二手房增值税计算（15个范本）

【第1篇】二手房增值税计算

近日，有网友咨询小编二手房买卖交什么税？需要缴纳多少税费？二手房税费如何计算?

对此，小编针对这个问题汇总了一些关于买二手房后所要面对的缴税问题。

大家都知道，二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，买二手房所要缴纳的主要包括契税、增值税及附加（教育附加费、城市维护建设税、地方教育费附加）、个人所得税、印花税、土地增值税。

据了解，现在所有房子大概会按照评估价纳税。其实，契税标准一直是3%—5%，但因为有优惠政策的缘故，实际的契税是按照1%—3%征收。

注：图片来源网络

目前，在厦门购买二手房，只要符合厦门的限购政策就可购买。

2023年10月5日起，厦门对行政区域内建筑面积180平方米及以下的商品住房实行限制购买政策。对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。

厦门户籍：成年单身家庭限购一套；两人以上家庭限购两套（夫妻俩人中一人为厦门户口则算厦门户籍家庭）。

厦门户籍家庭是指家庭成员中夫妻双方至少有一人是具有厦门市户籍(包括集体户口)，即视为厦门户籍家庭。提示：本人及其配偶、未满18岁的子女合计为一个家庭。年满18岁的子女不计算在内，其具有购房资格时，可看做单身购买房产。

非厦门户籍：限购一套，且需提供买房之日起前四年内，连续36个月的纳税或社保证明。

非厦门户籍，有本科及以上学历或有中级及以上技能证，并能提供在厦门连续缴交一年的医社保或是在厦门工作一年及以上的工作证明再加与厦门本身企业签订的三年劳动合同，也可以再厦门岛外购买商品房一套。

上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准，存量住房（二手住房）买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。

厦门二手房商品交易条件：

第一，2023年3月25日以后的商品房不管是一二手都需要两年才可交易，其中，一手房以备案时间为准，二手房以收件时间为准。

第二，2023年3月25日后通过赠与方式转让的，再次购买需满3年。

据悉，根据厦门契税征收优惠政策：只要有1条不满足，契税税率均为3%。

首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1%。

首套房房屋面积>90平，契税为1.5%。

二套房房屋面积>90平，契税为2%。注意，二手房的契税，大多数情况下，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。

在厦门，如果是个人购买首套房（住宅），面积如果在90平米以下，那么就按照1%的标准进行征收契税；如果面积在90平米以上，那么就按照1.5%的标准进行征收契税。

个人购买二套房（住宅），面积如果在90平米以下，也是按照1%的标准进行征收契税；如果面积在90平米以上，那么就按照2%的标准进行征收契税。

个人购买三套房（住宅）,无论面积是在90平米以上还是以下，都是按照3%的契税进行征收。

注：就算限购，影响也不大，那是因为契税查的是全国。

最后关于契税，有6种情形免征，而与我们有关的就这几张种：夫妻过户、子女继承房产、夫妻离婚共同财产分割、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属免征契税。

前面说到契税查全国，接着我们说个税，查全省。

增值税满2年免征，个税没法免

增值税及附加基准税率为5.6%：增值税税率为5%，附加部分基准税率为0.6%。

其中在普通住房满2年(2年以上)免征。

房产证不足2年且面积在140平方米以上，需交纳总房价为5.6%;

房产证不足2年且面积在140平方米以下，需交纳差额为5.6%;

房产证满2年且面积在140平方米以上，需缴纳房产交易利润为5.6%;

房产证满2年且面积在140平方米以下，就免交营业税。

个税都是全额征收，税率=1%。

个税基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为1%。

正常购买一套二手房（住宅），无论建面是90平米以上，还是90平米以下，都是缴纳1%的个税。

差额税率20%，又是什么呢?

如果所出售的二手房（住宅）是继承或赠与所得，那么出售时不满足满五唯一，就会差额征收 20%的个税。

比如100%赠与所得的房子再出售，需要缴纳个人所得税 =（出售价 - 房屋原价值）x 20%。

再比如1%赠与+99%买卖所得的房子再出售，需要缴纳个人所得税 =1%部分交20%的差额，99%部分交1%的正常个税。

另外除了”满5唯一“可以免征个税以外，还有这些情况也可以免征：法定继承人继承土地、房屋权属，免征个人所得税；夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；直系亲属赠与免征个人所得税。

注意，那么，什么是”满5唯一“？假设你购买二手房（住宅），契税票填发日期或不动产权证书登记时间其中之一满5年，且是房东名下唯一住房，那么就可以省去1%的个税。

另外，还有交易手续费按照房屋的面积来征收，住宅一般为4-6元/平方米。

印花税住宅免征。其它权证印花税5元/户；权证登记费，住宅80元/套，非住宅550元/套。

其他各类缴费转让手续费：已购公房（房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房），按房屋面积×2.5元/平方米征收；普通住宅商品房，按房屋面积×6元/平方米征收；别墅及非普通住宅，按房屋面积×8元/平方米征收。

土地收益金：房改房，按交易总额0.5%征收。

土地出让金：已购公房，买方按1560元/平方米×建筑面积×1%缴纳；卖方按1560元/平方米×建筑面积×6%缴纳。

综合地价款：经济适用房，卖方按交易总额的10%交纳。

产权交易登记费：180元/本，普通住宅及配套车库；550元/本，非普通住宅及不配套车库；10元/本，共有权证。

中介费：如果找的中介公司买卖二手房，还要缴纳中介费用。

测绘费：1.36元/平方米。

案例：

居民小陆购买了家庭唯一住房，看中老周位于市区的一套50平方二手房，经协商后以200万的价格成交，老周这套住房不能核实原值，且购入这套住房不满2年。

老周需缴纳的税费：

增值税：2000000÷1.05×5%=95238.10元

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加：95238.10×(7%+3%+2%)*50%=5714.29元

土地增值税、印花税暂免

个人所得税：2000000÷1.05х1.5%=28571.43元

老周需缴纳的税费合计129523.82元

小陆需缴纳的税费：

印花税暂免

契税：2000000÷1.05х1%=19047.62元

最后，交税时一定要注意查看出证日期，如房产证满五年的，要业主提供购房发票原件及契税完税证（即契税发票）原件，这样交增值税时可选择报税价减去原发票价计交增值税。

┃内容来源：厦门税务、链家网

【第2篇】2023二手房过户增值税

[来看我]二手房交易在房产交易过程当中比较普遍，有的城市二手房交易量甚至超过一手房交易量。而买房者和卖房者在二手房交易当中，有不少的交易双方对这一块的运作不是很了解，容易被误导，合法权益得不到有效的保障。为了普及二手房交易专业知识，专门制作了这一期视频，希望看过这期视频的广大网友，对二手房买卖全流程操作规范有一个全面系统了解，防止被房产中介潜规则，防止自己的合法权益受到损害。

[来看我]正规品牌房产中介公司二手房交易流程如下：

第一步，卖房者将自己售房的信息通过房产中介公司平台予以发布。

第二步，买房者通过房产中介公司售房平台，在自己目标购房区域，选购中意小区及楼盘的二手房。或者买房者到房产中介公司找置业顾问，叫其帮忙根据你的购房需求选择目标地段区域楼盘的房子。

第三步，选择几套目标房源以后，然后由房产中介公司置业顾问带买房者到卖房者家里现场看房，多看几套方便比价择优选择。

第四步，买房者中意的房源确定以后，将自己的心理价位告诉房产中介公司置业顾问，由其跟卖房者洽谈，在双方都能接受的价位，确定买卖关系，并明确付款方式，由房产中介公司牵头买卖双方签订《二手房买卖协议》。买房者按协议规定向卖房者支付购房首付款。

第五步，在许多二手房买卖过程当中，卖房者往往卖房的时候银行商业按揭贷款（或公积金贷款）还没有还完，也就是说房产证（不动产权证）还押在银行，或者不动产权证尽管在自己手上，但证上有标注银行抵押字样。房产中介公司为了做成这单业务，为了尽快地让卖房者不动产权证过户给买房者，许多房产中介公司会利用自有资金或民间过桥资金为买房者垫付剩余的购房款，并合理的收取一个来月的垫付资金使用利息（一般购房者申请银行商业按揭贷款或公积金贷款需要个把月），同时将卖房者银行剩余房屋贷款欠款还清，注销不动产权证上银行抵押字样。

第六步，房产中介公司置业顾问到房管中心（政务中心房产窗口）为买房者办理购房合同网签备案。许多城市正规的二手房交易操作，二手房交易资金要进行资金安全账户监管，由买房者将费用先转入房管局账户进行安全监管，并按约定程序转到卖家账户。

第七步，卖房者收齐全款后，买卖双方按二手房交易税费政策缴纳相应的税费， 并在房产中介公司陪同下到房管中心窗口办理过户手续，购房者在政务约定的工作日内，领取新的不动产权证。

第八步，卖房者跟购房者持《二手房买卖协议》在小区物业见证下，办理二手房物业交接手续，并结清物业费用。

[来看我]在二手房买卖交易过程当中，需要特别注意的事项。

a，有些不正规，或者不良的房产中介公司置业顾问，为了使自己早日签单，拿到全额佣金，在购房者支付给卖房者首付款以后，剩余房款往往会让买房者给卖房者打个欠条，先让房屋过户，贷款放款后再给卖房者，这种操作一定程度上有损于卖房者的合法权益，万一贷款批不下来，那剩余房款不是遥遥无期。

b，有的不良房产中介公司或置业顾问，可能会擅自挪用买房者购房资金。

c，买房者看房后，对中意的房子，房产中介公司利用信息差，不让买卖双方见面，目的是为了赚取更多二手房交易差价。也就是说该房产中介公司除了赚取买卖双方的佣金以外，还额外赚取超额交易差价，比如。房产中介跟买房者说这套房要卖180万，而跟卖房者说这套房买房者最多只能出170万，这样房产中介公司就可以多赚10万差价。

d，二手房买卖要特别注意有无涉及产权纠纷，房子过户过程中，防止卖家家庭成员跳出来主张权利，防止买到不吉利房子或凶宅，可以从小区物业或邻居那了解该房相关信息。

希望该视频对二手房买卖双方有所帮助，祝购房者买到称心如意的二手房，卖房者能够顺利实现卖房。

【第3篇】二手房有增值税吗

二手房涉及税费是：增值税，个人所得税，契税

卖家支付的税费：增值税（以前是营业税），个人所得税（又称个税）；

（卖家这两个税如果符合一定条件的话可免征）

买家支付的税费：契税

a. 普通住宅，满五唯一，免双税，即免征增值税和个人所得税。

b. 满二+（唯一/不唯一），免增值税，要征收个人所得税

c. 不满两年+不唯一，征收增值税+个人所得税

实收和各付各税的区别：

a. 如果有卖家税的时候，合同要求实收，那就是要求买家代替卖家支付增值税，个人所得税，以及支付自身的契税。（其实现在很多卖家要求实收了）

b. 如果合同是各付各税，那就是卖家支付增值税，个人所得税，买家只需要契税。

一．增值税

二、个人所得税

如果房产不唯一，或者唯一但不满5年，需要支付个人所得税。

个税是按照差额的20%征收（差额是指：二手房评估价减去一手购房发票价）

注意：去交税的时候，会有自己申报的合同价（这个价格一般低于实际合同价，是为了避税），以及房管局内部系统的该房产评估计，此处两者取价格高的来计税。

例如：a有多套房产，在五年前购买f房产的时候发票价格是60万，a将此房产以120万价格出售给b，申税时申报的房产价格是95万

若房管局评估价格为100万，此处个税=（100-60）*20%

若房管局评估价格为90万，此处个税=（95-60）*20%

三、契税

【第4篇】二手房免增值税的条件

近日，有网友通过“百湖民声”大庆市网络问政平台进行问政：

名下两套房，想出售一套。请问税费是怎么计算的？

12月11日大庆市税务局回复：

你好，二手房交易中，卖方主要承担增值税、个人所得税。房子满二年免征增值税，房子满五唯一免个人所得税。

根据您的情况，不符合满五唯一条件，不能免个人所得税，个人所得税可以选择按房产交易全额的1%或差额20%缴纳（差额即卖房与原来购房的差价，需要提供原来购房发票及契税完税凭证）。

如果房子未满二年，还需要缴纳增值税，按房产交易全额5%。

【第5篇】二手房交易土地增值税

大家知道，买卖二手房屋中，我们要缴纳各种各样的税。但往往这些税名目复杂，老百姓很难一下看懂。

今天，我们摘出其中一个税——土地增值税，来详细讲一讲何为土地增值税，土地增值税的税率有哪些？是所有人都要缴纳吗？

什么是土地增值税？

官方定义：土地增值税是对有偿转让国有建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

我们的理解：只要发生房屋买卖就应该缴纳土地增值税。

纳税人是谁？

纳税人为产权转出方，即卖方（买卖双方可协商）。

我们需要缴纳多少钱？税率怎么算？

目前实行超额累进税率：（我们的理解：差额越大交的越多，差额越小交的越少）

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；

增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

我们能减免土地增值税吗？

自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

但是，个人名下商业和办公类房产，公司名下房产（包括住宅和非住宅）需要缴纳土地增值税。

欢迎关注北京二手房交易专家，学知识，涨见识，我们一直在努力。

【第6篇】二手房 土地增值税

1.对于应进行清算的项目，须在满足清算条件之日起90日内办理清算手续

2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土增。

3.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理办税申报

工业企业2023年3月1日转让其位于县城的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入12000万元。2008年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。（考虑地方教育费附加）其他相关资料：产权转移书据印花税税率0.5‰，成新度折扣率60％；增值税选择简易计税。

县城城建税5%

印花税0.05%

房：8000*0.6=4800

地：3000

印花税：12000*0.0005=6

增值税：12000*0.05=600

600*（5%+3%+2%）=60 城建教育费附加等

合计：4800+3000+6+600 =7866

增值额：12000-7866=4134

4134/7866*100%=52.56%

应缴纳的土地增值税：4134*0.4-7866*0.05=1260.3

2023年4月某房地产开发企业接到税务机关通知，要求其对开发的位于市区一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：（1）2023年3月以15000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。（2）该项目2023年开工建设，2023年1月竣工，发生房地产开发成本8000万元，其中含房屋装修费用900万，利息支出800万，利息支出中包括罚息100万；开发费用3400万元。（3）2023年3月，该项目销售90%，取得含增值税销售收入52000万元。其他相关资料：契税税率3%，当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%；由于该项目无法准确确定应纳增值税，因此按照预缴增值税计算相应的城建及附加计算税金扣除。

市区城建税7%

契税3%

15000*0.03=450 契税

增值税预缴

52000/1.09*0.03=1431.2

1431.2*（7%+3%+2%）=171.74 预缴的城建教育费附加

出售了90%

(52000-15000*0.9）/1.09*0.09=3178.9 房地产一般可差额纳税

52000-3178.9=48821.1 销售收入

地：15000*1.03*0.9=13905

房：（8000-800)*0.9=6480

费：（800-100)*0.9=630+（13905+6480）*0.05=1649.25

税：171.74

利：（13905+6480）*0.2=4077

合计：13905+6480+1649.25+171.74+4077=26282.99

增值额：48821.1-26282.99=22538.11

22538.11/26282.99*100%=85.75%

应缴纳的土地增值税：22528.11*0.1-26282.99*0.05=7701.09

甲工业企业位于市区，2023年3月转让一处2023年6月购置的办公用房，其购置和转让情况如下：（1）转让办公用房的产权转移书据上记载的金额为含增值税收入6000万元，并按规定缴纳了转让环节的税金。（2）2023年6月购置该办公用房时取得发票上注明的价款为800万元，另支付契税款24万元。

印花税：0.05%

城建税：7%

(6000-800）/1.05*0.05=247.62 增值税

247.62*（7%+3%+2%）=29.71 城建税教育附加

印花税：6000*0.0005=3

加计扣除：800*（1+7*5%）=1080

合计：1080+29.71+24+3=1136.71

6000-247.62=5752.38 销售收入

5752.38-1136.71=4615.67

增值率4615.67/1136.71*100%=406.06%

应缴纳的土地增值税：4615.67*0.6-1136.71*0.35=2371.55

【第7篇】合肥二手房增值税

买卖二手房，税费是客户和房东绕不过的话题。作为买房小白，也许常常会因为不知道如 何计算税费而疑惑。那么二手房买卖时，我们到底要承担哪些税费呢？这些税费的计算标准又是 什么？

接下来，贝壳合肥站为未来在合肥置业的客户解惑，跟您详细介绍合肥二手房交易税费相关知识：

首先，计算税费，要找准计税价格，那么如何确定计税价格？

1、若网签价≥地税核定价，以网签价作为计税价格

2、若网签价<地税核定价，以地税核定价作为计税价格

举例：客户王先生购买九重锦园一套145平的三居室，成交价是310万，网签价是200万，请问 计税价格是多少？

如果网签价200万>地税核定价，则计税价格是200万

假如地税核定价为210万>200万，那么计税价格为210万。

其次，计算税费，房屋产权年限也是重要影响因素，如何判定产权年限？

了解【计税价格】、【房屋产权年限】后，接下来给大家介绍个税、增值税、契税、土地收益金、土 地出让金等税费种类！

1、增值税及附加

举个例子：业主张某出售其2023年10月购买的滨湖世纪城一套100平的住宅，现在出售给方 某，成交价为220万，网签价180万且已通过地税核定价，此交易产生的增值税及附加是多少？

解析：网签价＞地税核定价，则计税价格为网签价180万，产证日期2023年10月未满两年，增 值税及附加=计税价格/1.05×5.3%=1800000/1.05×5.3%=90857.14元

2、个税

举个例子：业主王刚现以网签价215万元卖出自己名下的一套包河区的住宅，网签价已通过地税 核定，该房是2002年购买的。此外，王刚家庭名下还有一套位于蜀山区的两居室，那么此次交 易中，产生的个税是多少钱？

解析：网签价215万元通过地税核定，满2年，则个税=网签价×1%=2.15万元

3、契税

举个例子：客户张某合肥名下无房，现购买南湖春城的一套住宅，房产证上日期为2023年9月3 日，面积为85平，合同网签价为160万，若地税核定价为200万，则张某购买此房需要缴纳多少 契税？

解析：此房未满二年，有增值税，网签价<地税核定价，则计税价格为：地税核定价200万，契 税=200万/1.05ⅹ1%=19047.62元

4、土地收益金

合肥市区：房改房/集资房/安居房首次交易过户时，缴纳增值税及附加、个税、契税与商品房一 致，还需要缴纳土地收益金。

备注：肥西、肥东和长丰的划拨性质的住宅，每次交易都需要缴纳土地收益金；

5、土地出让金

合肥市区：房改房/集资房/安居房首次交易过户时，缴纳增值税及附加、个税、契税与商品房一 致，还需要缴纳土地收益金。

备注：合肥的经济适用房小区：蜀山区丁香家园、滨湖区滨湖惠园、包河区同和民康小区。

免责声明：本文内容源于交易服务中心，因时间、市场、政策等都在变化，以上内容仅供参考， 不做交易依据使用。

【第8篇】上海二手房增值税

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买房，特别是在上海买房，无疑是每个家庭的一件大事。2023年底，上海二手房交易市场异常火爆，与寒冷的天气形成了鲜明的反差。我们的故事也从一起房产交易说起……

本文作者：

民事审判庭 三级法官

孙幸冬

缘起：新政发布，税费陡增

为改善居住环境，买家小王通过中介居间与卖家小刘签订了一份房屋买卖合同，双方约定房价700万元，并于签约当天由买家支付定金40万元。正在双方计划履行合同的过程中，本市颁布沪建房管联﹝2021﹞48号文件将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。如果按照该文件的规定，本次交易的税费将陡增15万余元，谁来承担这笔税费？双方的交易陷入了僵局。

冲突：协商不成，对簿公堂

对于税费由谁来承担，双方虽然进行了多次沟通，但依然没有达成共识。于是卖家小刘一纸诉状将买家小王告上法庭，以小王未按时支付房款为由，要求解除双方签订的买卖合同，并没收已经收取的定金。审理中，买家小王提起反诉，以小刘拒绝履行合同为由，要求双倍返还定金。双方间的关系也从友好协商变成了恶语相向。

最终：厘清脉络，服判息诉

在审理中发现，导致双方未继续履行合同的原因在于突然增加的税费。故案件审理的关键在于因政策调整导致的税费增加是否足以影响交易的正常履行。

近几年来上海的房价水涨船高，交易的税费也往往动辄十几万甚至几十万元。虽然小王与小刘在合同中约定本次交易的税费由买家小王承担，但基于的前提应当是双方当时可以预料的税费范围。因政策变动导致增加的15万元税费对于普通人来说不是一笔小数目，已经超出了正常商业风险的范围，如果仍坚持由买家承担无疑是不公平的，但如果由卖家为此次交易不成的后果买单也有失偏颇。

基于双方目前已经不具备继续履行合同的基础，法院依法判决双方合同解除，卖方小刘退还40万元的定金，双方均不需为此次交易无法继续履行承担违约责任。判决作出后，小刘主动退还了40万元定金，双方均未提起上诉。

（文中当事人均为化名）

法官寄语

买房置业或是为了不再漂泊，或是为了成家立业，拥有一套属于自己的房子成为了人们心中最朴素的愿景。交易的火爆往往容易触发政策的调整，在不违反法律、法规的前提下，对于因政策调整引起的诸如税费、贷款、限购等方面的因素提前做好约定，防范于未然，既有利于维护自身的权利也可以保障交易的安全进行。

来源｜上海市杨浦区人民法院

责任编辑｜张巧雨

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【第9篇】个人转让二手房增值税

一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：“ 10.个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 11.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。” 二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定：“一、下列项目免征增值税 …… （十五）个人销售自建自用住房。” 三、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定：“五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。” 四、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“……本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2023年5月1日起执行。” 五、根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2023年第14号)第五条规定：“（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 （二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。” 六、根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2023年第14号)规定：“……自2023年5月1日起施行。”

来源：“知税”微信公众号、知税官网

【第10篇】二手房增值税谁交

二手房个税是生活中需要缴纳的，在购买二手房时，个税会根据评估价来估算。那么，二手房个税是1%还是20%？感兴趣的朋友们一起来看看小编带来的详细介绍吧！

二手房个税是1%还是20%

二手房个税是20%。按照规定，个人出售自有房屋取得的收入，按照“财产转让所得”项目计算征收，税率为20%。 个人出售除公共住房以外的其他自有住房的，按照个人所得税法的有关规定确定应纳税所得额，即按照之后的余额缴纳个人所得税的20%。 从财产转让所得中扣除财产原值和合理费用。 ，其中合理费用是指出售房产时支付的相关费用。

二手房个税是按评估价算吗

二手房交易的个税按评估价计算，二手房交易的所有税费均按评估价计算，即评估价乘以相应税种的税率。 除了个人税，二手房交易也有契税、增值税等。二手房交易的实际成交价格可以由双方自由设定。 如果计算成交价，通过降低成交价和签订阴阳合同可以避免很多税费，相关税费也会大大降低，都是按照反映房屋实际价值的评估价格计算的。

二手房交易个税是由谁来交

二手房交易个税是由房子的出让方来交，也就是卖方交个税，个税是由房子的出让价减去房子的买入价后乘以税率20%得出，相对来说也是一个不小的费用。不过实际交易中，税费是谁交是可以商量的，由某一方负担买卖双方的全部税费也比较常见的。

来源：网站q2d

作者：强柔

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【第11篇】上海二手房增值税2023

众所周知，二手房成交除了房款之外，还有一些税费是需要进行缴纳的。

但是不少买房人，一听到要缴纳税费就脑壳疼，不仅因为需要缴纳的税种纷繁复杂，还常常搞不清楚自己到底应缴纳多少？

下面针对这些问题，我们来给大家一一解答。

在说税种之前，先来科普一个关联概念——上海市普通住宅认定标准，详情如下：

上海普通住宅认定标准

实际成交价格

1、内环内低于450万/套

2、内环和外环之间低于310万/套

3、外环外低于230万/套

房屋类型

五层以上(含5层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

建筑面积

单套建筑面积在140平方米以下。

满足以上要求的房子，就是我们口中所说的“普通住宅”，相反不满足以上要求的房子，就被认定为“非普通住宅”，而在交易过程中，两者主要的区别和影响就来自于税费的缴纳。

接下来，继续说回需要缴纳的税费类别及计算公式：

1、增值税及附加税

增值税及附加税，包括增值税和增值税附加税，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税。

增值税附加税则包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。

具体征收标准如下：

2、个人所得税

个人所得税是对个人取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一，也是卖方需要承受的税。

具体征收标准如下：

需注意：

1、全额缴纳个税需减去增值税后计算，附加税不能减去。

2、 按利润20%缴纳个人所得税可抵扣的项目有：买进的合同价格、买进所缴纳的契税、本次卖出的增值税及附加税、装修费用（≤买进的房屋合同价格10%）、购房按揭贷款利息。

3、契税

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人（也就是买方）征收的一种财产税。

具体征收标准如下：

需注意：只减去增值税部分，附加税不减；契税的首套指家庭名下无任何上海房产，包括与他人共有。

4、房产税

根据上海市政府印发的《办法》，从2023年1月28日起，对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税。

具体征收标准如下：

需注意：房产税非本次交易产生的税费，是在沪购入商品住房的且不符合免征条件的个人家庭每年都需要缴纳房产税。每年12月31日前缴纳。

5、其他费用

1、交易登记费（买方缴纳）

2、抵押登记费（买方缴纳）

需注意，收费标准详情要以每个交易中心实际情况为准。

通过上述内容，相信大家对需要缴纳的税种以及要缴纳多少税费有了一定了解。但二手房买卖在实际操作过程中，需要投入极大的精力，一不小心便可能吃大亏。

因此，选择一个有保障的房产经纪服务公司，更能为交易做好安全守护。如果您有需求，太平洋房屋近万名经纪人，将竭诚为整个交易保驾护航，让交易“安心”、“省心”！

【第12篇】上海二手房增值税计算公式

相关税费

住宅： 卖方：增值税及附加、个人所得税

买方：契税、房产税、抵押登记费、登记费

非住宅：卖方：印花税、增值税及附加、土地增值税、所得税、房产税、评估费

买方：契税、印花税、抵押登记费、登记费

一、增值税及附加税

1.普通住宅

• 个人出售不满 5 年普通住宅；

按照总价征收，即增值税及附加税=房屋成交价/1.05* 5.3 %；

• 个人出售满 5 年普通住宅，无增值税及附加税；

2.非普通住宅

• 个人出售不满 5 年非普通住宅；

按照总价征收，即增值税及附加税=房屋成交价/1.05* 5.3 %；

• 个人出售满 5 年非普通住宅

提供上手发票购入资料，按照差价征收，即境外个人增值税及附加税=（房屋成交价-上手房屋购入价）/1.05* 5.3 %

3.增值税及附加免征的特殊情况

1、个人出售房改售房

2、个人出售售后公房

3、个人出售拆迁安置房（需产调信息明确为房屋补偿）

二、个人所得税

1.普通住宅

• 个人出售满 5 年普通住宅

(1)该普通住宅是家庭唯一住宅，免征

(2)普通住宅不是家庭唯一的住宅

按总价计算：个人所得税=（房屋成交价-增值税）*1%

按差价计算：个人所得税=(房屋成交价-上手房屋购入价-合理费用)*20%

• 个人出售不满 5 年普通住宅

(1)按总价计算：个人所得税=（房屋成交价-增值税）*1%

(2)按差价计算：个人所得税=(房屋成交价-上手房屋购入价-合理费用)*20%

（注：合理费用指本手增值税、上手契税等）

2.非普通住宅

• 个人出售满 5 年非普通住宅

(1)该非普通住宅是家庭唯一住宅，免征

(2)该非普通住宅不是家庭唯一住宅

 按总价计算：个人所得税=（房屋成交价-增值税）*2%

 按差价计算：个人所得税=(房屋成交价-上手房屋购入价-上手合理费用)*20%

• 个人出售不满 5 年非普通住宅

(1)按总价计算：个人所得税=（房屋成交价-增值税）*2%

(2)按差价计算：个人所得税= (房屋成交价-上手房屋购入价-合理费用)*20%

买入方税费及计算方法（住宅）

一、契税

• 首次购买 90 平米以下的住宅，契税=（房屋成交价-增值税）*1%

• 首次购买的 90 平米以上的住宅，契税=（房屋成交价-增值税）*1.5%

• 非首次购买住宅，契税=（房屋成交价-增值税）*3%

注明：首次购买特指家庭（夫妻及未成年子女），家庭成员名下在上海均无

任何产权住房，两个家庭购买一套住房，契税可分开计算。

二、契税减免、抵扣

1、售后公房出售前后一年内再购房的契税减免政策

（1）、售出的房屋必须是售后公房或房改售房

（2）、售后公房或房改售房出售前后一年内购入新房

（3）、购房人为原共有住房产权人、配偶、子女、父母

2、动拆迁款购房契税减免、抵扣

购买方凭动拆迁协议向税务机关在动拆迁款范围内申请契税减免、抵扣

（1）签订买卖合同时间需在签署动拆迁协议之后.

（2）所购房屋若超出动拆迁款金额,超出部分金额仍需缴纳契税.

（3）购房人可为拆迁协议签署人之亲属,办理抵税时亲属需到场签字.

三、房产税（居住房房产税）

上海家庭首套免征，二套以上根据家庭人均 60 平方米面积计算，超过部分征收。

夫妻更名、赠与、继承等均不产生房产税

计算公式：房屋单价*缴税面积*70%*0.4%-0.6%

2021 年上海市房产税征税起征点：73482 元/平方米，超过税率为 0.6%，不

超过税率为 0.4%

【第13篇】二手房增值税怎么算

一、住宅税费：

1、 契税：

①首套90平米以下1％，90平米以上（含144平米以上）1.5％

②二套90平米以下1％，90平米以上（含144平米以上）2％

③三套及以上全3％

2.增值税及附加：

①产证登记日期未满2年：

增值税=【计税价÷（1+5%）】×5%

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加=增值税×12%

注：若房屋交易征收增值税，相应的契税和个人所得税计税价应为不含税价，即地税评估价÷（1+5%） ②满两年免征（含144平米以上）

3．个人所得税：

①产证登记日期未满五年

（计税价－原购入价—原维修基金—原契税—本次增值税）×20% 或计税价×1%，

②产证登记日期或契税发票日期满五年且是唯一住宅 免征

二、非住宅及公司产权

卖方：

1、个人转让非住房（商铺、厂房、汽车库、写字楼、40年产权酒店式公寓等）

①、增值税及附加：

增值税差额5% +附加（增值税的12%）即共计差额5.6%

②、个人所得税：

差额[计税价-原购入价-原契税-原维修基金-增值税附加（不减增值税因计税价已抵扣掉增值税）-土地增值税及其他合理费用]×20%

③、印花税：托管价的0.05% ④、土地增值税

2、单位转让房产（非住宅及住宅）

①、增值税及附加：增值税差额5.5% +附加（增值税的12%）即共计差额5.6%

②、企业所得税：（计税价格×核定应税所得率10%）×适用税率 ③、印花税：托管价的0.05% ④、土地增值税

⑤、房产税 房屋原值×70%×1.2%×n（取得年限）按规定公司每年都要交

⑥、土地使用税 每平米×4元

买方：

1、个人购买非住房及单位购买房产（非住宅及住宅）

①、契税:计税价×3%

②、印花税：托管价的0.05%

土地增值税差额：土地增值税=增值额×适用税率-扣除总额×速算扣除率

1、扣除总额=原购入价×（1+n×5%）+原契税金额+原维修基金金额+本次增值税附加+本次印花税

备注：n网签时间减去不动产发票上时间几个月，若减去之后小于12则n为0 若减去之后除以12剩余小于6的则此小于6的月份忽略不计，大于6的则算作1年

2、增值额=计税价（地税评估总价÷（1+5%））-扣除总额 3、增值率=（增值额÷扣除总额）×100%注：以上计税价均为不含增值税价即地税评估价÷（1+5%）

适用税率及速算扣除率

【第14篇】二手房增值税由谁承担

二手房的交易环节会产生大量的税费，这个税费的支出原本应该是十分清晰的，卖房的税费卖方支出，买房的税费买方支出。但是在二手房交易的环节都是羊毛出在羊身上，最终大量的税费都会由购房者一方承担。

二手房的税费组成：

二手房的税费组成众多，我们来一一列举。

中介费：现在的二手房交易通过中介是最安全的，也是最方便的。可以帮助我们省事。中介费按理来说应该是买卖双方的各自承担。但是在卖家代理房产的时候就会说明自己的中介费需要卖家承担，因此在最终的成交款中是将卖方的中介税转嫁给买方的。

增值税：增值税是在二手房拿到房产证不足两年的情况下产生的税费。征收比例为5.6%。这个税费一样，也会转嫁给购房者。这也是为什么我们看到刚办证的小区房价高于周边其他小区的原因，我们不要将这当作是房龄短的房子贵，完全就是因为转嫁成本。

个税：个税是卖方的房产证不满5年或者出售的房屋不是唯一住房产生的，税率为成交价的1%。这部分税费也一样会转嫁给购房者。

契税：契税是购房者一方需要掏的钱，其实也是整个二手房交易环节除了中介费之外唯一需要购房者自己掏的钱。税费从1%到3%不等。按照各地的不同要求和房屋的持有数量略有变化。

除了以上的常规税费支出之外，每个中介还会在中介费之外收取一些其他的钱，比如果代办贷款的手续费，工本费等等。这些都是各个中介的行为。如果购房者自己较真关注一下的话，其中的这些税费是可以与中介协商免除的。

从上面的分析我们可以看到，虽然在二手房的交易环节买卖双方都有各自的税费，但是由于卖家我有主动权，几乎所有的税费都会由购房者一方承担。

【第15篇】西安二手房增值税

哈喽，大家好，宅家一个多月，今天终于走出家门，开始复工了，不知道各位开始上班了没？

但是，疫情尚未结束，大家外出途中还是要格外注意，做好个人防护。

阳春三月，春暖花开的季节，今天楼市情报为各位粉丝奉上一份详细的落户/买房/贷款指南，买房路上，我们一直都在。

part 1

限购区域

西安限购区，非限购区下图所示：

part 2

购房资格

1、外地户口

首先来看购房资格：

第一种，无需落户，缴纳五年以上社保买房：

需要注意：

“西安市连续缴纳5年（含）以上社保或个税证明”是指从你买房的上一个月开始，往前推算连续缴纳满5年。

第二种：通过西安abcde类人才认证认定，首套房不限购，不落户也可以直接买。

需要注意：

d、e类人才具体的认定标准是：

d类人才：

围绕“364”产业体系、“三区双创”及资本运作、上市辅导、自贸区管理、军民融合、旅游开发、教育医疗、文化创意、艺术创作等领域所需的创新型人才和紧缺型人才。

包括在世界500强、行业20强企业中担任中层及以上职务的高级管理、高级技术人才；

在中国100强、行业10强企业中担任中层及以上职务的高级管理、高级技术人才；

省级、地市级和行业（部级）技能大奖、技术能手、工匠大师称号获得者；

具有高级职称、高级技师等相应职级的人员；

被西安用人单位聘用并给予年薪30万元以上待遇的人员；

牵头创办注册资本100万元以上，吸引就业20人以上，年创造税收20万元以上的企业法人；

获得博士学位的人员；

获得排名全球前200名高校硕士以上学位的海外留学人员。

e类人才：

产业发展与科技创新类实用性人才和特殊技能人才。包括具有硕士、学士学位，中级职称、技师等相应职级的人员。

1、简单来说，取得d类、e类人才认定，条件为：

①统招本科及以上学历证书（含专升本）；

②中级或高级职称；

③中级或高级技师证；

以上三项条件符合任意之一即可。更多“职业资格等级”咨询，请致电12345详询。

2、如需办理，需要：

通过“西安市de类人才认定管理系统”，填写“申请人生成申请表”，并按要求提供相关证明材料（原件与复印件），向所在单位提出认定申请。

3、已取得“d类e类人才认定”的外地人，在西安限购区域大部分楼盘可顺利买房，但具体还要打电话咨询。

我们之前分别就该问题，咨询了西安主城区、沣东新城、临潼不同于区域，摇号热盘、不摇号等多个楼盘。

除了极个别楼盘不接受之外，其余答复均是“可以”。

4、购买二手房，也同样适用

房产中介门店，给予的回复也一致。“可以，但房管局需要你认定公司，给你缴纳的社保记录，或者工资流水，从入职起，不能间断。”

2、本地户口

需要注意：

1、以家庭为单位买房，成员中至少有1个人为西安户口，哪怕其他家庭成员不是西安户口，也认定是本市户籍居民家庭。

2、6.20新政当天及以前落户的不受影响；退伍转业、家属随军落户的不受影响。

part 3

落户政策

西安落户政策，如下图所示：

以上是落户西安的10种方式，包括学历落户、人才落户、买房落户等，此外还有其他情形和具体所需资料请具体查询。

自2023年1月23日起，西安就可以“全城通办”落户。

所谓“全城通办”，就是你可以在你家周边“就近”在西安市公安局任何户籍派出所办理落户。

需要注意：

西安户口包含：

西安下辖11个区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区）、2个县（蓝田县、周至县）、7个国家级开发区（高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、阎良、航天、国际港务区），以及西咸新区。

特别说明：若你的户籍材料，比如户口本已加盖西咸新区户籍管理部门公章，就是西咸新区的户口，但也按照西安本地户口家庭，执行相关限购政策，可以在限购区域内买两套房。

part 4

购房全流程

在弄清本地户口和外地户口的相关买房政策以后，买房之前先了解下大致流程：

第一步：西安市发改委官网查询公示价格，可以查询具体的一房一价；

西安市备案价查询网址：

http://xadrc.xa.gov.cn/

西咸新区备案价查询网址：

http://www.xixianxinqu.gov.cn/info/ilist.jsp?cat_id=10031&tm_id=27

第二步：查询预售证；

查询网址：

http://www.fang99.com/fw/cx/yszcx.aspx

第三步：西安市住建局官网商品住房意向登记平台进行线上登记（不少于3天）；

西安市网上意向登记地址：

http://zfyxdj.xa.gov.cn/zfrgdjpt/index.html

注：临潼区也上线意向登记平台，网址同上

沣东新城网上意向登记地址：

http://111.20.241.194:801/zfrgdjpt/

第四步：开发商审核资料（起止时间不少于3天，不超过5天）；

所需购房资料

1.你和你家庭成员身份证复印件（含未成年子女），（至少需要一式三份）。

2.夫妻双方的户口本户主页、首页、本人页，未成年子女页复印件（一式两份）。

3.结婚证首页与第二页复印件（一式两份）。

4.单身证明。如果不是单身的，不需要。楼盘现场一般会提供专用模版。

5.已婚离异证明文件，即离婚证或离婚协议复印件（需配送达回证或生效文书）（一式两份）。

6.非西安市户口的居住家庭还需提供在西安连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明材料（必须提供原件）。这是针对不是本地户口家庭或人士的，西安市本地户口（含西安郊区县）家庭或人士不需要。

7.军人购房需提供军官证复印件、在陕驻地证明复印件（需由团级以上开具）、若已婚还需提供配偶身份证复印件、配偶户口本复印件。这个至少需要一式三份。

8.一般需要提供购房人及配偶私章。规格为1.5*1.5cm，不带“之”或“印”字样，正楷字体。但有些楼盘可用本人签字加摁手印代替，具体根据楼盘要求。

9.个人征信报告及近半年的银行流水证明。个人征信报告是必须要有的，半年银行流水证明以主买人（合同主签约人）为主，共同还款人为辅。一次性付款的购房人也需要提供征信报告。

10.西安市住房情况结果查询证明（含未成年子女的）。没房的也要提交证明，而且是原件。这个信息在网上平台登记时就应如实反映。如不属实，就按照提供虚假信息论处了！

11.意向购房人及家庭成员需携带满足首付款条件的定期或活期的存款证明。这是2023年6月24日西安楼市“新政”出来后的新要求，要求是不高于意向购买房子的总房款30%，不要求是指定银行的，所有银行的存折、存单、流水余额累计起来达到就行。

（上下滑动可看全文）

注意：因疫情影响，近期登记楼盘将会采取线上核验方式，具体操作可在“意向登记-销售公告”中查看或咨询售楼部。

第五步：开发商核验资料结束，①若房源大于意向登记人数，则不用摇号直接开盘；②若房源小于意向登记人数，则需要摇号，在西安市司法局官网公证处公示意向购房人名单（不少于3天）；

第六步：线上摇号；

第七步：摇号结果进行公示，公示时间不少于3天；

第八步：根据通知的选房地点进行选房（近期开盘或可能线上选房，具体咨询售楼部）；

第九步：选房结果进行公示，公示时间不少于3天；

第十步：选上房的家庭进行签约，未选上房和未摇中号的家庭重新选择楼盘进行意向登记；

第十一步：办理按揭贷款，多数楼盘首付为四成，二套五成；

第十二步：办理网签备案；网签是在签约后在售楼部或者在房管局办理，备案是在签约之日起30日内在房管部门办理；

第十三步：按照约定的交房时间等待收房，收房时注意查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》；

第十四步：商品房交付后办理房产证。注意看《商品房买卖合同》中约定办理房产证的时间，一般情况为交房后一年内，两年内，或三年内不等。

part 5

贷款

1、商业贷款

在西安市无住房且无买房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请个人商业贷款买房的，最低首付款比例为30%；

在西安已有一套房或没有房子，但有买房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请个人商业房贷款执行二套房的信贷政策，最低首付比例为40%；

第三套停贷。

需要注意：1、一般来说，首付比例最低为三成，二套为四成，也不是固定的，具体要看银行、楼盘预计贷款人情况；

2、目前房贷利率新的计算方式为：lpr贷款利率lpr+加点形成；

加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。lpr每月20日央行都会公布最新的，据最新2月20日央行公布，最新的5年期以上lpr利率为4.75%。

现目前，西安首套房房贷利率一般为5.49%-5.782%，二套房房贷利率5.782%-6.125%。（仅作参考，具体以银行实际执行为准）

3、关于套数的认定。

有些银行是认房不认贷，有些是认房又认贷。

西安已有一套房，贷款还清或者是全款买房，再次买房：贷款还清的情况下是按首套计算。

异地有房无贷款、西安无房：在西安买房首付比例和银行房贷利率均按首套来定；

异地有房有贷款未还清、西安无房：现想在西安买房，这种情况一般审核是很严格的，贷款相对比较难批，还是要根据个人情况而定。

提醒：每个银行具体的贷款政策有所差别，同一银行对不同项目的要求也有所不同，因此还需具体情况具体分析。

2、公积金贷款

需要注意：

1、哪些人可以贷款：

个人连续足额缴存住房公积金六个月（含）以上（具体期限以现行贷款政策规定为准），具有完全民事行为能力的职工，购买、建造、翻建、大修自住普通住房时，可申请住房公积金贷款。

对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满规定期限，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存明细合并计算。

2、可以贷多少？

贷款额度=（借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额）×15倍×缴存时间系数

借款人与配偶缴存账户余额小于2万的：

1、账户余额合计＜5000元的，贷款额度最高不超过20万元；

2、5000元≤账户余额合计＜1万元的，贷款额度最高不超过25万元；

3、1万元≤账户余额合计＜2万元的，贷款额度最高不超过30万元。

注意：以家庭为单位，单人最多贷50万，夫妻二人最多可贷65万。

3、可以贷多久？

购买商品住房、经济适用住房、集资建造住房的，最长贷款期限30年；

购买二手房的，贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年；

建造、翻建、大修自住住房的，最长贷款期限10年。

part 6

买房费用

一般来说，有以下几种费用：

1.契税

契税的缴纳比例与首套、二套房有关，如果是首套，还跟房屋面积有关。

如果你是买首套，且是你家庭唯一住房的，所买商品房户型面积在90㎡(含90㎡)以下的，契税按照1%执行；

户型面积在90㎡-144㎡(含144㎡）的，税率为1.5%；二套的话是2%；户型面积在144㎡以上的，契税按照3%征收。

2.房屋维修基金：商品房维修资金交存标准： 多层住宅（7层以下，不配备电梯）：60元/平方米； 多层住宅（配备电梯）：90元/平方米； 小高层、高层住宅（7层以上，含7层）145元/平方米。

拆迁安置房维修资金交存标准：多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米； 多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米； 小高层、高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米。

房改房维修资金交存标准：（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%； （2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

3.房屋产权登记费。

4.面积差价：依照《商品房买卖合同》约定据实结算，但面积误差比绝对值在3%以内（含3%）。

5.证照印花税，5元/本。工本费。10元/本。

6.物业费：在未签字收房前，物业费用由开发商承担，自收房之日起，物业服务费由购房人承担。

7.其它费用。供暖费：根据小区供暖方式和具体价格而定。水、电、煤气费：一般都会分别有卡，业主只需往里面充值即可。停车费：有的业主需要购买小区车位，这一费用是针对买车位的业主。这些费用一般都是在实际入住后产生，交纳情况因人而异。

注意：契税和大修基金是必须要缴纳的，收房不交纳那有可能这个房子五证不全！

part 7

二手房购房全流程

一、西安二手房交易的流程大致如下：

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、买卖双方通过协商，对房屋成交价格、户型面积等各因素达成一致意见后，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

4、房地产管理部门查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

5、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

6、缴纳税费。

7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

8、对需要贷款的买房来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。

9、买方领取房屋所有权证、付清房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

在二手房交易的过程中存在多次资金、证件的交换和手续往来，一个靠谱的中介，能让你绝对的省时省心省力。

二、除了总房款，买二手房还需要交哪些钱？

除了总房款外，你还需要掏多少钱？

名义上来说，税费由买房和卖房双方承担，但在实际的操作中，所有的税费很多情况都是由买方来缴纳的。

总税费公式=契税（1% ~2%）+个税1%+七七八八工本费（300元以内）+中介费（3%）+增值税5.6%+评估费+土地增值税≈总房价的5%~10%左右

也就是说，一套总房价100万的房子，在没有增值税的情况下，税费大概在6万左右，如果房子没有满两年，税费则能达到10万甚至11万！！

西安市二手房税费参考如下：

契税：

税率跟我们购买的房子类型有关，比如我们购买90平以下的住宅，首套房和二套房契税税率为1%；购买90平以上的普通住宅，首套房契税税率为1.5%，二套房契税的税率为2%。

增值税：成交价*5.6%

1、普通住宅房本满2年（含2年）免征。2、普通住宅房本未满2年，全额征收。

个人所得税：成交价*1%

1、普通住宅满2年（含2年），且为卖方家庭唯一住房，免征。2、转让受赠住房一律按差额的20%征收。3、直系赠与，看老证，满5年免征。

中介费：3%

西安市中介服务费为总房价的3%，均为买家承担。

三、二手房交易注意事项

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二手房交易最关键，确权

确权，即审核产权——确认房子是否可以出售。

第一，所要购买的房子，必须具备“三证”（即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》）或不动产证。

第二，需要确认所要购买的房子是否满二满三。

2023年西安二手房交易条件由之前的“满二满五”放开至了“满二满三”，即你购买房子网签合同满三年，可以上市交易过户，契税票满两年，则交易不会产生增值税。

注意！增值税5.33%非常凶狠！一套房子随便一搞就是100万，5%的增值税马上吃掉你5万！

第三、需要审核产权人

1、审核相关人员身份证信息，查看是否是权属证书上产权人或共有权人

2、非产权人无处置房屋出售的权利

3、共有权人或产权人如要出售或出租房屋的，需要取得产权人的公证委托书

第四，非产权人本人来签订（买卖）意向，必须要求受托人提供的资料

1、房产三证原件

2、产权人身份证件

3、受托人身份证原件

4、公证的授权委托书

5、若授权委托书未经公证，原则上不能签订《购房意向合同》，特殊情况另行处理，但一律不能转定。

需要特别注意的是，以下房屋即便取得三证（即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》），也不能出售：

1、经济适用房取得产权未满5年，或满5年未补交土地价款的

2、产权被查封冻结

3、购房落户未满时间期限的房屋

另外还有一种比较特殊的情况，即房改房的产权人单身且未满35周岁，也不能出售。

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签约双方意向时，必须注意这几点

校订买卖双方资料。

卖方：审核房屋权属证书、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押等相关资料。

买方：是否有购房资格、征信情况、能否贷款、是否具备还款能力（收入证明至少是还款额2倍）。

明确中介费用。

经纪服务费必须标准金额，全西安市目前均未3%，均由卖家承担。

意向金转定金。

一般买方付了意向金，在规定的日期内是不得退意向金的，如在此期间卖方签字确认，并收取了意向金，则转变为定金。那么此时如有变化，则要适用定金罚则双倍返还或违约金条款。

房款支付事项。

买卖过程中各期支付金额、期限及方式都是要注意，一经确认，不按约履行是要承担相应责任的。

结语：对于将要买房尤其对买房政策不熟悉的小白而言，以上内容一定得收藏，会为你节省不少时间，也可以转发，让身边有需要的朋友看到哦！