营改增之后物业公司的业务涉及的税目比较多，让许多物业公司的朋友们对各项收费项目的开票问题比较头疼，今天就物业公司开票的事儿整理如下:
1、收取的水费
根据国家税务总局公告2016年第54号规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。因此物业公司的一般纳税人和小规模纳税人都可以按照简易计税3%的征收率来全额开具发票，纳税申报时进行差额纳税。
2、收取的电费。
根据《增值税暂行条例》规定，电力产品适用税率17%；因此物业公司的一般纳税人收取的电费，选择按销售货物适用17%的税率来开发票，小规模纳税人按3%征收率开具发票。
3、收取的暖气费。
对供热企业向居民个人供热而取得的采暖费收入免征增值税。向居民供热而取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。因此物业公司向居民收取的暖气费，应当开具免税普通发票，向其他经营单位收取的暖气费2018年5月1日后按10%开具。
4、代收的污水处理费
根据财税[2001]97号的规定， 对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处埋费，免征增值税。 因此物业公司代收的污水处理费应选择按“销售劳务-污水处理劳务”开具增值税“免税”普通发票。
5、收取的空调使用费
有些写字楼、办公楼的物业公司会向租户收取中央空调使用费，那么物业公司的一般纳税人收取的空调使用费，2018年5月1日后按10%的税率开具发票。小规模维持3%的征收率不变。
