房地产企业业务招待费结转（17篇）

【第1篇】房地产企业业务招待费结转

标 题： 业务招待费扣除基数

写信人： 侯**

咨询时间： 2020-04-24

回复时间： 2020-04-30

发布时间： 2020-04-30

留言内容：

房地产开发企业在预售期会计上没有确认收入，年度企业所得税汇算时，广告业务宣传费、业务招待费的扣除限额以哪个为基数算扣除比例，该怎么扣？

回复部门：

纳税服务中心

回复内容：

您好，企业发生的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。符合条件的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入应按下列文件规定确认为销售收入的实现。

文件依据：

一、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)的规定：“第四十三条 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。”

第四十四条 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。”

二、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1. 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2. 采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3. 采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4. 采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。”

【第2篇】房地产企业标语

一、永兆实业，缔造高雅之居。

二、实业诚可永，业大兆乐居。

三、让你有一个温暖的家的可能永兆实业，房产之尊永兆实业，成家立业。

四、永兆实业，实业永兆。

五、幸福建造，信服永兆。

六、永兆房产，富贵满堂。

七、融合创新，诚信致远。

八、专筑家，做专家携手永兆，一生成功。

九、与您共创和谐家园永兆实业，笼罩大地。

十、信将来能力创，永兆在望。

十一、永兆地产，伴您到永远。

十二、永兆：幸福的起点，快乐的家园。

十三、您睿智的选择，终身的幸福。

十四、重庆安居置业，永兆人间辉煌。

十五、全心全意，永兆实业。

十六、创新永恒，福兆百姓。

十七、太阳永恒，重庆永兆。

十八、幸福永兆，和谐永筑。

十九、永远懂你的心，照亮你心中的家。

二十、永业置地，兆和万家。

二十一、好兆头，至永远。

二十二、让阳光照进你的家永兆房产，为您寻找自己的桃花源。

二十三、普照天下天下家园，幸福每个人。

二十四、康乐一生，从这里开始。

二十五、阳光永兆，我爱我家。

二十六、地球开拓者永兆房产，真心为你。

二十七、选择永兆，选择了成功。

二十八、重庆永兆，实力的见证。

二十九、永立潮头，兆民安居。

三十、永兆实业，福兆为君行。

三十一、永恒品质，昭昭在目。

三十二、爱你爱我，永兆家园。

三十三、温馨永兆，永照温馨。

三十四、胸中有客户，方寸见关怀永兆物业，精致无限。

三十五、永兆，为您生活创造家。

三十六、用心成就，完美之家。

三十七、你的需求，永兆追求。

三十八、永兆房产，宜家首选。

三十九、幸福，从这里开始信任源于品质住永兆，福永兆

四十、品质生活，我们做“筑”功夫。

四十一、永兆实业，顶天立地。

四十二、永兆实业，步步为营。

四十三、全力打造您的精品生活永恒基业，兆福于民。

【第3篇】房地产企业检测费计入什么科目

应该计入其他业务成本(费用)。其他直接费包括施工过程中发生的材料二次搬运费、临时设施摊销费、生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程点交费、场地清理费等。会计科目表，是指按照经济业务的内容和经济管理的要求，对会计要素的具体内容进行分类核算的会计科目所构成的集合。

会计科目按其所提供信息的详细程度及其统驭关系不同，又分为总分类科目和明细分类科目。总分类科目是对会计要素具体内容进行总括分类，提供总括信息的会计科目，如“应收账款”、“原材料”等科目。明细分类科目是对总分类科目作进一步分类、提供更详细更具体会计信息科目，如“应收账款”科目按债务人名称设置明细科目，反映应收账款具体对象。

【第4篇】中小企业在进行房地产典当时有哪些注意事项呢

在进行房地产典当时，还必须注意以下几点。

第一，对其用以典当的房地产必须依法享有完全的处分权。这要求当户应 对典当的房地产享有所有权或经营管理权。享有经营管理权的主要是指国有企 业，其经国家授权对国有的财产享有一定的处分权，国有企业在以国家授权经 营管理的房地产进行典当融资时，须得到县以上人民政府国有资产管理部门或 财政部门的批准。

当户以共有房地产典当融资时，须经全体共有人书面同意。 当户以其无权处分的房地产申请典当设立抵押权的，其典当行为和签订的《典 当合同》无效。

第二，要明确房地产典当的目的是什么。这决定着你对当金的期望值，如 果是应急，你应该尽量抬高房子的市价和折当率；如果所需资金不多，这需要 根据资金需求量决定当金的多少。

还有，要了解典当行把握的当金是如何计算 出来的。典当行一般结合房子的市场价格、房地产市场的供需情况等，通过反 推来确定当金的多少。通常情况下，当金=房子的拍卖价格+综合费和利息+ 相关税金+拍卖费用，只要满足当金大于后者就是可行的。

第三，必须清楚地知道，房地产典当申请当金和二手房交易的价格是有区别 的，典当行为了保证自己的利益，一般对房子的估价都会低于二手房交易的价格。

在你决定典当之前，就必须计算使用房子典当可能得到的当金是否能够满足你的 资金要求，如果不能满足，那么就得考虑通过二手市场卖出房子来筹资了。

【第5篇】房地产企业未完工产品

国家税务总局嘉兴市税务局关于房地产企业销售未完工产品计税毛利率有关问题的公告

国家税务总局嘉兴市税务局公告2023年第3号

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）、《国家税务总局浙江省税务局关于房地产企业销售未完工产品计税毛利率有关问题的公告》（国家税务总局浙江省税务局公告2023年第10号）规定，房地产开发经营企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额。现就我市房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率公告如下：

一、房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于嘉兴市城区和郊区的，计税毛利率为10%。

（二）开发项目位于其他地区的，计税毛利率为10%。

属于政府相关部门审批建设的小微企业园开发项目的，计税毛利率为5%。

（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。

二、对于本公告发布前企业销售未完工产品取得的收入已按确定的毛利率申报的，不再对其所适用的计税毛利率进行调整。

三、本公告自发布之日起实施。

特此公告。

国家税务总局嘉兴市税务局

2023年8月16日

关于《国家税务总局嘉兴市税务局关于房地产企业销售未完工产品计税毛利率有关问题的公告》的解读

发布时间：2022-08-18 19:24 来源：嘉兴市税务局

国家税务总局嘉兴市税务局发布了《国家税务总局嘉兴市税务局关于房地产企业销售未完工产品计税毛利率有关问题的公告》（以下简称《公告》）。现解读如下：

一、公告出台背景

由于近两年国际国内经济大环境影响，加上疫情持续影响等因素，我市房地产行业毛利率持续下降，目前执行的计税毛利率已不能真实反映房地产企业的毛利率情况，有必要进一步调整。国家税务总局嘉兴市税务局根据《国家税务总局浙江省税务局关于房地产企业销售未完工产品计税毛利率有关问题的公告》（国家税务总局浙江省税务局公告2023年第10号）规定，特制定本公告。

二、公告主要内容

本《公告》确定了全市房地产开发经营业务企业销售未完工产品的计税毛利率，具体标准：

（一）开发项目位于嘉兴市城区和郊区的，计税毛利率为10%。

（二）开发项目位于其他地区的，计税毛利率为10%。

属于政府相关部门审批建设的小微企业园开发项目的，计税毛利率为5%。

（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。

《公告》发布前企业销售未完工产品取得的收入已按确定的毛利率申报的，不再对其所适用的计税毛利率进行调整。

三、公告施行时间

为便于纳税人和各级税务机关执行，本公告自发布之日起施行。

【第6篇】房地产开发企业如何进行成本核算

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，还应该注意解决以下几个问题：

成本归集对象；成本项目的设立；间接费用的核算；项目的竣工决算。

【第7篇】房地产开发企业会计是什么

以房地产开发企业为会计主体的一种行业会计。

运用会计的基本理论和方法，以货币为主要计量单位，对房地产开发企业的资金运动主要从事房地产开发与经营。

房地产是房产与地产的总称。

房产是建设在土地上的各种房屋、建筑物，地产是土地和地下各种基础设施的总称。

房产与地产紧密联结为一体，不可分离，房依地建，地下基础设施又是为房屋主体服务的。

房地产开发企业的主要经济活动包括： （1）土地开发：指进行土地平整、建筑物的拆除，地下管道的敷设和道路、基础设施建设等。

（2）房屋开发：指城市房屋建设的酝酿、规划、设计、施工到房屋建成交付使用的全过程，以及房屋的售后管理和维修服务。

（3）房地产经营：广义的房地产经营包括从房地产开发开始到进入消费为止的全过程，狭义的房地产经营则仅指房地产买卖，包括房地产转让、训和房地产租赁。

这些经济活动是房地产开发企业会计核算的监督的内容。

【第8篇】房地产企业如何预缴企业所得税

企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。

企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业(居民企业及非居民企业)和其他取得收入的组织以其生产经营所得为课税对象所征收的一种所得税。

作为企业所得税纳税人，应依照《中华人民共和国企业所得税法》缴纳企业所得税。

但个人独资企业及合伙企业除外。

【第9篇】房地产企业业务招待费

开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。” 而按照《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定，房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数都是与收入挂钩的，没有收入就不得扣除。而国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号） “第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。

据此是否可以认为，房地产开发企业的预售收入作为房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数？

根据国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。”只有符合上述规定的收入方可作为业务招待费、广告宣传费的扣除基数。

房地产企业业务招待费怎样算所得税扣除？

业务招待费定义：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰：计算“3步法”应税收入与业务招待费等费用计提基数的关系表“3做2不做”：（1）可以作为计算费用扣除基数的收入：营业收入（包括：①主营业务收入、②其他业务收入、③视同销售收入（2）不作为计算费用扣除基数的收入：⑴营业外收入、⑵投资收益对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入（投资收益），可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定（长期待摊费用）在税前扣除。

【第10篇】房地产企业的文化标语

1、因为有我，所以会更好。

2、放我的真心在您的手心。

3、正因有我，因此会更好。

4、特别的房产给特别的你。

5、为公司百思，为自己百思。

6、他们的希望，在我们手中。

7、以优质服务赢得客户满意。

8、团结一条心，石头变成金。

9、思顾客所思，忧顾客之忧。

10、急用户所急，想用户所想。

11、树过硬品牌，做一流房产。

12、求实，创新，文明，认真。

13、网内存知己，天涯若比邻。

14、自信、诚信；用心、创新。

15、赚钱靠大家，幸福你我他。

16、身在百丝特，心有千万家。

17、付诸一切，竭诚为顾客服务。

18、守信用：说到做到信守承诺。

19、我们的策略是：以质量取胜。

20、有一分耕耘，就有一分收获。

21、不好小看自我，人有无限可能。

22、为企鞠躬尽瘁，为民造福一方。

23、今天的努力，换来明天的幸福。

24、守信用：说到做到、信守承诺。

25、张扬员工个性，发展强势企业。

26、强化竞争意识，营造团队精神。

27、敢担当：重视错误，勇于承担。

28、有条理：轻重缓急，有条不紊。

29、有潜质：思路清晰，执行到位。

30、有礼貌：文明用语、礼貌待人。

31、永不言退，我们是最好的团队！

32、汇聚无限信息，铸就房产辉煌。

33、追求品质卓越，尽显企业精华。

34、追求客户满意，是你我的责任。

35、顾客的满意是我们最终的追求。

36、做最好的自己，做最好的百思特。

37、实干的精神创造高效的企业业绩。

38、明确工作标准，品质一定会更稳。

39、明确工作标准，品质必须会更稳。

40、良好的销售是打开市场的金钥匙。

41、艰苦坚实、诚信承诺、实干实效。

42、追求健康，追求舒适的生活环境。

43、产业竞争靠产品，产品竞争靠品质。

44、以诚实的信念承诺一流的企业服务。

45、实施成果要展现，持之以恒是关键。

46、抱怨事件速处理，客户满意又欢喜。

47、因为有缘我们相聚，成功靠大家努力！

48、我百思，故我特，加油！加油！加油！

49、搜索最适宜的房产，作最贴心的向导！

50、让消费者能够真正地做出自己的选择！

51、让百思特成为中国房产的'领先思想家！

52、市场是企业的方向，质量是企业的生命。

53、我们为“家”服务，共创“家”的感觉！

54、提高售后服务质量，提升客户满意程度。

55、不断创新，与时俱进，还是家的感觉最好！

56、只有勇于承担责任，才能承担更大的责任。

57、心二意，扬鞭奋蹄，四面出击，勇争第一。

58、营销的重点不是营销产品，而是营销自己。

59、营销的重点不是营销产品，而是营销自我。

60、马当先，全员举绩，梅开二度，业绩保底。

61、不求最好，只求更好；不求数量，只求质量。

62、业务规划，重在管理，坚持不懈，永葆佳绩。

63、主动出击，抢得先机，活动有序，提高效率。

64、争取一个客户不容易，失去一个客户很简单。

65、今天我为百思特服务，明天百思特为我服务。

66、全员参与，持续改善；遵守法规，造福社会。

67、全员实动，开张大吉，销售创意，呼唤奇迹。

68、多点沟通，少点抱怨；多点理解，少点争执。

69、市场是海，企业是船；质量是帆，人是舵手。

70、市场竞争不同情弱者，不创新突破只有出局。

71、市场练兵；心里有底，团结拼搏，勇争第一。

72、投入多一点，方法好一点，绩效自然高一点。

73、时不我待，努力举绩，一鼓作气，挑战佳绩。

74、时不我待，发奋举绩，一鼓作气，挑战佳绩。

75、本周举绩，皆大欢喜，职域行销，划片经营。

76、经营客户，加大回访，用心专业，客户至上。

77、行销起步，天天拜访，事业发展，用心领悟。

78、责任，我们为我们的行为、行动和结果负责。

79、重视合同，确保质量：准时交付，严守承诺。

80、重视品质要付出代价，不重视品质代价更高。

81、风起云涌，人人出动，翻箱倒柜，拜访积极。

82、市场竞争不一样情弱者，不创新突破只有出局。

83、争取每一个客户不容易，失去每一个客户很简单。

84、没有措施的管理是空谈，没有计划的工作是空洞。

85、高效，高效运作、卓越管理，精英团队活力无限。

86、公司好一点，自己会快乐；公司强一点，自己会幸福。

87、创新是根本，质量是性命，务实是宗旨，效益是目标。

88、我们，更加专业！我们，不断进步！我们，全心服务！

89、耐心、爱心、成功的基石，勤奋、专业、发展的必备。

90、一起努力，相互沟通，创造消费者和百思特的阳光未来！

91、客户想到的我们要做到，客户没有想到的我们也要做到。

92、优秀的团队，才是成功保证，不懈的追求，方可梦想成真！

93、真诚，我们有以诚相待、诚实守纪、开诚布公的人文环境。

94、我在，所以更美好；我思，所以更完美；我博，所以总有收获。

95、为他人营造幸福家园，为自身谱写万代豪情。奉献百思特，真诚你和我。

96、我们的家园，我们的世界，我们的主宰，我们的努力是我们共同的百思特！

97、您的愿望就是我们的责任！为您提供一个舒适温馨的家也是我们的最大心愿！

98、我们要特殊，我们要专业，我们要真诚为您服务，我们有人才，我们有团队，我们有百思特。

99、顾客省心，我们舒心，顾客的满意，是我们最大的动力。以省心铸舒心，以满意为动力，造百思特神话。

【第11篇】房地产企业土增税计算方法

商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺，店铺上面是普通住宅的开发项目。其中普通标准住宅标准必须同时满足：“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”

1、税企争议焦点

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当前，在进行房地产土地增值税清算时，对于商铺住宅联体楼的土地增值税如何计算，出现了税企争议比较大的两种计算方法：

方法一是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算各自的增值额，再计算土地增值税；

方法二是先按店铺和店铺上面的普通住宅各自的建筑面积分开计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。

这两种计算方法，到底应该使用哪一种计算方法呢？税企争议的焦点是：对于企业来讲，出于节税的考虑，倾向于第一种计算方法；对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向于按照方法二进行计算土地增值税。谁是谁非？这涉及到税收法定和税收公平问题，为此，依据现有的税收法律，对商铺住宅联体楼土地增值税计算方法进行探讨。

2、有关商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据及评判

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（1）土地增值税清算单位的确定

关于土地增值税清算单位如何确定的法律依据如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）第一条第一款规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”

（2）普通住宅享受土地增值税优惠政策的相关规定

《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第八条第（一）项规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”

关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[1995]048号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第八条的免税规定。

关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第四十条第（二）项规定：“如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算。”

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）第一条第二款规定：“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第十七条规定：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”

（3）政策评判

基于以上政策规定，对其评判如下：

第一，土地增值税清算单位必须以房地产最基本的核算项目或核算对象为单位计算，所谓的“最基本的核算项目或核算对象”是指房地产开发企业在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的房地产开发项目，如果是分期建设的项目，则以分期项目为清算单位。由于商铺住宅联体项目，在实践当中都是以商铺联体住宅作为一个项目在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的，而决不是把商铺和商铺上面的普通住宅分别向当地建设主管部门报批。因此，对于商铺住宅联体项目的土地增值税清算，应把商铺住宅联体作为一个项目清算单位，而不能把商铺和商铺上面的普通住宅分别作为一个清算项目。

第二，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额，而不是分别核算其收入额和扣除额，再分别计算其增值额。

从以上税收法律规定来看，财税字[1995]048号第十三条、国税发〔2006〕187号第一条第二款和国税发[2009]91号第十七条都规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额。唯独关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第四十条第（二）项要求同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，需要对普通住宅和非普通住宅的收入额与扣除项目金额分开核算。由于财税字[1995]048号是财政部和税务总局联合颁布的税收政策文件，国税发〔2007〕132号是税务总局发的税收政策文件，根据“上位法优于下位法”的法律适用原则，财税字[1995]048号优于国税发〔2007〕132号的法律效率，应以财税字[1995]048号的规定为主。再说国税发[2009]91号是2023年税务总局发的文件，国税发〔2007〕132号是2007年发的文件，两个文件都是程序性法律文件，根据新法优于旧法的原则，国税发[2009]91号优于国税发〔2007〕132号的法律效率，应以国税发[2009]91号的规定为主。

第三，分别核算增值额的核算方法没有明确的法律规定。根据以上所列举的法律规定，可以发现，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，或者同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅的，普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额。至于如何分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额，没有明确规定，或者规定很含糊。

“分别核算增值额”的含义，笔者认为有两种含义：第一种是对普通住宅和非普通住宅的收入额和扣除额分别计算，然后分别计算出普通住宅和非普通住宅的增值额；第二种是把含普通住宅和非普通住宅的开发项目看成一个整体，先算出整体项目的增值额和增值率，再根据普通住宅和非普通住宅各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。实践中，第一种主要适用于，在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是分开的。例如在一个报批项目中，东边是20栋普通住宅，西边是一个商场，就应该对20栋普通住宅和商场分别计算其收入额和扣除额，再计算其各自的增值额。第二种主要适用于在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是一起的，不能分开的。例如商铺住宅联体项目，底层是商铺，商铺上面是普通住宅，两者是一体的，其物理位置都在一起。应该是把店铺和店铺上面的普通住宅看成一个整体项目，分别核算整体增值额，然后根据各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。

3、案例分析

（一）案情介绍：

某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，税金及附加55万元。假设以上收入和成本都是不含增值税，请问应如何计算缴纳商铺住宅联体楼的土地增值税？

（二）土地增值税计算方法评析：

根据前面的税收政策评判，我国现有税法对同一个项目既有普通住宅又有非普通住宅，要享受普通住宅免土地增值税的税收待遇，只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际土地增值税征收计算中，有两种土地增值税计算方法：

一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；

另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。

方法一：按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算增值额，计算土地增值税。

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（万元）。

增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。

增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，适用30%的税率。

由于增值率未超过20％，因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。

商铺应纳的土地增值税＝9×1000÷6000×30％＝0.45（万元）。

方法二：先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。

普通标准住宅扣除项目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋55×5000÷6000＝825.83（万元）。

普通标准住宅增值额＝500－825.83＝－325.83（万元），无增值额。

商铺扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋55×1000÷6000＝165.17（万元）；

商铺增值额＝500－165.17＝334.83（万元）；

商铺增值率＝334.83÷165.17×100%＝202.72%，适用60%的税率。

商铺应纳土地增值税＝334.83×60%－165.17×35%=143.09（万元）。

由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元，按第二种方法应纳土地增值税为143.09万元。

到底应该选择方法一还是选择方法二呢？对于企业来讲，应该选择方法一可以使企业节省142.64万元土地增值税（143.09万元-0.45），对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向于按照方法二进行计算土地增值税。

（三）计算方法评析

从现有的税法来看，方法一是正确的税务处理方式。根据前面的政策评判，该房地公司是以商铺住宅联体作为整体在当地建设主管部门进行报批的一个项目，作为一个成本核算单位，应以商铺住宅联体作为作为土地增值税的计算单位。第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字[1995]48号“分别核算增值额”的规定。

第二种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。因为，第二种计算方法把商铺和商铺上面的普通住宅分别看成成本核算单位，不符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第一款的规定。

来源：肖太寿财税、土地增值税金穗源

【第12篇】房地产企业业务招待费扣除标准

问：

我公司是2023年初成立的房地产开发企业，2023年1月取取得施工许可证后进行前期开发，2023年没有销售收入，当地税务机关对筹建期结束的口径是取得施工许可证，请问我公司2023年发生的业务招待费如何税前扣除？

答：

《企业所得税实施条例》（国务院令第512号）第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2023年第15号）第五条规定，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条规定执行。

《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

综上，由于你公司自2023年1月起已经不属于筹建期间，2023年也没有销售收入，所以你公司2023年发生的业务招待费用不允许在企业所得税前扣除。

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【第13篇】房地产开发企业预缴税款规定

房地产开发企业在主体建筑层高或者楼层达到三分之二，或者到达当地主管部门规定投资总额的一定比例，则可以申请“预售许可证”进行预售（预收款方式销售）。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第十一条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

大部分房地产企业自预售到楼盘售罄期间取得的售楼款，一律先归集至“预收账款”，并按“预收账款”发生金额价税分离后依据上述规定预缴增值税，在开发产品完工交付后将“预收账款”结转确认“营业收入”，计提增值税销项税额，确认增值税纳税义务发生，即：先履行“预缴义务”，后确认“纳税义务”发生。

上述做法是否妥当呢？笔者认为，此做法是企业未真正理解“总局公告[2016]18号”规定中的“预收款方式销售”的内涵，未对“预售”和“现售”进行甄别，未正确处理“预缴义务”和“纳税义务”的发生。之所以在房地产开发企业实行相关税款预缴政策，是因为房地产项目开发周期过长，若在开发产品完工后才可销售并据此缴纳税款，会造成企业资金压力过大和相关税款征收长时间滞后，税务机关无税可收，所以由房产开发企业履行相关税款“预缴义务”是合适的解决之道，能减轻企业资金压力，保障税款征收。但开发产品完工后的销售，则是“现房”销售，房产开发企业收到售楼款无需通过“预收账款”归集，而应按会计核算相关规定直接全额确认“营业收入”，其售楼交付也直接触发增值税纳税义务的发生，需按销售金额全额计提增值税销项金额进行纳税申报，不需要多此一举对该售楼款预缴增值税和相关税款。

同理，企业所得税及土地增值税也是如此，需要区分“预售”和“现售”：对于“预售”的未完工产品需要先履行预缴义务，在完工交付后确认相关纳税义务；对于“现售”的“完工产品”直接确认应税收入，进行纳税申报，而无需履行“预缴义务”。

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【第14篇】房地产企业十五周年口号

广西恒大企业集团有限公司成立于1995年，系广西首家获得国家房地产开发一级资质的民营企业。集团从专注地产开发稳健成长为多元化地产企业集团，产业链延伸至建筑安装、物业管理、教育、高端写字楼和特色商业街运营、酒店经营、医疗等领域，旗下拥有广西春风物业服务公司（一级资质）、恒大幼儿园、恒大新城幼儿园、广西恒大建筑安装工程有限责任公司（筹建中）等多家子公司和分支机构。

2023年为公司十五周年，周年活动拟定以伙伴为主题，特征集主题口号，要求应征作品需突出恒大与伙伴两点，作品简洁、大气、稳重、有深度，有文化底蕴！请勿写长篇大论，需对称工整，两句话即可！

经过举办口号征集活动，现将初选优秀作品予以公布：

1、一路期盼，恒大相伴。

2、构筑美好生活，你我共同走来。

3、天地广大，恒大如天。

4、百年基业，恒大相伴。

5、恒大十五年，与友同盛欢。

6、拼搏十五年，你我共筑恒大美好未来！

7、永恒开发广厦千万间，赢取天下百姓俱欢颜。

8、恒大争创百年房产老字号，伙伴相携永久资产创新高。

9、万土归宗，与恒大共舞。

10、风雨不改，恒大与你携手共创美好家园。

11、合作永恒，伙伴为大。

12、得广厦万间与恒大为伴。

13、结伴十五年，同行十五载。

14、恒大在于品质，合作在于未来。

15、崛起的恒大，您的最佳拍档。

16、把握未来信念恒，心有伙伴天地大。

17、历经十五年风风雨雨，携手共进，萃取世纪的精华。

18、恒久服务，大众之居，您我结伴同行。

19、恒通大道，有您伴行十五年！

20、诚信广交好伙伴，智创恒大新产业。

21、恒达蜜地，携手家的归宿。

22、恒大十五年，和谐如伙伴。

23、广西恒大，伙伴遍天下！

24、与恒大为伴得广厦万间。

25、你我共同走来，只为美好生活。

26、永恒博大，有你有我，共赢未来！

27、心纳伙伴，有容恒大。

28、恒大风雨十五载，伙伴相随年复年。

29、要舞人生，至真至诚，携手恒大，踏上征程。分：26分

30、相伴十五年，商友仍如新。

31、伙伴情逾恒，相伴我恒大。

32、情与伙伴永共，商机无限唯赢。

33、携手恒大，共创天下。

34、恒大伙伴，一生托付。

35、恒大共舞15载，伙伴齐心创辉煌。

36、天地恒大，风雨十五年。

37、恒大十五载，因你而精彩！

38、携手共进，萃世纪精华。

39、引航楼市方向，展现行业风貌。

40、以诚会友，携手恒大，建设美好未来。

41、一路同行，恒大相随。

42、恒大集团日日盛，与您相伴天天情。恒大集团，与您相伴到久远。

43、广西恒大，伙伴天下！

44、相知十五年，恒大与你同行；结五湖朋友，恒大与你同兴。

45、恒然大气，伙伴永在！

46、恒大真伙伴，同行认恒大。

47、15周年，恒与大伙为伴恒与大伙为伴大伙恒为伴。

48、发展的驷马，一路的伙伴恒大。

49、合作永恒，客户为大。

50、恒心结友十五载，大展宏图待后生。

51、与我真心，还您恒久！

52、团结、拼搏、进取、奉献恒大人，文明、和谐、携手、共赢新伙伴！

53、十五载相伴（或伙伴）广厦风云，奋进路携手恒大发展。

54、15年的风风雨雨，恒久不变的宗旨，恒大与你共创美好家园。

55、恒大十五载历经洗练，伙伴心连心齐铸辉煌！

56、牵手恒大，携手共赢。

57、交天下伙伴，筑永恒大业。

58、携手你我（伙伴），一起走过（恒大）。

59、恒心结八方益友，大业须再上层楼。

60、呼朋引伴何处有？恒大房产解您忧！

61、风雨相伴十五载，恒大伴您天地间！

62、十五年的努力，十五年的贴心。

63、十五年恒大不断壮大，你我他伙伴遍布天下。

【第15篇】房地产企业业务招待费的核算

业务招待费支出是企业常见的费用项目之一，实际发生时，会计上据实列支管理费用，但是企业所得税前只能限额扣除。根据《企业所得税法实施条例》第四十三条 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。由此可知，实际发生的业务招待费支出税前扣除必须满足双限额标准，而且超出部分不得扣除，所以只要发生业务招待费支出，纳税调增是必然的。那么到底税前需调增多少，如何才能最大化地税前扣除，需把握以下三个要点：

1、准确核算实际发生的业务招待费金额

在实务当中，业务招待费的核算存在一些误区，导致核算的金额不正确，或多记或少记。

误区一：只要取得餐费发票，直接核算为业务招待费，造成业务招待费多记。正确的做法是：如果是因业务开展的需要，招待客户或供应商就餐，一定是核算为“业务招待费”，但是如果是因为召开会议，会议期间就餐，应该作为“会议费”列支，而会议费在税前可全额扣除；如果是员工出差期间发生的餐费支出，公司制度要求凭餐费发票报销，则应作为“差旅费”列支，差旅费在税前可据实扣除；如果是全体员工搞团建，或节日聚餐，则应作为“职工福利费”，职工福利费在税前按工资薪金的14%限额扣除。

误区二：给客户发放的礼品等核算为办公费，导致业务招待费少记。业务招待费的形式不局限于餐饮，还包括给客户赠送的礼品、正常的娱乐活动等产生的费用支出。企业为生产、经营业务的合理需要而发生的、支付的应酬费用应核算为业务招待费。

误区三：不能正确区分业务宣传费与业务招待费。如，公司为了促销，随机向客户赠送的标有本企业名称、电话号码、产品标识等带有广告性质的礼品，核算为“业务招待费”，导致业务招待费多计。这类支出应当作为“业务宣传费”列支，在销售（营业）收入的15%（化妆品制造和销售等特殊行业为30%）范围内扣除，超出部分还可以结转以后年度扣除。但如果企业是出于交际应酬目的，将礼品送给特定的客户或供应商的，即使礼品上有企业的logo或宣传字样，也应当界定为“业务招待费”。所以企业要正确区分业务招待费和业务宣传费。

2、准确计算业务招待费的计算基数

（1）一般企业

根据《企业所得税法实施条例》可知，税前可扣除的业务招待费最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。这里的销售（营业）收入，具体指纳税人根据国家统一会计制度确认的主营业务收入、其他业务收入，以及根据税收规定确认的视同销售收入。

根据《企业所得税法实施条例》相关规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

根据 《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：(1)用于市场推广或销售;(2)用于交际应酬;(3)用于职工奖励或福利;(4)用于股息分配;(5)用于对外捐赠;(6)其他改变资产所有权属的用途。这些项目在会计核算中更多地体现在费用支付项目中。比如，用于市场推广或销售的资产，一般计入销售费用;用于对外捐赠的资产，计入营业外支出。企业应足额、正确的将这些项目按视同销售收入，在汇算清缴申报时加入销售(营业)收入，可作为业务招待费的计提基数。

（2）从事股权投资业务的企业

对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）的规定：其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。

（3）房地产开发企业

房地产开发企业的业务招待费的计算基数包括销售未完工开发产品取得的收入，同时减去销售未完工产品转完工产品确认的销售收入。

3、最大化应用扣除限额

假设企业当期列支业务招待费为a,企业当期销售(营业)收入为b,那么，按照规定当期允许税前扣除的业务招待费金额为a×60%与b×5‰的较小者,即a×60%≤b×5‰，通过推算得出a≤8.3‰b，也就是说，在当期列支的业务招待费等于销售(营业)收入的8.3‰这个临界点时，企业可最大化应用业务招待费的扣除限额。

【第16篇】房地产企业的业务招待费

中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

业务招待费一直是个令人头秃的问题。哪些费用属于业务招待费？如何用足扣除限额？怎样进行合理分流？种种问题都考验着财务人员的智商与情商……

今天就和大家一起聊聊业务招待费的二三事儿~

今天的内容就到这里了，如果大家有看不明白的地方，可以在评论区里交流交流。

来源：素材来源：二哥税税念、郝老师说会计、高小吉说会计；策划：高顿新媒体内容中心。

【第17篇】房地产企业如何计算预缴所得税

房地产企业按照工程项目的属性不同，其相应的毛利率也不同，分为已经销售的房产和预售房产两部分计算预缴所得税，相应的计算公式如下：

1. 房地产开发企业对于已经销售的房地产预缴所得税=（销售收入-成本费用）*25%。

2. 房地产企业对于预售房产预缴所得税=（预售收入*预计毛利率-成本费用）*25%。