增值税最新条例（15个范本）

【第1篇】增值税最新条例

3月21日，财政部、税务总局、海关总署三部门联合发文确定了新增值税的实施细则。新增值税税率、开票方式、申报表填报等都出现了重大变化，赶紧学习吧！

一、4月1日起新增值税要这么操作

3月21日，财政部、税务总局、海关总署三部门发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号），明确：4月1日起，新增值税的执行细则！

划重点！以下是新政策的主要内容：

（一）增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

（二）纳税人购进农产品，原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%。纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

（三）原适用16%税率且出口退税率为16%的出口货物劳务，出口退税率调整为13%；原适用10%税率且出口退税率为10%的出口货物、跨境应税行为，出口退税率调整为9%。

（四）适用13%税率的境外旅客购物离境退税物品，退税率为11%；适用9%税率的境外旅客购物离境退税物品，退税率为8%。

提醒：

1、2023年6月30日前，按调整前税率征收增值税的，执行调整前的退税率；按调整后税率征收增值税的，执行调整后的退税率。

2、退税率的执行时间，以退税物品增值税普通发票的开具日期为准。

（五）纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。

提醒：此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2023年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

（六）纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。

提醒：

1、取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；

2、取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，为按照下列公式计算进项税额：

航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%

3、取得注明旅客身份信息的铁路车票的，为按照下列公式计算的进项税额：

铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%

4、取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额：

公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%

（七）生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。

提醒：

1、生产、生活性服务业纳税人，是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人。具体范围按照《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号印发）执行。

2、政策有效期2023年4月1日至2023年12月31日，到期后纳税人不再计提加计抵减额，结余的加计抵减额停止抵减！

（八）2023年4月1日起，试行增值税期末留抵税额退税制度。

提醒：

同时符合以下5条条件，才可申请退还增量留抵税额：

1、自2023年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；

2、纳税信用等级为a级或者b级；

3、申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；

4、申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；

5、自2023年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。

二、怎么开票？怎么冲红？怎么抵扣？

国家税务总局发布的《关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第14号），进一步明确：发票开具、补开、冲红操作方式、不动产一次性抵扣、适用加计抵减政策所需填报资料等问题！

划重点：

1、2023年4月1日后，纳税人发生销售折让、中止或者退回等情形的，如何开具红字发票及蓝字发票？

增值税一般纳税人在增值税税率调整前已按原16%、10%适用税率开具的增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，按照原适用税率开具红字发票；开票有误需要重新开具的，先按照原适用税率开具红字发票后，再重新开具正确的蓝字发票。

需要说明的是，如纳税人此前已按原17%、11%适用税率开具了增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，应按照《国家税务总局关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第18号，以下简称18号公告）相关规定执行。

2、2023年4月1日后，纳税人需要补开增值税发票的，如何处理？

纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，需要补开增值税发票的，应当按照原16%、10%适用税率补开。

需要说明的是，如果纳税人还存在2023年税率调整前未开具增值税发票的应税销售行为，需要补开增值税发票的，可根据18号公告相关规定，按照原17%、11%适用税率补开。

3、自2023年4月1日起，纳税人购入不动产，持有期间用途发生改变的，进项税额应如何处理？

（1）已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：

不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%

（3）按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

4、此次税率调整，适用加计抵减政策的纳税人，需提供什么资料？

按照39号公告规定：

（1）适用加计抵减政策的生产、生活性服务业纳税人，应在年度首次确认适用加计抵减政策时，通过电子税务局（或前往办税服务厅）提交《适用加计抵减政策的声明》。

（2）适用加计抵减政策的纳税人，同时兼营邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务的，应按照四项服务中收入占比最高的业务在《适用加计抵减政策的声明》中勾选确定所属行业。

需要说明的是，按照39号公告规定，纳税人确定适用加计抵减政策，以后年度是否继续适用，需要根据上年度销售额计算确定。已经提交《适用加计抵减政策的声明》并享受加计抵减政策的纳税人，在2023年、2023年，是否继续适用，应分别根据其2023年、2023年销售额确定，如果符合规定，需再次提交《适用加计抵减政策的声明》。

三、4月1日前要完成开票软件升级

国家税务总局发布的《关于做好2023年深化增值税改革第一阶段“开好票”相关工作的通知》（税总函〔2019〕81号），明确提出：纳税人要尽快完成税控开票软件升级操作！

重点：

（一）升级方式有两种：自动推送升级和手动下载升级。

（二）开票软件升级的更改变化主要有4项：

1、2023年4月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%和9%。

2、税控盘软件版本：v2.0.29 190318，金税盘软件版本：v2.2.22.190318，税收分类编码版本为32.0。2023年4月1日0时起才可使用新税率及分类编码。

3、发票填开界面，有了新税率，但旧税率仍旧会存在。

4、统计模块支持新税率统计。

（三）升级后的重要提醒有两点：

1、升级后，在4月1日之前不能开出13%和9%税率的发票，4月1日零时，才可开出13%和9%税率的发票。

2、本次开票软件升级，商品对应的商品和服务税收分类编码在新版的税收分类编码表中的编码号没有发生变化，原商品编码库中商品不需要重新赋码，开票软件升级之后，时间到达4月1日零时，系统会自动将16%税率更新为13%、10%税率更新为9%。

四、增值税纳税申报也变了！

调整4项，废止2项，财务一定注意！主要调整情况如下：

1、调整4项申报表附列资料表式内容

（1）将原《增值税纳税申报表附列资料（一）》中的第1栏、第2栏项目名称分别调整为“13%税率的货物及加工修理修配劳务”和“13%税率的服务、不动产和无形资产”；删除第3栏“13%税率”；第4a栏、第4b栏序号分别调整为第3栏、第4栏，项目名称分别调整为“9%税率的货物及加工修理修配劳务”和“9%税率的服务、不动产和无形资产”。

（2）将原《增值税纳税申报表附列资料（二）》（以下简称《附列资料（二）》）中的第10栏项目名称调整为“（四）本期用于抵扣的旅客运输服务扣税凭证”；第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”计算公式调整为“12=1+4+11”。

（3）将原《增值税纳税申报表附列资料（三）》中的第1栏、第2栏项目名称分别调整为“13%税率的项目”和“9%税率的项目”。

（4）在原《增值税纳税申报表附列资料（四）》表式内容中，增加“二、加计抵减情况”相关栏次。

2、废止2项申报表附列资料

（1）废止原《增值税纳税申报表附列资料（五）》（以下简称《附列资料（五）》）。

（2）废止原《营改增税负分析测算明细表》。

提醒：纳税人自2023年5月1日起无需填报上述两张附表。

3、申报表调整后，大家一定要注意这两点！

（1）纳税人申报适用16%、10%等原增值税税率应税项目时，按照申报表调整前后的对应关系，分别填写相关栏次。

（2）截至2023年3月税款所属期，《附列资料（五）》第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”的期末余额，可以自本公告施行后结转填入《附列资料（二）》第8b栏“其他”。

五、4月1日起开始执行！

增值税税率、征收率、扣除率、退税率如图所示：

【第2篇】新增值税暂行条例

增值税税收优惠

一、《增值税暂行条例》规定的免税项目

1.农业生产者销售的自产农产品

农业：种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。

【解释1】一定是初级农产品。

【解释2】对农业生产者销售的外购农产品，以及单位和个人外购农产品生产、加工后销售的仍然属于规定范围的农业产品，不属于免税的范围，应按规定的税率征收增值税。

【解释3】纳税人采用“公司+农户”经营模式从事畜禽饲养，纳税人回收再销售畜禽，属于农业生产者销售自产农产品。

2.避孕药品和用具；

3.古旧图书：向社会收购的古书和旧书；

4.直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备；

5.外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备；

6.由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品；

7.销售的自己使用过的物品。自己使用过的物品，是指其他个人自己使用过的物品。

【例题·单选题】下列各项中，应当计算缴纳增值税的是（ ）。

a.个人销售自己使用过的轿车

b.农业生产者销售自产农产品

c.电力公司向发电企业收取过网费

d.残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品

【答案】c

【解析】电力公司向发电企业收取过网费也要交增值税的；选项abd均属于免税项目。

二、营改增规定的优惠政策

（一）下列项目免征增值税

1.托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务；

2.养老机构提供的养老服务；

3.残疾人福利机构提供的育养服务；

4.婚姻介绍服务；

5.殡葬服务；

6.残疾人员本人为社会提供的服务；

7.医疗机构提供的医疗服务；

8.从事学历教育的学校提供的教育服务；

9.学生勤工俭学提供的服务；

10.农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；

11.纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在自己的场所提供文化体育服务取得的第一道门票收入；

12.寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动的门票收入；

13.行政单位之外的其他单位收取的符合条件的政府性基金和行政事业性收费；

14.个人转让著作权；

15.个人销售自建自用住房；

16.县级以上地方人民政府或自然资源行政主管部门出让、转让或收回自然资源使用权（不含土地使用权）。

17.纳税人提供的直接或者间接国际货物运输代理服务；18.军队空余房产租赁收入；

19.为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入；

20.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产；

21.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权；

22.土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者；

23.保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入；

24.再保险服务；

25.纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务；

26.家政服务企业由员工制家政服务员提供家政服务取得的收入；

27.符合条件的合同能源管理服务；

28.福利彩票、体育彩票的发行收入；

29.以下利息收入：

（1）2023年12月31日前，金融机构农户小额贷款；

（2）国家助学贷款；

（3）国债、地方政府债；

（4）人民银行对金融机构的贷款；

（5）住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放的个人住房贷款；

（6）外汇管理部门在从事国家外汇储备经营过程中,委托金融机构发放的外汇贷款；

（7）金融同业往来利息收入。

（8）统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息；

30.下列金融商品转让收入：

（1）合格境外投资者（qfii）委托境内公司在我国从事证券买卖业务；

（2）香港市场投资者（包括单位和个人）通过沪港通、深港通买卖上海、深圳证券交易所上市a股；

（3）对香港市场投资者（包括单位和个人）通过基金互认买卖内地基金份额；

（4）证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券；

（5）个人从事金融商品转让业务。

（二）增值税即征即退

1.软件产品的税务处理

（1）增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%的税率征收增值税后，对实际税负超过3%的部分实行即征即退；

（2）增值税一般纳税人将进口软件产品进行本地化改造后对外销售，享受增值税即征即退政策；

本地化改造：对进口软件产品进行重新设计、改进、转换等，单纯对进口软件产品进行汉字化处理不包括在内。

2.一般纳税人提供管道运输服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

3.经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

4.纳税人享受安置残疾人增值税即征即退优惠政策

（1）纳税人：安置残疾人的单位和个体工商户；

（2）纳税人本期应退增值税额=本期所含月份每月应退增值税税额之和

月应退增值税额=纳税人本月安置残疾人员人数×本月月最低工资标准的4倍

【例题·计算问答题】某增值税一般纳税人的动漫企业2023年3月销售自行开发生产的软件产品取得不含税销售收入100000元，已开具增值税专用发票；本月购进材料取得增值税专用发票注明的增值税为2000元；支付不含税运费1000元，取得货运增值税专用发票。该企业上述业务最后实际负担的增值税为多少元？

【答案及解析】

应纳税额=100000×17%-2000-1000×11%=14890（元）

实际税负=14890÷100000=14.89%，实际税负超过3%的部分实行即征即退

实际应负担税额=100000×3%=3000（元）

即:只在3%范围内征税,也就是只征3%,超过3%的部分即征即退。

即征即退税额=14890-3000=11890（元）。

三、财政部、国家税务总局规定的其他征免税项目：

（一）资源综合利用及其他产品的增值税政策(了解)

退税比例有30%、50%、70%和100%四个档次。

（二）免征蔬菜流通环节增值税

1.对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税。经挑选、清洗、切分、晾晒、包装、脱水、冷藏、冷冻等工序加工的蔬菜，属于蔬菜的范围。各种蔬菜罐头不属于蔬菜的范围。

2.纳税人既销售蔬菜又销售其他增值税应税货物的，应分别核算蔬菜和其他增值税应税货物的销售额；未分别核算的，不得享受蔬菜增值税免税政策。

（三）粕类产品征免增值税问题

1.豆粕属于征收增值税的饲料产品。

2.除豆粕以外的其他粕类饲料产品，均免征税。

（四）制种行业增值税政策

制种企业在下列生产经营模式下生产销售种子，属于农业生产者销售自产农业产品，免征增值税：

1.制种企业利用自有土地或承租土地，雇佣农户或雇工进行种子繁育，再经烘干、脱粒、风筛等深加工后销售种子。

2.制种企业提供亲本种子委托农户繁育并从农户手中收回，再经烘干、脱粒、风筛等深加工后销售种子。

（五）有机肥产品免征增值税

（六）债转股原企业免征增值税政策

按债转股企业与金融资产管理公司签订的债转股协议，债转股原企业将货物资产作为投资提供给债转股新公司的，免征增值税。

（七）小微企业新优惠政策（重点）

1.增值税小规模纳税人，月销售额或营业额不超过3万元（含3万元，下同）的，按照上述文件规定免征增值税。其中，以1个季度为纳税期限的增值税小规模纳税人，季度销售额不超过9万元的，按照上述文件规定免征增值税。

2.增值税小规模纳税人兼营营业税应税项目的，应当分别核算增值税应税项目的销售额和营业税应税项目的营业额，月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的，免征增值税。(政策需更新)

【解释】其他个人采取预收款形式出租不动产，取得预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税的优惠政策。

案例：假设王先生2023年7月1日租给某银行支行一栋房屋，租期三年，总计提前一次性收取108万元，可否享受免增值税政策？

（八）供热企业

自2023年1月1日起至2023年供暖季结束，对供热企业向居民个人供热而取得的采暖费收入免征增值税。

（九）抗艾滋病病毒药品

自2023年1月1日起至2023年12月31日，继续对国产抗艾滋病病毒药品免征生产环节和流通环节增值税。

（十）研发机构采购设备增值税退税政策

对内资研发机构和外资研发中心采购国产设备全额退还增值税。

四、增值税起征点的规定（限于个人）：

1.销售货物的，为月销售额5000-20000元（含本数）；

2.销售应税劳务的，为月销售额5000-20000元（含本数）；

3.按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。

4.应税服务的起征点：

（1）按期纳税的，为月应税销售额5000-20000元（含本数）。

（2）按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。

五、其他有关减免税规定

（一）纳税人兼营免、减税项目的，应当分别核算；未分别核算销售额的，不得免、减税。

（二）纳税人销售货物或者应税劳务适用免税规定的，可以放弃免税，依照规定缴纳增值税。放弃免税后，36个月内不得再申请免税。

纳税人提供应税服务同时适用免税和零税率规定的，优先适用零税率。

1.以书面形式提交放弃免税权声明，报主管税务机关备案。纳税人自提交备案资料的次月起，按照现行有关规定计算缴纳增值税。

2.放弃免税权的符合一般纳税人认定条件尚未认定为增值税一般纳税人的，应当按现行规定认定为增值税一般纳税人，其销售的货物或劳务可开具增值税专用发票。

3.纳税人一经放弃免税权，其生产销售的全部增值税应税货物或劳务均应按照适用税率征税，不得选择某一免税项目放弃免税权，也不得根据不同的销售对象选择部分货物或劳务放弃免税权。

4.纳税人在免税期内购进用于免税项目的货物或者应税劳务所取得的增值税扣税凭证，一律不得抵扣。

有财税问题就问解税宝，有财税难题就找解税宝！

【第3篇】2023年增值税暂行条例

注释：该文自2023年01月01日起废止，依据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令2008年第50号）。

第一条 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(以下简称条例)第二十八条的规定，制定本细则。

第二条 条例第一条所称货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。

条例第一条所称加工，是指受托加工货物，即委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求制造货物并收取加工费的业务。

条例第一条所称修理修配，是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，使其恢复原状和功能的业务。

第三条 条例第一条所称销售货物，是指有偿转让货物的所有权。

条例第一条所称提供加工、修理修配劳务，是指有偿提供加工、修理修配劳务。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供加工、修理修配劳务，不包括在内。

本细则所称有偿，包括从购买方取得货币、货物或其他经济利益。

第四条 单位或个体经营者的下列行为，视同销售货物:

(一)将货物交付他人代销；

(二)销售代销货物；

(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外；

(四)将自产或委托加工的货物用于非应税项目；

(五)将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；

(六)将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；

(七)将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费；

(八)将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。

第五条 一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，应当征收增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非应税劳务，不征收增值税。

纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。

本条第一款所称非应税劳务，是指属于应缴营业税的交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。

本条第一款所称从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，包括以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营非应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者在内。

第六条 纳税人兼营非应税劳务的，应分别核算货物或应税劳务和非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其非应税劳务应与货物或应税劳务一并征收增值税。

纳税人兼营的非应税劳务是否应当一并征收增值税，由国家税务总局所属征收机关确定。

第七条 条例第一条所称在中华人民共和国境内(以下简称境内)销售货物，是指所销售的货物的起运地或所在地在境内。

条例第一条所称在境内销售应税劳务，是指所销售的应税劳务发生在境内。

第八条 条例第一条所称单位，是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

条例第一条所称个人，是指个体经营者及其他个人。

第九条 企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。

第十条 纳税人销售不同税率货物或应税劳务，并兼营应属一并征收增值税的非应税劳务的，其非应税劳务应从高适用税率。

第十一条 小规模纳税人以外的纳税人(以下简称一般纳税人)因销货退回或折让而退还给购买方的增值税额，应从发生销货退回或折让当期的销项税额中扣减；因进货退出或折让而收回的增值税额，应从发生进货退出或折让当期的进项税额中扣减。

第十二条 条例第六条所称价外费用，是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内:

(一)向购买方收取的销项税额；

(二)受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税；

(三)同时符合以下条件的代垫运费:

1.承运部门的运费发票开具给购货方的；

2.纳税人将该项发票转交给购货方的。

凡价外费用，无论其会计制度如何核算，均应并入销售额计算应纳税额。

第十三条 混合销售行为和兼营的非应税劳务，依照本细则第五条、第六条规定应当征收增值税的，其销售额分别为货物与非应税劳务的销售额的合计、货物或者应税劳务与非应税劳务的销售额的合计。

第十四条 一般纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和销项税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额:

销售额＝含税销售额÷（1＋税率）

第十五条 根据条例第六条的规定，纳税人按外汇结算销售额的，其销售额的人民币折合率可以选择销售发生的当天或当月1日的国家外汇牌价(原则上为中间价)。纳税人应在事先确定采用何种折合率，确定后一年内不得变更。

第十六条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额:

(一)按纳税人当月同类货物的平均销售价格确定；

(二)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

(三)按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。

公式中的成本是指:销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

第十七条 条例第八条第三款所称买价，包括纳税人购进免税农业产品支付给农业生产者的价款和按规定代收代缴的农业特产税。

前款所称价款，是指经主管税务机关批准使用的收购凭证上注明的价款。

第十八条 混合销售行为和兼营的非应税劳务，依照本细则第五条、第六条的规定应当征收增值税的，该混合销售行为所涉及的非应税劳务和兼营的非应税劳务所用购进货物的进项税额，符合条例第八条规定的，准予从销项税额中抵扣。

第十九条 条例第十条所称固定资产是指:

(一)使用期限超过一年的机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、工具、器具；

(二)单位价值在2000元以上，并且使用年限超过两年的不属于生产、经营主要设备的物品。

第二十条 条例第十条所称非应税项目，是指提供非应税劳务、转让无形资产、销售不动产和固定资产在建工程等。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰建筑物，无论会计制度规定如何核算，均属于前款所称固定资产在建工程。

第二十一条 条例第十条所称非正常损失，是指生产、经营过程中正常损耗外的损失，包括:

(一)自然灾害损失；

(二)因管理不善造成货物被盗窃、发生霉烂变质等损失；

(三)其他非正常损失。

第二十二条 已抵扣进项税额的购进货物或应税劳务发生条例第十条第(二)至(六)项所列情况的，应将该项购进货物或应税劳务的进项税额从当期发生的进项税额中扣减。无法准确确定该项进项税额的，按当期实际成本计算应扣减的进项税额。

第二十三条 纳税人兼营免税项目或非应税项目(不包括固定资产在建工程)而无法准确划分不得抵扣的进项税额的，按下列公式计算不得抵扣的进项税额:

不得抵扣的进项乘额=当月全部进项税额×当月免税项目销售额、非应税项目营业额合计÷当月全部销售额、营业额合计

第二十四条 条例第十一条所称小规模纳税人的标准规定如下:

(一)从事货物生产或提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或提供应税劳务为主，并兼营货物批发或零售的纳税人，年应征增值税销售额(以下简称应税销售额)在100万元以下的；

(二)从事货物批发或零售的纳税人，年应税销售额在180万元以下的。

年应税销售额超过小规模纳税人标准的个人、非企业性单位、不经常发生应税行为的企业，视同小规模纳税人纳税。

第二十五条 小规模纳税人的销售额不包括其应纳税额。

小规模纳税人销售货物或应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额:

销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）

第二十六条 小规模纳税人因销货退回或折让退还给购买方的销售额，应从发生销货退回或折让当期的销售额中扣减。

第二十七条 条例第十四条所称会计核算健全，是指能按会计制度和税务机关的要求准确核算销项税额、进项税额和应纳税额。

第二十八条 个体经营者符合条例第十四条所定条件的，经国家税务总局直属分局批准，可以认定为一般纳税人。

第二十九条 小规模纳税人一经认定为一般纳税人后，不得再转为小规模纳税人。

第三十条 一般纳税人有下列情形之一者，应按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票:

(一)会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的；

(二)符合一般纳税人条件，但不申请办理一般纳税人认定手续的。

第三十一条 条例第十六条所列部分免税项目的范围，限定如下:

(一)第一款第(一)项所称农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。

农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。

农业产品，是指初级农业产品，具体范围由国家税务总局直属分局确定。

(二)第一款第(三)项所称古旧图书，是指向社会收购的古书和旧书。

(三)第一款第(八)项所称物品，是指游艇、摩托车、应征消费税的汽车以外的货物。

自己使用过的物品，是指本细则第八条所称其他个人自己使用过的物品。

第三十二条 条例第十八条所称增值税起征点的适用范围只限于个人。

增值税起征点的幅度规定如下:

(一)销售货物的起征点为月销售额600–2000元。

(二)销售应税劳务的起征点为月销售额200–800元。

(三)按次纳税的起征点为每次(日)销售额50–80元。

前款所称销售额，是指本细则第二十五条第一款所称小规模纳税人的销售额。

国家税务总局直属分局应在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报国家税务总局备案。

第三十三条 条例第十九条第(一)项规定的销售货物或者应税劳务的纳税义务发生时间，按销售结算方式的不同，具体为:

(一)采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售额或取得索取销售额的凭据，并将提货单交给买方的当天；

(二)采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；

(三)采取赊销和分期收款方式销售货物，为按合同约定的收款日期的当天；

(四)采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天；

(五)委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位销售的代销清单的当天；

(六)销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售额或取得索取销售额的凭据的当天；

(七)纳税人发生本细则第四条第(三)项至第(八)项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。

第三十四条 境外的单位或个人在境内销售应税劳务而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理人为扣缴义务人；没有代理人的，以购买者为扣缴义务人。

第三十五条 非固定业户到外县(市)销售货物或者应税劳务未向销售地主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。

第三十六条 条例第二十条所称税务机关，是指国家税务总局及其所属征收机关。

条例和本细则所称主管税务机关、征收机关，均指国家税务总局所属支局以上税务机关。

第三十七条 本细则所称“以上”、“以下”，均含本数或本级。

第三十八条 本细则由财政部解释或者由国家税务总局解释。

第三十九条 本细则从条例施行之日起实施。1984年9月28日财政部颁发的《中华人民共和国增值税条例(草案)实施细则》、《中华人民共和国产品税条例(草案)实施细则》同时废止。

国家税务总局

一九九三年十二月二十五日

【第4篇】增值税暂行条例2023

目前我国众多纳税人的会计核算水平参差不齐，加上某些经营规模小的纳税人因其销售货物或提供应税劳务的对象多是最终消费者而无须开具增值税专用发票，为了严格增值税的征收管理，《增值税暂行条例》将纳税人按其经营规模大小及会计核算健全与否，划分为一般纳税人和小规模纳税人。

小规模纳税人和一般纳税人的区别在哪里？

1、定义的不同

小规模纳税人是指年销售额在规定标准以下（500万），并且会计核算不健全，不能按规定报送有关税务资料的增值税纳税人。

增值税对小规模纳税人采用简易征收办法，对小规模纳税人适用的税率称为征收率。

一般纳税人是指年应征增值税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的企业和企业性单位。一般纳税人的特点是增值税进项税额可以抵扣销项税额。

2、适用税率不同

小规模纳税人一般适用3%税率（（疫情期间为1%）。）；一般纳税人一般适用6%、9%、13%三档税率；

3、发票抵扣不同

小规模纳税人取得增值税专用发票不能抵扣进项，只能作为成本冲减所得税应纳税额；一般纳税人取得增值税专用发票可作为当期进项税进行抵扣。

4、使用发票不同

在日常业务活动中，小规模纳税人和一般纳税人使用的发票也有所不同。小规模纳税人一般使用增值税普通发票，开具增值税专用发票时也只能开具3%的税率。一般纳税人可以开具普通发票和增值税专用发票，且一般纳税人取得的增值税专用发票可以用于抵扣。

小规模纳税人可以自开专票的特殊情形

（1）住宿业，鉴证咨询业，建筑业，工业，信息传输、软件和信息技术服务业、租赁和商务服务业，科学研究和技术服务业，居民服务、修理和其他服务业。

（2）转登记纳税人，转登记日前已作增值税专用发票票种核定的，继续通过增值税发票管理系统自行开具增值税专用发票。

5、计税方式不同

一般纳税人增值税抵扣计算=销项税额-进项税额-减免税额=应纳增值税；小规模纳税人增值税直接计算=收入*征收率3%。

6、税收优惠不同

一般纳税人在增值税方面一般很少有优惠征策；2023年起小规模纳税人在增值税方面可以享受：季度收入45万以免交增值税的优惠征策，同时附加税减半征收入的征策。

7、申报方式不同

一般纳税人原则上应以月为纳税期申报纳税，并且增值税要在特定的系统内才能申报，其他纳税人以季度为纳税期申报纳税；小规模纳税人原则上实行以季度(纳税人要求不实行按季申报的，由主管税务机关根据其应纳税额大小核定纳税期限)为纳税期申报纳税。小规模纳税人可以选择按月申报，也可以选择按季申报，增值税不需要特定的系统就可以完成申报工作了。

【第5篇】土地增值税条例

土地增值税【总结】土地增值税：只有权属转移且有增值的情况才征税【买方交契税，卖方交土地增值税】

征税范围出让不征、转让征继承不征、赠与直系亲属和非营利不征、赠与其他人征

房地产开发企业：自用或出租不征、所有权转移征房地产交换：个人互换自有住房不征，企业互换征

抵押：抵押期间不征、抵押期满且权属转移征合作建房：自用不征，转让征出租、代建、评估增值：不征

应纳税额的计算（四级超率累进税率）土地增值税=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数其中，增值额=转让房地产取得的不含增值税收入-扣除项目金额

扣除项目（关键）房地产开发企业（新建）地价款：取得土地使用权所支付的金额：据实扣除（成本+契税）

开发成本（看作期间费用）：据实扣除开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

开发费用（同期同类贷款利率利息）：利息+（地价款+开发成本）x5%或（地价款+开发成本）x10%

加计扣除优惠：（地价款+开发成本）x20%销售：与转让有关的税金包括城建税、教育费附加

非房地产开发企业（新建）地价款、开发成本、开发费用：同房地产开发企业（新建）销售：与转让有关的税金包括城建税、教育费附加、印花税（房企没有印花税）【总结】非房企没有加计扣除优惠，但有印花税

销售旧房（存量房）评估价格=重置成本x成新率地价款：取得土地使用权所支付的金额：据实扣除（成本+契税）销售：与转让有关的税金

计算步骤确定收入确定扣除项目金额（地价款、开发成本、开发费用、税金）确定增值额（收入-扣除项目金额）确定增值额与扣除项目的比率（增值额/扣除项目金额）找税率、算税额：应纳税额=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数

税收优惠建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%（免征）【超过全额征】个人转让住房（免征）企业改制（非房企）：个体户转公司制、企业合并、分立、房地产作价入股（免征）

征收管理应当清算：全部竣工和销售、整体转让、转让土地使用权要求清算：已转让85%或剩余已出租，自用、满3年未销售完、未办理清算手续

【第6篇】增值税实施条例暂行细则

视同销账务处理和税务处理，汇算清缴申报怎么填写？

视同销售，全称“视同销售货物行为”意为其不同于一般销售，是一种特殊的销售行为，只是在税收的角度为了计税的需要将其“视同销售”。视同销售行为一直是很多财务人员的比较困惑模糊的问题!

今天就给大家详细总结下常见的情形！

增值税上的视同销售：本质为增值税'抵扣进项并产生销项'的链条终止，比如将货物用于非增值税项目，用于个人消费或者职工福利等等。

企业所得税上的视同销售：代表货物的权属发生转移，而会计上没有做收入处理。

会计上的视同销售：是指没有产生收入但是视同产生收入了。

01

增值税视同销售情形

（一）单位或个体经营者的下列行为，视同销售货物

（1）将货物交付他人代销；销售代销货物；

（2）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；

（3）将自产或委托加工的货物用于非应税项目或者用于集体福利或个人消费；

（4）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，分配或者赠送；

投资是指将货物作为投资，赠送给其他单位或者个体工商户；分配是指分配给股东或投资者；赠送是指无偿赠送他人。

（5）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（6）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

（二）四种特殊情形

1、根据《财政部国家税务总局国务院扶贫办关于扶贫货物捐赠免征增值税政策的公告》（财政部税务总局国务院扶贫办公告2023年第55号）第一条、第二条规定：

自2023年1月1日至2023年12月31日，对单位或者个体工商户将自产、委托加工或购买的货物通过公益性社会组织、县级及以上人民政府及其组成部门和直属机构，或直接无偿捐赠给目标脱贫地区的单位和个人，免征增值税。

在政策执行期限内，目标脱贫地区实现脱贫的，可继续适用上述政策。“目标脱贫地区”包括832个国家扶贫开发工作重点县、集中连片特困地区县（新疆阿克苏地区6县1市享受片区政策）和建档立卡贫困村。

在2023年1月1日至2023年12月31日期间已发生的符合上述条件的扶贫货物捐赠，可追溯执行上述增值税政策。

2、根据《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。本条款自2023年12月24日起施行。

3、根据《财政部国家税务总局关于创新药后续免费使用有关增值税政策的通知》（财税〔2015〕4号）规定，药品生产企业销售自产创新药的销售额，为向购买方收取的全部价款和价外费用，其提供给患者后续免费使用的相同创新药，不属于增值税视同销售范围。自2023年1月1日起执行。

4、根据《财政部国家税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（财税〔2019〕20号）第三条规定：自2023年2月1日至2023年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税，此政策延长至2023年12月31日。

（三）视同销售销售额的确定

1.增值税暂行条例实施细则第十六条明确:纳税人发生条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额:

（1）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;

（2）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;

（3）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。

公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

2.营业税改征增值税试点实施办法第四十四条明确:纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:

（1）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（2）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（3）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

成本利润率由国家税务总局确定。

无论是货物及劳务，还是营改增视同销售，上述三种视同销售的销售额确定方法不是企业随意三选一，而是按照顺序确定。

另外值得关注的是，《增值税若干具体问题的规定》(国税发[1993]154号)第二条第四款明确了纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按规定需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的成本利润率为10%。

案例：宾馆免费提供早餐，梳子、浴帽、拖鞋等洗漱用品或者赠送矿泉水、泡茶袋等是否作视同销售处理？

根据《增值税暂行条例实施细则》规定，单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，需要视同销售。宾馆免费提供以上各类用品，属于住宿服务中常见的经营模式，消费者购进住宿服务时，这些都包含在客户统一支付的房费中，故不属于无偿赠送，无需视同销售。

02

企业所得税视同销售情形

企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；

（二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）对条例第二十五条中货物、财产处置的视同销售问题作出了清晰的界定，以资产的所有权是否发生变化为判定标准，确定资产在法人主体内部流转，不视同销售，资产在不同法人主体之间流转，则视同销售。

文件列举了不视同销售的情形，即对于除将资产转移至境外以外，企业的资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

（1）将资产用于生产、制造、加工另一产品;

（2）改变资产形状、结构或性能;

（3）改变资产用途(如，自建商品房转为自用或经营);

（4）将资产在总机构及其分支机构之间转移;

（5）上述两种或两种以上情形的混合;

（6）其他不改变资产所有权属的用途。

案例：企业自产的商品作为福利发放给员工，企业所得税是否视同销售？

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

另根据前面《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828）规定可知，将企业自产的商品作为福利发放给员工，资产权属已经发生转移，应作视同销售处理。

03

视同销售税会处理表

04

常见问题答疑

（1）自产或者外购的货物用于集体福利(福利部门)，用于业务招待、交际应酬，确不确认收入，如果确认，为什么?

【答】将自产的货物用于集体福利，属于视同销售的情况，需要确认收入；将外购的货物用于集体福利，属于不予抵扣增值税进项税额的处理，不确认收入。

自产或外购的货物用于业务招待、交际应酬，不确认收入。

（2）关于自产产品用于业务招待费或者业务宣传费怎么做会计分录，怎么影响会计利润。另外，外购产品用于业务招待费或者业务宣传费对会计利润的影响怎么体现。

【答】自产产品用于业务招待费、业务宣传费

借：管理费用/销售费用（影响会计利润）

贷：库存商品（不确认收入）

应交税费--应交增值税（销项税额）

【业务招待费是指企业为经营业务的需要而支付的应酬费用，也叫交际应酬费，主要包括为餐饮、香烟、水、食品、正常的娱乐活动等产生的费用支出。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体传播的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等。产权虽转移但不能确定经济利益很可能流入企业，不符合收入的确认条件】

【说明】纳税人自产或委托加工货物时，其为生产货物购进的原材料、辅助材料、低值易耗品等的进项税只要符合税法规定的条件，是可以抵扣的，则自产产品用于业务招待费应计算销项税额。

（3）用于非货币性资产交货及债务重组怎么做账呢？

【答】用于非货币性资产交换：

借：库存商品、固定资产、无形资产等

贷：主营业务收入/其他业务收入

应交税费-应交增值税(销项税额)

银行存款等(或借方)

用于债务重组：

借：应付账款

贷：主营业务收入/其他业务收入

应交税费-应交增值税(销项税额)

营业外收入-债务重组利得

05

案例分析及纳税申报

例1：甲公司是一般纳税人，2023年7月将自制的产品空调作为职工福利发放，成本价20万元（不含增值税，下同），市场销售的公允不含税价格为35万元。同年准予税前扣除的工资薪金为200万元（假设不考虑其他的职工福利费）。

会计分录：

借：应付职工薪酬--职工福利费 395500

贷：主营业务收入 350000

贷：应交税金—应缴增值税 350000*13%=45500

借：主营业务成本 200000

贷：库存商品 200000

从会计分录可以看出，甲公司已经将自制产品用于职工福利的部分作为销售处理，

增值税纳税申报，填写附表（一）系统会自动识别到主表：

企业所得税汇算清缴纳税申报填写：a105050《职工薪酬支出及纳税调整明细表》，本题中的视同销售确认了主营业务收入，相当于正常的销售收入填写相关表格此处不在做展示。

【第7篇】增值税暂行条例第十条

4月1日起，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

不少纳税人对此有困惑：

之前与客户签的合同是按照16%（或10%）的税率签的，那4月1日后是不是就不能再按老税率开票了呢？

还有部分纳税人受到客户方的压力：客户要求务必按老税率开具发票。

税率调整后，企业到底能不能继续按16%或10%的税率开具发票呢？

对此，税务部门有明确说法：“从4月1日起”，指的是纳税义务发生时间。

凡是纳税义务发生时间在4月1日之前的，一律适用原来16%、10%的税率纳税，按照原税率开具发票；

相反，凡是纳税义务发生时间在4月1日之后的，则适用调整后的13%、9%的新税率纳税，按照新税率开具发票。

符合以下条件，就可以按老税率开具发票了：

1.根据合同和具体销售行为，纳税义务发生时间在4月1日之前；

2.纳税义务已发生但尚未开票，那么纳税义务发生当月的增值税已按“未开票收入”申报纳税。

问：如何判断纳税义务发生时间呢？

答：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条规定，增值税纳税义务发生时间：

1.发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

2.进口货物，为报关进口的当天。

纳税人要判断自己的销售行为纳税义务发生的时间，具体可参照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条和《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条，这里将不同类型的销售行为所对应的纳税义务发生时间罗列如下，以供参考：

1.采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；

2.采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；

3.采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；

4.采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；

5.委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；

6.销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；

7.纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天；

8.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项；

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天；

9.纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；

10.纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天；

11.纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天；

12.增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

问：企业遇到按老税率补开发票的情况，如何申报填写呢？

答：在补开发票后的申报中，应填在“增值税纳税申报表附列资料（附表一）”第一行（或第二行、第三行，具体根据销售行为所属类型确定）第一列（或第三列，具体根据开具发票的类型确定）中，同时在对应行次的第五列填入金额相同的负数销售额。

注意：

在补开发票后的申报中，开具发票的税率为16%或10%，而申报表中已无这两个税率，因此需要将销售额填入13%或9%税率对应的栏次，填写时可不采用表格自动计算出的税额，自行填写正确的税额。

来源：上海税务

实习编辑：司壹闻

【第8篇】增值税条例

概述

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税等征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第6号）明确了对小规模纳税人免征增值税有关事项。大家一起来看看相关要点吧。

内容

《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（财政部 税务总局公告2023年第15号）规定：自2023年4月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。如何判断是否可享受免税政策？

根据纳税人取得应税销售收入的纳税义务发生时间进行判断。纳税义务发生时间在自2023年4月1日至2023年12月31日可适用免税政策。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国令第691号）第十九条规定：“增值税纳税义务发生时间：1.发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。2.进口货物，为报关进口的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。”

一、专票和普票开哪个？

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税等征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第6号）规定：增值税小规模纳税人适用3%征收率应税销售收入免征增值税的，应按规定开具免税普通发票。纳税人选择放弃免税并开具增值税专用发票的，应开具征收率为3%的增值税专用发票。

增值税小规模纳税人取得应税销售收入，纳税义务发生时间在2023年3月31日前，已按3%或者1%征收率开具增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形按照《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税等征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第6号）规定：发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，应按照对应征收率开具红字发票。

开票有误需要重新开具的，应按照对应征收率开具红字发票，再重新开具正确的蓝字发票。

二、纳税申报如何填写？

增值税小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元，下同）的，免征增值税的销售额等项目应当填写在《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》“小微企业免税销售额”或者“未达起征点销售额”相关栏次。

合计月销售额超过15万元的，免征增值税的全部销售额等项目应当填写在《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》“其他免税销售额”栏次及《增值税减免税申报明细表》对应栏次。

政策依据：

《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（财政部 税务总局公告2023年第15号）

《中华人民共和国增值税暂行条例》（国令第691号）

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税等征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第6号）

总结

这些关于增值税新政的相关问题大家都了解了吗？（中税答疑）

【第9篇】土地增值税暂行条例实施细则

一、土地增值税相关政策文件（全在这里了）

土地增值税文件汇集（1994-2019）

中华人民共和国土地增值税暂行条例

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

国税函发〔1995〕110号（土地增值税宣传提纲）

国税发〔2006〕187号（房地产开发企业土地增值税清算）

国税发〔2009〕91号(《土地增值税清算管理规程》)

税总函〔2016〕309号（修订土地增值税纳税申报表）

安徽省税务局公告2023年第21号（修改安徽省土地增值税清算管理办法）

二、思维导图

（一）纳税人

土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。

（二）征税对象

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》 规定的扣除项目金额后的余额。

（三）税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100 ％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200 ％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％ 的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

（四）收入的确认

1.收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，不仅仅指货币收入。

房地产评估的计税事项是什么？

在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：

（1） 出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

2.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

3.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

（五）扣除额

1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

3.房地产开发费用

指销售费用、管理费用、财务费用。

（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

4.旧房及建筑物的评估价格。

指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

5.与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。

6.财政部规定的其他扣除项目

（1）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

（2）代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

（六）主要减免税政策

1.销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2.个人销售住房免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。

3.政府搬迁免征土地增值税的情形

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

4.单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

5.转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

6.企业兼并重组暂不征收土地增值税

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

8.被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

9.资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

10.根据《财政部、税务总局、海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号 ）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。

根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。

11.根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

（七）征收管理

1.转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：

（1）纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7 日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

（2）税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。

注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。

（3）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

2.对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

3.清算

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知 》 （国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

三、案例分析

类型一：房地产开发企业转让房产

2023年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。

（一）收入2000万元

（二）扣除

1.取得土地使用权所支付的金额=400（万元）

2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700（万元）

3.房地产开发费用=80（万元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（万元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（万元）（管理费用和销售费用不能据实扣除）

4.税金=110（万元）

5.加计扣除=1100*20%=220（万元）

扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510（万元）

（三）增值额=2000-1510=490（万元）

（四）税率

增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30%

（五）税额

应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147（万元）

土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）

类型二：非房地产企业转让不动产

某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:

1.计算评估价格。其公式为: 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.汇集扣除项目金额。 3.计算增值率。 4.依据增值率确定适用税率。 5.依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（1）评估价格=600×70%=420（万元）

（2）允许扣除的税金27.5（万元）

（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）

（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）

类型三：个人转让商铺之发票扣除法

王某2023年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2023年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）

解析：（一）计税收入

1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（万元）

2.计税收入

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

计税收入=1000-28.57=971.43（万元）。

（二）可扣除房产原值

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

可扣除房产原值=400+400×6×5%=520（万元）

（三）与转让房地产相关的税金

1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43（万元）；

2.购买时缴纳的契税12（万元）。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；

3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43（万元）；

（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43（万元）。

（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436（万元）；

（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%

（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63（万元）。

类型四：土地增值税清算后销售或有偿转让

甲房地产开发公司开发a项目的可售总面积为45000㎡，截止2023年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500㎡房屋未销售。2023年11月主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。2023年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。计算甲公司清算后销售业务应纳土地增值税。

解析：纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

1.打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500＝0.72（万元）

2.公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：

（1）扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）

（2）增值额＝4320－3240＝1080（万元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）

【第10篇】土地增值税暂行条例细则

本文转载自国家税务总局海南省税务局

为加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范清算工作流程，统一清算工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，结合我省税收征管实际，制定本办法。

第一章 项目管理

第一条 土地增值税以国家有关部门核发的《建设工程规划（临时）许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，主管税务机关可按主管规划的政府部门的批准意见结合项目实际情况进行判定，以确定的分期项目为单位清算。

第二条 纳税人申报的清算项目原则上应与税收管理系统中登记的项目保持一致。

第三条 纳税人应当自取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》之日起30日内，向主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。纳税人在填报《土地增值税项目登记表》时，应同时向主管税务机关提交土地使用权出让合同、房地产转让合同等有关资料。

第四条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理，从纳税人取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》开始，按项目分别建立档案、设置台账，定期采集、更新。同时，与第三方信息进行比对，对房地产开发企业项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第五条 本办法适用于房地产项目的管理。

第二章 预征管理

第六条 从事房地产开发的纳税人，在房地产项目土地增值税清算受理前转让房地产取得销售(含预售)收入的，应当在收讫转让收入款项（包括预收款性质的房款）或取得索取转让收入款项凭据的次月15日内，向主管税务机关报送预征土地增值税纳税申报表并预缴税款。

第七条 房地产开发企业在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产销售收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。

第八条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产预缴土地增值税。

第九条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

第十条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

应预缴土地增值税税款＝（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。

第十一条 土地增值税预征率

（一）海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%；非普通住宅和其他类型房地产预征率为5%。

（二）其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%；非普通住宅和其他类型房地产预征率为4%。

（三）对房地产开发项目中纳入住房保障体系的住房，暂不预征土地增值税；对房地产开发项目中不属于住房保障体系的房地产，按本条第（一）、（二）项规定的预征率计算预征土地增值税。纳入住房保障体系的住房须经政府相关部门批准性文件认定。

（四）纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

第十二条 对房地产开发项目既有普通住宅又有非普通住宅和其他类型房地产，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地产的，均应按房地产的类型、性质分别核算销（预）售收入，并适用相应的预征率分别计算预征土地增值税；不能分别核算销（预）售收入的，一律从高适用预征率计算预征土地增值税。

随房屋一并转让的配套设施，凡转让的房屋为普通住宅的，配套设施按照普通住宅进行预征；凡转让的房屋为非普通住宅的，配套设施按照非普通住宅进行预征。单独转让的配套设施按照其他类型房地产进行预征。

第十三条 纳税人逾期不申报土地增值税的，税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》”）第六十二条的规定处理。

纳税人逾期未按规定预缴土地增值税的，依照《征管法》第三十二条的规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

第三章 清算申报

第十四条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十五条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让（包括视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%）；

产权式酒店的销售比例=已转让（包括视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积（即总建筑面积扣除自持经营建筑面积）的比例，产权式酒店的销售比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%）

（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第十六条 对符合本办法第十四条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。

对符合本办法第十五条规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目。对确定需要进行清算的项目，由主管税务机关向纳税人下达通知申报《税务事项通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。对确定暂不通知清算项目，应继续做好项目管理。

纳税人未在规定期限内申报的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。

第十七条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十四、十五条规定的清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日起90日内或者收到主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

第十八条 同一土地增值税清算项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在清算时应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第十九条 土地增值税的清算申报主体是纳税人。纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、合理性和相关性。

第二十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款。

纳税人办理清算申报应补缴的税款，应当在清算申报期限届满的次月15日内缴纳，逾期不缴的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定加收滞纳金。

第四章 清算受理

第二十一条 在收到纳税人清算申报资料后，主管税务机关应在7日内对纳税人的申报表以及申报资料进行审验，审验内容包括：清算项目认定是否正确、是否足额申报预缴税款、申报资料是否完整、清算所属期是否准确、申报表表间逻辑关系是否一致等。

对符合清算条件，且清算申报资料完备的，征纳双方在《土地增值税清算资料申报表》上签字确认。同时，主管税务机关向纳税人出具受理《税务事项通知书》。

纳税人申报的清算项目资料不齐全的，主管税务机关应向纳税人出具补充资料《税务事项通知书》，一次性告知纳税人需要补充的资料,并要求纳税人在15日内补齐。纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料，主管税务机关可以受理。

纳税人未在规定时间内报送补充资料的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。

第二十二条 对已受理进入土地增值税清算程序的清算项目，自主管税务机关送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起，取得的预售收入不再预缴土地增值税。

纳税人在提交清算申报资料前，应在税收管理系统中办理清算申报。税务机关在受理清算时，应复核纳税人是否已办理申报。

第五章 清算审核管理

第二十三条 市县税务局应采取“集中清算、分类审核、难点合议”的方式开展土地增值税清算审核工作。

第二十四条 “集中清算”是指市县区税务局集中本单位内风险管理事项人员，成立清算审核组，统筹对辖区内房地产项目集中清算审核。

海口和三亚市税务局可自行确定在市局或区局集中清算，其他市县区税务局（区指洋浦经济开发区，下同）在市县区税务局集中清算。

“分类审核”是指清算审核组内设收入审核和成本审核等若干小组，对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核。

第二十五条 “难点合议”是指市县区税务局成立土地增值税清算合议工作小组，审议土地增值税清算难点问题。

第二十六条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作链条。

第二十七条 审核人员应各司其职，各负其责，按照统一的审核流程和审核指引开展清算审核，形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。

第二十八条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性，数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目规划资料，重点对项目的楼栋、道路、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等进行实地核查。

第二十九条 主管税务机关自向纳税人送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起， 在90日内(不包括补充工程造价清算资料时间和纳税人反馈意见时间)做出清算审核结论。因特殊原因不能按时完成清算的,应按以下程序报批，延期最长不能超过60日：

1.延期30日以内的，由市县区税务局分管局领导批准；

2.延期30日以上且不超过60日的，由市县区税务局长批准。

第三十条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，移交清算审核组进行审核；清算审核组在完成审核后，向主管税务机关移交审核意见和工作底稿；主管税务机关向纳税人出具审核意见《税务事项通知书》，反馈初审意见，并要求纳税人在15日内提出意见和补充资料。

第三十一条 主管税务机关对纳税人的反馈意见和补充资料进行复核，对存在争议的事项应开展集体审议。

（一）纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认同纳税人主张的，主管税务机关调整原处理意见；

（二）纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认为纳税人未能补齐关键资料且无正当理由的，主管税务机关维持原处理意见；

（三）涉及工程造价审核事项，纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议（形成书面记录），仍无法达成统一意见，市县局可聘请造价专业机构针对争议问题进行核实确认。

第三十二条 主管税务机关应在收到纳税人反馈意见后30日内出具清算审核结论，同时下达补（退）税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。

土地增值税清算税款缴纳期限为主管税务机关送达补缴税款《税务事项通知书》的次月15日内。

第三十三条 纳税人对税务机关清算结论不服的，按照要求缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可依法向人民法院提起行政诉讼。

第三十四条 主管税务机关应加强清算项目的尾盘管理，按照有关规定督促纳税人做好土地增值税的尾盘申报，确保税款及时入库。

第六节 清算审核内容

第三十五条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第三十六条 营改增后纳税人在进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

适用增值税一般计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-应缴纳增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-增值税应纳税额。

第三十七条 土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

第三十八条 纳税人因销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期（延期）付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益，应当确认为土地增值税的计税收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，纳税人收取的违约金不属于房地产销售收入。

第三十九条 纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第四十条 纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按下列方法和顺序确定其收入：

1.按纳税人同期、同类商品房的平均销售价格确定；

2.按纳税人近期、同类商品房的平均销售价格确定；

3.由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定。

以上所讲的同期是指当月或者当季，近期是指当季或者当年，当月、当季或者当年分别指自然月、季、年。

第四十一条 纳税人申报的整个清算项目的房地产销售均价低于统计部门公布的本地同期房地产平均销售价格10%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按统计部门公布的本地同期的房地产平均销售价格核定其收入。

第四十二条 符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由：

（一）人民法院判定或裁定的转让价格；

（二）政府有关部门确定的转让价格；

（三）经主管税务机关认定的其他合理情形。

第四十三条 纳税人将房地产转为自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第四十四条 土地增值税清算扣除项目包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第四十五条 纳税人办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可要求纳税人补充提供，纳税人不能提供的，主管税务机关可按照《2008-2023年海南省房地产项目工程造价参考指标》（琼国税公告2023年 号）核定扣除。

凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

1．不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。

2．工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

3．装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

4．房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

5．大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

第四十六条 扣除项目金额的计算分摊：

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：

（一）能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目。

（二）属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按转让土地使用权的面积占总面积（占地面积法）的比例计算分摊，对于无法取得项目占地面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。

（三）属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按各清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊，对于无法取得可售面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。

（四）同一个清算项目中，同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

（五）同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

第四十七条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：

（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本办法所称合法有效凭证，一般是指：

1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的涉税行为应当开具发票的，以开具的发票为合法有效凭证。

通过购买或接受投资方式取得土地使用权的，转让方足额缴纳土地增值税，受让方取得契税完税凭证的，契税完税凭证可视同合法有效凭证。

2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。

4.发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据管理范围，实在无法取得正式发票（行政事业性收据）的客观条件下，结合实际情况，以合同（协议）、收据、收款证明等相关材料作为企业入账凭证，如：支付给个人的青苗补偿费，结合相关证明材料，收款人的收款收据即可确认为合法凭证。

5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。

（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。

第四十八条 除本办法第四十七条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：

（一）取得土地使用权所支付的金额

1.对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。

2.同一个清算项目, 应将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

3.纳税人在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府或政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与取得本清算项目的土地使用权有直接关联的，按规定补缴契税后，可以计入本项目扣除项目金额。其他红线外支出不予扣除。

以上所指的政府有关部门是指市、县（区）级政府土地主管部门，证明文件包括通知、批复、会议纪要等。

4. 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款合法有效凭据的，可参照同期同类基准地价核定。如无法获取同期同类基准地价的，可向自然资源规划部门获取土地价款。对通过政府出让方式取得土地使用权的，未能提供取得土地使用权所支付的地价款原始凭据，但能提供政府相关部门的文件、协议、合同或相应合法有效凭据，并已缴清受让环节相关税费的，计征土地增值税时，其实际支付的地价款可结合土地出让合同或其他证明材料上记载的金额予以确认。

5. 对《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）生效后，以土地（房地产）投入非房地产开发企业并在投资环节享受了暂免征收土地增值税优惠政策的，被投资方取得土地（房地产）后转让出售或用于房地产开发的，其土地成本应按最初投资方取得土地的原始成本进行认定。

6. 对根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）和《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的有关规定，在改制重组时享受暂不征收土地增值税的，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

7.纳税人因政府规划等原因重新置换取得的房地产开发用地，按政府置换后土地出让合同明确的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为 “取得土地使用权所支付的金额”扣除。

8. 纳税人为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

“招拍挂”是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时据实扣除。

9.土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，纳税人取得财政非税收入票据的，计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除，纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不予扣除。

（二）土地征用及拆迁补偿费

1.纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，其扣除金额根据双方签订的补偿协议、清册、收付款凭据等相关资料确定。

2.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）项规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

3.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）项的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

4. 货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

5.纳税人购入已建成的不动产后将地上房产拆除后再次开发房地产，如会计核算时未对不动产计提折旧的，原有不动产的购入成本及缴纳的契税、拆除原有房产发生的拆迁费用可分别在取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费中扣除。

（三）前期工程费

1.纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。

2.纳税人在项目规划报建时按政府规定缴纳的相关费用允许扣除。

3.纳税人发生的未形成最终成果设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不允许扣除。

（四）建筑安装工程费

1.纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。

2. 纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。。

3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与施工方登记的建安项目开票信息保持一致。

4.营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

5.纳税人销售已装修的房屋，发生的合理装修费用可以计入房地产开发成本。

（1）纳税人收取的装修费符合下列条件之一的，应一律作为销售收入，并扣除相应的装修成本：

①在销售合同中明确了房价中包含装修费的；

②销售发票中包含装修费的；

③签订销售合同时捆绑签订装修合同的；

上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

（2）纳税人销售已装修的房屋，随房屋一同出售的家电、家具，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。除此以外的家电、家具收入，若在销售合同中一并计入销售收入，能够提供购进发票的，准予作为“新建房及配套设施的成本”予以扣除，但不作为计入房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目的计算基数。

日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出不允许扣除。

( 3 )纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其发生的设计费用、建造费用、装修费用等相关支出不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

6.纳税人实际发生的营销设施建造支出，按下列原则进行处理：

（1）纳税人在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

（2）纳税人在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

（3）纳税人租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、展厅等营销设施的，支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

（4）纳税人将房地产开发项目中的开发产品或公共配套设施装修后作为售楼部等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

7.纳税人因设计变更发生的建筑安装工程费，已依法办理变更手续的，按规定计算扣除。纳税人自行改变设计方案、违章建设、重复建设发生的建筑安装工程费不允许扣除。

8.纳税人发生的合理的工程监理费允许计算扣除。

（六）公共配套设施费

1. 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，按照以下原则之一确认：

①政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；

②经人民法院裁决属于全体业主共有；

③商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，并且相关公共配套设施移交给业主委员会。

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立，无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明，以及在清算项目内显著位置和海南省主流媒体刊登公告的相关证明材料。

商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，或注明有关公共配套设施归出卖人所有，清算前又明确或变更公共配套设施权属归全体业主共有的，纳税人应与不少于已售房产户数三分之二的业主签订补充协议，确认公共配套设施权归全体业主共有。

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

2.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照规定计算分摊清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

3.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

4.在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于全体项目共同受益的公共配套设施费，只在未完成清算的分期项目之间计算分摊，已完成清算的分期项目不再参与计算分摊。

5.纳税人依法配建（人防部门规划）的人防工程，其建造发生的成本费用允许扣除。人防工程建筑面积的确认，按人防部门竣工验收意见书或规划意见书标注的面积确认。

纳税人按规定向建设部门缴纳的人防工程异地建设费，取得合法有效票据的，予以扣除。

纳税人转让有产权的地下车库，应计入项目可售建筑面积，按规定确认房地产销售收入，其发生的开发成本可以计算扣除；纳税人在销售合同中约定无产权的地下车库属于其所有，以及转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的建筑物等比照执行。

无产权的地下车库，其建筑面积按照竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本费用按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的房地产开发成本中计算。

（七）开发间接费用

开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。

开发间接费与纳税人的期间费用，应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用按比例扣除。

第四十九条 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

（一）房地产开发费用

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

提供金融机构证明是指纳税人向具有贷款资质的金融机构借款，且能提供借款合同、利息结算单据或发票、商业银行同类同期贷款利率等证明的行为。委托贷款、统借统还贷款、信托贷款发生的利息支出，不得据实扣除。

2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。

3.纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条前两项所述两种办法。

4.清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

5.纳税人向金融机构支付的财务咨询费、手续费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

6.在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，造价审核费、前期物业费、劳务派遣费、差旅费、开荒保洁费、在土地增值税清算时计入房地产开发费用。

（二）税金及附加

纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加，地方教育费附加，允许据实扣除。营改增后，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，地方教育费附加，涉及到多个开发项目应分摊的，按各项目不含增值税收入的占比计算分摊。

（三）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。

第五十条 税务机关在审核收入和扣除项目金额时，应重点关注关联企业交易是否符合独立交易原则，按照公允价值和营业常规进行业务往来。

第七章 核定征收

第五十一条 在土地增值税清算过程中，纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围，纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。

第五十二条 对符合清算条件的房地产开发项目按核定征收方式进行土地增值税清算时，清算审核组根据主管税务机关日常管理过程中获取的开发项目收入和扣除项目数据信息，综合运用从第三方获取的信息，逐项核定销售收入和扣除项目金额，确定应纳的土地增值税。

（一）销售收入

根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从主管房屋销售备案的政府部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产取得的销售收入。对房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行调整。

（二）扣除项目金额

1.土地价款。根据纳税人日常申报的资料和数据，向自规部门查询该项目取得土地使用权支付的价款，确定土地价款。无法获得土地价款相关数据的，可参照同期同类基准地价核定。如无法获取同期同类基准地价的，可向自然资源规划部门获取土地价款。

2.房地产开发成本。房地产开发成本存在下列情形之一的，税务机关适用清算项目开工至竣工期间所对应年度的“工程造价参考指标”数值，对房地产开发成本予以核定。

（1）纳税人办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应下达《税务事项通知书》，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照“工程造价参考指标”据以计算扣除，并发出核定征收的《税务事项通知书》。

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费和开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关根据纳税人报送的清算资料进行审核确认。纳税人无法提供资料的，不予以确认。

（2）清算申报的工程造价高于“工程造价参考指标”规定的房地产项目工程造价参考标准，又无正当理由的。

税务机关对工程造价委托第三方鉴定的，以鉴定意见作为是否有合理理由的判断依据。

3.房地产开发费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的10%以内计算扣除。

4.与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目的金额按照规定计算确认。

（三）根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后，区分普通住宅、非普通住宅和其它类型房地产，分别计算增值额和增值率，确定应缴及应补缴的土地增值税。

第五十三条 本办法第四十五条第二款第二项第一点所说“凭证资料不符合清算要求或不实”是指存在下列情形之一：

（一）不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的；

（二）工程结算项目建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的造价高于当地“工程造价参考指标”无正当理由的；

（三）桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的；

（四）房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的造价高于当地“工程造价参考指标”的；

（五）大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

第五十四条 对符合核定征收土地增值税条件的纳税人，主管税务机关向纳税人出具告知核定事项的《税务事项通知书》，清算审核组开展土地增值税核定征收核查，核定应纳税额，形成核定征收报告。

主管税务机关应当自收到核定征收报告起30日内向纳税人出具核定征收结论，同时下达补（退）税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。

第八章 附 则

第五十五条 清算审核组完成审核后，将清算审核意见及底稿等全部清算资料（含申报和审核资料的纸质及电子版）移交主管税务机关。主管税务机关在清算结束后，应按照档案管理的要求，将清算资料移送档案管理部门存档。

第五十六条 市县区税务局可根据本办法，结合本单位实际，制定实施办法。

第五十七条 本办法所称的主管税务机关是指管辖房地产项目的区税务局、税务分局、税务所。

第五十八条 本办法由国家税务总局海南省税务局解释。

第五十九条 本办法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的项目，按本办法的相关规定处理。《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局2023年第8号）、《海南省地方税务局关于调整土地增值税清算核定征收工作流程的通知》（琼地税函〔2017〕215号）和《国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税清算工作流程的通知》（琼税发〔2019〕21号）同时废止。

附件：

1.土地增值税清算审核底稿

2.土地增值税清算相关文书

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《土地增值税清算辅助系统》 遵循税法 数据驱动 标准规范 阳光智能

工作导航：清算工作步骤指引，可快速上手，降低清算门槛

清算效率：人员异地分工、高效协同作业，规范项目管理

项目管理：多形式导入数据，规范建立数据档案，一键快速查询

风险控制：智能风险检测，精准审核调整，降低涉税风险

快速测算：政策灵活配置、一键测算税款，多清算方案可供对比

自动报告：清算申报表与鉴证报告符合税局要求及税协标准

数据同步：手机同步查看项目收入成本数据，便于实时决策管理

加入协同，协同与合作伙伴/客户共同进化。

【第11篇】增值税条例的价外费用

增值税计税依据一般为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用为，其中的价外费用包括：价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金（延期付款利息）、包装费、包装物租金、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

所以一般代收款项是需要缴纳增值税的。

那么代收款项有哪些情形不构成增值税价外费用呢？

答：一般来说，代收款项是属于纳税人发生应税行为时获得的价外费用中的一种。而以下情形的代收款项不构成增值税价外费用（如图）：

关注我们，了解更多财税资讯。

【第12篇】增值税暂行条例细则

内蒙古自治区地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》的通知

内地税字[2005]116号

【注：根据《内蒙古自治区地方税务局关于公布全文失效废止部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（内蒙古自治区地方税务局公告2023年第3号），本文第四章和第八章全部自2023年10月25日起失效。】

各盟市、计划单列市地方税务局，区局各直属机构，东风场区地方税务局：

现将《房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》发给你们，请遵照执行。对贯彻执行中存在的问题，请及时报告区局。

房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为加强房地产开发企业土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理办法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定（以下分别简称《征管法》、《条例》和《细则》），制定本办法。

第二条 本办法适用于各类房地产开发企业土地增值税的征收管理。

第二章 征收范围

第三条 房地产开发企业凡在我区境内转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的，均应按照本办法规定预缴、清算土地增值税。

第四条 除经济适用住房不实行预征外，对其他各类商品房，均应按本通知规定实行预征。经济适用住房是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。经济适用住房须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管部门税务部门审核后确认。

第五条 转让商品房以外的其他房地产的行为，其土地增值税的征收仍原规定执行。

第三章 征收依据

第六条 纳税人转让房地产取得的房地产转让收入，应按照本办法的规定预缴土地增值税。

房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第七条 纳税人“以房抵物”、“以房抵息”、“以房换房”、“以房换地”，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”预缴土地增值税。

“以房抵债”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款、借款或其他债务，以其所抵偿的债务额和其他经济利益作为转让房地产的收入；

“以房抵息”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款利息或借款利息，以其所抵偿的利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入；

“以房换房”是指纳税人相互之间交换各自拥有产权的房地产，其转让房地产的收入由主管地税机关参照当地同类型（地段、新旧程度）房地产的市场价格予以核定；

“以房换地”是指纳税人以其开发的房地产抵偿所占有土地的价值，以其所抵偿占有土地的价值和其他经济利益作为转让房地产的收入；

纳税人将其开发的房地产赠与他人的，应比照上款规定执行。

第四章 预征税率【此章节失效】

第八条 土地增值税预征率为：

（一）普通住宅、按1%---1.5%的预征率实行预征。个别地区，普通住宅的预征率需要调整的，在报经区局同意后，可适当上浮或下调，但最高浮动幅度不超过30%；

（二）对开发公司开发的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按2%---3%的预征率实行预征；

（三）对房地产开发公司既开发建造普通住宅（适用预征率为1%---1.5%），又开发建造其他类型商品房（适用预征率为2%---3%）的，其销售收入应分别核算，否则从高按2%----3%的预征率实行预征。

具体由各盟市地方税务局在上述幅度范围内确定，并报自治区地方税务局备案。

第九条 纳税人应按照取得的转让房地产收入和本办法确定的预征率计算预缴土地增值税。其计算公式如下：

应预缴税款=转让房地产收入×预征率

第五章 征收管理

第十条 纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后十日内，向主管地税机关办理纳税项目登记。

纳税人在办理纳税项目登记时，应按照主管地税机关的要求填报《土地增值税项目登记表》和提供有关资料。

第十一条 土地增值税由房地产开发企业向其所转让房地产所在的主管地税机关申报缴纳。

纳税人应在主管地税机关规定的缴纳“销售不动产营业税”的纳税期限内，同时申报缴纳土地增值税，并如实填报《土地增值税申报表》，携带有关资料到主管地税征收机关办理土地增值税申报预缴手续，按规定预缴土地增值税。

第六章 清算管理

第十二条 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内，持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。

（一）房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；

（二）土地受让合同（或房地产无偿划拨土地文件）；

（三）建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复；

（四）税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表及预缴土地增值税完税凭证。

（五）项目竣工决算资料，以及主管地税机关要求提供的其他与开发转让房地产有关的资料。

第十三条 本章第十二条所称“单位项目”，是指纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象；“竣工决算项目”，是指已取得建设工程质量监督部门出具的单位工程质量认定合格（优良）书、建设单位和施工单位已对该工程的工程成本进行确认、已签署《工程造价结（决）算书》，全部实现销售并且收入、成本和费用已全部准确核算清楚的房地产开发项目。

第十四条 有下列情况之一的，纳税人可以对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算。

（一）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目；

（二）纳税人申请办理注销税务登记。

纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签定之日起30日内提出清算土地增值税申请。

纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。

第十五条 主管地税机关接到纳税人土地增值税清算申请后，应认真进行审核，并在7日内作出是否进行清算的答复。凡符合土地增值税清算条件的，应及时清算；凡未按本办法“第十条”、“第十一条”、“第十二条”“第十四条”申报、提供资料和不能准确核算收入、扣除项目的，可视为不符合土地增值税清算条件，可以不予以清算，但必须作出不予以清算的税务处理决定书。

第十六条 对纳税人已竣工决算或虽未竣工决算便符合清算条件的房地产开发项目的，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由的，主管地税机关认为有必要的，可报旗、县、区、直机构进行土地增值税清算。

第十七条 土地增值税清算，由主管地税机关负责组织进行。主管地税机关在土地增值税清算时，应审核以下内容：

（一）转让房地产收入总额，包括转让土地收入、转让地上建筑物及其附着物收入。房地产转让收入明显偏低的，主管地税机关有权根据当地同类房地产的市场价格进行核定；

（二）扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及与转让房地产有关的税金；

（三）预缴土地增值税情况；

（四）多用途房地产开发项目面积划分情况；

（五）其他需审核的项目。

第十八条 纳税人已预缴的税款小于应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的，主管地税部门应及时办理退税，或者经纳税人同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款。

第七章 扣除项目确认

第十九条 土地增值税的计算扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括：

1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以协议、招标、拍卖等方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权，地价款为向原土地使用权实际支付的地价款。

取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。即纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。

（二）房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地重用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3、建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

6、开发间接费用，包括企业内部独立核算单位为开发产品而直接组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。

对房地产开发费用，纳税人不能按房地产开发项目实际发生的费用进行扣除的，应按以下标准扣除：

1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。

2、财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经自治区以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。

（五）根据《条例》第六条（五）项规定，按本条（一）、（二）项规定的金额之和，加计百分之二十的扣除。

第二十条 土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法第十九条未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税予以扣除。

第二十一条 纳税人将其开发的房产自用、出租或赠与他人视同“实现销售”的，其开发该房地产的成本、费用，可在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。

第二十二条 地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，应视为取得房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，可以不作为房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时不予扣除。

第二十三条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额按以下办法计算。

凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其扣除项目金额。

凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其扣除项目金额。

第二十四条 纳税人拆迁安置超面积返还部分应取得的收入，或者拆迁安置中对外销售部分取得的收入，可作为该房地产扣除项目的冲减因素。

第八章 附则【此章节失效】

第二十五条 纳税人未按照规定的期限办理纳税项目登记、纳税申报、未知实申报或不提供有关资料，不按照规定的期限缴纳税款的，主管地税机关应按照《征管法》及其实施细则的有关规定处理。

第二十六条 各级地方税务机关应加强与建设管理部门、国土资源管理部门、房产管理部门的联系与配合，建立定期业务工作联系制度和资料传递制度，按期交流有关项目开工建设、房屋及建筑物产权和土地使用权权属变更等方面的资料，以加强税源管理，搞好税源监控。

第二十七条 各旗县区地税机关应对房地产开发企业建立必要的税收管理制度和税收监管台帐，并定期向上级税务机关报送有关情况。

第二十八条 各级地税机关应当加强土地增值税政策宣传解释工作，及时有效地提供纳税咨询服务，依法维护纳税人的合法权益。纳税人应认真履行纳税义务，如实向主管地税机关反映情况，提供有关资料，不得拒绝和隐瞒。

第二十九条 本办法未尽事宜，按《征管法》、《条例》、《细则》及有关规定执行。

第三十条 本办法由自治区地方税务局负责解释。各盟市地方税务局可根据本办法制定具体实施意见，并报自治区地方税务局备案。

第三十一条 本办法自二〇〇五年一月一日起执行。

【第13篇】中华人民共和国增值税暂行条例

一般纳税人

13%

销售或者进口货物(另有列举的货物除外)

13%的货物（易于农产品等9%货物相混淆）

1、以粮食为原料加工的速冻食品、方便面、副食品和各种熟食品，玉米浆、玉米皮、玉米纤维（又称喷浆玉米皮）和玉米蛋白粉。

2、各种蔬菜罐头。

3、专业复烤厂烤制的复烤烟叶。

4、农业生产者用自产的茶青再经筛分、风选、拣剔、碎块、干燥、匀堆等工序精制而成的精制茶，边销茶及掺对各种药物的茶和茶饮料。

5、各种水果罐头、果脯、蜜饯、炒制的果仁、坚果、碾磨后的园艺植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

6、中成药。

7、锯材，竹笋罐头。

8、熟制的水产品和各类水产品的罐头。

9、各种肉类罐头、肉类熟制品。

10、各种蛋类的罐头。

11、酸奶、奶酪、奶油，调制乳。

12、洗净毛、洗净绒。

13、饲料添加剂。

14、用于人类日常生活的各种类型包装的日用卫生用药（如卫生杀虫剂、驱虫剂、驱蚊剂、蚊香等）。

15、以农副产品为原料加工工业产品的机械、农用汽车、三轮运货车、机动渔船、森林砍伐机械、集材机械、农机零部件。

销售劳务

有形动产租赁服务（属于现代服务）

9%

粮食等农产品、食用植物油、食用盐

饲料、化肥、农药、农机、 农膜

图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物;

自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品

国务院固定的其他货物

不动产租赁服务（属于现代服务）

交通运输服务（陆路、水路、航空运输服务和管道运输服务）

销售不动产（建筑物、构建物等）

建筑服务（工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务）

转让土地使用权

邮政服务（邮政普通服务、邮政特殊服务和其他邮政服务）

基础电信服务

6%

销售无形资产（转让补充耕地指标、技术、商标、著作权、商誉、自然资源、其他权益性无形资产使用权或所有权）

增值电信服务

金融服务（贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让）

现代服务（研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务、其他现代服务）

生活服务

（文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务、其他生活服务）

零税率

0%

纳税人出口货物(国务院另有规定的除外)

境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产

销售货物、劳务，提供的跨境应税行为，符合免税条件的，免税;

境内的单位和个人销售适用增值税零税率的服务或无形资产的，可以放弃适用增值税零税率，选择免税或按规定缴纳增值税。放弃适用增值税零税率后，36个月内不得再申请适用增值税零税率。

一般般纳税人购进农产品进项税额扣除率

9%

购进农产品原适用10%扣除的，扣除率调整为9%

10%

购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%扣除率计算进项税额

小规模纳税人 / 允许适用简易计税方式计税的一般纳税人

3%

小规模纳税人销售货物或者加工、修理修配劳务，销售应税服务、无形资产

1、一般纳税人发生按规定适用或者可以选择适用简易计税方法计税的特定应税行为，但适用5%征收率的除外

2、从事再生资源回收的增值税一般纳税人销售其收购的再生资源，可以选择适用简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。财政部税务总局公告2023年第40号自2023年3月1日起执行。

3、自2023年4月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。（政策依据：财政部税务总局公告2023年第15号关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告）

3%减按1%

自2023年3月1日至2023年12月31日，除湖北省外的增值税小规模纳税人（可放弃减征）

政策依据：

财政部税务总局公告2023年第13号

财政部税务总局公告2023年第24号

财政部税务总局公告2023年第7号

3%减按2%

小规模纳税人(不含其他个人)以及符合规定情形的一般纳税人销售自己使用过的固定资产

财税[2009]9号

纳税人销售旧货

(含旧汽车、旧摩托车和旧游艇,不包括自己使用过的物品)

财税[2009]9号

财税[2014]57号

3%减按0.5%

自2023年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车

销售额＝含税销售额/（1+0.5%）（国家税务总局公告2023年第9号、财政部税务总局公告2023年第17号）

5%

销售不动产

财税[2016]36号

注意：（国家税务总局公告2023年第5号国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告）

小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产，应按其纳税期、本公告第五条以及其他现行政策规定确定是否预缴增值税;其他个人销售不动产，继续按照现行规定征免增值税。

转让营改增前取得的土地使用权

财税[2016]36号第15条

房地产开发企业销售、出租自行开发的房地产老项目

财税[2016]368号

财税[2016]68号

符合条件的不动产融资租赁

财税[2016]47号

一般纳税人提供的人力资源外包服务

财税[2016]47号

选择差额纳税的劳务派遣、安全保护服务（财税[2016]47号）

5%减按1.5%

1、个人出租住房

个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。(国家税务总局公告2023年第16号)

注意：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

（国家税务总局公告2023年第5号国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告）

2、住房租赁企业

（1）增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入

财政部税务总局住房城乡建设部公告2023年第24号

（2）增值税小规模纳税人向个人出租住房

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第24号

允许适用简易计税方式计税的一般纳税人

选择简易计税方法后36个月内不得变更

一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择,36个月内不得变更。

应纳税额=销售额x征收率

应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。

纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的

销售额=含税销售额/(1+征收率)

可选择按征收率5%计税的应税行为

1、销售不动产

(1)一般纳税人销售其2023年4月30日前取得(不含自建)的不动产以取得的全部价款和价外费用减去该项不动,产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照简易计税方法计算应纳税额。

(2)一般纳税人销售其2023年4月30日前自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额按照简易计税方法计算应纳税额。

(3)房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目。

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）

2、不动产经营租赁服务

(1)一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动铲。纳税人以经营.租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

(2)房地产开发企业中的一般纳税人出租自行开发的房地产老项目。

3、转让土地使用权

一般纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额.为销售额按照简易计税方法计算应纳税额。（财税〔2016〕47号）

4、劳务派遣服务

提供劳务派遣服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险，及住房公积金后的余额为销售额（差额纳税）,按照简易计税方法计算缴纳增值税。

纳税人提供安全保护服务比照劳务派遣服务政策执行。

纳税人提供武装守护押运服务按照”安全保护服务'缴纳增值税。

（财税〔2016〕47号，财税〔2016〕68号）

5、不动产融资租赁

2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务（财税〔2016〕47号）

6、人力资源外包服务（财税〔2016〕47号）

7、公路收费

一般纳税人收取试点前开工，(施工许可证注明的合同开工日期在2023年4月30日前)的一级公路、二级公路、桥、闸通行费（财税〔2016〕47号）

8、中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）

可选择按征收率3%计税的应税行为

1、公路收费

（1）公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法,减按3%的征收率计算应纳税额;选择一般计税方法， 收取试点后开工的高速公路的车辆通行费，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，税率为11%。公路经营企业中的小规模纳税人，按照3%的征收率计算应纳税额。

试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2023年4月30日前的高速公路。

财税[2016]36号附件2

（2）公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）

2、建筑服务

(1)以清包工方式提供的建筑服务,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照简易计税方法计算应纳税额；

(2)为建筑工程老项目提供的建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照简易计税方法计算应纳税额；

为甲供工程提供的建筑服务以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照简口易计税方法计算应纳税额；

财税[2016]36号)附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。

财税[2017]58号

3、物业收取自来水费

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

国家税务总局公告2023年第54号

4、非学历教育服务

一般纳税人提供非学历教育服务,可以选择适用简易计税方法按照3%征收率计算应纳税额。

财税[2016]68号 财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知

5、公共交通运输服务

财税[2016]36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

6、动漫企业、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务、文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）

财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

7、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。

在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。

财税[2016]36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

8、非企业性单位

非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务,以及销售技术、著作权等无形资产，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

财税[2016]140号 财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知

9、非学历教育服务

一般纳税人提供非学历教育服务，可以选择适用简易计税方法按照3%征收率计算应纳税额。

财税[2016]68号

10、金融服务

（1）资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。

财税[2017]56号 财政部税务总局关于资管产品增值税有关问题的通知

（2）农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。（财税〔2016〕46号）

11、销售生物制品

属于增值税一般纳税人的药品经营企业销售生物制品,可以选择简易办法按照生物制品销售额和3%的征收率计算缴纳增值税。

国家税务总局公告2023年第20号 国家税务总局关于药品经营企业销售生物制品有关增值税问题的公告

12、销售兽用生物制品

属于增值税一般纳税人的兽用药品经营企业销售兽用生物制品，可以选择简易办法按照兽用生物制品销售额和3%的征收率计算缴纳增值税。

国家税务总局公告2023年第8号 国家税务总局关于兽用药品经营企业销售兽用生物制品有关增值税问题的公告

13、销售光伏发电产品

光伏发电项目发电户销售电力产品，按照税法规定应缴纳增值税的，可由国家电网公司所属企业按照增值税简易计税办法计算并代征增值税税款，同时开具普通发票;按照税法规定可享受免征增值税政策的，可由国家电网公司所属企业直接开具普通发票。

国家税务总局关于国家电网公司购买分布式光伏发电项目电力产品发票...

国家税务总局公告2023年第32号

14、寄售商店代销寄售物品(含居民个人寄售的物品)

一般纳税人寄售商店代销寄售物品(包括居民个人寄售的物品在内)，按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。

财税[2014]57号、财税[2009]9号

15、典当业销售死当物品

典当业销售死当物品，依照3%征收率计算缴纳增值税。

财税[2014]57号、财税[2009]9号

16、县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位,是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下(含5万千瓦)的小型水力发电单位。

17、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

18、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。

19、用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。

20、自来水。

21、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。

财税[2009]9号财税[2014]57号

22、销售非临床用人体血液

国和函[2009]456号

23、自2023年3月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售罕见病药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。上述纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。（财税〔2019〕24号）

24、自2023年7月1日至2023年12月31日,对中国邮政储蓄银行纳入“三农金融事业部”改革的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行，提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款（具体贷款业务清单见附件）取得的利息收入，可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。（财税〔2018〕97号）

中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕39号）

25、自2023年5月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售抗癌药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。（财税〔2018〕47号）

26、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。（总局公告2023年11号）

27、提供教育辅助服务。（财税〔2016〕140号）

28、再生资源回收

从事再生资源回收的增值税一般纳税人销售其收购的再生资源，可以选择适用简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。财政部税务总局公告2023年第40号自2023年3月1日起执行

3%征收率减按2%的应税行为

1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。

一、一般纳税人销售自己使用过的属于《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院第191次常务会议通过)第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税。

二、一般纳税人销售自己使用过的2023年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照销售货物适用税率13%征收增值税。

财税[2014]57号3、财税[2009]9号、《中华人民共和国增值税暂行条例》

销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。（总局公告2023年第90号）

2.一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产，应区分不同情形征收增值税:

(1)销售自己使用过的2023年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税;

(2)2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照3%征收率减按2%征收增值税:

(3)2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照3%征收率减按2%征收增值税;销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率

征收增值税。

财税[2009]9号、财税[2008]170号、国家税务总局公告2023年第1号、财税[2014]57号

国家税务总局公告2023年第36号

六、纳税人适用按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：

销售额=含税销售额/（1+3%）

应纳税额=销售额×2%

纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产，及增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产的，可按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税。

财税[2009]9号、财税[2008]170号、国家税务总局公告2023年第1号、财税[2014]57号

纳税人销售旧货。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）

按照5%的征收率减按1.5%计算的应税行为

1、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的口全部出租收入（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第24号）

2、住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房

（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第24号）

免征增值税

1、除纳税人聘用的员工为本单位或者雇主提供的再生资源回收不征收增值税外，纳税人发生的再生资源回收并销售的业务，均应按照规定征免增值税。财政部税务总局公告2023年第40号自2023年3月1日起执行

增值税即征即退

2、增值税一般纳税人销售自产的资源综合利用产品和提供资源综合利用劳务，可享受增值税即征即退政策。财政部税务总局公告2023年第40号自2023年3月1日起执行

2、2021增值税进项抵扣手册

办公用品、水电费、饮用桶装水、宣传费、通讯费、物业费等

1.办公用品

一般纳税人税率为13%

注:如果从一般纳税人那里购买办公用品，税率是13%，如果从小规模纳税人那里购买办公用品，按征收率3%。2023年12月31日前，小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税。

小规模纳税人税率为3%

2.水费

自来水厂3%

注:从自来水公司可以取得增值税专用发票，只能抵扣3 %的进项税，从其他水厂购买的水，取得增值税专用发票，可抵扣9%的进项税。

其他水厂9%

3.电费

税率13%

注:一般纳税人收取的电费按13%计算缴纳增值税，相应取得的电费进项税额可以抵扣。

4.修理费

有形动产13%

注:修理费用于有形动产的修理费用，如汽车修理费、机械设备的修理费13%;而对于不动产的修理费税率是9%。注意，如果对机器设备提供维护保养服务，可按照“其他现代服务”缴纳增值税，即6%。

不动产9%

5、饮用桶装水

税率13%

注:公司购买桶装水，是为了日常办公需要，属于办公费范围，企业取得增值税专用发票后可以抵扣，如果计入福利费，则不可以抵扣。

6.宣传用品

一般纳税人税率6%

注:广告业如属一般纳税人税率为6%，如果是小规模纳税人则为3%，2023年12月31日前，减按1 %征收率

征收增值税，取得小规模纳税人在税务机关代开的增值税专用发票后抵扣。

小规模纳税人税率3%

7.差旅费

航空旅客运输9%

注:差旅费中交通费和住宿费，在取得相关凭证后,是可以抵扣进项税额的;餐饮费是不可以抵扣的。交通费中可抵扣进项税额的有增值税专用发票、增值税电子普通发票、明旅客身份信息的相关凭证。

航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）/（1+9%）x9%

铁路旅客运输9%

铁路旅客运输进项税额=票面金额/（1+9%）x9%

收费站（过路费）3%

公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额/（1+3%）x3%

桥（过桥费）5%

桥、闸通行费进项税额=票面金额/（1+5%）x5%

高速公路通行费

高速公路通行费进项税额=票面金额/（1+5%）x5%

旅店服务（住宿费）6%

——

8.咨询费

6%

注:聘请专业的咨询、审计等中介机构的咨询费用都可以抵扣进项，其税率6%，注意要选择一般纳税人。

9.通讯费（电话费）

9%

注:购进基础电信服务，进项税抵扣税率9%，购进增值电信服务，进项抵扣6%。员工个人抬头发票无法取得增值税专用发票，无法抵扣进项税，带有福利性质的通信费补贴不允许抵扣进项税。企业的名义的电话费，取得专用发票可以抵扣。

10.邮递费

9%

注:快递费可以抵扣进项税，购进邮政服务，进项抵扣税9%，如果是同城快递，邮寄税率为6%

11.培训费

6%

注:企业发生的各类与生产经营相关的培训费用，均可以抵扣，要向培训单位索要增值税专用发票，培训期间发生的餐费，不可以抵扣。培训机构是一般纳税人，可获得6%的抵扣税额;培训机构是小规模纳税人，则可获得3%的抵扣税额。(2023年12月31日 前减按1%征收率征收增值税)

12.会议费

6%

法:会议费可以抵扣进项税额，可以开具增值税专用发票,税率为6%，但是其中的餐费不能抵扣，需要将餐费扣除。

13.物业费

6%

注:物业公司提供物业服务，属于现代服务业中的企业管理服务，如果是一般纳税人，可索要增值税专用发票，取得6%税率的抵扣税额。

14.银行手续费

6%

注:办理转账，汇款时发生的手续费都可以抵扣，要向银行索取增值税专用发票，可抵扣6%税率的进项。

但是如果办理和贷款有关业务手续费，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

15.保安服务费

6%

注: 2023年12月31日前，小规模纳税人减按1 %征收率征收增值税。

注:保安服务费是可以抵扣的，具体抵扣多少需要根据情况来定:

1.如果是保安服务业提供安保服务，一般纳税人适用6%增值税税率，小规模纳税人适用3%增值税税率;

2.如果是一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照一般计税方法缴纳增值税，也可以选择差额纳税，按照简易计税依5%的征收率计算增值税。

3.如果是小规模纳税人提供劳动派遣服务，可按照简易计税方法依3%的征收率缴纳增值税，也可以选择差额纳税，按照简易计税方法依5%的征收率计算增值税。

16.租赁费

不动产租赁9%

注:租赁费用是可以抵扣进项的，提供有形动产租赁服务税率是13%、不动产租赁服务税率是9%。个人出租住房是5%的征收率减按1.5%征收。

注意，如果是租赁给员工提供福利所取得的的专票是不可以抵扣

的。

有行动产租赁13%

【第14篇】增值税暂行条例实施细则2023

【涨知识】跨年收入——增值税跨年收入如何确认？

上海税务2022-11-23 10:49发表于上海

“我公司已经收取货款但没有发货，今年需要确认增值税收入吗？”

“我公司承揽的工程年底不能完成，今年应该确认多少增值税收入啊？”

……

对于纳税人增值税跨年度收入确认的问题，申税小微进行了一些梳理，大家一起来了解下吧！

政策小课堂

无论是生产、销售还是服务行业，都会涉及到增值税跨年度收入确认的问题。发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同有所区分。

问题一

今年已收取货款，截止12月31日货物尚未发出，今年是否需要确认增值税销售收入？

请您根据以下销售结算方式，来判断确认收入的时点：

采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；

采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天；

采取预收货款方式销售货物，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。

问题二

今年我公司货物已经发出，但截止12月31日货款尚未收到，我公司今年需要确认增值税收入吗？

请您根据以下销售结算方式，来判断确认收入的时点：

采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；

采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；

委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天。

问题三

我公司今年销售了服务、无形资产、不动产，转让了金融商品所有权，但截止12月31日款项并未取得或者部分尾款尚未收到，我公司应该按照实际收款的时间确认收入吗？

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项；

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；

未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天；

纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

问题四

我公司有些租金是采取预收款形式收取的，但租赁服务今年并未提供，预收款今年应该确认增值税收入吗？

纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

问题五

我公司承揽的建筑工程今年尚未开工，但收取了预收款，这些预收款今年应该确认增值税收入吗？

纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照规定的预征率预缴增值税。

适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。

政策依据

《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第50号）

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）

【第15篇】中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

财政部、海关总署、税务总局联合发布《财政部 海关总署 税务总局关于对电子烟征收消费税的公告》（2023年第33号，以下简称33号公告），自2023年11月1日起对电子烟征收消费税。为确保相关政策执行到位，税务总局发布《关于电子烟消费税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第22号，以下简称22号公告）进一步明确电子烟消费税征收管理有关事项。8张图读懂政策要点↓

国家税务总局

关于电子烟消费税征收管理有关事项的公告

国家税务总局公告2023年第22号

根据《财政部 海关总署 税务总局关于对电子烟征收消费税的公告》（2023年第33号，以下简称33号公告）规定，自2023年11月1日起对电子烟征收消费税。现将征收管理有关事项公告如下：

一、税务总局在税控开票软件中更新了《商品和服务税收分类编码表》，纳税人销售电子烟应当选择“电子烟”类编码开具发票。

二、《消费税及附加税费申报表》〔《国家税务总局关于增值税 消费税与附加税费申报表整合有关事项的公告》（2023年第20号）附件7〕附注1《应税消费品名称、税率和计量单位对照表》中新增“电子烟”子目，调整后的表式见附件。

三、符合33号公告第二条规定的纳税人，从事生产、批发电子烟业务应当按规定填报《消费税及附加税费申报表》，办理消费税纳税申报。

四、根据《中华人民共和国消费税暂行条例实施细则》第十七条的规定和我国电子烟行业生产经营的实际情况，电子烟全国平均成本利润率暂定为10%。

五、本公告自2023年11月1日起施行。《国家税务总局关于增值税 消费税与附加税费申报表整合有关事项的公告》（2023年第20号）附件7的附注1同时废止。各级税务机关要根据33号公告和本公告的规定，对相关纳税人做好政策宣传和辅导工作，及时为其办理消费税税种认定。

特此公告。

附件：应税消费品名称、税率和计量单位对照表（点击查看）

国家税务总局

2023年10月25日

解读

关于《国家税务总局关于电子烟消费税征收管理有关事项的公告》的解读

一、本公告出台的背景是什么？

为完善消费税制度，促进税制公平统一，更好发挥消费税引导健康消费的作用，财政部、海关总署、税务总局联合发布《财政部 海关总署 税务总局关于对电子烟征收消费税的公告》（2023年第33号，以下简称33号公告），对电子烟消费税政策进行了明确。为确保相关政策执行到位，现发布本公告进一步明确电子烟消费税征收管理有关事项。

二、33号公告规定的电子烟生产环节消费税纳税人指的是谁？

按照33号公告的规定，电子烟生产环节消费税纳税人是指取得烟草专卖生产企业许可证，并取得或经许可使用他人电子烟产品注册商标（以下简称持有商标）的企业。其中，取得或经许可使用他人电子烟产品注册商标应当依据《中华人民共和国商标法》的有关规定确定。

按照33号公告的规定，通过代加工方式生产电子烟的，由持有商标的企业申报缴纳消费税。因此，只从事代加工电子烟产品业务的企业不属于电子烟消费税纳税人。

三、33号公告规定的电子烟批发环节消费税纳税人指的是谁？

按照33号公告的规定，电子烟批发环节消费税纳税人是指取得烟草专卖批发企业许可证并经营电子烟批发业务的企业。

四、33号公告规定的电子烟消费税征税对象包括哪些？

按照33号公告的规定，电子烟消费税征税对象为电子烟产品，包括烟弹、烟具以及烟弹与烟具组合销售的电子烟产品。其中，电子烟有关定义按照国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会发布的《电子烟》强制性国家标准（gb 41700-2022）确定。

五、33号公告规定的电子烟消费税税率是多少？

按照33号公告的规定，电子烟生产（进口）环节的消费税税率为36%，电子烟批发环节的消费税税率为11%。

六、33号公告规定的电子烟消费税计税价格如何确定？

按照33号公告的规定，纳税人从事生产、批发电子烟业务的，按生产、批发电子烟的销售额作为计税价格。其中，电子烟生产环节纳税人采用代销方式销售电子烟的，以经销商（代理商）销售给电子烟批发企业的销售额（含收取的全部价款和价外费用）为电子烟生产环节纳税人的计税价格。

例如：某电子烟消费税纳税人2023年12月生产持有商标的电子烟产品并销售给电子烟批发企业，不含增值税销售额为100万元，该纳税人2023年1月应申报缴纳电子烟消费税为36万元（100万元×36%）。如果该纳税人委托经销商（代理商）销售同一电子烟产品，经销商（代理商）销售给电子烟批发企业不含增值税销售额为110万元，则该纳税人2023年1月应申报缴纳电子烟消费税为39.6万元（110万元×36%）。

七、33号公告规定的电子烟消费税纳税人在核算销售额时，应注意哪些事项？

按照33号公告的规定，电子烟生产环节纳税人从事电子烟代加工业务的，应当分开核算持有商标电子烟的销售额和代加工电子烟的销售额；未分开核算的，一并缴纳消费税。

例如：某电子烟生产企业持有电子烟商标a生产电子烟产品。2023年12月，该纳税人生产销售a电子烟给电子烟批发企业，不含增值税销售额为100万元。同时，当月该纳税人（不持有电子烟商标b）从事电子烟代加工业务，生产销售b电子烟给b电子烟生产企业（持有电子烟商标b），不含增值税销售额为50万元。该纳税人分开核算a电子烟和b电子烟销售额，则该纳税人2023年1月应申报缴纳电子烟消费税为36万元（100万元×36%）。需要说明的是，b电子烟生产企业将b电子烟销售给电子烟批发企业时，自行申报缴纳消费税。如果该纳税人没有分开核算a电子烟和b电子烟销售额，则该纳税人2023年1月应申报缴纳电子烟消费税为54万元〔（100万元+50万元）×36%〕。

八、本公告规定的电子烟消费税纳税人在纳税申报时，应注意哪些事项？

（一）按照本公告的规定，考虑到电子烟为新增消费税子目，为顺利开展纳税申报等相关涉税事宜，主管税务机关应当为从事电子烟生产、批发业务的纳税人办理消费税税种认定。

（二）按照本公告的规定，自2023年11月（税款所属期）起，从事电子烟生产、批发业务的纳税人，在申报缴纳消费税时，应按照调整后的《应税消费品名称、税率和计量单位对照表》及《国家税务总局关于增值税 消费税与附加税费申报表整合有关事项的公告》（2023年第20号）要求，填报《消费税及附加税费申报表》。

九、本公告规定的电子烟全国平均成本利润率是多少？

根据《中华人民共和国消费税暂行条例》和《中华人民共和国消费税暂行条例实施细则》有关规定，当纳税人自产自用的应税消费品没有同类消费品销售价格的，则需要使用全国平均成本利润率计算组成计税价格，应税消费品全国平均成本利润率由税务总局确定。因此，根据我国电子烟行业生产经营的实际情况，经商有关部门，暂定电子烟全国平均成本利润率为10%。

十、本公告何时施行？

本公告自2023年11月1日起施行。

来源：中国税务报

责任编辑：于燕 宋淑娟 (010)61930016