为什么营改增值税（20篇）

发布时间：2024-11-04 查看人数：25

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【导语】本文根据实用程度整理了20篇优质的值税增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是为什么营改增值税范本，希望您能喜欢。

为什么营改增值税

【第1篇】为什么营改增值税

因为营业税改增值税是一减轻税负的改革，将促进一大批市场主体放开手脚，提升服务水准，有利于提振消费和改善民生，并有益于扩大内需，加快转变生产方式。

推进营改增主要是为了完善税收体制，实现对货物和劳务征收统一的间接税，进而打通增值税链条，避免重复征税，并降低企业的税负压力。

完善税制，降低企业税负水平，有利于释放企业活力，并引导企业向专业化、精细化的方向发展，避免企业因税负的原因，普遍出现“大而全”、“小而全”的现象。

【第2篇】营改增后增值税专用发票税率有几种

小规模纳税人征收率的适用

一、销售或出租不动产、建筑业新增5%征收率

以下所称取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，但不包括房地产企业自行开发的房地产。

1．房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

2．小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3．小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4．个人（个体工商户和其他个人）销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（北京市、上海市、广州市和深圳市不适用该项规定）。

个体工商户应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5．北京市、上海市、广州市和深圳市的个人（个体工商户和其他个人）销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

个体工商户应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

6．其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5% 的征收率申报缴纳增值税。

7．小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

8．个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

二、小规模纳税人销售货物、劳务、无形资产、服务（交通运输、邮政、电信、建筑、金融服务和现代服务、生活服务），按3%的征收率计税。

纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

三、小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的除固定资产以外的物品，按3%的征收率计税。

四、小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货

1．小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产和旧货，减按2%的征收率计税，并不得由税务机关代开增值税专用发票。

2．小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具（申请代开）增值税专用发票（注意：此项规定不含销售旧货）。

3．小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，其不含税销售额填写在《增值税纳税申报表（适用于小规模纳税人）》第4栏，其利用税控器具开具的普通发票不含税销售额填写在第5栏。

一般纳税人适用征收率的规定

一、一般纳税人可选择按征收率5%计税的行为：

以下所称取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，但不包括房地产企业自行开发的房地产。

1．一般纳税人销售其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2．一般纳税人销售其2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3．房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。

4．一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2023年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

二、销售使用过的固定资产及旧货适用3%征收率，现减按2%计税的行为：

固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产，不包括不动产（不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等）。

使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物 (含旧汽车、旧摩托车和旧游艇) ，但不包括自己使用过的物品。

一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应当按照适用税率征收增值税。

（一）征税规定

1．一般纳税人销售旧货。

2．一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。

3．纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该自己使用过的固定资产。

4．一般纳税人销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的已使用过的固定资产。

（注：从2023年5月1日起，原增值税一般纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务，用于《销售服务、无形资产或者不动产注释》所列项目的，不属于《增值税暂行条例》第十条所称的用于非增值税应税项目，其进项税额准予从销项税额中抵扣）

6．原增值税一般纳税人销售自己使用过的，扩大增值税抵扣范围试点地区试点以前，非试点地区2023年1月1日增值税转型改革以前，购进或者自制的固定资产。

（1）需要注意的是，如果销售的固定资产属于税法规定允许抵扣进项税额，却因纳税人没有取得进项发票或者其他原因而未抵扣的，属于自动放弃抵扣权，销售该项固定资产时，不得采用简易计税办法，而应按照适用税率计税。

（2）原增值税一般纳税人销售自己使用过的，扩大增值税抵扣范围试点地区试点以后，非试点地区2023年1月1日以后购进或者自制的，不属于增值税暂行条例第十条规定不得抵扣范围的固定资产，按照适用税率征收增值税。

（3）“营改增”试点一般纳税人销售自己使用过的，本地区试点实施之日（含）后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。

（二）增值税专用发票开具规定

1．纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，适用简易计税方法按照3%征收率减按2%征收增值税的，应当开具普通发票，不得自行开具或由税务机关代开增值税专用发票。

2．纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票（注意：此项规定不含销售旧货）。

三、一般纳税人可选择按征收率3%计税的行为：

1．公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工（相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2023年4月30日前）的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。

2．以清包工方式（施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用）提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

3．为甲供（全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购）工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

4．为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

建筑工程老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

5．以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。

6．在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。

7．提供的公共交通运输服务（包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车）。

8．提供的电影放映服务。

9．提供的仓储服务。

10．提供的装卸搬运服务。

11．提供的收派服务。

12．提供的文化体育服务。

13．经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。

14．药品经营企业（取得食品、药品监督管理部门颁发的《药品经营许可证》获准从事生物制品经营的药品批发和零售企业）销售生物制品。

15．兽用药品经营企业（取得兽医行政管理部门颁发的《兽药经营许可证》，获准从事兽用生物制品经营的兽用药品批发和零售企业）销售兽用生物制品，可以选择简易办法按照兽用生物制品销售额和3%的征收率计算缴纳增值税。

16．光伏发电项目发电户（个人和不经常发生应税行为的非企业性单位）销售电力产品，按照税法规定应缴纳增值税的，可由国家电网公司所属企业按照增值税简易计税办法计算，并按3%的征收率代征增值税税款（2023年10月1日至2023年12月3l日，按应纳税额的50%代征），同时开具普通发票；按照税法规定可享受免征增值税政策的，可由国家电网公司所属企业直接开具普通发票。

17．自2023年9月1日起至2023年6月30日，对增值税一般纳税人销售的库存化肥（在2023年8月31日前生产或购进的尚未销售的化肥），允许选择按照简易计税方法依照3%征收率征收增值税。纳税人应当单独核算库存化肥的销售额，未单独核算的，不得适用简易计税方法。纳税人2023年7月1日后销售的库存化肥，一律按适用税率缴纳增值税。

以上各项，除国家税务总局对开具发票有单项规定的外，均可开具增值税专用发票。

四、由原4%征收率改为按3%征收率计税的行为：

1．寄售商店代销寄售物品（含居民个人寄售的物品）。

2．典当业销售死当物品。

上述2种情形，纳税人可自行开具增值税专用发票。

3．拍卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方收取的全部价款和价外费用。

五、由原6%征收率改为可选择按3%征收率计税的销售货物行为：

1．县级及县级以下小型水力发电单位（各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦及以下的小型水力发电单位）生产的电力。

2．自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

3．以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）。

4．用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织，自产制成的生物制品。

5．自产的自来水。

6．自产的以水泥为原料生产的商品混凝土。

7．一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税。但桶装饮用水不属于自来水，应按照17%的适用税率征收增值税。

8．增值税一般纳税人（固定业户）未持“外出经营活动税收管理证明”，临时到外省、市销售货物的，经营地税务机关按3%的征收率征税，需开具专用发票的回原地补开。

发生以上8种应税行为，纳税人可自行开具增值税专用发票。

9．属于增值税一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液，可以按照简易办法依照3%征收率计税，但不得对外开具增值税专用发票。

六、至今未作调整的特殊征收率

中外合作油（气）田开采（含中外双方签定石油合同合作开采陆上）的原油、天然气，征收率为5%，不抵扣进项税额，原油、天然气出口时不予退税。

此项系国务院在1994年根据全国人大常委会的决定制定的征收率，2023年6月财政部、国家税务总局调整征收率时未涉及。

简易计税方法的相关规定

一、所称“旧货”，指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。

二、固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产，不包括不动产（不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等）。

使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

三、旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物 (含旧汽车、旧摩托车和旧游艇) ，但不包括自己使用过的物品。

四、按征收率征收增值税的税款计算：

1. 销售额指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用，但不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，应纳税额的计算：

销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）；

应纳税额＝销售额×征收率；

2. 纳税人适用按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：

销售额=含税销售额/（1+3%）

应纳税额=销售额×2%

五、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

六、试点纳税人中的小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

七、一般纳税人发生本文所述应税行为，选择适用简易计税方法的，一经选择后36个月内不得变更。

简易征税方法的简要回顾

增值税计税方法包括简易计税方法和一般计税方法。简易计税方法，其应纳税额为“销售额×征收率”计算的税额，并不得抵扣进项税额，小规模纳税人均采用简易计税方法。一般计税方法，其应纳税额为“当期销项税额－当期进项税额”后的余额，一般纳税人原则上必须采用一般计税方法。

这几年来，增值税简易计税规定的变化不小，尤其是财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和财政部国家税务总局《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）相继发布，对一般纳税人发生的部分特定应税行为，新增规定了诸多重要的简易计税项目。

【第3篇】营改增房开企业增值税

按照营改增之后的最新规定，房地产开发企业实行分类管理，以年应税销售额500万元为标准，分为一般纳税人和小规模纳税人。对于销售收入未达标，但各项会计制度健全，税务资料完整的企业，可以申请办理成为一般纳税人。

一般纳税人适用一般计税方法，适用税率为11%；小规模纳税人适用简易计税方法，适用税率为5%。在税率划分中，有一种较为特殊的情况是房地产老项目可采一般计税或者简易计税。这其中所谓的房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目，针对这种情况开发商可自行选择有利于自身的税负方式。

房地产开发企业的销售模式中，预售占了很大的比例。对于这类项目采取的预缴的方式，预缴税率为3%，应预缴增值税的计算公式为：应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）×3%。

营改增后房地产企业主要税种有哪些？

营改增后，房地产开发企业由营业税改为增值税，其他税种不变，涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。

【第4篇】什么叫营改增增值税

营改增是什么

营业税和增值税，是我国两大主体税种。营改增在全国的推开，大致经历了以下三个阶段。2023年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2023年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点。自2023年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市。

范围与税率

一、征收范围

营业税改增值税主要涉及的范围是交通运输业以及部分现代服务业;

交通运输业包括：陆路

运输、水路运输、航空运输、管道运输。

现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

二、营业税改增值税税率

1、改革之后，原来缴纳营业税的改交增值税，增值税增加两档低税率6%(现代服务业)和11%(交通运输业)。

营业税改增值税主要涉及范围：交通运输业和部分现代服务业，交通运输业包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输。现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

根据上海试点的经验，改革之后企业的税负有所降低。营业税是按收入全额计算缴纳税金的，改成增值税之后，可以扣除一些成本及费用，实际上可以降低税负。

改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，无论在上海还是其他地区，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。12万户试点企业中，对3.5万户一般纳税人而言，由于引入增值税抵扣，与原营业税全额征收相比，税负会有所减少甚至大幅降低;对8.5万户小规模纳税人而言，营业税改增值税后，实行3%的征收率，较原先营业税率要低2个百分点。改革的确存在个别企业税负增加的情况。

2、营业税改征增值税后税率是多少

新增两档按照试点行业营业税实际税负测算，陆路运输、水路运输、航空运输等交通运输业转换的增值税税率水平基本在11%-15%之间，研发和技术服务、信息技术、文化创意、物流辅助、鉴证咨询服务等现代服务业基本在6%-10%之间。为使试点行业总体税负不增加，改革试点选择了11%和6%两档低税率，分别适用于交通运输业和部分现代服务业。

3、广告代理业在营业税改增值税范围内，税率为：6%.

广告服务，指的是利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式作为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者是通告、声明等委托事项进行宣传以及提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。

应纳税额

转型后应纳税额计算规则

（一）转型后认定为一般纳税人的，可按取得的增值税专用发票计算抵扣进项税额，如取得外地或本市非试点纳税人的原属于营业税可差额征收范围的发票，可按发票金额在销售额中扣除；如取得税务机关代开的专用发票可按发票注明的税款抵扣销项税额

（二）转型后认定为小规模纳税人的，交通运输业、国际货运代理业务纳税人取得的外省市和本市非试点纳税人的原属于营业税可差额征收范围的发票，可按发票金额在销售额中扣除；其他行业如取得外省市和本市非试点纳税人的原属于营业税可差额征收范围的发票，也可按发票额在销售额中扣除，但取得的本市试点一般纳税人或试点小规模纳税人的发票，不可扣除销售额。

看完这篇文章你们都清楚营改增是什么和营改增的范围了吗？以上就是小编给大家整理的营业税改增值税的文章了，有什么疑问可以在评论区提出来。

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【第5篇】营改增自建厂房增值税

销售厂房要不要缴纳土地增值税，考试的时候会出现比较多这样的内容，那么对于这部分的内容大家有了解吗？如果不了解这部分的内容那就和会计网一起来学习吧。

自建厂房出售要交什么税？

1、需要缴纳建筑业的营业税，根据营业税的暂行条例，单位或者是个人新建建筑物进行销售的，自建的行为应该视同提供应税劳务，像上述所说如果要卖厂房，那就要按照建筑业的3%税率征收营业税，自建行为的计税依据，要按照同等工程的价格来确定，如果市场上没有同类的价格，计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）/（1－营业税税率）；

2、需要缴纳销售不动产的营业税，对外出售厂房，属于销售不动产的应税行为，按照5%

税率缴纳，计税依据为出售厂房向对方收取的全部价款以及价外费用；

3、城建税和教育费附加，（增值税+营业税+消费税）纳税额*3%；

4、土地增值税，按照厂房的收入减去有关扣除的增值额后，按照超额累进税率计算缴纳土地增值税；

5、企业所得税，出售厂房的收入属于财产转让收入，并入收入总额，缴纳企业所得税；

6、城建税、(增值税+营业税+消费税)纳税额*适用税率，这里的适用税指纳税人所在地市区的税率为7%，在县城、镇、大中型工矿企业不在县城、镇的税率为5%，不在市区、县城、镇的税率为1%；

7、厂房竣工后，按规定申报缴纳房产税(从交付使用的次月起计算房产税)、土地使用税(延续申报完税)、自建自用房屋，是免营业税和土地增值税的，但是房产税是不免的、纳税人自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳房产税、如果自建房屋将其销售的，应对自建行为按照建筑业缴纳营业税，对销售行为按照销售不动产缴纳营业税。

以上就是有关销售自建厂房要不要缴纳土地增值税的知识点，想了解更多的相关知识点，请多多关注会计网！

来源于会计网，责编：小敏

【第6篇】营改增下土地增值税收入计算

土地增值税是一个征收范围比较狭窄，且在实务中不是很广泛使用的一个税种，很多企业都不涉及，涉及到的企业主要是房地产开发公司，但对于广大学子来讲，这个税种曾经困扰了很多人，包括鄙人自己，这里简单分享一下个人学习的一点小小的经验。

(1)对于“税法”的学习，核心还是要把我“税法”的特点，即各个税种的基本要素，包括纳税人、征收范围、税率、计算原理、税收优惠及征收管理。几乎每个税种都是这个逻辑。所以需要从宏观上把握住这个基本规律。

(2)每个税种最关键的当然是“税额”本身的计算，税法难学在于政策法条实在太多，也记不住，所以到最后感觉就是模模糊糊的，所以把握住每个税种“计算核心”最为重要和关键。

(3)今天更新一下《土地增值税》税额计算的核心内容，供大家参考使用。把握每个税种的基本计算原理，慢慢的很多东西就自然而然的掌握了，人学习知识和技能，它是有一个记忆、理解、积累、升华的过程。土地增值税计算框架如下图所示。

另外:对于理论学习来讲，尤其是财会专业，个人经常说一个观点:先学会纸上谈兵，然后去实践，再反思理论学习并总结。坚持3-5年，你会对财会行业的理论逻辑和实践操作逻辑有完全不同的认识，财会学习也没得格外的什么技巧，就是加强理论学习和积累。坚持就是胜利。功夫在平时。它急不来，也急不得。也是典型的“慢工出细活”的行业。

【第7篇】营改增后土地增值税税金扣除

导读：营改增后计算土地增值税可不可以税务税前扣除呢，对此，本篇文章给您带来了企业所得税法的相关锅底。同时，还有土地增值税入哪一会计科目核算的会计分录，具体的借与贷怎么表示，可以参考接下来小编的分析，如下。

营改增后计算土地增值税是可以扣除的税金吗？

答：土地增值税可以在企业所得税中扣除。

企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。

因此，企业所得税法第八条将税金和成本、费用并列为支出，允许在计算应纳税所得额时予以扣除。税金是指纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、资源税、土地增值税，教育费附加可视同税金。

土地增值税入哪一会计科目核算做分录？

如果是土地增值税，小编认为，可以这做：

一般企业土地使用权在“无形资产”科目核算的，转让时按实际收到的金额：

借：银行存款

累计摊销

贷：无形资产

应交税费——应交土地增值税

营业外收入（或借：营业外支出）

【第8篇】营改增后怎么抵扣增值税

取得增值税的抵扣凭证就可以抵扣，抵扣凭证有增值税专用发票，海关完税凭证，农副产品收购发票，机动车辆统一销售发票，完税凭证。

增值税专用发票，凭发票上面的税额抵扣；海关完税凭证上面注明的增值税可以抵扣；农副产品收购发票上面的金额乘以抵扣率13%计算抵扣；机动车辆统一销售发票上注明的增值税额可以抵扣；代扣代缴增值税，完税凭证上面注明的增值税可以抵扣。

【第9篇】营改增后增值税税率

编者按：这张图是中华会计网校精心制作的税率图解，展示了2023年5月1日起全面实施“营改增”之后的税率及征收率，极具收藏、使用价值。

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【第10篇】营改增土地增值税计税收入

自从营改增后，土地增值税的问题越来越重要了。

1.营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入如何确认

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”

2.转让旧房如何确定扣除项目金额？

第一，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

……

十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”

第二，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

第三，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。”

第四，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

第五，根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2023年5月1日起执行。”

第六，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：“六、关于旧房转让时的扣除计算问题

营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”

3.在土地增值税清算中符合什么条件，可实行核定征收？

根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]91号）第三十四条规定：“在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令期限清算，预期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

4.土地闲置费在企业所得税和土地增值税税前可以扣除吗？

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

根据上述规定，土地闲置费可以作为开发成本在企业所得税前据实扣除，但不能在土地增值税前扣除。

5.企业自建房产先租后售，土地增值税如何清算？

我单位2023年自建房产，建成的一部分房屋与某单位签订协议用于出租，租赁合同到期后，又进行改造装修后销售，如果进行土增清算，开发成本如何计算扣除？销售前的改造装修费能否加计扣除？

如果您单位不是房地产开发企业，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）：“七、关于新建房与旧房的界定问题

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）：“第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。”

如果您单位是房地产开发企业，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定

……

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

……

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”

具体土地增值税清算中扣除项目的金额请携带相关业务资料到主管税务机关确认并以主管税务机关的确认为准。

【第11篇】营改增后土地增值税计算方法

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

（一）房地产开发企业销售新房

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

具体解析如下：

1.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

注意：开发费用是另外计算

（3）扣除项目3：房地产开发费用（两种扣除方法）

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅适用从事房地产开发的纳税人，非房地产开发企业是不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含税）

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为450万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用

=450+（1000+3000）×5％=650（万元）

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）

允许扣除的项目金额合计

=1000+3000+650+555+800=6005（万元）

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：

“超过50％～100％的部分”

适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

（需要电子资料，请您私聊，免费提供！）

【第12篇】营改增地区增值税税率

央视财经（记者张馨月）财政部近日公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对房地产营改增税率做了具体规定：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

【第13篇】营改增增值税计算题

导读：增值税如何计算？增值税会计分录怎么做？不管是在会计学习还是财务工作中占的比例都越来越重，所以作为一个会计人员必须掌握好这个知识点，下面小编就来详细讲讲关于营改增增值税会计分录的内容，仅供参考。

营改增增值税会计分录

应交增值税定义

应交增值税是指一般纳税人和小规模纳税人销售货物或者提供加工、修理修配劳务活动本期应交纳的增值税。本项目按销项税额与进项税额之间的差额填写。应注意的是，如果一般纳税人企业进项税大于销项税，致使应交税金出现负数时，该项一律填零，不填负数。

增值税计算公式

应交增值税=销项税额-(进项税额-进项税额转出)-出口抵减内销产品应纳税额-减免税款+出口退税

增值税会计分录

1、月底，进项税额大于销项税额，不进行账务处理，直接作为留抵税额；

2、月底，销项税额大于进项税额：

（1）计算应交增值税：

销项税额-进项税额-以前留抵进项税额=本期应交增值税

（2）结转：

借：应交税金-应交增值税-转出未交增值税

贷：应交税金-应交增值税-未交税金

（2）缴纳：

借：应交税金-应交增值税-未交税金

贷：银行存款

营改增增值税会计分录怎么做这是一个会计财务人员必须

【第14篇】营改增后土地增值税抵扣税费

导读：营改增后土地出让金是不是可以抵扣进项税呢，对于这一问题，本篇文章给您带来了《营业税改征增值税试点实施办法》的相关规定，如果您有仔细的阅读这一规定，相信您对于这一问题肯定是比较熟悉的。

营改增后土地出让金是否可以抵扣进项税？

答：土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五条的规定，准予从销项税额中抵扣的进项税额包括从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额；

从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；

购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额；

从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

而对于土地出让金并没有规定，因此营改增后土地出让金是不可以抵扣进项税的。

综上所述，土地出让金只能抵押、不能抵扣。但是土地出让金可以扣除，也是不可抵扣的。

【第15篇】营改增后房地产企业增值税如何预缴

三、预缴纳税义务终止时点探讨

以广东省为例，依据广东省国家税务总局发布的《营改增试点行业纳税遵从指引-房地产业》“房地产开发企业销售自行开发房地产产品的纳税义务时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。……在发生应税行为并收讫货款或者开具应税发票前所收到的款项，均属于预收款，应按规定预缴税款”

根据政策理解，预缴增值税纳税义务终止应是增值税正式申报，即在发生应税行为收讫货款或开具应税发票后不再预缴。

结合政策规定，前者“发生应税行为”是指房地产开发企业实际交楼的时间；后者指房地产开发企业开具应税发票。

根据上述政策结合实务，可作如下总结：预售阶段，房产未交付，收取应税预收款应预缴增值税，并于开票或实际交楼收讫货款时正式申报。而对于预收房款但又开具增值税发票的行为，笔者认为，提前开具应税发票确认了自己的纳税义务，应视为正式申报而不再预缴增值税。实际操作中，为了避免开票造成纳税前置，而建议在预收阶段开具“602销售自行开发的房地产项目预收款”不征税发票，用作企业预收款凭证，实际交付时再开具增值税应税发票。现售阶段，若交付时全额收讫货款，满足正式申报条件，此时无需预缴。若先预收部分房款，收讫尾款后再交付（预收与交付存在时间差），根据规定，预收的房款仍应预缴。

点击下方蓝色标题，查看各省差异及政策依据↓↓↓

来源：正坤财税（id：zhengkuncaishui）

作者：姚逸斌

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【第16篇】营改增土地增值税税金

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【第17篇】营改增后土地增值税税率多少

文|凯风

比房地产税更猛的大招要来了？

近日，“土地增值税法”开始公开征求意见。根据意见，土地增值税，以转移房地产所取得的增值额为计税依据，并实行30%、40%、50%、60%的四级累进税率。

这意味着，只要转让房地产时，土地价格上涨，都需缴纳土地增值税，而且这一税率是累进制的，上涨越多，缴纳的税就越多。

在楼市上行周期，土地增值和房价上涨都是常态。一旦全面开征，不说一剑封喉，影响之大也可想而知。

然而，这是误解。

其一，土地增值税并非新税，早已存在，且已实施了20多年。

土地增值税最早诞生于1993年，此前都是以条例形式存在。此番立法，只是从条例上升为法律，完成2023年“税收法定”的立法任务，而非增加新税种。

土地增值税，虽被称为“反暴利税”，但其在财政收入的整体占比只有3%左右，不及契税，更远远不及卖地收入。

更关键的一点是，土地增值税主要面向房地产企业开征，并最终反应在房价里。虽然羊毛出在羊身上，但这一制度已经执行了20多年之久，对楼市的影响早已消化。此番立法，不会带来太多额外影响。

这一次，最主要的变化是将“集体房地产”列入征税范围。这与集体建设用地入市的节奏一致。如果未来集体土地获得与国有土地一样的入市权益，那么在土地增值税上自然也要一视同仁。

其二，一直以来，土地增值税不对个人住房征收，未来大概率也会沿袭这一惯例。

土地增值税，看起来威力巨大，但一直以来，个人住房都在免征之列。

可以说，个人住房交易免征土地增值税，不仅是惯例，而且拥有法律依据。这一惯例想必在未来会得到延续。

值得一提的是，二手房交易已有个人所得税。无论是土地增值，还是卖房所得，都相当于对投资房产赚的钱征税，这两者有一定重合之处。如果再行开征土地增值税，难免存在重复征税之嫌，这与立法大方向背道而驰。

要知道，二手房个税其实并不低。有地方按照总价2%征收，有地方按照差额20%征收，更多地方则是二选一。如果统一为差额20%，在楼市上行周期，个税的杀伤力，丝毫都不低于土地增值税。

更何况，从现实角度来看，任何税赋都是为增加税源和调节贫富差距而来，并非为限制行业发展。

在楼市上行时代，土地增值的不是一点半点。一旦向个人开征，那么二手房市场将会迅速冷却，这恐怕不是政策希望看到的。

其三，记住，公寓是个例外。

土地增值税不会面向个人征收，但有一类房子例外：这类房子就是公寓。

众所周知，普通二手住房交易仅需交纳个税、契税、印花税等税，除非房子不满两年，才需要缴纳增值税。

这里的增值税，与我们正在讲的土地增值税，并非同一概念。这是完全不同的两个税种，二手房增值税的前身是营业税，营改增之后一律统一为增值税，增值税加上附加税，税率统一为5.6%。

但到了公寓这里，情况就完全不同。

公寓转让不仅要缴纳普通增值税，而且还要缴纳土地增值税，更不用说契税、个人所得税等其他税种。

换言之，住宅交易受到一定政策保护，而公寓则要接受全面征税的洗礼，这也是我们一直不推荐投资公寓的主要原因所在。（参阅《再说一次，这几类房子千万不要碰》）

其四，房地产税，远比土地增值税更重要。

土地增值税看起来威力巨大，而且留下了“征收对象为企业和个人”的口子。但无论是就其历史惯例还是现实影响力，未来大概率都不会面向个人住宅征收。

相比而言，房地产税的价值不容低估。房地产税的到来已是确定性事件，唯一的悬念就是落地时间。

房产税是典型的保有税，细水长流，只要握有房产，每年都必须按时缴纳房产税。这是更稳定的税源，不仅不受楼市周期影响，而且还能为地方政府开辟新的税源。

同时，土地增值税还是间接税，侧重于交易环节。而房产税则属于直接税，立足于保有环节，更符合税制改革的大方向。

当然，税收法定，房地产税同样不例外。这就决定了，房地产税不会搞突然袭击，这一制度必定会广泛征求社会意见，给予充分时间进行消化。

所以，不要过度解读土地增值税，也不要低估房地产税。

【第18篇】营改增下土地增值税收入计算方法

文|金穗源商学院刘玉章

问题十六：转让“营改增”后购置房地产土地增值税的计算方法

问：自2023年5月1日开始，增值税覆盖了不动产。企业购置不动产取得增值税专用发票带来的增值税额可以作为进项税额抵扣，“营改增”之后取得的不动产成本为不含税价，企业转让“营改增”之后购置的不动产应当怎样计算缴纳土地增值税?

答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号附件2)规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2023年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2023年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60％，第二年抵扣比例为40％。

根据上述规定，纳税人取得不动产进项税额分为两年抵扣，如果纳税人将没有抵扣完的进项税额的不动产转让，其没有抵扣完的进项税额如何处理，财税[2016]43号规定，《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

温馨提示：

财政部税务总局海关总署公告2023年第39号规定：自2023年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2023年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

[案例]：n科技有限公司2023年4月购置一座科研楼，购置价(含税)2 220万元，取得了增值税专用发票，增值税额220万元。当地契税税率3％，已缴契税60万元，取得了完税凭证。科研楼作为固定资产核算。2023年5月，n公司将该楼转让，转让价(含税)2664万元，请计算如何纳土地增值税。

[案例分析]

(1)2023年4月购置科研楼，取得增值税专用发票，增值额220万元分两年抵扣，第一年抵扣60％计132万元，留抵40％计88万元待第二年抵扣。契税60万元计入固定资产原值。

借：固定资产——科研楼 20 000 000

应交税费——应交增值税(进项税额) 1 320 000

应交税费——待抵扣进项税额 880 000

贷：银行存款 22 200 000

借：固定资产一一科研楼 600 000

贷：银行存款 600 000

(2)2023年5月转让科研楼，将“待抵扣进项税额”转入固定资产科目。

借：固定资产——科研楼 880 000

贷：应交税费一一待抵扣进项税额 880 000

科研楼原价＝20 600 000+880 000=21 480 000(元)

(3)转让收入:

销售额＝26 640 000÷1.09＝24 440 367(元)

销项税额＝24 440 367×9％＝2 199 633(元)

(4)与转让房地产有关的税金＝城建税+教育费附加+印花税

城建税的7％＝2 199 633x7％＝153 974(元)

教育费附加的3％＝2 199 633x3％＝65 989(元)

印花税的0.05％＝26640 000×0.05％＝13 320(元);

有关的税金＝153 974+65 989+13 320＝233 283(元)。

(5)根据国税函[2016]309号文件的规定，“提供购房发票金额”包括购楼发票金额2 000万元；转回进项税额88万元；科研楼持有1年，加计5％扣除；契税60万元，加除项目金额＝[20 000 000×(1+5％)+880 000+600 000+233 283＝22713283(元)

(6)增值额＝24 440 367-22 713 283＝1 727 084(元)。

(7)增值率＝(1727084÷22713283)x100％＝7.6%

(8)适用税率30%，速算扣除率为0，应缴土地增值税＝1727084×30％＝518 125(元)

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“销售保障性住房是否预缴土地增值税”，您也可以思考一下，下期再见！

【第19篇】营改增后增值税的定义

营改增后房地产企业主要税种有哪些？

营改增后房地产企业增值税在计算时税率为11%，虽然比之前的营业税率要高，但是增值税可以进行抵扣。那么小编关于问题“营改增后房地产企业增值税计算方法是什么？”就介绍到这里。相信大家对于这个类型的财务知识都有所了解了。

【第20篇】营改增后预缴增值税

问题一：假定采用一般计税方法的房地产企业甲公司3月1日收到一套房子的预收款100万元，4月1日收到另外一套房子的预收款200万元，两套房子均在2023年9月1日交房，请问：对于以上两笔预收款，按照公式：预征税额=预收款/(1+适用税率)*3%，预缴增值税时，分别按照哪个税率计算预缴税额？房开企业在收到预收款时如何开具发票？

答：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

房地产企业应按照收到预收款时的适用税率计算应预缴税款。即甲公司3月1日收到预收款100万元，应预缴税款=100÷（1+10%）×3%=2.73万元；4月1日收到预收款100万元，应预缴税款=200÷（1+9%）×3%=5.50万元。

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第53号）第九条规定：增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

按照上述规定，甲公司在收到预收款时可按照602“销售自行开发的房地产项目预收款”开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票。

问题二：一套房产2023年4月签订合同，4月收取首付款30万，2023年6月收取按揭款70万，2023年5月收取面积差1万，房开企业采用一般计税方法。现在税率变化，预征时计算使用的都是预收款当时的适用税率，现在到了要换开正式发票的时候，是按现在的税率开，还是得按后段分别开？如果要分别开，我在申报增值税时，要扣除的土地款，那个公式也是要分段计算吗？

答：根据财税[2016]36号文件规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

总局货劳司在2023年第18号公告解读中明确：“预收款是指房地产企业实际取得的售房款。包括：一、分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款）。”

企业应按照增值税纳税义务发生时间开具发票，因纳税义务发生时间在2023年4月1日后，适用税率为9%，土地价款不存在分段扣除。

政策依据：

1.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

2.《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第53号）

3.《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）