房地产的税务处理（4个范本）

【第1篇】房地产的税务处理

房地产企业“全生命周期”税务处理

房地产企业是生命周期非常明显的企业，通常是一个项目成立一个公司，项目结束公司注销。

其他企业首要关注的问题是“这是一项什么业务”，而房地产企业首要关注的问题是“现在处于什么阶段”？

房地产企业生命周期的不同阶段税收处理差异很大，涉及税种比较多，常常让人无从下手。

下面梳理了房地产企业全生命周期的涉税问题处理，供大家参考。

房地产企业全生命周期税务处理一览图 一、设立阶段

该阶段主要是注册成立项目公司，完成公司筹建，这时候公司还没有开展具体的业务。

涉及税种：印花税

①资金账簿印花税

公司成立必然会建账，接受股东投资等，需要缴纳资金账簿印花税。

应交税款=（实收资本+资本公积）*0.5‰*50%

解说：自2023年5月1日起减半征收资金账簿印花税，实际税率0.25‰。对按件贴花5元的其他账簿，免征印花税。

②购销合同、财产租赁合同印花税

如果这时候公司购置办公用品、租赁固定资产等，签订了合同或类似凭证的，都需要缴纳印花税。

税率：购销合同0.5‰，租赁合同1‰

计税依据：合同金额

解说：由于这个阶段公司还没有开始经营，税收都是0申报，因此很容易忽略申报这笔印花税。

二、拿地阶段

该阶段主要是取得待开发的土地。取得土地的方式有招拍挂、二级市场转让、划拨转出让等，每种方式的涉税处理稍有区别。

涉及税种：契税、印花税、城镇土地使用税、个人所得税、耕地占用税。

1.契税

作为不动产的受让方，无论是通过哪种途径取得土地，企业都要缴纳契税后才能办理土地使用权证。但是，通过不同的途径取得土地，契税的计税依据也不相同。

计税依据：

①招拍挂土地：土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

解说：2023年9月新契税法实施后，进一步明确了通过招拍挂等形式取得出让土地的契税计税依据，以前各地存在争议的“城市基础设施配套费”被明确纳入进来，同时明确指出了还包括承受着支付的无形资产。

同时，一宗土地可能存在多次缴纳契税的情况。因为在办理土地使用权证的时候，契税的计税依据通常只包括了土地出让金等，而安置补助费、城市基础设施配套费等需要随着项目立项、建设等才能确定金额，因此在确定计税依据后再进行申报缴税。

②二级市场转让：承受方应交付的总价款。包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

③划拨转出让：以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。

税率：3％-5％

2.印花税

产权转移书据印花税：与政府签订的土地出让合同，需要按照“产权转移书据”缴纳印花税。

应交税款=合同金额*0.5‰

解说：此处印花税的计税依据，应当≤契税的计税依据。因为契税计税依据的范围更加广泛，而印花税主要就是合同金额。如果印花税计税依据＞契税计税依据，可能存在少交契税或多交印花税的风险。

3.城镇土地使用税

公司一旦办理了土地使用权产权，或者实际使用了土地，就应该从次月起缴纳城镇土地使用税。

应交税款=土地面积*定额税率（各地税率不一样）

4.个人所得税

如果公司是从个人手中购买的土地，虽然公司不交个人所得税，但是有义务代扣代缴个人所得税，税目为“财产转让所得”。

查账征收情况下：

应交税款=（卖出价-买入价）20％

核定征收情况下：

应交税款=卖出价*核定征收率

解说：如果不能提供个人买入价的凭证或，有可能核定征收。

5.耕地占用税

公司取得开发用地时如果土地状态还是耕地的话，还需要缴纳耕地占用税。

计税依据：占用耕地面积。

税率：定额税率，各地有所不同。

解说：实务中，开发商缴纳耕地的情况较少，因为各地区都成立了土地储备中心，专门负责整理土地，一般耕地占用税都已经由土地储备中心缴纳。

如果由房地产开发企业缴纳耕地占用税，那么在1年之内可以暂免缴纳城镇土地使用税，即两税种有1年的衔接时间。

三、开发阶段

该阶段主要是搞开发建设，包括前期勘察设计、修建主体等，特点是企业会购进大量的建筑服务、建筑原材料等，账上亏损比较大。

涉及税种：印花税、城镇土地使用税。

勘察设计合同印花税：项目前期签订的地勘合同、设计合同，应缴纳勘察设计合同印花税。

应交税款=合同金额*0.5‰

建筑安装工程承包合同印花税：工作的作为业主方，与施工单位签订的建筑安装工程承包合同应当缴纳印花税。

应交税款=合同金额*0.3‰

借款合同印花税：如果企业有从银行申请开发贷款，必然会签订贷款合同，应当缴纳借款合同印花税。

应交税款=合同金额*0.05‰

解说：这一阶段签订的建筑安装等合同，在签订时可能只约定了单价和结算方式，未确定合同总价，可以先按5元／件贴花，结算确定金额后再补缴印花税。

2.城镇土地使用税

项目建设阶段，土地依然由房地产企业持有，应当缴纳城镇土地使用税。

计税方式与拿地阶段相同。

四、预售阶段

楼盘修建到一定进度，就可以申请预售许可证，进行预售了。该阶段是房地产企业实现销售收入、发生销售费用、进行回款的主要时期。

涉及税种：增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税、城镇土地使用税

房地产企业在预售阶段，虽然还没有满足确认增值税收入、企业所得税收入的条件，但是按规定，预收账款应当预缴增值税、企业所得税、土地增值税。

解说：房地产企业预缴的管理规定，有利于税收支出与企业现金流相匹配，在预售阶段，企业的资金比较充裕，缴纳税款对资金压力的影响较小。而在项目后期，资金基本被总部回收，或被投入到其他项目，如果税费集中在后期缴纳，不利于税收征管，也不利于企业现金流平衡。

1.增值税

房地产开发企业以预售方式销售开发的房地产项目，应在收到预收款后按3%的预征率预缴增值税。

一般计税项目：转让不动产税率为9％

预缴税款=预收账款／（1+9％）*3%

简易计税项目：转让不动产征收率为5％

预缴税款＝预收账款／（1+5％）*3%

2.企业所得税

企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

企业所得税预缴使用的“预计毛利率”是由各省税务局规定的，从3%-20%不等，预计毛利率将直接影响企业预缴企业所得税的金额。

举例：某简易计税项目当期预收款1050万，不含税金额为1050/(1+5%)=1000万。假设预计毛利率为20%，则当期应申报预计毛利额1000*20%=200万，即税法认为企业当期实现了200万的毛利。

解说：该阶段由于企业并没有确认收入，也没有结转成本，因此应交企业所得税只与预计毛利额、期间费用和税金有关，与成本无关。

3.土地增值税

对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率。

预缴税款=不含税收入*预征率

解说：各地区对预征率、开发产品分类的规定有所不同；预征率在1%-5%之间；开发产品有两分法（住宅、其他）、三分法（普通住宅、非普通住宅、其他）等等。在预售阶段，通常土地增值税预缴的计税依据和企业所得税上“销售未完工产品的收入”应当一致。

4.房产税

企业预售房产需要使用售楼部、样板间，这时候售楼部、样板间作为自用房产，应当缴纳“从价计征”房产税。

应交税款=房产原值*（1-扣除比例）*1.2%。

扣除比例为10%-30%，具体比例由各省自行规定。

解说：上述应交税款是按年计算的，但房产税、城镇土地使用税都是按月计算、按年缴纳的，每半年申报纳税1次，因此如果售楼部在年中才投入使用，则按照实际使用的月份计算纳税。

5.印花税

企业预售阶段会签订大量的商品房买卖合同，属于产权转移书据印花税的应税范围，应当缴纳产权转移数据印花税。

应交税款=合同金额*0.5‰

6.城镇土地使用税

预售阶段，土地依然由房地产企业持有，应当缴纳城镇土地使用税。

计税方式与拿地阶段相同。

五、交房后

交房是房地产开发企业税收处理的重要拐点！交房后，意味着企业所得税当确认收入、结转成本，增值税由预缴转为确认收入，城镇土地使用税可以部分终止纳税义务。

涉及税种：企业所得税、增值税、土地增值税、城镇土地使用税

1.企业所得税

企业所得税前期申报的预计毛利额，其实就是一个“预估数”，交房后，首先要冲回以前的预计毛利额，然后要确认实际的收入、成本。这个过程其实就是把企业所得税“预估数”变为“实际数”。

2.增值税

交房后，应将前期的预收款确认增值税收入并缴纳增值税。

一般计税项目：销项税额=（含税全价-土地价）/（1+9%）*9%

此处计算的仅为销项税额，在交房当期具体要缴纳多少增值税，还取决于企业有多少进项税额、前期预缴了多少增值税。

简易计税项目：应交税款=含税全价/（1+5%）*5%-预缴

3.土地增值税

交房后的土地增值税计税方式与预售阶段相同。

4.城镇土地使用税

随着商品房销售交房，已售部分的土地使用权其实已经属于购房者，因此房地产企业可以终止已售部分对应的城镇土地使用税。

应交税款=（土地面积-已售部分分摊的土地面积）*定额税率

六、土地增值税清算

当项目达到可清算、应清算条件，就会进行土地增值税清算，土地增值税清算是房地产开发项目的重要税收节点，通常主管税务机关会对企业进行全税种清算，审核项目的收入、成本费用和税金，计算应补（退）的土地增值税、企业所得税、增值税等。

土地增值税税率为30%-60%四级超率累进税率，是税法中唯一的超率累进税率，增值率越高，税率越高。而且税制也最为复杂，计算应纳税额比较繁琐，需要分别计算增值额和扣除项目金额。

应交税款=增值额*税率-扣除额*速算系数-预缴

七、尾盘销售

此处的尾盘销售，专指“土地增增值税清算后”的尾盘销售，即开发项目完成了土地增值税清算后，仍然继续销售的部分。

涉及税种：土地增值税、增值税、企业所得税、印花税

1.土地增值税

尾盘销售的土地增值税与清算前的土地增值税处理有两点不同：

①不再预缴，直接计算应交。

②成本为清算时计算确认的成本。

应交税款=增值额*税率-扣除额*速算系数

2.房产税

房地产企业的自持物业，需要缴纳房产税。出租的部分，按从租计征缴纳房产税；未出租部分，按从价计征缴纳房产税。

从租计征：租金收入*12%

从价计征：房产原值*（1-扣除比例）*1.2%。

扣除比例为10%-30%，具体比例由各省自行规定。

3.其他税种

其他税种的处理和交房后相同。

【第2篇】税务确认房地产收入时点

根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：销售货物收入；提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入；其他收入。

当各位纳税人取得利息收入、租金收入以及特许权使用费收入收入时，小编提醒您千万要注意，在企业所得税收入时点确认方面，这三种情形一定要关注合同约定的日期，以免因收入确认不及时或不足额而发生涉税风险。

情形一、取得利息收入

案例1：因甲生产企业资金周转需要，2023年4月1日a银行与甲企业签订贷款合同，合同约定贷款期限为6个月，甲企业应在2023年10月31日合同期满时一次性归还本金并支付借款利息50万元（不含税）。合同期满后因甲企业资金短缺，直到2023年2月1日a银行才取得贷款本金及利息收入，a银行于当日确认利息收入的实现。那么，在企业所得税收入确认方面a银行针对该笔利息收入的税务处理正确吗？

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十八条规定：

企业所得税法第六条第（五）项所称利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。

利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。

因此，a银行应按合同约定的利息支付日2023年10月31日确认利息收入的实现，而不应在实际取得日2023年2月1日确认利息收入。

情形二、取得租金收入

案例2：2023年1月1日甲公司与乙公司签订房屋租赁协议，协议约定甲公司将所拥有的一栋办公楼出租给乙公司，租期两年，乙公司应于每年12月31日支付当年租金（不含税）。2023年12月31日，甲公司收到乙公司按约支付的租金并确认了当年企业所得税收入。2023年度因乙公司发生亏损，未能按照合同约定于当年12月31日支付租金，甲公司因此也未确认当年租金收入。那么，在企业所得税收入确认方面，甲公司的税务处理正确吗？

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定：

企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》释义第十九条做了进一步明确：

租金的支付时间是租赁合同的重要条款，承租人应当按照租赁合同约定的租金支付时间履行支付租金的义务，因此自合同约定支付租金之日起，该笔租金在法律上就属于出租人所有，发生财产转移的法律效力。企业租金收入金额，应当按照有关租赁合同或协议约定的金额全额确定。

因此，甲公司虽然在2023年12月31日未收到租金但也应按规定确认收入的实现。

案例3：2023年7月1日甲公司与丙公司签订机器设备出租协议，在租赁协议中双方约定，租赁期2年，总计租金240万元（不含税），丙公司应在协议签订当日一次性提前支付全额租金，甲公司于当日交付机器设备。2023年7月1日甲公司一次收取了2年的租金240万元（不含税）。那么，在企业所得税收入确认方面，甲公司是否必须在协议签订当日全额确认企业所得税收入？

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条“关于租金收入确认问题”规定：

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

因此，在本案例中，出租人甲公司既可以选择按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，也可以选择对上述已确认的收入，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。

情形三、取得特许权使用费收入

案例4：2023年7月1日，甲公司与丁公司签订特许权协议书，协议规定甲公司授予丁公司在24个月内使用其专利技术的权利，丁公司应在协议签订日一次性支付特许权使用费用240万元（不含税）。当日，丁公司按协议约定全额支付了特许权使用费。那么，甲公司该如何确认该笔特许权使用费收入？

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十条规定：

企业所得税法第六条第（七）项所称特许权使用费收入，是指企业提供专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权取得的收入。

特许权使用费收入，按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现。

因此，本案例中，甲公司应在协议约定的日期即2023年7月1日全额确认240万元特许权使用费收入。

【第3篇】房地产行业税务

房地产企业：打牢税务风控的“地基”

2023年07月29日 中国税务报 版次：07 作者：本报记者 许蒙亚

房地产企业涉税业务复杂，容易在税收实务处理中出现税务风险。因此，房地产企业有必要从强化各个税种的合规处理做起，打牢税务风控的“地基”。

房地产行业链条和资金链条长，开发项目具有跨区域、跨周期、环节多、关联偶发因素多等特点，涉税业务复杂。近期，安徽省税务部门在服务房地产企业的过程中发现，一些企业在增值税、企业所得税、土地增值税的计算、分摊等涉税实务中，存在一些共性税务风险点。“基础不牢，地动山摇。”对房地产企业来说，有必要从强化各个税种的合规处理做起，打牢税务风控的“地基”。

风险点一：关联方融通资金不符合独立交易原则

■典型案例

a公司是一家外商投资房地产开发企业，与毗邻的b五星级酒店，同受第三方c公司间接控股，构成关联关系。a公司适用企业所得税税率为25%，未享受税收优惠。a公司2023年—2023年持续盈利，并在这3个年度内，以为b酒店垫付建设工程款等形式，将资金无偿让渡给一直处于亏损状态的b酒店使用。a公司财务负责人解释，b酒店的存在，客观上提升了a房地产项目的定位和潜在商业价值，因此，将资金无偿融出给一直处于亏损状态的b酒店使用，属于“抵消交易”，无须进行涉税处理。

■风险分析

国家税务总局黄山市税务局业务骨干郑建军分析，对于关联方融通资金，无论是会计核算还是税务处理，均不存在所谓的“抵消交易”的概念。根据税收征收管理法第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。盈利企业a公司以垫付建设工程款的方式，无偿融出资金给亏损的关联方b酒店使用，未按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，客观上造成其当期应纳税收入或者所得额的减少。

■风控建议

黄山市税务局业务骨干沈虹告诉记者，a公司这类业务在房地产行业并不少见。作为资金密集型企业，房地产企业与关联企业间的资金往来相对频繁。根据税收征收管理法实施细则第五十四条规定，当融通资金所收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率，a公司应根据独立交易原则，调整企业所得税应纳税额。

郑建军提醒，增值税处理上，可依据《财政部 税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（财税〔2019〕20号）第三条规定，自2023年2月1日—2023年12月31日，对符合条件的企业集团内单位之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。

风险点二：回迁房增值税销售额未按公允价值计算

■典型案例

房地产开发企业d公司为增值税一般纳税人，2023年通过招拍挂方式取得政府出让的土地使用权。土地出让合同约定的土地出让价款为4亿元，合楼面价格每平方米4000元。土地出让合同同时约定，该出让宗地须配建20000平方米的住宅作为回迁安置房，并采取“拆一还一”方式进行回迁。对超面积部分，按照协议价每平方米5000元售予回迁业主。已知该地块其他建造成本为每平方米2000元。2023年，项目房屋达到可销售状态，回迁业主按协议价与d公司签订商品房买卖合同并交付价款，d公司就超面积部分按协议价开具增值税发票（已知同类可售商品房的市场公允价格为每平方米1.2万元）。

■风险分析

沈虹分析，招拍挂方式下，d公司向回迁户提供回迁房，实质是以实物资产为拆迁补偿，作为获取土地的代价之一，应将该行为拆解为销售房产和支付拆迁补偿费两项行为。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低且不具有合理商业目的的，以及无偿转让不动产的，主管税务机关有权调整其销售额。据此，d公司不能仅将回迁房超面积部分按协议价确定销售额。

■风控建议

沈虹说，房地产开发企业以提供回迁房作为取得土地使用权的一项条件，属于以实物资产向政府部门支付土地价款。需要按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定，确定回迁房的销售额。

郑建军告诉记者，具体到本案例，d公司应以回迁业主取得的回迁房全部面积，按照签订商品房买卖合同并交付价款时点的同类可售商品房市场公允价格，即每平方米1.2万元，确定销售额并开具增值税发票。同时，根据财税〔2016〕36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项、《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条的规定，按照市场公允价格确认拆迁补偿费用，并在计算销售额时予以扣除。

风险点三：质量保证金土地增值税处理未考虑实际发生原则

■典型案例

e公司是一家房地产企业，开发m项目，已经向主管税务机关办理了项目备案。f公司为一家建筑企业，承揽该项目的建安工程。双方签订的合同约定，项目竣工时，e公司依据《建设工程质量保证金管理办法》，按照结算价款的3%，预留质量保证金。项目竣工验收后，e公司按照合同约定与f公司办理竣工决算，结算价款1亿元，同时预留质量保证金300万元。f公司向e公司开具1亿元的发票。因工程缺陷问题，e公司与f公司商定，将其中200万元质量保证金抵作工程损失赔偿金，e公司计入营业外收入。m项目达到土地增值税清算条件后，e公司进行土地增值税清算，并在申报时，按照1亿元，确认了建安成本。

■风险分析

郑建军认为，从业务实质分析，e公司将质量保证金抵作工程损失赔偿金，与f公司提供的建安服务相关，理应作为销售折让，冲减工程价款。《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（二）项规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的成本和费用。因此，e公司在计算土地增值税时，计入建安成本的金额应调整为9800万元。

■风控建议

沈虹提醒，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第二条规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。

一些房地产开发企业由此产生误解：只要自己取得了发票，扣留的质量保证金无论是否最终实际支付，都可按照票面金额计算扣除。但在具体适用时，对虽已开具发票，但最终并未实际支付的部分，企业仍然需要按照“实际发生”的原则，不能计入土地增值税清算的建安成本。

【第4篇】关于房地产开发经营业务的税务处理

在城市化开发建设进程中，往往需要对城市原有旧宅住宅、居住地、工厂等建筑物进行拆迁。除了货币拆迁补偿外，众多房地产开发建设项目在土地招拍挂公告上均设置出让条件为项目需要配套建设一部分商品房用于安置原有居民。此类住房统称为还建房。还建房通常设置还建条件、还建商品房建设标准等。在约定还建房交付条件时，很多土地出让合同约定的还建销售价格均远远低于市场销售价格。本文主要就此种“低价还建”的税务处理进行税务分析探讨。

一、还建商品房应区分于项目公共配套设施

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会、派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，均属于不可售面积。多无法办理产权或者只能办理定向产权，此等公共配套设施应按项目规划移交给相应政府部门、公用事业单位，教育委员会等，作为公共配套设施处理，本文探讨的还建商品房主要为可售住宅或可售面积。作为项目可售面积的一部分，移交给政府指定的单位作为对原有土地使用权的拆迁安置。

二、低价还建商品房的税务处理

a房地产开发企业于2023年取得湖水家园项目建设批复，土地使用权出让合同约定a房地产开发企业需要开发建设4000㎡商业办公面积用于原湖水家园被拆迁职工的安置。还建销售价格为3000元/每平方米（含税）。待项目达到可移交条件时候移交给政府指定的回购单位-湖水街道办事处。

2023年项目全部竣工，a公司与湖水街道办事处签定商品房买卖合同，将4000㎡商业办公面积销售给湖水街道办事处，销售价格3000元/每平方米（含税）。

a公司税务处理如下：

01、增值税处理

a公司按4000*3000=12000000元开具增值税发票，计提相应销项税额。

同时计算此部分销售面积对应土地价款抵减销项税额。

借：应交税费-应缴增值税（销项税额抵减）

贷：开发成本-土地成本

探讨问题1：a公司此部分还建商品房销售价格明显低于市场价格，是否应按市场价格视同销售缴纳增值税？

问题分析：

根据财税【2016】36号附件1 第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

成本利润率由国家税务总局确定。

a公司与湖水街道办事处签定商品房买卖合同，销售价格虽明显偏低，销售价格定价为企业与国土资源局在土地出让合同中明确约定，本质为拿地条件之一，可界定为合理商业目的，无需对销售价格偏低部分缴纳增值税。

探讨问题2：a公司此部分销售面积是否可以计算土地价款对应抵减的销项税额？

根据国家税务总局公告2023年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

故虽然a房地产开发企业销售属于低价销售还建商品房，若该等商品房是正常承担土地价款的，则此部分还建商品房同其他商品房一样，在销售时可以计算土地价款对应抵减的销项税额。

18号公告规定当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

在实务中，也有部分还建商品房属于大型城市规划改造，不承担土地成本，为政府划拨土地，在此等情况下，因为此等商品房未支付土地价款，建议也不予以允许计算扣除土地价款抵减的销项税额，土地价款抵减的销项税额仅在承担土地价款的可售面积之间计算。

02、土地增值税处理

a公司按4000*3000=12000000元转换为不含税金额确认土地增值税销售收入。

土地增值税清算收入a公司确认为12000000元/(1+9%)=11,009,174.31 元

探讨问题3：a公司此部分还建商品房销售价格明显低于市场价格，是否应按市场价格确认土地增值税应税收入？

根据土地增值税暂行条例

第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

土地增值税暂行条例实施细则第十四条

条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

土地增值税同增值税一样，也是强调无正当理由，需要进行纳税调整。同增值税具有合理商业目的的分析类似，本案例中a企业对还建商品房的建设并不具备定价权，还建商品房的价格在招拍挂文件中就明确约定了，故可视为有正当理由，不予调整土地增值税清算销售价格。

探讨问题4：a公司此部分还建商品房对应的土地价款抵减的销项税额部分是否应计算为土地增值税清算收入？

土地增值税为省级税务机关在财政部、国家税务总局基础上自行确定税收规程的税种。“营改增”以后土地价款可抵减销项税额，在会计处理上根据财会2016 22号文件，企业将此部分土地价款抵减的销项税额冲减开发成本或主营业务成本。

国家层面财税〔2016〕43号规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。国家税务总局公告2023年第70号规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

总局层面一直未明确规定土地价款抵减的销项税额在土地增值税清算时如何处理，目前实务处理遵循于各省市地方规程。目前多数省市税务机关均倾向于土地价款抵减的销项税额应调增土地增值税清算销售收入。

广州市地方税务局于2023年发布穂地税函[2016]188号，规定土地增值税清算收入需加上土地价款抵减的销项税额。原文条款如下：

纳税人选用增值税一般计税方法计税的; 土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/ (1+11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

国家税务总局海南省税务局公告2023年第7号 国家税务总局海南省税务局关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告

第四条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

适用增值税一般计税方法的纳税人，转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-应缴纳增值税销项税额。

官方解读“应缴纳增值税销项税额”是指纳税人按《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2023年第18号》第四条和《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十二条规定计算的应缴纳增值税销项税额。也就是说，“应缴纳增值税销项税额”=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)×适用税率。

来源：中道财税

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