二手房增值税（15个范本）

【第1篇】二手房增值税

相比于新房，二手房交易存在的税无论从种类还是税额上均多了不少。很多朋友搞不清楚二手房到底要缴纳些什么税，每种税如何计算，今天小编给大家普及一下这方面的知识，希望在大家购买二手房时能够用得上。

税费由买家还是卖家出？

二手房交易中主要涉及了三大税种，分别是增值税、个人所得税以及契税（印花税很少才几元钱直接忽略）。其中，增值税、个人所得税按照法理来说是由卖方（上家）缴纳的，只有契税由买方（下家）缴纳。

不过，在很多地方的二手房交易中卖家讲究的是到手价，会把实际缴纳的义务转嫁到买家身上。不过，即便是税费各付卖家依然可以转嫁税费，比如通过提升房子的单价就行了。

因此，重点不是税费到底由谁出，而是能不能省税或者尽量少缴纳一些税款，这就考验大家的选房能力了。当然，只有先了解政策才能确保不被中介忽悠买了高税额的房子后自己还不清楚。

增值税及附加

为什么先说增值税呢？因为增值税是价外税，在计算其它两种税额时需要将其从房产交易的价格里扣除。至于什么是价外税涉及税法理念，不是我们讨论的重点，大家只要知道如何计算就可以了。

讲二手房交易的税收问题就一定要和大家先讲清楚地区问题。由于我们国家最大的四个一线城市、也就是北上广深经济领先其它地区很多，当地的房价也是遥遥领先。

因此，对于这四个地区，国家出台了比较特殊的税收政策。没错，就是针对你房价高、税收政策更加苛刻。下面的文章里我会将北上广深和其他地区分开讲解。

其他地区对于购房的分类只讲首套房、二套房、二套及以上。而北上广深除了根据套数分外还讲究房子是普通住宅还是非普通住宅。

四个一线城市普住和非普住的划分标准不同，但基本原则是总价高、面积大的基本都是非普住。毕竟买得起一线城市房子的人已经是少数了，买得起大面积、高单价的更是少数，这样的房子可能确实不是给普通人住的吧。

（1）其他地区二手房交易的增值税政策

上家前次买入房子后持有满两年（以下简称满2年或者满5年）再出售的话：不用缴纳增值税。

本次买卖不满2年：按照合同价全额缴纳增值税及附加，计算公式=合同价/（1+5%）*5.3%

由于缴纳了增值税就要附带缴纳城建税和教育附加，故税率中会出现小数点且不同城市小数点不同，有的5.3%、有的5.6%，这里统一用5.3%，0.3%差距不大。

（2）北上广深二手房交易增值税政策

对于普通住宅，满2年不用缴纳增值税；不满2年按照合同价全款计算，公式=合同价/（1+5%）*5.3%。

对于非普通住宅，满2年不用缴纳增值税按照上家本次卖出和上次买入的差价计算，公式=（合同价-上次买入价）/（1+5%）*5.3%；不满2年按照合同价全款计算，公式=合同价/（1+5%）*5.3%。

（3）举例说明

以北上广深（上海）政策给大家举个例子。

小张和小明签买卖二手房，小张是卖家、小明是买家，合同价为420万元。

a.这套房子是小张在三年前买入的，当时花了260万元。

如果房子坐落于上海内环内则为普通住宅，本次二手房交易免增值税；

如果房子坐落于内环外则为非普通住宅，本次交易缴纳增值税及附加=（420万-260万）/（1+5%）*5.3%=8.07万元。

b.这套房子是小张在一年半前买入的。

不管普通住宅还是非普通住宅均要缴纳增值税及附加=420万/（1+5%）*5.3%=21.2万元。

（4）部分城市政策变化

大家可以看到，在上海交易不满2年的二手房增值税非常高，我这里用的还是总价420万元的房子，在上海属于“便宜”货。如果一套总价800万元的三居室二手房，最多要缴纳增值税及附加共计40.38万元。

与此同时，为了调控楼市，近期不少城市将增值税里的满2年政策做了调整，变成了满5年。比如上海、深圳都是。那么在上述例子中，不管是哪种情形增值税及附加都要按照全额缴纳、也就是21.2万元

个人所得税

房产交易的个人所得税和前阶段网上热议的个人所得税汇算清缴不同。汇算清缴指的是个税里的综合所得，比如工资薪金、劳务报酬等收入，而房产交易的个税属于财产转让所得，不计入综合所得内，有一次计算一次。

（1）其他地区二手房交易个人所得税政策

个税的政策各地有差异，但基本上采取两种方式计算。

一是按照两次交易差价计算，公式=（本次交易合同价-上次交易价-本次缴纳的增值税）*20%=（两次交易差额-本次增值税）*20%

二是按照全额缴纳，公式=（本次交易合同价-本次缴纳的增值税）*1%。

大部分地区可以自由选择按照哪种方法计算，小部分地区只能按照第一种。

（2）北上广深二手房交易个人所得税政策

四大一线城市也有不同，我这里介绍上海的政策，上海是可以选择全额或是差额缴纳个税的。

对于普通住宅来说，差额缴税公式=（本次交易合同价-上次交易价-本次缴纳的增值税）*20%=（两次交易差额-本次增值税）*20%；全额缴税公式=（本次交易合同价-本次缴纳的增值税）*1%。

对于非普通住宅，差额公式相同；全额缴税公式=（本次交易合同价-本次缴纳的增值税）*2%。没错，税率多了1%。

（3）免税政策

二手房交易的免税政策全国都是一样的，就是大家常说的“满五唯一”。满五年不再解释了，看上面就知道，“唯一”是指卖家出售的是其名下唯一一套住房。这也是置换人员会选择先卖房再买房的原因之一，为了满足“唯一”条件省去个税。

（4）举例说明

沿用上面的例子，以上海政策为例。小张和小明签买卖二手房，小张是卖家、小明是买家，合同价为420万元。这套房子小张在当年买入时花了260万元。

a.房子为普通住宅、满五年不用缴纳增值税（按照最新政策来）

差额缴税计算结果=（420万-260万-0）*20%=32万元；全额缴税计算结果=（420万-0）*1%=4.2万元。选择全额缴税的方式，承担4.2万元个税。

b.房子为普通住宅、不满五年要缴纳增值税21.2万元

差额缴税计算结果=（420万-260万-21.2）*20%=27.76万元；全额缴税计算结果=（420万-21.2）*1%=3.99万元。选择全额缴税的方式，承担3.99万元个税。

c.房子为非普通住宅、满五年要缴纳增值税8.07万元

差额缴税计算结果=（420万-260万-8.07）*20%=30.39万元；全额缴税计算结果=（420万-8.07）*2%=8.24万元。选择全额缴税的方式，承担8.24万元个税。

d.房子为非普通住宅、不满五年要缴纳增值税21.2万元

差额缴税计算结果=（420万-260万-21.2）*20%=27.76万元；全额缴税计算结果=（420万-21.2）*2%=7.98万元。选择全额缴税的方式，承担7.98万元个税。

顺便提一句，无论哪种情况，选择全额缴纳个税均比差额缴纳个税划算，这是因为大部分城市的房价涨幅都很高。如果某地几年内房价几乎没有上涨的话 则用差额计算更加划算，甚至房价下跌时用差额计算不需要缴纳个税（因为没有所得......）。

契税

最后讲讲契税，这是唯一一个完全不能减免的税种。只要买卖的是二手房，不管房子在哪个地区、也不管房子是否满二满五全部要缴纳，最多就是税率高低问题。

公式都是一样的，即（合同价-增值税）*契税税率，唯一不同的是契税税率

（1）其他地区二手房交易契税政策

购买首套住房且建筑面积为90平米以下的，契税税率为1%；90平米以上的契税税率为1.5%。

购买二套房且面积为90平米以上的，契税税率为1%；90平方米以上的为2%。

购买三套（部分地区不限购）及以上的，契税税率为3%。

（2）北上广深二手房交易契税政策

购买首套住房且建筑面积为90平米以下的，契税税率为1%；90平米以上的契税税率为1.5%。

购买二套房及以上的，不论面积大小均为3%。

（3）举例说明

用上面的例子继续讨论。小张和小明签买卖二手房，小张是卖家、小明是买家，合同价为420万元。这套房子小张在当年买入时花了260万元。

由于要考虑第几套房、面积大小以及增值税缴纳诸多因素，故情形实在太多达到了12种。这里不一一计算了，给出缴纳的契税比较高的几种情形。

a.购买的是二套房、增值税缴纳8.07万元

契税=（460万-8.07万）*3%=13.55万元

b.购买的是二套房、增值税缴纳21.2万元

契税=（460万-21.2万）*3%=13.16万元

总结

上文给大家详细介绍了二手房买卖中的主要税种，写得比较长，感谢大家能看到这里。

以上面的例子来说，考虑税额最多的情况，即小明花了420万元买下二手房属于二套房非普通住宅且两次交易间隔期间未满五年的情形。

需要缴纳增值税21.2万元、个人所得税7.98万元、契税13.16万元，一共42.34万元。在上海买一套二手房缴纳的税费已经能在三、四线城市买房了。这还是在买的房子总价只有420万元的情形下，如果买一套800万元的房子，缴税最多情形下一共需要78.36万元。

有的朋友说可以故意做低合同价避税。适当做低可以，但税务局会根据周边房子的成交价给出一个最低核定价。如果合同价高于核定价则按照合同价计算税收、相反按照核定价计算。

因此，为了节省缴纳的税款，无论在哪里买房尽量找那些交易满五年的房子吧。

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【第2篇】二手房增值税怎么算的

契税税率1%-3%按买方以家庭为单位房屋面积和房屋套数算，90平方以下且一套房1%，二套房1%，三套房3%,90平方以上一套房1.5%二套房2%三套房3%，二手房不满两年增值税全额5.6%个人所得税差额20%，满两年不满五年个人所得税差额20%，满五年且夫妻名下一套房无增值税和个人所得税，满五年名下两套以上个人所得税差额20%.

【第3篇】西安二手房增值税

哈喽，大家好，宅家一个多月，今天终于走出家门，开始复工了，不知道各位开始上班了没？

但是，疫情尚未结束，大家外出途中还是要格外注意，做好个人防护。

阳春三月，春暖花开的季节，今天楼市情报为各位粉丝奉上一份详细的落户/买房/贷款指南，买房路上，我们一直都在。

part 1

限购区域

西安限购区，非限购区下图所示：

part 2

购房资格

1、外地户口

首先来看购房资格：

第一种，无需落户，缴纳五年以上社保买房：

需要注意：

“西安市连续缴纳5年（含）以上社保或个税证明”是指从你买房的上一个月开始，往前推算连续缴纳满5年。

第二种：通过西安abcde类人才认证认定，首套房不限购，不落户也可以直接买。

需要注意：

d、e类人才具体的认定标准是：

d类人才：

围绕“364”产业体系、“三区双创”及资本运作、上市辅导、自贸区管理、军民融合、旅游开发、教育医疗、文化创意、艺术创作等领域所需的创新型人才和紧缺型人才。

包括在世界500强、行业20强企业中担任中层及以上职务的高级管理、高级技术人才；

在中国100强、行业10强企业中担任中层及以上职务的高级管理、高级技术人才；

省级、地市级和行业（部级）技能大奖、技术能手、工匠大师称号获得者；

具有高级职称、高级技师等相应职级的人员；

被西安用人单位聘用并给予年薪30万元以上待遇的人员；

牵头创办注册资本100万元以上，吸引就业20人以上，年创造税收20万元以上的企业法人；

获得博士学位的人员；

获得排名全球前200名高校硕士以上学位的海外留学人员。

e类人才：

产业发展与科技创新类实用性人才和特殊技能人才。包括具有硕士、学士学位，中级职称、技师等相应职级的人员。

1、简单来说，取得d类、e类人才认定，条件为：

①统招本科及以上学历证书（含专升本）；

②中级或高级职称；

③中级或高级技师证；

以上三项条件符合任意之一即可。更多“职业资格等级”咨询，请致电12345详询。

2、如需办理，需要：

通过“西安市de类人才认定管理系统”，填写“申请人生成申请表”，并按要求提供相关证明材料（原件与复印件），向所在单位提出认定申请。

3、已取得“d类e类人才认定”的外地人，在西安限购区域大部分楼盘可顺利买房，但具体还要打电话咨询。

我们之前分别就该问题，咨询了西安主城区、沣东新城、临潼不同于区域，摇号热盘、不摇号等多个楼盘。

除了极个别楼盘不接受之外，其余答复均是“可以”。

4、购买二手房，也同样适用

房产中介门店，给予的回复也一致。“可以，但房管局需要你认定公司，给你缴纳的社保记录，或者工资流水，从入职起，不能间断。”

2、本地户口

需要注意：

1、以家庭为单位买房，成员中至少有1个人为西安户口，哪怕其他家庭成员不是西安户口，也认定是本市户籍居民家庭。

2、6.20新政当天及以前落户的不受影响；退伍转业、家属随军落户的不受影响。

part 3

落户政策

西安落户政策，如下图所示：

以上是落户西安的10种方式，包括学历落户、人才落户、买房落户等，此外还有其他情形和具体所需资料请具体查询。

自2023年1月23日起，西安就可以“全城通办”落户。

所谓“全城通办”，就是你可以在你家周边“就近”在西安市公安局任何户籍派出所办理落户。

需要注意：

西安户口包含：

西安下辖11个区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区）、2个县（蓝田县、周至县）、7个国家级开发区（高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、阎良、航天、国际港务区），以及西咸新区。

特别说明：若你的户籍材料，比如户口本已加盖西咸新区户籍管理部门公章，就是西咸新区的户口，但也按照西安本地户口家庭，执行相关限购政策，可以在限购区域内买两套房。

part 4

购房全流程

在弄清本地户口和外地户口的相关买房政策以后，买房之前先了解下大致流程：

第一步：西安市发改委官网查询公示价格，可以查询具体的一房一价；

西安市备案价查询网址：

http://xadrc.xa.gov.cn/

西咸新区备案价查询网址：

http://www.xixianxinqu.gov.cn/info/ilist.jsp?cat_id=10031&tm_id=27

第二步：查询预售证；

查询网址：

http://www.fang99.com/fw/cx/yszcx.aspx

第三步：西安市住建局官网商品住房意向登记平台进行线上登记（不少于3天）；

西安市网上意向登记地址：

http://zfyxdj.xa.gov.cn/zfrgdjpt/index.html

注：临潼区也上线意向登记平台，网址同上

沣东新城网上意向登记地址：

http://111.20.241.194:801/zfrgdjpt/

第四步：开发商审核资料（起止时间不少于3天，不超过5天）；

所需购房资料

1.你和你家庭成员身份证复印件（含未成年子女），（至少需要一式三份）。

2.夫妻双方的户口本户主页、首页、本人页，未成年子女页复印件（一式两份）。

3.结婚证首页与第二页复印件（一式两份）。

4.单身证明。如果不是单身的，不需要。楼盘现场一般会提供专用模版。

5.已婚离异证明文件，即离婚证或离婚协议复印件（需配送达回证或生效文书）（一式两份）。

6.非西安市户口的居住家庭还需提供在西安连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明材料（必须提供原件）。这是针对不是本地户口家庭或人士的，西安市本地户口（含西安郊区县）家庭或人士不需要。

7.军人购房需提供军官证复印件、在陕驻地证明复印件（需由团级以上开具）、若已婚还需提供配偶身份证复印件、配偶户口本复印件。这个至少需要一式三份。

8.一般需要提供购房人及配偶私章。规格为1.5*1.5cm，不带“之”或“印”字样，正楷字体。但有些楼盘可用本人签字加摁手印代替，具体根据楼盘要求。

9.个人征信报告及近半年的银行流水证明。个人征信报告是必须要有的，半年银行流水证明以主买人（合同主签约人）为主，共同还款人为辅。一次性付款的购房人也需要提供征信报告。

10.西安市住房情况结果查询证明（含未成年子女的）。没房的也要提交证明，而且是原件。这个信息在网上平台登记时就应如实反映。如不属实，就按照提供虚假信息论处了！

11.意向购房人及家庭成员需携带满足首付款条件的定期或活期的存款证明。这是2023年6月24日西安楼市“新政”出来后的新要求，要求是不高于意向购买房子的总房款30%，不要求是指定银行的，所有银行的存折、存单、流水余额累计起来达到就行。

（上下滑动可看全文）

注意：因疫情影响，近期登记楼盘将会采取线上核验方式，具体操作可在“意向登记-销售公告”中查看或咨询售楼部。

第五步：开发商核验资料结束，①若房源大于意向登记人数，则不用摇号直接开盘；②若房源小于意向登记人数，则需要摇号，在西安市司法局官网公证处公示意向购房人名单（不少于3天）；

第六步：线上摇号；

第七步：摇号结果进行公示，公示时间不少于3天；

第八步：根据通知的选房地点进行选房（近期开盘或可能线上选房，具体咨询售楼部）；

第九步：选房结果进行公示，公示时间不少于3天；

第十步：选上房的家庭进行签约，未选上房和未摇中号的家庭重新选择楼盘进行意向登记；

第十一步：办理按揭贷款，多数楼盘首付为四成，二套五成；

第十二步：办理网签备案；网签是在签约后在售楼部或者在房管局办理，备案是在签约之日起30日内在房管部门办理；

第十三步：按照约定的交房时间等待收房，收房时注意查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》；

第十四步：商品房交付后办理房产证。注意看《商品房买卖合同》中约定办理房产证的时间，一般情况为交房后一年内，两年内，或三年内不等。

part 5

贷款

1、商业贷款

在西安市无住房且无买房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请个人商业贷款买房的，最低首付款比例为30%；

在西安已有一套房或没有房子，但有买房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请个人商业房贷款执行二套房的信贷政策，最低首付比例为40%；

第三套停贷。

需要注意：1、一般来说，首付比例最低为三成，二套为四成，也不是固定的，具体要看银行、楼盘预计贷款人情况；

2、目前房贷利率新的计算方式为：lpr贷款利率lpr+加点形成；

加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。lpr每月20日央行都会公布最新的，据最新2月20日央行公布，最新的5年期以上lpr利率为4.75%。

现目前，西安首套房房贷利率一般为5.49%-5.782%，二套房房贷利率5.782%-6.125%。（仅作参考，具体以银行实际执行为准）

3、关于套数的认定。

有些银行是认房不认贷，有些是认房又认贷。

西安已有一套房，贷款还清或者是全款买房，再次买房：贷款还清的情况下是按首套计算。

异地有房无贷款、西安无房：在西安买房首付比例和银行房贷利率均按首套来定；

异地有房有贷款未还清、西安无房：现想在西安买房，这种情况一般审核是很严格的，贷款相对比较难批，还是要根据个人情况而定。

提醒：每个银行具体的贷款政策有所差别，同一银行对不同项目的要求也有所不同，因此还需具体情况具体分析。

2、公积金贷款

需要注意：

1、哪些人可以贷款：

个人连续足额缴存住房公积金六个月（含）以上（具体期限以现行贷款政策规定为准），具有完全民事行为能力的职工，购买、建造、翻建、大修自住普通住房时，可申请住房公积金贷款。

对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满规定期限，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存明细合并计算。

2、可以贷多少？

贷款额度=（借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额）×15倍×缴存时间系数

借款人与配偶缴存账户余额小于2万的：

1、账户余额合计＜5000元的，贷款额度最高不超过20万元；

2、5000元≤账户余额合计＜1万元的，贷款额度最高不超过25万元；

3、1万元≤账户余额合计＜2万元的，贷款额度最高不超过30万元。

注意：以家庭为单位，单人最多贷50万，夫妻二人最多可贷65万。

3、可以贷多久？

购买商品住房、经济适用住房、集资建造住房的，最长贷款期限30年；

购买二手房的，贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年；

建造、翻建、大修自住住房的，最长贷款期限10年。

part 6

买房费用

一般来说，有以下几种费用：

1.契税

契税的缴纳比例与首套、二套房有关，如果是首套，还跟房屋面积有关。

如果你是买首套，且是你家庭唯一住房的，所买商品房户型面积在90㎡(含90㎡)以下的，契税按照1%执行；

户型面积在90㎡-144㎡(含144㎡）的，税率为1.5%；二套的话是2%；户型面积在144㎡以上的，契税按照3%征收。

2.房屋维修基金：商品房维修资金交存标准： 多层住宅（7层以下，不配备电梯）：60元/平方米； 多层住宅（配备电梯）：90元/平方米； 小高层、高层住宅（7层以上，含7层）145元/平方米。

拆迁安置房维修资金交存标准：多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米； 多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米； 小高层、高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米。

房改房维修资金交存标准：（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%； （2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

3.房屋产权登记费。

4.面积差价：依照《商品房买卖合同》约定据实结算，但面积误差比绝对值在3%以内（含3%）。

5.证照印花税，5元/本。工本费。10元/本。

6.物业费：在未签字收房前，物业费用由开发商承担，自收房之日起，物业服务费由购房人承担。

7.其它费用。供暖费：根据小区供暖方式和具体价格而定。水、电、煤气费：一般都会分别有卡，业主只需往里面充值即可。停车费：有的业主需要购买小区车位，这一费用是针对买车位的业主。这些费用一般都是在实际入住后产生，交纳情况因人而异。

注意：契税和大修基金是必须要缴纳的，收房不交纳那有可能这个房子五证不全！

part 7

二手房购房全流程

一、西安二手房交易的流程大致如下：

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、买卖双方通过协商，对房屋成交价格、户型面积等各因素达成一致意见后，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

4、房地产管理部门查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

5、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

6、缴纳税费。

7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

8、对需要贷款的买房来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。

9、买方领取房屋所有权证、付清房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

在二手房交易的过程中存在多次资金、证件的交换和手续往来，一个靠谱的中介，能让你绝对的省时省心省力。

二、除了总房款，买二手房还需要交哪些钱？

除了总房款外，你还需要掏多少钱？

名义上来说，税费由买房和卖房双方承担，但在实际的操作中，所有的税费很多情况都是由买方来缴纳的。

总税费公式=契税（1% ~2%）+个税1%+七七八八工本费（300元以内）+中介费（3%）+增值税5.6%+评估费+土地增值税≈总房价的5%~10%左右

也就是说，一套总房价100万的房子，在没有增值税的情况下，税费大概在6万左右，如果房子没有满两年，税费则能达到10万甚至11万！！

西安市二手房税费参考如下：

契税：

税率跟我们购买的房子类型有关，比如我们购买90平以下的住宅，首套房和二套房契税税率为1%；购买90平以上的普通住宅，首套房契税税率为1.5%，二套房契税的税率为2%。

增值税：成交价*5.6%

1、普通住宅房本满2年（含2年）免征。2、普通住宅房本未满2年，全额征收。

个人所得税：成交价*1%

1、普通住宅满2年（含2年），且为卖方家庭唯一住房，免征。2、转让受赠住房一律按差额的20%征收。3、直系赠与，看老证，满5年免征。

中介费：3%

西安市中介服务费为总房价的3%，均为买家承担。

三、二手房交易注意事项

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二手房交易最关键，确权

确权，即审核产权——确认房子是否可以出售。

第一，所要购买的房子，必须具备“三证”（即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》）或不动产证。

第二，需要确认所要购买的房子是否满二满三。

2023年西安二手房交易条件由之前的“满二满五”放开至了“满二满三”，即你购买房子网签合同满三年，可以上市交易过户，契税票满两年，则交易不会产生增值税。

注意！增值税5.33%非常凶狠！一套房子随便一搞就是100万，5%的增值税马上吃掉你5万！

第三、需要审核产权人

1、审核相关人员身份证信息，查看是否是权属证书上产权人或共有权人

2、非产权人无处置房屋出售的权利

3、共有权人或产权人如要出售或出租房屋的，需要取得产权人的公证委托书

第四，非产权人本人来签订（买卖）意向，必须要求受托人提供的资料

1、房产三证原件

2、产权人身份证件

3、受托人身份证原件

4、公证的授权委托书

5、若授权委托书未经公证，原则上不能签订《购房意向合同》，特殊情况另行处理，但一律不能转定。

需要特别注意的是，以下房屋即便取得三证（即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》），也不能出售：

1、经济适用房取得产权未满5年，或满5年未补交土地价款的

2、产权被查封冻结

3、购房落户未满时间期限的房屋

另外还有一种比较特殊的情况，即房改房的产权人单身且未满35周岁，也不能出售。

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签约双方意向时，必须注意这几点

校订买卖双方资料。

卖方：审核房屋权属证书、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押等相关资料。

买方：是否有购房资格、征信情况、能否贷款、是否具备还款能力（收入证明至少是还款额2倍）。

明确中介费用。

经纪服务费必须标准金额，全西安市目前均未3%，均由卖家承担。

意向金转定金。

一般买方付了意向金，在规定的日期内是不得退意向金的，如在此期间卖方签字确认，并收取了意向金，则转变为定金。那么此时如有变化，则要适用定金罚则双倍返还或违约金条款。

房款支付事项。

买卖过程中各期支付金额、期限及方式都是要注意，一经确认，不按约履行是要承担相应责任的。

结语：对于将要买房尤其对买房政策不熟悉的小白而言，以上内容一定得收藏，会为你节省不少时间，也可以转发，让身边有需要的朋友看到哦！

【第4篇】二手房增值税和个税

购买二手房受到越来越多人的接受，二手房过户的时候需要缴纳相应的税费，这些税费是参考哪个价格呢？我们就拿经常见的住宅来说下这个税费。

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缴税有纳税的比例，个税是1%，契税有1%、1.5%、2%之分，还有5.3%的增值税、1%的土地收益金，住宅过户基本就是这些费用了。

这些费用的参考依据是什么？——税务评估价和网签价对比，取高者。

我们要明白几个和价格有关的名词。

1、成交价。

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这个是和业主谈好条件以后形成的价位。有时候成交价里面还有一个户口迁出保证金和物业交割保证金。举个例子，100万的成交价，如果留了5000元户口迁出保证金和5000元的物业交割保证金。那么这10000元是最后户口迁出时和物业交割完毕没有问题的时候另外支付给业主的，前期业主只拿到99万。

2、网签价格。

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这个价格是去房管局办理网签的时候需要填写的价格。这个价格和成交价不一定一样。如果存在户口迁出保证金和物业交割保证金，网签价就需要把这个钱扣除，比如成交价是100万，留了10000保证金，那么网签价格就只有99万。

3、银行贷款评估价。

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这个影响到最后你的贷款数量。银行的贷款评估经常用单价乘以面积来计算，这个时候的评估单价就会和成交单价有一个大小对比，分三种情况：

①成交单价=评估单价。在房价比较低的时候，一般银行都会参考成交价来给客户做贷款。比如2023年的时候，长安这边的房价基本都在4000左右，这时候银行也是按照这个来评估的。这时候直接用成交价来算你的首付就可以了。

②成交单价＞评估单价。这就是房价涨得比较厉害，银行觉得房子值不了这么多钱，不会参考成交价来给客户贷款。比如2023年的时候，长安这边以前4000左右的单价，一下子涨到12000左右，涨价刚开始的时候，银行的评估值还没有跟上来，这时候虽然是三成首付，但是银行的评估值没有那么高，就不能贷这么多。举个例子说一下：100平米的房子，成交单价是12000元/㎡，银行的评估价只有8000元/㎡，首付三成，实际客户要准备的首付是100×8000×30%+（12000-8000）×100=640000元。

2023年西安有一部分小区实行了政府指导价，就是这种情况，虽然对于首套房客户来说，可以享受三成首付的待遇，但是实际情况是要付的更多一些。

③成交单价＜评估单价。这种情况只有在做高评的时候才会出现。一般银行是不允许这样做的，这有套贷的嫌疑，所以是明令禁止的。零首付就是这种操作方式，但是是不正规的。

4、税务评估价。

图片来自网络，侵删

在最后过户收税的时候，税务系统会有一个对成交房屋的税务评估价。这个税务评估价会和网签价格做对比，取高值。

还有一种情况，就是全款买房，全款买房的时候，房子的价位可以自己定，特别是卖给熟人的时候，不想缴纳太多的税费，就想着把成交价写的低一些，比如1块钱（实际上也是可以的）。但是缴税的时候不会参考这个1元来收费，会参考税务评估价。所以税务评估价是为了防止偷税漏税的行为发生。

基本上就是这些情况，如果有需要了解更多，可以咨询。

【第5篇】二手房交易增值税税率

二手房交易费用主要包括了税和费，其中税的部分给税务部门缴纳的，费的部分主要是给中介公司和其他金融机构交的。

二手房交易过程中主要涉及到的税有增值税、契税、个税、登记费。

其中增值税的税率一般为5.3%，房产证满两年则免征。

契税的税率为：90平及以下（含），首套房为1%，二套房1%，三套及以上3%（限购城市涉及不到这一档税费）

90平以上，首套房税费为1.5%，二套房税费为2%，三套及以上税费为3%（限购城市涉及不到这一档税费）

个税的收费标准为1%，如果原业主符合满五唯一（房产证满五年且为所在省份唯一住房），则免征个税。

以上税费，原则上是各自承担各自的税，增值税和个税是由卖方承担，契税由买方承担，但是很多地方约定俗成是卖方是净拿价，所有税费由买方承担。

二手房交易涉及到的费主要有：

中介费，每个城市的中介费收费标准不一样，一般为2%-3%，具体以所在城市为准。如果是自行成交，没有经过中介也就没有中介费了。

给其他金融机构的费用主要指办理按揭过程中产生的费用，一般是按价按贷款额收取，包括评估费和代办按揭费，商业贷款和公积金贷款收费会略有差异。

如果是全款交易，则没有办理按揭方面的费用，这些费用基本都是买方承担。

除了正常买卖过户之外，还有赠与过户和继承过户。

目前很多地方赠与只针对直系亲属间的赠与，赠与的税费主要是契税和印花税，其中契税是3%,印花税是万分之五，登记费是80元。

赠与来的房子，二次交易的时候，新房本不满两年也需要缴纳5.3的增值税，满两年可以减免增值税：二次交易的个税是差额的20%,如果新房本满五年且产权人是省内唯一住房，也可减免个税。

继承分为法定继承和非法定继承，法定继承只需要缴纳万分之五的印花税（可减半征收），非法定继承除了万分之五的印花税之外，还需要承担3%的契税。

所以二手房的税费根据交易方式的不同，税费是由一些差异的，而且不同的城市，税费也是会有差异的，所以具体的税费标准，以当地具体的税收政策为准。

【第6篇】二手房增值税计算

近日，有网友咨询小编二手房买卖交什么税？需要缴纳多少税费？二手房税费如何计算?

对此，小编针对这个问题汇总了一些关于买二手房后所要面对的缴税问题。

大家都知道，二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，买二手房所要缴纳的主要包括契税、增值税及附加（教育附加费、城市维护建设税、地方教育费附加）、个人所得税、印花税、土地增值税。

据了解，现在所有房子大概会按照评估价纳税。其实，契税标准一直是3%—5%，但因为有优惠政策的缘故，实际的契税是按照1%—3%征收。

注：图片来源网络

目前，在厦门购买二手房，只要符合厦门的限购政策就可购买。

2023年10月5日起，厦门对行政区域内建筑面积180平方米及以下的商品住房实行限制购买政策。对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。

厦门户籍：成年单身家庭限购一套；两人以上家庭限购两套（夫妻俩人中一人为厦门户口则算厦门户籍家庭）。

厦门户籍家庭是指家庭成员中夫妻双方至少有一人是具有厦门市户籍(包括集体户口)，即视为厦门户籍家庭。提示：本人及其配偶、未满18岁的子女合计为一个家庭。年满18岁的子女不计算在内，其具有购房资格时，可看做单身购买房产。

非厦门户籍：限购一套，且需提供买房之日起前四年内，连续36个月的纳税或社保证明。

非厦门户籍，有本科及以上学历或有中级及以上技能证，并能提供在厦门连续缴交一年的医社保或是在厦门工作一年及以上的工作证明再加与厦门本身企业签订的三年劳动合同，也可以再厦门岛外购买商品房一套。

上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准，存量住房（二手住房）买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。

厦门二手房商品交易条件：

第一，2023年3月25日以后的商品房不管是一二手都需要两年才可交易，其中，一手房以备案时间为准，二手房以收件时间为准。

第二，2023年3月25日后通过赠与方式转让的，再次购买需满3年。

据悉，根据厦门契税征收优惠政策：只要有1条不满足，契税税率均为3%。

首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1%。

首套房房屋面积>90平，契税为1.5%。

二套房房屋面积>90平，契税为2%。注意，二手房的契税，大多数情况下，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。

在厦门，如果是个人购买首套房（住宅），面积如果在90平米以下，那么就按照1%的标准进行征收契税；如果面积在90平米以上，那么就按照1.5%的标准进行征收契税。

个人购买二套房（住宅），面积如果在90平米以下，也是按照1%的标准进行征收契税；如果面积在90平米以上，那么就按照2%的标准进行征收契税。

个人购买三套房（住宅）,无论面积是在90平米以上还是以下，都是按照3%的契税进行征收。

注：就算限购，影响也不大，那是因为契税查的是全国。

最后关于契税，有6种情形免征，而与我们有关的就这几张种：夫妻过户、子女继承房产、夫妻离婚共同财产分割、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属免征契税。

前面说到契税查全国，接着我们说个税，查全省。

增值税满2年免征，个税没法免

增值税及附加基准税率为5.6%：增值税税率为5%，附加部分基准税率为0.6%。

其中在普通住房满2年(2年以上)免征。

房产证不足2年且面积在140平方米以上，需交纳总房价为5.6%;

房产证不足2年且面积在140平方米以下，需交纳差额为5.6%;

房产证满2年且面积在140平方米以上，需缴纳房产交易利润为5.6%;

房产证满2年且面积在140平方米以下，就免交营业税。

个税都是全额征收，税率=1%。

个税基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为1%。

正常购买一套二手房（住宅），无论建面是90平米以上，还是90平米以下，都是缴纳1%的个税。

差额税率20%，又是什么呢?

如果所出售的二手房（住宅）是继承或赠与所得，那么出售时不满足满五唯一，就会差额征收 20%的个税。

比如100%赠与所得的房子再出售，需要缴纳个人所得税 =（出售价 - 房屋原价值）x 20%。

再比如1%赠与+99%买卖所得的房子再出售，需要缴纳个人所得税 =1%部分交20%的差额，99%部分交1%的正常个税。

另外除了”满5唯一“可以免征个税以外，还有这些情况也可以免征：法定继承人继承土地、房屋权属，免征个人所得税；夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；直系亲属赠与免征个人所得税。

注意，那么，什么是”满5唯一“？假设你购买二手房（住宅），契税票填发日期或不动产权证书登记时间其中之一满5年，且是房东名下唯一住房，那么就可以省去1%的个税。

另外，还有交易手续费按照房屋的面积来征收，住宅一般为4-6元/平方米。

印花税住宅免征。其它权证印花税5元/户；权证登记费，住宅80元/套，非住宅550元/套。

其他各类缴费转让手续费：已购公房（房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房），按房屋面积×2.5元/平方米征收；普通住宅商品房，按房屋面积×6元/平方米征收；别墅及非普通住宅，按房屋面积×8元/平方米征收。

土地收益金：房改房，按交易总额0.5%征收。

土地出让金：已购公房，买方按1560元/平方米×建筑面积×1%缴纳；卖方按1560元/平方米×建筑面积×6%缴纳。

综合地价款：经济适用房，卖方按交易总额的10%交纳。

产权交易登记费：180元/本，普通住宅及配套车库；550元/本，非普通住宅及不配套车库；10元/本，共有权证。

中介费：如果找的中介公司买卖二手房，还要缴纳中介费用。

测绘费：1.36元/平方米。

案例：

居民小陆购买了家庭唯一住房，看中老周位于市区的一套50平方二手房，经协商后以200万的价格成交，老周这套住房不能核实原值，且购入这套住房不满2年。

老周需缴纳的税费：

增值税：2000000÷1.05×5%=95238.10元

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加：95238.10×(7%+3%+2%)*50%=5714.29元

土地增值税、印花税暂免

个人所得税：2000000÷1.05х1.5%=28571.43元

老周需缴纳的税费合计129523.82元

小陆需缴纳的税费：

印花税暂免

契税：2000000÷1.05х1%=19047.62元

最后，交税时一定要注意查看出证日期，如房产证满五年的，要业主提供购房发票原件及契税完税证（即契税发票）原件，这样交增值税时可选择报税价减去原发票价计交增值税。

┃内容来源：厦门税务、链家网

【第7篇】上海二手房交易增值税

上海二手房（70年产权商品房）交易税费主要按买卖双方进行划分：

买方：契税、印花税；

卖方：增值税、印花税及个人所得税；（增值税及个税 缴纳标准视普通住宅和非普通住宅略有区别）

具体如下所示：

【买方相关税费】

1、契税：

首套住宅且面积≤90㎡：网签价 ×1%；

首套住宅且面积＞90㎡：网签价 ×1.5%；

非首套住宅：网签价 ×3%；

2、印花税：0.05%×总房价

【卖方相关税费】

a、普通住宅

1、增值税

满五年：免收

未满五年：5.3%×房屋总价

2、印花税：0.05%×总房价

3、个人所得税

满五年且是唯一一套住宅：免收。

未满五年：差额×20%或者总价×1%

b、非普通住宅

1、增值税

满五年：买进卖出差额的5.3%

未满五年：5.3%×房屋总价

2、印花税：0.05%×总房价

3、个人所得税

满五年且是唯一一套住宅：免收。

未满五年：差额×20%或者总价×2%

这里穿插补充一下上海关于普通住宅的认定标准，基本上很难实现…

【普通住宅】必须同时满足以下3个条件：

1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

2、单套建筑面积在140平方米以下；

3、坐落在内环线（以中山路环线）以内的总价低于450万元/套，内环与外环之间的总价低于310万元/套，外环线以外的总价低于230万元/套。

【第8篇】二手房不满两年增值税

在烂尾房事件之后，大家对于期房的信心逐渐下降，更倾向于购买现房或者是直接购买二手房。那么对于卖家来说，不满2年的房子可以卖吗？

不满两年的房子可以卖吗？

可以，只要取得了房产证，就可以卖。但是房子没有住满两年的话，交易的费用就会相对较高，卖方需要缴纳以下三种费用。

【1】增值税：个人出售不满2年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

【2】城市维护建设税：以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按照7%、5%或者1%的税率计算缴纳。以实际缴纳的增值税税额为计征依据，计算缴纳教育费附加、地方教育附加，教育费附加费率为3%，地方教育附加费率为2%。

【3】个人所得税：以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用百分之二十的税率。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

如果说满了2年，甚至是满了5年，那么费率就会更低，这主要是为了保证房住不炒的基调。

【第9篇】二手房增值税计算公式

现如今买房的利好政策频出，致使迫不及待的刚需购房者也准备上车，尤其是在近段时间各地对于买房的政策让利浮动较大，但在上车前你一定要知道，贷款买房除了缴纳定金或者首付，但无论是贷款还是全款，新房还是二手房，税费总是少不了的，别小看这些费用，也是一个不小的支出，所以你也一定要清楚。那么买房税费如何收取？今天小冰房探长就带你一起来看看新房和二手房的税费计算方法，有了这些方法，税费轻而易举就能清楚计算出来，保证谁也坑不了你。

一、新房税费

新房税费较为简单，包含“契税”、“维修基金”、“印花税”。

1、“契税”：

首套：90平米以内不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是1.5％。

二套：90平米以内不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是2％。

三套：三套及以上无论大小均为3％。

2、“维修基金”：40-50元/每平米。例如：90平方/每平米50元就需要4500元。

3、“印花税”：按照合同写金额来x0.05％。

买新房时，如果手续齐全就积极地去缴纳“契税”，判断房产是否满二，从你缴纳“契税”那一天开始算起。还有很多购房客户不太放心，自己在计算所缴纳“契税”的金额，拿总房款直接乘以税率，这样算下来会多算。因为总房款还包含了“购房增值税”。征收“契税”是按照所购房产价格“不含增值税”来乘以税率的！当然还有一种情况，开发商开具的“临时发票”只有含税价格，这个时候乘以税率是包含“购房增值税”来计算的，等正式发票下来之后，再按照不含税价格计算后进行退税。此前很多人都不知道。这样退税确实麻烦，如今各地积极回暖楼市，不同地区首套房免征“契税”。个人购买住房暂免征收“印花税”，甚至不同地区的第二套房“结清”后再次购买也算为“首套”，具体以当地购房政策为主。

二、二手房税费

二手房的税费较为复杂，“买方”和“卖方”都要缴纳不同的税费。

1、买方：只需要缴纳“契税”，同新房征收方式相同：

首套：90平米以内不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是1.5％。

二套：90平米以内不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是2％。

三套：三套及以上无论大小均为3％。

2、卖方：

①增值税：卖方房产不满二年，或者刚满二年：5.6％。满2年以上，就可以免征。

②个人所得税：不满二年：1％。满二年不满五年：1％。满五唯一：免征（夫妻双方子女名下且只有一套住房）

③土地出让金：房产证上的土地是出让性质：免征。 房产证上的土地性质是划拨的：1％。

二手房在买卖交易中，常常会出现一些纠纷，大部分归根于房产因未满年份而面对缴纳“增值税”收取定金后让买方等待，后续买卖双方一方因故拒绝履行合同，以及在二手房交易中税费具体承担方未明确由哪一方缴纳，虽然可以协商，但是为了避免过多纠纷，在购买二手房之前一定要提前约定并写入合同内，划分各自缴纳税费后和违约责任赔偿再进行交易，均可保证双方各自利益，防止踩坑，关注小冰房探长，带你深入了解更多的房产知识。

【第10篇】二手房增值税谁交

二手房个税是生活中需要缴纳的，在购买二手房时，个税会根据评估价来估算。那么，二手房个税是1%还是20%？感兴趣的朋友们一起来看看小编带来的详细介绍吧！

二手房个税是1%还是20%

二手房个税是20%。按照规定，个人出售自有房屋取得的收入，按照“财产转让所得”项目计算征收，税率为20%。 个人出售除公共住房以外的其他自有住房的，按照个人所得税法的有关规定确定应纳税所得额，即按照之后的余额缴纳个人所得税的20%。 从财产转让所得中扣除财产原值和合理费用。 ，其中合理费用是指出售房产时支付的相关费用。

二手房个税是按评估价算吗

二手房交易的个税按评估价计算，二手房交易的所有税费均按评估价计算，即评估价乘以相应税种的税率。 除了个人税，二手房交易也有契税、增值税等。二手房交易的实际成交价格可以由双方自由设定。 如果计算成交价，通过降低成交价和签订阴阳合同可以避免很多税费，相关税费也会大大降低，都是按照反映房屋实际价值的评估价格计算的。

二手房交易个税是由谁来交

二手房交易个税是由房子的出让方来交，也就是卖方交个税，个税是由房子的出让价减去房子的买入价后乘以税率20%得出，相对来说也是一个不小的费用。不过实际交易中，税费是谁交是可以商量的，由某一方负担买卖双方的全部税费也比较常见的。

来源：网站q2d

作者：强柔

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【第11篇】二手房增值税税率

在房屋买卖的过程中，除了房款，一定会涉及到的另外一个大头就是税费。税费的多少会直接影响交易的结果，虽然不论新房和二手房交易的过程中都有经纪人的帮助，他们就全给您办了，但为了钱不会交的不明不白，也方便大家更加了解相关知识，本期我们来细聊一下税费。

01各性质的房子需要交什么税费？

01新房

需缴纳契税、专项维修基金

02二手房

在我们购买二手房所涉及到的所有的税，从理论上来说有些需要卖家承担，有些需要买家承担、有些则是共同承担。但在北京当前的房地产市场上，所有的税基本上都是由买家来承担。这种情况看似十分不公平，但其实羊毛出在羊身上，卖家就算缴了，也是揉在房款里的。

1一类经适房

我们平时说的经适房一般指的就是一类经济适用房，其满五年补缴综合地价款后才可上市交易（契税票填发日期或房产证登记日期满五年，注：有些城区还需要户籍所在区县住房保障管理部门开具放弃优先回购证明）

需要注意：补缴完综合地价款经适房转商品房，房本日期重新计算，白话就是原来满五的现在没了。

需缴纳契税、个税、增值税及附加、综合地价款

二类经济适用房

房产证上一般标明其房屋性质是“按经济适用住房管理”，也就是回迁房、集资建房、安居房等。拿到房产证即可交易。

需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地出让金

2两限房

限房价、限套型普通商品住房，和经适房相同2023年左右开始已经停止申请了，上市条件也和经适房相同，契税票填发日期或房产证登记日期满五年。

需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地收益金

3自住型商品房

简称自住房，是限房价、限面积的政策性住房，比同品质同地段的商品房价格低30%左右。在2023年自住型商品房升级为共有产权房，上市条件同为契税票填发日期或房产证登记日期满五年。目前北京还没有满足条件上市交易的自住型商品房。

需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地收益等价款

4公房

是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公房分两种，一种不可上市交易，居民只有使用权，一种可以上市交易，也就是我们说的已购公房。（注：央产房是公房的一种，上市前需满足条件并办理交易备案，蓝岛大厦一层办理上市申请手续）

需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地出让金

5普通商品房

需缴纳契税、个税、增值税及附加

6商办

新建：需缴纳契税（网签价的3%）、印花税（网签价的0.5%）、专项维修基金

二手：需缴纳契税、个税、增值税、印花税、土地增值税

03车位

需缴纳契税（网签价的3%）、印花税（网签价的0.5%）、专项维修资金

02其他过户方式

01赠与和继承

继承分为三类：法定继承、遗嘱继承、遗赠

法定继承就是被继承人无遗嘱，按继承顺序（第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承遗产

遗嘱继承顾名思义，按照遗嘱继承。立遗嘱时如果继承人是法定继承人，就是遗嘱继承，如果继承人是非法定继承人，就是遗赠，其实就是属于赠与。

前两种不需要缴税，遗赠需要3%的契税和0.05%的印花税。

02公司买房

1什么样的公司能在北京买房？

①个体工商户连续5年(含)以上在本市缴纳个体工商户税，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)，只能出经营者（或家庭成员）房产证；

②大陆公司在京购房不受限购，可以买住宅（港资或者无营业执照类的政府企业除外）；

③境外机构在京设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在本市购买办公所需的非住宅房屋。

（备注：简单说-②③，公司注册地在大陆，就可以在北京买房，不限购，可买住宅；注册地不在大陆，只可以购买非住宅。）

2公司买房的税费？

契税（申报价的3%），印花税（申报价的0.5%），房本登记费（550元/本）

3公司名义买房贷款方面问题？

公司买房需要法人做担保，提供法人流水，做贷款。最多贷款5成，利率1.1倍。

4持有公司房产每年需要缴纳哪些税？

①房产税：原值*0.7*1.2%（1000万*0.7*1.2%=8.4万）

缴纳时间：4月份或者11月份，违约会有滞纳金，卖房前要补齐。只缴纳5年。

②土地使用税：对应土地级别税额*建筑面积/年，一般是1.5元-30元/平/年不等

5卖的时候，需要交哪些税？

增值税：（申报价-原值）*5.6%；

印花税 ：申报价 * 万分之五；

土地增值税（递增额的30%-60%）

企业所得税按年应纳税所得额的比率征收；

（注意：在北京公司买房三年限售，且不能落户不能上学）

03各类税费如何计算？

01契税

02个税

03增值税及附加

04土地出让金

05综合地价款

06专项维修基金

独立式住宅、非住宅（如别墅）为50元/平米

多层住宅、非住宅（六层以下建筑）为100元/平米

高层住宅、非住宅（七层以上建筑）为200元/平米

07土地收益等价款（自住型商品房）

届时同地段商住房价格和该自住型商品房购买时价格差价的30%

08土地收益金（两限房）

（房屋核定价-原值）*35%

09土地增值税（公司买房）

土地增值税=增值额*税率（税率30%-60%）

增值额=网签价或核定价-扣除项目金（网签价、核定价哪个大去哪个）

扣除项目金=原值+原契税+本次增值及附加+递增额+网签价或核定价的10%（网签价、核定价哪个大去哪个）

递增额=原值*5%*年数

税率由增值额/扣除项目金决定

举例：之前买了一套2000万的房子，网签价1500万，5年后，对外卖出，销售价格3200万.需要缴纳多少税？

增值税：(3200-1500)*5.6%=95万

企业所得税：（3200-1500）*25%=425万

印花税：3200万*0.05%=16000元

土地增值税：（3200-1500）*30%=510万

04其他名词解释

挂牌价：业主在中介挂牌时定下的价格。

网签价：现在二手房过户前需要网签，也就是将交易和合同公示在房管局网站上，网签价就是网上合同上写的成交价格。

过户指导价=核定价：有关部门定的一个房产过户价格，一房一价。

评估价：评估机构计算出的相对科学合理的市场参考价。（影响贷款上限）

成交价：最终真实成交价格。

中介费：最多为成交价的2.7%（其中包含很多杂项，暂不过多介绍）

原值：上一次过户的成交价。

资金监管：将买卖双方的资金放入第三方账户，以免发生资金损失造成违约。

满五满二：满五指的是从取得产权证的日期算起，持有该房产的时间已经大于等于5年（满二就是大于等于2年），如果说房产证还没有办下来的话，也可以按照缴纳契税发票上的日期算起。

唯一：指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。

普通住宅、非普通住宅：

以北京市为例，其普通住宅的认定应具备以下三个条件。

1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上。

2.单套建筑面积在140平方米（含）以下。

3.实际成交价低于下表 （家庭唯一住宅才能享受普宅契税）

05退 税

卖公买商：出售公房一年内新购商品房，在契税缴纳日起3年内，纳税人可以按规定去地税部门申请退税。

拆迁买二手：房子被拆迁后，携拆迁款购买二手房，可以享受契税减免优惠，最多可全部抵扣。可在缴税时直接抵扣，也可税后办理退税。

最后举个例子，都是我编的啊，可能有漏洞：

一哥们首套房，手里有150万，首先看了一套北京新天地（商品房）55平开间，满五唯一，挂牌价320万，评估价280万，不行觉得太憋屈。

又看了一套瀛海家园（回迁房：二类经适）83平南北通透的两居，挂牌价280万，评估价252万，一下激动了，觉得这个太便宜了。但殊不知原值20万，刚下的房本，名下还有三套房。

北京新天地：商品房满五唯一，只需缴纳契税=280×1%=2.8万

瀛海家园：二类经适房不满五唯一

需缴纳增值税及附加=252/1.05×5.6%=13.44万

契税=（252-13.44）×1%=2.3856万

个税=（252-20）×20%=46.4万

土地出让金=252×3%=7.56万

总计需要缴纳约70万税费

（注意:计税价也就是是税基=网签价，最低过户指导价≤网签价≤评估价，网签价要结合购房人的付款方式，所以网签价会根据每个购房者的情况而变化）

以上仅为粗略计算，但可以见得藏在挂牌价下面税费的威力（挂牌价都不含税费）

本篇文章内容量较大，各位可以收藏转发，需要的时候拿出来参考，其中如有不对的地方欢迎各位大神指正。

house研究所

哪有房哪有我

今天的节目就到这里，咱们下期见

【第12篇】二手房增值税税率2023

1.卖方：

不满两年(无论是否唯一)5.6%

满两年不满五年(无论是否唯一)1%

满五年唯一住房免税

满五年不唯一住房1%

2.买方：

购买90平以下房产的1%

购买90平以上房产的(唯一住房)1.5%

购买90平以上房产的(不唯一住房)2%

商业房或公司产权：3%。

二、具体情况

1.营业税 (税率5.6%， 卖方缴纳)

根据2023年3月房产新政，转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点：

①购买时间超过2年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2. 个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%， 卖方缴纳)

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20% 。

3.印花税(税率1%，买卖双方各半)

从2023年至今暂免征收。

4.契税(税率1%、1.5% 、3%，买方缴纳)

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (2008年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)

一般房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米×实际测绘面积 非住宅10元/平米×实际测绘面积

7.房屋产权登记费：80元 共有权证：20元

对于公民之间进行二手房交易的情况下，肯定是涉及到交易税费的交纳情况，特别是对于相关情况的处理不清楚的，可以在签订合同时，向房产中介或者房地产管理部门咨询办理，必须在对相关税费进行认定的情况下交易，避免发生矛盾和纠纷。

【第13篇】二手房增值税谁承担

在二手房买卖里，很多买房的客户无法理解为什么那么多税费是自己承担，而非卖家，比如中介费、个税为什么都是买家出呢？其实，羊毛出在羊身上，如果你想卖家出，那卖家肯定会提高房价，一样的道理。

为什么买二手房个税买家出

买二手房个税买家出的原因有两个，一是买房之前，没有和卖家谈好，各自付各自的税。二是中介公司为了自己省事，让房主直接报一个总价，那样的话房主就会把税费直接加到房款里，买家看似价格便宜了，其实羊毛出在羊身上，什么费用都是买家出的。

被中介坑了个人所得税怎么办

在房产交易过程中，如果中介告诉你不用交个人所得税，那应该将它明确在合同中，规范的合同都应该有相应的条款，明确那项费用由谁承担，这样按合同办事就方便多了。

如果合同中没有明确，只是口头协议，要是有证人最好，可以提起诉讼，没有证人也可以的，因为中介机构背后是公司，客户在公司面前属于弱势群体，法院会采信原告这一方的，希望对你有帮助。

为什么二手房所有税费都由买家承担

根据相关法律规定，购买二手房时产生的税费其实是应该由买卖双方共同来缴纳的。但是在实际交易过程中，一般没有特别约定的话都是由买方支付交易过程中产生的所有费用，卖家只收净房款。

这也是在二手房在交易过程中不成文的“行规”，换句话说买方要求卖方出税费的话，那么卖方就会把要出的税费加在房款里一起报价。也就是说，若双方要交易的房产报价是20万的话，交易过程中产生的税费需要2万，买方要求卖方也支付一定税费的话，那么卖方就会把这两万元加进房款里，报价22万来进行交易。

【第14篇】二手房要交增值税吗

大家好，很多人买二手房的时，不知道需要缴纳什么税？小编今天对这个问题聊聊

在买二手房时，我们要知道几个税？!

第一个就是个人所得税（元）这个要知道的是这一套房子的业主是否满五唯一唯一，如果业主是满五唯一的话，现在的政策是免税的，就是这一项可以不用交钱。如果未满五唯一的都是要按2%来算的。例如成交总价100万的房子就要2万的个人所得税

第二就是增值税及附加税，这个主要是针对业主买未满二年的房子，这样的话就要多交5%的增值税。 例如100万的房子刚刚买1年，卖掉的话就要交税（几乎是买方交）还有一种情况是能证明没有增值的房子也可以免这个税。

第三契税 这个税基本都是要交的，只是看买卖的房子都大小和买方拥有几套房子来定，90平以下3套内1% 90平以上1套按1.5% 90平以上2套按2% 3套及以上按3% 例如：买家100万买90平的房子 而且买房是首套房子就要交1万元的契税 如果是买家100万买100平的房子 而且买家有2套房产了就要交2万的契税。

第四就是土地出让金，这个基本上回迁房，安置房，还有一些年代比较久的房子需要交。这一类的金额是按国际的标准来定的，查询2023年国有土地出让金征收标准

还有就是房屋转移登记费80元，买家缴。如果是夫妻双方大概价格就90元。当然还有中介费，评估费，代办费这些。金额不多评估费大概是3000元。

【第15篇】二手房免增值税的条件

近日，有网友通过“百湖民声”大庆市网络问政平台进行问政：

名下两套房，想出售一套。请问税费是怎么计算的？

12月11日大庆市税务局回复：

你好，二手房交易中，卖方主要承担增值税、个人所得税。房子满二年免征增值税，房子满五唯一免个人所得税。

根据您的情况，不符合满五唯一条件，不能免个人所得税，个人所得税可以选择按房产交易全额的1%或差额20%缴纳（差额即卖房与原来购房的差价，需要提供原来购房发票及契税完税凭证）。

如果房子未满二年，还需要缴纳增值税，按房产交易全额5%。