税务稽查席卷而来，面临税务稽查的并不只是网红主播、明星艺人，对于偷税漏税，任何行业无一幸免，今天，我们就一起来分析最近一起物业管理公司偷税漏税稽查案件。
案件：房屋出租人变租金为“物业管理费”，房产税计税依据被纳税调整
a公司名下持有三层的商厦房产一套，并进行对外出租经营。2017年11月10日，a公司与乙方王某、李某签订一份《租赁协议》，约定乙方承租甲商厦一至三层进行商业零售，租期为十年，自2018年3月1日至2027年12月31日，前五年每年租金为60万元，后五年每年租金为70万元。王某、李某承租该商厦后将该商厦用于经营超市。2019年11月22日，a公司与乙方签订了一份《补充协议》，约定将剩余租期内的房租的一半变更为物业管理费。
2021年9月10日，稽查局接到他人举报认为a公司有税收违法嫌疑，决定对其进行立案查处。2021年10月22日，稽查局向a公司发出《税务检查通知书》，告知a公司税务检查事宜，并要求a公司依法接受检查，如实反映情况，提供有关资料。其后，稽查局对a公司2018年6月1日至2020年12月31日期间各税缴纳情况进行检查。
2021年10月28日，稽查局对a公司作出《税务处理决定书》，认定a公司向王某、李某收取的物业管理费实质上属于商厦租金，a公司2019年、2020年度房产税计税依据计算错误，应补缴房产税70052.45元，滞纳金14075.20元。
案例分析
这件案例的重点在于a公司实际上并未对王某、李某所经营的超市提供任何物业管理服务。根据实质重于形式原则，《补充协议》约定的物业管理费，仅在形式上属于物业管理费，在实质上仍属于租金。因此，稽查局调整a公司房产税的租金计税依据符合税法的实质课税原则。
除了上述案例体现出来的问题，根据我们的经验，我们总结出以下物管企业普遍存在的税收问题：
（1）不按规定开具物业管理发票，目前大部份物业公司采取使用自制收据方式收取物业管理费、综合服务费，不申报或少申报经营业务收入。
（2）向业主或其他单位收取的场地使用费、空间使用费、车位服务费等未计入单位的业务收入，少申报应纳税款。
（3）将产权属于全体业主共有的房屋或公共配套设施对外出租，将收取的“物业经营收入'归入到企业的“物业管理收入'中，仅缴纳营业税，不申报缴纳房产税和土地使用税。
（4）将部分营业收入计入“其他应付款'、“预收账款'、“其他应收款'等往来科目，不结转营业收入，少缴税款。如:新建小区预售阶段向开发公司收取的“前期物业费'长期挂在'预收账款'科目;收取的“垃圾清运费”挂在“其他应付款'科目，当实际支出时再冲减'其他应付款'等往来科目。
（5）为房屋业主及租住户代收代付水、电、气、电话费及代收代付垃圾费等费用未采取开具发票的方式，缴付相关收费部门后代收代付所产生的结余款项及服务费、手续费收入未申报缴纳营业税，也未计入企业的收入，少申报应纳企业所得税税款。
（6）物业管理企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入，少申报或不申报缴纳税款。
（7）物业管理企业隐匿代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入，房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等，将上述费用不入账或少入账，达到不缴或少缴税款的目的。
（8）有的物业公司的经营收入的会计核算是按照“收付实现制'来确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入;而费用的会计核算却往往是采用'权责发生制'来进行记账登记。由此导致物业管理企业的营业税、企业所得税计算不准确，少缴或延迟缴纳税款。
（9）混淆应税收入与非应税收入。多数物业管理公司除了收取物业管理费、停车费、租金外，还代收水电费、上网费、电视收视费、燃气费等项目。一些物业管理公司财务人员在进行会计核算时，将本身收取的费用与代收费用有意混淆统一收取，导致不能准确划分应税或非税项目，将应税收入作为非应税收入申报，造成少缴或不缴税款。
（10）物业管理企业与相关单位签订的租赁合同、建筑安装合同等未申报缴纳印花税。
企业存在的上述这些行为或情况，可能会被认为存在逃避其纳税义务或者不当减少其纳税义务的嫌疑，根据我国税收征收管理法的有关规定，很有可能会被认定为偷税并处以相应的处罚。
其实，通过税务筹划方案，不但可以降低企业的税务风险，也可以降低企业的税务成本，上述税务风险完全可以避免。
比如说，如果物业管理企业既涉及房地产，又涉及服务业务的企业，那么，对于适用不同税率的增值税进行筹划，就非常必要；
又比如说公司主要服务对象是居民、且难以取得增值税专用发票，选择适用简易计税可能更加有利；
还有，采取“划整为零”和“代收剥离”的方法也可以非常有效的降低企业的税收成本。
当然，税务筹划的前提是合理筹划业务，不考虑业务处理是否合法、不符合业务真实情况的节税，最终偷鸡不成蚀把米。正如本文开头的案例，拆分租金收入仅仅是筹划的一个点，节税效果有限。
物业管理企业面对的市场竞争压力在不断加大，若企业想从整体上降低企业税负，需要综合考虑多方因素，结合多种筹划方式，才能达到节税效益最大化。对于物业管理企业而言，税务筹划必须尽快进行。加强税务筹划意识，建立税务筹划团队，增强税务筹划能力，才是物业管理企业在巨大市场竞争压力下应该做的事。
