增值税税收返还（15个范本）

【第1篇】增值税税收返还

想要了解更多税收优惠政策，请移步《优税乐》了解更多税收优惠政策详情企业除了企业所得税是一大困扰之外，那么企业的增值税就是另一大困扰了，那么对于企业所得税的话，很多都是通过园区成立小规模纳税人企业来解决这个问题，而企业增值税的话，则需要通过地方的税收返还奖励政策来解决了，因为这个政策更加的适合企业增值税多的企业。

毕竟小规模纳税人企业，他如果开具专票的话，是实缴3%的税率，这样的话就相没有太大的作用，而如果开具普票的话，更多的是适用于企业所得税多的企业，所以说企业增值税更多的企业，那么就可以看看税收返还奖励政策，这个政策就是说企业在有税收优惠政策的园区里面成立一家有限公司，或者是分公司，并且在当地开票进行纳税，

然后享受一个国家的返还政策，国家一般是直接返还给地方政府，地方政府就是根据这一点来吸引外地的企业，企业在地方进行开票纳税后，按照正常的税率上缴会留存50%的增值税，留存40%的所得税，地方政府会按照流程的这一部分返还给企业50%至80%以营业外收入的名义返还给企业想要了解更多税收优惠政策，请移步公众号《优税乐》了解更多税收优惠政策详情

【第2篇】增值税收入的确认

在税法应用和学习中，常常遇到一些比较特殊的业务收入有关税法上的确认问题，以及一些特殊业务的增值税问题，下面简单归纳了以下，供君闲来阅读。

不同销售方式下增值税所得税的收入确认

一、采用售后回购方式销售商品

1.企业所得税：

（1）一般情况下，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。

（2）特殊情况下，有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认利息费用。

2.增值税

销售商品按照售价确认增值税销项税额，回购商品按照购进商品确认增值税进项税额（须取得增值税专用发票）。实质上按照购进和销售两项业务来处理。

二、以旧换新方式销售商品

1.所得税

销售商品按照有关商品销售收入确认的有关规定确认。

2.增值税

（1）金银首饰的以旧换新销售，应当按照实际收取的不含增值税的全部价款确认销售额，计算增值税。

（2）除金银首饰以外的其他货物以旧换新销售，按照新货物的同期销售价（不得冲减旧货的收购价格）计算增值税销项税额，回收的商品作为购进商品处理。

三、销售商品涉及商业折扣

1.所得税

按照商业折扣后的金额确定商品销售收入金额。

2.增值税

纳税人采用折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上的金额栏分别注明的，可按折扣额后的销售额征收增值税。未在同一张发票的金额栏注明折扣额的，而仅在备注栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。

四、销售商品涉及现金折扣

1.所得税

应当按照扣除现金折扣前的金额确定商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用。

2.增值税

现金折扣发生在销售之后，属于融资性质，在计算增值税时折扣额不能从销售额中扣除。

五、已售商品发生折让和销售退回

1.所得税

应当在发生当期冲减商品销售收入。

2.增值税

按照增值税法的有关规定，开具红字专用发票，冲减销项税额。

六、买一赠一组合销售

1.所得税

不属于捐赠，应将总的销售金额按照各商品的公允价值比例分摊确认各项销售收入。

2.增值税

赠送的商品视同销售，按赠品的不含税价确认销项税额。

七、非货币资产交换

1.所得税

对换出的商品视同销售，对换入的商品按购进货物处理。

2.增值税

以各自发出的商品核算销项税额，以各自收的货物核算购进货物的进项税额。但各自开具合法有效的票据。

其他特殊业务增值税的处理

1.平销返利

对商业企业向供货方收取与商品销售量、销售额挂钩的各种返还收入，均应按平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税额。商业企业收取的各种返还收入一律不得开具增值税专用发票。一般可以采取以下两种方法：一种是商业企业开具普通发票，商业企业冲减进项税额，供货方不能冲减销项税额。一种是供货方开具红字专用发票，供货方可以冲减销项税额，商业企业冲减进项税额。

2.金融商品转让

销售额为卖出价减去买入价。

转让出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。

3.经纪代理服务

销售额为全部价款和价外费用扣除向委托方收取的并代为支付的政府性基金或行政事业性收费。向委托方收取的政府性基金或者行政事业收费，不得开具增值税专用发票。

【第3篇】营业税*增值税收入

关注《第一晓税》，第一时间知晓各类税收优惠政策

版权声明：本文转载自国家税务总局相关政策文件

新税制实施以来，各地陆续反映了一些增值税、营业税执行中出现的问题。经研究，现将有关政策问题规定如下：

一、关于集邮商品征税问题 集邮商品，包括邮票、小型张、小本票、明信片、首日封、邮折、集邮簿、邮盘、邮票目录、护邮袋、贴片及其他集邮商品。 集邮商品的生产、调拨征收增值税。邮政部门销售集邮商品，征收营业税；邮政部门以外的其他单位与个人销售集邮商品，征收增值税。

二、关于报刊发行征税问题 邮政部门发行报刊，征收营业税；其他单位和个人发行报刊征收增值税。

三、关于销售无线寻呼机、移动电话征税问题 电信单位（电信局及电信局批准的其他从事电信业务的单位）自己销售无线寻呼机、移动电话，并为客户提供有关的电信劳务服务的，属于混合销售，征收营业税；对单纯销售无线寻呼机、移动电话，不提供有关的电信劳务服务的，征收增值税。

四、关于混合销售征税问题 根据增值税暂行条例实施细则（以下简称细则）第五条的规定，“以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营非应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者”的混合销售行为，应视为销售货物征收增值税。此条规定所说的“以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营非应税劳务”，是指纳税人的年货物销售额与非增值税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50%，非增值税应税劳务营业额不到50%。

五、关于代购货物征税问题 代购货物行为，凡同时具备以下条件的，不征收增值税；不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税。 （一）受托方不垫付资金； （二）销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方； （三）受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额（如系代理进口货物则为海关代征的增值税额）与委托方结算货款，并另外收取手续费。

六、关于棕榈油、棉籽油和粮食复制品征税问题 （一）棕榈油、棉籽油按照食用植物油13%的税率征收增值税； （二）切面、饺子皮、米粉等经过简单加工的粮食复制品，比照粮食13%的税率征收增值税。粮食复制品是指以粮食为主要原料经简单加工的生食品，不包括挂面和以粮食为原料加工的速冻食品、副食品。粮食复制品的具体范围由各省、自治区、直辖市、计划单列市直属分局根据上述原则确定，并上报财政部和国家税务总局备案。

七、关于出口“国务院另有规定的货物”征税问题 根据增值税暂行条例第二条：“纳税人出口国务院另有规定的货物，不得适用零税率”的规定，纳税人出口的原油，援外出口货物，国家禁止出口的货物，包括天然牛黄、麝香、铜及铜基合金、白金等，糖，应按规定征收增值税。

八、关于外购农业产品的进项税额处理问题 增值税一般纳税人向小规模纳税人购买的农业产品，可视为免税农业产品按10%的扣除率计算进项税额。

九、关于寄售物品和死当物品征税问题 寄售商店代销的寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）、典当业销售的死当物品，无论销售单位是否属于一般纳税人，均按简易办法依照6%的征收率计算缴纳增值税，并且不得开具专用发票。

十、关于销售自己使用过的固定资产征税问题 单位和个体经营者销售自己使用过的游艇、摩托车和应征消费税的汽车，无论销售者是否属于一般纳税人，一律按简易办法依照6%的征收率计算缴纳增值税，并且不得开具专用发票。销售自己使用过的其他属于货物的固定资产，暂免征收增值税。

【第4篇】普通发票收入增值税收入

近期，一则标题为《小规模开3%按3%缴税可以吗？》（或类似标题）的网文在网上流传。

该网文在开头即明确表述：

『根据最新征管政策，小规模适用3%征收率享受免增值税，应该开具免税的增值税普票，在开票时，税率栏次选择“免税”。』

（网文截图）

而接下来，此文又煞有其事地写道：

二、开具3%的普通发票，如何申报？

对于一些客户，非要3%普票，怎么办？

根据税务局最新答复：若开具3%普票，可在申报时直接将该3%征收率的发票的销售额填报在免税栏次。

（网文截图）

而且还贴出了一张“总结”图片

（网文截图）

对于小规模纳税人取得适用3%征收率应税销售收入，享受免征增值税的，应如何开具发票的事项，国家税务总局2023年3月24日制发的《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税等征收管理事项的公告》（2023年第6号）第一条已经很明确的规定：

一、增值税小规模纳税人适用3%征收率应税销售收入免征增值税的，应按规定开具免税普通发票。纳税人选择放弃免税并开具增值税专用发票的，应开具征收率为3%的增值税专用发票。

6号公告该条规定很明确表明：

增值税小规模纳税人取得适用3%征收率的应税销售收入享受免税政策的，可以开具免税普通发票，不得开具增值税专用发票。增值税小规模纳税人可以选择放弃免税、开具增值税专用发票。如果纳税人选择放弃免税、对部分或者全部应税销售收入开具增值税专用发票的，应当开具征收率为3%的增值税专用发票，并按规定计算缴纳增值税。

因此，近期网上流传的——

“小规模纳税人享受免税政策的，可以开具免税增值税普通发票。”

“若开具3%普票，可在申报时直接将该3%征收率的发票的销售额填报在免税栏次。”

等等类似上述传言，均属严重误导！

相关税收政策的正确表述是：

增值税小规模纳税人适用3%征收率应税销售收入免征增值税的，应按规定开具免税普通发票，不能开具“3%征收率的普通发票”。

切记！如果财务人员听信了此网文所言，在2023年4月至12月期间，对“免征增值税的销售收入开具3%征收率的普通发票”，是违反规定的，必将招致税收风险。

【第5篇】增值税税收优惠政策落实

一、法定免税项目

下列项目免征增值税：

(1)农业生产者销售的自产农产品。

(2)避孕药品和用具。

(3)古旧图书。

(4)直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备。

(5)外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备。

(6)由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品。

(7)自然人销售的自己使用过的物品。

(8)托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务、婚姻介绍、殡葬服务。

(9)残疾人员个人提供的服务。

(10)医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务。

(11)学校和其他教育机构提供的教育服务，学生勤工俭学提供的服务。

(12)农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务、家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治。

(13)纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入。(14)境内保险机构为出口货物提供的保险产品。

二、专项优惠政策

根据国民经济和社会发展的需要，或者由于突发事件等原因对纳税人经营活动产生重大影响的，国务院可以制定增值税专项优惠政策，报全国人民代表大会常务委员会备案。

(1)资源综合利用产品和服务。

根据《财政部、国家税务总局关于印发〈资源综合利用产品和劳务增值税优惠目录的通知》（财税[2015]78号）的规定，纳税人销售自产的资源综合利用产品和提供资源综合利用服务，可享受增值税即征即退政策。退税比例包括30%、50%、70%和100%四个档次。

(2)免征蔬菜流通环节（包括批发、零售）增值税。

该免税项目包括经过切分、晾晒、冷藏、冷冻程序加工的蔬菜，但不包括蔬菜罐头。

(3)粕类产品。豆粕属征税饲料，其他粕类饲料免征增值税。

制种企业生产、销售种子，属于农业生产者销售自产农业产品，免征增值税。

(4)按债转股企业与金融资产管理公司签订的债转股协议，债转股原企业将货物资产作为投资提供给债转股新公司的，免征增值税。

(5)节能服务公司将项目中的货物转让给用能企业，免征增值税。

(6)图书销售免征增值税。

自2023年1月1日至2023年12月31日，对指定出版物在出版环节的增值税先征后退100%、50%；免征图书批发、零售增值税。

(7)对电影产业的电影发行收入免征增值税。对电影制片企业销售电影拷贝（含数字拷贝）、转让版权取得的收入，电影发行企业取得的电影发行收入，电影放映企业在农村的电影放映收入，自2023年1月1日至2023年12月31日免征增值税。

(8)对内资研发机构和外资研发中心采购国产设备，全额退还增值税。

(9)原对城镇公共供水用水户在基本水价（自来水价格）外征收水资源费的试点省份，在水资源费改税试点期间，按照不增加城镇公共供水企业负担的原则、城镇公共供水企业缴纳的水资源税所对应的水费收入，不计征增值税，按“不征税自来水”项目开具增值税普通发票。

(10)自2023年5月1日起，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。在《财政部、国家税务总局关于租人固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》下发前已征的增值税，可抵减以后月份应缴纳的增值税或办理退税。

(11)自2023年5月1日起，社会组织收取的会费，免征增值税。在《财政部、国家税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》下发前已征的增值税，可抵减以后月份应缴纳的增值税或办理退税。

社会组织是指依照国家有关法律法规设立或登记并取得《社会组织法人登记证书》的非营利法人。会费是指社会组织在国家法律法规、政策许可的范围内，依照社团章程的规定，收取的个人会员、单位会员和团体会员的会费。

社会组织开展经营服务性活动取得的其他收入，一律照章缴纳增值税。

(12)在2023年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。

(13)台湾航运公司、航空公司从事海峡两岸海上直航、空中直航业务在大陆取得的运输收入，免征增值税。(14)纳税人提供的直接或者间接国际货物运输代理服务，免征增值税。

①纳税人提供直接或者间接国际货物运输代理服务，向委托方收取的全部国际货物运输代理服务收入，以及向国际货物运输承运人支付的国际运输费用，必须通过金融机构进行结算；

②纳税人为内地（大陆）与香港、澳门、台湾地区之间的货物运输提供的货物运输代理服务，参照国际货物运输代理服务的有关规定执行；

③委托方索取发票的，纳税人应当就国际货物运输代理服务收入向委托方全额开具增值税普通发票。

(15)以下利息收入，免征增值税。

①国家助学贷款；

②国债、地方政府债；

③中国人民银行对金融机构的贷款；

④住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放的个人住房贷款；

⑤外汇管理部门在从事国家外汇储备经营的过程中，委托金融机构发放的外汇贷款；

⑥在统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。

统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

(16)被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务，免征增值税。

(17)保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入，免征增值税。

(18)下列金融商品转让收入。

①合格境外机构投资者(qfi)委托境内公司在我国从事证券买卖业务；

②香港市场投资者（包括单位和个人）通过沪港通买卖上海证券交易所上市a股；

③香港市场投资者（包括单位和个人）通过基金互认买卖内地基金份额；

④证券投资基金（封闭式证券投资基金、开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券；

⑤个人从事金融商品转让业务。

全国社会保障基金理事会、全国社会保障基金投资管理人运用全国社会保障基金买卖证券投资基金、股票、债券取得的金融商品转让收入。

(19)金融同业往来利息收入、免征增值税。

①金融机构与中国人民银行所发生的资金往来业务、包括中国人民银行对一般金融机构贷款以及中国人民银行对商业银行的再贴现等；

②银行联行往来业务、同一银行系统内部不同行、处之间所发生的资金账务往来业务；

③金融机构间的资金往来业务，是指经中国人民银行批准，进入全国银行间同业拆借市场并通过全国统一的同业拆借网络进行的短期[一年以下（含一年）]无担保资金通行为；

④金融机构之间的转贴现业务。

金融同业往来利息收入除上述情况外，还包括同业存款、同业借款、同业代付、买断式买入返售金融商品、持有金融债券、同业存单。

(20)同时符合下列条件的担保机构从事中小企业信用担保或者再担保业务取得的收入（不含信用评级、咨询、培训等收入），3年内免征增值税。

①已取得监管部门颁发的融资性担保机构经营许可证，依法登记注册为企（事）业法人、实收资本超过2000万元；

②平均年担保费率不超过银行同期贷款基准利率的50%、平均年担保费率=本期担保费收入÷（期初担保余额+本期增加的担保金额）x100% ；

③连续合规经营2年以上，资金主要用于担保业务，具备健全的内部管理制度和为中小企业提供担保的能力、经营业绩突出、对受保项目具有完善的事前评估、事中监控事后追偿与处置机制；

④为中小企业提供的累计担保贷款额占其两年累计担保业务总额的80%以上，单笔800万元以下的累计担保贷款额占其累计担保业务总额的50%以上；

⑤对单个受保企业提供的担保余额不超过担保机构实收资本总额的10%，且平均单笔担保责任金额最多不超过3000万元人民币；

⑥担保责任余额不低于其净资产的3倍、且代偿率不超过2%、担保机构免征增值税政策采取备案管理方式。符合条件的担保机构应到所在地县(市)主管税务机关和同级中小企业管理部门履行规定的备案手续，自完成备案手续之日起、享受3年免征增值税政策。在3年免税期满后，符合条件的担保机构可按规定程序办理备案手续后继续享受该项政策。

(21)国家商品储备管理单位及其直属企业承担商品储备任务、从中央或者地方财政取得的利息补贴收入和价差补贴收入，免征增值税。

(22)纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务、免征增值税。

(23)同时符合下列条件的合同能源管理服务，免征增值税。

①节能服务公司实施合同能源管理项目的相关技术，应当符合国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《合同能源管理技术通则》(gb/t24915—2010)规定的技术要求；

②节能服务公司与用能企业签订节能效益分享型合同，其合同格式和内容符合《中华人民共和国合同法》和《合同能源管理技术通则》(gb/t24915— 2010)等规定。

(24)自2023年1月1日至2023年12月31日，科普单位的门票收入以及县级及以上党政部门和科协开展科普活动的门票收入，免征增值税。

(25)政府举办的从事学历教育的高等、中等和初等学校（不含下属单位），举办进修班、培训班取得的全部归该学校所有的收入，免征增值税。

(26)政府举办的职业学校设立的主要为在校学生提供实习场所，并由学校出资自办、由学校负责经营管理、经营收入归学校所有的企业，从事《销售服务、无形资产或者不动产注释》中“现代服务”（不含融资租赁服务、广告服务和其他现代服务）、“生活服务”(不含文化体育服务、其他生活服务和桑拿、氧吧)业务活动取得的收入，免征增值税。

(27)家政服务企业由员工制家政服务员提供家政服务取得的收入，免征增值税。

(28)福利彩票、体育彩票的发行收入，免征增值税。

(29)军队空余房产租赁收入，免征增值税。

(30)为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入，免征增值税。

(31)将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产行为，免征增值税。

(32)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权的行为，免征增值税。

家庭财产分割包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

(33)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，免征增值税。

(34)县级以上地方人民政府或自然资源行政主管部门出让、转让或收回自然资源使用权（不含土地使用权）的行为，免征增值税。

(35)随军家属就业。

①为安置随军家属就业而新开办的企业，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税；

享受税收优惠政策的企业，随军家属必须占企业总人数的60%（含）以上，并有军(含)以上政治和后勤机关出具的证明。

②从事个体经营的随军家属，自办理税务登记事项之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税；

随军家属必须有师以上政治机关出具的可以表明其身份的证明。

按照上述规定，每一名随军家属可以享受一次免税政策。

(36)军队转业干部就业。

①从事个体经营的军队转业干部，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税；

②为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%（含）以上的，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税；

享受上述优惠政策的自主择业的军队转业干部必须持有师以上部队颁发的转业证件。

(37)各党派、共青团、工会、妇联、中科协、青联、台联、侨联收取党费、团费会费以及政府间国际组织收取会费，属于非经营活动，不征收增值税。

(38)中国邮政集团公司及其所属邮政企业提供的邮政普遍服务和邮政特殊服务，免征增值税。

(39)中国邮政集团公司及其所属邮政企业为金融机构代办金融保险业务取得的代理收入，免征增值税。

纳税人兼营增值税减税、免税项目的，应当单独核算增值税减税、免税项目的销售额；未单独核算的项目，不得减税、免税。纳税人发生应税交易适用减税、免税规定的，可以选择放弃减税、免税，依照规定缴纳增值税。

纳税人同时适用两个以上减税、免税项目的，可以分不同减税、免税项目。选择放弃的减税、免税项目36个月内不得再减税、免税。

增值税即征即退

(1)软件产品的税务处理。

①一般计税方法纳税人销售其自行开发生产的软件产品，在按13%的税率征收增值税后，对实际税负超过3%的部分实行即征即退；

②一般计税方法纳税人将进口软件产品进行本地化改造后对外销售，享受增值税即征即退政策。

本地化改造是指对进口软件产品进行重新设计、改进、转换等，单纯对进口软件产品进行汉化处理不包括在内。

(2)一般计税方法纳税人提供管道运输服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

(3)经中国人民银行、银保监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般计税方法纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

(4)纳税人享受安置残疾人增值税即征即退优惠政策。

①纳税人是指安置残疾人的单位和个体工商户；

②纳税人本期应退增值税税额等于本期所含月份每月应退增值税税额之和。

月应退增值税税额=纳税人本月安置残疾人员人数×本月月最低工资标准的4倍。

来源：嘉财培训

【第6篇】土地增值税收入分析

优化存量商品房的土地增值税计算方式，建议制定全国统一的区分新房和旧房的认定标准，同时兼顾税收征管的可操作性。基于住房“正常处置”“投资经营”等不同目的制定差异化税收政策。运用数字化手段加强土地增值税的征收管理。

我国现行土地增值税计算分为两种类型：开发新建商品房和转让旧房。在销售新建房时，按照收入减去扣除项目后的增值额计算税款，即取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。在销售旧房时，则有三种计算方式：一是重置成本价法，即按照收入减去四项扣除项目（即取得土地使用权所支付的地价款、旧房及建筑物的评估价格、转让环节缴纳的税金以及按国家统一规定交纳的有关费用）后的增值额计算税款；二是发票加成法，即不能取得评估价格，但能提供购房发票的，房地产计税成本可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5％计算；三是核定征收，即对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。

旧房转让的土地增值税计税方式具有一定的可选择性，在实际执行中，容易出现成本和交易价格核算不准现象，会导致国家土地资源增值收益流失。一方面，涉及计税基础计算的房地产重置成本评估价格存在浮动空间；另一方面，房产交易“阴阳合同”现象仍比较突出，存量房土地增值税存在一定程度的征收困难现象。

土地增值税将规范房地产市场的交易秩序和促进房地产开发健康发展、运用税收杠杆引导房地产经营方向以及保障国家参与土地增值收益分配作为开征的主要目的。为了更好地发挥土地增值税的职能作用，笔者提出以下改进建议：

第一，扩展实际征税范围。无论是单位转让还是个人转让房地产，无论是新建房还是存量房，无论是住房还是其他业态，都应完整纳入土地增值税征税范围。

第二，优化存量商品房的土地增值税计算方式。首先，建议制定全国统一的区分新房和旧房的认定标准，同时兼顾税收征管的可操作性。目前在税务实践中，各地对“旧房”的认定标准并不一致，有些标准在税收征管中并不具有可操作性。比如，如何监控房屋是否真正交付使用及其使用时间长短、如何测算磨损程度等。因此可规定，凡是新建的房屋，在房屋建成后至第一次产权证办理完毕前出售的，按照新房计算土地增值税；而在办理了第一次产权证后再出售的，一律按照旧房销售计算土地增值税。以上规定也与房地产市场增量房和存量房的认定保持了一致。其次，现行旧房计算方式中“发票加成法”按年加成5%的依据合理性不足，可考虑予以废止。在征管条件成熟时，寻求以“实际历史成本”替代“重置成本评估价”作为扣除项目计算征收土地增值税。

第三，基于住房“正常处置”“投资经营”等不同目的制定差异化税收政策。建议按照“少级次、宽级距、低税率”的模式，调整简化累进税率级距和级次，适当扩大级距，减并级次，降低边际税率；针对存量商品房的不同情况设计税收实际负担率。首先，可以对销售存量房屋按持有年限设计税收负担量：对持有不超过5年的房屋对外转让按适用税率征收，持有5年～10年的减半征收，持有10年以上的按1/4征收。其次，针对销售唯一住房或销售增值率位于一定区间内的住房等行为，制定税收优惠政策。即通过从“持有年限”“拥有套数”“增值幅度”三个指标区分“正常处置”和“投资经营”行为，前者给予税收优待。最后，完善相关税收政策与新增房地产充足供应、租售同权改革等房地产政策配合，扩大买房者的可选择空间，降低出售者的税负转嫁能力。

第四，运用数字化手段加强土地增值税的征收管理。一方面，应加强房地产二、三级市场价格数据监测系统的构建，建立增量及存量房地产价格关联体系，为税务机关核实历史成本提供真实、准确的数据信息支持，逐步形成出售房产一般以实际购置价作为扣除项目的征税机制。另一方面，建议运用“互联网+大数据”技术，从土地出让金（基准地价）、居民消费价格指数、国内生产总值等宏观经济运行指标以及可比房地产销售价格、供求比率、投资回报率等行业运行特征指标出发，建立房地产价格税收预警指标体系，并有效运用于存量房各项税费的征收管理中，封堵“阴阳合同”“不实申报”漏洞。

第五，依据环境条件循序渐进实行土地增值税改革。土地增值税税制改革应稳步、有序推进，既要考虑当下的税收征管能力，还要与广大人民群众的认知理解程度相适应。一方面，土地增值税征管方式改革进程中，与税收征收管理相关涉税信息需要逐步搜集积累，税务信息化系统需要调试升级。因此，土地增值税改革总体方案上要设置政策的“缓冲带”和“磨合期”。特别是在改革前期，要做好平稳过渡。另一方面，土地增值税的改革方向需与各地经济发展不均衡的现状相结合、需与总体税制建设推进相协调。因此，需要在一定程度上厘清中央与地方政策制定分工，平衡政策的一致性与多样性，探索“原则管住、细节放开”的政策组合模式。在税收法定的原则基础上，充分赋予地方一定的政策灵活性，以保证土地增值税全国总体与各地区政策效果的协调平衡。

（作者系国家税务总局重庆市税务局“土地增值税税制存在的问题及改革思路研究”课题组成员）

来源：中国税务报

【第7篇】增值税免税收入

疑惑解答

问题：小规模销售额超过500万要认定一般纳税人，请问500万是否包括增值税免税收入？

答复：包括免税销售额。

参考一：根据《财政部税务总局关于统一增值税小规模纳税人标准的通知》（财税〔2018〕33号）规定：增值税小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下”。

参考二：根据《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（第22号）规定：第三条 增值税纳税人，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的，除本办法第五条规定外，应当向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。纳税人销售额超过小规模纳税人标准，应办未办一般纳税人登记的，应按销售额依照增值税适用税率计算应纳税额，不得再按小规模纳税人征收率征税。

参考三：根据《关于明确〈增值税一般纳税人资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》年应税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额、税务机关代开发票销售额和免税销售额。

参考四：根据《增值税一般纳税人登记管理办法》规定：年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人登记。如有相关需要疑惑，请私聊巧思益财税小编！

【第8篇】增值税税收优惠

优惠一，在2023年1月1日至2024年12月31日期间，一般纳税人如果符合小型微利企业条件，可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

小型微利企业的条件是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。#税收优惠

政策依据：

《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第10号）

《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第3号）

优惠二，符合小微企业或制造业等行业的增值税一般纳税人，可以享受退还存量留抵税额或增量留抵税额。

首先要判断自己是否属于小微企业，这个小微企业既不是企业所得税的小型微利企业，也不是享受免征增值税的小规模纳税人，而是符合《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300号）和《金融业企业划型标准规定》（银发〔2015〕309号）中的营业收入指标、资产总额指标中的小型企业或微型企业。如果在这些指标范围内，那你就满足了第一个条件。

如果既不是小型企业，也不是微型企业，而是中大型企业，就要接着判断是否属于《国民经济行业分类》中的“制造业”“科学研究和技术服务业”“电力、热力、燃气及水生产和供应业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”和“交通运输、仓储和邮政业”这六大行业之一，如果属于，那么也满足了第一个条件。

接下来还要满足的条件是纳税信用等级为a级或者b级；申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或虚开增值税专用发票以及因偷税被税务机关处罚两次及以上的；还有2023年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策。

上述条件均满足后才可享受增值税留抵退税政策。

政策依据：

《关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告》（财政部 税务总局公告2023年第14号）

《国家税务总局关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2023年第4号）

很多人看政策不太理解，更多的内容请看我的文章

优惠三，如果一般纳税人符合小型微利企业的条件，在2023年度对应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额；

在2023年度对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，对应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，上述均按20%的税率缴纳企业所得税。

小型微利企业的条件是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。

政策依据：

《国家税务总局关于落实支持小型微利企业和个体工商户发展所得税优惠政策有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第8号）

《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第13号）

【第9篇】小规模纳税人增值税税收减免

财政部 税务总局

关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告

财政部 税务总局公告2023年第15号

为进一步支持小微企业发展，现将有关增值税政策公告如下：

自2023年4月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。

《财政部 税务总局关于延续实施应对疫情部分税费优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第7号）第一条规定的税收优惠政策，执行期限延长至2023年3月31日。

特此公告。

财政部

税务总局

2023年3月24日

【第10篇】土地增值税应税收入不含增值税

文|金穗源商学院 刘玉章

问题二：如何计算土地增值税的应税收入总额？

问：《土地增值税暂行条例》及其细则规定，转让房地产的应税收入总额，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。“营改增”之后，增值税是价外税，土地增值税的应税收入总额应当怎样来确定?

答：土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人、就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税的征税对象就是增值额，计算公式如下：

增值额＝应税收入总额-扣除项目金额

《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)关于土地增值税清算时收入确认的规定如下。

(1)土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

(2)未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

(3)销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

“营改增”之后，土地增值税的应税收入总额不包括增值税，相关文件规定如下。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

这样规定比较笼统，因为增值税的计税方法分为一般计税方法和简易计税方法。为此，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2023年第70号)规定，“营改增”后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税分为两类情况：

(1)适用增值税一般计税方法的的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

(2)适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

对第(1)项所规定的“不含增值税销项税额”应当深入理解，说的是扣除土地价款后计算的实际销项税额，这样规定使“不含增值税销项税额”收入与国家税务总局2023年第18号公告衔接。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2023年第18号，以下简称18号公告)规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额＝(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)÷(1+9％)

当期允许扣除的土地价款＝支付的土地价款×(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)

例：“营改增”后，甲房地产公司(一般纳税人)通过“招、拍、挂”取得一个房地产开发项目，经当地发改委核准为g项目。建设工程开工证上注明开工日期为2023年6月1日，项目如期开工。2023年3月取得了商品房预售许可证后开始预售，至2023年6月末房产全部预售完毕，取得预售收入为22200万元。2023年9月，项目竣工验收，甲公司按规定开具了増值税发票，办理交房手续，确认销售收入。该项目为取得土地使用权支付土地价款为6660万元，已取得带省财政章的票据。该项目开工以来进项税额留抵额为800万元，开发总成本18000万元。如何缴纳增值税?如何确定土地增值税的应税收入总额？

[案例分析]

(一)应缴增值税

18号公告采用“实耗扣除法”解决土地成本中内含的增值税进项税额的抵扣问题。房地产开发企业计算应缴增值税时，应将扣除土地成本抵减的销项税额从与之配比的“主营业务成本”中扣除。

(1)2023年3月收到预收款，计算预缴增值税。

销售额＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)

预缴增值税额＝203 669 725×3％＝6 110 092(元)

(2)预售阶段会计处理。

借:银行存款 222 000 000

贷:预收账款 222 000 000

借:应交税费——预交增值税 6 110 092

贷:银行存款 6 110 092

(3)2023年9月，开具发票并交房确认销售，计算销售额及销项税额，结转预收账款。

销售额＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)

销项税额＝203 669 725×9％＝18 330 275(元)

借:预收账款 222 000 000

贷:应交税费一一应交增值税(销项税额) 18 330 275

主营业务收入 203 669 725

同时，结转销售成本。

借：主营业务成本 180 000 000

贷：开发产品 180 000 000

(4)计算扣除土地价款后的销售额和销项税额。

扣除土地价款后的销售额＝(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)÷(1+9％)＝(222 000 000-66 600 000)÷(1+9％)＝142 568 807(元)

扣除土地价款后的销项税额＝142 568 807×9%＝12 831 193 (元)

与增值税发票的销项税额比较＝18 330 275-12 831 193＝5499082(元)

(5)土地价款中内含的增值税额如何抵扣?

销项税额抵减额＝66600000÷(1+9％)x9％＝5499082(元)

增值税是连环税，地价中内含进项税额，因为国家出让土地使用权、纳税人无法取得增值税专用发票来抵扣进项税额、解决方法是在开具增值税发票确认销售时，以销项税额抵减的方式代替土地价款中内含的进项税额。

“销项税额抵减额”含在土地价款中，其调减额，使土地成本减少，最终传导到“主营业务成本”中。

借:应交税费一一应交增值税(销项税额抵减) 5499082

贷:主营业务成本 5499082

实缴销项税额＝18 330 275-5499082＝12831193(元)

(6)计算“应交增值税”科目的货差＝(18 330 275-5499082)-8000000＝12831193-8000000＝4831193(元)

借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税) 4831193

贷：应交税费——未交增值税 4831193

(7)将“预交增值税”结转到“未交增值税”的借方

借:应交税费一一未交增值税 6 110 092

贷:应交税费一一预交增值税 6 110 092

至此，该项目增值税纳税事项全部完成。

(二)土地增值税应税收入总额的确定

国家税务总局2023年70号公告规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含増值税的销项税额。以公式表示如下

土增税的应税收入总额＝全部价款及价外费用-实际销项税额

应税收入总额＝222000000-(18330275-5499082)＝222000000-12831193=209168807(元)，与主营业务收入差额＝209168807-203669275=5499082(元)，恰好等于“销项税额抵减额”。

[结论]

一般纳税人选择适用一般计税方法的，土地增值税清算时，“应税收入总额”是在企业所得税“主营业务收入(不含税)”的基础上，调增“销项税额抵减额”数额。即

土地增值税的“应税收入总额”＝所得税的“主营业务收入”+销项税额抵减额

g项目土地増值税的“应税收入总额”＝203669725+5499082=209168807(元)

2023年“营改增”之后，广州市对土地增值税的应税收入做出规定，用该文件的计税方法验证上述计算的“应税收入总额”。

广州市地税局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穗地税函(2016)188号)规定，“营改增”后土地增值税相关问题的处理：

1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的，土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入÷(1+5％）”确认。

2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的:

土地增值税预征收入＝含税销售收入÷(1+9％)

土地增值税清算收入＝(含税销售收入+本项目土地价款×9％)÷(1+9％)

案例中的“应税收入总额”＝(222000000+66600000×9％)÷(1+9％)

＝209168807(元)

计算“应税收入总额”的结论与依据穗地税函〔2016)188号计算的结果相符。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“怎样按不同类型房产计算应税收入总额”，您也可以思考一下，下期再见！

【第11篇】增值税不征税收入

一、零税率。

零税率是增值税法定税率的一种，一般来说，纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。另外，对境内单位和个人发生的跨境应税服务，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。零税率对应进项税允许抵扣（外贸企业出口货物劳务相应进项税不能抵扣）。只能开具增值税普通发票，税率栏选择0%。零税率不仅仅是指销售环节免税，而且进货环节包含的进项税还给与退回。 如果属于适用增值税一般计税方法的，生产企业实行免抵退税办法，外贸企业实行免退税办法。

二、免征。

增值税免税，是指某项应税行为，因为国家政策扶持，销售环节直接免征增值税， 但增值税法同时规定，用于免征增值税应税项目相应购进货物、劳务、服务和专门用于免税项目购进的无形资产、固定资产、不动产的进项不允许抵扣。享受免征增值税优惠，相应只能开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票（国有粮食购销企业除外）。在发票开具上，以金税盘为例，在商品编码添加时，“享受优惠政策”栏选择“是”，“优惠政策类型”栏选择“免税”，“税率栏“自动跳转为“免税”。

三、不征税。

全面营改增实现了全行业、产业的全覆盖， 但是并非全部业务都覆盖了，有些业务还是属于不征税范围的，不征收增值税项目如下：根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务；存款利息；被保险人获得的保险赔付；房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金；在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。但是实际上，不征收增值税项目不止上述情况。一般来说，对于不征税项目相应不属于发票管理范围。但有些情况也“可以”开具不征税发票。《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第53号） 的出台改变了惯性思维，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。最开始只有3种，“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。后面慢慢变化增加到现在的16种。但是实际不征税的行为肯定不止这16种，那么其他的不征税行为是否能开不征税发票呢？肯定是不行的，对于不征税项目，我们应该严格按照编码表的类来开具，不在其范围的开具收据即可。

零税率、免征增值税收入都需要进行增值税申报，不征税收入是否需要增值税申报？

《增值税纳税申报比对管理操作规程（试行）》（税总发〔2017〕124号） 在设置比对规则的时候已经把不征税的销售额排除在外了。具体比对规则就是，当期开具发票（不包含不征税发票）的金额、税额合计数应小于或者等于当期申报的销售额、税额合计数。因此，对于不征税收入，我们是不需要进行申报的，哪怕你开了不征税收入的发票，也不需要申报，也不用担心比对不通过的问题。

不征税收入相应进项能不能抵扣？

按照“税收法定”和“法无禁止皆可为”原则，凡是税法没有规定的禁止事项，纳税人均可以享有。增值税不得抵扣的列举项中并没有“不征税”项目，因此，不征税项目取得的进项税额，可以抵扣进项税额。

作者：张国永 中汇武汉税务师事务所十堰所

【第12篇】高新技术企业增值税税收优惠政策

为支持高新技术企业创新发展，促进企业设备更新和技术升级，三部门联合发布《关于加大支持科技创新税前扣除力度的公告》（财政部 税务总局 科技部公告2023年第28号），明确有关企业所得税税前扣除政策。

政策要点：

高新技术企业在2023年10月1日至2023年12月31日期间新购置的设备、器具，允许当年一次性全额在计算应纳税所得额时扣除，并允许在税前实行100%加计扣除。凡在2023年第四季度内具有高新技术企业资格的企业，均可适用该项政策。企业选择适用该项政策当年不足扣除的，可结转至以后年度按现行有关规定执行。

那么，高新技术企业如何申报享受上述优惠政策？以下热点问答请收好↓

（一）我公司是一家高新技术企业，请问此次出台的高新技术企业新购置设备、器具新政，主要内容是什么？

答：《财政部 税务总局 科技部关于加大支持科技创新税前扣除力度的公告》（2023年第28号，以下简称《公告》）规定，对高新技术企业2023年10月1日至2023年12月31日期间新购置设备、器具，将其作为固定资产核算的，可以选择在计算应纳税所得额时一次性在税前扣除，同时允许按100%在税前加计扣除。假设你公司第四季度购置了单位价值100万元的生产设备，可以选择在据实扣除100万元基础上，再允许税前加计扣除100万元，合计可在税前扣除200万元。

此项政策适用于经高新技术企业认定机构认定的高新技术企业，为加大政策优惠力度，凡在2023年第四季度内具有高新技术企业资格的企业，均可适用该政策。

（二）我公司是一家信息传输企业，假设2023年12月20日取得高新技术企业资格，请问我公司2023年10月份购买的一套生产设备能享受税前一次性扣除和加计扣除政策吗？

答：根据《公告》规定，凡在2023年第四季度内具有高新技术企业资格的企业，均可适用该政策。你公司在2023年12月20日取得高新技术企业资格，购买的生产设备，可以享受税前全额一次性扣除和加计扣除政策。

（三）我公司的高新技术企业资格将于2023年10月30日到期，我公司今年申请高新技术企业资格，可能因某项指标不合规不能获得批准。请问我公司今年11月份购置的一套人工智能设备能享受税前一次性扣除和加计扣除政策吗？

答：根据《公告》规定，凡在2023年第四季度内具有高新技术企业资格的企业，均可适用该政策。你公司高新技术企业资格虽然于2023年10月30日到期，但2023年第四季度仍有30天具备高新技术企业资格，符合《公告》的规定。你公司在2023年10月1日至12月31日期间购置的人工智能设备，可以在月（季）度预缴申报、年度汇算清缴时享受此项优惠政策。

（四）我公司是一家中小微企业，2023年初取得高新技术企业资格，第四季度我公司拟新购置的一台单位价值550万元设备、器具，我们想了解一下这项政策对购置的设备、器具有哪些要求？

答：根据《公告》规定，对购置的设备、器具主要从两个方面把握：一是购置时点上，2022 年 10月 1 日至 2023年12月31日期间新购置的设备器具；二是从购置资产类型上，购置的设备器具应当是除房屋、建筑物以外的固定资产，企业在会计核算中将该设备、器具按固定资产管理。

（五）我公司是一家汽车制造公司，2023年初取得了高新技术企业资格。我公司10月20日拟从供应商购进一批价值2000万元的发动机，用于汽车生产销售。请问，我公司购进的这批发动机能享受税前一次性扣除和加计扣除优惠政策吗？

答：根据《公告》规定，高新技术企业2023年第四季度新购置的设备、器具可享受税前一次性扣除和100%加计扣除。但该政策中的设备、器具是指除房屋、建筑物以外的固定资产，你公司购买的发动机属于存货，不属于固定资产，不能享受一次性扣除和加计扣除政策。

（六）我公司是一家高新技术企业，假设2023年12月10日以现金购置了一套机器设备，12月20日取得增值税专用发票，但设备运输过程中出现一些问题，预计2023年才能运输到位，我公司购置的这套机器设备可以享受税前一次性扣除和加计扣除的税收优惠政策吗？

答：根据《公告》和《国家税务总局关于设备器具扣除有关企业所得税政策执行问题的公告》（2023年第46号，以下简称46号公告）规定，对符合条件的高新技术企业，在第四季度以货币形式新购进的固定资产，除采取分期付款或赊销方式购进外，按发票开具时间确认。你公司不属于采取分期付款或赊销方式购进的情形，取得增值税专用发票时间为12月20日，在2023年第四季度内，可以按规定享受税前一次性扣除和加计扣除优惠政策。

（七）我公司是一家高新技术企业，拟于2023年12月采取分期付款购置一套价值2000万元的检测设备，最后一期款项将在2023年支付，但在12月10日取得发票，我们和供应商协议约定12月30日到货，后因天气原因，该套设备将于2023年1月5日到货，请问，我公司购置的这套检测设备能享受税前一次性扣除和加计扣除优惠政策吗？

答：根据《公告》、46号公告规定，高新技术企业在第四季度以分期付款或赊销方式购进的固定资产，按固定资产到货时间确认。你公司购进设备付款方式为分期付款，虽然发票开具时间为12月10日，约定12月30日到货，但实际到货时间为2023年 1月5日，在时间上不属于2023年第四季度期间，不能享受税前一次性扣除和加计扣除优惠政策。

（八）我公司是一家高新技术企业，2023年4月，我公司立项自行建造一套环保施工设备，造价1500万元，2023年9月试用，2023年10月15日完成竣工结算，我公司这套环保设备能享受税前一次性扣除和加计扣除优惠政策吗？

答：按照《公告》、46号公告规定，对企业自行建造的固定资产的购置时间，按竣工结算时间确认。你公司是今年10月15日完成自建项目竣工结算，属于2023年第四季度期间，可以按规定享受税前一次性扣除和加计扣除优惠政策。

（九）我公司是一家高新技术企业，2023年12月份将购置一台价值100万元的生产设备，符合享受此次新政的条件，如果公司2023年度汇算清缴的应纳税所得额为负值，形成了亏损，该项固定资产的加计扣除金额没有扣完，请问以后年度还能继续扣除吗？

答：根据《公告》规定，企业适用该项政策当年不足扣除的，可结转以后年度按现行有关规定执行。你公司购置生产设备选择税前一次性扣除和加计扣除优惠，税前扣除不完的部分将自动增加企业亏损，在以后年度结转弥补。按照规定，你公司作为高新技术企业，2023年度汇算清缴未扣除完而形成的亏损，符合条件的可在以后10个纳税年度结转弥补。

（十）我公司处于高新技术企业资格有效期内，在第四季度购置了一台设备，预计不会用于研发，还可以享受加计扣除政策吗？

答：《公告》所明确的设备、器具一次性扣除并加计扣除政策，是独立于研发费用加计扣除的政策，并不要求企业购置的设备、器具必须用于研发。因此，你公司购置的设备，无论是否用于研发，只要符合政策规定的条件，均可以适用一次性扣除和加计扣除政策。

（十一）我单位是一家高新技术企业，准备在2023年第四季度购进一台单位价值500万元以上的设备，可以适用税前一次性扣除并加计扣除优惠政策吗？

答：《公告》未对适用税前一次性扣除和加计扣除优惠政策的设备、器具的单位价值进行限制，你单位购进的单位价值500万元以上的设备作为固定资产，可按规定享受税前一次性扣除和加计扣除优惠政策。

（十二）对于高新技术企业第四季度购进的设备、器具，企业是否可以选择正常折旧，不选择税前一次性扣除和加计扣除优惠？

答：纳税人可根据自身生产经营需要自愿选择是否享受税前一次性扣除和加计扣除优惠。需要说明的是，企业未选择享受的，以后年度不得再享受。此项规定是针对单个固定资产而言的，假如企业2023年第四季度购买了a、b两套设备，其中a设备选择了税前一次性扣除和按100%加计扣除政策，b设备选择实行正常折旧，那么，b设备在税收上只能正常折旧，其折旧部分不能享受加计扣除优惠。

（十三）我公司为高新技术企业，如果在2023年第四季度购置了设备，打算在税收上采取分年计提折旧的方式，分年计提的折旧还可以享受加计扣除政策吗？

答：按照《公告》的规定，享受一次性扣除政策是享受加计扣除政策的前提。你公司对购置的设备分年计提折旧，未选择一次性扣除政策，也就无法享受加计扣除政策。

（十四）我公司是一家机械设备制造企业，有高新技术企业资格，我公司将于10月底购买一套新型智能设备，价值5000万元。我公司会计核算预估计净残值25万元，请问税法上计算享受2023年四季度新购置设备一次性扣除和加计扣除优惠政策时，我公司可以不考虑净残值因素，按照5000万元进行一次性扣除并享受加计扣除吗？

答：为鼓励高新技术企业加大技术创新投入，《公告》对高新技术企业购置设备、器具享受一次性扣除和加计扣除优惠，未强制要求企业会计核算和税收处理必须一致。为让企业充分享受税收优惠的红利，对于企业购置设备、器具在会计核算中预计净残值的，企业享受此项优惠政策可以不考虑预计净残值因素。就你公司而言，可以按照5000万元一次性税前扣除并加计扣除。

（十五）我公司是一家高新技术企业，2023年第四季度将购置一套感光设备，如果在办理第四季度预缴时未享受税前一次性扣除和加计扣除优惠，请问在年度汇算清缴时还能享受吗？

答：企业在2023年第四季度预缴申报时未享受税前一次性扣除和加计扣除优惠，还可以在年度汇算清缴时申请享受该政策。

（十六）我公司是一家高新技术企业，按季度预缴企业所得税。2023年11月将购入设备2000万元，12月投入使用并开始计提折旧。其中，单价500万元以下设备1200万元，均按5年计提折旧；单价500万元以上设备800万元，均按10年计提折旧。税收最低折旧年限与会计折旧年限相同，预计净残值为0，2023年其余月份未购入固定资产。第四季度预缴申报时，如何填写申报表？

答：您公司预缴申报第四季度企业所得税时：

第一步，先填报一次性扣除情况。对于单价500万元以下设备、器具，在《资产加速折旧、摊销（扣除）优惠明细表》（a201020）第2行“二、一次性扣除”下的明细行次中填写“高新技术企业购进单价500万元以下设备、器具一次性扣除”事项及“本年享受优惠的资产原值”等信息；对于单价500万元以上设备、器具，填写“高新技术企业购进单价500万元以上设备、器具一次性扣除”事项及“本年享受优惠的资产原值”等信息。填写完毕后，将该表单中“纳税调减金额”列次的合计值（第3行第5列）填写在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类）》（a202000）第6行“资产加速折旧、摊销（扣除）调减额（填写a201020）”中。

第二步，填报加计扣除情况。在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类）》（a200000）第7行“减：免税收入、减计收入、加计扣除”下的明细行次中，填写“高新技术企业设备、器具加计扣除（按100%加计扣除）”事项及加计扣除金额。表单节选部分填报如下：

需要说明的是，税务机关已经优化升级了电子税务局，申报系统为纳税人提供了下拉菜单选项和部分数据项自动计算、自动填报的辅助功能，填报更加便利，建议优先选择通过电子税务局填报。

往期回顾

【第13篇】限售股增值税税收政策

一、基本政策

限售股转让，属于金融商品转让，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）规定：金融商品转让，纳税义务发生时间为金融商品所有权转移的当天；转让不得开具增值税专用发票；销售额=卖出价-买入价，转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。

具体来看，实务中，部分企业将成交金额扣除佣金、过户费、印花税、证券监管费后的余额据以计算增值税销售额，应调增其上述费用，追补销售额差额，即不得差额征税处理。此文根据限售股形成的原因，重点区别分析确认买入价。

二、常见的三种情形

《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（总局公告2023年第53号）规定：

1.股改限售股：股权分置改革形成的限售股及其复牌首日至解禁日期间孳生的送转股，买入价为股权分置改革后复牌首日开盘价。转让以其实际持有的限售股数为计算依据。

2.新股限售股：首次公开发行并上市形成的限售股及其上市首日至解禁日期间孳生的送转股，买入价为ipo发行价。对机构投资者来说，上市公司送转会影响卖出价，但是53号文件将买入价固定在首次公开发行(ipo)的发行价，实际导致送转比例越高，增值税缴的越少，故2023年起上市公司年报中出现众多高送转情形。

3.重组限售股；上市公司重大资产重组形成的限售股，及其复牌首日至解禁日期间孳生的送转股，买入价为停牌前一交易日收盘价。

总结来看，53公告重在明确了三种具有普遍性且对纳税人税收利益影响较大限售股的买入价。公告第五条规定解禁日前取得的转增股不考虑除权除息因素，分别以复牌日开盘价、ipo发行价和停牌收盘价为买入价。对解禁日所持有的限售股票在解禁日后发生的送转股，应按无偿取得股票处理，即该部分送转股票买入价为0；即买入价确定方面，对解禁期内的送转股换不实行摊薄，对于解禁期满后的送转股实行摊薄。分批转让解禁限售股票在及解禁日后的送转股的，按加权平均法计算每批的买入价。

三、三种情形外的特殊情形

53号公告仅对三种情形下限售股买入价作了规定，实践中限售股形成情形较多，其转让也属于增值税征收范围，具体有司法过户限售股、协议转让限售股、配股限售股、上市公司非公开发行股票形成的限售股、不满足重大资产重组条件的限售股、上市公司收购中形成的限售股等。

确认限售股买入价，重在先分析限售股形成的原因。下面列出两种税法明确了的特殊情形：

（一）《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第42号）

将2023年53号公告的买入价确认方法进一步细分：对因重大资产重组停牌的，继续按53号公告规定，买入价为停牌前一交易日的收盘价；在重大资产重组前已经暂停上市的，买入价为上市公司完成资产重组后股票恢复上市首日的开盘价。这里细化了重组业务对股价的影响所导致的增值税买入价计算方法的确定，考虑了重组后企业组织结构的优化，减轻企业的税负。

（二）最新政策中的特殊情形

《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》（2023年31号公告）：

一是解决“同时实施股权分置改革和重大资产重组而首次公开发行股票并上市形成的限售股买入价问题”（即三合一情形形成的限售股）：以该上市公司股票上市首日开盘价为买入价，这里更多考虑的是股权分置改革因素。例如，换股吸收合并暨原上市公司股权分置改革，换股后原上市公司终止上市交易，以存续主体申请上市（具体方案是：甲公司向a公司除甲公司外的其他股东发行境内上市人民币普通股（a股），以换股方式吸收合并a公司，同时注销a公司的法人地位。原a公司的全部资产、负债以及所有者权益并入甲公司。换股实施后，a公司成为甲公司持股100%的子公司，并终止上市交易，以甲公司作为合并完成后的存续公司，继而申请在上海证券交易所上市。甲公司本次发行的股票将全部用于换股吸收合并a公司，除此之外，不向其他公众投资者发行股票募集资金），买入价分为两种：合并方原股东将来转让上市公司股票其买入价为ipo发行价；被合并方股东将来转让限售股时，其买入价为上市开盘价。

二是确定停牌时间概念：因实施重大资产重组多次停牌，53号公告中的停牌时间指中国证券监督管理委员会就上市公司重大资产重组申请作出予以核准决定前的最后一次停牌。重组事项涉及环节众多，按时间节点来看，依次为拟实施重大资产重组，履行停牌义务，对重大重组咨询论证并形成重组方案----向重组委申请重大重组审核----x日，接到证监会审核通知，公告停牌----重组委表决，证监会召开审议会议----接到审核通过通知，复牌----收到许可批复，着手实施重组---最后非公开发行限售股。上述情形系一般情况，应以x日前一日股票收盘价为买入价。

除上述三个公告所列情形外，实务中有这样的案例：企业股权收购行为适用上市公司收购管理办法，而不属于上市公司重大资产重组管理办法所列举的重大资产重组行为，或者其停牌也不是由于上述股权收购事项而停牌，因而被税务机关判定不属于53号文件所列举的三种情形，最终被判定以实际买入价确定扣除金额。而对于上市公司向符合条件的少数特定投资者非公开发行股份形成的限售股，若不符合53号公告，以定向增发时的发行价作为买入价。

另外，53号公告自2023年9月1日起施行，故实务中税务机关对查补限售股转让增值税的，加收滞纳金时间自2023年9月1日起始。

个人转让股票免征增值税，转让一般公司股权不属于增值税征收范围，不征增值税。

【第14篇】增值税收入确认时间

房地产开发企业转让房地产取得的土地增值税应税收入，应为不含增值税收入。笔者在实际征管中发现，一些适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，对土地增值税应税收入的确认存在误区。建议房地产开发企业掌握方法，准确计算土地增值税应税收入。

典型案例

房地产开发公司p公司为增值税一般纳税人，其开发的m项目适用一般计税方法计税，2023年6月已完工交付使用。该项目共取得含税销售收入（售房款）10900万元。假设对应的土地成本为4000万元，适用增值税税率9%，那么，p公司应如何确定土地增值税清算时的应税收入？

常见问题

笔者在实际征管中发现，适用增值税一般计税方法计税的房地产开发企业，对土地增值税应税收入的确认，容易存在一些误区。比如，一些房地产开发企业认为，土地增值税应税收入直接等于会计收入，也直接等于不含增值税收入。再比如，一些房地产开发企业直接以所开具售房发票的不含税开票金额作为应税收入。

笔者在梳理p公司2023年7月的纳税申报情况时，发现其《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）“9%税率的项目”栏次，填报本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）10900万元，服务、不动产和无形资产扣除项目本期发生额4000万元、本期实际扣除金额4000万元。《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》填报“按适用税率计税销售额”10000万元，“销项税额”569.72万元。

同时，其《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）“一般计税方法计税”项目的“9%税率的服务、不动产和无形资产”栏次，填报销售额10000万元，销项税额900万元，服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额4000万元，扣除后含税（免税）销售额6900万元，销项（应纳）税额569.72万元。

从申报资料看，p公司累计开具的发票价税合计10900万元。其中，不含税销售额为10000万元、税额为900万元。p公司认为开具的售房发票的不含税销售额10000万元就是土地增值税的应税收入，同样没有考虑因土地价款差额征税所抵减的销项税额=4000÷（1+9%）×9%=330.28（万元）。

计算方法

土地增值税应税收入的确认，无法直接从已有纳税资料、会计账簿中获取，而是需要计算确认。从笔者的实践经验上看，可行的计算方法主要有三种。

第一种方法：以含税收入为基础分两步计算。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，为不含增值税收入。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

从以上文件规定可以看出，适用增值税一般计税方法的纳税人，其土地增值税应税收入计算分两步：第一步，计算出增值税销项税额；第二步，将向购房者收取的全部价款及有关的经济收益（以下称“含税销售收入”）减去增值税销项税额，从而计算得出土地增值税应税收入。

具体到本案例，第一步，m项目的增值税销项税额=（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%=（10900-4000）÷（1+9%）×9%=569.72（万元）；第二步，土地增值税应税收入=含税销售收入-增值税销项税额=10900-569.72=10330.28（万元）。与企业自行计算的应税收入相比，多了10330.28-10000=330.28（万元）。

第二种方法：以含税收入为基础用公式计算。

根据增值税销项税额=（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%，土地增值税应税收入=含税销售收入-增值税销项税额，两式合并可以得出，土地增值税应税收入=含税销售收入-（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%=（含税销售收入+土地价款×9%）÷（1+9%）。

本案例中，m项目含税收入10900万元、土地价款4000万元，土地增值税应税收入为（10900+4000×9%）÷（1+9%）=10330.28（万元），与第一种方法的计算结果一致。

第三种方法：以开具的不含税开票金额为基础计算。

土地增值税应税收入=不含税开票金额+土地价款允许抵减的税额=不含税开票金额＋土地价款÷（1+9%）×9%。本案例中，m项目开票金额10000万元、土地价款4000万元，土地增值税应税收入为10000+4000÷（1+9%）×9%=10330.28（万元），与前两种方法的计算结果一致。

值得关注的是，土地增值税应税收入不能与会计收入、企业所得税核算收入、开具发票金额简单地画上等号，也无法从已有的纳税资料、会计资料直接获取，而是要计算取得。房地产开发企业在进行土地增值税清算时，可以结合多种方式进行验算，确保应税收入计算无误。必要情况下，应与主管税务机关沟通确认，防范后续风险。

来源：中国税务报，时间：2023年11月04日，版次：07，作者：郭立江，作者单位：国家税务总局东营经济技术开发区税务局。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第15篇】土地增值税应税收入

房地产开发具有开发周期长、资金密集、涉及税种及交税环节众多的特点，且每个开发环节间互相制约、相互衔接。因此，房地产开发行业总体税负是所有行业中最重的，同时也是税务稽查的重点行业。

开发商仅开发、销售环节（不含自持）全部税费种一般将达到营业收入的15%～23%以上，是一般商业行业税负率的5～7倍左右。而土地增值税是开发商所有税费中占比最重的三大税种之一，是拉高房地产企业税负的特殊税种，也称为“反房地产暴利税”，目的是抑制房价过快增长。实务中，由于土增税税收业务贯穿于开发项目整个周期，导致清算工作计算复杂、争议点多、风险大且难度系数高。本文将结合多个财合税平台专家处理过的实战案例，针对房地产企业土地增值税的清算展开讨论，分析其清算流程，点明问题并给出应对方案。

一、确定土地增值税收入的基本原则有哪些？

根据《土地增值税暂行条例》第五条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

根据上述政策规定，土地增值税收入确定的基本原则就是纳税人转让房地产获取的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

二、清算收入确认的具体原则是什么？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条的规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或者未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

三、企业的哪些行为要视同销售缴纳土地增值税？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文件发布）第十九条第（一）项的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：

（1）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；

（2）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（3）由主管税务局参照当地当年、同类房地产的市场价格或者评估价值确定。

四、企业发生以下的行为，我们要如何处理呢？

（一）企业将房地产转为企业自用或者用于出租，产权未发生转移的如何处理？

根据相关规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

案例：湖北咸宁某房地产开发企业，系增值税一般纳税人，企业开发的项目系营改增前的老项目，选择简易计税方法计算确认应税收入。由于公司办公用房的需求，将公司开发的一期写字楼项目1单元7楼整层，市场销售金额650万元，作为该公司的办公用房，计税成本为580万元。这时，会计上就不能按市场价值650万元做收入处理，只能按账面成本580万元结转固定资产。但是与其相对应的成本费用也不能在计算土地增值税时扣除。

（二）企业用建造的本项目房地产安置回迁户的如何处理？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关的问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条第（一）项规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

案例：湖北咸宁某房地产开发企业，系增值税一般纳税人，企业开发的项目系营改增前的老项目，选择简易计税方法计算确认应税收入。土地使用权是通过城中村改造取得，拆迁面积按照一定的单价支付拆迁补偿费或者按照拆迁面积的1.2倍，取得本项目开发的住宅用房。本项目分2期开发，一期的项目开发，共166套用于安置拆迁户。根据本企业的情况，在清算过程中，拆迁安置房选择按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，确认销售收入，同时将此确认为拆迁补偿费。

（三）向购买方附赠的同一房地产开发项目车库（位）等如何处理？

这一销售行为，常见于企业的促销活动中。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函）[2008]875号）第三条规定：“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的”，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项销售收入。

案例：湖北某旅游开发有限公司，系增值税一般纳税人，企业开发的项目，系营改增前的项目，选择简易计税方法确认收入。企业为了让房子尽快卖出去，盘活资金流，决定执行车位与房子打包一起出售，打包价相当于总价的9.5折，还卖的非常火爆。在土增的清算过程中，结合业务的真实情况，按照车位和房子的公允价值占比分摊确认收入，同时扣除相对应的成本。

五、在实际工作中，土地增值税应税收入如何计算呢？

主要分营改增前的项目适用于简易计税方法的纳税人，营改增后适用增值税一般计税方法的纳税人。其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

方法1：纳税人选用增值税简易计税方法

案例：崇阳某房地产开发企业，系增值税一般纳税人，开发的项目属于营业增前的项目，选用增值税简易计税方法，企业取得含税销售收入36750万元，则该项目的清算收入=36750/(1+5%）=35000万元。

如果该企业取得收入36750万元，其中营业税收入10500万元，增值税含税收入26250万元，此时该企业的项目跨越“营改增”节点,收入需分两部分，营业税收入+营改增后取得的不含税增值税收入。

清算收入=10500+26250/(1+5%）=35500万元，

方法2：纳税人选用增值税一般计税方法

即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

案例：湖北某商业投资公司，为增值税一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。企业预售100套商品房，取得含税销售收入6540万，假设对应允许扣除的土地价款为1400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为6540/(1+9%)=6000万。甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(6540-1400)/(1+9%)×9%=424.40万元, 该企业土地增值税清算收入为6540-424.40=(6540+1400×9%) /(1+9%)=6115.60万。此时清算收入不等于会计账面确认的不含税收入。

财合税平台专家建议：本文分享的土地增值税清算中涉及的部分鉴证事项，房地产企业土地增值税清算属于系统工程，清算规则复杂，在实际操作中难度颇高。

企业应及时掌握新政策，在遵从税法的前提下开展预测，对项目中涉及的争议点，需提前规划、做好开发全过程管理控制。通过合法的税收安排降低企业税负，提高企业的预期收益。