营改增后怎么抵扣增值税（20篇）

发布时间：2024-11-04 查看人数：32

投诉下载一键复制全文

【导语】本文根据实用程度整理了20篇优质的增值税增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是营改增后怎么抵扣增值税范本，希望您能喜欢。

营改增后怎么抵扣增值税

【第1篇】营改增后怎么抵扣增值税

取得增值税的抵扣凭证就可以抵扣，抵扣凭证有增值税专用发票，海关完税凭证，农副产品收购发票，机动车辆统一销售发票，完税凭证。

增值税专用发票，凭发票上面的税额抵扣；海关完税凭证上面注明的增值税可以抵扣；农副产品收购发票上面的金额乘以抵扣率13%计算抵扣；机动车辆统一销售发票上注明的增值税额可以抵扣；代扣代缴增值税，完税凭证上面注明的增值税可以抵扣。

【第2篇】营改增前预缴土地增值税的税率

导读：营业税改增值税，就是营改增主要改革内容。政府之所以实施营改增这个项目，很大的原因是因为营改增可以避免重复征税的问题。那么营改增后房地产预缴增值税怎计算税率?

营改增后房地产预缴增值税怎计算税率?

答：国税总局2016第18号公告：

第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

营改增后房地产开发企业要缴哪些税?

营改增后，房地产开发由营业税改为增值税，其他税种不变，涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、所得税是房企的3大税种，房地产开发的收费项目有几十种。

税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。

不过，如果房地产开发无法取得足够的增值税专用的话，则可能会导致整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是税负增减的重要因素。

【第3篇】营改增后土地增值税计税依据

一、“营改增”时土地价款销项抵减的政策

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）：

“第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”

二、增值税的会计处理

《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号）：

“二、账务处理”

“(三)差额征税的账务处理。”

“1．企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。

按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。”

三、增值税会计处理对企业所得税的影响

1、企业所得税法对会计处理的认可

《企业所得税法》：

“第二章应纳税所得额”

“第二十一条在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”

2、如果会计处理没有与税法不一致，按照会计处理即可。

3、《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号）对土地价款销项抵减，直接从成本中扣除。

4、企业所得税的收入，就可以按照发票上注明的不含税价款确定。

四、土地增值税清算收入的差别

1、土地增值税清算时，收入和扣除不是直接依赖会计处理。

比如，土地价款的扣除，依赖土地出让金收据。

因此，土地增值税清算收入、扣除的依据是税法的规定，和会计处理不是直接关系。

2、土地增值税的收入

《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：

“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

3、“销项税额”是什么?

（1）“销项税额”的规定

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：

“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”

（2）2023年70号公告是对财税〔2016〕43号文件的解释

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：

“为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：”

（3）因此，此处的“销项税额”是抵减了土地价款后的销项税额。

即：按照2023年第18号公告中的“销售额”，计算的销项税额。

（“按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”）

4、土地增值税的收入，不能直接使用发票上注明的不含税价款。

五、契税的计税依据

1、规定

《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：

“一、计征契税的成交价格不含增值税。”

2、契税的纳税人是承受人，承受人如何知道成交价格中的“增值税”?

（1）开发企业按期计算允许扣除的土地价款

（2）没有规定要求开发企业针对每张发票计算、提供成交价格中的“增值税”。

3、新《契税法》的规定

（1）计税依据不包括增值税

《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2023年第23号）第二条第九项：

“二、关于若干计税依据的具体情形”

“(九)契税的计税依据不包括增值税。”

（2）正在征求意见：“以发票上注明的不含税价款确定”

《国家税务总局关于契税服务与征收管理若干事项的公告(征求意见稿)》：

“三、契税计税依据不包括增值税，具体情形为：

(一)土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不包括增值税额;实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价款确定。”

六、结论

“营改增”后，因为各税特点不同，土地价款导致的差额征收增值税，使各税种计税收入出现差异：

1、企业所得税收入，以发票上注明的不含税价款确定。（在成本费用中调整）

2、土地增值税需要直接调整收入。

3、契税则难以处理。

4、新《契税法》拟放弃处理，直接“以发票上注明的不含税价款确定”。

来源：税收实战

【第4篇】为什么营改增值税

因为营业税改增值税是一减轻税负的改革，将促进一大批市场主体放开手脚，提升服务水准，有利于提振消费和改善民生，并有益于扩大内需，加快转变生产方式。

推进营改增主要是为了完善税收体制，实现对货物和劳务征收统一的间接税，进而打通增值税链条，避免重复征税，并降低企业的税负压力。

完善税制，降低企业税负水平，有利于释放企业活力，并引导企业向专业化、精细化的方向发展，避免企业因税负的原因，普遍出现“大而全”、“小而全”的现象。

【第5篇】洗车收入是否属于营改增值税

洗车收入是属于营改增值税，小规模纳税人提供洗车服务增值税征收率3%。

根据财税【2016】36号规定，洗车服务属于生活服务业，按规定缴纳增值税。一般纳税人税率6%，小规模纳税人按征收率4%计算增值税。所以，小规模纳税人提供洗车服务依征收率3%计算缴纳增值税，可以开具增值税发票。

【第6篇】营改增后土地增值税税率多少

文|凯风

比房地产税更猛的大招要来了？

近日，“土地增值税法”开始公开征求意见。根据意见，土地增值税，以转移房地产所取得的增值额为计税依据，并实行30%、40%、50%、60%的四级累进税率。

这意味着，只要转让房地产时，土地价格上涨，都需缴纳土地增值税，而且这一税率是累进制的，上涨越多，缴纳的税就越多。

在楼市上行周期，土地增值和房价上涨都是常态。一旦全面开征，不说一剑封喉，影响之大也可想而知。

然而，这是误解。

其一，土地增值税并非新税，早已存在，且已实施了20多年。

土地增值税最早诞生于1993年，此前都是以条例形式存在。此番立法，只是从条例上升为法律，完成2023年“税收法定”的立法任务，而非增加新税种。

土地增值税，虽被称为“反暴利税”，但其在财政收入的整体占比只有3%左右，不及契税，更远远不及卖地收入。

更关键的一点是，土地增值税主要面向房地产企业开征，并最终反应在房价里。虽然羊毛出在羊身上，但这一制度已经执行了20多年之久，对楼市的影响早已消化。此番立法，不会带来太多额外影响。

这一次，最主要的变化是将“集体房地产”列入征税范围。这与集体建设用地入市的节奏一致。如果未来集体土地获得与国有土地一样的入市权益，那么在土地增值税上自然也要一视同仁。

其二，一直以来，土地增值税不对个人住房征收，未来大概率也会沿袭这一惯例。

土地增值税，看起来威力巨大，但一直以来，个人住房都在免征之列。

可以说，个人住房交易免征土地增值税，不仅是惯例，而且拥有法律依据。这一惯例想必在未来会得到延续。

值得一提的是，二手房交易已有个人所得税。无论是土地增值，还是卖房所得，都相当于对投资房产赚的钱征税，这两者有一定重合之处。如果再行开征土地增值税，难免存在重复征税之嫌，这与立法大方向背道而驰。

要知道，二手房个税其实并不低。有地方按照总价2%征收，有地方按照差额20%征收，更多地方则是二选一。如果统一为差额20%，在楼市上行周期，个税的杀伤力，丝毫都不低于土地增值税。

更何况，从现实角度来看，任何税赋都是为增加税源和调节贫富差距而来，并非为限制行业发展。

在楼市上行时代，土地增值的不是一点半点。一旦向个人开征，那么二手房市场将会迅速冷却，这恐怕不是政策希望看到的。

其三，记住，公寓是个例外。

土地增值税不会面向个人征收，但有一类房子例外：这类房子就是公寓。

众所周知，普通二手住房交易仅需交纳个税、契税、印花税等税，除非房子不满两年，才需要缴纳增值税。

这里的增值税，与我们正在讲的土地增值税，并非同一概念。这是完全不同的两个税种，二手房增值税的前身是营业税，营改增之后一律统一为增值税，增值税加上附加税，税率统一为5.6%。

但到了公寓这里，情况就完全不同。

公寓转让不仅要缴纳普通增值税，而且还要缴纳土地增值税，更不用说契税、个人所得税等其他税种。

换言之，住宅交易受到一定政策保护，而公寓则要接受全面征税的洗礼，这也是我们一直不推荐投资公寓的主要原因所在。（参阅《再说一次，这几类房子千万不要碰》）

其四，房地产税，远比土地增值税更重要。

土地增值税看起来威力巨大，而且留下了“征收对象为企业和个人”的口子。但无论是就其历史惯例还是现实影响力，未来大概率都不会面向个人住宅征收。

相比而言，房地产税的价值不容低估。房地产税的到来已是确定性事件，唯一的悬念就是落地时间。

房产税是典型的保有税，细水长流，只要握有房产，每年都必须按时缴纳房产税。这是更稳定的税源，不仅不受楼市周期影响，而且还能为地方政府开辟新的税源。

同时，土地增值税还是间接税，侧重于交易环节。而房产税则属于直接税，立足于保有环节，更符合税制改革的大方向。

当然，税收法定，房地产税同样不例外。这就决定了，房地产税不会搞突然袭击，这一制度必定会广泛征求社会意见，给予充分时间进行消化。

所以，不要过度解读土地增值税，也不要低估房地产税。

【第7篇】简述营改增后增值税的征税范围

营业税改后增值税主要涉及的范围是交通运输业以及部分现代服务业；

交通运输业为陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输；现代服务业为研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。营业税改增值税，简称营改增，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，营改增的最大特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。

【第8篇】营改增下土地增值税收入计算

土地增值税是一个征收范围比较狭窄，且在实务中不是很广泛使用的一个税种，很多企业都不涉及，涉及到的企业主要是房地产开发公司，但对于广大学子来讲，这个税种曾经困扰了很多人，包括鄙人自己，这里简单分享一下个人学习的一点小小的经验。

(1)对于“税法”的学习，核心还是要把我“税法”的特点，即各个税种的基本要素，包括纳税人、征收范围、税率、计算原理、税收优惠及征收管理。几乎每个税种都是这个逻辑。所以需要从宏观上把握住这个基本规律。

(2)每个税种最关键的当然是“税额”本身的计算，税法难学在于政策法条实在太多，也记不住，所以到最后感觉就是模模糊糊的，所以把握住每个税种“计算核心”最为重要和关键。

(3)今天更新一下《土地增值税》税额计算的核心内容，供大家参考使用。把握每个税种的基本计算原理，慢慢的很多东西就自然而然的掌握了，人学习知识和技能，它是有一个记忆、理解、积累、升华的过程。土地增值税计算框架如下图所示。

另外:对于理论学习来讲，尤其是财会专业，个人经常说一个观点:先学会纸上谈兵，然后去实践，再反思理论学习并总结。坚持3-5年，你会对财会行业的理论逻辑和实践操作逻辑有完全不同的认识，财会学习也没得格外的什么技巧，就是加强理论学习和积累。坚持就是胜利。功夫在平时。它急不来，也急不得。也是典型的“慢工出细活”的行业。

【第9篇】营改增以后增值税率

东昌集团的生产性服务现场。图｜受访者提供

“营改增”对不同行业的影响各异

《中国新闻周刊》记者｜吴子茹

本文首发于2023年3月2日总第794期《中国新闻周刊》

“总体来说，相对于营收的快速增长，东昌集团这些年整体税负的确是相对减轻了。”上海市人大代表、上海东昌企业集团董事长丁建勇在接受《中国新闻周刊》采访时如此描述企业的感受。

2023年1月1日，根据财政部、国家税务总局联合下发的《营业税改增值税试点方案》，上海作为全国探索“营改增”试点，首先在交通运输业和部分现代服务业实施营业税改增值税。上海东昌集团正是其中第一批试点企业之一。

上海试点“营改增”

“上海营改增实施五年以来，由于营收差异，东昌集团每年减税数目不同。但总的来说我们感觉的确减少了，这一点是毋庸置疑的。”上海东昌集团研究院院长王国荣告诉《中国新闻周刊》。

东昌集团作为首批“营改增”试点企业，主营业务为生产性服务，也涉足金融、房地产等行业。“营改增”实施五年来，东昌集团见证了“营改增”从最早试点交通运输业到最后扩围金融业、房地产业等的过程。

“营改增”试点刚开始，上海东昌研究院就组织全集团员工学习新的税收政策，由于增值税采取进项和销项发票抵扣政策，而改革又是分行业逐步进行，“了解哪些上下游行业可以进行抵扣，这一点非常重要”。

丁建勇表示，“营改增”试点以来，东昌集团下属一家从事生产性服务的企业，为长三角、东北、中西部多家大型制造业企业提供全产业供应链运输服务。为了更好适应抵扣链条，东昌集团下属这家公司对服务合同内容条款作了相应修改，使客户抵扣项的税款能获得充分抵扣。

制造业企业虽是原增值税纳税人，不在“营改增”范围内，但由于制造业企业取得新扩围企业“营改增”后，开出的增值税专用发票可以抵扣销项税额，因此制造业企业是“营改增”的“净受益者”。

“营改增”在上海试点实施一段时间后，2023年8月，快递企业顺丰公司将运输业务剥离开来，单独成立了运输公司，形成更清晰的抵扣链条。据报道，顺丰公司此后营改增中减负比例逐年上升，2023年实现减负1312万元。

盘点五年增值税试点改革，从2023年至2023年年底，上海市通过营改增累计减税1800亿元。本轮营改增中涉及企业最多的就是生活服务业，从餐饮、酒店到教育、旅游，和居民生活可谓息息相关。

上海市税务局局长过剑飞表示，全面实施营改增以来，企业减负效应逐步扩大。其中，生活服务业减负规模最大。

以望湘园（上海）餐饮管理股份有限公司为例，“营改增”全面推开之前，在采购环节，企业取得的发票已经有50％左右属于增值税专用发票。“营改增”后，这一比例目前已上升至90％。仅此一项，将为企业节约上千万的税收成本。自去年5月1日“营改增”全面推开至11月底，销售收入缴纳增值税比按营业税制计算，税款减少约800万元，到2023年底预计公司整体减少税款近1000万元。此外，门店众多的餐饮企业还将在房屋租赁和装修上“节省”不少成本，特别是装修成本可以抵税，估计减少成本约10％。可以说，餐饮行业除了人工成本以外的其他成本，基本都能作为增值税的进项予以扣除。“这些在营业税时代都是完全无法想象的实惠。”企业相关负责人透露说。

对此，上海财经大学公共政策与治理研究院院长、财税专家胡怡建分析称，生活服务业减税额度比较大的原因在于，首先生活服务业中小规模企业占多数，如果是小规模企业，那么增值税率将从营业税率的5％降到3％，直观减税；如果不是，那么将适用6％的增值税率。但这个行业的特点就是进项发票抵扣较多，如房屋租金、装修、设备、日常用品等都可以进行抵扣。“所以生活服务业的税负降得力度比较大”。

制图｜叶雪鸣

感受各异

根据财政部门发布的数据显示，“营改增”实施以来，最为直观的效果之一，就是为企业实现了减税。

仅就上海来说，“营改增”试点当年，2023年年底，上海市企业减税166亿元，其中小规模纳税人降幅达4成。2023年，上海市企业减税550亿元。截至2023年底，上海五年来“营改增”累计减税超过1800亿元。

对于减税力度如此之大，上海财经大学公共政策与治理研究院院长、财税专家胡怡建认为，营业税全面改为增值税，避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端，实现了增值税“道道征税，层层抵扣”的目的，能有效降低企业税负。

胡怡建也坦承，“营改增”的宏观效果显而易见，但具体到某个行业和企业，是否真正实现了有效的减税，还是一个“综合性问题，需要综合性考量”。他认为，经济下行大背景下，实体企业利润普遍下降。相对于利润的大幅降低，这些行业和企业即便客观上得益于“营改增”一定程度上的减税效果，但由于盈利不好，对这一效果的感受并不明显。

胡怡建向《中国新闻周刊》表示，分析“营改增”减税效果及企业普遍反映，既要考虑经济下行、实体企业利润普遍降低的大背景，又要考虑“营改增”实施以来不同行业、不同企业之间的差别。此外，改革不同时期可抵扣项目不同，“营改增”实施长期效果和短期效果也不尽一致。

在丁建勇看来，“营改增”实施初期，有企业有所抱怨“是很正常的”。

东昌集团就曾经历过这样的抱怨。东昌集团很重要的一块业务就是为大型制造业企业提供设备一体化的全供应链服务，从采购开始，一直到运输、仓储。一些运输企业供应商曾表示，“营改增”以后，运输企业的税收要增加了，并曾表示要调价。

王国荣后来发现，上述运输企业所说的税收增加，一个原因是当时交通运输业仍处在改革中，一些省市还未纳入试点范围，不能进行抵扣，导致在交通运输这个行业里出现了一段时间“双轨制”。此外，一些企业对操作流程不太熟悉，有的能抵扣的项目没有开具转向发票进行抵扣。

“服务行业门类众多，有传统和现代之分，也有低端服务业和高端服务业之分，甚至在同一服务行业，企业的门类、能级、盈利状况也不相同，基于此，营改增对不同行业的影响肯定不一样。”丁建勇说。

丁建勇进一步分析认为，此次“营改增”适用的行业和企业，具体情况千差万别，例如不同行业产业链、产品或服务利润率、资本构成、投资周期、税制、税率等都不相同，因此，关于此次营业税改增值税的减税效果，“有不同声音这是很正常的”。此外，他认为，企业管理和政策熟悉程度等多种因素也会对实际税负产生影响。

“营改增作为中国劳务货币税收制度的改革，从制度设计上来说已经实现了，接下来面临考验的，是各地、各行业实施细节问题。以后，税务部门恐怕要逐渐将目光转向个人所得税、房地产税等。这两大税收涉及阶层之间财富重新分配，问题将更为复杂，或将引发更广泛的关注，从这个层面来看，中国的税收改革之路，依然任重道远。”胡怡建说。★

总第794期《中国新闻周刊》现已上市，可登录微信公众号“中国新闻周刊杂志”进入微店购买

【第10篇】营改增下土地增值税收入计算方法

文|金穗源商学院刘玉章

问题十六：转让“营改增”后购置房地产土地增值税的计算方法

问：自2023年5月1日开始，增值税覆盖了不动产。企业购置不动产取得增值税专用发票带来的增值税额可以作为进项税额抵扣，“营改增”之后取得的不动产成本为不含税价，企业转让“营改增”之后购置的不动产应当怎样计算缴纳土地增值税?

答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号附件2)规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2023年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2023年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60％，第二年抵扣比例为40％。

根据上述规定，纳税人取得不动产进项税额分为两年抵扣，如果纳税人将没有抵扣完的进项税额的不动产转让，其没有抵扣完的进项税额如何处理，财税[2016]43号规定，《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

温馨提示：

财政部税务总局海关总署公告2023年第39号规定：自2023年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2023年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

[案例]：n科技有限公司2023年4月购置一座科研楼，购置价(含税)2 220万元，取得了增值税专用发票，增值税额220万元。当地契税税率3％，已缴契税60万元，取得了完税凭证。科研楼作为固定资产核算。2023年5月，n公司将该楼转让，转让价(含税)2664万元，请计算如何纳土地增值税。

[案例分析]

(1)2023年4月购置科研楼，取得增值税专用发票，增值额220万元分两年抵扣，第一年抵扣60％计132万元，留抵40％计88万元待第二年抵扣。契税60万元计入固定资产原值。

借：固定资产——科研楼 20 000 000

应交税费——应交增值税(进项税额) 1 320 000

应交税费——待抵扣进项税额 880 000

贷：银行存款 22 200 000

借：固定资产一一科研楼 600 000

贷：银行存款 600 000

(2)2023年5月转让科研楼，将“待抵扣进项税额”转入固定资产科目。

借：固定资产——科研楼 880 000

贷：应交税费一一待抵扣进项税额 880 000

科研楼原价＝20 600 000+880 000=21 480 000(元)

(3)转让收入:

销售额＝26 640 000÷1.09＝24 440 367(元)

销项税额＝24 440 367×9％＝2 199 633(元)

(4)与转让房地产有关的税金＝城建税+教育费附加+印花税

城建税的7％＝2 199 633x7％＝153 974(元)

教育费附加的3％＝2 199 633x3％＝65 989(元)

印花税的0.05％＝26640 000×0.05％＝13 320(元);

有关的税金＝153 974+65 989+13 320＝233 283(元)。

(5)根据国税函[2016]309号文件的规定，“提供购房发票金额”包括购楼发票金额2 000万元；转回进项税额88万元；科研楼持有1年，加计5％扣除；契税60万元，加除项目金额＝[20 000 000×(1+5％)+880 000+600 000+233 283＝22713283(元)

(6)增值额＝24 440 367-22 713 283＝1 727 084(元)。

(7)增值率＝(1727084÷22713283)x100％＝7.6%

(8)适用税率30%，速算扣除率为0，应缴土地增值税＝1727084×30％＝518 125(元)

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“销售保障性住房是否预缴土地增值税”，您也可以思考一下，下期再见！

【第11篇】营改增后土地增值税抵扣税费

导读：营改增后土地出让金是不是可以抵扣进项税呢，对于这一问题，本篇文章给您带来了《营业税改征增值税试点实施办法》的相关规定，如果您有仔细的阅读这一规定，相信您对于这一问题肯定是比较熟悉的。

营改增后土地出让金是否可以抵扣进项税？

答：土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五条的规定，准予从销项税额中抵扣的进项税额包括从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额；

从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；

购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额；

从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

而对于土地出让金并没有规定，因此营改增后土地出让金是不可以抵扣进项税的。

综上所述，土地出让金只能抵押、不能抵扣。但是土地出让金可以扣除，也是不可抵扣的。

【第12篇】营改增后土地增值税可扣税金

营改增后房地产企业土地增值税计算方法作者：段志坚

一、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）征税范围的一般规定

（二）征税范围的具体事项规定

二、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

三、税率——四级超率累进税率

四、具体计算方法

（一）应税收入额的确定

1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.收入形式： ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入；

（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。

（二）扣除项目及其金额

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

（一）新建房地产转让项目的扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

地价款包括：

出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）。

2.房地产开发成本：

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用

3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

利息扣除注意：

①能分摊并提供金融机构证明；

②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；

③不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

（1）利息单独扣除：

开发费用＝利息+（地价＋开发成本）×5%以内

（2）利息不单独扣除：直接用以下公式

开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内

4.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。即“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

即营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目

只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；

（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。

（三）应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、案例计算

甲房地产开发公司营改增后取得土地，开发a项目的可售总面积20000 ㎡，其中普通住宅10000㎡，商业10000㎡，建成后全部售完，取得含税收入33300万元，其中普通住宅11100万元，商业22200万元；项目采用一般计税方法。

计算土地增值税时土地价款加开发成本合计12610万元；

其中：土地价款1110万元，前期工程费500万元，建安工程费10000万元，基础设施费500万元，公共配套费300万元，开发间接费（不含利息）200万元.（除土地外均为不含税成本）

现主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。（公司仅a项目一个项目）。

按可售面积分摊成本，分普通住宅和非住宅两类分别计算土地增值税，如下表

（一）普通住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝10055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（11100 - 555）÷（1+11%） =9500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=9500×11%=1045（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=11100-1045=10555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生132万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝132（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝10055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋132＋1261＝8328.5（万元）

（3）增值额＝10055－8328.5＝1726.5（万元）

（4）增值率＝1726.5÷8328.5＝20.73%＜30%

（5）适用税率30%

（6）土地增值税税额＝1726.5×30%＝517.95（万元）

（二）非住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝20055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（22200 - 555）÷（1+11%） =19500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=19500×11%=2145（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=22200-2145=20555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生264万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝264（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝20055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋264＋1261＝8460.5（万元）

（3）增值额＝20055－8460.5＝11594.5（万元）

（4）增值率＝11594.5÷8460.5＝137.04%＜200%

（5）适用税率50%

（6）土地增值税税额＝11594.5×50%-8460.5×15%＝4528.18（万元）

（三）合计应缴土地增值税5046.13万元

原创文章，欢迎关注！

【第13篇】营改增后土地增值税计算方法

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

（一）房地产开发企业销售新房

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

具体解析如下：

1.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

注意：开发费用是另外计算

（3）扣除项目3：房地产开发费用（两种扣除方法）

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅适用从事房地产开发的纳税人，非房地产开发企业是不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含税）

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为450万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用

=450+（1000+3000）×5％=650（万元）

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）

允许扣除的项目金额合计

=1000+3000+650+555+800=6005（万元）

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：

“超过50％～100％的部分”

适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

（需要电子资料，请您私聊，免费提供！）

【第14篇】营改增后增值税税率

编者按：这张图是中华会计网校精心制作的税率图解，展示了2023年5月1日起全面实施“营改增”之后的税率及征收率，极具收藏、使用价值。

转载本文及以上图片必须注明“来源：中华会计网校”

【第15篇】营改增后增值税的定义

按照营改增之后的最新规定，房地产开发企业实行分类管理，以年应税销售额500万元为标准，分为一般纳税人和小规模纳税人。对于销售收入未达标，但各项会计制度健全，税务资料完整的企业，可以申请办理成为一般纳税人。

一般纳税人适用一般计税方法，适用税率为11%；小规模纳税人适用简易计税方法，适用税率为5%。在税率划分中，有一种较为特殊的情况是房地产老项目可采一般计税或者简易计税。这其中所谓的房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目，针对这种情况开发商可自行选择有利于自身的税负方式。

房地产开发企业的销售模式中，预售占了很大的比例。对于这类项目采取的预缴的方式，预缴税率为3%，应预缴增值税的计算公式为：应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）×3%。

营改增后房地产企业主要税种有哪些？

营改增后，房地产开发企业由营业税改为增值税，其他税种不变，涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。

营改增后房地产企业增值税在计算时税率为11%，虽然比之前的营业税率要高，但是增值税可以进行抵扣。那么小编关于问题“营改增后房地产企业增值税计算方法是什么？”就介绍到这里。相信大家对于这个类型的财务知识都有所了解了。

【第16篇】营改增增值税计算题

导读：增值税如何计算？增值税会计分录怎么做？不管是在会计学习还是财务工作中占的比例都越来越重，所以作为一个会计人员必须掌握好这个知识点，下面小编就来详细讲讲关于营改增增值税会计分录的内容，仅供参考。

营改增增值税会计分录

应交增值税定义

应交增值税是指一般纳税人和小规模纳税人销售货物或者提供加工、修理修配劳务活动本期应交纳的增值税。本项目按销项税额与进项税额之间的差额填写。应注意的是，如果一般纳税人企业进项税大于销项税，致使应交税金出现负数时，该项一律填零，不填负数。

增值税计算公式

应交增值税=销项税额-(进项税额-进项税额转出)-出口抵减内销产品应纳税额-减免税款+出口退税

增值税会计分录

1、月底，进项税额大于销项税额，不进行账务处理，直接作为留抵税额；

2、月底，销项税额大于进项税额：

（1）计算应交增值税：

销项税额-进项税额-以前留抵进项税额=本期应交增值税

（2）结转：

借：应交税金-应交增值税-转出未交增值税

贷：应交税金-应交增值税-未交税金

（2）缴纳：

借：应交税金-应交增值税-未交税金

贷：银行存款

营改增增值税会计分录怎么做这是一个会计财务人员必须

【第17篇】营改增后的土地增值税税率

cpa税法，学习税目和税率是重点，但是税目和税率错综复杂，学习起来杂乱无章，知识点琐碎不易记忆，经常容易记混记错。重点是教材每年都会改革，或新增或删减，2023年5月以后因为全面实行“营改增”，增值税成为重点，今天小编就带着大家一起盘点增值税的税率，看营改增都改哪了，顺便附赠巧记金言哦。

一、基本税率

增值税的基本税率是17%，应税劳务及绝大部分货物销售、部分营改增、有形动产租赁服务适用于此档税率，值得注意的是，有形动产租赁包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁，而水路运输的光租业务和航空运输的干租业务，属于有形动产经营性租赁。

二、低税率

增值税的低税率是13%，一般适用于粮食、油、纯牛奶等，还有生活用的水电煤气，日常陶冶情操的图书，音像制品等，还有相关农业产品，但要注意，不包含农机零部件，这个低税率并不涉及应税劳务和营改增应税项目。巧记金言：都是广大民生最基本的需求，因此税率低一些。

三、两个低税率

同样是低税率，但是这一栏要将11%和6%两个税率放在一起说，这两个税率不涉及货物，只涉及营改增，但是两个税率还是有区别的，11%的税率适用于交通、邮政、基础电信、建筑、不动产、土地使用权等，巧记金言：四服两不动一土地

6%税率适用于现代服务、增值电信、金融、生活服务和销售无形资产，要注意不包括土地使用权，巧记金言：四服一销售。

四、零税率

除国务院特殊规定，纳税人的出口税率皆为零，零税率还包括财政部和国家税务总局规定的跨境应税行为，无运输工具承运业务的经营者亦适用增值税免税政策。

看小编将原本杂乱无章，难记难背的税率税目整理的清晰明了，是不是对这科“碎”法又重新燃起了斗志呢？在以后学习的过程中，也可以自己制定巧记金言来帮助记忆学习哦，祝大家在cpa税法中取得好成绩，加油！

【第18篇】营改增后增值税专用发票税率有几种

小规模纳税人征收率的适用

一、销售或出租不动产、建筑业新增5%征收率

以下所称取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，但不包括房地产企业自行开发的房地产。

1．房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

2．小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3．小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4．个人（个体工商户和其他个人）销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（北京市、上海市、广州市和深圳市不适用该项规定）。

个体工商户应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5．北京市、上海市、广州市和深圳市的个人（个体工商户和其他个人）销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

个体工商户应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

6．其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5% 的征收率申报缴纳增值税。

7．小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

8．个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

二、小规模纳税人销售货物、劳务、无形资产、服务（交通运输、邮政、电信、建筑、金融服务和现代服务、生活服务），按3%的征收率计税。

纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

三、小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的除固定资产以外的物品，按3%的征收率计税。

四、小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货

1．小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产和旧货，减按2%的征收率计税，并不得由税务机关代开增值税专用发票。

2．小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具（申请代开）增值税专用发票（注意：此项规定不含销售旧货）。

3．小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，其不含税销售额填写在《增值税纳税申报表（适用于小规模纳税人）》第4栏，其利用税控器具开具的普通发票不含税销售额填写在第5栏。

一般纳税人适用征收率的规定

一、一般纳税人可选择按征收率5%计税的行为：

以下所称取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，但不包括房地产企业自行开发的房地产。

1．一般纳税人销售其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2．一般纳税人销售其2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3．房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。

4．一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2023年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

二、销售使用过的固定资产及旧货适用3%征收率，现减按2%计税的行为：

固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产，不包括不动产（不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等）。

使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物 (含旧汽车、旧摩托车和旧游艇) ，但不包括自己使用过的物品。

一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应当按照适用税率征收增值税。

（一）征税规定

1．一般纳税人销售旧货。

2．一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。

3．纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该自己使用过的固定资产。

4．一般纳税人销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的已使用过的固定资产。

（注：从2023年5月1日起，原增值税一般纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务，用于《销售服务、无形资产或者不动产注释》所列项目的，不属于《增值税暂行条例》第十条所称的用于非增值税应税项目，其进项税额准予从销项税额中抵扣）

6．原增值税一般纳税人销售自己使用过的，扩大增值税抵扣范围试点地区试点以前，非试点地区2023年1月1日增值税转型改革以前，购进或者自制的固定资产。

（1）需要注意的是，如果销售的固定资产属于税法规定允许抵扣进项税额，却因纳税人没有取得进项发票或者其他原因而未抵扣的，属于自动放弃抵扣权，销售该项固定资产时，不得采用简易计税办法，而应按照适用税率计税。

（2）原增值税一般纳税人销售自己使用过的，扩大增值税抵扣范围试点地区试点以后，非试点地区2023年1月1日以后购进或者自制的，不属于增值税暂行条例第十条规定不得抵扣范围的固定资产，按照适用税率征收增值税。

（3）“营改增”试点一般纳税人销售自己使用过的，本地区试点实施之日（含）后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。

（二）增值税专用发票开具规定

1．纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，适用简易计税方法按照3%征收率减按2%征收增值税的，应当开具普通发票，不得自行开具或由税务机关代开增值税专用发票。

2．纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票（注意：此项规定不含销售旧货）。

三、一般纳税人可选择按征收率3%计税的行为：

1．公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工（相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2023年4月30日前）的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。

2．以清包工方式（施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用）提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

3．为甲供（全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购）工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

4．为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

建筑工程老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

5．以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。

6．在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。

7．提供的公共交通运输服务（包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车）。

8．提供的电影放映服务。

9．提供的仓储服务。

10．提供的装卸搬运服务。

11．提供的收派服务。

12．提供的文化体育服务。

13．经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。

14．药品经营企业（取得食品、药品监督管理部门颁发的《药品经营许可证》获准从事生物制品经营的药品批发和零售企业）销售生物制品。

15．兽用药品经营企业（取得兽医行政管理部门颁发的《兽药经营许可证》，获准从事兽用生物制品经营的兽用药品批发和零售企业）销售兽用生物制品，可以选择简易办法按照兽用生物制品销售额和3%的征收率计算缴纳增值税。

16．光伏发电项目发电户（个人和不经常发生应税行为的非企业性单位）销售电力产品，按照税法规定应缴纳增值税的，可由国家电网公司所属企业按照增值税简易计税办法计算，并按3%的征收率代征增值税税款（2023年10月1日至2023年12月3l日，按应纳税额的50%代征），同时开具普通发票；按照税法规定可享受免征增值税政策的，可由国家电网公司所属企业直接开具普通发票。

17．自2023年9月1日起至2023年6月30日，对增值税一般纳税人销售的库存化肥（在2023年8月31日前生产或购进的尚未销售的化肥），允许选择按照简易计税方法依照3%征收率征收增值税。纳税人应当单独核算库存化肥的销售额，未单独核算的，不得适用简易计税方法。纳税人2023年7月1日后销售的库存化肥，一律按适用税率缴纳增值税。

以上各项，除国家税务总局对开具发票有单项规定的外，均可开具增值税专用发票。

四、由原4%征收率改为按3%征收率计税的行为：

1．寄售商店代销寄售物品（含居民个人寄售的物品）。

2．典当业销售死当物品。

上述2种情形，纳税人可自行开具增值税专用发票。

3．拍卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方收取的全部价款和价外费用。

五、由原6%征收率改为可选择按3%征收率计税的销售货物行为：

1．县级及县级以下小型水力发电单位（各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦及以下的小型水力发电单位）生产的电力。

2．自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

3．以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）。

4．用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织，自产制成的生物制品。

5．自产的自来水。

6．自产的以水泥为原料生产的商品混凝土。

7．一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税。但桶装饮用水不属于自来水，应按照17%的适用税率征收增值税。

8．增值税一般纳税人（固定业户）未持“外出经营活动税收管理证明”，临时到外省、市销售货物的，经营地税务机关按3%的征收率征税，需开具专用发票的回原地补开。

发生以上8种应税行为，纳税人可自行开具增值税专用发票。

9．属于增值税一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液，可以按照简易办法依照3%征收率计税，但不得对外开具增值税专用发票。

六、至今未作调整的特殊征收率

中外合作油（气）田开采（含中外双方签定石油合同合作开采陆上）的原油、天然气，征收率为5%，不抵扣进项税额，原油、天然气出口时不予退税。

此项系国务院在1994年根据全国人大常委会的决定制定的征收率，2023年6月财政部、国家税务总局调整征收率时未涉及。

简易计税方法的相关规定

一、所称“旧货”，指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。

二、固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产，不包括不动产（不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等）。

使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

三、旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物 (含旧汽车、旧摩托车和旧游艇) ，但不包括自己使用过的物品。

四、按征收率征收增值税的税款计算：

1. 销售额指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用，但不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，应纳税额的计算：

销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）；

应纳税额＝销售额×征收率；

2. 纳税人适用按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：

销售额=含税销售额/（1+3%）

应纳税额=销售额×2%

五、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

六、试点纳税人中的小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

七、一般纳税人发生本文所述应税行为，选择适用简易计税方法的，一经选择后36个月内不得变更。

简易征税方法的简要回顾

增值税计税方法包括简易计税方法和一般计税方法。简易计税方法，其应纳税额为“销售额×征收率”计算的税额，并不得抵扣进项税额，小规模纳税人均采用简易计税方法。一般计税方法，其应纳税额为“当期销项税额－当期进项税额”后的余额，一般纳税人原则上必须采用一般计税方法。

这几年来，增值税简易计税规定的变化不小，尤其是财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和财政部国家税务总局《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）相继发布，对一般纳税人发生的部分特定应税行为，新增规定了诸多重要的简易计税项目。

【第19篇】房产企业营改增值税

房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处

自财税2023年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。

“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。

适用简易计税方法

案例：a公司为房地产开发企业，a公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。2023年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。(以下涉及单位均为“万元”)问：做出a公司2023年5月—9月相关会计分录?案例解析：2023年5月收到预收款：借：银行存款 42贷：预收账款 422023年6月预缴税款：借：应交税费—— —未交增值税1.2贷：银行存款 1.2预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据：税总2023年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

2023年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63预收账款 42贷：主营业务收入 100应交税费—— —未交增值税52023年9月申报缴税借：应交税费—— —未交增值税3.8贷：银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8

文件依据：税总2023年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

适用一般计税方法

案例：甲公司为房地产开发企业，机构所在地位于经开区，开发的佳和林苑小区项目位于高新区。2023年5月“营改增”后，甲公司在主管国税机关登记为一般纳税人，甲公司财务人员经过测算，预计该项目形成的成本费用支出能够取得足够的增值税进项发票进行抵扣，故对该项目选择了一般计税方法。

甲公司为开发佳和林苑小区项目，取得土地10万平方米，支付土地出让金25000万元，并取得合规票据。佳和林苑小区可售面积44万平方米。为开发此小区，甲公司发生如下业务：1.2023年5月，购进a办公楼一栋，用于办公。甲公司将a办公楼计入固定资产核算，取得增值税专用发票上注明价款100万元，税额11万元。款项已经通过银行付讫。

2.2023年6月，购进用于佳和林苑小区项目的钢材200万元，进项税额34万元，款项尚未支付。

3.2023年10月，为了满足职工住宿的需要，甲公司决定将a办公楼整体用于职工宿舍，假设a办公楼净值为95万元。

4.2023年11月，佳和林苑小区项目尚未完工，取得预售楼盘款1110万元，对应的建筑面积0.4884万平方米。

5.2023年12月，将11月预售的楼盘款1110万元，给业主开具了增值税发票。

问：做出甲公司2023年5月至12月相关会计分录案例解析：2023年5月购入办公楼：借：固定资产 100应交税费—— —应交增值税(进项税额) 6.6应交税费—— —待抵扣进项税额4.4贷：银行存款 111文件依据：税总2023年第15号公告中第二条规定，增值税一般纳税人2023年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2023年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

2023年6月购进钢材：借：原材料 200应交税费—— —应交增值税(进项税额) 34贷：应付账款 2342023年10月将办公楼用于职工宿舍：借：固定资产 6.6贷：应交税费—— —应交增值税(进项税额转出) 6.6借：应交税费—— —应交增值税(进项税额) 3.85贷：应交税费—— —待抵扣进项税额 3.85

借：固定资产 3.85贷：应交税费—— —应交增值税(进项税额转出) 3.85文件依据：税总2023年第15号公告中第七条规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

不动产净值率=(95÷100)×100%=95% 不得抵扣的进项税额=(6.+4.4)×95% =10.45

若不得抵扣的进项税额(10.45)大于该不动产已抵扣进项税额的(6.6)，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额(6.6)从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额(10.45-6.6=3.85)。

2023年11月预收房屋销售款：借：银行存款 1110贷：预收账款 1110文件依据：税总2023年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

预缴税款:[1110÷(1+11%)]×3%=30，甲公司在次月申报期之内，按照3%预征率，向项目所在地高新区国税局预缴税款。

借：应交税费—— —未交增值税30贷：银行存款 302023年12月向客户开具增值税发票：借：预收账款 110贷：应交税费—— —应交增值税(销项税额) 110预售房屋对应的土地价款税额：借：应交税费—— —应缴增值税(营改增抵减的销项税额) 27.50贷：营业外收入 27.50允许扣除的土地价款(0.4884÷44)× 25000=277.50

土地价款所对应的税额：277.50÷ (1+11%)×11%=27.50

文件依据：税总2023年第18号公告中第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)同时，第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款2023年12月应纳增值税：借：应交税费—— —应交增值税(转出未交增值税) 48.50贷：应交税费—— —未交增值税48.5012月应纳增值税=销项税额-营改增抵减的销项税额-进项税额+进项税额转出

=110-27.50-(6.6+34+3.85)+(6.6+3.85)=48.50

申报缴纳的税款：借：应交税费—— —未交增值税18.50贷：银行存款 18.50申报缴纳的税款=应纳增值税-预缴税款=48.50-30=18.50，按照财税〔2016〕36号附件2第一条第(十)款项规定，向公司机构所在地经开区国税局纳税申报

【第20篇】营改增后房地产企业增值税如何预缴

三、预缴纳税义务终止时点探讨

以广东省为例，依据广东省国家税务总局发布的《营改增试点行业纳税遵从指引-房地产业》“房地产开发企业销售自行开发房地产产品的纳税义务时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。……在发生应税行为并收讫货款或者开具应税发票前所收到的款项，均属于预收款，应按规定预缴税款”

根据政策理解，预缴增值税纳税义务终止应是增值税正式申报，即在发生应税行为收讫货款或开具应税发票后不再预缴。

结合政策规定，前者“发生应税行为”是指房地产开发企业实际交楼的时间；后者指房地产开发企业开具应税发票。

根据上述政策结合实务，可作如下总结：预售阶段，房产未交付，收取应税预收款应预缴增值税，并于开票或实际交楼收讫货款时正式申报。而对于预收房款但又开具增值税发票的行为，笔者认为，提前开具应税发票确认了自己的纳税义务，应视为正式申报而不再预缴增值税。实际操作中，为了避免开票造成纳税前置，而建议在预收阶段开具“602销售自行开发的房地产项目预收款”不征税发票，用作企业预收款凭证，实际交付时再开具增值税应税发票。现售阶段，若交付时全额收讫货款，满足正式申报条件，此时无需预缴。若先预收部分房款，收讫尾款后再交付（预收与交付存在时间差），根据规定，预收的房款仍应预缴。

点击下方蓝色标题，查看各省差异及政策依据↓↓↓

来源：正坤财税（id：zhengkuncaishui）

作者：姚逸斌

—————

@正坤财税 立足广州，专注大湾区税务服务20余载，是一家以「地产项目税务规划」为核心的一站式企业税务服务机构。

我们长期致力于中国税收法律法规的研究及合规运用，持续为客户提供优质、合规、落地的整体税务规划、税企争议解决、税收优惠落地等服务，协助客户加强税务管理、降低税务成本，帮助客户持续赢得税务竞争力。

如有涉税相关问题的咨询需求，可私 @正坤财税并且留下问题和联系方式，我们会有专业咨询顾问为您答疑解惑。