房地产税收筹划案例（15个范本）

【第1篇】房地产税收筹划案例

房地产行业纳税筹划案例

【税收筹划思路】

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关冋题的通知》(国税发〔2006〕187号)的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

(3)直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地值税清算手续的；

(4)省税务机关规定的其他情况。

根据上述政策，房地产开发企业可以有意将转让比例控制在85%以下即可规避清算。另外，上述规定中的“剩余的可售建筑面积已经出租或自用”是指全部出租还是部分出租并未明确，根据法律解释的一般原则，应当解释为“全部出租”，房地产开发企业很容易通过预留一部分房屋的方式来规避上述规定。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

其收入按下列方法和顺序确认：

(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产杈未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

根据上述政策，如果不发生所有权转移，就不视同销售房地产，因此，房地产开发企业完全可以通过不办理产权转让手续，而仅将房地产的实际占有使用权用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，从而就规避了上述“视同销售”的规定。

另外，房地产开发企业通过长期以租代售(如50年租赁)方式转让房地产就可以规避清算，上述规定实际上给企业提供了纳税筹划的渠道。

【税收筹划案例】

某房地产开发企业2023年1月取得房产销售许可证，开始销售房产2023年年底已经销售了86%的房产，经过企业内部初步核算，该企业需要缴纳土地增值税8000万元。目前该企业已经预缴土地增值税2000万元。该企业应当如何进行纳税筹划?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔206〕187号)的规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

如果该企业进行土地增值税清算，则需要在2023年年初补缴6000万元的税款。如果该企业有意控制房产销售的速度和规模，将销售比例控制在84%，剩余的房产可以留待以后销售或者用于岀租。

这样，该企业就可以避免在2023年年初进行土地增值税的清算，可以将清算时间推迟到2023年年初，这样就相当于该企业获得了6000万元资金的一年期无息贷款。

假设一年期资金成本为8%，则该纳税筹划为企业节约利息6000×8=480(万元)

【法律法规依据】

(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院1993年12月13日颁布，国务院令〔1993〕第138号)第6条。

(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财政部1995年1月27日发布，财法(1996号)第7条

(3)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国家税务总局2006年12月28日发布，国税发2006187号)。

(4)《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)。

两次销售房地产税务筹划

【税收筹划思路】

房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和增值税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的地增值税就可以大大降低。

由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。

【税收筹划案例】

某房地产公司出售一栋房屋，房屋不含增值税售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。

该房地产公司应该缴纳土地增值税、增值税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率:600÷400=150%。应当缴纳土地增值税:600×50%-400×15%=240(万元)。

如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋不含增值税出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，装修费用不含增值税300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率:400÷300=133%。应缴纳土地增值税:400×50%—300×15%=155(万元)。

经过纳税筹划，减轻企业土地增值税负担:240-155=85(万元)。

【法律法规依据】

(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院1993年12月13日颁布，国务院令〔1993第138号)。

(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财政部1995年1月27日发布，财法〔19956号)。

【第2篇】房地产投资入股税收

小故事

a公司是以房产作价出资600万元，投资入股到b公司，占b公司注册资本的 49%。该房产2023年4月30日前购入，购入原值300万，已经计提折旧90万。a公司为一般纳税人。城建税7%、教育税附加3%、地方教育税附加2%。

这个业务需要交哪些税？会计上如何记账？

一、以房产投资入股，投资方需要缴纳增值税么？

答：营改增后，以房产投资入股，应按照销售不动产缴纳增值税。

在2023年4月30日前购入的房产，可以选择按照5%的税率简易征收。

应缴纳的增值税=（600-300）/1.05*0.05=14.29万

政策规定：

以土地使用权作价出资入股，该土地使用权权属发生转移，且投资企业获得被投资企业的股权，是有偿转让土地使用权的行为，应根据财税〔2016〕36号文附件1第十条有偿销售不动产、无形资产的规定征收增值税。

二、以房产投资入股，投资方需要缴纳印花税么？

答：以房产投资入股，投资方需要按照产权转移数据，以600万的万分之五的税率缴纳印花税。

政策规定：

根据 《中华人民共和国印花税法》 ，对房屋转让合同按产权转移书据征收印花税。投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。

三、以房产投资入股，投资方需要缴纳土地增值税么？

答：丽姐认为，以房产投资入股，投资方需要缴纳土地增值税。 以房地产投资属于非货币财产出资，应当办理财产转移手续，属于土地增值税的应税行为。

财政部 税务总局公告2023年第21号 ，规定 企业改制重组 中涉及的房产权属转移暂不征收土地增值税。这里的重组改制，是 指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 所以以房产投资入股不属于重组改制。

特别提醒：关于以房产投资入股，投资方是否需要缴纳土地增值税，最好和当地税务机关做好沟通确认。

政策规定：

《[中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

《中华人民共和国公司法》第二十八条规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

四、以房产投资入股，投资方需要缴纳契税？

答：以房产投资入股，投资方不需要缴纳契税，被投资方需要缴纳契税。

政策规定：

根据《 中华人民共和国契税法 》

第二条以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。

第三条 契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。

五、以房产投资入股，投资方需要缴纳企业所得税么？

答：以房产投资入股，需要确认转让所得，但是可以5年内分期计入企业所得税。

政策规定：

财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知财税〔2014〕116号

以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

二、企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。 企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。

六、a公司会计上如何记账：

以房产作价入股的，在会计上应当看做是出售房产后再投资，按照 《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》做会计处理。

1）将固定资产原值和累计折旧转入固定资产清理

借：固定资产清理210万

借：累计折旧90万

贷：固定资产300万

2）缴纳增值税

借：固定资产清理14.29万

贷：应交税费—增值税14.29万

3）缴纳增值税附加税

应当缴纳的附加税=14.29×（7%+2%+3%）=1.7148

借：固定资产清理1.7148万

贷：应交税费—增值税1.7148万

4）缴纳印花税

应当缴纳的印花税=（600-14.29）*0.0005=0.2929万

借：固定资产清理0.2929万

贷：应交税费—印花税0.2929万

注： 《中华人民共和国印花税法 》

第五条印花税的计税依据如下：

（二）应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款

5）缴纳土地增值税

增值额=600-300-14.29-1.7148-0.2929=283.70万元，扣除项目=300+14.29+1.7148+0.2929=316.30，增值率=283.70/316.3=89.69%

应当缴纳的增值税=283.7×40%-316.3×5%=97.67万元

借：固定资产清理97.67万元

贷：应交税费-土地增值税97.67万元

6）确认转让利得

借：长期股权投资600

贷：固定费资产清理323.02万元

贷：资产处置损益276.98万

未来五年内每年需要计提企业所得税=276.98×25%/5=13.85

投资方纳税汇总表

税种

金额

增值税

14.29万元

附加税

1.7148万元

印花税

0.2929万元

土地增值税

97.67万元

企业所得税

69.25万元

合计

183.22万元

被投资方纳税汇总表

税种

金额

印花税

0.2929万元

契税

17.57万元

合计

17,86万元万元

总结

第一：以房产投资入股，投资方需要缴纳增值税、增值税的附加税、土地增值税、印花税、企业所得税；

第二：以房产投资入股，被投资方需要缴纳印花税和契税；

第三：以房产投资入股，投资方需要缴纳的企业所得税可以5年内平均计入；

第四：以房产投资入股，无论在税务上，还是在会计上，投资方都是按照先卖房子，再出资的思路进行的。

呵呵呵，以房产投资入股，税负有点高！

大家好，我是丽姐，分享看得懂的财税法干货，欢迎关注，欢迎交流！

【第3篇】房地产业税收2023

前言—房地产行业发展现状

房地产行业作为国民经济的“压舱石”，对带动消费、扩大内需、拉动上下游产业发展以及促进国民经济增长等方面，均起着至关重要的作用。随着广佛同城3.0时代不断深化，作为粤港澳大湾区都市圈中重要的经济发展极，佛山不断撬动“广佛一体化”的重要机遇，坐享一线城市的优先赋能，在城市价值方面得到持续推高。为进一步促进房地产行业的可持续发展，本期好税声，润思同大家一起梳理房地产行业各环节主要面临的涉税风险，助力房地产企业更好地守护“万家灯火”。

一、开发环节常见涉税风险

风险点一：违规列支预提费用

案例：a房地产企业共开发了3个房地产项目，在项目竣工结转开发产品时，企业对部分未取得发票的应付工程款作了预提处理。预提的费用包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费及公共配套设施费，3个项目合计预提金额约5亿元，对应合同总金额约46亿元。

具体分析：这个案例中我们需要关注的风险点主要有二，分别是超限额列支预提费用和超范围列支预提费用。房地产企业应注意税收法规规定的预提比例上限，对于出包工程而言，发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%；同时也要注意在政策允许的费用范围内预提，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。

风险点二：甲供工程业务重复扣除“甲供材料”

案例：b房地产企业与施工企业签订一份“甲供材”建筑施工合同，约定：合同金额为1000万元（含b企业购买提供给施工企业施工材料），增值税金额为90万元。工程竣工，决算价为1090万元，“甲供材”金额为200万元。另外，b企业向材料供应商采购材料200万元，收到13%的增值税进项发票，b企业计入“开发成本”科目的成本金额是1200万元。

具体分析：企业采取包工不包料方式发包工程，在材料供应商提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。因此，在含“甲供材”金额签订合同的情况下，房地产企业与施工企业在工程结算时，建议尽可能采用“差额结算法”，即将甲供材金额不计入工程结算价和施工企业的销售额中，从而避免重复列支开发成本的税务风险。

风险点三：缺失合法有效的税前扣除凭证

案例：c房地产企业委托某房地产经纪有限公司，开展商品房销售代理及现场手续办理等业务，双方约定根据委托代办完成进度计算代理费。当年，c房地产企业计提委托销售代理费390万元，计入“销售费用”科目，并在企业所得税前全额扣除。但该笔款项当年并未实际支付，也未取得任何合法有效凭证，产生了违规税前扣除的涉税风险。

具体分析：是否能取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。因此，企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票，同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。

风险点四：符合资本化条件的借款费用未作资本化处理

案例：d房地产开发企业经税务机关提醒后发现，2023年“财务费用”科目数据为170万元，其中110万元为工程贷款产生的利息，该笔工程贷款资金用于建设甲项目，符合资本化条件，但该笔贷款发生的相关利息却被财务人员记入了“财务费用”科目，而未进行资本化处理。

具体分析：企业发生的借款费用，符合资本化条件的，必须进行资本化处理；不符合资本化条件的，才可作为期间费用在所得税税前扣除。房地产开发企业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应准确划分成本对象，严格遵守会计准则和税法的规定，精确计算资本化的金额，才能管控好税务风险。

二、销售环节常见涉税风险

风险点五：外购礼品赠送客户费用全额扣除

案例：e房地产企业购买服装、雨伞等作为礼品赠送给客户，并将该笔支出计入期间费用科目，申报企业所得税前全额扣除。

具体分析：外购礼品赠送客户应作视同销售处理，并且礼品赠送支出不得超限额扣除。就增值税而言，视同销售货物行为无销售额的，依次按当月同类货物的平均销售价格、最近时期同类货物的平均销售价格、组成计税价格的顺序确定；就企业所得税而言，除另有规定外，应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。例子中，该房地产企业的礼品赠送支出属于业务招待支出，只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的5‰ 。

风险点六：合同约定应收未收房款未确认收入

案例：f房地产企业本月预收房款8000万元，签订购房合同金额2.38亿元（其中含合同约定分期付款当月应收而未收到的房款800万元）。次月申报期内，财务人员仅将预收房款8000万元确认收入并申报了企业所得税，合同约定分期付款当月应收未收房款800万元未确认销售收入，产生涉税风险。

具体分析：房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。其中，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

二、常见的房地产行业涉税风险

风险点七：租金收入未按照规定纳税申报

第七个风险点让我们聚焦租金收入未按照规定纳税申报。给大家举一个典型案例：某房地产企业的项目已竣工备案，由于低层房屋靠近商圈且尚未出售，便将未出售房屋、车位暂时出租，但却没有将相关租金收入进行纳税申报，产生涉税风险。所以，房地产企业若将未出售的房屋、车位以及商铺进行出租，取得的租金收入可别忘了要按照规定进行纳税申报。

风险点八：直接引用增值税预缴计税依据作为土地增值税预缴计税依据

接下来我们关注的风险点是“直接引用增值税预缴计税依据作为土地增值税预缴计税依据”。税务人员在风险审查过程中时有发现，部分房地产企业直接引用增值税预缴的计税依据作为土地增值税预缴的计税依据，导致少预缴土地增值税的情况发生。

提醒大家

对于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发房地产项目的情况，可以选择按预收账款全额预缴土地增值税，或者按照国家税务总局公告2023年第70号规定口径，按照“土地增值税预缴税额=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率”口径预缴土地增值税，而不得直接参照增值税预缴口径。

风险点九：重复扣除利息费用导致少缴纳土地增值税

第九个风险点让我们聚焦利息费用重复扣除导致少缴纳土地增值税的风险。比方说某房地产企业某项目取得土地使用权成本为5000万元，房地产开发成本为3000万元，其中“开发成本—开发间接费用”中利息支出50万元，“财务费用—利息支出”20万元，发生的利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明。清算时，该企业未将平常会计核算计入房地产开发成本的利息支出调整至财务费用中计算扣除，导致利息费用重复扣除。所以，需要提醒房地产开发企业：已经计入开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

风险点十：土地增值税清算环节的其他提醒

接下来我们关注的风险点，是土地增值税清算环节违规扣除不能办理权属转移登记手续的人防车位建筑安装成本。举个例子：某房地产开发企业拍得一块国有土地使用权，项目中有别墅建筑，也有高层建筑，高层建筑下均有地下车位，车位不计容不能办理产权证。土地增值税清算时，该企业将地下人防车位与别墅、高层建筑一并进行土地成本的分摊和扣除，导致涉税风险产生。要注意：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》，不能办理权属转移登记手续的人防车位，其不予扣除的成本应按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

风险点十一：未按开发项目正确分摊拆迁补偿（安置）房成本

第十一个风险点让我们聚焦未按开发项目正确分摊拆迁补偿（安置）房成本。给大家举一个典型案例：某房地产开发公司一次性征地10万平方米，计划在该宗土地上分五期开发商品房20栋，所开发商品房总建筑面积为200万平方米。其中一期开发工程占地面积为1万平方米，开发的商品房总建筑面积为20万平方米，已销售19万平方米，其中30套商品房用于补偿被拆迁户，市场价值600万元。该公司在土地增值税清算时，将以实物方式支付的拆迁补偿费全部在第一期开发项目中扣除。

我们不难发现，多个开发项目共同发生的土地及拆迁补偿成本，如果没有按照开发项目正确分摊，就会导致先开发的项目少缴纳土地增值税，产生涉税风险。所以房地产企业要留心：开发项目有多个，按项分摊要记得。土地增值税是以开发项目为清算单位的，不同清算单位发生的成本费用不得相互抵减，因此，对于属于多个清算单位发生的共同成本费用，要在各清算单位之间进行合理分配或分摊。

风险点十二：清算时分项分期的普通住宅划分不正确

清算时分项分期的普通住宅划分不正确，也是不容忽视的风险点，打个比方：某房地产开发公司认为其开发的房地产项目是针对住房刚需群体的居住用住宅，建筑面积都在144平方米以下，便简单地将该项目认定为普通住宅，产生土地增值税计算不准确的风险。

我们需要知道：划分普通住宅不能仅凭建筑面积这一个条件，而是须同时满足容积率、销售价格和建筑面积三个条件。根据《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》〔粤府办[2005]56号〕规定，享受优惠政策普通住房的标准为：

①住宅小区建筑容积率在1.0以上；

②单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下；

③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

以上三个条件需同时满足，才能划分为普通住宅。

结束语

中国人自古以来就有“安居乐业”、“安身立命”的观念，房子对于老百姓而言，不仅是身体，更是心灵的“港湾”。在粤港澳大湾区发展战略下，佛山房地产业将迎来新一轮发展红利。与此同时，房地产企业应积极学习税收法律知识，一方面对国家税收政策“应享尽享”，另一方面也要依法诚信申报纳税，切实降低企业涉税风险。润思好税声与房地产企业携手同行，希望能助力房地产行业健康可持续发展，使得“国有广厦千万间，百姓安居尽欢颜”！

来源：佛山税务

【第4篇】某房地产企业税收筹划案例

《礼记·中庸》：“凡事预则立，不预则废。”大致意思是说，不论做什么事，事先要有充分的准备，就能得到成功，不然就容易失败。房地产企业同样需要未雨绸缪，提前规划。

税收筹划，是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能多的获得“节税”的税收利益。

房地产开发周期长、环节多，涉税复杂税负重，税收筹划要想达到预期效果，更是一个系统性工程，它应由企业决策层发起，财务部主导，企业管理层强力支持与多个部门紧密配合，房地产各部门业务行为对税收的影响不完全统计如下：

营业税时代的税收筹划，可以说是任何时候都不算迟，大不了最后找个相熟的施工企业开张建筑施工业发票。

但是自2023年5月1日，建筑安装房地产夜全面实施营改增后，国家正在全力推进金税三期工程，金税三期的总体目标为建立“一个平台、两级处理、三个覆盖、四个系统”。一个平台指包含网络硬件和基础软件的统一的技术基础平台。两级处理指依托统一的技术基础平台，逐步实现数据信息在总局和省局集中处理。三个覆盖指应用内容逐步覆盖所有税种，覆盖所有工作环节，覆盖国地税并与相关部门联网。四个系统指通过业务重组、优化和规范，逐步形成一个以征管业务系统为主，包括行政管理、外部信息和决策支持在内的四个应用系统软件。

2023年12月1日国家税务总局发布国家税务总局公告2023年第76号文件，对走逃(失联）企业开具增值税专用发票认定处理做了明确说明：

走逃（失联）企业存续经营期间发生下列情形之一的，所对应属期开具的增值税专用发票列入异常增值税扣税凭证（以下简称“异常凭证”）范围。

商贸企业购进、销售货物名称严重背离的；生产企业无实际生产加工能力且无委托加工，或生产能耗与销售情况严重不符，或购进货物并不能直接生产其销售的货物且无委托加工的。

直接走逃失踪不纳税申报，或虽然申报但通过填列增值税纳税申报表相关栏次，规避税务机关审核比对，进行虚假申报的。

增值税一般纳税人取得异常凭证，尚未申报抵扣或申报出口退税的，暂不允许抵扣或办理退税；已经申报抵扣的，一律先作进项税额转出。经核实符合现行增值税进项税额抵扣或出口退税相关规定的，企业可方继续申报抵扣。

随着金税三期工程的不断推进，数据比对能力不断增强，其中一项将分别按照法人、财务负责人、办税人员、主要管理人员的证件号码，对同一法人、同一财务负责人、同一办税人员、主要管理人员重合及法人、财务负责人、办税人员交叉任职等情况进行分析展示与比对；可以这么说，最后不但施工企业不敢任性开票，即使房地产企业收到了发票也不敢随意使用。

那么，房地产企业是不是没有办法进行税收筹划了吗？不是，只是筹划发生了新的变化。

我们先一起分享一个故事。大家都读过节选自《韩非子·喻老》的《扁鹊见桓公》，从而知道扁鹊是我国春秋战国时期的神医，但大家可能不知道，扁鹊兄弟三人的医术都很高明。

根据典记，魏文王曾求教于名医扁鹊：“你们家兄弟三人，都精于医术，谁是医术最好的呢？”扁鹊：“大哥最好，二哥差些，我是三人中最差的一个。”魏王不解地说：“请你介绍的详细些。” 扁鹊解释说：“大哥治病，是在病情发作之前，那时候病人自己还不觉得有病，但大哥就下药铲除了病根，使他的医术难以被人认可，所以没有名气，只是在我们家中被推崇备至。我的二哥治病，是在病初起之时，症状尚不十分明显，病人也没有觉得痛苦，二哥就能药到病除，使乡里人都认为二哥只是治小病很灵。我治病，都是在病情十分严重之时，病人痛苦万分，病人家属心急如焚。此时，他们看到我在经脉上穿刺，用针放血，或在患处敷以毒药以毒攻毒，或动大手术直指病灶，使重病人病情得到缓解或很快治愈，所以我名闻天下。”魏王大悟。

《孙子兵法》也有云：上兵伐谋,其次伐交,再次伐兵,其下攻城。房地产税收筹划也是如此。我们曾经对服务过的案例进行了测算，拿地阶段导入税收筹划可节税20%，开发阶段导入可节税10%，清算阶段导入筹划可节税5%。

伴随着金税三期的全面推进，房地产税收筹划将进入新的时期，开始从尾盘清算时期的战术筹划向项目启动前期的战略筹划演变，向重整企业开发模式转变。

2023年12月21日，财政部发布财税[2016]140号文件——《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》，其中第八条规定，“房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”。

上述条款的出台，给那些喜欢先拿地再找合作方的企业敲响了警钟，企业不能再像以前一样，不管三七二十一先把土地拿下再说。运作不好很有可能导致项目公司在计征增值税时土地价款不能从销售收入中扣除不能，会给企业造成巨大的税收损失。

因此，我们建议企业在拿地之前就要统筹安排项目公司注册、拿地模式、产品定位、报批报建方式、公共配套设施开发节奏、等一系列问题。

需要说明的是，税收筹划不是万能的。如果企业已经上报土地增值税清算方案后，再进行税收筹划，借用《扁鹊见桓公》中扁鹊答复齐桓公的话曰，“疾在腠理，汤（tàng）熨(wèi)之所及也；在肌肤，针石之所及也；在肠胃，火齐(jì)之所及也；在骨髓，司命之所属，无奈何也。今在骨髓，臣是以无请也”。

税收筹划，只有未雨绸缪，方能运筹帷幄。

本文来自于公众号九鼎财税说原创文章

【第5篇】房地产的税收政策

01

房地产企业的税种分布

房地产企业涉及的税种有很多，通过税收筹划合理的减轻企业负担成为房地产商的迫切需要，房地产行业大体上分为三个环节，即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下：

（一）房地产开发建设环节涉及的主要税种

1、有耕地占用税，在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。

2、印花税”：双方签订合同都要交印花税。

3、契税：建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税

（二）房地产使用环节涉及的主要税种

1、城镇土地使用税，土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。

房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额。

土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

2、房产税：以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1．2％税率计缴房产税。

应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1．2％。

房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发［2003］89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

（三）房地产交易环节涉及的主要税种

1、增值税及附加税、城市维护建设税，房地产交易环节的增值税主要是针对房地产的卖方适用销售不动产税目的规定，税率为9%或5%（一般纳税人9%、小规模纳税人5%），附加税是增值税的附加税。

2、土地增值税，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。

3、印花税，印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。

4、契税，契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税目为国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换，税率为3%-5%，纳税人是我境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。

5、企业所得税，企业所得税是指国家对中华人民共和国境内的企业，和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。

02

房地产行业的税收政策

（一）土地增值税的税收政策

1、免税

（1）法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：(中华人民共和国土地增值税暂行条例条例第8条)

①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;

②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

（2）转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。(细则第11条)

（3）转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。未满3年的，全额征收土地增值税。(细则第12条）

（4）房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。(财税字［1995］48号）

（5）合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。(财税字［1995］48号）

（6）互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。(财税字［1995］48号）

（7）房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。(财税字［1995］7号）

（8）房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。(财税字［1999］293号）

（9）个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。(财税字［1999］210号）

（10）赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。(财税字［1995］48号）

（11）房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。(财税字［1995］48号）

2、税项扣除

（1）法定税项扣除。下列项目，准予纳税人在计算土地增值税时扣除：(条例第6条、细则第7条)

①取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

②开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

③开发土地和新建房及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（简称房地产开发费用）财务费用中的利息支出，按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额，据实扣除。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%计算扣除。凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条①、②项规定的金额之和10%以内计算扣除；

④旧房及建筑物的评估价格。是指由税务机关确认的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；

⑤与转让房地产有关的税金。是指转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税及教育费附加；

⑥财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人，可按本条①、②项即土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和，加计20%的扣除。

（2）代收费用扣除。对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，其代收费用计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产收入计税，并相应在计算扣除项目金额时予以扣除。但不得作为加计20%扣除的基数。(财税字［1995］48号）

（3）地价款和税费扣除。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额，计征土地增值税。对取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除该项地价款的金额。(财税字［1995］48号）

（4）评估费用扣除。纳税人转让旧房及建筑物所支付的评估费用，允许在计算增值额时据实扣除。(财税字［1995］48号）

（二）转让房地产涉及的税收政策

1、关于个人住房转让环节征收契税及印花税的税收政策

根据《国务院办公厅转发建设部等部门〈关于做好稳定住房价格工作的意见〉的通知》（国办发［2005］26号）第五条“明确享受优惠政策普通住房标准的规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”。

各省、自治区、直辖市制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。不能同时满足以上条件的住房为非普通住房。

普通住房契税税率执行3％减半征收的优惠政策，非普通住房契税税率执行4％。

上述政策自2005年6月1日起执行。

印花税按《印花税暂行条例》规定同时征收。即商品房为购销合同，买卖双方各按0.3‰的税率征收；二手房为产权转移书据，买卖双方各按0.5‰的税率征收；房屋所有权证按《权利、许可证照》税目每件贴花5元。

2、关于个人住房转让所得征收个人所得税的税收政策《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国办发［2006］108号）规定：（一）对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。（二）对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

1、房屋原值具体为：

（1）商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

（2）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

（3）经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

（4）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

（5）城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；②房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；③房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；④房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的增值税、税金及附加税、土地增值税、印花税等税金。

3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

（1）支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：①已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％；②商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

（2）支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

（3）纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

本条规定自2006年8月1日起执行。

（三）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％－3％的幅度内确定。

三、按照《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。

（四）房产税的税收优惠政策

1、条例规定的免税房产

国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；财政部批准的其他免税房产。

2、实施细则规定的免税房产

3、经县、市政府或其授权机关批准举办的学校、医疗单位、托儿所、幼儿园、敬老院、图书馆（站）、体育场（馆）等社会公益事业单位自用的房产；经县、市政府或其授权机关批准，为安置拆房户、受灾户而搭盖的临时性简易房屋；利用人防工程修建的地下洞内各种营业性场所。

4、其他具体规定

①凡在基建工地为基建服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时房屋，不论是施工企业自行建造或基建单位投资建造，在施工期间，免征房产税。但是在基建工程结束以后，这些房屋没有拆除仍继续使用的，从基建单位的房屋竣工、使用的次月起依照规定征收房产税；（（86）财税地字第008号）

②经有关部门鉴定对毁损不堪使用的房屋或危险房屋，只要确实停止使用，可免征房产税；（同上）

③纳税单位与免税单位共同使用的房屋，应划分清楚，按规定分别确定征免房产税；如划不清楚的一律征收房产税；（同上）

④企业停产、撤消后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。（同上，已取消审批）

⑤对非营利性医疗机构自用的房产、土地、车船，免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。对营利性医疗机构自其取得执业登记之日起3年内自用的房产、土地、车船免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。3年免税期满后恢复征税。

对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产、土地、车船，免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。医疗机构需要书面向卫生行政主管部门申明其性质，按《医疗机构管理条例》进行设置审批和登记注册，并由接受其登记注册的卫生行政部门核定，在执业登记中注明'非营利性医疗机构'和'营利性医疗机构'。上述医疗机构具体包括：各级各类医院、门诊部(所)、社区卫生服务中心(站)、急救中心(站)、城乡卫生院、护理院(所)、疗养院、临床检验中心等。上述疾病控制、妇幼保健等卫生机构具体包括：各级政府及有关部门举办的卫生防疫站(疾病控制中心)、各种专科疾病防治站(所)，各级政府举办的妇幼保健所(站)、母婴保健机构、儿童保健机构等，各级政府举办的血站(血液中心)。（财税[2000]42号）

⑥对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。（财税[2000]125号）

⑦对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。（国税函[2001]770号）

⑧自2000年1月1日起对高校后勤实体，免征城镇土地使用税和房产税。（财税字[2000]25号），但截止到2008年12月31日为止。

⑨对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。（财税[2002]147号）但截止到2008年12月31日为止。

（五）房屋拆迁补偿款的涉税处理当补偿款取得后，接下来面临的一个问题就是是否要交税，这是大家都关心的一个问题，本所主要的一项业务就是税收服务，对税务也较有研究，所以在这里给大家做一个说明。可以得到政府拆迁补偿款的居民，涉及到的税种有“增值税、个人所得税、土地增值税、契税”等税种，在此分别加以阐述。

1、个人所得税

被拆迁人是个人的取得拆迁补偿款个人所得税处理，早在1998年的国家税务总局下发的《关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函[1998]428号）文件就明确，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。

另外，2005年财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

从文件适用范围上看财税[2005]45号文件应比国税函[1998]428号的范围更加广泛。被拆迁人按有关标准取得拆迁补偿款免征个人所得税

2、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因此，不论是法人还是自然人，不管是内资企业还是外资企业，只要是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。同时第8条又规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局刚刚下发的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）对实施细则的第11条作了进一步的解释，文件规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

根据财税[2006]21号的规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

3、契税2005年财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》还明确，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

03

房地产企业常见的税务筹划技巧

1、土地增值税筹划

（1）利用土地增值税的征税范围进行筹划准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：

一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；

二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；

三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。

①房地产的代建房行为税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

②合作建房税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。假如某房地产开发公司拥有一块土地，拟与a公司合作建造写字楼，资金由a公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市场竞争力。将来再做处置时，可以只就属于自己的部分缴纳土地增值税。

（2）利用增加扣除项目金额进行税收筹划计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：

取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。

其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。

房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

下面举例说明：假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，取得土地使用权支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。那么：如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则：房地产开发费用=利息费用+(300+500)×5% =利息费用+40万元。

如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则：房地产开发费用=(300+500)×10%=80万元。对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之，如果企业预计利息费用低于40万元的话，那么就不必按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不必提供有关金融机构证明，以便多扣除房地产开发费用，达到增加扣除项目金额的目的。

（3）利用税收优惠政策进行税收筹划根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。

下面通过举例说明。假设某市房地产企业出售商品房取得销售收入 5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。该企业应纳的土地增值税为：

销售普通标准住宅：销售税金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%) =165万元

扣除项目金额合计=2200+165=2365万元增值额=3000-2365=635万元增值率=635÷2365×100%=27%适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为 635×30%=190.5万元销售豪华住宅：销售税金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)= 110万元扣除项目金额合计=1000+110=1110万元增值额=2000-1110=890万元增值率=890÷1110×100%=80%适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为 890×40%-1110×5%=300.5万元共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元

通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有两种：一是增加普通标准住宅的扣除项目金额；二是降低普通标准住宅的销售价格。

①增加扣除项目金额

假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，假设其为x，那么应纳土地增值税为：

扣除项目金额合计=x+165增值额=3000-(x+165)=2835-x增值率=(2835-x)÷(x+165)×100%由等式(2835-x)÷(x+165)×100%=20%，解得 x=2335万元

此时普通标准住宅可以免税，缴纳的土地增值税仅为销售豪华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。

②降低销售价格

降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，假设其为y。那么应纳土地增值税为：

销售税金及附加=y×5%×(1+7%+3%)=5.5%y扣除项目金额合计=2200+5.5%y增值额=y-(2200+5.5%y)=y-5.5%y-2200增值率=(y-5.5%y-2200)÷(2200+5.5%y)×100%由等式(y-5.5%y-2200)÷(2200+5.5%y)×100%=20%，解得y=2827万元f 同上普通标准住宅免税，此时缴纳的土地增值税仍为销售豪华住宅的部分300.5万元。销售收入比原来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入相比节省了17.5万元。

2、房产税筹划房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。对于从价计征，由于它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键。

因此，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开；而对于从租计征，租金的大小直接决定了房产税的多少。不少房地产开发企业在签订房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立负担，即便由于各种原因由出租人缴纳水、电费，也应该在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“ 其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

3、变房屋销售为股权转让

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所附《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

【第6篇】房地产企业税收筹划

房地产企业税收筹划思路一般包括以下几点：1、房地产企业筹资中的税收筹划。因为房地产企业需要大量的资金作为周转，但无论是怎么获取的资金，都会存在一定的资金成本，所以需要对筹资中的税收进行筹划。需要明白的是：无论是何种筹资方案，都可以满足房地产企业需求，但资金成本高低决定企业税收轻重。2、房地产企业投资中的税收筹划。房地产企业不同于其他工业活动，在投资分析的同时，还需要就投资税收进行筹划，毕竟这样才能减轻房地产企业的高税收负担。需要明白的是：投资可以分为对内投资和对外投资，这是按照发生作用来划分的。在对外投资的时候，需要注意地区和行业的选择，毕竟不同的地区和行业，税法所给出的税收政策是不同的，只有确保选择的合理性，才能确保企业利益最大化。房地产企业经营中的税收筹划。在此过程中拥有多种选择，主要以：存货计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择、债券溢折价的摊销方法的选择、费用分摊方法的选择。需要明白的是：在房地产企业经营中采取税收筹划的时候，无论是选择什么样的方式，都需要谨慎

任何企业及行业，节税思路无非就是以下3种1，洼地核定征收2，转移低税率税种3，最新税收政策优惠政策大致如下：

个体户（小规模纳税人）：5个工作日办理完毕

服业务的个税征收率为1%，

增值税1%

附加税0.06%，

总税负2.06%。

商贸业的个税征收率0.8%；

增值税1%，

附加税0.06%，总税负1.86%。

不仅针对个体户，针对有限公司，地方财政返税可高达90%

增值税：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存为50%）

所得税：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存为40%）

地方财政的40%-90%（地方财政留存40%）

【第7篇】房地产土地增值税不含税收入

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

【第8篇】房地产企业税收自查

1、主营业务收入的自查

要对“主营业务收入＂等收入类明细账与纳税申报表及有关发票、收款单据、工程结算书、合同等原始凭证进行详细核对；检査已实现的货物销售收入或工程结算收入是否及时足额纳税；现金结算的未开票销售是否作为无票销售申报纳税。

2、往来账户的自査

详细检查有没有将已取得的销售收入或已完工的工程收入挂在“预收账款＂“其他应收款”等负债类的科目，而不结转＂主营业务收入＂，推迟收入确认时时间或者不确认收入。

3、价外费用的自査

是否存在直接冲减了“财务费用＂或”管理费用”等科目；是否与销售的货物适用相同的税率，缴纳增值税；是否计入了＂其他应付款＂等往来科目。

4、视同销售的自查

将产品用于偿债、投资、发放福利、赠送客户、分配利润、用于非应税项目等，是否做视同销售处理，申报缴纳了增值税和企业所得税。

5、其他业务收入的自査

其他业务收入包括劳务收入、机械作业收入、材料转让收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入、多种经营收入等。适用的税率是否正确？是否直接冲减成本费用？是否未申报纳税？

6、印花税的自査

企业签订的不动产转移书据、租赁合同、建安合同以及视同销售合同的有关票据、账薄资金等是否按规定申报缴纳印花税？合同性质的凭证是否申报缴纳了印花税，是否错用税率少缴印花税？有无未交印花税的应税合同等？

7、以物易物的自査

企业发生的以物易物、以旧换新是否分别按销售和购进货物进行税务处理

8、关联交易的自査

判定的关联关系是否正确？关联交易定价是否公允？应该提交同期资料的是否提交了同期资料？对外支付的费用是否公允？对方是否提供了相应的服务？服务价值是否与对外支付的费用相匹配？

9、废料、废渣的自査

生产产品形成的废料废渣，销售后取得的销货款是否申报纳税

10、其他成本的自查

结转成本的方法是否前后一致？发票是否真实合规？成本利润率是否过高？是否有预估的成本？是否倒挂？

【第9篇】房地产开票税收软件

金税盘软件开票时所遇到的问题：

解决方案：软件配合政策等不定期更新，覆盖安装最新版本的软件即可

最新版本

航天信息增值税发票税控开票软件（金税盘版v2.0.48_zs_20220429(220518)-3）

下载地址

1、官方下载：https://jss.com.cn/nuonuo/web/download/index/index.html

2、123网盘：https://www.123pan.com/s/uservv-p2mgd

功能特点

1、开具和管理多种类型的发票

开票软件能够实现对增值税专用发票、增值税普通发票、电子增值税普通发票、增值税普通发票（卷票）、机动车销售统一发票、二手车销售统一发票的开具管理功能，即能够同时开具、管理和查询不同类型的发票。企业具体可开具的发票种类取决于税务端的授权。

2、一次性可读入和退回多卷多种类发票

企业可以去税务机关一次性领用多卷、多种类发票。企业领用某一类发票时的一个连续号码段称之为1卷，使用金税盘和报税盘可领用发票的最大卷数不同：使用金税盘领用发票时，增值税专用发票与增值税普通发票之和不能超过5卷，机动车销售统一发票、二手车销售统一发票、电子增值税普通发票与增值税普通发票（卷票）之和不能超过5卷， 六种发票之和不能超过10卷，使用报税盘领用发票时，六种发票卷数之和不能超过5卷。在企业端利用发票读入功能一次将多卷多种类发票全部读入系统。同样，退回到金税盘或报税盘上的多卷、多种类发票也可以一次性退回到税务机关。

3、单张发票限额更新授权

同一纳税人若开具不同发票时，最大开票限额（简称限额）需要分别在税务端进行设置，在开票时按照各种发票各自的限额加以控制。如果在税务端系统中对纳税人某种发票限额进行了新的授权，企业再次进入到开票软件时，系统会自动读取新的限额信息，开票时即刻生效。

4、支持非征期发票数据汇总处理和联网开票即开即传

除征期内自动汇总上传外，开票软件还支持非征期发票数据汇总处理的功能。企业每次非征期汇总处理时，汇总的是上次汇总上传后到本次汇总前的开票数据。进行汇总处理时，能够一次性将所选择票种对应的开票数据都写在金税盘或报税盘中，汇总处理后持金税盘或报税盘去税务端系统进行报送。在联网状态下，企业开具的发票明细会实时上传到相应的税务端系统。

5、支持离线控制和企业离线授权信息下载

因网络故障等原因无法连网开票的，可在税务机关设定的离线开票控制范围内（离线开具发票的时长和离线开票累计限额）开具发票，超过离线开票控制范围未连网上传的，开票软件将自动锁死无法开票，纳税人连通网络或者由主管税务机关解锁后方可继续开票。同时，每次连网登录开票软件时，系统自动实现从税务端下载离线开具发票的时长等企业离线授权信息，更新开票软件中对应的参数。

6、系统支持主分机结构

开票软件支持主分机结构。例如某单位开票量过大，或是一个单位有一个主厂和几个分厂，主分厂使用同一个税号的情况下，可以使用主分机结构进行开票。

7、支持网上申领和分配发票

票源管理模块实现网上申领发票，代替大厅购票。通过网上申领的发票，企业可以领用纸质发票后，通过网络方式下载纸质发票对应的电子发票卷。此外，主分机企业可以通过网上分票功能管理发票，主机可以向分机分配发票、收回分机退回的发票，分机可以下载主机分配的发票、将发票退回主机，方便快捷。

8、支持连接综合服务平台

为方便企业使用综合服务平台对增值税扣税凭证进行数据查询、勾选、核对等操作，在开票软件中增加了连接综合服务平台功能，企业可使用该功能直接进入综合服务平台操作。

编辑：sometime编制：2023年08月11日声明：转载请备注出处！！

【第10篇】房地产转让的税收

个人，在增值税里，包含自然人和个体工商户，本文涉及的个人仅指自然人。

自然人转让住房，涉及的税种有5个，分别是增值税、个人所得税、印花税、契税和土地增值税。其中，土地增值税和印花税无条件全额免征，增值税、个人所得税、契税有条件免征或减征。

一、增值税

自然人转让住房，影响增值税的主要因素是持有时间、房屋性质和所在地区。

持有时间指从房产证登记日或契税发票填发日孰早日至交易日之间的时间段。交易日具体是指合同规定的产权转移日，还是办税当日，规定并不明确，一般会以办税当日为准。

房屋性质分为普通住房和非普通住房。普通住房指住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下(各省、自治区、直辖市要根据实际情况，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%)。不满足普通住房条件的，都是非普通住房。

所在地区分为北上广深四大一线城市和其他地区。

（一）北上广深

持有时间不满2年，不论普通还是非普通住房，均按全额计算缴纳增值税，即“应纳税额=收入*5%/（1+5%）”。

持有时间满2年，普通住房免税，非普通住房差额计税，即“应纳税额=（收入-买价）*5%/（1+5%）”。

（二）其他地区

持有时间不满2年，不论普通还是非普通住房，均按全额计算缴纳增值税，即“应纳税额=收入*5%/（1+5%）”。

持有时间满2年，不论普通还是非普通住房，均免税。

二、个人所得税

（一）满足条件的免征个人所得税

财税（1994）20号规定，自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。该规定主要强调“五年以上”和“唯一”两个要素，关于“自用”和“生活用房”一般没有硬性规定。

五年以上，指购房日至转让日之间的时间为五年以上。

个人购房日期的确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。个人转让房屋日期的确定：以销售发票上注明的时间为准。

家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

（二）不满足条件的，全额计征个人所得税

应纳税额=（收入-房屋原值-税费-合理费用）*20%

房屋原值包含买价和契税等购买房屋时支出的合理费用。

税费仅指卖房过程中实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税，没有实际缴纳的，不能扣除。

合理费用包括装修费、利息费用、评估费用等。公有住房、经济适用房装修费用的扣除限额为原值的15%，其他房屋为10%。利息费用需提供银行出具的证明。

三、契税

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。该政策全国适用。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。该政策不适用于北上广深四座一线城市。

四、个人卖住房税收筹划

（一）持有满5年再转让。

如交易时离5年期满相隔较久远，可考虑先租后转，但买方要考虑产权转让风险，因为产权转移登记一般需产权所有人全部到场，万一租赁期间卖方有人离世，可能会给转移登记带来不必要的麻烦。

（二）征收方法选择

扣除凭证无法提供时，税务机关将采取核定征收的方式征收个人所得税，核定征收率为1%——3%之间。需要注意的是，没有扣除凭证，增值税不得扣除，纳税人也没有选择核定征收的权利。

（三）合理选择房屋面积

90平米以下，满足条件可以享受增值税和契税的各种优惠，144平米（具体以当地政策为准）以下，北上广深地区持有满2年可免征增值税。

（四）设法使得所购房屋为首套房

满足独立门户条件的，要先分户再买房，尽量使所购房屋为户口下的首套房

【第11篇】房地产公司税收筹划

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%（没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定）；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%.这些政策为房产税的纳税筹划提供了空间。以下就此谈几点房产税税收筹划技巧。

一、利用房产税的征税范围进行筹划

政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）对征税的房产范围进行了明确：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%～30%后的余值按，1．2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行，只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账，就可把那些本不用缴纳的房产税节省下来。现举例说明：

某公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园区计划除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预计工程造价40 000万元人民币，其中厂房、办公用房工程造价为25 000万元，其他建筑设施造价为15 000万元。如果将这40 000万元都作为房产原值的话，华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年需缴纳房产税（该省扣除比例为30%）=40 000×（1-30%）×1.2% =336（万元）。如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不用缴纳房产税。这样，华美公司每年可以少缴纳126[15 000×（1-30%）×1.2%]万元的房产税。

注意事项：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确，即原来暂不征税的具备房产功能的地下建筑，从2006年1月1日开始列入房产税征税范围。同时明确：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。新规定并没有将所有的地下建筑都纳入征税范围，需要征税的建筑必须符合房产的特征概念。财税[2005]181号文件对此作了界定：具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。与此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窑、罐等，仍未纳入房产税征税范围。

二、通过转换自用地下建筑用途筹划

政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；而财税[2005]181号文对自用地下建筑提出了一个新概念，即“应税房产原值”。具体为：工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值；应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～90%作为应税房产原值，应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.

确定计税房产原值后，地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一致。由于自用房产用途不同计税方式有异，实务中可以通过转换地下建筑用途进行相应筹划。

注意事项：1、财税[2005]181号文调整的征税对象是独立建立的地下建筑，对于非独立的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因为按照会计制度规定，与地上房屋相连的地下建筑，原本就是作为统一的房产原值计入会计账簿反映的，这符合现行税法的规定。

2、财税[2005]181号文规定了出租的地下建筑，必须按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。这点与原来的政策规定和税务部门实际的执行情况也是相同的。

三、通过租赁和仓储计税方法差异筹划

政策依据：如前所述，房产税有从价计征与从租计征两种方式，这两种方式适用不同的计税依据和税率。对于房产拥有者，是租赁还是仓储，具体可通过下列公式确定：假设某企业的房产原值为y，收取年租金z，所在地规定“从价计征”房产税时的减除比例为a（a代表10%～30%中任何数字），那么从价计征应缴房产税y×（1-a）×1.2%，从租计征则应缴房产税z×12%.当z×12%＞y×（1-a）×1.2%，亦即y÷z＜10÷（1-a）时，选择从价计征合算；反之，选择从租计征合算；如果y÷z=10÷（1-a）时，则租赁或仓储在房产税筹划上没有多大意义，纳税人仅就其它相关因素考虑即可。

具体案例：甲公司为一内资企业，分别在a省和b省拥有一处闲置库房，原值均为2 000万元，净值同是1 600万元。现有乙公司拟承租甲公司在a省闲置库房，丙公司拟承租甲公司在b省闲置库房，初步商定年租金均为160万元。其中a省规定从价计征房产税的减除比例为30%，b省规定的减除比例为 10%.经测算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，而与丙公司签订财产租赁合同。理由如下：

1、如果与乙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=1 9.2（万元）。如果甲公司与乙公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下，房产税可以从价计征，应缴纳的房产税=2000×（1-30%）×1．2%=16．8（万元）。通过比较不难发现，仓储形式比租赁形式减轻房产税税负2.4（19.2-1 6.8）万元。所以应与乙公司签订仓储合同。

2、如果与丙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元）。如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同，在此方案下，房产税从价计征时的减除比例为10%，应缴纳的房产税=2000×（1-10%）×1.2%=21.6（万元）。两者相比较，采用仓储方式将增加房产税税负2.4（21.6-19.2）万元。所以应与丙公司签订租赁合同。

从上面分析可知：1、如果甲公司两处房产所在省份规定的减除比例均为20%，则采用仓储方式应缴纳的房产税=2000×（1-20%）×1.2% =19.2（万元），采用租赁方式应缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元），此时便不存在房产税节税问题；2、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例低于20%，则仓储方式应缴纳的房产税高于对外租赁，宜实行租赁形式；3、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例高于20%，则仓储方式应缴纳的房产税低于对外租赁应缴纳的房产税，宜采用仓储方式。

注意事项：租赁与仓储是两个完全不同的概念，到底签订何种合同，最终取决于合同双方出于各自利益考虑的结果。对于甲公司来说，租赁只要提供空库房就可以了，存放商品的安全问题由乙企业自行负责；而仓储则需对存放商品的安全性负责，为此甲公司必须配有专门的仓储管理人员，添置有关的设备设施，从而会相应增加人员工资和经费开支。如果存放物品发生失窃、霉烂，甲企业还存在赔偿对方损失的风险。假如扣除这些开支后，甲公司仍可取得较可观的收益，则采用仓储方式无疑是一个节税良策。

【第12篇】房地产企业的税收筹划

众所周知，房地产企业耗用资金巨大、涉及领域广泛，是地方纳税大户，也是税务稽查的重点对象。因其税费种类多，成本核算又比较难，所以税收风险是很高的，纳税支出也常常成为这个行业发展的绊脚石。为了避免地产行业面临享受不到税收优惠政策，税务风险等问题，合理科学的税务筹划是非常有必要的。

案例

某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时（设贷款利率5%），如何为该公司利用利息扣除进行筹划？

房地产税收筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x（10%5%）=（600+1000）x5%=80万元

其次判断：当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。从以上分析可以看出，在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本，是企业在该扣除项目纳税筹划时的首选。

企业税收筹划开展的时候，如果能够拥有正确的思路，那么则可以朝着好的方向走。那么房地产企业税收筹划的主要思路是什么？

01

对筹资中的税收筹划

房地产企业经营所需的资金，不论是从何种渠道取得，都存在着一定的资金成本。虽然任何筹资方案都可以满足企业对资金的需要，但资金成本的高低决定了企业税收负担的轻重。因此不同的筹资方案的税负轻重程度往往存在差异。这便为企业在筹资中进行税收筹划提供了可能。

02

投资中的税收筹划

由于房地产开发企业投资经营同一般的工业生产活动有很大差别，其税收筹划也有其区别，在开发——销售模式下的房地产开发企业，投资一项新的项目，除了进行各种投资分析以外，还应该进行投资税收筹划，减轻房地产企业的高税收负担，投资按照发生作用的地点可以分为对内投资和对外投资。

03

房地产企业经营中的税收筹划

在此过程中可采取的方法包括：存货计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择、债券溢折价的摊销方法的选择、费用分摊方法的选择。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响，从而影响到所得税的税基。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。我国现行会计制度规定，长期债券投资溢折价的摊销方法，有直线法和实际利率法两种。企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。

利用土地增值税的临界点

根据土地增值税暂行条例规定，如果企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的话，免征土地增值税。普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0 以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。各省市可以根据自身情况适当浮动。因此，企业建造普通标准住宅进行出售的话，如果增值额略超20%这一临界点，就应当适当降低销售价格，以达到免税标准。

增加可扣除项目

上一条说到，土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征。如果企业的增值率超过20%临界点较多的话，可以通过增加扣除项目，使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。例如，将房屋进行简单装修，增加可扣除项目，并增加等额的销售价格。企业不会有任何损失，而增值率降低了。

利用不同的利息扣除方式

虽然现行政策限制贷款流入房地产，但只要是房产开发，就肯定会涉及到大量贷款。关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。根据土地增值税暂行条例实施细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

什么意思呢？就是说，要么提供金融机构证明，在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；要么与其他费用一起，按税法规定在房地产开发成本的10%以内扣除。这两种不同的扣除方式，给了企业税收筹划的空间。一般来说，所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利；如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。

政府代收费用的处理

根据财税字〔1995〕48号规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。企业是否将该代收费用计入房价，对于企业的增值额不会产生影响， 但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。

利用土地增值税的优惠政策

我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因国家建设需要依法征收、征用、收回的房地产，免征土地增值税。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税（财税〔2008〕137号）。除了这些法定的政策以外，还有很多政策性的减免。

开发多处房地产时的核算方式

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算。这两种方式所缴纳的税费是不同的。一般来说，合并核算的税收利益大一些。但如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，分别计算增值额的收益会更大。

分解房地产销售价格降低税率

房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和所得税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，以降低所适用的税率。

转换房产税计税方式

根据房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异。企业可以适当将出租业务转变为承包业务，从而避免采用依照租金计算房产税的方式。

房地产企业税收筹划的成功，仅仅依靠正确的筹划思路还是不够的，还需要拥有好的筹划人员以及合理合法的筹划方式以及方案，这样才能确保筹划的成功。

【第13篇】房地产开发企业税收

房地产开发企业所得税梳理

一、政策依据

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）

二、收入的税务处理

（一）完工条件

符合下列条件之一的：

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2.开发产品已开始投入使用。

3.开发产品已取得了初始产权证明。

（二）未完工开发产品的税会处理

1.会计处理

预售开发产品取得预售价款时，由于房屋未交付，企业未履行合同中的履约义务，客户也未取得开发产品的控制权，不符合会计收入确认条件，只能先在预收帐款中进行核算，待开发产品竣工后具备收入确认条件时才可确认收入实现。

(1)收到预收款时

借：银行存款

贷：预收帐款

(2)预交增值税

借：应交税费—预交增值税

贷：银行存款

借：应交税费—应交城市维护建设税（7%）

—教育费附加（3%）

—地方教育费附加（2%）

贷：银行存款

预缴增值税后，应直至增值税纳税义务发生时（主要是交付）方可从“应交税费—预交增值税”科目结转至“应交税费—未交增值税”科目。

（3）预交土地增值税

借：应交税费—应交土地增值税

贷：银行存款

注：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款

2.税务处理

国税发〔2009〕31号规定，签订预售合同是确认收入的要件，但由于预售年度无法准确核算成本，因此暂时按照预计利润率核定成本，预售收入×预计计税毛利率=预计毛利额，计入当期应纳税所得额，待完工后就核定成本与实际成本的差额进行调整。

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

例如国家税务总局安徽省税务局公告2023年第3号规定，自2023年7月1日起，全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率为：

（1）开发项目位于合肥市城区和郊区的，计税毛利率为15%。

（2）开发项目位于其他省辖市（合肥市除外）城区及郊区的，计税毛利率为10%。

（3）开发项目位于上述第（一）、（二）项以外地区的，计税毛利率为5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。

依据：《国家税务总局安徽省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第3号）

3.季度申报

月（季）度预缴时，将预售应纳税所得额填入a类申报表第四行“特定业务计算的应纳税所得额”

《国家税务总局关于修订2023年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）将《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类）》（a200000）第4行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次的填报调整为：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。与此前相比，删除了“企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整”和“本行填报金额不得小于本年上期申报金额”这一表述。

也就是说2023年7月1日以后，开发产品完工后，结转实际收入和成本，允许在月季度申报时转回销售未完工商品预计毛利额，由于涉及到调减，预计毛利额填报金额可以小于本年上期申报金额。

4.汇算清缴

实际毛利额与预计毛利额的差额在汇算清缴调整时必须填写年表a105010（视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表），案例见后。

（三）销售收入范围

1.销售开发产品取得的全部价款，包括：现金，现金等价物，其他经济利益

2.代收款项（基金、费用、附加）凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的应按规定全部确认为销售收入。

3.收入确认原则：

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。即，签订预售合同是确认收入的要件，而销售收入又分为未完工开发产品收入和完工开发产品收入两类。

4.确认方式：

（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

委托方式

开发企业与购买方（或三方）签定销售合同

受托方与购买方签定销售合同

销售合同价＞买断价/基价/包销合同价

销售合同价＜买断价/基价/包销合同价

视同买断

销售合同价

买断价

买断价

超基价分成

销售合同价

基价

基价+分成

包销

销售合同价

包销合同价

包销合同价

支付手续费

按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

②采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

④采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

（四）视同销售

开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 。

1.视同销售确认时点：于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

2. 确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

（五）将开发产品用于出租

企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

三、成本、费用扣除的税务处理

企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

（一）允许扣除：

期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税。

（二）扣除项目

1.合理的工资薪金(国税函〔2009〕3号)

2.五险一金

补充养老保险、补充医疗保险：工资总额5%，商业保险不得扣除。

（财税〔2009〕27号）

3.应付福利费：工资薪金总额14%

内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用。（折旧、工资等）

为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。（供暖费补贴、防暑降温费、困难补贴、食堂经费补贴、交通补贴、医疗补贴等）

其他职工福利费（丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等）

4.工会经费：工资薪金总额2%，已拨缴，取得《工会经费拨缴款专用收据》

5.职工教育经费：8%，实际发生原则。

6.广告费和业务宣传费：销售（营业）收入15%，超过部分准予在以后年度结转扣除。

7.业务招待费：60%，与销售（营业）收入5 ‰比较， 取小。

8.捐赠支出：

（1）全额扣除：用于疫情防治，通过公益性组织或者县级以上人民政府及部门捐赠现金和物品/直接向承担疫情防治的医院捐赠物品。

（2）限额扣除 ：年度利润（会计利润）12%，超过部分可结转三年；

（3）据实扣除：用于目标脱贫地区的扶贫捐赠支出。

9.利息支出：

（1）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

10.手续费及佣金支出：与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%以内，准予扣除。

委托境外机构销售费用，不超过委托销售收入10%，准予扣除。

11.为购买方按揭贷款提供的保证金（担保金）不得扣除。

12.共用部位、共用设施设备维修基金：已计入销售收入，应于移交时扣除。

13.资产损失：企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 详见：企业资产损失专题学习

14.折旧：开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

（三）计税成本（对象化的费用）

1.成本对象的确定：

可否销售原则、分类归集原则（地点、时间、结构相近）、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。

成本对象在开工之前确定,并报主管税务机关备案。如需改变，应征得主管税务机关同意。

2.计税成本内容

土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费

（1）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（2）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（3）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（5）公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（6）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

3.计税成本的核算的一般程序

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

(1)各项开发支出：期间费用、开发成本

(2)开发成本：间接成本、共同成本、直接成本

①间接成本：未建成本对象

②共同成本：在建成本对象

③直接成本：已完工成本对象

（3）已完工成本对象：开发产品

（4）开发产品：已销产品、未销产品，已销产品计入主营业务成本

（5）共同成本、间接成本分配方法:

①占地面积法：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。

②建筑面积法：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

③直接成本法：借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

④预算造价法：其他成本项目的分配法由企业自行确定。

（6）已销开发产品的计税成本：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

（7）三种可预提的情况

①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。（已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造）。

③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用（按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）。

（8）扣除凭证

企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2023年第15号）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。

又根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第28号）第十七条规定，企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证，且相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的发票、其他外部凭证或者按照本办法第十四条的规定提供可以证实其支出真实性的相关资料，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过五年。

根据上述规定，企业如果完工当年未取得发票，而在以后年度取得发票的，可以追溯调整到以前年度税前扣除。

4.停车场

单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。但利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

5.会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施：

属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理

6.邮电通讯、学校、医疗设施：

应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

7. 以非货币交易取得土地使用权的成本

(1)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

①换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

②换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（2）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

8.属于成本对象完工后发生的费用

开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

四、特定事项的税务处理

（一）以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司：

1.分配开发产品的税务处理

（1）收入确认 ：企业在首次分配开发产品时

（2）处理方法：

①该项目已结算计税成本：其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；

②未结算计税成本：将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

2.凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

（1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

五、房地产企业企业所得税常见涉税风险点

（一）不计或少计收入

1.完工产品未及时结转销售收入。项目已竣工备案或已入住，取得预售收入，会计帐记在预收帐款，未结转销售收入。

2.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，已纳入开发产品价内或由开发企业开具发票，但不按规定确认为销售收入。

3.以房产对外投资、低价卖给内部职工，售价偏低，未视同销售。

4.以开发产品抵顶材料款、工程款、中介服务费等债务未按照市场销售价确认收入。

5.委托方式销售开发产品不确认或未按规定确认销售收入。

6.银行按揭贷款不及时确认收入或者隐瞒首付款收入。

7.预售收入不及时入帐。如应计入预收帐款的定金、售房款计入其他应付款。

8.房产租赁收入未申报销售。

9.拆迁安置房未作销售或按协议价作收入，未视同销售。

10.对外投资减少，无转让收益。

11.政府返还、政府奖励未计入营业外收入。

12.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等收入未入帐。

13.车库、阁楼、地下室及精装房装修部分未申报收入。

14.将银行按揭款计入短期借款科目，不做为预收款处理。

（二）虚增成本

1.造价低于当地当期同类开发项目单位平均建安成本。

2.已包含在总合同中的附属工程、水电工程、屋面防水工程等又单项签订虚假合同、虚假结算单。

3.虚构补充合同，增加工程款的补充合同。

4.通过采用转让地价方式将利润转移到建安公司。

5.自购建材费用重复计算扣除。

6.建筑安装发票非项目所在地税务机关开具。

7.到税务局代开大额建安发票或者买票，虚列成本。

8.园林公司虚开苗木发票，或收购苗木作为自有苗木开具免税发票。

9.将明星代言费等费用计入施工成本。

10.通过挂靠建筑公司，为自己虚开增值税专用发票，虚增成本。

11.虚开“劳务派遣费”发票。

12.拆迁补偿费虚列或未取得税法允许税前列支凭据。

13.套用高标准的工程定额，虚增开发成本。

（三）多提预提费用

1.预提了不允许预提的配套设施建设费，如将园林绿化费做为公共配套设施预提;

2.多预提了允许预提的金额，如预提出包工程发票不足金额，超过了合同总金额的10% ;

3.已完工的配套设施不及时的进行清算;

4.虚设配套设施并预提相关建造费用。

（四）配套设施成本结转不准确

将自用、营利性的或产权不属于全体业主的会所、车库、物业用房等配套设施计入公共配套设施分摊开发成本，应独立核算未独立核算；或虽单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

（五）混淆项目，加大先期开发成本

人为调整建安成本在各个开发项目之间的分摊，将未完工的或打算自用的开发产品成本计入到已完工的开发产品成本，多转主营业务成本，人为调节利润，扩大税前扣除。

（六）列支与取得收入无关的支出

代付小区商住楼/施工企业水电费计入企业开发成本。

将工程专项借款用于与生产经营无关的项目。

管理费用中列支与经营无关的赞助支出。

同一区域多个项目运作的成本费用为准确划分。如将已结束未注销的项目后续费用通过各种形式转移至正常项目公司。

（七）利息支出不符合规定

1.分摊扣除的利息费用不符合统借统还政策规定。

（1）集团企业、集团核心企业、或集团所属财务公司向下属单位收取的利息利率水平高于向金融机构借入的借款利率水平。

（2）项目公司向集团支付的利息，未取得集团开具的免税发票；

（3）未将统借统还协议、集团向金融机构的贷款合同留存备查。

2.工程建设期间的借款费用一次性计入财务费用，应资本化分摊到开发成本中。

3.房地产集团在集团内关联企业间融通资金，未按照独立企业之间的业务往来处理，不计息或收取低息。

（八）已出租的房产或周转房再销售时，结转成本不准确，未减去已提折旧或已摊销费用，造成多转成本。

（九）利用甲供材多列成本

1.施工合同里明确注明了包工包料，材料由施工方全部负担，但在开发成本中列支了开给建设方的材料发票，重复列支成本。

2.施工合同里注明了只包工不包料，材料由建设方提供，但是建安发票金额却包含了甲供材。

（十）多列费用

1.管理费用中列支了会务费、业务费、考察费等支出凭证后面的附件实际是烟、酒、餐饮发票等。

2.会务费后未附会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准等相关的其他凭证。

3.样板房装修费直接计入销售费用，未计入开发成本。单独建造、事后拆除的建造成本和装修费用，未作长期待摊费用处理。售楼处租赁费一次性列支，未在租赁期摊销。

4.将不予列支的高利贷利息开成咨询费发票计入管理费用。

5.公益性捐赠超限额或直接捐赠未纳税调整。

6.福利费、教育经费、工会经费、业务招待费超过扣除限额未调整，或者计入到其他无扣除限额的其他科目核算，如在管理费用—办公费、劳保费、差旅费中列支属于业务招待费性质的购物卡、礼品、餐饮支出。

六、案例分析

（一）房地产开发企业分两期开发，一期为公寓，二期为别墅。该企业销售未完工开发产品计税毛利率为15%。

2023年一期开始预售，预收帐款——一期2023年末贷方余额为6000万元，期初余额为0，当年预缴土地增值税120万元。

2023年二期开始预售，6月一期完工。预收帐款——一期，全年贷方累计发生额为2000万元，期末余额为0；预收帐款——二期2023年末贷方余额为10000万元，期初余额为0，当年预缴土地增值税200万元，主营业务收入8000万元，主营业务成本6400万元，税金及附加120万。

为计算简便，本案例暂不考虑其他业务和其他税费。计算上述两个年度的企业所得税应纳税所得额，写出会计分录，并填写a105010表。

解：

一、2023年度

（一）应纳税所得额计算

根据国税发[2009]31号第八条、第九条，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按照预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，应调增应纳税所得额6000*15%=900万元；

根据国税发[2009]31号第十二条，企业发生的土地增值税准予当期按规定扣除，应调减应纳税所得额6000*2%=120万。

综上，该企业2023年企业所得税应纳税所得额为900-120=780万元。

（二）会计分录

1.核算一期预售收入

借：银行存款 6000

贷：预收帐款——一期 6000

2.预交土地增值税

借：应交税费——应交土地增值税 120（=6000*2%）

贷：银行存款 120

（三)申报表填写

二、2023年度

（一）应纳税所得额计算

1、主营业务收入-主营业务成本-税金及附加=8000-6400-120=1480万

2、二期预售收入

根据国税发[2009]31号第八条、第九条，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按照预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，应调增应纳税所得额10000*15%=1500万元；

根据国税发[2009]31号第十二条，企业发生的土地增值税准予当期按规定扣除，应调减应纳税所得额10000*2%=200万。

预售收入共应调增2023年企业所得税应纳税所得额为1500-200=1300万元。

3、一期完工

预收帐款——一期，2023年期初贷方余额为6000万元，本期贷方发生额为2000万元（新收到预收款2000万元），借方发生额为8000万元（结转主营业务收入8000万元），期末余额为0，根据国税发[2009]31号第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额（理解：本期收入-成本）与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，应调减应纳税所得额900万；

根据财会字[1995]第015号 ，一期预交的土地增值税，转入税金及附加科目120万，由于在2023年度已经扣除，应调增应纳税所得额120万；

综上，该企业2023年企业所得税应纳税所得额=1480+（1300-900+120）=2000万。

（二）会计分录

1.核算二期预售收入

借：银行存款 10000

贷：预收帐款——二期 10000

2.预交土地增值税

借：应交税费——应交土地增值税200

贷：银行存款 200

3.一期收到预收帐款

借：银行存款 2000

贷：预收帐款——一期 2000

4..一期完工，确认收入

借：预收帐款 8000

贷：主营业务收入 8000

5.一期完工，结转成本

借：主营业务成本 6400

贷：开发产品 6400

6.确认收入转回土地增值税转入当期损益

借：税金及附加——土地增值税 120

贷：应交税费——应交土地增值税 120

（三）申报表填写

（二）房地产企业开发一楼盘2023年交付，可售面积20000平方米，出包工程合同总金额5000万元。2023年仅取得发票3000万元，2023年最终办理结算，2023年7月取得发票1000万，2023年7月取得1000万，发票开清。该楼盘2023年销售10000平方米，2023年全部销售完毕，2023年未实现收入。为便于计算，假设未发生其他成本，计算该企业2013-2023年每年的销售成本。

解析：

一、2023年

（一）对发票不足部分进行预提

预提成本=5000*10%=500万元

借：开发成本——建筑安装工程费 500

贷：预提费用 500

依据：国税发[2009]31号（以下简称31号文）第三十二条，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。第一项，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。第三十四条，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

（二）税务处理

总计税成本=3000+500=3500万元

1、发生开发成本

借：开发成本——建筑安装工程费、土地征用及拆迁补偿费等 （截止13年末发生 3000）

贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 3000

2、完工结转

借：开发产品 3500

贷：开发成本 3500

依据：31号文第三十五条，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

（三）计算2023年销售成本

单位成本=3500/20000=0.175万

已销成本=10000*0.175=1750万

借：主营业务成本 1750

贷：开发产品 1750

依据：31号文第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

二、2023年

（一）7月收到该项目发票1000万，因工程已办理最终结算，不能继续预提，应冲减预提费用 500万，增加计税成本 500万

借：开发产品 500

预提费用 500

贷：银行存款等 1000

（二）计算已销开发产品的计税成本

1、有两种算法：

（1）累积数计算法

该楼盘总成本=3500+500=4000万

单位成本=4000/20000=0.2万

已销开发产品的计税成本=累计已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本-已结转的销售成本=20000×0.2-1750=2250万。

理解：在2023年应根据新的单位成本对2023年已经销售但因发票未到少结转的部分补充结转。

（2）增量计算法

2023年该楼盘帐面总成本=期初余额1750+本期发生额500=2250万

单位成本=2250/10000=0.225万

已销开发产品的计税成本=当期已销售的可售面积10000×可售面积单位工程成本0.225=2250万。

由于该楼盘2023年全部销售完毕，结转后开发产品余额为0。

理解：2023年由于新取得发票，剩余面积的单位成本增加。

2、会计分录

借：主营业务成本 2250

贷：开发产品 2250

三、2023年

（一）2023年7月到发票1000万

借：开发产品 1000

贷：银行存款等 1000

（二）计算已销开发产品的计税成本

因开发产品已销售完毕，开发产品科目应无余额。

借：主营业务成本 1000

贷：开发产品 1000

也可按公式计算：

该楼盘总成本=3500+500+1000=5000万

单位成本=5000/20000=0.25万

已销开发产品的计税成本=累计已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本-已结转的销售成本=20000×0.25-（2250+1750）=1000万。

【第14篇】房地产计税收入确认

(一)整体计算思路

1.确定扣除项目金额

2.计算增值额

增值额=不含增值税的房地产转让收入-扣除项目金额

3.计算增值率

增值率=增值额扣除项目金额x100%

4.确定适用税率及速算扣除系数。

土地增值税实行4级超率累进税率，税率如下:

级数的比率增值额与扣除项目金额

不超过50%的部分， 税率30 % ，速算扣除系数 0%

超过50%至100%的部分 ，税率40%，速算扣除系数 5%

超过100%至200%的部分， 税率50%，速算扣除系数 15%

超过200%的部分，税率 60%，速算扣除系数 35%

5.计算应纳税额

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

【单选题】 2023年9月甲房地产开发公司销售自行开发的一处住宅项目取得不含增值税价款8500万元，扣除项目金额5500万元。已知，土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%。计算甲房地产开发公司销售该住宅项目应缴纳土地增值税税额的下列算式中，正确的是()。

a.8500x40%

b(8500-5500)x(40%-5%)

c(8500-5500)x40%x5%

d(8500-5500)x40%-5500x5%

【第15篇】房地产合作开发税收

企业（土增）房地产销售比例的税收筹划思维：

案例：某房地产开发企业2023年1月取得房产销售许可证，开始销售房产，2023年年底已经销售了86%的房产，经过企业内部初步核算，该企业需要缴纳土地增值税5000万元。目前该企业已经预缴土地增值税1000万元。该企业应当如何进行税收筹划？

筹划方案：

如果该企业进行土地增值税清算，则需要在2023年年初补缴4000万元的税款。如果该企业有意控制房产销售的速度和规模，将销售比例控制在84%，剩余的房产可以留待以后销售。这样，该企业就可以避免在2023年年初进行土地增值税清算，可以将清算时间推迟。这样就相当于该企业获得了4000万元的无息贷款。假设一年期资金成本为6%。则该税收筹划为企业节约利息：4000*6%=240万元。

依据：

国税发【2006】187号

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例的85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的。

2、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

4、省税务机关规定的其他情况。