的。毕竟一个是一个是个人行为，一个是经营行为。有什么区别呢？对照如下面两个表：

普通住房：

商铺等其他住房：

2. 那怎么计算呢？

要交多少，我们来算一算就知道了。我们拿最常见的普通住房15万以下算一下，商铺15万算一下，因为个人很少有超15万的。

（1）普通住房，月租金6000

①增值税=0,

不动产租赁税率9%

月租金换成不含税收入

6000÷（1+9%）=5504.59

小于15万，免。

②城建、教育费附加、地方教育费附加均免，这些都是依附于增值税，增值税为0，这些自然为0。

③房产税

(按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。疫情期间，房产税减半征收）

=（收入-实缴增值税）*4%/2

=6000*4%/2=120

④土地使用税=0，免。

⑤印花税=0，免。

⑥个人所得税，据实征收

财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

（收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）

=6000-0-120-0

=5880>4000

所以，个人所得税

=5880*（1-20%）*10%

=470.4

共计交税：470.4（个税）+120（房产税）=590.4

（2）商铺，月租金50000，20平米

①增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加免

②房产税

=（收入-实缴增值税）*12%/2

=50000*12%/2=3000

③土地使用税

每平米土地年税额：

大城市1.5元至30元;

中等城市1.2元至24元;

小城市0.9元至18元;

县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

假设为中等城市24元

=每平米土地年税额*面积/2

24*20/2=240

④印花税

50000*0.001*2=25

⑤个人所得税

（收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）

50000-3000-240-25-0=46735>4000

46735*（1-20%）*20%=7477.6

共计交税：7477.6（个税）+3000（房产税）+240（土地使用税）+25（印花税）=10742.6

从计算可以看出，个人出租基本上个税和房产税都是难免的，大头也是这两个税。商铺还涉及少量的土地使用税和印花税。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第4篇】动产不动产的增值税税率

原创 hjh 老忽说会计 3月31日

本文是截止到本文发布，2023年最新的增值税征税范围（税目）及税率大全，简单明了，一定收藏！

增值税条例及减税政策

增值税是以商品和劳务在流转过程中产生的增值额为征税对象而征税的一种流转税。我国现行增值税的基本规范是2023年11月19日国务院令第691号公布的《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《增值税暂行条例》）。

2023年4月4日，财政部、国家税务总局发布财税【2018】32号文件，决定自2023年5月1日开始，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物时，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%；纳税人购进农产品，原适用11%扣除率的，扣除率调整为10%。

2023年3月20日，财政部、国家税务总局、海关总署联合发布 2019 年第 39 号公告，规定：为实施更大规模减税，深化增值税改革，2023年4月1日起，国务院决定将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%；保持6%一档的税率不变。

为应对2023年初的新冠肺炎疫情，财政部、税务总局又发出公告，对小规模纳税人在2023年3月1日至5月31日的增值税征收率作出调整，规定对湖北省增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

以上两次降低增值税税率后，国务院并没有对增值税条例进行相应修改，所以我国的增值税基本法规依然是2023年的《中华人民共和国增值税暂行条例》。根据最新消息，按照财政部发布的2023年财政部立法工作安排，增值税立法起草工作将力争在2023年内完成，并及时上报国务院。

《增值税暂行条例》及其实施细则规定了增值税的征税范围，但是没有明确规定税目。在本文中，我之所以使用了税目这个概念，是基于这样一种认识：首先，税目本身也就是征税范围，用税目表示征税范围无可厚非，实务中也有这种说法；其次，增值税形式上没有税目，实质上是有税目的，这些税目在税法中表述为征税范围。本文使用税目概念，等同于条例和细则中的征税范围概念。

增值税税目

增值税一级税目一共有5个，包括销售或者进口货物、销售劳务、销售服务、销售无形资产、销售不动产。

销售或者进口货物、销售劳务为“营改增”之前的增值税征税范围。其中销售劳务即为原增值税条例所说的“加工、修理修配劳务”。销售服务，本质上也是销售劳务，之所以另取名目，主要是为了和营改增之前的“加工、修理修配劳务”相区别。至于销售无形资产和销售不动产，属于内容比较单一的税目。

销售或者进口货物及其子税目

释义：

销售或者进口货物，一直是增值税的传统领地。货物是指有形动产，包括电力、热力和气体在内。销售货物是指有偿转让货物的所有权。“有偿”不仅指从购买方取得货币，还包括取得货物或其他经济利益。进口货物则是指从境外输入有形动产。

税目及子税目：

销售或者进口货物，子税目有2个，分别为销售货物和进口货物。

税率：

销售劳务及其子税目

释义：

销售劳务是指纳税人提供加工和修理修配劳务。加工是指纳税人受托加工货物，即由委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求制造货物并收取加工费的业务。修理修配是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，使其恢复原状和功能的业务。销售劳务指的是有偿提供加工和修理修配劳务，单位或个体工商户聘用的员工为本单位或雇主提供加工、修理修配劳务不包括在内。

税目及子税目：

销售劳务税目下，可以分解为提供加工劳务和提供修理修配劳务2个子税目。

税率：

纳税提供加工和修理修配劳务，税率为13%。

销售服务及其子税目

销售服务包括交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务7个服务类型，可以理解为就是销售服务的7个子税目。

（一）交通运输服务

交通运输服务，是指使用运输工具将货物或者旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动。包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务和管道运输服务4个二级子税目。

（二）邮政服务

邮政服务，是指中国邮政集团公司及其所属邮政企业提供邮件寄递、邮政汇兑和机要通信等邮政基本服务的业务活动。包括邮政普遍服务、邮政特殊服务和其他邮政服务。

（三）电信服务

电信服务，是指利用有线、无线的电磁系统或者光电系统等各种通信网络资源，提供语音通话服务，传送、发射、接收或者应用图像、短信等电子数据和信息的业务活动。包括基础电信服务和增值电信服务。

（四）建筑服务

建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动，包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

（五）金融服务

金融服务，是指经营金融保险的业务活动，包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。

（六）现代服务

现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。

（七）生活服务

生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。

销售无形资产及其子税目

释义：

销售无形资产，是指有偿转让无形资产，是转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。技术，包括专利技术和非专利技术。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权（包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权）、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。

子税目：

销售不动产税目不存在子税目。

税率：

销售无形资产（不含土地使用权）税率为9%，转让土地使用权税率为9%。

销售不动产及其子税目

释义：

销售不动产，是指有偿转让不动产，是转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

税目：

销售不动产税目不存在子税目。

税率：

销售不动产税率为9%。

增值税税目思维导图

总结一下，增值税一共有五大税目（征税范围）、十三个子税目和更多的二级、三级子税目，我们把这些税目（征税范围）总结为如下的思维导图。

增值税税率总结

增值税税率一共有4档：13%，9%，6%，0%，具体适用情况如下其中：

【第5篇】不动产增值税申报表一

为支持广大个体工商户做好新冠肺炎疫情防控,加快复工复业，国家税务总局出台了《关于支持个体工商户复工复业等税收征收管理事项的公告》(2023年第5号公告)。

其中规定：“2023年3月1日至5月31日，除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。”

纳税义务发生时间

在2023年2月底之前的，

适用3%征收率的，按照3%征收率开具增值税发票。

在2023年3月1日至5月31日的，

适用减按1%征收率的，按照1%征收率开具增值税发票。

不是所有业务都用1%征收率开票

小规模纳税人原适用5%征收率的，如销售自行开发的房地产项目、转让不动产、出租不动产、提供车辆停放服务、提供劳务派遣服务，选择差额纳税等，仍然需要按照5%的征收率开票。

温馨提示：

一、纳税义务发生时间在2023年2月底之前，若是已经按3%征收率开具增值税发票的：

1、发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，按照3%征收率开具红字发票；

2、开票有误需要重新开具的，按照3%征收率开具红字发票，再重新开具正确的蓝字发票。

二、在开具发票实际操作时，系统默认显示征收率为1%，在开票时一定要注意根据实际情况进行选择3%、5%还是1%。

纳税申报：

计算公式（1%）：

销售额=含税销售额/（1+1%）

1、减按1%征收率销售额填写应征增值税不含税销售额（3%征收率）”相应栏次

2、减征的2%的减征额要填写在《增值税纳税申报表》的第16行“本期应纳税额减征额”一栏

《增值税减免税申报明细表》填写减税项目相应栏次

涉及到差额征税等情况，需要填写《增值税纳税申报表、附列资料》时，第8栏“不含税销售额”计算公式调整为：

第8栏=第7栏÷（1+征收率)。

适用原征收率3%和5%的填报方式没有改变哦。

5号公告中的增值税小规模纳税人征收率3%减按1%的优惠政策适用时间：2023年3月1号-5月31号。

案例一

q

a公司为增值税小规模纳税人，选择季度纳税申报。2023年第1季度业务如下：

1月份销售收入为0；

2月份销售收入为0；

3月份销售咨询服务取得收入价税合计金额为323200元，开具增值税普通发票。

请问a公司增值税申报表如何申报？

案例分析：

a公司第1季度不含税销售额=323200/(1+1%)=32万元，季度不含税销售额合计32万元，超过30万免税标准，所以a公司第1季度应缴纳增值税为320000*1%=3200元。

增值税申报表填报步骤：

一、不含税销售额320000元填写在3%征收率相应栏次，第15行“应纳税额”相应栏，系统自动计算出9600元（320000*3%）。

二、2%减征额 =320000*2%=6400元填写在第16行“本期应纳税额减征额”相应栏次，同时填写减免税申报明细表。

三、20行相应栏“应纳税额合计”=9600-6400=3200元

四、本期应补（退）税额为3200元（320000*1%）。

案例二

q

b公司为增值税小规模纳税人，选择按季纳税申报。2023年第1季度业务如下：

1月份提供咨询服务取得收入价税合计金额为82400元，开具增值税普通发票；

2月份销售货物取得收入价税合计金额为103000元；开具增值税普通发票；

3月份提供咨询服务取得收入价税合计金额为101000元，开具增值税专用发票；

请问b公司增值税申报表如何申报？

案例分析：

b公司第1季度不含税销售额

开具增值税普通发票，销售额=(82400+103000)/(1+3%)=18万元

开具增值税专用发票，销售额=101000/(1+1%)=10万元

季度不含税销售额合计28万元（18万元+10万元）。虽然未超30万免税标准，但按照规定开具增值税专用发票需要计算缴纳税款。所以b公司第一季度应缴纳增值税为10万元*1%=1000元

【第6篇】不动产转让增值税

日常工作中，转让不动产、不动产经营租赁服务、这2种类型，它们的增值税的计税方法，很容易搞乱，现在汇总如下：

一、转让不动产计税方法总结如下：

计税方法

类别

销售额

计税公式

1.一般计税

非自建/自建

全额

销项税额=销售额÷（1+9%）×9%

2.简易计税

（1）自建

全额

应纳税额=销售额÷（1+5%）×5%

（2）非自建

差额

应纳税额

=（销售额-购置原价或作价）÷（1+5%）×5%

3.预缴税款

（1）自建

全额

预缴税款=销售额÷（1+5%）×5%

（2）非自建

差额

预缴税款

=（销售额-购置原价或作价）÷（1+5%）×5%

但是要注意：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

1.在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

2.在北京市、上海市、广州市和深圳市的地区

（1）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；

（2）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

【简易记忆】

全额计税＝收入÷（1＋5％）×5％

差额计税＝（收入-购置原价或作价）÷（1＋5％）×5％

区域

不满2年

满2年

北上广深

全额5％

普通免税

非普通差额5％

其他地区

全额5％

免税

二、不动产经营租赁计税方法的总结：

类别

计税方法

计税公式

申报纳税

一般计税

销项税额=租金收入/（1+9％）×9％

简易计税

应纳税额=租金收入/（1+5％）×5％

个人出租住房：应纳税额=租金收入/（1+5％）×1.5％

预缴税款

一般计税

预缴税款=租金收入/（1+9％）×3％

简易计税

预缴税款=租金收入/（1+5％）×5％

个人出租住房：预缴税款=租金收入/（1+5％）×1.5％

注意：

1.其他个人出租住房无需预缴税款。

2.2023年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房，适用以下政策：

（1）住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

（2）住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

（3）住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

3.自2023年4月1日至2023年12月31日，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（季度销售额未超过45万元）的，免征增值税。

4.租赁服务，收到预收款产生纳税义务。

5.其他个人采用预收款形式出租不动产取得的预收租金，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金不超15万元的，可享受小微企业免税优惠。

【第7篇】不动产经营租赁增值税税率

房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。

从上面两种计算方式可以看出，我们进行税收筹划主要思路就是从价计征的要降低房产原值，从租计征的要尽量降低租金收入。同时，由于两种计征的存在，我们也可以根据测算比较两种方式税负的大小，根据实际情况选择税负低的计征方式，另外我们还要充分利用税收优惠政策以达到节税的目的。

1. 自持物业房产税税收的常见困惑

1、出租标的不仅包括房屋，还通常包括房屋内外部附属设施及配套服务费、机器设备、办公用品、附属用品、其他服务等，合同签署不当会导致房产税税基加大。

2、低于1年的免租期，合同签署不当会增加房产税税收负担。

3、空租期是否按照从价计征征收房产税？

4、在物业处于“冷商”阶段，通常会有免租金或低租金运营情况，无收入或低收入还要缴纳房产税。

2. 常用的税收筹划方法

一、从价计征降低房产原值

房产是以房屋形态表现的财产。房产税征收范围中的房产是指有屋面和维护机构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，但独立于房屋之外的建筑物，如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等，则不属于房产。

如果将不符合上述有屋面和维护结构的建筑物在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

例：甲企业有一厂房，工程造价500万元，其中厂房建筑成本400万元，厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一：将所有的建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=500×(1-30%)×1.2%=4.2万元。

方案二：将厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元在会计账簿中单独核算，应纳房产税=(500-100)×(1-30%)×1.2=3.36万元。

方案二节省支出0.84万元。

二、从租计征降低租金收入

（一）把租金拆分为“房租+服务费”或“房租+设备租金+服务费”

企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。但大多数企业出租的不仅只是房屋设施，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，现行税法对这些设施并不征收房产税；有些企业出租房产的同时提供物业服务等。如：房屋＋家具；房屋＋露天游泳池；房租+服务费等。

因为房产税只针对房屋租金征收，所以准确区分房产税征收范围，可以采用分设关联公司，将租金收入合理拆分为“房租+服务费”或“房租+设备租金+服务费”，分别签订合同、分别开具发票，可以达到降低税基而降低房产税的效果。同时一般纳税人服务业增值税税率6%，比不动产租赁增值税税率10%要低，也就是说将租金拆分为“租金+服务费”在降低房产税同时还有降低增值税的效果。如果相关联的公司符合规定的小型微利企业的标准，还可以降低企业所得税税负。

例：a公司将其位于市区一写字楼对外出租，年租金200万元。

方案一：双方签订房屋租赁合同，此时甲应缴房产税=200万*12%=24万元，缴纳增值税=200*9%=18万元，附加税费=18*（7%+3%+2%）=2.16万元，共计支出44.16万元。

方案二：年租金仍为200万元，但对写字楼内的办公家具、家电等附属用品进行合理分拆，签订两份租赁合同，一份为房屋租赁合同150万元，一份为附属设施租赁合同金额50万元。此时甲应缴纳房产税=150*12%=18万元，应缴纳增值税=150*9%+50*13%=20万元，附加税费=20*（7%+3%+2%）=2.4万元，共计支出40.4万元。

方案二节省支出3.76万元。

注意：

“房租+设备租金+服务费”模式，因为一般纳税人不动产租赁增值税税率为9%，动产租赁增值税税率为13%，有可能出现增加的增值税大于降低的房产税情况，要结合具体情况处理。

（二）“租两手”

因为房产税属于财产税，对于一宗财产原则上只征一道税。由于转租方不是房屋产权所有人，因此转租方转租房屋时，不需要缴纳房产税。所以，在不改变最终租赁收入的前提下，中间设置转租环节，降低房产税计税依据，从而降低房产税。

通常的筹划方法是，先按照“批发价”“整租”给运管公司（关联企业），然后运管公司再按照“零售价”“散租”给租户，即通过降低第一道租金达到降低税基而降低房产的目的。

例：假设a公司手上有10000平方米自持商业用于出租，每年租金160万元，则a公司每年需要缴纳房产税19.2万（160*12%=19.2万）。

如果a公司先将房产以100万一年的租金打包出租给关联物业公司b，然后由b再以160万一年的价格进行转租，根据房产税只由产权所有人单一环节交税特点，a公司需要缴纳房产税12万（100*12%=12万）。

通过出租形式的转换，组合模式（直租+转租）较单一模式（直租）少交税7.2万（19.2-12=7.2万）。

注意：

（1）这种方法对于少数对“转租”环节按照“差额”征收房产税的地区无效。

（2）第一道租金的“合理程度”是能否被税局调整的关键。

三、避免两种方式同时计税，规避无效支出

租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

对低于1年免租期情况，改变租金约定方式。

例：假设a公司将价值1000万房产出租给b公司，合同约定前三个月为免租期，往后每月按照10万元收取租金。a公司需要缴纳的房产税将分为免租期按照自用从价计征，三个月后按照从租计征两部分分别计算，因此a公司第一年总共需要缴纳房产税12.9万（1000*(1-30%)*1.2%*3/12+10*9*12%=12.9万）。如果将免租合同条款修改为第一年租金90万，往后每年租金按照120万收取，则a公司第一年总共需要缴纳房产税10.8万元（90*12%=10.8万）。“去免租期”方式下，房产税可以少交2.1万（12.9-10.8=2.1万）。

四、改变业务，选择最优计征方式（一）将自用性质转租赁性质

例：假设a公司手上有10000平方米自持商业用房，房产价值为1亿元，减除比例按30%计算，按照从价计征原则a公司每年需要缴纳房产税84万元（10000*70%*1.2%=84万）。

如果a公司把10000万商业用房以白坯房的性质整体打包出租给关联商管公司b，年租金按照250万计算（租金约为房屋折旧金额：10000/40=250万，残值率按照0计算，如果使用年限更长、有残值，则租金还可以适当降低），b商管公司对租入的房产进行装修，装修后再由b商管公司对外招商引资进行分割转租，则a公司按照从租计征每年需要缴纳房产税30万（250*12%=30万）。

通过持有性质转换，出租模式较自用模式少交税54万（84-30=54万）。

对于租入房屋的装修支出，根据企业会计准则和企业所得税法有关精神，如由承租人承担有关装修费用，作为承租企业的“长期待摊费用”，未计入出租方的房屋原值，所发生的装修支出可以不缴纳房产税。根据上述规定，如果由a房地产公司自行装修，按规定，自有房产发生的装修费应计入房产原值，按规定计提折旧，该部分装修费也应作为自用房产税的计税依据。

实际操作中，收取的租金抵减成本费用后略有盈余应为最佳方案，可以最大限度少交企业所得税，否则可能会出现a公司亏损，b公司盈利多交企业所得税的情况。按上述价格收取租金也可能会被税务机关认定租金收入偏低的情况。

（二）出租合同变为仓储合同

房屋出租：临时让渡房屋的使用权，因此按租金缴纳房产税。

仓储：存放、保管服务，按房产原值缴纳房产税。

当按房产余值计税比按租金计税金额小时，可以考虑将出租合同变为仓储合同。

例：甲企业有一闲置库房，房产原值1000万元，乙企业由于仓储能力不足拟使用该仓库，当地房产原值的扣除比例为30%。

方案一：甲将该库房出租收取租赁费，年租金100万元

应纳房产税=100×12%=12万元，应纳增值税=100×9%=9万元，不考虑其他税费共计支出21万元。

方案二：配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为100万元。

应纳房产税=1000×(1-30%)×1.2%=8.4万元，应纳增值税=100×6%=6万元，不考虑其他税费共支出14.4万元。

方案二比方案一少支出6.6万元。

五、利用免税政策及税收优惠

根据规定，房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。因此企业如存在上述情况要充分利用该政策。

房产税是以城镇中的房产为课税对象，可以考虑将一些不影响企业正常生产经营的建筑物建在城郊附近的农村。如公司仓库，若建在城镇每年都要按规定缴纳房产税；如果建在农村就可以节省这笔费用，当然企业要考虑运输等成本的增加。

根据规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。

六、空租期的解决方法

处于空租期的房屋，只要纳税人未转为自用用途，仍旧处于待租、招租状态，则不应转为从价征税房屋征税，仍应作从租征税房屋管理。所以，空租期的解决方法就是不要转为自用，而是保持待租、招租状态。

七、特殊时期考虑税负转嫁

按照税法规定，房产税的纳税人可能是产权人，也可能是经营管理单位、房产代管人或使用人、承典人等，这为税负转嫁提供了可行依据。开发商在免租金或低租金运营时期（冷商期），可以在合同中约定由承租人承担房产税，达到税负转嫁目的。

总结：上述方法只是常用的税收安排，具体项目的筹划要根据项目自身特点、当地税收环境、企业自身资源等条件，与专业公司合作“量身定做”适合筹划方案。

在实务操作过程中，需要掌握和拿捏好租赁价格的公允性和合理性，要结合同类市场行情和自身商业住宅特点确定合理的价格区间，否则，在价格过低又无合理理由的情况下，会存在税务局不不予认可的风险。因此，不论是关联方企业之间协同作战进行税筹设计，还是非关联方企业之间谋求双方税负最小化、利益最大化的合同安排，一定要摆正心态，兼顾收益和风险，保证在真实性、合理性、合法性的前提下不交冤枉税，而非一心想着如何实现不交税、偷税、漏税、骗税、抗税！

【第8篇】不动产租赁增值税

依据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016 年第23 号）的规定：

（五）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

（八）税务机关为跨县（市、区）提供不动产经营租赁服务、建筑服务的小规模纳税人（不包括其他个人），代开增值税发票时，在发票备注栏中自动打印“yd”字样。

所以，开具租赁发票应该注意：

（1）房东提供增值税发票时，必需要在备注栏写上不动产的详细地址。

（2）如果房东是小规模企业，代开增值税专用发票时，还须在发票备注栏中自动打印'yd'字样才行，否则无效，增值税专用发票也不得抵扣进项。

【第9篇】不动产转让增值税税率

卖房，在税务上专业的表述叫“销售或转让不动产”。销售指一手房，由房地产开发企业建成后直接出售，转让指二手房，属于该房产所有权成立后，再进行转移的行为。

根据纳税人性质，房产的性质，交税是不太一样的哦！

一、房地产开发企业销售自行开发的不动产

原则：房地产开发企业为一般纳税人，适用一般计税方法。但有例外，如果开工日期在2023年4月30日之前的，属于老项目，可以选择简易计税方法。

计税依据及税率：

一般计税方法下，房地产开发企业需要计算销项税额，并抵扣进账税额。销项税额=不含税销售额×9%。不含税销售额=【收到价款（+价外费用）—支付给政府的土地价款】÷（1+9%）（进行价税分离）

简易计税方法下，房地产开发企业以收到的全部价款+价外费用，全额计税，不得抵扣进项税。应纳税额=【收到价款（+价外费用）】÷（1+5%）×5%。（营业税政策平移且因为价税分离税负略有降低）

需要说明的是，因为房地产开发企业多是采用预收款方式进行销售，那么收到预收款，虽然并未发生纳税义务，仍需要预缴3%的增值税。

在房屋交付时，发生纳税义务，按照以上计税方法，计算应纳税额，并补足差额。

二、（既不是房地产开发企业，又不是自然人的）纳税人转让不动产

原则：纳税人为一般纳税人采用一般计税方法，纳税人为小规模纳税人采取简易计税方法。例外的情况是，一般纳税人转让2023年4月30日（营改增）前取得的房屋，可选择简易计税方法。

计税依据及税率：

一般计税方法下，纳税人计算销项税额，抵扣进项税额。销项税额=不含税销售额×9%。不含税销售额=【收到价款（+价外费用）】÷（1+9）%（进行价税分离）

简易计税方法下，应纳税额都是按照5%的税率进行价税分离并乘以该税率计算。但是纳税人根据房屋性质的不同计税依据是不同的。如果是自建的房屋，那么全额计税；如果是外购的房屋，那么差额计税（可以扣除当时的买价）。原因就是自建房屋不可能有发票或契税票，不能准确核算。

需要说明的是，如果纳税人转让的不动产不在其住所地，那么需要在不动产所在地区分房屋性质（自建全额或者外购差额）×预缴率5%申报预缴税款，再向机构所在地申报缴纳差额（只有一般纳税人采用一般计税方法会产生差额）。

三、自然人转让不动产

原则：简易计税。在不动产所在地直接申报纳税。

需要区分房屋性质。

如果转让商铺，那么应纳税额=差额/1.05×5%。

如果转让住房，那么要看是否取得已满2年。不满2年的房屋转让，全额计税，应纳税额=全额/1.05×5%。

转让持有满2年的住房，免征增值税。但有例外情况，如果是位于北上广深的非普通住宅，则需按照差额纳税，应纳税额=差额/1.05×5%。

四、总结一下吧

分层次，分层次，分层次。

第一步：看纳税人性质定计税方法和税率。房地产开发企业/非房企一般纳税人/小规模纳税人/自然人。房地产开发企业和非房企一般纳税人采用一般计税方法，一般计税方法下税率9%。在计税依据上房地产企业可以扣地价款，非房企不可以。特殊情况下（营改增前的房屋）可选择采用简易计税方法。小规模纳税人/自然人只能采用简易计税方法。简易计税方法下税率5%。

第二步：看房屋性质定预缴率。房地产开发企业销售一手房无论采用一般计税还是简易计税，均需按照预收款金额（一般计税用9%税率价税分离，简易计税用5%税率价税分离）×3%预缴。非房企一般纳税人和小规模纳税人在住所地以外的房地产转让，需在房地产所在地预缴（无论一般计税还是简易计税都按照5%税率价税分离），区分自建和非自建，自建全额/非自建差额×5%预缴。

第三步：回归纳税人性质再次验证。房地产开发企业一般计税方法用9%价税分离，全额×3%预缴，差额×9%计算销项税，结算有差额。房地产开发企业简易计税方法用5%价税分离，全额×3%预缴，全额×5%计算应纳税额，结算有差额。

非房企一般纳税人采用一般计税方法转让本地房屋直接申报纳税。转让异地房屋，用5%价税分离，（自建全额/非自建差额）5%预缴。用全额×9%计算销项税额，结算有差额。

非房企一般纳税人采用简易计税，小规模纳税人转让本地房屋直接申报纳税。转让异地房屋，用5%价税分离，（自建全额/非自建差额）5%预缴。用（自建全额/非自建差额）×5%计算应纳税额，结算没有任何差额。

自然人注意2年限制。2年以上普通住宅免税，2年以下普通住宅全额计税，2年以上非普通住宅和无论几年的商铺均差额计税。用5%价税分离×5%直接在不动产所在地申报纳税。

【第10篇】不动产转让增值税政策

1. 增值税

1.1. 特定企业（交易行为）的增值税政策（一）

1.1.1. 转让不动产增值税征收管理

1.1.1.1. 适用范围

1.1.1.1.1. 纳税人转让其取得的不动产，适用以下规定。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用以下规定。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

1.1.1.2. 计税依据及税率、征收率的运用

1.1.1.2.1.

1.一般纳税人转让其2023年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税；也可以选择适用一般计税方法计税。 2.一般纳税人转让其2023年5月1日后取得的不动产的，适用一般计税方法计税。

1.1.1.2.1.1. 直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债

1.1.1.2.1.1.1. 2023年4月30日前取得

1.1.1.2.1.1.1.1. 选择适用简易计税方法计税的： ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；差价5%计税。

1.1.1.2.1.1.1.2. 选择适用一般计税方法计税的： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.1.2. 2023年5月1日后取得

1.1.1.2.1.1.2.1. 适用一般计税方法计税： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.2. 自建

1.1.1.2.1.2.1. 2023年4月30日前取得

1.1.1.2.1.2.1.1. 选择适用简易计税方法计税的： ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价5%计税。

1.1.1.2.1.2.1.2. 选择适用一般计税方法计税的： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.2.2. 2023年5月1日后取得

1.1.1.2.1.2.2.1. 适用一般计税方法计税： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.3. 上述全价、差价均为不含增值税的金额。要注意区分税率、征收率、预征率的不同表述。一般情况下，2023年4月1日后采用9%规定税率计税的项目在运用预征率预征税款时，价税分离要使用税率9%，即“÷（1+9%）”进行价税分离；采用征收率5%计税的项目在运用预征率预征税款时，价税分离要使用征收率5%，即“÷（1+5%）”进行价税分离。但是有特例：“营改增”后，预征不动产转让增值税的，在预征作价税分离时只采用5%而不使用税率，这使得预征不动产转让增值税不论是针对一般纳税人还是针对小规模纳税人，都采用“÷（1+5%）”的价税分离方法，即预征不动产增值税价税分离计算只用征收率不用税率，这个现实规定比较特殊。

1.1.1.2.2.

3.小规模纳税人转让其取得的不动产的（除个人转让其购买的住房），适用简易计税方法计税，征收率为5%。

1.1.1.2.2.1. 直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债

1.1.1.2.2.1.1. 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 应纳税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；差价5%计税。

1.1.1.2.2.2. 自建

1.1.1.2.2.2.1. 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5% 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价5%计税。

1.1.1.2.2.3. （1）除其他个人之外的小规模纳税人：向不动产所在地主管税务机关预缴税款；向机构所在地主管税务机关申报纳税。 （2）其他个人（自然人）：向不动产所在地主管税务机自建关申报纳税。

1.1.1.2.3.

4.个人转让其购买的住房

1.1.1.2.3.1. 个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

1.1.1.2.3.2. 个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

1.1.1.2.3.3. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

1.1.1.2.3.4. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

1.1.1.2.3.5. 个体工商户应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税； 其他个人应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。

1.1.1.2.4.

5.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产

1.1.1.2.4.1. 以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

1.1.1.2.4.2. 以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷(1+5%)×5%

1.1.1.2.4.3. 其他个人转让其取得的不动产，按照以上计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

1.1.1.3. 纳税人转让不动产差额扣除的规定

1.1.1.3.1. 纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

1.1.1.3.2. 纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额： ①2023年4月30日及以前缴纳契税的 增值税应纳税额=【全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）】÷（1+5%)×5% ②2023年5月1日及以后缴纳契税的 增值税应纳税额=【全部交易价格（含增值税）＋（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）】×5% 【记忆技巧】老项目先减除后分离；新项目先分离后减除。

1.1.1.3.3. 纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

1.1.1.3.4. 由于契税的计税依据与房地产交易价格直接挂钩，所以本项规定是针对纳税人因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票时，用契税的计税金额佐证原取得不动产时的价格。即取得不动产时的价格的确认：不动产发票为主，契税资料为辅。

1.1.1.4. 扣减不动产价款的凭证要求

1.1.1.4.1. 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。 上述凭证是指： 1．税务部门监制的发票。 2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 3.国家税务总局规定的其他凭证。

1.1.1.5. 发票的开具

1.1.1.5.1. 1.自2023年2月1日起，增值税小规模纳税人（其他个人除外）发生增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人，税务机关不再为其代开增值税专用发票。 2.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

1.1.1.6. 其他规定

1.1.1.6.1. 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 纳税人转让不动产，按照规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

增值税—特定企业（交易行为）的增值税政策（一）

【第11篇】一般纳税人出租不动产增值税率

依据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2023年第24号，以下称“24号公告”）规定，自2023年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。如果选择了简易计税，那么应该如何进行会计处理呢？

我们通过一个案例来看一下：

a公司是符合条件的住房租赁企业，10月份向个人出租住房取得租金收入507500元，租金收到后存入开户银行，对于取得的租赁收入选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。a公司注册地与所出租的房产在同一个区。

会计处理参考如下：

1、收到租金时

借：银行存款 507500

贷：主营业务收入 500000

应交税费—简易计税 7500

2、缴纳增值税时

借：应交税费—简易计税 7500

贷：银行存款 7500

如果不动产所在地与住房租赁企业机构所在地不在同一县（市、区）的

预交增值税时

借：应交税费—预交增值税 7500

贷：银行存款 7500

月末将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目

借：应交税费——未交增值税 7500

贷：应交税费——预交增值税 7500

增值税方面需要注意的问题：

1、如果承租方需要发票，应该开具1.5%征收率的增值税发票。

2、在办理10月所属期增值税纳税申报时的填报

在《增值税及附加税费申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）“二、简易计税方法计税”中“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行“开具其他发票”列填写销售额为50万元和税额为2.5万元（50万元×5%=2.5万元），同时将按销售额的3.5%计算的应纳税额减征额1.75万元，计入《增值税及附加税费申报表（一般纳税人适用）》“应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。

3、自2023年10月1日起，符合条件的住房租赁企业向个人或者个体户出租住房取得的收入，可以按照24号公告的规定适用上述1.5%征收率简易计税政策。

4、不动产所在地与住房租赁企业机构所在地不在同一县（市、区）的，适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

在按规定需要预缴税款的情况下，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限内预缴税款。

【第12篇】有形动产租赁增值税税率2023

导读：每个行业都是有增值税需要征收的，那么租赁行业的增值税大家知道是多少吗？会计学堂小编总结的是租赁行业增值税税率,不动产是11%,动产是17%.征收率不动产是5%,动产是3%.具体的政策要求请看下文详细内容！

租赁行业的增值税税率是多少?

一般纳税人租赁费开增值税专用发 票:有形动产租赁税率是17%,不动产租赁税率是11%.

《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号):附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》:

第十五条 增值税税率:

(一)纳税人发生应税行为,除本条第(二)项、第(三)项、第(四)项规定外,税率为6%.

(二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%.

(三)提供有形动产租赁服务,税率为17%.

(四)境内单位和个人发生的跨境应税行为,税率为零.具体范围由财政部和国家税务总局另行规定.

第十六条 增值税征收率为3%,财政部和国家税务总局另有规定的除外.租赁行业的增值税税率是多少钱?

【第13篇】有形动产租赁业务增值税税率

【业务场景】

a企业承揽中原铝业工业垃圾清理业务，与b企业签订了“机械设备使用”协议，协议主要内容如下：

1、工程名称：工业垃圾清理

2、工程地点：中原铝业厂区

3、使用范围：装车、平整、回填、碾压

4、使用时间：2023年6月25日至2023年11月10日

5、使用设备：挖掘机、装载机、压路机

6、b企业提供设备，配备相应的具有操作资格的人员，并承提操作人员的工资薪金及食宿费用，为操作人员提供相应的安全保障措施。

7、合同价款为固定价格，包括设备使用过程中的一切费用。

问题提出：

税企争议b企业为a企业提供的“机械设备使用”服务适用什么税目征收增值税。

（1）建筑服务

（2）物流辅助服务

（3）有形动产租赁服务

一、相关政策梳理

（一）财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定

——文件发布时间：2023年3月

1、关于建筑服务的规定

建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

其中，其他建筑服务，是指除工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。

建筑服务适用11%的增值税税率。

【释义】

——强调建筑服务是工程作业服务。工程作业是个广泛的概念，工程一般理解为由一群(个)人为达到某种目的，在一定时间周期内进行协作（单独）活动的过程。

2、物流辅助服务规定

物流辅助服务，包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、装卸搬运服务、仓储服务和收派服务。

其中，装卸搬运服务,是指使用装卸搬运工具或者人力、畜力将货物在运输工具之间、装卸现场之间或者运输工具与装卸现场之间进行装卸和搬运的业务活动。

物流辅助服务适用6%的税率。

【释义】

——“物流辅助服务”以“物流服务业”为前提。

3、有形动产经营租赁服务

有形动产经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。

适用17%的增值税税率。

【释义】

——有形动产租赁服务，转让的仅仅是有形动产的使用权，强调“让他人使用”，不配备操作（作业）人员。

（二）财政部 国家税务总局《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》财税[2016]140号规定

——文件发布2023年12月

纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。

【释义】

——财税[2016]140号文件，是对“有形动产租赁服务”与“建筑服务”税目争议的界定。

（三）2023年11月国务院第二修订的《增值税暂行条例》规定

——文件发布时间2023年11月

1、在中华人民共和国境内销售服务的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照《增值税暂行条例》的规定缴纳增值税。

2、纳税人销售建筑服务，税率为9%，销售其他服务，税率为6%。

二、业务评析

（一）不属于物流辅助服务

我们用排除法，先确认b企业为a企业提供的“机械设备使用”服务，不属于“物流辅助”服务。因为，虽然协议的内容有“装卸搬运服务”的性质，但根据税法要义，“物流辅助服务”以物流服务为前提，因此，b企业为a企业提供的“机械设备使用”服务不属于“物流辅助服务”。

（二）不属于有形动产租赁服务

根据上述有关税收法律制度的规定，有形动产租赁是将“标的物”转让给他人使用，也就是说转让的是有形动产的使用权，而不是以有形动产为载体的服务。

有形动产租赁强调“他人使用”，不提供机械设备相应的操作或作业人员。

从“机械设备使用协议”的内容看，b企业为a企业提供的“机械设备使用”业务，不是单纯的“转让机械设备使用权”，而是b企业为a企业提供了工业垃圾清理服务。

1、b企业提供机械设备；

2、b企业配备相应的操作人员；

3、b企业承担操作人员的工资薪酬、安全防护保障。

因此，b企业为a企业提供的“机械设备使用”业务，不符合“他人使用”的本质，因此，不属于“有形动产租赁服务”。

（三）属于建筑服务

建筑服务的本质是工程作业服务。

从“机械设备使用协议”的内容看：

1、b企业为a企业提供的“机械设备使用”业务，不仅仅是机械设备的使用权，还提供相应的操作（作业）人员，并承揽了操作（作业）人员的工资薪金和安全防护措施。

2、b企业的服务内容是工业垃圾清理，符合“建筑服务”是“工程作业”的本质，也就理所当然的适用财税[2016]140号文件——“建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照建筑服务缴纳增值税”的规定

税法原则和会计核算原则，都强调“实质重于形式”；因此，不能仅凭协议名称“机械设备使用协议”就界定为b企业为a企业提供的“机械设备使用”业务属于“有形动产租赁服务”，而应当从协议的本质理解，即b企业为a企业提供的“机械设备使用”业务是一种建筑作业服务。

【延伸】

如果b企业为a企业提供的“机械设备使用”业务发生在2023年11月前，b企业按“有形动产租赁服务”进行了财税处理，根据税法“不溯及既往”原则，b企业可以不作纳税调整（更正）。

如果b企业为a企业提供的“机械设备使用”业务发生在2023年12月后，即国家税务总局明确争议后，如果b企业按“有形动产租赁服务”进行了财税处理，须调整（更正）为按“建筑服务”进行财税处理。

【第14篇】一般纳税人转让不动产增值税税率

上一篇专门说一般纳税人，这篇介绍小规模和个体户、个人

转让不动产分为自建和非自建，简易计税（老项目）和一般计税

一般纳税人分为：

自建计税有简易和一般

非自建计税有简易和一般

上一篇专门说一般纳税人，

小规模纳税人分为：（没有一般计税）

自建计税简易

非自建计税简易

自建和非自建：

相同

预缴征收都是税率都是5%。

不同

非自建是差额计税，自建是全额计税

非自建预缴增值税=差额/1.05*5%，申报纳税增值税=差额/1.05*5%-预缴（实际就是0）

自建预缴增值税=全额/1.05*5%，申报纳税增值税=全额/1.05*5%-预缴

差额=全部价格和价外费用-不动产购买原件，和财务是否有折旧无关。

自然人及个体工商户：分为普通住宅和非普通住宅

普通住宅和非普通住宅

相同

购买不足2年全额5%

普通住宅购买超过2年（含2年）免征增值税

不同

北上广深非普通住宅购买超过2年还是要交税，应交增值税=（卖出价-买入价）/1.05*5%

【第15篇】个人转让不动产增值税税率

一、房地产企业一般纳税人销售自行开发的房地产

情形1.适用一般计税方法计税

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）

情形2.适用简易计税方法计税

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

小景提醒

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

政策依据

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

二、房地产企业小规模纳税人销售自行开发的房地产

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

政策依据

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）

三、一般纳税人（不含房地产企业）转让其取得的不动产

一般纳税人（不含房地产企业）转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

情形1.一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产

纳税人可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形2.一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产

纳税人可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形3.一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产

纳税人选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形4.一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产

纳税人选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形5.一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产

纳税人适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形6.一般纳税人转让其2023年5月1日后自建的不动产

纳税人适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

政策依据

《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）

四、小规模纳税人（不含房地产企业）转让其取得的不动产

小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

情形1.小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产

纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

情形2.小规模纳税人转让其自建的不动产

纳税人以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

小景提醒

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

政策依据

《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）

五、个人转让其购买的住房

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

政策依据

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）

六、资产重组过程中涉及的不动产转让

在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。

政策依据

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

七、金融机构处置抵债不动产

自2023年8月1日至2023年7月31日，银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。

按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。

选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。

政策依据

《财政部 税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第31号）

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