营改增后房地产企业增值税如何预缴（3个范本）

【第1篇】营改增后房地产企业增值税如何预缴

三、预缴纳税义务终止时点探讨

以广东省为例，依据广东省国家税务总局发布的《营改增试点行业纳税遵从指引-房地产业》“房地产开发企业销售自行开发房地产产品的纳税义务时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。……在发生应税行为并收讫货款或者开具应税发票前所收到的款项，均属于预收款，应按规定预缴税款”

根据政策理解，预缴增值税纳税义务终止应是增值税正式申报，即在发生应税行为收讫货款或开具应税发票后不再预缴。

结合政策规定，前者“发生应税行为”是指房地产开发企业实际交楼的时间；后者指房地产开发企业开具应税发票。

根据上述政策结合实务，可作如下总结：预售阶段，房产未交付，收取应税预收款应预缴增值税，并于开票或实际交楼收讫货款时正式申报。而对于预收房款但又开具增值税发票的行为，笔者认为，提前开具应税发票确认了自己的纳税义务，应视为正式申报而不再预缴增值税。实际操作中，为了避免开票造成纳税前置，而建议在预收阶段开具“602销售自行开发的房地产项目预收款”不征税发票，用作企业预收款凭证，实际交付时再开具增值税应税发票。现售阶段，若交付时全额收讫货款，满足正式申报条件，此时无需预缴。若先预收部分房款，收讫尾款后再交付（预收与交付存在时间差），根据规定，预收的房款仍应预缴。

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来源：正坤财税（id：zhengkuncaishui）

作者：姚逸斌

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【第2篇】营改增后房地产企业成本费用发票管理

所谓的费用，主要是指利润表中营业费用、管理费用和财务费用三大期间费用，主要包括以下明细内容：福利费、办公费、会务费、电话费、邮递费、培训费、业务招待费、差旅费、咨询费、广告费、修理费、物业费、运输费、服务费等。全面营改增以后，理论上发生上述费用都可以取得增值税专用发票，但企业在实际运营中是不是一定需要取得专用发票呢？取得专用发票，进项税能不能抵扣呢？分析如下：

1、进项税不允许抵扣的费用

根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，购进的旅客运输服务（根据2023年第39号公告规定，从2023年4月1日起允许抵扣）、贷款服务（包括该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用）、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，进项税不得抵扣。

处理方法：对于此类费用，对方一般不会开具专用发票，企业根据取得的普通发票，计入有关费用科目即可；如果取得专用发票的情况下，为防止滞留票的产生，正常认证（选择不抵扣勾选），认证后按价税合计金额计入有关费用科目。

2、专门用于集体福利和个人消费的费用

根据规定，用于集体福利或者个人消费的费用，也不允许抵扣进项税，同时规定，纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

处理方法：集体福利和个人消费不是从费用内容上区分，而应从用途上进行区分，具体处理如下：

（1）对于发生时即可以明确用于集体福利和个人消费的费用，比如租入集体宿舍或公寓；职工食堂及职工活动中心发生的费用；发放过节物品；接待发生的会务费、住宿费、礼品费等；奖励职工的物品；组织员工外出旅游等，无需取得增值税专用发票，取得普通发票即可。

（2）初始发生时符合进项税抵扣条件，且已抵扣，以后发生用于集体福利和个人消费的，则应在发生当月，将对应的进项税额做转出处理，无法确定对应进项税额的，按照当期实际成本计算应转出的进项税额。

3、无一般计税项目的费用

如果纳税人某一期间只有简易计税项目或免税项目，则该企业（包括机关和项目部）对应期间所发生的所有的费用，进项税一律不得抵扣。在这种情况下，无需取得增值税专用发票，取得普通发票即可，省去了认证的过程，省时又省力。

4、企业采用一般计税方法同时又有简易计税项目的费用

在这种情况下，如果能明确区分某项费用属于简易计税项目的，处理方法同第3条；如果不能明确区分某项费用的用途而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额

主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

总而言之，对于费用类发票，如果允许抵扣进项税的，最好取得专用发票，享受进项税抵扣；对于不能抵扣进项税的费用，无需取得专用发票，取得普票即可，不用认证，省时省力。

【第3篇】房地产企业营改增申报表

营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但要求预缴税款，这是房地产业营改增的重大变化之一。对房地产业一般纳税人的会计处理及增值税申报作如下解析。

例一：某房地产开发公司开发甲房地产项目，2023年5月18日，预售房屋一套，售价100万元，同时，收到客户乙交付的预售款80万元，该项目按简易计税方法计算，征收率5%。

会计处理如下：（单位：万元，下同）

1.预收房款

（1）收到预售款

借：银行存款80

贷：预收账款80

（2）预缴申报

国家税务总局公告2023年第18号文件规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

借：应交税费——预交增值税（简易预缴）2.29

贷：银行存款2.29

该公司预缴的税款2.29万元应填报《增值税预缴税款表》进行纳税申报，营改增后，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。只有开具售房发票或不动产产权发生转移以及合同约定的交房日期方可确认纳税义务发生。所以，无需在《增值税纳税申报表》第1行“按适用税率计税销售额”栏中填报。仅在《增值税预缴税款表》中第2行的第1列填写80万元，第2列填写0，第3列填写3%，第4列填写2.29万元，同时，增值税纳税申报表附列资料（四）对预缴的税款进行台账登记，第4行第2列填写本月发生的应在以后抵减的预缴增值税额。

2.销售房屋

（1）确认收入

房地产开发公司2023年6月20日交房，同时收取房款的差额20万元。

借：银行存款20

预收账款80

贷：主营业务收入95.24

应交税费——未交增值税（简易计税）4.76

（2）预缴税款的抵减

国家税务总局公告2023年第18号文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

假设该公司没有发生其他业务，2023年5月，预缴增值税（简易预缴）借方余额为2.29万元，2023年6月，应交税费——未交增值税（简易计税）贷方发生额4.76万元。根据税法规定，将以前月度预缴的增值税在本月应缴的增值税中抵减，从预缴增值税科目转入未缴增值税科目予以抵减。

本月应纳增值税额＝4.76－2.29＝2.47（万元）

借：应交税费——未交增值税（简易计税）2.29

贷：应交税费——预交增值税（简易预缴）2.29

（3）2023年7月缴纳税款的会计处理

借：应交税费——未交增值税（简易计税）2.47

贷：银行存款2.47

该公司本月已经向客户交房，此时增值税纳税义务已经发生，应在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第9行的第1列填写95.24万元，第2列填写4.76万元，在《增值税纳税申报表附列资料（四）》第4行的第1列和第4列各填写2.29万元。《增值税纳税申报表》主表“一般项目”列“本月数”栏目内填写或生成如下数字：第5行95.24万元，第21行4.76万元，第27行和第28行2.29万元，第32行和第34行2.47万元。通过以上处理，应交增值税的会计明细科目与增值税申报表数据基本一致。

例二：接上例，如果甲房地产项目采用一般计税方法计税（纳税申报参照简易计税）。

1.预收房款

一般计税方法预收账款的会计处理与简易计税方法一致，预缴增值税按11%的适用税率和3%的预征率计算，应预缴增值税＝80÷（1＋11%）×3%＝2.16（万元），记入“应交税费——预交增值税（一般预缴）”科目，以区别简易计税预缴的增值税。

2.销售房屋

（1）确认收入

借：银行存款20

预收账款80

贷：主营业务收入90.09

应交税费——应交增值税（销售项税额）9.91

（2）预缴税款的抵减

国家税务总局公告2023年第18号文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按税法规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

甲公司将本月应抵减的预缴税款转入“未交增值税”科目

借：应交税费——未交增值税（一般计税）2.16

贷：应交税费——预交增值税（一般预缴）2.16

（3）计算本月应缴纳的增值税额

假设，本月应抵扣进项税额为5万元，应纳增值税＝9.91－5＝4.91（万元）

借：应交税费——应交增值税（转出未交销售税）4.91

贷：应交税费——未交增值税（一般计税）4.91

（4）抵减后应缴纳的增值税款

借：应交税费——未交增值税（一般计税）2.75

贷：银行存款2.75

增值税简易计税的会计核算比较简单，只在“应交税费”下设“应交增值税”科目中核算增值税的应缴和未交数，当增值税一般纳税人既涉及简易计税又涉及一般计税时，“应交增值税”科目就不能再用作简易计税核算了，因为原增值税会计核算规定，“应交增值税”科目用于一般计税的应纳税额和留抵税额等相关数据的计算，月末余额在贷方，为本月应纳增值税额，月末余额在借方为增值税留抵额。如果简易计税的预缴税款在“应交增值税”科目核算，就会混淆留抵额和预缴额。

房地产开发公司收取的“意向金或认筹款”应当属于“预收款”。