房地产企业增值税（15个范本）

【第1篇】房地产企业增值税

答：房地产开发企业的销售模式中，预售占了很大的比例。对于这类项目采取的预缴的方式，预缴税率为3%，应预缴增值税的计算公式为：应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）×3%，下面零度用例子来简要说明会计处理的过程。

例如：某房地产开发公司--a公司，适用一般计税方法。2023年8月份销售商品房，销售收入2000万元，收到预收款1200万，当期允许抵扣的土地价款为400万元，假设可抵扣的进项税额为20万元。

1.收到预收放款时：

借：银行存款 1200万

贷：预收账款 1200万

2.2023年9月该公司预缴增值税=1200/（1+11%)×3%=32.43万元，账务处理为：

借：应交税费--预交增值税 32.43万元

贷：银行存款 32.43万元

3.竣工交房时，结转当月收入并补齐房款差额800万元，应交增值税=2000/（1+11%）×11%=198.20万，账务处理如下：

借：银行存款 800万元

预售账款 1200万元

贷：主营业务收入 1801.80万元

应交税费--应交增值税（销项税额） 198.20万

4.本期允许扣除的土地价款为400万元，相应的抵扣额=400/（1+11%）×11%=39.64万元，同时将预交增值税结转至未交增值税，账务处理如下：

借：应交税费--应交增值税（销项税额抵扣） 39.64万元

贷：主营业务成本 39.64万元

借：应交增值税--未交增值税 32.43万元

贷：应交增值税--预交增值税 32.43万元

5.本月可以抵扣的进项税额为20万元，应转出的未交增值税=198.20-20-39.64=138.56万元

借：应交税费--应交增值税（转出未交增值税） 138.56万元

贷：应交税费--未交增值税 138.56万元

6.扣减掉预交增值税32.43万元，应纳税额=138.56-32.43=106.13万元，最终的会计处理为：

借：应交税费--未交增值税 106.13万元

贷：银行存款 106.13万元

房地产企业收到预收款如何计提预缴增值税？

答：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）规定，第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

【第2篇】房地产企业土地增值税免税政策的通知

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物行为征税

房地产继承，公益性赠与，出租，抵押期间，不交土地增值税

个人之间互换自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值额=应税收入-扣除项目

应收收入=货币收入+其他收入+视同销售收入（不含增值税）

新房扣除项目：（与收入成比例）

房+地+费+税+利

地：地价款+契税（不含印花税）

借：税金及附加

贷：应交税费-应交印花税

房地产开发成本（征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公共配套设施费+发开间接费用）

不包括利息支出，但包括装修费用

费用：（按税法标准计算扣除）

利息+（房+地）*5%以内

（房+地）*10%以内扣除。利息不能提供金融机构的证明不能扣（超过贷款期限利息不能漏）

房地产转让的税金：城建税，教育费附加

非房地产转让税金：城建税，教育费附加，印花税

利（房+地）*20%

旧房扣除成本：

1.房+地+税

税：城建税，教育费附加，印花税

旧房及建筑物的评估价格=重置成本价*成新折扣率

土地价款

不能取得评估价，按发票所载金额从购买年度起每年加计扣5%（不足6月不计算，超过6月算1年）

视频

房地产开发企业土地增值税清算实务与风险提示

晓红说税

¥399

¥599

购买专栏

普通标准住宅出售，增值税不超过20%的免土增税

应清算：全部售出，整体转让，直接转让

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得预售许可证满3年

3.纳税人申请注销税务登记未办理土增清算

4.其他

90日内办理清算

房地开开发企业建成后产权不转移，不做收入，不扣成本

产权属于全体业主，或无偿移交政府部门用于非盈利性社会公益事业的，不确认收入，成本可扣除

建成后有偿转让，计入收入，成本可扣

预提费用不的扣除，质保金看发票

土地闲置费土增不可口，企业所得税可扣

安置房视同销售收入，同事将次确认为房地产开发项目的拆迁补偿费

【第3篇】房地产企业增值税计算方法

老项目，加工，清包可以选择简易计税

预缴一般（总包-分包）/1.09*0.02

简易计税：（总包-分包）/1.03*0.03

纳税一般：总包/1.09*0.09-进项-预缴

建议纳税：（总包-分包）/1.03*0.03

甲建筑安装公司为增值税一般纳税人，其机构所在地为a省，2023年1月承包b省的一项建筑服务，该建筑安装公司收取含税工程价款500万元，当月支付给分包方乙公司含税分包款150万元。甲建筑安装公司适用一般计税方法计税，则甲建筑安装公司当月应预缴的增值税

500-150)/1.09*0.02=6.42

房地产老项目可以选择简易计税

某房地产开发企业为增值税一般纳税人，2023年8月销售自行开发的房地产项目，取得含税销售收入560万元，另取得延期付款利息30万元。购买土地时向政府部门支付的土地价款总额为200万元，房地产项目可供销售建筑面积为2000平方米，当期销售房地产项目建筑面积为800平方米。该房地产开发企业当期的计税销售额

800/2000=0.4

200*0.4=80

560+30-80）/1.09=467.89

某企业2023年1月转让6年前建造的办公楼，取得销售收入1500万元，该办公楼账面原值900万元，已提折旧260万元，该企业为一般纳税人，选择按简易计税方法计税，2023年1月该企业应纳增值税

自建全额：1500/1.05*0.05=71.43

2023年8月份，天津的王先生将2023年3月购买的200万元的普通住房出售，取得含税收入360万元，8月份王先生应缴纳增值税

二年，普通住房免增值税

【第4篇】房地产企业增值税筹划

一般房地产企业税收筹划思路包括几点：

1、房地产企业筹资中的税收筹划。因为房地产企业需要大量的资金作为周转，但无论是怎么获取的资金，都会存在一定的资金成本，所以需要对筹资中的税收进行筹划。需要明白的是：无论是何种筹资方案，都可以满足房地产企业需求，但资金成本高低决定企业税收轻重。

2、房地产企业投资中的税收筹划。房地产企业不同于其他工业活动，在投资分析的同时，还需要就投资税收进行筹划，毕竟这样才能减轻房地产企业的高税收负担。需要明白的是：投资可以分为对内投资和对外投资，这是按照发生作用来划分的。在对外投资的时候，需要注意地区和行业的选择，毕竟不同的地区和行业，税法所给出的税收政策是不同的，只有确保选择的合理性，才能确保企业利益最大化。

房地产企业经营中的税收筹划。在此过程中拥有多种选择，主要以：存货计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择、债券溢折价的摊销方法的选择、费用分摊方法的选择。需要明白的是：在房地产企业经营中采取税收筹划的时候，无论是选择什么样的方式，都需要谨慎

任何企业及行业，节税思路无非就是以下3种

1，洼地核定征收

2，转移低税率税种

3，最新税收政策

优惠政策大致如下：

个体户（小规模纳税人）：5个工作日办理完毕

服业务的个税征收率为1%，

增值税1%，

附加税0.06%，

总税负2.06%。

商贸业的个税征收率0.8%，

增值税1%，

附加税0.06%，总税负1.86%。

不仅针对个体户，针对有限公司，地方财政返税可高达90%

增值税：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存为50%）

所得税：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存为40%）

地方财政的40%-90%（地方财政留存40%）

【第5篇】房地产企业增值税处理办法

一、增值税的处理

对于房地产开发企业代收的价外收费等费用，税法规定是需要纳税的。《增值税实施细则》第十二条规定：条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；(三)所收款项全额上缴财政。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十七条规定，增值税销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

可见，房地产公司代收费用除代政府收取的规费并全额上缴财政和以委托方名义开具发票代委托方收取的款项外，均构成增值税价外费用，并入增值税计税依据。当然，作为增值税一般纳税人一般计税支付的价外费用如果取得的是增值税专票可以抵扣。

注意：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，因此，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》附件 2第一条第（二）项第 4 目规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税。这属于例外情形。

二、土地增值税的处理

根根《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》(国税发[2007]132号)第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：(一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。(二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)第二十八条规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

综上，代收费用在土地增值税上政策是一贯的，从财税字[1995]48号文件规定起，到国税发[2007]132号文件，再到国税发[2009]91号文件，政策并没有什么新变化，只是又一次强调了代收费用的处理规定而已。至于计征与否就是看代收费用是否计入房价内，并且此代收费用必须是县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的。所以代收费用在土地增值税上的规定是确定且明确的。

三、企业所得税的处理

根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

可见，在企业所得税上代收费用是否需要缴税，关键看开发企业是否将代收费用纳入房价内以及是否将代收费用开具了发票：如果开发企业将代收费用开具了发票或纳入了房价内，那么就需要计收入，当向有关部门缴纳时可以作为成本费用扣除，反之则不必作为收入，同时也不必计入成本费用。所以代收费用在企业所得税上即使计入收入，也仅相当于“平进平出”“全收全付”，不会影响所得税款本身，最多只是影响以收入为基数的业务招待费、广告宣传费的扣除限额而已。

四、契税的处理

契税由业主缴纳，如果房地产企业把代收费用并入到房价中，业主应当按照房价总额缴纳契税。但如果是在价格以外单独代收的费用，一般来说不会征收契税，除非对恶意拆分房屋价款，比如将组成房屋主体的门、窗、户、扇单独收费。

作者：钟燕，单位：中汇武汉税务师事务所十堰所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第6篇】房地产企业增值税扣除

实务中，房地产企业销售自行开发的房地产项目增值税计税方法总结如下：

类别

计税方法

计税公式

申报纳税

一般计税

销项税额=（销售额-土地价款）/（1+9％）×9％

简易计税

应纳税额=销售额/（1+5％）×5％

预收款预缴

一般计税

预缴税款=预收款/（1+9％）×3％

简易计税

预缴税款=预收款/（1+5％）×3％

其中要注意：

当期允许扣除的土地价款

=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

房地产可供销售的建筑面积指可出售的总建筑面积，但是不包括未单独作价结算的配套公共设施面积。

【例题】某房地产开发公司（增值税一般纳税人）2023年5月发生如下业务： （1）销售2023年3月开工建设的住宅项目，取得含税收入166000万元，从政府部门取得土地时支付土地价款78000万元。该项目选择简易计税方法计税。 （2）支付甲建筑公司工程价款，取得增值税专用发票，注明金额12000万元，税额1080万元。 （3）出租一栋写字楼，合同约定租期为3年，每年不含税租金4800万元，每半年支付一次租金，本月收到2023年5月至10月租金，开具增值税专用发票，注明金额2400万元；另收办公家具押金130万元，开具收据。该业务适用一般计税方法。 （4）购进小轿车一辆，支付不含税价款20万元、增值税2.6万元，取得机动车销售统一发票。 （5）支付高速公路通行费，取得高速公路通行费电子普通发票上注明的税额为0.03万元。 假设：本月取得的相关凭证均符合税法规定，并在本月申报抵扣进项税额。 要求：根据上述资料，回答下列问题：

1.问：业务（1）应纳增值税=？ 『解析』业务（1）应纳增值税＝166000÷（1＋5％）×5％＝7904.76（万元）。

注：因为是老项目，使用简易计税方法计税

问2：业务（2）准予从销项税额中抵扣的进项税额为=？ 『解析』业务（2）准予抵扣的进项税额为1080万元。 问3：业务（3）增值税销项税额为=？ 『解析』业务（3）增值税的销项税额＝2400×9％＝216（万元） 问4：该公司当月应纳增值税=？ 『解析』

简易计税方法应缴纳的增值税为7904.76万元 一般计税方法进项税额＝1080＋2.6＋0.03＝1082.63（万元） 销项税额＝216（万元） 当期留抵税额＝1082.63－216＝866.63（万元） 注意：一般计税方法下，进项税额大于销项税额，应纳税额为0，期末留抵税额866.63万元。也就是一般计税和简易计税是不能相互抵减。 因此本期应纳税额＝7904.76（万元）

【第7篇】房地产企业增值税公式

房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。目前最新的房地产开发企业增值税计算方式是怎样的呢？今天就给大家详细讲解！

1

预交增值税

（一）政策依据

根据《国家税务总局公告2023年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2023年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。

（二）申报示例

某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2023年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元

（三）预缴申报

（四）会计核算

2023年12月账务处理：

（1）收到诚意金

借：银行存款100.00万元

贷：其他应付款100.00万元

（2）收到预收款

借：银行存款2,220.00万元

贷：预收账款2,220.00万元

（3）预缴增值税

借：应交税费-预交增值税60.00万元

贷：银行存款60.00万元

（五）纳税申报

2

土地价款抵扣政策依据

（一）《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点：

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

（二）财税〔2016〕140号第七条：

向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

（三）国家税务总局公告2023年第86号第一条：

房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2023年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

（四）国家税务总局公告2023年第18号：

1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

3

会计核算方法

案例：

上述房地产开发公司2023年1月开具增值税发票价税合计8,880.00万元，对应允许扣除的土地成本为2,220.00万元，2023年12月预交增值税60.00万元，当月认证抵扣的进项税额为450.00万元，上期无留抵税额。

第一步：确认收入及销项税额

借：预收账款8,880.00万元

贷：主营业务收入8,000.00万元

应交税费-应交增值税-销项税额880.00万元

如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面税额应为880.00万元，收票方可全额抵扣增值税。

第二步：土地价款抵扣增值税

借：应交税费——应交增值税-销项税额抵减220.00万元

贷：主营业务成本220.00万元

土地价款抵扣增值税金额=土地价款÷(1+11%）*11%

=2,220.00÷1.11*0.11=220.00万元

第三步：转出当月未交增值税

借：应交税费—应交增值税-转出未交增值税210.00万元

贷：应交税费—未交增值税210.00万元

当月实际销项税额=880.00-220.00=660万元

当月认证抵扣的进项税额=450万元

当月应交增值税=660.00-450.00=210万元

第四步：将预缴增值税转入未交增值税

借：应交税费—未交增值税60.00万元

贷：应交税费—预交增值税60.00万元

当月未交增值税余额=210.00-60.00=150万元

第五步：次月缴纳税金时

借：应交税费—未交增值税150.00万元

贷：银行存款150.00万元

以上就是房地产开发企业增值税算法的解读，希望大家好好消化，融会贯通，有疑问的地方欢迎与我们交流互动！

【第8篇】房地产企业增值税简易征收备案表

最近，很多公众号发文说：“自2023年10月1日起，增值税简易征收备案全面取消！”是这样的吗？

误区

自2023年10月1日起，增值税简易征收备案全面取消！

注意

自2023年10月1日起，一般纳税人的建筑企业发生甲供工程、清包工工程，选择简易计税方法计征增值税时，不再实行备案制。

参考

根据《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第31号）第八条的规定，自2023年10月1日起，提供建筑服务的一般纳税人建筑企业按规定适用或选择适用简易计税方法计税的，不再实行备案制。

应自行留存以下证明材料备查

（1）为建筑工程老项目提供的建筑服务，留存《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同；

（2）为甲供工程提供的建筑服务、以清包工方式提供的建筑服务，留存建筑工程承包合同。

如果税务机关在后续管理中发现纳税人不能提供以上相关资料的，对少缴的税款应予追缴，并依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理。

【第9篇】房地产企业土地增值税清算

知识点：房地产开发企业土地增值税清算

（一）土地增值税的清算单位

1.取得预售收入时，按照预征率预缴土地增值税；达到清算条件进行清算；

2.以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；

3.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

【例题·单选题】（2023年）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（ ）。

a.规划申报项目

b.审批备案项目

c.商业推广项目

d.设计建筑项目

『正确答案』b

『答案解析』以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（二）土地增值税清算的条件

应进行清算

主管税务机关可要求纳税人进行清算

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的

（3）直接转让土地使用权的

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土地增值税清算

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况

【例题·多选题】（2023年）下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。

a.直接转让土地使用权的

b.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

c.房地产开发项目全部竣工并完成销售的

d.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的

『正确答案』abc

『答案解析』取得销售（预售）许可证3年仍未销售完的，税务机关可要求纳税人进行清算。

（三）非直接销售和自用房地产的收入确定

1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

3.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（四）土地增值税的扣除项目

1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

3.房地产开发企业开发建造的公共设施

【例题·多选题】清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（ ）。

a.建成后开发企业转为自用的

b.建成后开发企业用于出租的

c.建成后有偿移交给其他企业的

d.建成后产权属于全体业主的

『正确答案』cd

『答案解析』选项ab，成本费用不可以扣除。

4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除；

5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额；

6.质保金看发票

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业的质量保证金，在计算土地增值税时：

（1）建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；

（2）未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

7.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除——注意与企业所得税的区别；

8.拆迁安置费的扣除

安置类型

税务处理

（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的

安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）开发企业采取异地安置

异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，计入本项目的拆迁补偿费。

异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（3）货币安置拆迁的

房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

【例题1·单选题】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（ ）。

a.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

b.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除

c.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

d.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%

『正确答案』a

『答案解析』房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。房地产开发企业销售已装修房屋，可以计入开发成本扣除。

【例题2·单选题】（2023年）房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（ ）。

a.加罚的利息

b.已售精装修房屋的装修费用

c.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

d.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

『正确答案』b

『答案解析』选项ac，不得扣除；选项d，未取得发票，质量保证金不得扣除，取得发票可以扣除。

（五）土地增值税清算应报送的资料

（六）土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

（七）土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税

1.依法应当设置但未设置账簿的；

2.擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的；

3.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

核定征收率原则上不得低于5%。

（八）清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

（九）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

【例题·计算题】2023年2月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司的房产开发项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目资料如下：

（1）2023年3月以12000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税。

（2）2023年5月开始动工建设，发生开发成本7000万，含向其他企业借款发生的利息支出800万元。

收入

扣除

地

12000+契税

开发成本

（7000-800）

开发费用

税金

加计扣除

合计

（3）2023年1月该项目已销售了建筑面积的90%，共计取得不含增值税收入36000万元；未售建筑面积用于安置回迁户，该业务在公司账务上未反应销售收入。

（4）公司已按3%的预征率预缴了土地增值税1080万，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行鉴证，税务中介机构提供了鉴证报告。

收入

36000+4000

扣除

地

12000+契税

开发成本

（7000-800）+4000

开发费用

（①+②）×10%

税金

加计扣除

合计

（5）该项目已经缴纳增值税2000万元。

（其他资料：当地适用契税税率为4%，省级政府规定开发费用的扣除比例为10%）

收入

36000+4000

扣除

地

12000+480

开发成本

（7000-800）+4000

开发费用

（①+②）×10%

税金

2000×12%

加计扣除

合计

问题（1）：简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。

解析：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的，税务机关有权要求企业清算。

问题（2）：计算该公司清算土地增值税时允许扣除的房地产开发成本。

解析：开发成本=（7000-800）+4000=10200（万元）

收入

36000+4000

扣除

地

12000+480

开发成本

（7000-800）+4000

开发费用

（①+②）×10%

税金

加计扣除

合计

问题（3）：计算该公司应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

解析：应纳城建税、教育费附加和地方教育费附加=2000×（7%+3%+2%）=240（万元）

问题（4）：计算该公司应补缴的土地增值税。

解析：扣除项目合计

=12000+12000×4%+10200+（12480+10200）×10%+240+（12480+10200）×20%

=29724（万元）

增值额=40000-29724=10276（万元）

应纳土地增值税=10276×30%=3082.8（万元）

应补缴的土地增值税=3082.8-1080=2002.8（万元）

问题（5）：回答税务机关能否对补缴的土地增值税征收滞纳金，简单说明理由。

解析：不能。纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

问题（6）：税务机关对中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。

解析：对按税务机关规定的格式出具的、符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

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【第10篇】房地产企业增值税预征率

【导读】：：房地产企业预交增值税税率是多少？房地产企业和一般企业有所不同，房地产开发企业都是采取预缴款进行开发项目的，在收到房户交纳的预缴款都是按照3%的比例缴纳增值税，本文内容会对此进行详细的介绍，大家看完就明白了。

房地产企业预交增值税税率

国家税务总局公告 2023年第14号 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告 第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税： （一）一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （二）一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （三）一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （四）一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （五）一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （六）一般纳税人转让其2023年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

房地产企业预交增值税税率

房地产企业收到预收款如何计提预缴增值税？

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）规定：

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）

第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

房地产企业预交增值税税率是多少？其实国家税法对于房地产开发企业在收房户预交款时都是有相关规定的，正常情况收取的预交款都是按照3%的比例进行缴税。但是一些小规模纳税人在次月纳税申报时会以当期销售额的5%进行缴税，具体的内容通过正文可以获知，如果你还有什么问题就来会计学堂网提问吧！

【第11篇】房地产企业预征土地增值税税率

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。所以，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

那么，房地产企业转让土地使用权如何缴纳增值税？

一、房地产企业销售自行开发产品可以适用差额纳税

总局2023年18公告第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

随后，财税[2016]140文件就土地的“构成”做了补充性规定，在此不表。

二、房地产企业转让取得的不动产适用差额纳税

总局2023年14公告第三条第五款规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

财税[2016]36号第十五条规定,提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

三、房地产企业转让土地使用权是否也适用差额纳税

我们需要界定土地使用权是否属于“无形资产”。财税[2016]36号文件规定：

无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

……

自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

……

显而易见，土地使用权属于无形资产，因此转让土地使用权不适用总局2023年14公告和18号公告的规定，也就是不适用差额计算增值税。

【小结】

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，采取一般计税方法的，缴纳增值税为：取得的全部价款和价外费用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出让金票据不得递减增值税销项，增值税税负较重。

房地产这块一直是比较热门的话题，如果还有疑问，欢迎关注快学会计，下方留言吧！

【第12篇】房地产企业土地增值税纳税筹划

土地增值税，是房地产企业中最复杂的一个税种，他包含了企业的开发、建设、销售等主营业务，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率低，土地增值税税负就轻，因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

方式一：

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

适用税率分为四档，分别为30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除数系数为5%，15%，35%。

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行(一般的预征率在2%-4%，每个地方不一样)，先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)，计算收入，收入-扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率，按税率计算税额。

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

二、土地增值税实行四级超率累进税率

计算土地增值税税额，可按增值额x适用的税率-扣除项目金额x速算扣除系数计算方式更为简单

增值额未超过扣除项目金额50% (土地增值税税额=增值额×30%)

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%(增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%)

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%(增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%)

增值额超过扣除项目金额200% (增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ）公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

注意事项：

1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。

2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：（1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补）（2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳）

3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（1、税金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后续取得发票能否扣除的问题）（4、纳税时点问题。）

方式二：

政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。

例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

以下方案：

一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元

豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。

房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。

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【第13篇】房地产企业预交增值税

问题一

我们房地产企业，平时预售开发产品取得预售价款时，如何做账？如何预交增值税？

答复：

（1）收到预收款时

借：银行存款

贷：预收帐款（2）预交增值税

借：应交税费—预交增值税

贷：银行存款

参考：

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）：

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

问题二

我们房地产企业，平时在收到预收款时，如何开票？

答复：

开具不征税发票，预收款所开具的发票相当于收据功能，应当在交房时直接开具正式发票。此发票并不是办理房产证的正式发票，开具正式发票时没必要收回，也不必要冲红。

不征税发票规格、型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，且备注栏注明预收款性质、预售不动产的详细地址和商品房预测面积，房号、业主信息等。

参考：

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第53号）第九条第（十一）款规定，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。所以，房地产企业预收款开具未发生销售行为的不征税增值税普通发票，商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预收款”。

问题三

我们房地产企业，平时收取的诚意金、认筹金和订金，如何做账？是否需要预交增值税？

答复：

会计处理应为：

借：银行存款

贷：其他应付款

注意：

预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款，定金属于预收款。

定金属于预收款，因此收取的定金要预交增值税，但诚意金、认筹金和订金不属于预收款，不需要预缴增值税。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。

问题四

我们房地产企业，平时收到预收款时，是否作为增值税纳税义务的发生时间？

答复：

房地产企业纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。参考：

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

一、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;

二、先开具发票的，为开具款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

三、取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

来源：税库山东

【第14篇】房地产企业土地增值税计算方法

欢迎阅读。

土地增值税本是一个“小税种”，但是，随着房地产行业大红大紫，土地增值税也受到了广泛关注。今天，我们就来彻底搞懂土地增值税到底是如何计算的。

1.土地增值税是什么？

土地增值税指的是：单位或者个人，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，而取得收入，以转让所取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据，来向国家缴纳的一种税，不包括继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税实质上是反房地产暴利税。

土地增值税采用四级超率累进税率。

2.土地增值税的征收范围是什么？

包括：土地使用权转让、建筑物产权转让。

不包括：土地使用权出让、继承、赠予。

3.土地增值税计算全过程是什么？

土地增值税以增值额为计税依据。

增值额=收入-扣除项目金额

扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

增值额未超过扣除项目金额50%，税率30%，速算扣除数为0；

增值额超过扣除项目金额50%，且未超过扣除项目金额100%，税率40%，速算扣除数为扣除项目金额*5%；

增值额超过扣除项目金额100%，且未超过扣除项目金额200%，税率50%，速算扣除数为扣除项目金额*15%；

增值额超过扣除项目金额200%，税率60%，速算扣除数为扣除项目金额*35%；

应纳税额=增值额*适用税率-速算扣除数

举例：小明出售办公楼一栋，收入5000万，该办公楼开发成本和费用一共为2000万，无其他扣除项目，问小明应该缴纳多少土地增值税？

建筑物产权转让收入5000万；

建筑物法定扣除项目金额2000万；

增值额=5000-2000=3000万；

增值额/扣除项目金额=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，适用税率为50%；

应纳税额=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200万

所以小明应该缴纳土地增值税1200万元。

【第15篇】房地产企业增值税规定

销售额是增值税的计税依据，一般纳税人计算增值税销项税额、小规模纳税人计算增值税都要以销售额为依据。

1传统增值税销售额的一般规定

传统增值税销售额与销项税额的含义

《增值税暂行条例》第六条规定，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

《增值税暂行条例》第六条规定，纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算并向购买方收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：

销项税额=销售额×税率

2传统增值税政策的价外费用

《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

但下列项目不包括在内：

一、受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税。

二、同时符合以下条件的代垫运输费用：

1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的。

2.纳税人将该项发票转交给购买方的。

三.同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。

2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据。

3 .所收款项全额上缴财政。

（ 四） 销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。

政策解析： 1. 一般纳税人价外向购买方收取的返还利润应作为价外费用并入销售额计算销项税额，向供货企业收取的返还利润应按照平销行为的有关规定作进项税额转出处理。

2 .手续费、包装费、包装物租金、储备费、运输装卸费是纳税人的混合销售行为中涉及的相关服务金额，对于以销售货物为主业的纳税人，应计入货物销售额缴纳增值税，而不可分别核算，分别按照货物及服务销售额缴纳增值税。

3.《增值税暂行条例实施细则》对价外费用采用了开放型的解释，也就是说，纳税人价外以各种名义收取的各种性质的款项，除了《增值税暂行条例实施细则》第十二条列举的三项代收款项和一项代垫款项外，都应计入销售额征收增值税。

案例解析：灯具厂（一般纳税人）销售一批灯具给某商场，专用发票上注明的销售额为36 000元，另开普通发票收取了包装费560元，优质费300元。请计算该笔销售行为的销税额。

答：销项税额=[ 36 000 +（560 + 300）÷ 1. 13 ] × 13%=4 778.94（元）

灯具厂的会计处理为：

借：银行存款等41540

贷：主营业务收入36000

其他业务收入761.06

应交税费一一应交增值税（销项税额）4778.94

政策解读：购买方收取销售方的违约金，需要缴纳增值税吗？

房地产公司与建材销售公司签订钢筋购买合同，约定向建材销售公司购买2000万元钢筋。因为钢筋市场价格大幅上升，销售公司单方面违约，根据合同约定应支付房地产公司违约金200万元。请问：房地产公司收到建材销售公司200万元违约金时，是否需要缴纳增值税？

政策解析：根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第一条第一款规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位或个人只有在中国境内销售货物、劳务、服务、无形资产和不动产等，发生应税行为，才需要缴纳增值税。房地产公司因供货方违约而收取的违约金，没有发生增值税应税行为，不需要缴纳增值税，但需要缴纳企业所得税。

案例解析：

销方收取购买方的违约金，需要缴纳增值税吗？

房地产公司与建材销售公司签订钢筋购买合同 ， 约定向建材销售公司购买 2000 万元钢筋，在收到货物后30 日 内付款 ， 逾期未付款建材销售公司将收取房地产公司 5万元违约金。 因天马房地产公司资金紧张，没有在30日内付款，根据合同约定应支付富华公司违约金5万元。请问：建材销售公司收到房地产公司5万元违约金时，是否需要缴纳增值税？

政策解析： 根据《增值税暂行条例》第六条规定 ， 销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。建材销售公司因为销售货物过程中购买方违约，而在销售价格之外收取购买方的违约金，应作为价外费用计入销售额征收增值税，同时也应计入企业所得税的收入总额。