房地产企业影响税负两个最重要的税就是土地增值税和企业所得税，两个税种在收入、扣除等多个领域存在重大差异，现将差异点整理列举如下：
土地增值税和企业所得税差异分析
配比差异
1、企业所得税按照年度计算计税毛利率汇算清缴，项目完工调整毛利差异实现项目清算；因此年度配比和项目配比共存；
2、土地增值税不存在年度配比，仅以项目为单位实施清算，实现最终配比
收入差异
1、收入口径不同
——所得税为全口径收入，包括项目收入、其他业务收入、营业外收入；
——土地增值税通常只有商品房销售收入才纳入清算；
2、收入确认范围不同
——所得税收入确认基本按照权责发生制确认收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不确认收入；
——土地增值税按照所有已签合同总金额作为清算收入；
3、收入确认时间节点不同
——所得税确认收入的时间节点通常为交房；
——土地增值税清算收入以税法规定的清算条件为标志，如竣工验收且销售85%；拿到预售许可证满三年等条件。
扣除差异
1、扣除项目和内容范围不同
——土地增值税有加计扣除，房地产企业所得税通常不能加计扣除；
——土地闲置费所得税可以扣，土增清算不能扣；
——营销设施建造费所得税可以扣，土增有争议。
2、扣除口径不同
——土地价款土增扣除单列计算，所得税扣除放在开发成本统一扣除；
——利息所得税作为成本扣，土增作为费用扣；只要有利息发票所得税（利率合理）都可以扣，土增必须是金融机构利息才可以扣
——期间费用所得税据实扣，土增按照土地和开发成本两项之和10%比例扣；
3、税金扣除不同
所得税所有税金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花税非房地产土增清算可以扣，房地产项目清算不能扣。
4、预提和发票问题
房地产项目成本所得税税前扣除允许符合以下条件的预提：
——合同总金额10%以内可以预提扣除
——不可撤销的公共配套可以预提扣除
——政府规费未缴纳部分可以预提
土增清算成本不允许预提；
5、对发票的要求
——土地增值税清算所有的成本要求必须有发票；
——所得税针对特殊情况可以没有发票：如对方企业破产、注销、非正常三种情况，企业提供税法要求的证据链可以直接扣除。
