物业公司作为一个特殊的服务行业，在经营过程中涉及到各种费用的收取，比如水费、电费、暖气费、物业费、电梯费、垃圾费等等，这些费用到底哪些是代收？哪些是转售？哪些又是真正意义上的销售行为？这些行为应该如何缴纳增值税？如何开票呢？
早在营业税时期，国家税务总局关于物业公司代收费用是否计征营业税问题就有政策规定。《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发【1998】217号）文件中规定：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
营改增之后，作为营业税政策的延续，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征增值税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收增值税。
那么如何理解“代收”呢？严格上来讲，必须同时满足以下两个条件才称之为“代收”：1.物业公司不垫付资金；2.物业公司从业主手中收取的款项全部交给销货方，并由销货方直接向业主开具发票，由物业公司转交给业主。物业公司在中间只起到“运输”和“管理”的作用，那么在此情况下对物业公司代收的水费、电费等费用不征收增值税，对于另行收取的管理费征收增值税。
但是在实务中，物业公司收取的各种费用通常都是加了价，并且也无法直接让销货方向业主开票，所以基本上不满足以上所述的“代收”条件，那么在这种情况下应该如何计算缴纳增值税，如何开票？
一、水费
1.税额计算
根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
也就是通常所说的差额纳税，即向业主收取的水费减去向自来水公司支付的水费之后的差额按照3%的征收率计算缴纳增值税。如果差额为负数，则可在下个月申报时抵减。
但是物业公司随水费收取的污水处理费免征增值税；随水费收取的水资源税不征收增值税。
2.开票
水费进行了差额纳税，那么如何开票呢？是否只能开具差额部分的发票呢？还是可以全额开票？
国税总局以及河北省国税局关于全面推开营改增有关政策问题的解答中均有明确说明：纳税人向服务接受方开具增值税发票时，收取的水费可按3%的征收率全额开具增值税专用发票或者普通发票。
除此之外，对于收取的污水处理费选择“免税”，收取的水资源税税款信息在发票备注栏注明，该增值税发票可作为纳税人缴纳水资源税的会计核算原始凭证。
二、电费
提供物业服务的纳税人收取的电费，没有特殊政策。按照物业公司适用的征收率计算缴纳增值税，一般纳税人按照13%的征收率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人以销售额按照3%的征收率计算缴纳增值税。可全额开具增值税专用发票或普通发票。
三、暖气费
.暖气费收费方式
物业公司收取的暖气费一般分为三种情况：
第一种情况，为上述严格意义上的代收费用，即按照市政供暖的收费标准向业主收取暖气费之后转交给热力公司，如业主需要收据，可直接向业主开具收据，如业主需要发票，需热力公司直接向业主开具发票。此种情况下，物业公司无需缴纳增值税。
第二种情况，是物业公司以高于市政供暖的收费标准向业主收取暖气费，并且热力公司直接将发票开具给物业公司，物业公司再向需要发票的业主开具发票。那么此种情况下，物业公司的行为属于转售暖气的应税行为。
第三种情况，物业公司有自己的供暖设备，自行生产自行供暖，自行定价向业主收取暖气费。此种情况下，物业公司作为热力生产企业生产并销售热力产品，属于增值税的应税应为。
2.不同方式下如何缴纳增值税
上述的第一种情况物业公司收取的暖气费属于代收行为，因此无需缴纳增值税。
第二种和第三种情况下增值税如何缴纳？财税【2016】94号文《关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》规定：
一、自2016年1月1日至2018年供暖期结束，对供热企业向居民个人(以下统称居民)供热而取得的采暖费收入免征增值税。
向居民供热而取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。
免征增值税的采暖费收入，应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条的规定单独核算。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定免税收入比例。
本条所称供暖期，是指当年下半年供暖开始至次年上半年供暖结束的期间。
那么物业公司是否属于文件中所称的供热企业？该文件第三条规定：本通知所称供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。毫无疑问，物业公司在转售热力公司的暖气的情况下，属于热力产品经营企业，在自行生产热力产品自行供暖的情况下属于热力产品生产企业，在2018年供暖期结束前均适用上述免征增值税的优惠政策。
需要注意的是：
1.物业公司向居民收取的暖气费享受免征增值税的优惠，向居民以外的企业、单位收取的暖气费不享受免征增值税的优惠。物业公司需按照从居民收取的采暖费收入占采暖费总收入的比例确定免税收入比例；2.该政策针对的是增值税的优惠，对于企业所得税，并无相关优惠政策，物业公司仍需正常缴纳企业所得税。
四、燃（煤）气费、维修基金、房租
1.燃（煤）气费
物业公司收取的燃（煤）气费如符合前文所述的代收行为，则无需缴纳增值税，如果是转售行为，则需正常缴纳增值税。一般纳税人适用的征收率为9%，小规模纳税人适用的征收率为3%。
2.房租
物业公司代业主收取的房租无需缴纳增值税，但如果物业公司进行转租，则应按照现代服务业适用的税率缴纳增值税，一般纳税人适用的征收率为6%，小规模纳税人适用的征收率为3%。
3.维修基金
物业公司代政府部门收取的维修基金属于代收行为，无需缴纳增值税。政府部门直接向业主开具行政收据，由物业公司转交业主。
五、物业公司收取的电梯维护费、垃圾清运费、物业费
物业公司向业主收取的电梯维护费、垃圾清运费、物业费等按照现代服务业适用税率，一般纳税人为6%的征收率，小规模纳税人为3%的征收率计算缴纳增值税。可全额开具增值税发票。
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