不动产经营租赁服务增值税（4个范本）

【第1篇】不动产经营租赁服务增值税

一、服务。

服务是指交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。

（一）交通运输服务。

交通运输服务，是指利用运输工具将货物或者旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动。它包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务和管道运输服务。

出租车公司向使用本公司自有出租车的出租车司机收取的管理费用，按照陆路运输服务缴纳增值税。

水路运输的程租、期租业务，属于水路运输服务。

无运输工具承运业务，按照交通运输服务缴纳增值税。

自2023年1月1日起，纳税人已售票但客户逾期未消费取得的运输逾期票证收入，按照“交通运输服务”缴纳增值税。

（二）邮政服务。

邮政服务，是指中国邮政集团公司及其所属邮政企业提供邮件寄递、邮政汇兑和机要通信等邮政基本服务的业务活动。它包括邮政普遍服务、邮政特殊服务和其他邮政服务。

1．邮政普遍服务。

邮政普遍服务，是指函件、包裹等邮件寄递，以及邮票发行、报刊发行和邮政汇兑等业务活动。

2.邮政特殊服务。

邮政特殊服务，是指义务兵平常信函、机要通信、盲人读物和革命烈士遗物的寄递等务活动。

3.其他邮政服务。

其他邮政服务，是指邮册等邮品销售、邮政代理等业务活动。

（三）电信服务。

电信服务，是指利用有线、无线的电磁系统或者光电系统等各种通信网络资源，提供语音通话服务，传送、发射、接收或者应用图像、短信等电子数据和信息的业务活动。它包括基础电信服务和增值电信服务。

1.基础电信服务。

基础电信服务，是指利用固网、移动网、卫星、互联网，提供语音通话服务的业务活动，及出租或者出售带宽、波长等网络元素的业务活动。

2.增值电信服务。

增值电信服务，是指利用固网、移动网、卫星、互联网、有线电视网络，提供短信和彩信服务、电子数据和信息的传输及应用服务、互联网接入服务等业务活动。

卫星电视信号落地转接服务，按照增值电信服务缴纳增值税。

（四）建筑服务。

建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。它包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照建筑服务缴纳增值税。

（五）金融服务。

金融服务，是指经营金融保险的业务活动。它包括贷款服务、直接收费金融服务、保险

服务和金融商品转让。

1.贷款服务。

贷款服务，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。

2.直接收费金融服务。

直接收费金融服务，是指为货币资金融通及其他金融业务提供相关服务并且收取费用的业务活动。它包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所（平台）管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。

3.保险服务。

保险服务，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可

能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。它包括人身保险服务和财产保险服务。

4.金融商品转让。

金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务

活动。

其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的

转让。

纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于金融商品转让。

（六）现代服务。

现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。它包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。

1.研发和技术服务。

研发和技术服务，包括研发服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务、专业技术服务。

2.信息技术服务。

信息技术服务，是指利用计算机、通信网络等技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、运输、检索和利用，并提供信息服务的业务活动。它包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务、业务流程管理服务和信息系统增值服务。

3.文化创意服务。

文化创意服务，包括设计服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。

4.物流辅助服务。

物流辅助服务，包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、装卸搬运服务、仓储服务和收派服务。

5.租赁服务。

租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。

（1)按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租

赁服务。

融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。

（2)按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租

赁服务。

将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个

人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。

6.鉴证咨询服务。

鉴证咨询服务，包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。

7.广播影视服务。

广播影视服务，包括广播影视节目（作品）的制作服务、发行服务和播映（含放映）服务。

8.商务辅助服务。

商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。

9.其他现代服务。

其他现代服务，是指除研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务和商务辅助服务以外的现代服务。

自2023年1月1日起，纳税人为客户办理退票而向客户收取的退票费、手续费等收入，

按照“其他现代服务”缴纳增值税。

纳税人对安装运行后的机器设备提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。

（七）生活服务。

生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。它包括文化体育

服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。

居民日常服务，是指主要为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包括市容

市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。

纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，按照文化体育服务缴纳增值税。

纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。

提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照餐饮服务缴纳增值税。

政策解析

餐饮企业销售的外卖食品，与堂食适用同样的增值税政策，统一按照提供餐饮服务缴纳增值税。外卖食品，仅指该餐饮企业参与了生产、加工过程的食品。对于餐饮企业将外购的酒水、农产品等货物，未进行后续加工而直接销售的，应按销售货物征收增值税。

二、销售无形资产。

销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具

实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

技术，包括专利技术和非专利技术。

自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权（包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权）、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。

三、销售不动产。

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会

引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及

在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

（财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，财税［2016]36号;财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知，财税［2016]140号;国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告，国家税务总局公告2023年第69号;财政部 国家税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知，财税［2017]90号)

增值税实务解析：企业转让股权是否缴纳增值税？

陶然房地产企业持有大华混凝土生产企业（非上市公司）80%的股权。根据股东会对企业整体战略布局的安排，现将持有的大华混凝土生产企业的股权全部转让给红星建设集团。

请问：陶然房地产企业转让股权的行为，是否缴纳增值税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016]36号）所附销售服务、无形资产、不动产注释，股权转让行为没有包含在销售服务、无形资产、不动产范围，不征收增值税。

【第2篇】不动产经营租赁增值税税率表

税点点：新增值税税率

首先，先了解小规模纳税人【税点点注：小规模纳税人是指年销售额在规定标准以下，并且会计核算不健全，不能按规定报送有关税务资料的增值税纳税人。所称会计核算不健全是指不能正确核算增值税的销项税额、进项税额和应纳税额。】

然后，再了解一下最新的增值税税率：

1.小规模纳税人销售货物或者加工、修理修配劳务，销售应税服务、无形资产。(征收率3%)

2.一般纳税人发生按规定适用或者可以选择适用简易计税方式计税的特定应税行为，但适用5%征收率的除外。 (征收率3%)

3.销售不动产；经营租赁不动产（土地使用权）；转让营改增前取得土地使用权；房地产开发企业销售、出租自行开发的房地产老项目；一级二级公路、桥、闸（老项目）通行费；特定的不动产融资租赁；选择差额纳税的劳务派遣、安全保护服务；一般纳税人提供人力资源外包(税点点)服务。(征收率5%)

4.中外合作油(气)田开采的原油、天然气。（征收率5%）

5.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。(征收率5%)

6.纳税人销售旧物；小规模纳税人（不含其它个人）以及符合规定情形的一般纳税人销售自己使用过的固定资产，可以依3%征收率按2%征收增值税。

7.一般纳税人【税点点注：年应征增值税销售额超过财政部规定的小规模纳税人标准的企业和企业性单位。】：销售或者进口货物（另例举的货物除外）；销售劳务。（税率16%）

8.销售货物（税率均为10%）：销售或者进口，

(1)粮食等农场品、食用植物油、食用盐；

(2)自来水、暖气、冷气、热气、煤气、石油液化气、沼气、二甲醛、天然气、居民用煤炭制品；

(3)图书、报纸、杂志、影像制品、电子出版物；

(4)饲料、化肥、农药、农机、农膜；

(5)国务院规定的其他货物。

9.购进农产品进项税额扣除 ：

纳税人购进农产品，原适用11%扣除率的，扣除率10%。

纳税人购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品。（扣除率12%）

10.销售服务：

交通运输服务：陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务（含航天运输服务）、

管道运输服务、无运输工具承运业务，皆为税率10%。

11.建筑服务：工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务、其它建筑服务，税率10%。

12.邮政服务：邮政普遍服务、特殊服务、其他邮政服务，税率10%。

13.电信服务：基础电信服务，税率10%；增值电信服务，税率6%。

注：资管产品管理人从事资管产品运营业务，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。

14.金融服务：贷款服务（含有形动产、不动产融资性售后回租；以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润），税率6%。

15.直接收费金融服务，税率6%。

16.保险服务、金融商品转让，税率6%。

17.研发和技术服务：研发服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务、专业技术服务，税率6%。

18.信息技术服务：软件服务、电路设计以及测试服务、信息系统服务、业务流程管理服务、信息系统增值服务，税率6%。

19.文化创意服务：

设计服务、知识产权服务、广告服务、会议展览服务、航空服务、港口码头服务，税率6%。

20.物流辅助服务：

货运客运场站服务、打捞救助服务、装载搬运服务、仓储服务、收派服务，税率6%。

21.鉴证咨询服务：

认证服务、鉴证服务、咨询服务，税率6%。

22.广播影视服务：

广播电视节目（作品）制作服务、广播电视节目（作品）发行服务、广播电视节目（作品）播映服务，税率6%。

23.商务辅助服务：

企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务，税率6%。

24.其他现代服务（税点点除例举的现代服务意外的围绕制造业、文化产业、现代物流业等提供技术性、知识性服务的业务活动），税率6%。

25.生活服务：

文化体育服务：文化服务、体育服务，税率6%。

教育医疗服务：教育服务、医疗服务，税率6%。

26.旅游娱乐服务：旅游服务、娱乐服务，税率6%。

餐饮住宿服务：餐饮服务、住宿服务，税率6%。

27.居民日常服务（市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务），税率6%。

28.其它生活服务（除例举的生活服务之外的其他满足城乡居民日常生活需求提供的服务活动），税率6%。

29.租赁服务：

有形动产租赁服务，税率16%。

不动产租赁服务，税率10%。

30.销售无形资产：

转让技术、商标、著作权、商誉、自然资源和其他权益性无形资产使用权或所有权，税率6%。

转让土地使用权，税率10%。

31.销售不动产：

转让建筑物、构筑物等不动产所有权，税率10%。

32.出口货物、服务及无形资产：

纳税人出口货物（国务院另有规定的除外），零税率。

境内单位和个人跨境销售国务院规定范围的服务、无形资产，零关税。

销售货物、劳务，提供的跨境应税行为，符合免税条件的，免税。

注：境内的单位和个人销售使用增值税零税率的服务或无形资产的，可放弃使用增值税零税率，选择免税或按规定缴纳增值税。放弃适用增值税零税率后，36个月内不得再申请适用增值税零税率。这一点，税点点提醒广大企业主需要额外注意。

33.一般纳税人出口退税：

原适用17%税率且出口退税率为17%的出口货物，退税率16%。

原适用11%税率且出口退税率为11%的出口货物、跨境应税行为，退税率10%。

注：其他退税率，按国家税务总局发布的出口货物劳务退税率文库执行。

注：外贸企业2023年7月31日前出口的货物、销售的跨境应税行为，购进时已按调整前税率征收增值税的，执行调整前的出口退税率；购进时已按调整后税率征收增值税的，执行调整后的出口退税率。

生产企业2023年7月31日前出口的货物、销售的跨境应税行为，执行调整前的出口退税率。

【第3篇】不动产经营租赁增值税

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产需预缴增值税，那今天我们就来梳理一下关于一般纳税人和小规模纳税人出租不动产需预缴增值税的相关知识点。

一、一般纳税人出租不动产

1、出租2023年4月30日前取得的不动产，选择简易计税的在不动产所在地进行预缴，预缴税款=含税销售额÷1.05×5%。

2、出租2023年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法，在不动产所在地进行预缴，预缴税款=含税销售额÷1.09×3%（预征率）。

二、小规模纳税人出租不动产

1、单位和个体工商户出租不动产（不含住房），在不动产所在地进行预缴，预缴税款=含税销售额÷1.05×5%。

2、个体工商户出租住房，在不动产所在地进行预缴，预缴税款=含税销售额÷1.05×5%。

3、小规模纳税人为房地产开发企业，出租自行开发的房地产，在不动产所在地进行预缴，预缴税款=含税销售额÷1.05×5%。

补充：其他个人出租不动产（不含住房），直接进行申报，无需预缴，应纳税额=含税销售额÷1.05×5%；其他个人出租住房，直接进行申报，无需预缴，应纳税额=含税销售额÷1.05×1.5%。

本文来源：本文收集整理于南方源税务公众号

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编辑：sometime编制：2023年09月16日

【第4篇】不动产经营租赁增值税税率

房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。

从上面两种计算方式可以看出，我们进行税收筹划主要思路就是从价计征的要降低房产原值，从租计征的要尽量降低租金收入。同时，由于两种计征的存在，我们也可以根据测算比较两种方式税负的大小，根据实际情况选择税负低的计征方式，另外我们还要充分利用税收优惠政策以达到节税的目的。

1. 自持物业房产税税收的常见困惑

1、出租标的不仅包括房屋，还通常包括房屋内外部附属设施及配套服务费、机器设备、办公用品、附属用品、其他服务等，合同签署不当会导致房产税税基加大。

2、低于1年的免租期，合同签署不当会增加房产税税收负担。

3、空租期是否按照从价计征征收房产税？

4、在物业处于“冷商”阶段，通常会有免租金或低租金运营情况，无收入或低收入还要缴纳房产税。

2. 常用的税收筹划方法

一、从价计征降低房产原值

房产是以房屋形态表现的财产。房产税征收范围中的房产是指有屋面和维护机构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，但独立于房屋之外的建筑物，如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等，则不属于房产。

如果将不符合上述有屋面和维护结构的建筑物在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

例：甲企业有一厂房，工程造价500万元，其中厂房建筑成本400万元，厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一：将所有的建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=500×(1-30%)×1.2%=4.2万元。

方案二：将厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元在会计账簿中单独核算，应纳房产税=(500-100)×(1-30%)×1.2=3.36万元。

方案二节省支出0.84万元。

二、从租计征降低租金收入

（一）把租金拆分为“房租+服务费”或“房租+设备租金+服务费”

企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。但大多数企业出租的不仅只是房屋设施，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，现行税法对这些设施并不征收房产税；有些企业出租房产的同时提供物业服务等。如：房屋＋家具；房屋＋露天游泳池；房租+服务费等。

因为房产税只针对房屋租金征收，所以准确区分房产税征收范围，可以采用分设关联公司，将租金收入合理拆分为“房租+服务费”或“房租+设备租金+服务费”，分别签订合同、分别开具发票，可以达到降低税基而降低房产税的效果。同时一般纳税人服务业增值税税率6%，比不动产租赁增值税税率10%要低，也就是说将租金拆分为“租金+服务费”在降低房产税同时还有降低增值税的效果。如果相关联的公司符合规定的小型微利企业的标准，还可以降低企业所得税税负。

例：a公司将其位于市区一写字楼对外出租，年租金200万元。

方案一：双方签订房屋租赁合同，此时甲应缴房产税=200万*12%=24万元，缴纳增值税=200*9%=18万元，附加税费=18*（7%+3%+2%）=2.16万元，共计支出44.16万元。

方案二：年租金仍为200万元，但对写字楼内的办公家具、家电等附属用品进行合理分拆，签订两份租赁合同，一份为房屋租赁合同150万元，一份为附属设施租赁合同金额50万元。此时甲应缴纳房产税=150*12%=18万元，应缴纳增值税=150*9%+50*13%=20万元，附加税费=20*（7%+3%+2%）=2.4万元，共计支出40.4万元。

方案二节省支出3.76万元。

注意：

“房租+设备租金+服务费”模式，因为一般纳税人不动产租赁增值税税率为9%，动产租赁增值税税率为13%，有可能出现增加的增值税大于降低的房产税情况，要结合具体情况处理。

（二）“租两手”

因为房产税属于财产税，对于一宗财产原则上只征一道税。由于转租方不是房屋产权所有人，因此转租方转租房屋时，不需要缴纳房产税。所以，在不改变最终租赁收入的前提下，中间设置转租环节，降低房产税计税依据，从而降低房产税。

通常的筹划方法是，先按照“批发价”“整租”给运管公司（关联企业），然后运管公司再按照“零售价”“散租”给租户，即通过降低第一道租金达到降低税基而降低房产的目的。

例：假设a公司手上有10000平方米自持商业用于出租，每年租金160万元，则a公司每年需要缴纳房产税19.2万（160*12%=19.2万）。

如果a公司先将房产以100万一年的租金打包出租给关联物业公司b，然后由b再以160万一年的价格进行转租，根据房产税只由产权所有人单一环节交税特点，a公司需要缴纳房产税12万（100*12%=12万）。

通过出租形式的转换，组合模式（直租+转租）较单一模式（直租）少交税7.2万（19.2-12=7.2万）。

注意：

（1）这种方法对于少数对“转租”环节按照“差额”征收房产税的地区无效。

（2）第一道租金的“合理程度”是能否被税局调整的关键。

三、避免两种方式同时计税，规避无效支出

租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

对低于1年免租期情况，改变租金约定方式。

例：假设a公司将价值1000万房产出租给b公司，合同约定前三个月为免租期，往后每月按照10万元收取租金。a公司需要缴纳的房产税将分为免租期按照自用从价计征，三个月后按照从租计征两部分分别计算，因此a公司第一年总共需要缴纳房产税12.9万（1000*(1-30%)*1.2%*3/12+10*9*12%=12.9万）。如果将免租合同条款修改为第一年租金90万，往后每年租金按照120万收取，则a公司第一年总共需要缴纳房产税10.8万元（90*12%=10.8万）。“去免租期”方式下，房产税可以少交2.1万（12.9-10.8=2.1万）。

四、改变业务，选择最优计征方式（一）将自用性质转租赁性质

例：假设a公司手上有10000平方米自持商业用房，房产价值为1亿元，减除比例按30%计算，按照从价计征原则a公司每年需要缴纳房产税84万元（10000*70%*1.2%=84万）。

如果a公司把10000万商业用房以白坯房的性质整体打包出租给关联商管公司b，年租金按照250万计算（租金约为房屋折旧金额：10000/40=250万，残值率按照0计算，如果使用年限更长、有残值，则租金还可以适当降低），b商管公司对租入的房产进行装修，装修后再由b商管公司对外招商引资进行分割转租，则a公司按照从租计征每年需要缴纳房产税30万（250*12%=30万）。

通过持有性质转换，出租模式较自用模式少交税54万（84-30=54万）。

对于租入房屋的装修支出，根据企业会计准则和企业所得税法有关精神，如由承租人承担有关装修费用，作为承租企业的“长期待摊费用”，未计入出租方的房屋原值，所发生的装修支出可以不缴纳房产税。根据上述规定，如果由a房地产公司自行装修，按规定，自有房产发生的装修费应计入房产原值，按规定计提折旧，该部分装修费也应作为自用房产税的计税依据。

实际操作中，收取的租金抵减成本费用后略有盈余应为最佳方案，可以最大限度少交企业所得税，否则可能会出现a公司亏损，b公司盈利多交企业所得税的情况。按上述价格收取租金也可能会被税务机关认定租金收入偏低的情况。

（二）出租合同变为仓储合同

房屋出租：临时让渡房屋的使用权，因此按租金缴纳房产税。

仓储：存放、保管服务，按房产原值缴纳房产税。

当按房产余值计税比按租金计税金额小时，可以考虑将出租合同变为仓储合同。

例：甲企业有一闲置库房，房产原值1000万元，乙企业由于仓储能力不足拟使用该仓库，当地房产原值的扣除比例为30%。

方案一：甲将该库房出租收取租赁费，年租金100万元

应纳房产税=100×12%=12万元，应纳增值税=100×9%=9万元，不考虑其他税费共计支出21万元。

方案二：配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为100万元。

应纳房产税=1000×(1-30%)×1.2%=8.4万元，应纳增值税=100×6%=6万元，不考虑其他税费共支出14.4万元。

方案二比方案一少支出6.6万元。

五、利用免税政策及税收优惠

根据规定，房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。因此企业如存在上述情况要充分利用该政策。

房产税是以城镇中的房产为课税对象，可以考虑将一些不影响企业正常生产经营的建筑物建在城郊附近的农村。如公司仓库，若建在城镇每年都要按规定缴纳房产税；如果建在农村就可以节省这笔费用，当然企业要考虑运输等成本的增加。

根据规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。

六、空租期的解决方法

处于空租期的房屋，只要纳税人未转为自用用途，仍旧处于待租、招租状态，则不应转为从价征税房屋征税，仍应作从租征税房屋管理。所以，空租期的解决方法就是不要转为自用，而是保持待租、招租状态。

七、特殊时期考虑税负转嫁

按照税法规定，房产税的纳税人可能是产权人，也可能是经营管理单位、房产代管人或使用人、承典人等，这为税负转嫁提供了可行依据。开发商在免租金或低租金运营时期（冷商期），可以在合同中约定由承租人承担房产税，达到税负转嫁目的。

总结：上述方法只是常用的税收安排，具体项目的筹划要根据项目自身特点、当地税收环境、企业自身资源等条件，与专业公司合作“量身定做”适合筹划方案。

在实务操作过程中，需要掌握和拿捏好租赁价格的公允性和合理性，要结合同类市场行情和自身商业住宅特点确定合理的价格区间，否则，在价格过低又无合理理由的情况下，会存在税务局不不予认可的风险。因此，不论是关联方企业之间协同作战进行税筹设计，还是非关联方企业之间谋求双方税负最小化、利益最大化的合同安排，一定要摆正心态，兼顾收益和风险，保证在真实性、合理性、合法性的前提下不交冤枉税，而非一心想着如何实现不交税、偷税、漏税、骗税、抗税！