土地增值税计算题（15个范本）

【第1篇】土地增值税计算题

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：各种税种的计算思路

1. 增值税

增值税要把握“一出一进”“一般与特殊”。

“一出”就是销项税计算，“一进”就是进项税计算，两个相减得增值税。公式是分支走的：

（1）销项税额=(含税)销售额/(1+税率)×税率

（2）进项税额=(含税)进项额/(1+税率)×税率

（3）增值税=销项税额-进项税额

（备注：发票注明的是含税额）

这是一般算法。

“一般与特殊”讲的是你要注意几个特殊情况，比如：计算销项你要注意，混合销售与兼营行为，视同销售等。还有计算进项你要注意，哪些可以抵扣，哪些不可以抵扣。

2.消费税

消费税要判断计征方式，是从量计征、从价计征，还是组合计征。

另外有些注意判断的事项，比如：生产销售掌握自产销售和自产自用的处理。委托加工注意真假委托加工的判断，如果委托加工业务判断失误，那么组价必定用错。进口环节注意关税完税价格的计算。

比如委托加工收回的应税消费品直接出售，是否应当缴纳消费税？外购已纳消费税的扣除等如何处理？其与增值税组价是否有一致性？领用扣税法指的又是什么呢？

3.所得税

一般都是讲企业所有税

通用的公式是：

（1）应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除金额-弥补亏损。

（2）应交税款=应纳税所得额×税率

这也就是直接计算法，简接计算法很少用（应纳税所得额=利润总额±纳税调整项目金额）

那么从公式里就可以知道注意事项了。需要判断的，不征税收入有哪些？免税收入有哪些？各项扣除有哪些？弥补亏损有哪些？

4. 资源税

资源税的计算要了解到进口不征出口不退，其次要记住一个原理，就是资源税是对原油原煤以及初级矿产品征收的一种税，要正确计算这个税种，首先要掌握资源税的征收对象，其次要了解税率，原油，天然气等，其余都是从量计征的。对于精矿等要还原成原矿，这种计算思路就是怎样换算比原来多就怎么计算，以及自产或者外购的液体盐加工成固体盐的计算是考核重点。

5. 土地增值税

一般同学都认为土地增值税是个让自己头疼的税种，我也是，但是理清楚了思路还是非常简单的。首先我们要把握的是土地增值税的四级超额累进税率，其次要掌握不同的企业不同的业务对应的扣除项目，当然还要考虑一些开发未开发销售未销售等比例计算问题，只要计算正确扣除项目，选择正确税率，土地增值税计算就大功告成了。我们在做题的时候，可以在草稿纸上写出扣除项目的名称，然后到题目中去找这些项目，综合考虑各种因素后，得出正确的答案。

其他税种都是小弟，简单了解就可以了。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第2篇】土地增值税应税金额

法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

房地产开发费用指销售费用、管理费用、财务费用。

（1）财务费用中的利息支出只要能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融机构证明的，则利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

我们来设想举个例子一下a企业向b企业转让一栋办公楼。此时产生的土地增值税应由谁来承担？

其实土地增值税可是“卖方税”；看到这里，聪明的你应该知道此时产生的土地增值税应该由转让方a企业（卖方）承担，而不是b企业（买方）承担。

其次就是概念里一直强调的是“转让”，而不是“出让”。通过概念可知不光是转让土地需缴纳土地增值税，转让地上建筑物及其附着物都是要交土地增值税的 。改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。

【第3篇】土地增值税清算条件

应进行土地增值税清算的要具备哪些条件？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第九条的规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

根据上述政策规定，凡是完成项目全部转让行为的，即符合文件规定的三种情形之一的，均应进行土地增值税的清算，即企业要根据政策申请土地增值税清算。

在实务中，各地对应进行清算的“竣工”条件等进行了一定的细化规范。举例如下：

1.北京市规定。

根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2023年第7号）第十四条的规定，竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：

（1）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（2）房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。

（3）房地产开发项目已取得了初始产权证明。

2.天津市规定。

《天津市土地增值税清算管理办法》（天津市地方税务局公告2023年第24号文件发布）第九条规定，“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外，房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。

3.安徽省规定。

《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公告2023年第6号）第十九条规定，土地增值税清算所称“竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：

（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）房地产开发项目已开始交付购买方；

（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明”。

4.西安市规定。

《关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（西地税发〔2010〕235号）第九条规定：“《规程》第九条（一）款中‘房地产开发项目全部竣工、完成销售的’是指所有开发产品经有关部门竣工验收、全部销售并收讫营业收入款项或者已开具索取营业收入款项凭据的项目。对开发产品虽未销售但已发生自用、出租、出借等情形，在统计口径上视同已完成销售，但对未发生产权转移的不征收土地增值税。”

【第4篇】土地增值税尾盘计算

什么是办税事项“最多跑一次”？

“最多跑一次”是指纳税人办理《“最多跑一次”事项清单》范围内的事项，在资料完整且符合法定受理条件的前提下，最多只需要到税务机关跑一次。

目前，厦门税务“最多跑一次”事项清单一共有207项业务，其中有越来越多的业务不仅实现了线下“最多跑一次”，还通过电子税务局实现了线上办理的新模式，最大限度让纳税人“少跑路”甚至“不跑路”！

今天，小编要带大家了解的是“房地产项目尾盘销售土地增值税申报”办理指引，快一起来看看吧！

一、申请条件

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定填写《财产和行为税纳税申报表》及相关资料，办理房地产项目尾盘销售土地增值税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

二、申请材料

三、办理渠道

（一）办税服务厅：

各办税服务厅地址、工作时间和联系电话

（二）厦门市电子税务局（推荐）：

1.进入网站后，输入用户名，密码，登录到厦门市电子税务局。

2.选择【我要办税】→【税费申报及缴纳】，进入税费申报及缴纳界面。

3、在【申报税（费）清册】目录下，选择【财产和行为税合并纳税申报】，进入选择【6、财产和行为税税源信息报告】，点击【填写申报表】。

4. 进入土地增值税税源采集，下拉【申报表适用类型】，选择对应的申报表。

5、确认纳税人名称及识别号 ，选择纳税期限和税款所属时期，选择“5、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用”【新增税源】。

6、选择【项目编号】。

7、选择此次要申报土增税的对应项目信息。

8、根据实际业务发生情况填写税源采集表。

9、返回主页【税费申报及缴纳】的【财产和行为税合并纳税申报】，选择【土地增值税】，点击【税源选择】。

10、选择此次要申报的税源，点击【确定】。

11、填写财产和行为纳税申报表。

12、符合优惠条件的增值税小规模纳税人可以继续填写【财产和行为税减免税明显申报附表】享受税收优惠。

13、确认申报表信息无误，点击【申报】,【确定】后即可完结申报流程。

如需要更详细的操作步骤请进入厦门市税务局网站查看，首页>纳税服务>下载中心>软件和操作手册下载>电子税务局。

小贴士

长按识别二维码，就可以查看

“最多跑一次”的全部事项清单哦~

快来看看有没有你感兴趣的内容吧！

“最多跑一次”事项清单

【第5篇】土地增值税清算审核收入

1.评价有关收入的内部控制是否存在、有效且一贯遵守;

2.获取或编制房地产转让收入明细表，并与会计资料、税务资料核对;

3.了解清算项目有关的销售合同执行、商品房销售发票开具、有关部门实际测绘等情况;

4.审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实应计入增值额的收入;

5.查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定以及不同税种在收入确认上的差异;

6.正确划分预售收入与销售收入，?防止影响、清算数据的准确性;

7.必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估，判断有无价格明显偏低情况;

8.审核清算项目的收入总额，可通过实地查验，确认有无少计、漏计收入事项;

9.销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，是否在计算土地增值税时予以调整。对房地产转让收入应重点审核转让的全部价款及有关的经济收益、非直接销售和自用房地产的收入。

（一）确认计量土地增值税的收入应注意收集以下证据资料

1.主要开发产品(工程)销售明细表。

2.销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。取得实物收入的，应提交评估报告。

3.与转让房地产有关的完税凭证包括已缴纳的城建税、教育费附加等。

4.企业领用的全部发票。

5.银行明细对账单。

(二)确认建筑面积、销售面积

逐一清理确认开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面积包含已对外出租一年以上的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清税面积等情况。

1.审核“五证”,确保项目的清算范围真实完整

将土地出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证的占地面积进行核对，若出现面积不一致的情况,需确定清算项目的实际占地面积。

将建设工程规划许可证、开工证、竣工备案表、实测报告(办理产权登记版)的总建筑面积进行核对,若出现异常差异(超过)重点审查各个证件对应的面积是否完整或者重复,确定清算项目的实际总建筑面积。

2.普通标准住宅的审核

如普通标准住宅与商业用房联体，由于普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。

应按税法规定，审核所清算项目普通住宅开发情况，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配套设施的具体用途面积等情况。

根据清算法规中普通标准住宅(以下简称普宅)的判断标准，将可售面积划分为普标可售面积及其他商品房可售面积。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第48号)第十三规定,对纳税人既建普宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普宅不能适用增值率低于20%的免税规定。

3.审核测绘报告,确定项目的总建筑面积、可售面积及不可售面积

按照国税发[2006]187号文件第四条规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,建成后产权属于全体业主所有或建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的面积,作为不可售面积。

清算实务中,对于其他公共配套设施,需提供移交相关部门的证明.否则作为可售面积处理。因此,公共配套设施及人防的移交手续为土地增值税清算的制约性条件,直接决定税负的高低。

(三)按交易价格确认的房地产转让收入

1.按交易价格确认的房地产转让收入，是企业主营业务收入帐户所反映的房地产转让收入。对这一类收入的审核证据，属于从会计资料中取得的会计核算证据。对会计核算证据的审核，仅对会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性进行审核。

2.对于帐目混乱，收入核算不准确的，应暂停清算审核，待纳税人理清乱帐之后，再重新启动清算程序。清理乱帐，不属于土地增值税清算审核业务的范围。

3.对于按交易价格确认的房地产转让收入，?应注意评价帐面的每平米售价，与政府公布的每平米工程造价参数进行对比。如果售价接近或低于工程造价较多，应进一步取得造成差异的证明资料。对有差异而不能取得证明资料的，应终止执行审核业务。

(四)重点审核房地产交易的视同销售业务

国税发[2006]187号文件中列举了六个视同销售的交易事项，包括:职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产。

对于视同销售收入的审核，包括两个方面，一是视同销售的六项交易是否发生;二是已发生的视同销售交易是否按税法规定计价。

发生所有权转移时应视同销售房地产其收入按下列方法和顺序确认

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”【点击学习：土地增值税的视同销售如何进行财税处理？】

（五）房地产转让价格的确定

1.对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。

2.对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法）确认其价值。对于其他收入，其价值需要进行专门的评估。对于视同销售的房地产，其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。

3.对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。

（六）对代收费用的审核

国税发[2007]132号第二十五条规定对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理

1.代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

2.代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

(七)必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性

审核的主要内容包括:

1.审核企业按照项目设立的'预售收入备查簿'的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。

2.确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。

3.审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。

4.审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如'其他应付款'，不作销售收入申报纳税的情形。

5.审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。

6.审核纳税人采用'还本'方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。

7.审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。

8.审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。

9.审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。

10.审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。

【第6篇】土地增值税计算

土地增值税是对企事业单位和个人转让土地使用权、地上建筑物及构筑物发生的增值额进行征税，根据增值额占扣除项目的比例，土地增值税税率可划分为4个等级，税率从30%-60%，速算扣除系数从0-35%。

一、何为土地增值税？

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。其主要特点包括：

1.行业特点显著，以转让房地产的增值额为课税对象

土地增值税的课税对象为房地产转让收入超过可扣除项目后的部分，房地产企业是土地增值税的纳税大户，是房地产行业比较特殊且典型的税种。

2.适用超率累进税率

土地增值税是我国唯一适用四级超率累进税率的税种，超率累进税率核心在于增值额越高，对应的增值率就越高，适用的税率也就越高。

3.计算复杂

首先，房地产相关规定及税收政策较繁且复杂。

其次，由于房地产开发项目建设周期长，且扣除项目涉及大量成本费用，其核算和归集较复杂。

二、土地增值税的计算

土地增值税的计算公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数。

（一）计税依据

土地增值税的计税依据为房地产转让所产生的增值额，即房地产转让收入与扣除项目的差额。

1.房地产转让收入

转让收入是转让房地产取得的收入，由货币收入、实物收入及其他收入构成。

2.房地产扣除项目

扣除项目部分是土地增值税计征的关键所在，其主要由五部分组成：

（1）取得土地使用权所支付的金额。

（2）房地产开发成本。具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费及开发间接费。

（3）房地产开发费用。包括在房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用等。

（4）转让环节发生的有关税费。包括在转让房地产时缴纳的增值税、城市维护建设税、印花税。

（5）财政部规定的其他扣除项目。

（二）税率

土地增值税税率实行的是四级超率累进税率，具体可划分为4个等级，税率从30%-60%，速算扣除系数从0-35%。

三、案例计算

a房地产开发公司12月份了出售2栋住宅，收入总额为20000万元，建设楼盘的相关支出情况为：

支付地价款及各种费用2000万元；

房地产开发成本4000万元；

财务费用中的利息支出为700万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有100万元属加罚的利息；

转让环节缴纳的有关税费共计为800万元；

该单位所在地政府规定房地产其他开发费用计算扣除比例为6%，从事房地产开发的纳税人的取得土地使用权成本和开发成本可加计扣除20%。

计算如下：

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为2000万元

（2）房地产开发成本为4000万元

（3）房地产开发费用=利息费用：（700-100）+其他开发费用（2000+4000）×6％=960（万元）

（4）允许扣除的税费为800万元

（5）加计扣除20%，允许扣除额=（2000+4000）×20％=1200（万元）

（6）允许扣除的项目金额合计=2000+4000+960+800+1200=8960（万元）

（7）增值额=20000-8960=11040（万元）

（8）增值率=11040÷8960×100％=123.21%

（9）应纳税额=11040×50％-8960×15％=5520-1344=5252（万元）

总结

土地增值税是对国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转让增值部分而征收的税种，目前适用4级累进税率，增值率越高缴税越高。

【第7篇】土地评估增值税务处理

我们在工作中，经常有企业咨询“买房送车位”的土地增值税扣除政策，（关于无产权地下停车位已在税屋《关于地下停车位相关法律和税收政策的探讨》文章中进行了探讨）通过学习与此相关法律和税收政策，依据现行、有效的法律和税收政策，得出以下几点理解;

一、“买房送车位”的法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

此条规定了车位、车库的归属方式。

二、“买房送车位”合同订立

商品房买卖是一种商业行为，需要通过契约的形式对此种行为进行约定，基于合同的订立，所载内容得到了规范。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定： 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

三、土地增值税政策

1、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号第四条第三项：

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

2、《安徽省土地增值税清算管理办法》国家税务总局安徽省税务局公告2023年第21号第四十条： 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：

（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管地税机关应当调查取证予以确认。

通过上述的相关法律、政策，我们认为：

1、在实践中应当以是否订立合同、合同所载内容为重点，调查核实是否属于公共配套设施归业主共有，准予扣除相关的成本、费用。

2、其附赠车位、车库应视为商品房销售总价内的一部分，不应以纳税人申报的转让房地产的成交价低于规定的方法和顺序所确认的价格，又无正当理由的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

舒城县税务局第二分局

蔡 诚

二〇二二年八月十七日

【第8篇】土地增值税核算

选对方法 合规确认土地增值税应税收入

2023年11月04日 中国税务报 版次：07 作者：郭立江

房地产开发企业转让房地产取得的土地增值税应税收入，应为不含增值税收入。笔者在实际征管中发现，一些适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，对土地增值税应税收入的确认存在误区。建议房地产开发企业掌握方法，准确计算土地增值税应税收入。

典型案例

房地产开发公司p公司为增值税一般纳税人，其开发的m项目适用一般计税方法计税，2023年6月已完工交付使用。该项目共取得含税销售收入（售房款）10900万元。假设对应的土地成本为4000万元，适用增值税税率9%，那么，p公司应如何确定土地增值税清算时的应税收入？

常见问题

笔者在实际征管中发现，适用增值税一般计税方法计税的房地产开发企业，对土地增值税应税收入的确认，容易存在一些误区。比如，一些房地产开发企业认为，土地增值税应税收入直接等于会计收入，也直接等于不含增值税收入。再比如，一些房地产开发企业直接以所开具售房发票的不含税开票金额作为应税收入。

笔者在梳理p公司2023年7月的纳税申报情况时，发现其《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）“9%税率的项目”栏次，填报本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）10900万元，服务、不动产和无形资产扣除项目本期发生额4000万元、本期实际扣除金额4000万元。《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》填报“按适用税率计税销售额”10000万元，“销项税额”569.72万元。

同时，其《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）“一般计税方法计税”项目的“9%税率的服务、不动产和无形资产”栏次，填报销售额10000万元，销项税额900万元，服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额4000万元，扣除后含税（免税）销售额6900万元，销项（应纳）税额569.72万元。

从申报资料看，p公司累计开具的发票价税合计10900万元。其中，不含税销售额为10000万元、税额为900万元。p公司认为开具的售房发票的不含税销售额10000万元就是土地增值税的应税收入，同样没有考虑因土地价款差额征税所抵减的销项税额=4000÷（1+9%）×9%=330.28（万元）。

计算方法

土地增值税应税收入的确认，无法直接从已有纳税资料、会计账簿中获取，而是需要计算确认。从笔者的实践经验上看，可行的计算方法主要有三种。

第一种方法：以含税收入为基础分两步计算。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，为不含增值税收入。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

从以上文件规定可以看出，适用增值税一般计税方法的纳税人，其土地增值税应税收入计算分两步：第一步，计算出增值税销项税额；第二步，将向购房者收取的全部价款及有关的经济收益（以下称“含税销售收入”）减去增值税销项税额，从而计算得出土地增值税应税收入。

具体到本案例，第一步，m项目的增值税销项税额=（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%=（10900-4000）÷（1+9%）×9%=569.72（万元）；第二步，土地增值税应税收入=含税销售收入-增值税销项税额=10900-569.72=10330.28（万元）。与企业自行计算的应税收入相比，多了10330.28-10000=330.28（万元）。

第二种方法：以含税收入为基础用公式计算。

根据增值税销项税额=（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%，土地增值税应税收入=含税销售收入-增值税销项税额，两式合并可以得出，土地增值税应税收入=含税销售收入-（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%=（含税销售收入+土地价款×9%）÷（1+9%）。

本案例中，m项目含税收入10900万元、土地价款4000万元，土地增值税应税收入为（10900+4000×9%）÷（1+9%）=10330.28（万元），与第一种方法的计算结果一致。

第三种方法：以开具的不含税开票金额为基础计算。

土地增值税应税收入=不含税开票金额+土地价款允许抵减的税额=不含税开票金额＋土地价款÷（1+9%）×9%。本案例中，m项目开票金额10000万元、土地价款4000万元，土地增值税应税收入为10000+4000÷（1+9%）×9%=10330.28（万元），与前两种方法的计算结果一致。

值得关注的是，土地增值税应税收入不能与会计收入、企业所得税核算收入、开具发票金额简单地画上等号，也无法从已有的纳税资料、会计资料直接获取，而是要计算取得。房地产开发企业在进行土地增值税清算时，可以结合多种方式进行验算，确保应税收入计算无误。必要情况下，应与主管税务机关沟通确认，防范后续风险。

（作者单位：国家税务总局东营经济技术开发区税务局）

【第9篇】土地增值税是含税收入吗

土地出让金计征契税是按不含税吗？

我们先看一下依据，根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

总结：通过上述文件可以知道，一般情况下计征契税的成交价格是不含增值税的，免税情况下计征契税时成交价格是不扣减增值税的。

我们再结合一下企业取得土地使用权如何缴纳增值税情况来分析一下：

出让土地使用权：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

转让土地使用权：

第一种情形：正常缴税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。2023年5月1日到2023年3月31日转让土地使用权，税率为11%，从2023年4月1日起税率降为9%。

第二种情形：简易计税

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

第三种情形：免税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十五款规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。同时根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）规定，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。

第一条第三十六款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。

第四种情形：不征税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，下列项目不征收增值税：（5）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

【免费领会计资料包】

老会计分享一整套系统的会计学习资料、

含200套工作模板(excel会计全套模板，财务管理模板，成本核算模板、财务分析表... ...)

20g教学视频（初级、中级、cpa、实操、税务... ...）等！还可以免费试学会计课程15天！

↓ ↓ ↓ 戳【了解更多】，赶紧领取！

【第10篇】土地增值税扣减税金

增值税

最近有很多网友朋友问，增值税和土地增值税是不是一个意思？他们之间又有什么不同？

今天，小编就带大家来了解一下增值税与土地增值税的区别？

关于两者的定义：

土地增值税指的是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，用来转让所取得的收入其中包括货币收入、实物收入和其他收入减掉法定扣除项目金额后的增值额为计税向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承和赠与方式无偿转让房地产的行为。

增值税是指商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种税。

增值税与土地增值税是否重复征收？

不重复征收。 但是在行使转让土地使用权时，需要同时交土地增值税和增值税，另外还要交城维和税，印花税。

两者的不同主要表现在以下几个方面：

纳税义务人、扣缴义务人不同

征税的范围不同

税率不同

扣除的项目和计税方法不同

征收管理机关不同

纳税地点不同

纳税期限不同

减税、免税的规定不同

以上是小编为大家整理的增值税与土地增值税的区别点，希望对您有所帮助。

接下来，小编将为大家讲解到关于增值税的申报、做账方式。

大家都知道在2023年增值税发生了比较大的变化，如今已经到了七月大征期了，今天我们就来给大家聊一聊增值税小规模纳税人最新的申报、财务处理事宜。

从2023年4月-12月起，增值税小规模纳税人原适用3%税率的，直接免征增值税。

2023年5月至2023年年底，对纳税人为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税

2023年1月至2023年底，对纳税人提供公共交通运输服务取得的收入，免征增值税。

注意：开票方面，增值税小规模纳税人如果享受免征增值税优惠的话，要开具免税的普票，即在开票时，税率栏上选择“免税”。

在这里还有几个事项需要大家注意：

如果开票时自然人代开的话，那么自2023年4月起，代开的是3%的业务，也是可以享受免税优惠政策的。

增值税小规模纳税人适用3%免税的业务，不再受季度不超过45万免增值税的限制，但是仍需要注意连续12个月（4个季度）销售额不能超500万，否则会被强制转为一般纳税人。

如果开3%征收率的增值税专用发票，则需要放弃减免税的优惠政策。

小提示：另一个优惠政策从2023年到2023年12月实施的前面提到的小规模纳税人月销售额不超过15万（季度45万），免增值税。即便是有了3%的免税的优惠政策，这个45万的免增值税仍旧有效，因为小规模纳税人除了3%的业务之外，还有5%的业务。

马上就到了七月中旬了，7月是增值税小规模纳税人按季度申报的第一个征收期，接下来，我们就来了解下申报和财务处理的问题。

以按季申报为例：根据相关规定，申报的时候要区分季度超45万和季度超45万。

举个简单的例子：

45万以内，只涉及普票，某公司按季申报的小规模纳税人，2023年第二季度销售货物35万，开具免税的增值税普票。

这种情况申报比较简单，算出免税额=350000*3%=10500，

财务处理方面：

借：银行存款/库存现金350000

贷：主营业务收入350000

注意：这里只需要按开具的免税发票入账，不需要计提税金再转入营业外收入。

了解更多税收优惠政策、税收园区、财税实务操作分享、有任何税务相关需求欢迎留言咨询小编。关注小编、紧跟政策，每日更新。小编也会不定时分享节税、避税干货！

【第11篇】二手房交易土地增值税

大家知道，买卖二手房屋中，我们要缴纳各种各样的税。但往往这些税名目复杂，老百姓很难一下看懂。

今天，我们摘出其中一个税——土地增值税，来详细讲一讲何为土地增值税，土地增值税的税率有哪些？是所有人都要缴纳吗？

什么是土地增值税？

官方定义：土地增值税是对有偿转让国有建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

我们的理解：只要发生房屋买卖就应该缴纳土地增值税。

纳税人是谁？

纳税人为产权转出方，即卖方（买卖双方可协商）。

我们需要缴纳多少钱？税率怎么算？

目前实行超额累进税率：（我们的理解：差额越大交的越多，差额越小交的越少）

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；

增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

我们能减免土地增值税吗？

自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

但是，个人名下商业和办公类房产，公司名下房产（包括住宅和非住宅）需要缴纳土地增值税。

欢迎关注北京二手房交易专家，学知识，涨见识，我们一直在努力。

【第12篇】土地增值税范围

资产划转涉不动产是否缴纳土地增值税

资产划转是企业并购重组的一种常用方式。对涉及不动产的资产划转是否缴纳土地增值税存在较大的争议。笔者结合税收政策和实际案例，进行梳理分析，以期对纳税人有所帮助。

一、资产划转的定义

资产(股权)划转，是指对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益。

二、资产重组国家层面土增税政策

2023年6月16日，财政部 税务总局公布《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第21号)，执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。公告主要条款如下：

1、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

2、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

3、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

4、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

5、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

《公告》延续了财税〔2018〕57号(已失效)规定的四种土地增值税优惠政策，即：除房地产外，企业整体改制、合并、分立或改制重组时以房地产作价入股进行投资情形下，对房地产(国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物)的转移、变更暂不征收土地增值税。

由以上文件可以看出，上述暂不征收土地增值税的方式通篇未提及资产划转。

三、地方资产划转土增税政策

《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2023年第9号)(现行有效)关于无偿划转房地产有关规定：

(一)同一投资主体划转

同一投资主体内部所属企业之间无偿划转(调拨)房地产，不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间;同一公司所属全资子公司之间;自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。

(二)行政性调整划转

经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国有产权无偿划转的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关之间无偿划转房地产不征收土地增值税。

四、实际案例

1、深圳市人才安居集团有限公司将其持有的深圳远洋新干线项目项下600套房屋以及与其相关联的债务、人员一并划转给其全资子公司——深圳市人才君鼎泰管理有限公司，人才安居集团申请按照“单位、个人改制重组，暂不征收土地增值税”的规定暂不征收土地增值税。该项申请得到国家税务总局深圳市龙岗区税务局的认可，并出具编号为《深龙税不征[90000018]号》的税务事项通知书;

2、深圳市盐田港集团有限公司将其持有的现代物流中心项目无偿划转给其全资子公司——深圳市盐港现代物流发展有限公司，盐田港集团申请按照“单位、个人改制重组，暂不征收土地增值税”的规定暂不征收土地增值税。该项申请得到国家税务总局深圳市盐田区税务局的认可，并出具编号为《深盐税优惠[2020]90000094号》的税务事项通知书。

3、《财政部 国家税务总局关于中国建银投资有限责任公司有关税收政策问题的通知》（财税[2005]160号）：重组分立过程中，原中国建设银行无偿划转给建银投资的货物、不动产，不征收增值税、营业税和土地增值税。

五、分析

从国家层面政策，虽然暂不征收土地增值税的方式通篇未提及资产划转，但是个别地方政府文件明确不征收土地增值税，且且在实务中，地方税务局对资产无偿划转暂不征收土地增值税予以认可。笔者分析可能有以下原因：

1、不属于征税范围：

根据《土地增值税暂行条例》第二条，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。

有偿转让房地产，属于土地增值税的应税范围，以继承、赠与方式无偿转让房地产，不属于应税范围。但是介于有偿转让和继承、赠与之间的各种房地产权属转移行为，包括非继承、赠与的无偿转让(如无偿转让第三人)，以及非转让的房地产权属转移行为(如资产划转)，应当归入应税范围抑或不征税范围，则存在很大的争议。实践中，将无偿划转列入应税范围与《土地增值税暂行条例》相悖，存在很大障碍，因此部分税务机关认为资产无偿划转不属于土地增值税应税范围。

2、资产划转是企业合并分立行为中资产转移的一种具体形式：

在和企业合并分立中，必然伴随着资产的转移，资产划转又是资产转移的一种方式。因此资产划转归为合并分立范畴内，从而适用财政部 税务总局公告2023年第21号中第2条、第三条的规定，即“对原企业将房地产转移、变更到合并(分立)后的企业，暂不征土地增值税。”

六、结论

综合国家对资产划转是否征收土地增值税政策不明确、个别地方政府有明确的不征收土增税政策、实务中有税务机关对资产划转不征收土增税的认可，故资产划转不征收增值税具备大概率可能性，为维护企业利益，建议拟采用资产划转的企业提前与当地税务机关沟通，取得意见后再行实施资产划转。

来源：德居正财税咨询

无偿划转资产之土地增值税分析

最早看到“划转”相关税收规定的，是《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》(国家税务总局公告2023年第29号)文件，该文件第二条“企业接收股东划入资产的企业所得税处理”规定：

“(一)企业接收股东划入资产(包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同)，凡合同、协议约定作为资本金(包括资本公积)且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。

(二)企业接收股东划入资产，凡作为收入处理的，应按公允价值计入收入总额，计算缴纳企业所得税，同时按公允价值确定该项资产的计税基础。”

随后，企业所得税关于“划转”的后续文件财税[2014]109号、总局2023年40公告陆续出台，有了以上企业所得税的影响，我得出结论：

资产划出方要么做“长期股权投资”处理，要么冲减“实收资本”或者“资本公积”处理;接受资产方要么增加“实收资本”，要么增加“资本公积”。

提示：以上的操作路程很漫长的：工商执照是否变更?实收资本不够冲减怎么办?资本公积冲减是否涉及企业所得税?

什么是划转

1、无偿划转的主体

现有国家政策规定的无偿划转资产的主体是国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的—人有限责任公司及其再投资设立的—人有限责任公司(以下统称国有—人公司)。《企业国有产权无偿划转工作指引》(国资发产权[2009]25号]第二条对无偿划转的主体进行了界定：“国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的—人有限责任公司及其再投资没立的—人有限责任公司(以下统称国有—人公司)，可以作为划入方(划出方)。”由此可以看出，无偿划转一般在纯国有产权单位之间进行。

2、无偿划转的客体

《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》(国资发产权[2005]239号)第二条本办法所称企业国有产权无偿划转，是指企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。第二十一条规定：“企业实物资产等无偿划转参照本办法执行”以上两条政策规定对无偿划转的客体进行了界定：即无偿划转一般指划转国有产权，但也可以划转实物资产。

划转对土地增值税的影响

由于划转财税处理有“长期股权投资”的影子，我在思考土地增值税的时候，一直围绕《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)在转圈圈：

企业间资产划转如涉及不动产、土地使用权，划入方按接受投资处理的，属于投资入股方式之一，应当免征土地增值税(双方均为非房地产企业)，但心里一直不踏实。突然之间，看到如下“老”文件：

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)指出，细则所称的“赠与”是指如下两种情况。一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

豁然开朗：居民企业之间无偿划转资产不属于上述两种情况，应缴纳土地增值税。

来源：金穗源

编辑：沐林财讯

【第13篇】个人出售商铺土地增值税税率

朋友打电话说：我有套商铺，准备出售，你帮我算算需要缴哪些税吧？

我说：没问题，你说说这套商铺的基本情况吧。准备卖多钱？成本多少？什么时候买的？坐落在市区吗？

他有些迟疑说：算税和这些还有关系？

我说：当然有关系，如果你不想说真实价格和成本，虚拟一个也行，我告诉你怎么算，你自己按照这个方法去算就可以了。

他说：别呀，有什么不能说的，我这个商铺准备卖1000万，2004年1月买的，买的时候是260万，就在市区。

我说：好，个人出售商铺，需要缴纳的税种是增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、个人所得税，一个也不能少。（有些省份还会有附征的一些其他费种，在此暂不考虑）

他说：这么多啊，具体该怎么算呢？

我说：先说增值税吧！增值税是差额计税，也就是卖价-买价，然后再按照5%的征收率来计算。

应缴的增值税=（1000-260）/(1+5%)*5%=35.24万元。

然后根据增值税税额再计算附加的税费，因为今年出台了针对小规模纳税人“六税两费”减半征收的优惠，这三个税费都可以减半。

城市维护建设税=35.24×7%×50%=1.23万

教育费附加=35.24×3%×50%=0.53万

地方教育费附加=35.24×2%×50%=0.35万

增值税和这三项附加税费加起来一共是37.35万

他说：我属于小规模纳税人吗？我怎么听说超过500万就是一般纳税人了。

我说：因为你是自然人，不是个体工商户，即使超过500万也属于小规模纳税人。

他说：哦，那印花税怎么算呢？

我说：印花税很简单，你和买家签的合同，售价是1000万，就按1000万的万分之五，另外也有减半的优惠，缴2500元的印花税就可以了。

我接着说：上面这几个税种看着数量多，其实金额并不算大。真正有分量的税是土地增值税和个人所得税。

他问：我已经觉得肉疼了，这几个居然还不是有分量的税？土地增值税怎么算呢？

我说：你这样说，让我很有压力啊。不过你要换个思路考虑问题，你的房屋如果在偏远地区，这些年能增值这么快吗？

他说：肯定不能啊，谁不知道买房是地段为王，好的位置才能增值快啊!

我说：对，这个好位置是怎么来判定的，肯定有国家修路、建地铁，搞基础投资配套，才让这个地方变成了一个好位置，你只是买了一套商铺，其实自己没有做过多的投入，房子就从260万涨到了1000万，增值740万。这个增值额和国家一起分享，是不是也应该啊。

他说：听起来也有道理，但你还是先给我算算应该缴多少土地增值税吧？

我说：转让旧房，如果是住房，国家规定了可以免征土地增值税，但商铺并没有免税规定。

土地增值税的计算比较繁琐，大概意思是收入减去扣除项目金额，算一个增值额，增值额和扣除额比较，算一个增值率，不同的增值率对应的税率是不一样的。我给你一个税率表你先看看。

这里面扣除额的确定是关键，确定扣除项目的金额，包括四项：一是房屋及建筑物的评估价格、二是取得土地使用权所支付的地价款，三是按国家统一规定交纳的有关费用，四是转让环节缴纳的税金合计作为扣除项目金额。

他说：你说得这太繁琐了，我不想了解，你就直接给我算吧

我说：你的房屋应该先去评估，评估出一个价值，也就是房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值。

他说：我卖房还需要评估啊，太麻烦了，不评估可以吗？

我说：不评估还有第二种办法，有购房发票吗？

他得意地说：有，我保存得好着呢，比曹金云的学费发票还保存得好。

我说：那好，如果有发票，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。从购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

他说：那我算算啊，从2004年1月20日到2023年6月20日，15年又5个月。

我说：对，260万的购房成本，15年每年加计5%，一共加计75%，也就是说购房成本给你算455万。另外你如果有当年购房的契税完税凭证的，可以作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

他说：这个好像找不到了。

我说：如果找不到，那就是发票加计算出的成本，和相关的税费了，具体计算过程看一下这张表。这里注意，收入是不含税收入，也就是原先的1000万减去算出来的35.24万元的增值税。

他说：185万？这么多啊？那如果发票找不到了，税务机关会怎么算税呢？

我说：如果真找不到，那就是核定征收了，具体核定征收的比例，需要看各地税务机关的规定，你最好问问当地主管税务机关。

他说：哦，那我明白了，最后一个，个人所得税该怎么计算？

我说：个人所得税按“财产转让所得”征税，税率是20%。给你个公式：

应纳税额=应纳税所得额×税率=(收入总额-财产原值-合理费用)×20%

他问：财产原值是我买商铺的260万，还是你刚才每年加计5%算出来的455万？

我说：是260万，每年加计5%，那是针对土地增值税计算的一个特殊规定，不是所有税种都这么计算的。

他说：噢，那你算算我的个人所得税是多少？

我说：按照公式计算，应纳税额=(9647619.05-2600000-12333.33-5285.71-3523.81-2500.00-1850941.67)×20%=1034606.90元。大数是103万

他说：个税没有优惠政策吗？

我说：没有啊。

他说：这税加起来有300多万啊！这也太贵了！

我说：要么你评估一下房产，看看评估下来，土增税能不能少一些。另外你看看当地核定征收率是不是低一些。其他税种是没有什么考虑的空间了。

他说：那好吧，我试试。

【第14篇】土地增值税费用扣除

土地增值税基本上可以说是房产行业税收缴纳中，最复杂最容易出现税务风险的一个税种。其计算方式及扣除项目较为复杂，且各项目费用开支明目名目繁多，时间跨度也比较长。在具体操作中，相关费用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值税清算时相关扣除项目关注事项。

涉及土地增值税的情形

点击图片可放大

土地增值税清算时，允许扣除的费用项目整理

点击图片可放大

不得扣除费用项目概览

点击图片可放大

计算扣除时重点关注项

“与转让房地产有关的税金”，主要为，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按代理申报项目准确计算的，允许据实扣除，但不包括增值税！

计算公共配套设施费扣除时，关注相关设施的产权是否明确，设施的界定是否准确；是否与清算土地增值税的项目有关，是否取得合法有效的凭证；

关注纳税人支付给回迁户的补差价款，是否计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的差补价款，是否按税收规定扣除；

关注据实扣除的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按照规定比例计算扣除；

按照国家规定进行项目加计扣除时，关注：纳税人未取得房产开发资质的，是否按税法规定计算加计扣除；转让非住宅类旧房及建筑物时，关注是否按照税法规定扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；

存量房地产转让项目的扣除规定

1. 房屋及建筑物的评估价格

评估价格 = 重置成本价 ∗ 成新度折扣率

凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格可按照发票所载金额 并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。

计算扣除时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年; 超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可视为一年。

点击图片可放大

2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

3. 转让环节缴纳的税金(城建税和教育附加、印花税) *对于隐瞒、虚报房地产成交价格的采用发地产评估价格。

*房地产评估价格 = 交易实例房地产价格 ∗ 实物状况因素修正 ∗ 权益因素修正 ∗ 区域因素修正 ∗ 其他因素修正

土地增值税应纳税额计算首先，计算不含增值税收入;其次，计算各项扣除项目合计;最后:计算土地增值税应纳税额:

点击图片可放大

1.土地增值税允许扣除项目表

2.土地增值税允许扣除的项目

点击图片可放大

相关税收优惠政策

转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和 20%的，免征土地增值税;

1) 建造普通标准住宅出售，其增值税额未超过扣除项目金额之和 20%的，予以免税。超过 20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2) 转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

3) 转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

2. 因国家建设需要免征土地增值税

1) 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产免税;

2) 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税;

3. 对个人销售住房暂免征收土地增值税4. 对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

 注:

a) 企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得 该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企 业“取得土地使用权所有支付的金额”扣除;

b) 企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地 使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应 以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该 企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除;

c) 办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部 门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的不得扣除;

【第15篇】房地产土地增值税

应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

土地增值额=应税收入-扣除项目金额

土地增值税的计算步骤：

第一步，确定收入

第二步，逐项确定扣除项目金额

第三步，计算增值额

第四步，计算增值率，确定适应税率

第五步，计算应纳税额

1

应税收入的确认

纳税人转让房地产取得的应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入。其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。包括∶

货币收入

实物收入

其他（无形资产收入或具有财产价值的权利）收入。

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

2

应税收入的有关政策

（1）采取一次性全额取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。（2）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

《清算通知》规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（3）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。（4）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。（5）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现∶

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销清单时确认收入的实现。

3

扣除项目的确认

1.转让新开发房地产扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额（地价、契税）②房地产开发成本（拆、迁、建、基、配、建）③房地产开发费用（法定扣除）利息在各建筑物不能划分时，（①+②）×10%；利息有金融机构证明且在各建筑物能划分时，（①+②）×5%+利息；④与房地产转让有关的税金包括营改增前的营业税和全部城建税、教育费附加和地方教育附加⑤加计扣除∶对从事房地产开发的纳税人，加计扣除20%。

2、开发成本：

（1）拆迁补偿费（拆迁安置费）

①房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的∶

安置用房视同销售处理，同时将此确定为房地产开发项目的拆迁补偿费;房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费。

②开发企业采取异地安置∶异地安置的房屋自行开发建造的.房屋价值按视同销售处理，计入本项目拆迁补偿费，购入的，按买价计入拆迁补偿费。

③货币安置拆迁的∶凭合法有效凭据记入拆迁补偿费

（2）前期工程费

指开发项目前期所发生的各项费用包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 '三通一平'等支出。常见单方成本∶400-800

（3）建筑安装工程费

指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费∶

单体工程的建筑、安装、装修等工程费，包括地基与基础、主体结构、建筑屋面分部工程、建筑内外装饰装修（含门窗、栏杆）、建筑给排水及采暖电气等工程及材料设备费用。包括土建建安工程、分包工程和精装工程。精装成本不包括可移动家具。

常见单方毛坯建安工程费（取决于配置标准和成本管理水平）

高层 2100-2700；洋房 2300-3000；别墅 2500-3500

特殊项目会偏离上述范围，精装成本差异大。

（4）基础设施费

指各种管网及道路工程费，包括小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费

指在开发项目过程中发生的可计入开发成本的各种非营利性的公共配套设施.其建造成本及配套资产购置费用。包括小区生活配套工程（学校、菜市场、幼儿园）和人防工程

（6）开发间接费用（制造费用）

是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。