房地产营改增税收筹划（10个范本）

【第1篇】房地产营改增税收筹划

企业（土增）分解房地产销售与装修的税收筹划思维：

案例：某房地产公司出售一栋房屋，房屋不含增值税售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。

该房地产公司土地增值率：600/400=150%，应当缴纳土地增值税：600*50%-400*15%=240万元。

筹划方案：

如果将该房屋的出售分为两个合同：

1、第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋不含增值税出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。

该房地产公司土地增值额为700-300=400万元

该房地产公司土地增值率：400/300=130%

应缴纳的土地增值税：400*50%-300*15%=155万元。

2、第二个合同为房屋装修合同，装修费用不含增值税300万元，允许扣除的成本为100万元。（不需要缴纳土地增值税）

综上所述：两种方法对比，企业缴纳的土地增值税减少：240-155=85万元。

【第2篇】房地产行业营改增税金

新的经济常态下，需要新的税法政策来完善市场经济的，以达到减轻企业的税收压力，房地产行业一直以来都备受大家关注，那么营改增后对房地产业负税会有什么影响以及企业缴纳的税种会发生哪些变化呢？今天想和大家一起分享一些自己的见解，希望对大家有帮助。

营改增后对房地产业负税的影响

营业税属于价内税，在征收时会涉及到重复征税的问题，因此虽然其税率较低，但企业的税收负担反而比较重，而同属流转税的增值税则是价外税，且具有税收中性的特点，所以无论商品经过多少道流转环节，最后只会对它在生产流通环节中的产生的那部分増值额进行征税，从而有效避免了重复征税这一问题。

所以，对于房地产开发企业而言，从征收“营业税”到征收“增值税”，在一定程度上会减少其税收负担和营业成本，提高竞争优势：

①对小规模纳税人及选择简易计税方法的一般纳税人来说，“营改增”政策的实施虽然改变了其缴纳税款的税种，但对税率却没有影响，依然是5%，但由于计算增值税时是不含税价，所以“营改增”后，实际税负只有5%/（1+5%）=4.76%，由此可以看出，“营改增”后，其税负降低了5%4.76%=0.24%。

②对一般纳税人来说，“营改增”以前，以企业的全部销售额为对象征收税费，而“营改增”以后，对其征收的税费=企业的销项税额-企业的进项税额，是两者的差值。

房地产开发企业通过正当的渠道获得的增值税专用发票，在缴税时可以用来进行税额抵扣，大大减少了房地产开发企业的税收负担，使其不再被重复征税，从而促进整个行业的长远发展。

另外，营业成本=变动成本+固定成本，“营改增”之后，一般纳税人的变动成本中存在可以进行抵扣的进项税额（之前不能进行抵扣），因此企业的变动成本降低了；

“营改增”政策实施之前，企业的固定资产的年折旧额=（购买价格+营业税）/折旧年限，“营改增”之后，年折旧额=购买价格/折旧年限（上述两公式均假设折旧方法为年限平均法），由此可以明显看出，企业的固定成本也降低了。因此，在营业收入基本稳定时，营业税改征增值税会导致变动成本与固定成本的下降，从而进一步增加了企业的利润。

企业缴纳的税种发生的变化

根据税改后各行业发展形势，2023年5月1日起，政府又下调了增值税税率来促进政策的进一步落实，以使经济稳定发展。此项政策涉及到的房地产开发行业在缴纳税费方面的变化情况简单介绍如下：

（一）缴纳的税种发生变化

“营改增”之后，房地产行业的纳税人销售不动产时缴纳的流转税税种由之前的营业税（价外税）变成了增值税（价内税）。

（二）计税方法和税率发生变化

“营改增”前，相关法律规定对房地产企业全部以销售额为对象征收营业税，其税率统一为5%；

税改之后，企业在缴纳增值税之前要进行纳税人认定，不同的纳税人的采取的税率不同：一般纳税人的适用税率为10%；

小规模纳税人及选择适用简易计税方法的一般纳税人的适用税率没有变化，仍然是5%，并规定对于企业的老项目和特定应税行为，一般纳税人可以选择使用简易计税办法来缴纳税费，但一经选择，36个月不得变更。

（三）应纳税额发生变化

“营改增”之前，房地产企业应该缴纳的营业税税额=营业收入（销售额）*税率。“营改增”后分为两类：

①对于一般纳税人：房地产企业的应纳税额＝销项税额－进项税额，另规定，当期的销项税额少于进项税额的企业，其少的那部分可以结转到下期用来继续进行税款的抵扣；

②对于小规模纳税人及选择简易计税方法的一般纳税人：房地产企业的应纳税额＝含税销售额/（1+税率）*税率。

（四）纳税人认定发生变化

“营改增”前，根据税法的有关规定，纳税人进行认定时，一般纳税人与小规模纳税人的分界线是年销售额为50万或80万（工业与商业不同）；“营改增”后，两者的分界线变为500万（工业与商业相同）。

今天就跟大家分享到这里了，如果你看完后有不一样的见解，欢迎你进行交流。

【第3篇】房地产企业营改增申报表

营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但要求预缴税款，这是房地产业营改增的重大变化之一。对房地产业一般纳税人的会计处理及增值税申报作如下解析。

例一：某房地产开发公司开发甲房地产项目，2023年5月18日，预售房屋一套，售价100万元，同时，收到客户乙交付的预售款80万元，该项目按简易计税方法计算，征收率5%。

会计处理如下：（单位：万元，下同）

1.预收房款

（1）收到预售款

借：银行存款80

贷：预收账款80

（2）预缴申报

国家税务总局公告2023年第18号文件规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

借：应交税费——预交增值税（简易预缴）2.29

贷：银行存款2.29

该公司预缴的税款2.29万元应填报《增值税预缴税款表》进行纳税申报，营改增后，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。只有开具售房发票或不动产产权发生转移以及合同约定的交房日期方可确认纳税义务发生。所以，无需在《增值税纳税申报表》第1行“按适用税率计税销售额”栏中填报。仅在《增值税预缴税款表》中第2行的第1列填写80万元，第2列填写0，第3列填写3%，第4列填写2.29万元，同时，增值税纳税申报表附列资料（四）对预缴的税款进行台账登记，第4行第2列填写本月发生的应在以后抵减的预缴增值税额。

2.销售房屋

（1）确认收入

房地产开发公司2023年6月20日交房，同时收取房款的差额20万元。

借：银行存款20

预收账款80

贷：主营业务收入95.24

应交税费——未交增值税（简易计税）4.76

（2）预缴税款的抵减

国家税务总局公告2023年第18号文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

假设该公司没有发生其他业务，2023年5月，预缴增值税（简易预缴）借方余额为2.29万元，2023年6月，应交税费——未交增值税（简易计税）贷方发生额4.76万元。根据税法规定，将以前月度预缴的增值税在本月应缴的增值税中抵减，从预缴增值税科目转入未缴增值税科目予以抵减。

本月应纳增值税额＝4.76－2.29＝2.47（万元）

借：应交税费——未交增值税（简易计税）2.29

贷：应交税费——预交增值税（简易预缴）2.29

（3）2023年7月缴纳税款的会计处理

借：应交税费——未交增值税（简易计税）2.47

贷：银行存款2.47

该公司本月已经向客户交房，此时增值税纳税义务已经发生，应在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第9行的第1列填写95.24万元，第2列填写4.76万元，在《增值税纳税申报表附列资料（四）》第4行的第1列和第4列各填写2.29万元。《增值税纳税申报表》主表“一般项目”列“本月数”栏目内填写或生成如下数字：第5行95.24万元，第21行4.76万元，第27行和第28行2.29万元，第32行和第34行2.47万元。通过以上处理，应交增值税的会计明细科目与增值税申报表数据基本一致。

例二：接上例，如果甲房地产项目采用一般计税方法计税（纳税申报参照简易计税）。

1.预收房款

一般计税方法预收账款的会计处理与简易计税方法一致，预缴增值税按11%的适用税率和3%的预征率计算，应预缴增值税＝80÷（1＋11%）×3%＝2.16（万元），记入“应交税费——预交增值税（一般预缴）”科目，以区别简易计税预缴的增值税。

2.销售房屋

（1）确认收入

借：银行存款20

预收账款80

贷：主营业务收入90.09

应交税费——应交增值税（销售项税额）9.91

（2）预缴税款的抵减

国家税务总局公告2023年第18号文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按税法规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

甲公司将本月应抵减的预缴税款转入“未交增值税”科目

借：应交税费——未交增值税（一般计税）2.16

贷：应交税费——预交增值税（一般预缴）2.16

（3）计算本月应缴纳的增值税额

假设，本月应抵扣进项税额为5万元，应纳增值税＝9.91－5＝4.91（万元）

借：应交税费——应交增值税（转出未交销售税）4.91

贷：应交税费——未交增值税（一般计税）4.91

（4）抵减后应缴纳的增值税款

借：应交税费——未交增值税（一般计税）2.75

贷：银行存款2.75

增值税简易计税的会计核算比较简单，只在“应交税费”下设“应交增值税”科目中核算增值税的应缴和未交数，当增值税一般纳税人既涉及简易计税又涉及一般计税时，“应交增值税”科目就不能再用作简易计税核算了，因为原增值税会计核算规定，“应交增值税”科目用于一般计税的应纳税额和留抵税额等相关数据的计算，月末余额在贷方，为本月应纳增值税额，月末余额在借方为增值税留抵额。如果简易计税的预缴税款在“应交增值税”科目核算，就会混淆留抵额和预缴额。

房地产开发公司收取的“意向金或认筹款”应当属于“预收款”。

【第4篇】营改增房地产收入确认

1.房地产开发企业收到定金、订金、诚意金、意向金时，是否预缴增值税？

房地产开发企业一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）第十条规定，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。

因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款，但河北情况较为特殊，需要多加留意。

2.房地产开发企业对预缴的增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额？

房地产开发企业收到的预收款按3%预缴增值税后，如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期的，其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。

3.那么，房地产开发企业销售现房是否要按3%预缴增值税？

现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按纳税义务发生时间，按适用税率计算缴纳增值税。

4.那么，房地产开发企业销售不动产的纳税义务发生时间如何确定？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。一般情况下，房地产开发企业销售不动产，以房地产开发企业将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间（签订《交房确认书》）早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

【第5篇】营改增后转让房地产有关的税金

转让不动产的税务处理

1.转让不动产指的是转让二手不动产；房地产开发企业销售其开发产品不适用该规定；

2.除其他个人外，纳税人转让不动产应该向不动产所在地主管地税预缴税款，向机构所在地主管国税申报纳税；

3.其他个人转让不动产，向不动产所在地主管地税申报纳税；

4.一般纳税人转让不动产（1）原有不动产（4.30之前取得）

转让非自建不动产

转让自建不动产

简易计税

一般计税

简易计税

一般计税

计税依据

差额

全额

全额

全额

预缴依据

差额

差额

全额

全额

税率或征收率

5%

11%

5%

11%

预缴

差额÷1.05×5%

全额÷1.05×5%

预缴地点

不动产所在地，地税

申报纳税

机构所在地，国税

4.一般纳税人转让不动产（2）新不动产（5.1之后取得）

转让非自建不动产

转让自建不动产

一般计税

一般计税

计税依据

全额

全额

预缴依据

差额

全额

税率或征收率

11%

11%

预缴

差额÷1.05×5%

全额÷1.05×5%

预缴地点

不动产所在地，地税

申报纳税

机构所在地，国税

5.小规模纳税人转让不动产

转让非自建不动产

转让自建不动产

简易计税

简易计税

计税依据

差额

全额

预缴依据

差额

全额

征收率

5%

5%

预缴

差额÷1.05×5%

全额÷1.05×5%

预缴地点

不动产所在地，地税

申报纳税

机构所在地，国税（其他个人向不动产所在地地税）

6.自然人销售住房

购买不足2年

购买超过2年（含2年）

其他地区

北上广深

普通住房

全额征收5%增值税

免征增值税

免征增值税

非普通住房

（卖出价-买入价）÷1.05×5%

自然人向住房所在地主管地税机关申报纳税

个体工商户向住房所在地主管地税预缴税款；向机构所在地主管国税申报纳税

【例题·计算问答题】a工业企业为增值税一般纳税人，机构所在地在a县，2023年3月10日转让其2023年购买的一幢写字楼，取得含税转让收入3600万元。该写字楼位于b县，2023年购买时的价格为2500万元，保留有合法有效凭证；该办公楼资产原值2600万元，已经计提折旧150万元。该工业企业对于该项业务选择了简易计税方法，请回答下列问题。

问题（1）：a企业需要向哪个税务机关预缴增值税？预缴多少？

『答案解析』

a企业需要向b县地税局预缴增值税。

预缴增值税=（3600-2500）÷1.05×5%=52.38（万元）

问题（2）：a企业需要向哪个税务机关申报缴纳增值税？应纳增值税是多少？

『答案解析』

a企业应该向a县主管国税机关纳税申报。

应纳增值税=（3600-2500）÷1.05×5%=52.38（万元）

有财税问题就问解税宝，有财税难题就找解税宝！

【第6篇】房地产经纪及咨询企业营改增需要什么资料

随着我国营改增的不断深入，监理咨询企业面临的税收环境和税制也发生了很大变化。如何应对新的税收环境，做好企业税务筹划，已成为企业管理的重要模块，将加强对企业核心竞争力的监督和咨询，逐步提高市场竞争价值。

一、监理咨询企业营改增税制度改革综述

监理咨询企业是在建筑市场为工程建设提供前期咨询、过程管理和后期运维服务保障的现代化服务公司。参与施工活动的各个阶段，控制项目筹备的可行性、选择的公平性、设计的合理性和管理的科学性。

营业税是1994年我国分税制改革中设立的。对建筑业和第三产业的营业额计征税，而监理咨询企业此次改革中，主要服务对象和自身税收环境发生了巨大变化，这对作为现代服务业一员的生产经营监理咨询企业产生了很大的影响。

以某工程监理业务为例。业务合同价值2000万元，应纳税额2000*5%=100万元(不考虑营业税、附加费等附加税的影响)。改为增值税后，销项税额为[2000/(1+6%)]*6%=113.21万元，比传统营业税增加13.21万元。根据我国增值税的计税依据，进项税应控制在13.21万元，相当于传统营业税负。也就是说，如何进行税务筹划，对于企业能否享受国家结构性减税政策的监督和协商具有重大的现实意义。

二、营改增对监理咨询企业的影响

1、规范监理咨询市场

在实际工作中，我们会发现“营改增”无论对监管咨询企业还是对我国税收制度的规范都具有重要的现实意义。

一方面，通过增值税的逐步征收、分级扣除的税收制度、金税系统的监督管理辅助，我国的税收控制得到加强，税收收入稳定;另一方面，对企业来说，通过减少重复征税减轻企业税负，帮助企业规范监理咨询企业的市场秩序，促进相关行业产业结构升级。

此外，营改增后，税收收入由地方税制改革向共享税制转变，地方财税体制的财权弱化，地方政府行为对市场经济收益的影响受到抑制，促进了市场化管理咨询公司及同类公司的良好发展。

【第7篇】营改增房地产开发税费

房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处

自财税2023年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。

“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。

适用简易计税方法

案例：a公司为房地产开发企业，a公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。2023年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。(以下涉及单位均为“万元”)问：做出a公司2023年5月—9月相关会计分录?案例解析：2023年5月收到预收款：借：银行存款 42贷：预收账款 422023年6月预缴税款：借：应交税费—— —未交增值税1.2贷：银行存款 1.2预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据：税总2023年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

2023年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63预收账款 42贷：主营业务收入 100应交税费—— —未交增值税52023年9月申报缴税借：应交税费—— —未交增值税3.8贷：银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8

文件依据：税总2023年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

适用一般计税方法

案例：甲公司为房地产开发企业，机构所在地位于经开区，开发的佳和林苑小区项目位于高新区。2023年5月“营改增”后，甲公司在主管国税机关登记为一般纳税人，甲公司财务人员经过测算，预计该项目形成的成本费用支出能够取得足够的增值税进项发票进行抵扣，故对该项目选择了一般计税方法。

甲公司为开发佳和林苑小区项目，取得土地10万平方米，支付土地出让金25000万元，并取得合规票据。佳和林苑小区可售面积44万平方米。为开发此小区，甲公司发生如下业务：1.2023年5月，购进a办公楼一栋，用于办公。甲公司将a办公楼计入固定资产核算，取得增值税专用发票上注明价款100万元，税额11万元。款项已经通过银行付讫。

2.2023年6月，购进用于佳和林苑小区项目的钢材200万元，进项税额34万元，款项尚未支付。

3.2023年10月，为了满足职工住宿的需要，甲公司决定将a办公楼整体用于职工宿舍，假设a办公楼净值为95万元。

4.2023年11月，佳和林苑小区项目尚未完工，取得预售楼盘款1110万元，对应的建筑面积0.4884万平方米。

5.2023年12月，将11月预售的楼盘款1110万元，给业主开具了增值税发票。

问：做出甲公司2023年5月至12月相关会计分录案例解析：2023年5月购入办公楼：借：固定资产 100应交税费—— —应交增值税(进项税额) 6.6应交税费—— —待抵扣进项税额4.4贷：银行存款 111文件依据：税总2023年第15号公告中第二条规定，增值税一般纳税人2023年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2023年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

2023年6月购进钢材：借：原材料 200应交税费—— —应交增值税(进项税额) 34贷：应付账款 2342023年10月将办公楼用于职工宿舍：借：固定资产 6.6贷：应交税费—— —应交增值税(进项税额转出) 6.6借：应交税费—— —应交增值税(进项税额) 3.85贷：应交税费—— —待抵扣进项税额 3.85

借：固定资产 3.85贷：应交税费—— —应交增值税(进项税额转出) 3.85文件依据：税总2023年第15号公告中第七条规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

不动产净值率=(95÷100)×100%=95% 不得抵扣的进项税额=(6.+4.4)×95% =10.45

若不得抵扣的进项税额(10.45)大于该不动产已抵扣进项税额的(6.6)，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额(6.6)从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额(10.45-6.6=3.85)。

2023年11月预收房屋销售款：借：银行存款 1110贷：预收账款 1110文件依据：税总2023年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

预缴税款:[1110÷(1+11%)]×3%=30，甲公司在次月申报期之内，按照3%预征率，向项目所在地高新区国税局预缴税款。

借：应交税费—— —未交增值税30贷：银行存款 302023年12月向客户开具增值税发票：借：预收账款 110贷：应交税费—— —应交增值税(销项税额) 110预售房屋对应的土地价款税额：借：应交税费—— —应缴增值税(营改增抵减的销项税额) 27.50贷：营业外收入 27.50允许扣除的土地价款(0.4884÷44)× 25000=277.50

土地价款所对应的税额：277.50÷ (1+11%)×11%=27.50

文件依据：税总2023年第18号公告中第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)同时，第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款2023年12月应纳增值税：借：应交税费—— —应交增值税(转出未交增值税) 48.50贷：应交税费—— —未交增值税48.5012月应纳增值税=销项税额-营改增抵减的销项税额-进项税额+进项税额转出

=110-27.50-(6.6+34+3.85)+(6.6+3.85)=48.50

申报缴纳的税款：借：应交税费—— —未交增值税18.50贷：银行存款 18.50申报缴纳的税款=应纳增值税-预缴税款=48.50-30=18.50，按照财税〔2016〕36号附件2第一条第(十)款项规定，向公司机构所在地经开区国税局纳税申报

【第8篇】营改增后房地产企业成本费用发票管理

所谓的费用，主要是指利润表中营业费用、管理费用和财务费用三大期间费用，主要包括以下明细内容：福利费、办公费、会务费、电话费、邮递费、培训费、业务招待费、差旅费、咨询费、广告费、修理费、物业费、运输费、服务费等。全面营改增以后，理论上发生上述费用都可以取得增值税专用发票，但企业在实际运营中是不是一定需要取得专用发票呢？取得专用发票，进项税能不能抵扣呢？分析如下：

1、进项税不允许抵扣的费用

根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，购进的旅客运输服务（根据2023年第39号公告规定，从2023年4月1日起允许抵扣）、贷款服务（包括该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用）、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，进项税不得抵扣。

处理方法：对于此类费用，对方一般不会开具专用发票，企业根据取得的普通发票，计入有关费用科目即可；如果取得专用发票的情况下，为防止滞留票的产生，正常认证（选择不抵扣勾选），认证后按价税合计金额计入有关费用科目。

2、专门用于集体福利和个人消费的费用

根据规定，用于集体福利或者个人消费的费用，也不允许抵扣进项税，同时规定，纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

处理方法：集体福利和个人消费不是从费用内容上区分，而应从用途上进行区分，具体处理如下：

（1）对于发生时即可以明确用于集体福利和个人消费的费用，比如租入集体宿舍或公寓；职工食堂及职工活动中心发生的费用；发放过节物品；接待发生的会务费、住宿费、礼品费等；奖励职工的物品；组织员工外出旅游等，无需取得增值税专用发票，取得普通发票即可。

（2）初始发生时符合进项税抵扣条件，且已抵扣，以后发生用于集体福利和个人消费的，则应在发生当月，将对应的进项税额做转出处理，无法确定对应进项税额的，按照当期实际成本计算应转出的进项税额。

3、无一般计税项目的费用

如果纳税人某一期间只有简易计税项目或免税项目，则该企业（包括机关和项目部）对应期间所发生的所有的费用，进项税一律不得抵扣。在这种情况下，无需取得增值税专用发票，取得普通发票即可，省去了认证的过程，省时又省力。

4、企业采用一般计税方法同时又有简易计税项目的费用

在这种情况下，如果能明确区分某项费用属于简易计税项目的，处理方法同第3条；如果不能明确区分某项费用的用途而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额

主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

总而言之，对于费用类发票，如果允许抵扣进项税的，最好取得专用发票，享受进项税抵扣；对于不能抵扣进项税的费用，无需取得专用发票，取得普票即可，不用认证，省时省力。

【第9篇】房地产开发企业营改增最新政策汇总

id：华领管理会计大师课

营改增对土地增值税的影响

一、收入确认的变化

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告

第一条 关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

二、税金扣除的变化

关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告

第三条 关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

三、建安发票扣除的变化

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告

第五条 关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题

营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

四、土地增值税预征的计税依据发生变化

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告

第一条为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

著名税收筹划实战运作专家

土地价款扣除的新变化

对“土地价款”的扣除的补充

《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》财税〔2016〕140号

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点

10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局【2016】18号公告

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

第五条 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

项目公司与拿地主体非同一方，土地价的扣除

《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》财税〔2016〕140号

八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

视同销售的特殊规定

视同销售的特殊规定

《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告【2016】86号）公告

七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

个人，是指个体工商户和其他个人。

id：华领管理会计大师课

【第10篇】营改增后房地产企业增值税如何预缴

三、预缴纳税义务终止时点探讨

以广东省为例，依据广东省国家税务总局发布的《营改增试点行业纳税遵从指引-房地产业》“房地产开发企业销售自行开发房地产产品的纳税义务时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。……在发生应税行为并收讫货款或者开具应税发票前所收到的款项，均属于预收款，应按规定预缴税款”

根据政策理解，预缴增值税纳税义务终止应是增值税正式申报，即在发生应税行为收讫货款或开具应税发票后不再预缴。

结合政策规定，前者“发生应税行为”是指房地产开发企业实际交楼的时间；后者指房地产开发企业开具应税发票。

根据上述政策结合实务，可作如下总结：预售阶段，房产未交付，收取应税预收款应预缴增值税，并于开票或实际交楼收讫货款时正式申报。而对于预收房款但又开具增值税发票的行为，笔者认为，提前开具应税发票确认了自己的纳税义务，应视为正式申报而不再预缴增值税。实际操作中，为了避免开票造成纳税前置，而建议在预收阶段开具“602销售自行开发的房地产项目预收款”不征税发票，用作企业预收款凭证，实际交付时再开具增值税应税发票。现售阶段，若交付时全额收讫货款，满足正式申报条件，此时无需预缴。若先预收部分房款，收讫尾款后再交付（预收与交付存在时间差），根据规定，预收的房款仍应预缴。

点击下方蓝色标题，查看各省差异及政策依据↓↓↓

来源：正坤财税（id：zhengkuncaishui）

作者：姚逸斌

| 版权声明 以上内容为正坤财税原创整理，文中相关政策来源均为官方发布，如需转载或引用请联系后台，未经授权不得转载，否则将追究法律责任。

—————

@正坤财税 立足广州，专注大湾区税务服务20余载，是一家以「地产项目税务规划」为核心的一站式企业税务服务机构。

我们长期致力于中国税收法律法规的研究及合规运用，持续为客户提供优质、合规、落地的整体税务规划、税企争议解决、税收优惠落地等服务，协助客户加强税务管理、降低税务成本，帮助客户持续赢得税务竞争力。

如有涉税相关问题的咨询需求，可私 @正坤财税 并且留下问题和联系方式，我们会有专业咨询顾问为您答疑解惑。