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今天聊点轻松的话题，暂不论房屋后续的增值/保值属性，房子首先承载的便是居住功能。
在过去的二十多年里，中国进入商品房市场后，经历了“前无古人，后可能也无来者”的爆发粗犷式增长，奠定了难以被取代的地位。
跨过黄金周期，房地产必然会朝着精细化方向改革，作为行业改革的前哨，产品几乎每年都在不断演变、进化，那我们就来看看2022年的西安市场中产品发现了哪些变化？
壹丨刚需、终改持续发热
2014年-2021年，是西安房子越买越大的阶段。
以90-120㎡房源为例，2018年开始，成为市场中最为热门的选择，成交占比一度来到41%！也就是当年买房的100组家庭中，至少有41组家庭买了90-120㎡的房子，该面积区间对应的正是小三房户型，匹配多数刚需、刚改家庭的置业诉求。
从2019年开始，这一区间的成交占比开始下滑，至2021年，占比已经一度跌破三成。
但2022年，再度发生反转，全年90-120㎡的房源成交占比来到了33%，基本上3组家庭里就有1组买90-120㎡的房子。
也从侧面反映出，2022年真刚需仍是西安楼市的主力军。
另外一组向上的数据是200㎡以上户型成交占比越来越高，从2014年的100组家庭只有1组购买200㎡+，到2022年，成交占比来到了8%。
200㎡+基本上代表着西安终改需求风向，毕竟首先得保证足够奢阔的面积，户型才能有充足的改善空间。
成交占比的走势上，200㎡+正有异军突起之势，都在说去年经济差、楼市差，可对终改群体的影响微乎其微，反而下手得更多了。
在100%的总和里，有人涨，就有人跌。
去年120-140㎡、140-160㎡、160-200㎡的成交占比皆下滑了两个点。放在2021年，选择120-200㎡户型的家庭达62%，而去年只有56%，体量依旧可观，但这三个区间对应的改善家庭购买意愿在2022年放缓是不争的事实。
而除了购买意愿的降低，也跟去年的供应结构有关系。
前些年市场一路高歌，开发商乐于大面积的高改善户型，拔高品牌调性的同时，也便于追求高溢价，但随着楼市的下探，开发商将面积“趋小化”，便于降低总价，提速走量。
贰丨2022年的产品变革
去年一整年，西安新入市的商品房我们几乎看了个遍，有五点极明显的感官认知：
第一，新房小面积集体返场。
△碧桂园高新云墅一期240㎡户型
2020、2021年高新三期瞳北集中供应时，除招商臻境有118㎡三房供应外，同期销售的碧桂园高新云墅一期、中天新希望未来印、新希望锦麟天玺主力户型都在140㎡朝上，甚至160+㎡、200+㎡也不少见。
△碧桂园高新云墅二期120㎡户型
但回顾2022年，高新三期供应多点开花，110㎡上下的三房产品开始递增，曲江文商檀境、紫薇云峰里、天地源棠樾坊、龙湖青云阙、华宇御璟天宸、碧桂园高新云墅二期、高新云熙港等盘皆有相关户型在售。
而在2023年即将入市的中海cid项目上，据悉也是面积偏刚的产品，软件新城、曲江大明宫也是这样的思路，110㎡上下的三房产品变多了。
第二，终改产品再度升级。
△高科云天约320㎡户型
出现了以往在高端定制商业大平层中“一层一姓氏”（一梯一户）的终改大平层产品，而且在端厅的基础上又予以升级，不仅做到了三卫以上的全明卫，客厅既能实现270°采光同时兼顾南向大面宽的设计，在售的招商西安序以及待售的高科云天皆是以产品力冠绝改善市场的大平层户型。
第三，限墅令松动，现房别墅限时、限量返场。
封印许久的限墅令终于在去年四季度开了口子，尽管各路的宣传口径都在尽可能地弱化“别墅”概念，但总瞒不过市场中的一双双眼睛。
中海阅骊山、绿城南山雲庐、天地源曲江香都e区、中建锦绣天地b区、碧桂园凤凰城等别墅产品几乎同期入市，2023年清凉灞柳、科为城墅、揽月府等盘也将入市。
值得一提的是，限墅令只是阶段性的松动，后期收紧是必然，而且从供应情况来看，西安未来别墅项目增量有限，尤其是主城区。
第四，科技健康系统全面铺开，第四代住宅也来了！
四恒、五恒，甚至七恒科技健康系统已经不再是一家房企的专利，越来越多的房企也在顺应高端改善的人居需求，恒湿、恒氧、恒温、恒智、恒静、恒洁、恒热等概念越来越多。
△第四代住宅空间示意图
主打“室内庭院、院落、露台”的第四代住宅也在西安市场有了身影，自然界河山、龙湖青云阙、金地玖峰悦、以及泾河新城的云和悦、沣西的沣华九里项目皆有类似产品，也希望借着楼市的回调期，更多开发商能够用心去开发产品，用产品力来打动购房者。
叁丨两极开发 回归房子
结合《土地篇：告别“激情摘地”，楼市格局清晰可见！》和昨晚直播间聊到的纯新盘看，2023年仍会延续2022年两极开发的态势，高阶区域继续以终改产品为主，待入市的曲江星河湾、高科云天，包括筹备多时的泰发祥檀府，产品和价格都值得关注。
而在主城区会掀起一轮城改高峰，保利阅云台、陕建雁南朗境、西派城面积都不会太大，用低总价将购房者留在主城区。
虽然西安的产品是在进步，但还有很大革新的空间。这几年西安楼市真的太火了，火热的市场会让购房者盲目，也会让房企失去本心，西安当下真的需要稳一稳了，高速狂奔而没有沉淀，很多问题都会暴露出来。
好产品一定是遵循人居改善的趋势和符合自己的家庭需求。而这些都需要用心打磨，用专业和责任兑现，市场终会交出不同的答卷。
