在房地产从业十余年，总有身边的朋友不断地问我买房了如何退契税，今天闲暇之余将重庆近十年来的契税政策彻底的总结一下，分享给大家。
注：此政策仅限于重庆主城，其他地区在某些细节上可能会有所差异。
何为契税
是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人，即买方）征收的一次性税收。
既然是税收，那么就有一个最基本的特性——强制性，是必须交的。不交或者通过虚假材料避税的，都算偷税漏税，是违法行为，依法纳税也是每个公民的基本义务！
契税减免利率
标准的契税是3%，不过历年以来，重庆一直有各种契税优惠政策，也就催生了许多人口中所说的“退税”。回顾重庆近十来年的契税政策，主要分为两个阶段：
2015年5月份以前，那时候的契税减免只针对首套房，二套房及以上的不能获得契税减免。
首套房：如果所购房屋建筑面积小于90平米（含），只需要缴纳1%；大于90平米且低于144平米（含）的，只需要缴纳1.5%；大于144平米的不予减免。
而且如果购房人是农村户口（以户口本为准）且房屋建面低于90平米（含）时，还可获得全部减免。
2015年5月份以后，契税政策开始改革，增加了对二套房的优惠政策，三套房及以上的依旧不能获得契税减免。
首套房：房屋建筑面积小于90平米（含）的，只需要缴纳1%，大于90平米的只需要缴纳1.5%；
二套房：房屋建筑面积小于90平米（含）的，只需要缴纳1%，大于90平米的只需要缴纳2%。
同时，农村户口将不再有额外的减免优惠，和城镇户口一视同仁。
除此以外，在某些特殊时候，各地政府也会出台一些临时性的契税优惠政策。比如在行情低迷时期，很多地区就曾经在房交会期间推出过不同的契税减免政策，吸引不少购房人在此期间下单，优惠金额也从1%甚至到过全额减免，对于不少人来说，也省下了一笔相当可观的优惠。购房人可根据自己的购房时间咨询当地的税务局，说不定会有意外惊喜哟。
“首套房”、“二套房”的认定标准
契税政策对“首套房”、“二套房”的认定标准是以家庭为单位。这个“家庭”是如何定义的？很多人往往有误解，总是拿人们口语中的“家”来理解，“同一个户口本就是一家”、“父母子女爷爷奶奶都是一家人”……这些都是错误的！！！
契税政策里的“家庭”认定其实很简单——只看年龄和婚姻状况。
如果购房人未满18岁：那就和父母算一个“家庭”；
如果购房人已满18岁：无子女或者子女已满18岁的，未婚或者离异/丧偶的，自己一个人就算一个“家庭”，已婚的，就和配偶算一个“家庭”。如果有子女且其未满18岁的，就再加上子女一起计算。
契税的计税价格
如果是新房，则是按照合同成交价计算，如果是二手房，则是按照主管部门的评估价计算。
需要注意的是，自2016年5月国家开始“营改增”后，契税的计算方法也有所改变，之前的契税计算只需要用成交价×契税税率即可，而营改增后的计税金额需要扣除房价中所包含的增值税，契税金额=成交价÷（1+增值税率）×契税税率。简单一点来说，就是契税的金额将会比以前的计算方法要减少一丢丢。
契税退税方式
最后，回到最初的“退税”一说，这里还有一个时间点，就是2021年9月。
在2021年9月以前，重庆新房的契税基本都是由开发商统一代收，而且大都是按照全额（3%）收取，等到开发商拿着购房者提供的减免材料向税务局申报完毕后，再将多收的费用退还给购房者，这也就形成了市场上的“退税”一说。
由于开发商的申报手续和税务部门的审核过程，往往导致购房者在缴纳完全额契税后要等待很长一段时间才能从开发商拿到“退税”，甚至有个别开发商出现私自挪用契税款项的现象（虽然我个人觉得一般的开发商可能“瞧不上”那点税款），使得很多人对此“退税”政策非常反感，业内时常听闻有业主因迟迟没有拿到退税和开发商扯皮之类的事，主管部门也经常收到相关投诉。
直到2021年9月后，随着税务部门的进一步改革，税务、房交所、民政系统成功联网，契税审核手续得到进一步精简，契税终于不再由开发商代收代办，改为购房人自行缴纳。购房人可在签订购房合同后的规定时间内通过线上或者线下直接向当地的税务部门申报，且审核过程非常快，线场申报的可以当场审核，线上申报一般也会在当天或者第二个工作日审核通过，立通过后可以直接在电脑或者手机上缴费。而且获得减免的契税还不用再多交，只需要按照减免后的实际金额缴纳即可。
在此次改革之后，契税完税证明也统一改为了电子版，购房人可随时在税务局官网下载使用，不用再担心纸质版丢失后补办手续麻烦。
结语
以上就是本人结合在重庆十余年地产工作经验整理出来的契税相关政策，不足之处，敬请指导。总的来说，契税作为国家引导房地产经济的一个有效工具，是会在不同时期不同地区有所变动的。通过以上的几个时间节点，购房者基本可以大致判断出自己的契税该如何计算，怎么缴纳，遇到特殊情况也可以向当地的税务部门详细咨询，避免被人所骗。
后续，我将继续整理现行契税个人缴纳的详细流程，如果还有其他地产类相关问题，可以继续关注或者私信我。
