为了了解和理解房地产企业增值税纳税申报的有关问题，我整理了一则税务师考试的税务实务实践案例。该案例包含房地产增值税预缴，土地出让金的销项税额抵减及账务处理以及如何申报。
案例：某房地产公司是一家主营房地产开发经营的企业。机构所在地位于a区，开发的甲项目位于b区。该项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年4月30日前，在营改增中登记为一般纳税人，对甲项目选择一般计税。
开发的甲项目取得土地20万平方米，土地出让金39414.4万元，甲项目可售建筑面积50万平方米。2019年5月甲项目尚未完工，预售收入10900万元，对应建筑面积10000平方米。对应建筑面积15万平方米，2019年6月购进材料100万元，进项税金13万元。6月预售的10900万元开具发票，该月初没有进项税额留抵。
分析：
一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般计税也可选择简易计税，一般计税税率9%，其开机处理与一般纳税人开发房地产新项目没有区别。
1.2019年5月份的财税处理
收到预收款时：
借：银行存款 109 000 000
贷：预收账款——未开票计税房款 109 000 000
而根据《营业税改征增值税有关事项的规定》，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的征收率向当地税务部门预缴增值税。
应预缴增值税=预收款/（1+适用税率）*3%，适用一般计税的按照9%的适用税率计算。
在次月申报期之内，按照3%的预征率，计算出预缴税款为【10900/（1+9%）*3%=300万元）】
会计处理：
借：应交税费——预缴增值税3 000 000
贷：银行存款 3 000 000
借：应交税费——未交增值税3 000 000
贷：应交税费——预缴增值税 3 000 000
实务中，填写预缴税款表：2019年5月，收到预收款10 900万元，因为没有开具发票，应填报《增值税预缴税款表》，无需在《增值税纳税申报表》珠宝填列。在预缴税款表中第2行的第一列填写10900万元，第2列填0，第3列填写3%，第4列填写300万元。
2.2019年6月的会计处理
收到材料发票
借：原材料1 000 000
借：应交税费——应交增值税（进项税额）130 000
贷：银行存款 1 130 000
3.将5月预售的10900万元房款，自行给业主开具了增值税发票，发票上的销售额10 000万元，发票上销项税额900万元，在本月确认。
因为采用一般计税，在计算销售额时，可扣除相应的土地价款后，计算抵减的销项税额
允许扣除的土地价款=39414.4*10 000/400 000=985.36（万元）
减少的土地价款所抵减的销项税额=985.36/（1+9%）*9%=81.36（万元）
会计处理：
借：预收账款 ——未开票未计税房款 109 000 000
贷：预收账款——已开票已计税房款 100 000 000
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）8 186 400
贷：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）813 600
4.按照增值税处理规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理，按允许抵扣的税额借记应交税费（销项税额抵减），贷记主营业务成本。
会计处理
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）813 600
贷：主营业务成本813 600
5.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税的，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预交税款后，向主管税务机关申报，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
因此本月申报缴纳的税款为【818.64-13-300=505.64（万元）】，向机构所在地税务局申报。
借：应交税费——未交增值税5 056 400
贷：银行存款5 056 400
