案例1：a房地产开发有限公司开发a项目，并于2017年竣工时取得《a省发展和改革委员会关于确认a公司西部地区鼓励类产业项目的批复》，授予由a公司所开发的a项目为“绿色生态住宅小区”。该项目自15年开始预售，陆续取得预收房款并于2015-2016年已按25%税率缴纳预计毛利的企业所得税。2017年a项目竣工备案，且a公司除销售a项目的售房收入，无其他收入。
问：a公司2017年汇算清缴时申请享受西部大开发15%优惠税率，该优惠税率是否可适用于2015-2016年已纳税的预计毛利？
答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第六条“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。”房地产企业实际收到预收款时，即确认为收入实现，因此2015-2016年取得的预收款所属期归属于2015-2016年，当时并未办理优惠备案。2017年竣工备案，根据国税发[2009]31号第九条“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”因此，a公司应在2017年结算实际毛利，并将实际毛利与预计毛利之间的差额计入当年应纳税所得额，可见，2017年的应纳税所得额不包含2015-2016年已交税的预计毛利，因此该优惠税率不适用于2015-2016年已纳税的预计毛利。
案例2：a房地产开发有限公司分2期开发a项目，1期于2015年开始预售，2017年竣工并取得《a省发展和改革委员会关于确认a项目1期西部地区鼓励类产业项目的批复》；2期于2017年开始预售，当地要求竣工后方可授予绿色住区称号，因此2期尚未取得该批复。2017年a公司取得的房款中，1、2期各占50%。a公司除销售a项目的售房收入，无其他收入。
问：a公司2017年汇算清缴时是否可申请享受西部大开发15%优惠税率？
答：根据《财政部 海关总署 国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税[2011]58号）“上述鼓励类产业企业是指以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额 70%以上的企业”。结合国税发[2009]31号，可知a公司2017年符合条件的主营业务收入只有50%，不符合条件。因此a公司2017年汇算清缴时不可申请享受西部大开发15%优惠税率。
案例3：接上例，a公司2期于2018年竣工并取得《a省发展和改革委员会关于确认a项目2期西部地区鼓励类产业项目的批复》。
问：a公司可否追溯享受2017年优惠？
答：根据《国家税务总局关于发布<税收减免管理办法>的公告》（国家税务总局公告2015年第43号）第六条“纳税人依法可以享受减免税待遇，但是未享受而多缴税款的，纳税人可以在税收征管法规定的期限内申请减免税，要求退还多缴的税款”。因此，a公司可申请补充办理优惠备案，经主管税务机关受理后，通过办理优惠事项所属年度补充申报追溯享受优惠。
从以上三个案例可以看出，由于房地产企业开发周期往往跨年，且存在分期甚至一个法人多个项目的情况，导致房地产企业享受西开优惠比较困难，且存在以前年度预计毛利部分无法享受税收优惠的问题，但实践中部分地区发改委要求竣工后才能认定绿色住区，因此该情况不尽合理。即使案例3中可以追溯享受，但因没有更细化的政策出台，实践中追溯享受和退税存在难度。建议税务机关尽快出台相关政策，补全此部分空白，使税收优惠落于实地。
