利好来了，挡也挡不住。
就在国庆前夕，9月29日晚上，央妈竟又放大招了——
阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。
这也相当于“定向降息”。
天津首套房贷利率，或又要降了！
政策原文如下：
为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就阶段性调整差别化住房信贷政策有关事项通知如下：
一、对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
从中，透露出几点：
1）符合条件的城市，房贷利率可以突破下限。
这个条件就是“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”。
这也就把降利率与房价关联在了一起。
目的显而易见，稳楼市。
这是基本面。
2）只有首套房贷利率可以下调，二套不变。
利好刚需、首套置业。
3)地方自行决定。也就是，因城施策。
说白了，央行只是说符合条件的城市可以调整，但到底下调不下调、下调多少，还是在地方。
地方拥有最终决定权。
4）“降息”设置了窗口期，即：2022年底前。
看这个意思，下调的是地方加点。因为若是lpr下调，则是普降，不分城市、不分首套、二套，连下调幅度也一样。
不过lpr是浮动的，现在下调，有可能以后还会上调。
地方加点就不一样了，会背负整个房贷周期。
打个比方，假若你现在是lpr-40个基点，未来也会是这样。会一直比别人少40个基点。
所以一定要抓住这个窗口期。
现在还有三个月时间!
最关键的问题，来了！
天津首套房贷利率，会不会下调呢？
按照国家统计局数据，符合“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”的城市，有23个。
天津亦在其列。
确切来说，天津不止6-8月，是从4月份开始就已呈同环比下调。
且新房、二手房皆如此。
所以按照此条件，天津完全符合。
剩下，就看地方的了。
事实上，天津916新政中已经明确了要“落实国家房贷利率优惠政策”——
“国家另有规定的，按照最新政策执行。”
目前天津各大银行执行的是首套房贷利率为lpr-20个基点，按照9月20日最细lpr利率计算，为4.1%。
已经是史上最低水平。
相当于去年房贷利率的83折。
纵观全国，天津的利率也是很低的。
基于此，估计天津的下调空间有限，但既然央行发话了，天津可能会象征性下调，估计也就10个基点左右。
不过，今年lpr下调的趋势，是可以肯定的。
这也就意味，天津首套很可能会迎来“3字头”利率！
刚需一定要时刻关注。
抓住现在这段罕见“窗口期”。
9月30日，财政部又突发新政，支持居民换购住房。
自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；
新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
简单来说，就是你卖掉自己房子，并且1年内又购房的。可以给予个税退税优惠。
个税一般是1个点。
比如100万的房子，个税就是1万元；200万的房子，个税就是2万元。
满五唯一可以免个税。
不过，虽然规定个税是由卖方来交，但在天津，约定俗成买方承担所有税费。
现在又给予退税优惠，就相当于卖家可以多得一笔钱。
当然也是有条件的。
得是在2022年10月1日至2023年12月31日，也就是从明天到明年底这段时间内，卖房。
且卖房之后必须在1年内再买房。
如果买的房子比卖的房子贵或者一样贵，可以全额退个税。
否则按比例退。
比如卖掉200万的房子，又买了个100万的房子，那只能退一半的个税。
不管怎么说，对于买房人来说，都是大利好。
也有利于提振楼市，激活市场交易。
可以明确，现在楼市政策已经180度大转向。
降首付、降利率，现在又降税费……政策“工具箱”全用上了。
包括昨天曝出的天津积分落户拟放宽，买新房额外加15-30分，也是利好楼市，刺激买新房。
所以，趋势已经相当明了。
一定要把房地产市场救起来为止。
